AVGJØRELSE I HUSLEIETVISTUTVALGET Sak nr 2011/494 Dato: 15.03.12 Utvalget: Saksleder Ellen Strømodden, Reidun Grodås, Mette Thorne Lothe. Klager: A Prosessfullmektig: Advokat Anja Ankerud Innklaget: B Eiendom: X, 1440 Drøbak Sammendrag Saken gjaldt opprinnelig utleierens krav om heving/oppsigelse og betaling av full husleie med henvisning til at leieren ikke hadde oppfylt arbeidsplikten som var vilkår for å få halv husleie, og fordi leieren uansett i lange perioder ikke hadde betalt noe husleie. Da leieren flyttet, ble saken redusert til kravet om betaling av full husleie. Leieren bestred utleierens krav, med henvisning til at han ikke hadde misligholdt kontrakten og at han hadde betalt kontant til utleiers fullmektig. Leieren ga opplysninger om noen arbeider og fremla materialkvitteringer for under kr 4 000,-. Og ingen kvitteringer for husleiebetaling. Utleieren fremla en takst/tilstandsrapport som viste at huset bar preg av store etterslep på vedlikehold. Da leieren hadde nektet å betale utleiers krav og ikke hadde advokathjelp, drøftet utvalget foreldelse som annet grunnlag for betalingsnekt. Ca 2/5 av kravet ble funnet bortfalt som foreldet. Resten av kravet fikk utleier medhold i. Saksgang Klage av 02.09.11 ble mottatt av Husleietvistutvalget den 05.09.11. Ved Husleietvistutvalgets brev av 04.10.11 ble klagen forkynt for innklagede 07.10.11. Tilsvar av 06.12.11 ble etter purring ved brev av 23.11.11 mottatt 13.12.11. Klageren ønsket ikke å ta i mot tilbudet om mekling. Saken avgjøres derfor uten mekling etter Forskrift om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Hordaland, Sør-Trøndelag og Nord-Trøndelag (HTU-forskriften) 8 på grunnlag av saksdokumentene. Partene fikk frist til 06.01.12 med å inngi eventuelle ytterligere opplysninger og dokumentasjon. Saksleder ba om uttalelse blant annet om foreldelsesspørsmålet innen 17.02.12. Det ble gitt fristutsettelse til 22.02.12. Det innkom ikke noe svar fra partene. Leieavtalen Leiekontrakt ble inngått 27.08.05 mellom klageren som utleier og innklagede som leier og gjaldt en umøblert syvroms bolig på ca. 225 m2 med garasje. Det er opplyst at boligen er utleiers vanlige bolig, og at leieren derfor har dårligere vern enn vanlig etter husleieloven, blant annet ved oppsigelse. Kontrakten startet 01.09.05 og løp til opphør 01.09.10. I leietiden gjaldt det en gjensidig oppsigelsesadgang med to måneders varsel til opphør ved utløpet av en måned. Leien var kr 10 000,- per måned til forfall forskuddsvis den 15. hver måned. Depositumet var kr 15 000,-. Partene inngikk en udatert tilleggsavtale til leiekontrakten. Av denne fremgår det blant annet at husleien er satt til kr 10 000,- per måned, men at da huset har behov for betydelig renovasjon har partene blitt enige om at leiesummen per måned er kr 5 000,- og 35 arbeidstimer. Utleier besørger alt materiell som er nødvendig, prioriteringer av arbeid avtales med utleier eller fullmektig, og dette gjelder frem til huset er i god og avtalt stand. Timer og utført arbeid skal føres av leieren. Kommunale avgifter for renovasjon, vann, kloakk skulle faktureres av huseier til leieren. 1
