DRAMMEN KOMMUNE Hans Jørgen Burud Fredliløkka 20 3031 DRAMMEN Vår referanse 17/10631/15/ELILIE Arkivkode GBNR 81/330 Deres referanse Dato 30.08.2018 Tillatelse til tiltak - 81/330, Fredliløkka 20 Nybygg garasje, dispensasjon Drammen kommune viser til søknad om oppføring av garasje og dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse om maksimalt tillatt bebygd areal, mottatt 30.08.2017 og tilleggsdokumentasjon sist mottatt 03.05.2018, 11.06.2018 og 10.08.2018. Søknaden var fullstendig 03.05.2018. Vedtak Etter delegert myndighet og i samsvar med plan- og bygningsloven 21-4, jamfør 20-1 Dispensasjon fra reguleringsplan for Fredli/Stordammen bestemmelse 3.4 Etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra reguleringsplan for Fredli/Stordammen bestemmelse 3.4 for maksimalt tillatt bebygd areal. Totalt bebygd areal vil utgjøre 25,2 %. Godkjent tiltak Drammen kommune godkjenner oppføring av garasje som omsøkt. Følgende dokumentasjon er godkjent i tiltaket Situasjonsplan datert 11.06.2018 Fasadetegninger, mottatt 30.08.2018 plantegninger Betingelser for vedtaket: 1. Det må søkes om ferdigattest når tiltaket er gjennomført. Opplysninger om søknaden Tiltakshaver: Hans Jørgen Burud Byplan Byplan avd. byggesak Postboks 7500, 3008 Drammen Tlf. 32 04 00 00 www.drammen.kommune.no Org. nr. 939 214 895
Kort beskrivelse av søknaden Det er søkt om oppføring av garasje. Garasjen er 49,4 m 2. Garasjens mønehøyde er 4,96 m og takvinkelen er 34 grader. Garasjen er plassert nord-øst på eiendommen, 1,15 meter fra nabogrense. Plasseringen er i tråd med reguleringsplanens bestemmelse 3.5 som fastsetter påkrevd avstand til nabogrense. Søker har oppgitt følgende opplysninger i søknaden Tomtestørrelse 1044 m² Bebygd areal, BYA 263,15 m² Grad av utnytting 25,2 % BYA Plangrunnlag For eiendommen gjelder reguleringsplan for Fredli/Stordammen, vedtatt 30.03.2005. Eiendommen er regulert til arealformål bolig. I tillegg gjelder kommuneplanens arealdel, vedtatt 05.10.2015, og dens bestemmelser. Eiendommen er i kommuneplanen avsatt til arealformål boligbebyggelse. Nabovarsling Berørte naboer og gjenboere er varslet etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3. Det er ikke kommet inn merknader fra noen av disse. Kommunens vurdering Søknaden inneholder tilstrekkelig dokumentasjon etter byggesaksforskriften (SAK10) kapittel 5 og 6-4. Utforming av tiltak og visuelle kvaliteter Etter kommunens vurdering er garasjen prosjektert slik at det vil få en tilfredsstillende arkitektonisk utforming og visuelle kvaliteter som er i samsvar med pbl 29-1 og 29-2. Dispensasjon Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse 3.4. Bestemmelsen lyder slik: Tomteutnyttelse BYA skal ikke overstige 25 % av netto tomteareal. Garasje, gjesteparkering og manøvreringsareal skal inngå i beregningsarealet for BYA. Tiltaket innebærer at reguleringsplanens bestemmelse overskrides med 0,2 %. Søkers begrunnelse for dispensasjon Søknaden om dispensasjon er begrunnet med at overskridelsen av tillatt bebygd areal er bagatellmessig. Omsøkt garasje er avhengig av dispensasjon for en overskridelse på 0,2 % av maksimalt tillatt bebygd areal. Videre er dispensasjonen begrunnet med at hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. Det redegjøres for at hensynet til lys og luft mellom bebyggelsen blir tilstrekkelig ivaretatt med omsøkte tiltak. Det er ikke innkommet nabomerknader og det vurderes at
garasjen ikke vil innebære noen ulempe for omkringliggende bebyggelse. Garasjen ivaretar reguleringsplanens bestemmelse om avstand til nabogrense og vei. Det fremheves at fordelene ved å gi en dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse om tillatt bebygd areal, er at garasjen vil være bedre tilpasset eksisterende bebyggelse på eiendommen. Den er utformet med samme materialvalg og utførelse som eksisterende bolighus på eiendommen og omkringliggende bebyggelse. Omsøkt garasje med plass til to biler og noe lagring, vil bidra til en bedre arealutnyttelse på eiendommen. Kommunens vurdering Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 kan kommunen gi dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dette innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Det skjønn kommunen skal utøve når den vurderer om dispensasjon skal gis, er underlagt omfattende begrensninger. Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, Bystyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Utgangspunktet for en dispensasjon er at denne må være til fordel for allmennheten. Sivilombudsmannen har uttrykt at det må foreligge spesifiserte, klare grunner av en slik karakter og en slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de hensyn den aktuelle planen eller bestemmelse skal ivareta. Hensyn Hensynet bak reguleringsplanens bestemmelse om tillatt bebygd areal på 25 % er å ivareta tilstrekkelig lys og luft mellom bebyggelsen. Det er også å ivareta terreng og utearealer mellom bebyggelsen. Formålet er å oppnå en god arealdisponering, som både ivaretar tiltakshavers og naboers interesser og ønsker. Ved å fastsette en grense for tillatt bebygd areal i reguleringsplanen, begrenses konsentrasjonen av bebyggelse. Omsøkt garasje medfører at bebygd areal overskrides med 0,2 %. Tiltaket overholder øvrige bestemmelser i reguleringsplanen og plan- og bygningsloven. Det er også innenfor kommuneplanens bestemmelse om tillatt bebygd areal på 30 %. Tiltakets plassering og høyde er i tråd med reguleringsplanens bestemmelser. Da garasjen er plassert i tråd med reguleringsplanens bestemmelser om avstand til eiendomsgrenser, vurderer kommunen at hensynet til avstand ikke blir tilsidesatt. Hensynet anses som ivaretatt gjennom omsøkt tiltak. Hensynet til lys og luft mellom bebyggelsen vil heller ikke forringes vesentlig dersom det gis tillatelse til garasjen. Garasjens størrelse og plassering er av en slik art at den vurderes ikke å tilsidesette hensynet bak bestemmelsen om tillatt bebygd areal. Det er også relevant for vurderingen at overskridelsen anses som minimal. Kommunen vurderer at hensynet bak reguleringsplanens bestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt med omsøkt dispensasjon.
Fordeler/ulemper For å kunne gi dispensasjon, må også fordelene ved en dispensasjon være vesentlig større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det er i utgangspunktet fordeler og ulemper for de allmenne interessene som skal veies opp mot hverandre. Det vil derfor være samfunnsmessige hensyn av planfaglig og arealdisponeringsmessig karakter som veier tyngst når det er snakk om fordeler og ulemper. Kravet til overvekt av fordeler må videre ses i lys av hvilke forhold som taler mot en dispensasjon, slik at interesseavveiningen blir relativ. Kommunen kan ikke se at tiltaket medfører ulemper av nevneverdig betydning. Kravet til overvekt av fordeler må ses i lys av hvilke forhold som taler mot en dispensasjon, slik at interesseavveiningen blir relativ. Siden det i dette tilfellet ikke fremkommer noen nevneverdige ulemper, mener kommunen at det er grunn til å stille lavere krav til de fordeler dispensasjonen må medføre. Kommunen anser det som en relevant fordel at utformingen av garasjen er tilpasset eksisterende bebyggelse på eiendommen og bebyggelsen i området. Omsøkt plassering og møneretning er i tråd med reguleringsplanens bestemmelser, og bidrar til å redusere potensielle ulemper for omgivelsene. Det er også relevant i vurderingen at overskridelsen er svært liten og plasseringen av garasjen er i tråd med reguleringsplanens bestemmelser. Omsøkt garasje vil medføre en hensiktsmessig arealutnyttelse av eiendommen for beboerne, både nåværende og fremtidige, med plass til to biler i garasjen samt nok oppbevaringsplass. Garasjens størrelse anses som normal og tilpasset boligbebyggelsen på eiendommen og andre garasjer i området. Fordelene ved å gi dispensasjon er hovedsakelig av privat karakter. Da det ikke foreligger noen nevneverdige ulemper med en dispensasjon for 0,2 % overskridelse av bebygd areal for eiendommen, vurderer kommunen at de private fordelene kan tillegges noe vekt. Avveiningen av fordeler og ulemper er relativ, og ved fravær av ulemper vil også private fordeler være av relevans for vurderingen. Samlet sett vurderer kommunen at fordelene ved å gi dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse 3.4 om tillatt bebygd areal for oppføring av garasje er klart større enn ulempene. Det andre vilkåret i pbl 19-2 er derfor oppfylt. Dispensasjon fra manøvreringsareal Det står i reguleringsplanen at manøvreringsareal skal inngå i bebygd areal. Dette har i ettertid vist seg ikke å være riktig ut fra standard beregning av hva som kan tas med i bebygd areal, og det er derfor søkt om, behandlet og gitt dispensasjoner for at manøvreringsarealet kan unntas i bebygd areal. Når planbestemmelsen bygger på feil grunnlag, kan hensynet bak bestemmelsen vanskelig sies å bli vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Vurderingen som ligger til grunn for å gi denne dispensasjonen er både prinsippet om likebehandling, at det er overveiende en fordel med å gi dispensasjonen og at den ikke har noen negative konsekvenser. Situasjonsplanen viser også at det er tilstrekkelig med snuplass på egen grunn, og at dette arealet ikke er planlagt til annen bruk enn gårdsplass/manøvreringsareal/parkering.
