Kilengaten 1, N-3117 TØNSBERG. Tlf. 916 15 060. E-post os@oyvindstokke.no Org.nr: 995689898 Tilstandsrapport over Del 2-Kontorbygg, Kontorbrakke, Driftsbygning og Renseanlegg Damtjernveien 141 3175 RAMNES Gnr. 311 Bnr. 20 RE KOMMUNE Utført av: Øyvind Stokke sivilingeniør - takstmann MNTF Befaringsdato: 05.07.2013, 02.07.2013
Tilstandsrapport over Del 2-Kontorbygg, Kontorbrakke, Driftsbygning og Renseanlegg Damtjernveien 141 3175 RAMNES Gnr. 311 Bnr. 20 RE KOMMUNE Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Denne tilstandsrapporten er en tilstandsbeskrivelse utført iht. NTFs regler og NS 3424/3451. "Nivå 1" er registreringsnivået, basert på kun visuelle observasjoner uten inngrep i byggverket, eventuelt supplert med enkle målinger. NS 3424 (1995-utgaven) angir at Tilstandsgrader (Tg) fra 0-3 skal benyttes for å angi grader av tilstandssvekkelse. 0: ingen symptomer, 1: svake symptomer, 2: middels kraftige symptomer, 3: kraftige symptomer. Tilstandssvekkelser angis ikke for bygningsdeler hvor Tg 0 er registrert. Takstmannen kan ikke gjøres ansvarlig for manglende eller feil opplysninger om skader som bare kan avdekkes ved inngrep i bygningsdeler eller komponenter. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil eller mangler som bør rettes opp. Hvis dokumentet er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for oppdatering. Tilstandsrapport konklusjon FORUTSETNINGER Damtjernveien 143 utgjør del av eiendommen gnr 311 bnr 20 i Re kommune. Del 2 av tilstandsrapporten omfatter kontorbygningen, kontorbrakken, driftsbygningen(låven) og renseanlegget(bygningen). Eiendommen har senere år vært benyttet som institusjon, hvor kontorbygningen og kontorbrakken har vært benyttet til administartivt formål og driftsbygnigen har vært benyttet til aktiviteter for pasientene. Tilstandsrapporten er foretatt med registreringsnivå 1, dvs visuelle observasjoner og enkle målinger. REFERANSENIVÅ Bygningene har ulike byggtekniske referansenivå utfra byggeår. I utgangspunktet er referansenivået byggeforskrifter og lovgrunnlag som gjaldt når den enkelte bygning ble oppført (egentlig byggemeldt), samt fagmessig utførelse på oppføringstidspunktet. Byggesaksmappe er ikke kontrollert. Byggeår er opplyst utfra opplysninger hos eier. EGENSKAPER En del egenskaper som eks. varmeisolasjon, ventilasjon og utførelse av våtrom, er noe svakere for eldre bygninger og konstruksjoner sammenlignet med bygninger oppført etter dagens krav. SAMMENDRAG OG KONKLUSJON TILSTANDSVURDERING Bygningene er hovedsaklig i sin opprinnelig utførelse fra byggeår. Det vises til tilstandsvurderingen i rapportens enkeltpunkter for den respektive bygning. Org.nr. 995689898 2 av 17
Tønsberg, 04.09.2013... Øyvind Stokke sivilingeniør - takstmann MNTF Org.nr. 995689898 3 av 17
Rekvirent Rekvirert av: Psykiatrien i Vestfold HF Besiktigelse, tilstede Dato: 02.07.2013 Dato: 05.07.2013 - Øyvind Stokke Takstmann Tlf.: 33 31 53 50 - Psykiatrien i Vestfold HF Bjørn Stenbrenden - Øyvind Stokke Takstmann Tlf.: 33 31 53 50 Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Situasjonskart Forsikringsavtale Arealoversikt EDR Eiers egenerklæring Tilsynsrapport Vestfold Interkommunale Plan for rømning og brannvarsling Dato 11.02.2013 Gitt opplysninger av rekvirent pr. e-post. Dato 11.02.2013 Dato 05.07.2013 Dato 15.10.2012 Dato 18.06.2012 Vedlegg Nr 1 2 3 Dokument/beskrivelse Situasjonskart EDR Eiers egenerklæring Ant. sider 1 4 4 Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 311 Bnr. 20 Hjemmelshaver: Psykiatrien i Vestfold HF Tomt: Eiet tomt. Areal 42 261,2 m² Konsesjonsplikt: Konsesjonspliktig Adkomst: Adkomst til offentlig vei Vann: Privat vannforsyning. Borevann. Avløp: Privat avløp. Minirenseanlegg m/infiltrasjon. Regulering: Uregulert Forsikringsforhold Forsikringsselskap: If Skadeforsikring AS. Avtalenummer: LP0000024785 Forsikringstype: Fullverdiforsikring Org.nr. 995689898 4 av 17