Prosessuelt Ved tidspunktet da klage ble levert til Husleietvistutvalget, gjaldt saken krav om heving, subsidiært gyldigheten av oppsigelse, og det ble i tillegg fremsatt krav om erstatning. Utleier opplyser ved e-post av 29.12.11 til Husleietvistutvalget at innklagede leier har flyttet. Videre fremlegges en besiktigelsesrapport som skal vise at leieren ikke har overholdt avtalen som skulle begrunne lavere husleie, slik at leieren skulle betalt kr 10 000,- per måned. Utleieren har imidlertid ikke uttrykkelig justert sin påstand. Da leieren har flyttet, anses utleier ikke lenger å ha rettslig interesse i å få avgjort spørsmålet om heving/oppsigelse, og Husleietvistutvalget legger dermed til grunn at sakens påstand er redusert til et spørsmål om leierens betalingsplikt i botiden. Utvalget begrenser derfor sin gjengivelse av partenes anførsler til det som anses relevant for avgjørelsen av utleierens krav om erstatning. Klageren har i det vesentlige anført Blant annet som følge av fremskreden alder, ønsket utleier ikke selv å ta seg av det praktiske rundt leieforholdet. En slektning av utleier som samtidig var en bekjent av leieren, ble derfor oppnevnt som utleiers fullmektig ved leieforholdet. I tilknytning til leiekontrakten ble det inngått en tilleggsavtale til kontrakten. Det følger av avtalen at husleien reduseres til kr 5 000,- mot at leieren utfører renovasjons- og vedlikeholdsarbeider på boligen tilsvarende 35 arbeidstimer i måneden. Etter ektefellens bortgang, ønsket ikke utleier å eie to boliger. Leieren ble derfor ved brev av 03.06.11 sagt opp med virkning fra 31.08.11. I brevet ble leieren anmodet om å dokumentere at han hadde overholdt sine betalingsforpliktelser, samt at han hadde utført slikt arbeid som i henhold til tilleggsavtalen medfører rett til nedsatt leie. Dette fordi en gjennomgang av utleiers konto viser at det i lange perioder ikke har blitt betalt husleie slik som forutsatt. Ved telefon 30.08.11 meddelte leieren at han likevel aksepterte oppsigelsen. Leieren har nå flyttet. Tapet som kreves erstattes beregnes slik: Manglende husleie 2006-2008: (kr 10 000,- x 36 mnd) kr 360 000,- Manglende husleie november 2009: (kr 10 000,- x 1 mnd) kr 10 000,- Manglende husleie februar, mars, april 2010: (kr 10 000,- x 3 mnd) kr 30 000,- Delvis manglende husleie jan-aug 2011: (kr 5 000,- x 7 mnd) kr 40 000,- Delvis manglende leie jan, april, juni, 2010 des 2010: (kr 5 000,- x 9 mnd) kr 45 000,- Delvis manglende husleie jun-okt, des 2009 (kr 5 000,- x 6 mnd) kr 30 000,- Totalt kr 515 000,- Utleier har lidt et betydelig tap grunnet manglende husleiebetaling, og krever tapet erstattet jf. 9-9 siste ledd samt alminnelig erstatningsrett. Så langt har leieren ikke dokumentert at han har oppfylt betingelsene for redusert husleie etter den inngåtte tilleggsavtalen. I klagen tok utleieren forbehold om å trekke anførslene om oppsigelse/heving, dersom det skulle vise seg at leieren likevel ikke motsatte seg oppsigelsen. Ved utleierens e-post av 29.12.11 til Husleietvistutvalget fremgår det at leieren har flyttet. 2
Klageren har nedlagt slik Påstand: Prinsipalt: 1. Leieavtale vedrørende X, 1440 Drøbak heves.. Subsidiært: 1. Oppsigelse av 3. juni 2011 vedrørende X, 1440 Drøbak er gyldig. I begge tilfeller: 2. B betaler til A kr 510 000,- med tillegg av forsinkelsesrenter etter lov om renter ved forsinket betaling av 17.12.76 3, fra forfall av den enkelte husleietermin til betaling skjer. 3. B betaler sakens omkostninger. Innklagede har i det vesentlige anført Påstanden om mislighold av husleiekontrakten og ikke betaling av husleie de tre første årene, tilbakeviser jeg. De ble betalt kontant til utleiers fullmektig. Har en rekke ganger forsøkt å komme i kontakt med utleier alle disse årene, men det har ikke vært mulig da jeg har blitt møtt med sinne og ikke adekvat oppførsel. Mitt spørsmål angående oppsigelsen var kun å få en utsettelse fordi det var vanskelig å finne et annet sted å bo. Husleietvistutvalget finner at innklagede har nedlagt slik Påstand: 1. Påstanden om mislighold av husleiekontrakten og ikke betaling av husleie de tre første årene, tilbakeviser jeg. [Innklagede