FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER FOR OMRÅDEPLAN FOR BRØNNØYA MED NÆRLIGGENDE BEBYGDE ØYER, GNR. 41 OG TILSTØTENDE SJØAREALER. PLAN DATERT: 14.11.2012. ASKER KOMMUNE 1. Planens hensikt Hensikten med områdereguleringsplanen er: - å rydde opp i de problemer som bruk av fritidsbebyggelse til fast bosetting medfører ved å åpne for en fleksibel arealbruk av de nåværende private regulerte fritidseiendommer til boligformål/fritidsboligformål, - å sikre at Brønnøya fortsatt skal være bilfri gjennom utvetydige reguleringsformål og bestemmelser. - å sikre at Brønnøya beholder sin frodige, vegetasjonsrike og landlige karakter ved at bebyggelse skal framstå minst mulig eksponert i landskapet, og ved at utnyttelsen skal være lav. - å styrke vern og forvaltning av Brønnøyas natur-, kultur- og rekreasjonsområder gjennom bruk av henynssoner og krav til skjøtselsplaner. 2. Avgrensning Bestemmelsene gjelder for det området som er vist med reguleringsgrense på plankartet. 3. Areal for boligbebyggelse - frittliggende småhusbebyggelse 3.1 Utnyttelse og høyder Boliger på eiendommer regulert til frittliggende småhusbebyggelse kan ha et bruksareal på inntil 200 m2 BRA. Et uthus med et tillatt bebygd areal, BYA på inntil 36 m2 kan komme i tillegg. For nybygg eller tilbygg tillates en gesimshøyde på maksimalt 3,5 meter for boligene og 2,5 m for uthusene, målt ut fra opprinnelig terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen til høyeste gesims. For å få en optimal terrengtilpasning med minst mulig overskuddsmasser/oppfyllinger, kan det i hellende terreng tillates en gjennomsnittlig gesimshøyde på 4,5 m for hovedhusene. Med hellende terreng menes min 2 m høydeforskjell mellom husets overside og husets nedside målt i fasadelivet. Det tillates ikke skjæring og fylling over 0,5 m langs fasaden. For å redusere muligheten til unødig terrengendring, skal alle høyder måles fra opprinnelig terreng. Utsprengning for kjellere og underetasjer tillates ikke. 3.2 Brannvann Hovedhuset må ha innendørs sprinkleranlegg. 3.3 Øvrige krav VA-anlegg og parkering Ved tilbygg/påbygg/nybygg må eiendommen være tilknyttet godkjent vann- og 1
avløpssystem, ha helårsabonnement for renovasjon samt tinglyst bruksrett til minst 2 biloppstillingsplasser Nesøya, på areal regulert til parkering for Brønnøya. 4. Areal for boligbebyggelse- frittliggende småhusbebyggelse/fritidsbebyggelse 4.1 Bruksendring For å få kunne bruke bebyggelsen i disse områdene som helårsbolig, må det søkes om bruksendring. For å få godkjent bruksendring, må boligen være tilkoblet offentlig vann- og avløpsnett, ha helårsabonnement for renovasjon og eiendommen må ha tinglyst bruksrett til minst 2 biloppstillingsplasser Nesøya, på areal regulert til parkering for Brønnøya. Det må være dokumentert tilstrekkelig skolekapasitet på Nesøya før det kan gis igangsettingstillatelse og boligen må ha sprinkleranlegg og for øvrig tilfredsstille teknisk forskrift. 4.1 Utnyttelse og høyder For eksisterende og ny boligbebyggelse/fritidsbebyggelse tillates en utnyttelse på inntil 110 m2 BRA, og for uthus 20 m2 BYA. For nybygg eller tilbygg tillates en gesimshøyde på maksimalt 3,5 meter for boligene og 2,5 m for uthusene, målt ut fra opprinnelig terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen til høyeste gesims. For å få en optimal terrengtilpasning med minst mulig overskuddsmasser/oppfyllinger, kan det i hellende terreng tillates en gjennomsnittlig gesimshøyde på 4,5 m for hovedhusene. Med hellende terreng menes min 2 m høydeforskjell