Bygninger på eiendommen Kontorbygg Byggeår: 1993. Byggeår iflg. eier Kontorbrakke Byggeår: Ukjent byggeår Driftsbygning/låve Byggeår: 1983. Byggeår iflg. eier Renseanlegg Byggeår: 1991. Byggeår iflg. eier Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Kontorbygg - arealer Etasje Bruttoareal BTA m² 1. etasje 2. etasje Loft Sum bygning Bruksareal BRA m² Anvendelse Primær Sekundær P-rom S-rom 101 101 Inngang m/trapperom, gang, 5 stk kontorer, garderobe og bad/wc. 101 101 Gang, 5 kontorer, 2 wc m/felles forrom. Totalt 202 202 Org.nr. 995689898 5 av 17
Kontorbrakke - arealer Etasje Bruttoareal BTA m² 1. etasje Loft Sum bygning Bruksareal BRA m² Anvendelse Primær Sekundær P-rom S-rom 180 180 Diverse kontorer, stort møterom, bad/wc, teknisk rom. Leilighet m/kjøkken/stue, 2 soverom, bad/wc og gang Totalt 180 180 Driftsbygning/låve - arealer Etasje Bruttoareal BTA m² 1. etasje 2. etasje Sum bygning Bruksareal BRA m² Anvendelse Primær Sekundær P-rom S-rom 340 340 Verksted, treningsrom, gang m/lager,. Garasje m/nedfelt gulv og separat innkjøring fra vestgavl (stor takhøyde). Isolert lager med trappeadkomst. Åpent lager. 90 90 Isolert lager med trappeadkomst. Åpent lager/hems - ikke medtatt i arealet (ca. 110 m2 gulvflate) 430 430 Totalt Renseanlegg - arealer Etasje Bruttoareal BTA m² 1. etasje Sum bygning Totalt Bruksareal BRA m² Anvendelse Primær Sekundær P-rom S-rom 15 15 Renseanlegg 15 15 KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Kontorbygg Lokalisering Kontorbygg Bygningsdel/beskrivelse 200 210 212 T.grad Bygning, generelt Bygningen ligger i skrånende terreng med inngang i mellomplan mellom 1. og 2. etasje. Det er takoverbygg over gangbane mellom hovedbygning og kontorbygg. Grunn og fundamenter, generelt Fundamentert med støpte fundamenter på løsmasser. Ukjent isolering. Murt yttervegg i del som ligger mot terreng.utvendig pusset. Liten sprekk i grunnmur mellom tilbygg og eksisterende del. Drenering Ukjent dreneringssystem. Utvendig fuktsperre delvis synlig. Taknedløp med vannutkast til terreng. Org.nr. 995689898 6 av 17
221 224 225 226 227 Grunnmurs plate er overfylt enkelte steder. Fare for fuktinntrengning. Topplist mangler på deler av grunnmur. Registrert fuktighet inn mot grunnmur under trapp. Malingflassing innvendig her. Gulv på grunn Støpt gulv på grunn. Elektriske varmekabler i nær hele 1.etasje. Ukjent isolering. Indikert fukt, malingavflassing og mugg i gulv i datarom. Tilstandsgrad settes utfra dette. Frittbærende dekker Etasjeskille av trebjelkelag. Ukjent isolering men antas isolert utfra byggeår. Skjevheter og nedbøyninger er ikke kontrollert, men det er ikke visuelt registrert åpenbare avvik som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Yttervegger Yttervegger under terreng i murte konstruksjoner. Over terreng er yttervegger i bindingsverk av trekonstruksjoner. Antatt isolert iht. byggeskikk på oppføringstidspunktet. Ukjent oppbygging på utforede yttervegger under terreng. Det er registrert fukt innslag i grunnmur under trapp (datarom). Noe løs puss og malingflassing. Ikke registrert symptomer i