frifinnes]. Husleietvistutvalgets vurdering og konklusjon Leieforholdet reguleres av partenes leieavtale og lov om husleieavtaler av 26. mars 1999 nr 17. Husleie, kr 515 000,- Utleier har benevnt betalingskravet som et krav om erstatning (for leietap), men siden det dreier seg om krav om oppfyllelse av leiebetalingsplikt i leietiden, behandler utvalget kravet som et krav om betaling av skyldig leie. Det følger av kontraktens punkt 4 at innklagede plikter å betale leie med kr 10 000,- per måned, den 15. i hver måned til utleiers konto med det der nevnte kontonummer. Av tilleggsavtalen fremgår det at leiesummen som i hovedkontrakten i utgangspunktet er kr 10 000,- per måned, men at leien blir kr 5 000,- per måned og 35 arbeidstimer da huset har behov for betydelig renovasjon og vedlikehold. Utleier har opplyst at leieren ikke har betalt leie som avtalt, ikke alltid heller de kr 5 000,- per måned. Videre er anført at leieren ikke har oppfylt vilkåret om arbeidsplikt for å få den lavere leien, at han heller ikke som anmodet har godtgjort å ha oppfylt arbeidsplikten eller betalt som avtalt. Utleier har selv fremlagt en takst/tilstandsrapport av 20.12.11 utført etter leierens flytting hvor det blant annet fremgår at det er avflassing på veggflater, diverse skader, nevnt preg av manglende vedlikehold, fuktmerker m.v. Rapporten etterlater det helhetsinntrykk at leieren ikke 3
kan ha foretatt løpende vedlikeholds- og utbedringsarbeider som avtalt, eller uansett svært lite. I estimerte normale byggekostnader for et tilsvarende bygg på kr 4 150 000,- gjør taksten et fradrag for alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, og gjenstående arbeider på kr 1 150 000,-, noe som er en betydelig andel av eiendommens totale verdi. Innklagede har bestridt kravet og klagerens fremstilling med henvisning til at han har betalt kontant til utleiers fullmektig. Fullmektigen har signert både på hoved- og tilleggskontrakten og ville være legitimert til å ta i mot betaling på vegne av utleier. Dersom leieren har betalt til utleiers fullmektig, ville det være i strid med kontraktens instruksjon om å betale til utleiers konto. For det tilfellet at leieren har betalt kontant til utleiers fullmektig uten å sørge for å få kvittering for betalingene, må han i tilfelle bære konsekvensen av at han ikke sikret seg bevis. At det anførte betalingsmisligholdet har pågått i årevis uten at det har blitt noe tema taler for at leierens opplysning om at han har betalt kontant kunne være riktig. Hvis leieren ikke betalte, og det var viktig for utleier at betaling skjedde til hans konto, burde utleier ha fulgt med og tatt opp temaet tidligere. På den annen side viser utleiers oversikt at de betalinger som er registrert, har skjedd til utleiers konto, og en slik praksis kan tale i mot at leieren innimellom uten videre betaler kontant. I tillegg fremgår det av leierens brev av 03.07.11 at han tilbyr at leien økes til kr 10 000,- per måned, noe som sannsynliggjør at han i hvert fall ikke har betalt mer enn kr 5 000,- per måned de månedene han har betalt. I samme brev uttaler leieren at han ikke kan skrive ut mer en de siste 18 måneders transaksjoner fra nettbanken, noe som kan tale for at alle betalinger som skjedde, ble gjort via bank. Leieren har uansett ikke fremlagt noen kvitteringer eller annen form for dokumentasjon som kan godtgjøre at han har betalt de terminer utleier nå har krevd, heller ikke med kr 5 000,- per måned. Utvalget må dermed legge til grunn at han ikke har betalt, slik utleier har opplyst. Av brev av 13.08.10 samt et udatert brev fra leieren fra samme tid hvor han gir uttrykk for at han