VERDI- OG LÅNETAKST Matrikkel: Gnr 201: Bnr 233 (snr: 1) Kommune: 0106 FREDRIKSTAD KOMMUNE Betegnelse: Eiet seksjon MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR. 2 600 000 LÅNEVERDI: KR. 2 230 000 BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM: Leilighet: 61 m² 58 m² Utvendig bod: 5 m² 0 m² M.fl. Utskriftsdato: 29.03.2019 Oppdrag nr: 213 Dato befaring: 25.03.2019 Utført av autorisert medlemsforetak i Norsk takst Feldtcon a/s Wielsgaardsvei 7, 1654 SELLEBAKK Telefon: 414 71 150 Organisasjonsnr: 974 213 281 Sertifisert takstmann: Takstingeniør Frank Feldt Bolig- og næringstakster Telefon: 414 71 150 E-post: frank@feldtcon.no Rolle: Uavhengig takstmann Norsk takst er markedsnavnet til Norges Takseringsforbund
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.norsktakst.no. Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norsk takst anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Det er ikke foretatt kontroll av eventuelle offentlig påbud heftelser. Kommunens bygningsarkiv samt plan og reguleringsforhold er ikke gjennomgått, det vites derfor ikke om det forefinnes opplysninger som kan være av betydning for taksten. Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr. 2 600 000 Anbefalt låneverdi Kr. 2 230 000 Markedsvurdering Beregningen av markedsverdien er basert på de forhold som er nevnt i takstdokumentet når det gjelder beliggenhet og teknisk tilstand. Det er i takstverdiene foretatt et erfaringsmessig fradrag for elde, slitasje og utidsmessighet, samt forhold vedr. vedlikehold etc. registrert på befaringen. Markedsverdien er beregnet på grunnlag av statistikk og sammenlignbare priser i markedet. Den angitte markedsverdi er å anse som veiledende ved omsetning av eiendommen. Oppdr. nr: 213 Befaringsdato: 25.03.2019 Side: 2 av 6
Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Takstmann: Martin Smalberget Hansen Frank Feldt Befaring/tilstede: Befaringsdato: 25.03.2019. - Martin Smalberget Hansen. Eiendomsopplysninger Eiend.betegnelse: Eiet seksjon Beliggenhet: Om tomten: Adkomstvei: Tilknytning vann: Tilknytning avløp: Andre forhold: Sameiet består av 12 boenheter. Eiendommen ligger i et etablert boligområde i nærhet til Fredrikstad sentrum. Barnevennlig strøk med forholdsvis liten trafikk innenfor område. Forholdsvis kort vei til skole, barnehage og butikker. Boligområdet går for å være et populært boligområde. Det er bussforbindelse til Fredrikstad/Sarpsborg sentrum fra hovedvei. Opparbeidet felles tomt med asfalterte internveier til bebyggelsen. Privat til offentlig Offentlig Offentlig. Vedlikehold i borettslag/sameier. Når det gjelder vedlikehold i borettslag kan det sies at andelseier plikter å holde boligen i slik stand at det ikke oppstår skade eller ulempe for andre i henhold til 5-12 i Borettslagsloven. Andelseier skal særlig være klar over sitt ansvar ved lekkasje fra utette vannrør i boligen, utette badegulv eller balkonger der sluket er tettet av løv og annet avfall og røykutvikling eller brann som følge av feil eller mangler ved det elektriske anlegget i boligen. Takstmannen er ikke gjort kjent med andre forhold enn det som er nevnt i taksten som kan begrense verdien ved salg eller omsetning av eiendommen. En verdi- og lånetakst gir kun en orienterende beskrivelse av konstruksjoner og bygningstekniske forhold. Feil eller mangler er kun anmerket der det er synlig forhold som kan registreres ved en visuell befaring uten tekniske inngrep. Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 0106 FREDRIKSTAD Gnr: 201 Bnr: 233 Seksjon: 1 Eiet/festet: Eiet Areal: 2 732,5 m² Arealkilde: Tomten er felles. Arealene er hentet fra statens kartverk. Eierbrøk seksjon: Eierbrøk: 60/1003 Sameiets navn: Boligsameiet Smedens Gård Organisasjonsnr.: 990478392 Forretningsfører: Obos Andel formue: 22 142 Dato: 25.03.19 Andel fellesgjeld: 0 Dato: 25.03.19 Hjemmelshaver: Martin Smalberget Hansen Adresse: Smedens gård 4, 1604 FREDRIKSTAD Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Årsberetning/regnskap Eiendomsverdi.no Megler Statens Kartverk Rekvirent Oppdr. nr: 213 Befaringsdato: 25.03.2019 Side: 3 av 6