mellom husets overside og husets nedside målt i fasadelivet. Det tillates ikke skjæring og fylling over 0,5 m langs fasaden. For å redusere muligheten til unødig terrengendring, skal alle høyder måles fra opprinnelig terreng. Utsprengning for kjellere og underetasjer tillates ikke. 4.2 Øvrige krav VA-anlegg og parkering Ved nye byggetiltak på eksisterende fritidsboliger med innlagt vann, skal disse tilkobles offentlig avløpssystem. Ved nybygging/utbygging/ombygging av fritidsbolig, må eiendommen være tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Alle nye helårsboliger skal ha tinglyst bruksrett til minst 2 biloppstillingsplasser på Nesøya, på areal regulert til parkering for Brønnøya, samt sprinkleranlegg i huset. For nye fritidsboliger gjelder tinglyst bruksrett til minst 1 biloppstillingsplass innen regulert parkeringareal på Nesøya. 5 Småbåtanlegg i sjø 5.1 Fortøyning Området kan nyttes som fortøyningsområde for de tilliggende eiendommer på land. Båtene skal fortøyes på en slik måte at de blir liggende innenfor områdets avgrensning. 5.2 Kommersiell virksomhet Kommersiell båtservice og utleie av båter eller båtplass tillates ikke. 5.3 Mudring Mudring av adkomst til godkjent brygge, kan godkjennes av bygningsrådet etter søknad. Søknaden må forelegges fiskerimyndighetene og overordnet miljøvernmyndighet. 5.4 Brygger Anlegg av badebrygger eller brygge med landfeste på tilgrensende arealer regulert til byggeområde, friområde og fellesområder, kan tillates. Utformingen reguleres av 2
bygningsrådets retningslinjer, jfr. kommuneplanens bestemmelser pkt.5.2. 6 Felles bestemmelser for byggeområdene 6.1 Krav til utomhusplan For nybygg eller tilbygg skal det sammen med søknad om rammetillatelse innsendes detaljert utomhusplan for den ubebygde delen av tomta i målestokk 1:200. Planen skal vise adkomst, oppholdsareal, gjøre rede for terrengbehandling, masseforskyvning, evt. ny vegetasjon og bevaring av eksisterende vegetasjon samt skjøtsel av denne. Planen skal vise hvordan naturlig vegetasjon på parsellene skal sikres og eventuelt reetableres. Dette gjelder fortrinnsvis furu og bjørk og store frittstående trær av andre arter og er særlig viktig på høydedragene og i strandsonen. Videre skal planen vise vern og skjøtsel av naturlig forekommende busk-, lyng-, lav- og gressarter for å bevare naturtomtpreget og øyas artsrikdom. Utomhusplanen skal være godkjent av Asker kommune før det gis igangsettingstillatelse. 6.2 Tiltak i Strandsonen Strandsonegrensen er avmerket på plankartet i byggeområdene. I strandsonen er det ikke tillatt å oppføre bygninger eller andre bygningsmessige konstruksjoner. Unntatt fra byggeforbudet er: -Eksisterende boliger/fritidsboliger som er særskilt avmerket på plankartet, kan utvides innenfor rammen på 110m2 BRA. -Eiendommer som i sin helhet ligger i strandsonen, kan også ha et uthus innenfor rammen på 20m2 BYA. -En brygge for bading og fortøyning av egne båter pr. eiendom, jfr. kommuneplanens bestemmelser 5.2 om tilflottsrett. Strandboder kan i visse tilfeller erstatte uthus (dersom det er lov å bygge uthus i strandsonen) (jfr. 6.2, tredje ledd), men aldri komme i tillegg. I strandsonen tillates ikke utvendig lagring. Det gjøres unntak for mindre båter. 6.3 Øvrige krav Før tomtene på nordsiden av Viernbukta naturreservat bnr. 112, 132, 235, 341 og 443-449 tillates bebygd, skal det lages en samlet situasjonsplan/utomhusplan, godkjent av bygningsrådet, som fastlegger bebyggelsens plassering og utforming, samt ivaretakelse av viktig naturmiljø på tomtene. 6.4 Endring av tomtestruktur Tomtene tillates ikke delt. Tomter regulert til byggeformål som opprinnelig har vært to eller flere parseller i utparselleringsplanen fra 1929, kan vurderes delt etter søknad. 7. Areal for forsamlingslokale/barnehage 7.1 På eiendom regulert til forsamlingslokale kan det i tillegg til eksisterende velhus, tillates oppført en barnehage. Maks. tillatt bebygd areal, BYA = 10 % av eiendommens nettoareal. 8. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 3