utforet del men det kan være risiko for fukt pga. observasjonen under trapp. Normal aldersslitasje. Registrert sand som er gravd opp av skadedyr, muligens maur, ved inngangspartiet. Bærende innervegger Bæresystem av trekonstruksjoner eller kombinert med stålsøyler/dragere. Takkonstruksjoner Valmet tak oppført i trekonstruksjoner. Forenklet undertak. Adkomst til loft via nedtrekkbar loftstrapp. Isolert mot loft. Luftespalte mellom undertak isolasjon. Gesimser i tre m/små luftespalter mellom splittpanel. Det er tydelig spor etter skadedyr/mus. Det er oppspist isolasjon på rør/kanaler og tydelig stram lukt. Råte i vindski mot vest. Org.nr. 995689898 7 av 17
232 233 235 251 253 254 255 Taktekning og membraner Tak er tekket med betongtakstein fra byggeår. Takrenner med nedløp. Utkast til terreng. Luftehatt tekket med stålbeslag. Snøfanger over inngangsparti. Takoverbygg mellom hovedbygning og kontorbygning av enkel trekonstruksjon fundamentert i stolpesko i støpte fundamenter. Tak tekket med stålbeslag. Noe mose på takstein. Normal aldersslitasje. Ikke beslått takbord over inngang. Vinduer To-lags isolerglass vinduer. Trevinduer, åpningsbare. Gjennomgående sprosser. Vinduer er hovedsaklig fra byggeår. Normal aldersslitasje. Ytterdører og porter Balkongdører med isolerglass. Tredører, malte. Inngangsdører skiftet i 2012. Noen vinduer mot vest og syd er skiftet. Noe malingslitt. Utvendige overflater Grunnmur er pusset og malt. Yttervegger over terreng er utført med stående lektepanel av tre. Sålebenk. Noe oppsprukket panel mot syd og øst (mest værutsatt), malingslitt. Panelet er ført helt ned mot terreng noen steder. Dette gir fare for fuktopptrekk og råteskader. Trepanelet på vest og nordvegg TG 1. Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Overflater på gulv av vinyl. Fliser på bad/wc. Overflater på innvendige vegger Innvendige vegger platet og malt. Fliser på vegg i bad/wc. Lyddører med pakninger. Overflater på innvendig himling Himlinger av malte takplater. Nedforet systemhimling i mellomgang. Org.nr. 995689898 8 av 17
261 262 310 315 360 400 450 540 Trapper og ramper Innvendig trapp i tre. Vinylbelegg m/eik frontlist. Balkonger, terrasser ol. Fransk balkong m/innadslående dører i 2.etg. Balkongen er tilsmusset av fugler og svalereir. Bør rengjøres. Sanitærinstallasjoner, generelt Vanninnlegg i plast. Innvendige vannrør av kobber. Avløpsrør i plast inkl. bunnledninger. Bygningen er tilknyttet eiendommens egen borebrønn med vannforsyning og privat kloakkrenseanlegg. Sanitærledninger fra byggeår. Utstyr for sanitærinstallasjoner Bad/wc i 1.etasje inneholder flislagt dusjnisje med termostatbatteri, gulvklosett og srvant med ettgreps blandebatteri. Opplegg for vaskemaskin. Varmtvannsbereder 300 l. Mekanisk avtrekk. Wc i 2.etg inneholder 2 stk gulvklosett og felles servant. Manglende lufttilførsel i bad og wc da det er tette dører. Forøvrig normal aldersslitasje. Luftbehandling, generelt Balansert ventilasjon. Ventilasjonsaggregat montert på loft. Varmepumpe luft/luft for kjøling av medisinrom. Normal aldersslitasje. Tilstandsgrad settes utfra ventilasjonsanleggets alder fra byggeår. Elkraft, generelt Moderne el.anlegg utstyrt med automatsikringer. Fast belysningsarmatur i himling. Tekniske anlegg fra byggeår. Det settes tilstandsgrad utfra alder. Elvarme, generelt Elektriske varmekabler i nær hele 1. etasje gulv. Elektriske panelovner forøvrig. Tekniske anlegg fra byggeår. Det settes tilstandsgrad utfra alder. Alarm- og signalsystemer, generelt Heldekkende brannalarmanlegg tilkoplet felles brannalarmsentral i hovedbygning. Manuelle meldere i hver etasje. Alarmklokke i hver etasje. Org.nr. 995689898 9 av 17