Andre forhold Forsikring: Selskap: Gjensidige forsikring. Avtalenr: 80026621. Utvendig forsikring inngår i fellesutgiftene. Bygninger på eiendommen Leilighet Bygningsdata Byggeår: 2007 Kilde: Iht. Eiendomsdata. Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² Etasje BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar 1. etasje 67 61 58 3 Innvendig målte arealer. Bruttomål skjønnsmessig beregnet. Sum bygning: 67 61 58 3 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) 1. etasje Entré/gang, soverom, bad, kjøkken med åpen løsning, stue med direkte utgang til balkong., lite soverom Konstruksjoner og innvendige forhold - Leilighet Bygning, generelt Bod/teknisk rom med sluk Eiendom som er oppført i 2007. Den etterfølgende beskrivelse er basert på egen visuell befaring. Opplysninger vedrørende byggemåte og utførelse, er dels basert på antatt byggemåte for perioden, visuell kontroll og opplysninger gitt ved befaringen. Direkte fundamentering Det er støpte fundamenter på antatt faste masser.. Yttervegger Bindingsverk med utvendig panel. Takkonstruksjoner Saltak, sutak-plater og betongsten. Vinduer Trevinduer med isolerglass. To utvendig persienner. Overflater på innvendige gulv Antatt støpt i etasjeskille. Parkett, vinyl og fliser på bad. Overflater på innvendige vegger Innvendig vegger er oppført i bindingsverk. Malt plater, panel-plater og fliser på bad. Overflater på innvendig himling Trekonstruksjon med takplater/panel. Balkonger, terrasser ol. Direkte utgang til balkong fra stue på ca 10 m2 Piper, plassbygde ildsteder m.v. Elementpipe. Innvendig pipeløp er ikke kontrollert av takstmannen. Det er ikke ildsted i dag. Kjøkkeninnredning Profilert kjøkken med innebygget steketopp, strykebrett og komfyr. Dempere i skuffer. Kjøkkenvifte med direkte avkast. Opplegg for oppvaskmaskin. Merk: Rør i rør er ikke tettet i kjøkkenskap. Oppdr. nr: 213 Befaringsdato: 25.03.2019 Side: 4 av 6
Innredning og garnityr for våtrom Bad som er utstyrt med dusjhjørne, toalett og servant med innredning. Rommet har varmekabler og det er avtrekksventil. Fliser på gulv og vegg. Varmekabler. Bad er fra byggeår. Det er noe dårlig fall ved sluk i dusj. Her anbefales det eventuelt dusjkabinett. Opplegg for vaskemaskin på bod/teknisk rom. VVS-installasjoner, generelt Offentlig vann og avløp. Utvendig rør er ikke kontrollert av takstmannen. Bereder på 200 liter. Varme, generelt Elektrisk, panelovn og varmekabler. Luftbehandling, generelt Det er noen lufteluker / ventiler. Avtrekksvifte på kjøkken. Elkraft, generelt Automatsikringer. Fjernavlesing av strømmåler. El. anlegget er kun besiktiget, uten faggrunnlag, visuelt. Ikke kontrollert mot feil. Utvendig bod Bygningsdata Byggeår: 2007 Kilde: Antatt Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² Etasje BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar 1. etasje 6 5 5 Innvendig målte arealer. Bruttomål skjønnsmessig beregnet. Sum bygning: 6 5 0 5 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) 1. etasje Bod med utvendig adkomst. Konstruksjoner og innvendige forhold - Utvendig bod Bygning, generelt Støpt dekke, bindingsverk og tak som er tekket med betongsten. Strøm. Garasje plass i felles garasje Bygningsdata Byggeår: 2007 Kilde: Antatt Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² Etasje BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar Underetasje 12 Sum bygning: 12 0 0 0 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Oppdr. nr: 213 Befaringsdato: 25.03.2019 Side: 5 av 6
Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Underetasje Konstruksjoner og innvendige forhold - Garasje plass i felles garasje Bygning, generelt Felles garasje, Garasjeport med automatisk portåpner. Utvendige forhold Konstruksjoner utendørs Beregninger Årlige kostnader Utvendig forsikring, drift, mediaprodukter, utvendig forsikring og utvendig vedlikehold. (pr. mnd. Kr. 1 854) Kr. 22 248 Off. avgifter og ev. eiendomsskatt. Sum er antatt. (pr. mnd. Kr. 700) Kr. 8 400 Sum årlige kostnader Kr. 30 648 Teknisk verdi bygninger Leilighet Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Kr. 2 013 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Kr. - 220 000 Sum teknisk verdi Leilighet Kr. 1 793 000 Utvendig bod Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Kr. 45 000 Sum teknisk verdi Utvendig bod Kr. 45 000 Garasje plass i felles garasje Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Kr. 114 000 Sum teknisk verdi Garasje plass i felles garasje Kr. 114 000 Sum teknisk verdi bygninger Kr. 1 952 000 SELLEBAKK, 29.03.2019 Takstingeniør Frank Feldt Bolig- og næringstakster Oppdr. nr: 213 Befaringsdato: 25.03.2019 Side: 6 av 6