håper leieforholdet kan fortsette også etter 01.09.10, opplyser leieren at han har lagt parkett i begge stuene, + tre soverom, at begge garasjene er nymalt, at takskien er byttet på en side, at huset er klargjort for å bli malt, at vinduene er pusset, grunnet og malt, at terrassebekledningen er pusset og malt, at dusjen i første etasje er reparert etter råteskade, at toalettet i første etasje er byttet og at han den siste måneden har spylt huset utvendig; Videre nevnes en del arbeider som trengs å gjøres. Utleiers forespørsel om dokumentasjon for utførte arbeider har leieren imøtekommet ved å fremlegge kvitteringer fra oktober 2010 for utgifter til malerpensler og annet maleutstyr, varmelist osv. fra Bauhaus og Jernia med totalt kr 3 824,90. I brev av 04.08.11 opplyser leieren at han i mars/april 2011 pusset opp stua, med fjerning av tapet og maling av tak og vegger. Leiers opplysninger om utført arbeid er ikke helt uforenelig med opplysningene i tilstandsrapporten av 20.12.11 da det fremgår av rapporten at det er parkett i stue og malte vegger uten merknad for dårlig tilstand på dette, men det fremgår av rapporten generelt at boligen bærer preg av store etterslep på vedlikehold. Leieren har bevisbyrden for om han har oppfylt sin plikt, og har ikke fremlagt noe mer bevis for de arbeider han har opplyst å ha utført eller som kan sannsynliggjøre at leieren har oppfylt sine arbeidsplikt tilsvarende 35 timer i måneden. Utvalget må dermed legge til grunn at leieren ikke har oppfylt sin betalingsplikt i en slik grad at det kan gi grunnlag for avtalt leienedsettelse i den aktuelle perioden, og at han dermed i utgangspunktet må betale det beløp utleier har krevd. Foreldelsesspørsmålet Husleietvistutvalget tar i utgangspunktet ikke helt av eget tiltak (ex officio) stilling til om krav er foreldet uten at det er påberopt. På den annen side er parten selvprosederende og det kan ikke stilles strenge krav før foreldelse ønskes påberopt som alternativt grunnlag for betalingsnekt. Ved brev av 06.02.12 ba saksleder utleier uttale seg om han mener kravet er foreldet og leieren om å uttale seg om han ønsker å påberope seg en mulig foreldelse, men ingen av partene har besvart henvendelsen. Klagerens advokat har gitt beskjed om at klageren har ønsket å avslutte advokatens prosessoppdrag. 4
At partene ikke har besvart sakslederens henvendelse vanskeliggjør utvalgets avgjørelse av foreldelsesspørsmålet. Utvalget antar at partenes taushet er uttrykk for at de bare ønsker at utvalget skal avgjøre kravene etter gjeldende regler slik saken nå fremstår for utvalget; herunder med det foreldelsesspørsmål som er reist. Utvalget legger derfor etter en helhetsvurdering til grunn at foreldelse må drøftes som alternativt grunnlag. Også prosessøkonomiske hensyn tilsier denne løsning, da kravet er betydelig og grunnlaget sannsynligvis likevel ville blitt tema dersom leieren fikk advokathjelp og sjansen for at saken ville kunne bli brakt videre til tingretten i så fall ville være forholdsvis stor, med de personlige og økonomiske kostnader det ville medført både for partene og samfunnet. Leieren har bestridt utleierens krav. Skyldnere som nekter å betale vil normalt påberope seg ethvert mulig grunnlag for betalingsnekten. Leieren har ikke uttalt at han ikke ønsker foreldelse påberopt som et mulig grunnlag for bortfall, og utleieren har ikke bestridt antakelsen om at deler av kravet er foreldet, eller gitt opplysninger som skulle tale for noe annet. Det følger av foreldelseslovens 2 at den alminnelige foreldelsesfrist er 3 år. Klagen som avbrøt foreldelsesfristen er av 02.09.11. I utgangspunktet vil de deler