8.1 Gang/- sykkelvei- felles Eksisterende private veier tillates ikke breddeutvidet eller asfaltert. Reguleringsbredde er satt til 2,0 meter. Gangveiene skal være tilgjengelige for allmennheten. Motorisert ferdsel med bil, motorsykkel og moped er forbudt på gangveinettet. Nødvendig ferdsel med traktor, ATV og anleggsmaskiner kan bare skje i henhold til en tidsbegrenset avtale underskrevet av styret i Brønnøya Vel. 8.2 Kai I tilknytning til brygger for rutebåt tillates oppført lehus på inntil 10 m2 BYA, gesimshøyde maks. 2,5 m. 9. Grønnstruktur 9.1 Badeplass -felles Badeplasser er fellesområer for lek, ballspill, idrettslige aktiviteter, bade-, oppholds- og fortøyningsområder. Inngrep i terreng og vegetasjon for å føre opp anlegg og innretninger som har tilknytning til formålet, kan tillates gjennom godkjent utomhusplan oversendt fylkesmannen. Inngrep i terreng og vegetasjon, herunder lagring, tilrigging og massedeponering med de unntak som er nevnt i setningen foran, er ikke tillatt. 9.2 Friområde -offentlig Friområdene kan nyttes som bade- og oppholdsarealer for allmennheten. Inngrep i terreng og vegetasjon for å føre opp anlegg og innretninger som har tilknytning til formålet, kan tillates gjennom godkjent utomhusplan oversendt fylkesmannen. Inngrep i terreng og vegetasjon, herunder lagring, tilrigging og massedeponering med de unntak som er nevnt i setningen foran, er ikke tillatt. 9.3 Turvei-felles Gamle stier og snarveier reguleres til privat turvei med bredde 2,0 m. Turveiene skal være tilgjengelige for allmennheten. 10. Landbruks- natur- og friluftsområder (LNF) 10.1 Friluftsområde felles Område kan brukes til opphold, lek, og idrettslige aktiviteter. Inngrep i terreng og vegetasjon for anlegg og innretninger som har tilknytning til formålet, tillates gjennom godkjent utomhusplan, som skal oversendes fylkesmannen om arealet ligger i strandsonen. Inngrep i terreng og vegetasjon, herunder lagring, tilrigging og massedeponering med de unntak som er nevnt i setningen foran, er ikke tillatt. 10.2 Natur- og friluftsområder (N/F) Oppføring av bygninger og andre bygningsmessige konstruksjoner, samt inngrep i terreng og vegetasjon utover godkjent skjøtsel, herunder lagring, tilrigging og massedeponering er ikke tillatt. Ved skogskjøtsel skal det søkes utviklet et artsrikt og fleraldret skogbestand med god dekning i vertikalskiktet. Siluett og randvirkning av eksisterende vegetasjon skal søkes bevart og holdt vedlike som verdifulle innslag i landskapsbildet og som vernesoner for dyrelivet. 10.3 Landbruks- natur- og friluftsområder (LNF) Oppføring av bygninger og andre bygningsmessige konstruksjoner, samt inngrep i terreng og vegetasjon utover vanlig skjøtsel, herunder lagring, tilrigging og massedeponering er ikke tillatt. Utøvelse av tradisjonell jordbruksdrift og husdyrbeite faller inn under begrepet vanlig skjøtsel. Jordlovens 9 og 12 (lov av 12. mai 1995) gjelder. 4