Vilkårene for å gi dispensasjon anses derfor oppfylt, jf. pbl 19-2. Tillatelsens varighet Det følger av pbl 21-9 at dersom tiltaket ikke er satt i gang senest 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år. Bestemmelsene gjelder tilsvarende for dispensasjon. Fristene kan ikke forlenges. Dersom det klages på vedtaket, beregnes 3 års fristen fra det endelige vedtaket i klagesaken. Gebyr Etter Gebyrregulativ for byggesaker, plansaker, delesaker, matrikkelsaker og seksjoneringssaker, gjeldende fra 01.01.2018, skal det betales gebyr for utførte tjenester. Gebyr for saksbehandling av fullstendige søknader angis ved bokstaven M. 1M utgjør kr. 2.450,-. Ved behandling av saker der innsendt dokumentasjon er mangelfull eller feilaktig, beregnes et tilleggsgebyr etter medgått tid med kr. 1.225,- pr. time inntil saken er fullstendig. Det har i denne saken medgått 1 saksbehandlingstimer inntil saken var fullstendig. Følgende gebyr er påløpt: 3-1, medgått tid kr 1.225,- 3-2 C, garasje 3M kr 7.350,- 3-16 B, dispensasjon 4M kr 9.800,- I henhold til pbl 21-7 er fristen for behandling av søknaden 12 uker fra mottatt fullstendig søknad. For hver påbegynte uke fristen overskrides bortfaller 25 % av byggesaksgebyret, jf. SAK10 7-6. Vedtaket er fattet etter at den 16 uken er påbegynt. Gebyret reduseres derfor med 100 %. Totalt gebyr i saken er kr 0,-. Gebyret inkluderer behandling av søknad om ferdigattest. Klageadgang Det er mulig å klage på vedtaket. Fristen for å klage er 3 uker fra dere mottar dette vedtaket. Se mer informasjon om klageadgang i vedlegget «Opplysning om adgang til å klage» Med hilsen Tone Hau Steinnes avdelingsleder Elise Haraldsrud Lien saksbehandler Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrifter Vedlegg Opplysning om adgang til å klage
Opplysning om adgang til å klage Vedtaket i denne saken kan påklages til Fylkesmannen av parter med rettslig klageinteresse. (etter plan- og bygningsloven 1-9, og forvaltningsloven 28.) Klagefrist Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kommer frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Om du klager så sent at det kan være uklart for oss om du har klaget i rett tid, må du oppgi når denne meldingen kom frem. Kommunen kan i særlige tilfeller forlenge klagefristen før denne er utløpet. Oversitting av klagefrist Selv om du har oversittet klagefristen, kan klagen tas under behandling såframt du eller din fullmektig ikke kan lastes for å ha oversittet fristen eller for å ha drøyd med å klage, eller det av særlige grunner er rimelig at klagen blir prøvd. Ved vurderingen av om klagen bør tas opp til behandling, skal det også legges vekt på om endring av vedtaket kan medføre skade eller ulempe for andre. Klagen kan ikke tas under behandling som klagesak dersom det er gått mer enn ett år siden vedtaket ble truffet. Klageadressat Klagen skal sendes skriftlig til Drammen kommune, Byplan, Rådhuset, Engene 1, 3008 Drammen. Innholdet i klagen Hvilket vedtak du klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at du klager Den eller de endringer som ønskes Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Du må oppgi ditt navn og adresse Klagen må undertegnes Utsatt iverksetting av vedtaket Det er mulighet til å be om at det ikke blir satt i gang arbeider på tomten før klagen er avgjort. Kommunen eller Fylkesmannen kan sørge for dette ved å beslutte at vedtak ikke skal iverksettes før klagefristen er ute eller klagen avgjort. Selv om en klage ikke gis oppsettende virkning, så blir arbeidene som utføres før klagen er ferdigbehandlet utført på utbyggers egen risiko.