av kravet som forfalt før 02.09.08 være bortfalt som foreldet, med mindre det er grunnlag for unntak som følge av tilleggsfrist eller lignende. Det fremgår av partenes opplysninger at partene ikke har hatt direkte kontakt eller foretatt seg noe i forhold til leiebetalingskravet før nå. Utvalget legger dermed til grunn at den del av kravet som forfalt før 02.09.08 er bortfalt som foreldet. Leieterminene forfalt den 15. i hver måned. Leiene fra 15.01.06 til og med forfallet 15.08.08 til en sum av kr 320 000,- (32 mnd x kr 10 000,-) er bortfalt som foreldet. De husleier som ikke er foreldet fra 15.09.08 til og med 15.12.09 utgjør kr 195 000,- (2008: 4 x kr 10 000,-, 2009: 6 x kr 5 000,- + 1 x kr 10 000,-, 2010: 9 x kr 5 000,- + 3 x kr 10 000,-, 2011: 7 x kr 5 000,-). Konklusjon Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i kravet om skyldig leie med kr 195 000,-. Renter Klageren har krevd rente. Husleie Etter forsinkelsesrenteloven (rl.) 2 første ledd annet punktum kan rente kreves fra den enkelte leietermins forfall. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i den til enhver tid gjeldende forsinkelsesrente på de enkelte skyldige leiebeløp som ikke er foreldet, fra de enkelte terminers forfall og til betaling skjer, jf. rl. 3. Rentekalkulator: www.forsinkelsesrente.no Saksomkostninger Etter HTU-forskriften 14, avgjør utvalget hvem som skal bære sakskostnadene. Utleier har krevd dekket sakens omkostninger. 1. Saksbehandlingsgebyr, kr 860,- Klageren har hatt utgifter til saksbehandlingsgebyr med kr 860,-. Ansvaret for gebyret for Husleietvistutvalget fordeles etter prinsippene i tvisteloven 20-2, 20-3 og 20-4. Klageren har i hovedsak vunnet frem. Innklagede må derfor dekke klagers utgifter til behandlingsgebyr med kr 860,-. 5
2. Andre kostnader Etter HTU-forskriften 14 kan den som har vunnet saken fullstendig også tilkjennes andre kostnader (enn gebyret) som har vært strengt nødvendig for å vinne frem. Advokatutgifter anses bare strengt nødvendige, hvis motparten har engasjert advokat, og det ville virke urimelig ikke å refundere kostnadene. Utleieren har brukt advokat, men har ikke fremlagt omkostningsoppgave. Utleier har ikke vunnet fullstendig. Utgiften anses ikke strengt nødvendig for å vinne frem eller urimelig ikke å refundere. Leieren har ikke brukt advokat. Husleietvistutvalget gir derfor ikke medhold i kravet. Husleietvistutvalgets avgjørelse av kostnadsfordelingen kan bringes inn for tingretten innen èn måned etter at avgjørelsen er forkynt. Slutning Avgjørelsen er enstemmig og Husleietvistutvalget har truffet vedtak med slik Slutning 1. B tilpliktes å betale skyldig leie med kr 195 000,-, med tillegg av rente etter lov av 17.12.76 nr 100 om renter ved forsinket betaling 3 av de enkelte skyldige leiebeløp fra den enkelte termins forfall og til betaling skjer. 2. B tilpliktes å erstatte klagerens utgifter til gebyr for Husleietvistutvalget med kr 860,-, med tillegg av rente etter lov av 17.12.76 nr 100 om renter ved forsinket betaling 3 fra avgjørelsens oppfyllelsesfrist og til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er to uker fra avgjørelsen er forkynt. Partene har selv ansvaret for gjennomføringen av oppgjøret. Eventuelt depositum kan gjøres opp jf husll 3-5. **** Husleietvistutvalgets vedtak kan bringes inn for tingretten innen en måned fra det er forkynt for partene, jf 10 i Forskrift om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Hordaland, Sør-Trøndelag og Nord-Trøndelag av 28. september 2000 nr 1020. Saken er etter dette avsluttet i Husleietvistutvalget. Oslo, den 15.03.12 Reidun Grodås Ellen Strømodden Mette Thorne Lothe 6