10.4 Naturvern Områder båndlagt etter lov om naturvern. Egne vernebestemmelser for de tre ulike verneområdene er vedtatt ved kongelig resolusjon, se 13.3. 11. Bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone 11.1 Frilufts- og naturområde i sjø og vassdrag Inngrep i sjøbunn og vegetasjon, herunder mudring og massedeponering er ikke tillatt. Anlegg av brygge med landfeste på tilgrensende arealer regulert til byggeområde og fellesområder kan tillates dersom tiltakene ikke kommer i konflikt med områdets regulerte formål. Badebrygger tillates utenfor regulerte friområder og badeplasser. Bygningsrådets retningslinjer for brygger omtalt i kommuneplanbestemmelsenes pkt.5.2, gjelder ved behandling av bryggesøknader. 11.2 Naturområde i sjø og vassdrag Områder båndlagt etter lov om naturvern. Egne vernebestemmelser for de tre ulike verneområdene er vedtatt ved kongelig resolusjon, se 13.3. 12. Hensynssoner 12.1 Hensynssoner - Svært viktige/viktige naturtypelokaliteter H560 Innenfor hensynssonene skal landskap, vegetasjon, flora og fauna bevares. Flere av hensynssonene inneholder den prioriterte arten dragehode, som er vernet ved egen forskrift. Enhver form for uttak, skade eller ødeleggelse av dragehode er forbudt. Som ødeleggelse regnes utbygging, graving, masseuttak, utfylling og lagring av masser, dyrking, gjødsling og andre handlinger dersom de er egnet til å skade, forandre, tildekke eller på annen måte forringe individer av arten. Eventuell skjøtsel innen hensynssonene skal kun drives etter skjøtselsplan godkjent av fylkesmannen. For nybygg eller tilbygg skal det på eiendommer med hensynssoner, utvises stor aktsomhet ved både planlegging, bygging og bruk. Maks. 500 m2 av eiendommen kan tas i bruk for bebyggelse og utomhusområde. Nybygg eller tilbygg, lagring, tilrigging og massedeponering innenfor hensynssonene er ikke tillatt. 12.2 Hensynssoner - Kalksjakter, rester etter kalkdriften på øya og brønner H570 Innenfor hensynssonene skal landskap, vegetasjon, flora og fauna bevares. Eventuell skjøtsel skal kun drives etter godkjent skjøtsesplan, godkjent av kommunen etter uttalelse fra fylkesmannen. Lagring, tilrigging og massedeponering i hensynssone er ikke tillatt. Nybygg eller tilbygg i hensynssone er ikke tillatt. 12.3 Hensynssoner for områder båndlagt etter lov om naturvern H720 Områdene er vernet som naturreservater i medhold av lov om naturvern, Spannslokket ved kgl. resolusjon av 15.01.1988, Viernbukta og Vendelholmene ved kgl. resolusjon av 27.06.2008. Katterompa er ved kgl.resolusjon av 27.06.2008 vernet som plantefredningsområde. Tiltak som kommer i strid med de særskilte gitte vernebestemmelser for de enkelte områder er ikke tillatt. 12.4 Hensynssoner for områder båndlagt etter lov om kulturminner H730 De automatisk fredede kulturminnene som er vist på plankartet, er fredet i medhold av Lov om kulturminner av 09.06.1978 nr. 50. Kulturminnene skal bevares, og det settes derfor forbud mot et hvert inngrep som kan skade eller skjemme disse. Eksisterende vegetasjon skal bevares. Eventuelle tiltak som berører disse minnene må forelegges fylkeskommunen 5
til uttalelse før tiltak iverksettes. 13. Fellesbestemmelser 13.1 Med unntak for godkjente bygge- og anleggstiltak er inngrep i terreng og eksisterende vegetasjon ikke tillatt og kan kreves reetablert om nødvendig. Eventuell skjøtsel skal først være godkjent gjennom skjøtselsplan. 13.2 Av estetiske og praktiske grunner skal alle nye kabler legges i grunnen som jordkabel i stedet for i luftstrekk med mindre det er ødeleggende for viktige naturtyper. Tilsvarende skal eksisterende kabler i luftstrekk omlegges til jordkabel ved nye byggetiltak. 6