700 Anlegget er opplyst underlagt serviceavtale.tilstandsgrad settes utfra dette. Utendørs, generelt Svakt fall utfra veggliv. Gress inntil trepanel. Fare for fuktpåvirkning av konstruksjonene. Kontorbrakke Lokalisering Kontorbrakke Bygningsdel/beskrivelse 200 210 212 224 225 227 T.grad Bygning, generelt Enkel bygning bestående av brakker sammesatt på ramme. Ettermontert saltak av trekonstruksjon. Ukjent byggeår, men det antas at selve brakkene er eldre enn byggeåret for denne bygningen i Damtjernveien. Grunn og fundamenter, generelt Fundamentert med trepilarer dirkte på grus. Ikke tilgjengelig under, men det er god lufting under. Fundamenteringen gir ingen fuktsikring eller telesikring. Fall på terreng på vestsiden. Fundamenteringen synes relativ stabil. Drenering Antatt ikke drenert utover naturlig drenering i grunnen. Vannutkast fra nedløp til grunnen. Svak bortlednming av overflatevann. Frittbærende dekker Gulv er integrert del av brakke, fundamentert på treramme. Ingen åpenbare konstruksjonssvekkelser er observert. Yttervegger 6 stk brakker er montert på treramme. Dekkbord utvendig mellom brakkene. Vegger av bindingsverk, opplyst isolert. Utvendig trepanel. Synlige innfestingsjern. Værslitt trepanel utvendig, noe sprekker. Takkonstruksjoner Saltak av tresperrer. Ukjent undertak. Tekket med korrugerte stålplater. Antatt isolert mot " loft". Gesimskasser av tre m/luftespalter. Takrenner i stål og nedløp. Det er ikke regisrert eller varslet taklekkasjer. Ingen insektsnetting i gesimslufting. Ikke tilgjengelig loft. Normal slitasje. Org.nr. 995689898 10 av 17
233 253 254 255 261 270 310 315 Vinduer Trevinduer med to-lags isolerglass. Vinduer delvis fra 2002. Ytterdører i edeltre, isolert. Slitte dører. Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Vinylbelegg. Overflater på innvendige vegger Innvendig er vegger platet. Overflater på innvendig himling Himlinger av malte tak-ess plater. Trapper og ramper Utvendig trapperepos i trekonstruksjon. Overbygd med tak. Slitt terrasse-/trappedekke. Fast inventar, generelt Minikjøkken i møteromsavdeling. Benkebereder 28 l. Overskap. El. avtrekksvifte. Moderne enkel kjøkkeninnredning i "leilighet" med hvite glatte fronter. Rustfri benk. Skaper. Integrert oppvaskmaskin. Sanitærinstallasjoner, generelt Vanninnlegg i plastrør. Innvendige vannrør av kobber. Avløpsrør i plast inkl. bunnledninger. Isolerte rør. Varmekabelbryter for rør på bad/wc. Bygningen er tilknyttet eiendommens egen borebrønn med vannforsyning og privat kloakkrenseanlegg. Ukjent alder på installasjonene. Utstyr for sanitærinstallasjoner Bad/wc - leilighet med vinylgulv på platet gulv på trebjelkelag. Belegget er ført opp på vegg og ned i sluk. Vegger i bindingsverk, platekledd. Himlinger av malte plater. Oppvarming med panelovn. Ventilering via vifte i vegg. Vinduslufting. Inneholder dusjkabinett med termostaregulert ett-greps batteri, skapinnredning med servantplate og gulvklosett. Varmtvannsbereder 120 l - 2006. Org.nr. 995689898 11 av 17
360 400 540 Bad/wc - kontor med vinylgulv på platet gulv på trebjelkelag. Belegget er ikke ført opp på vegg. Vegger i bindingsverk, platekledd. Himlinger av malte plater. Oppvarming med panelovn. Ventilering via vifte i vegg. Vinduslufting. Inneholder dusjkabinett med termostaregulert ett-greps batteri, servant og gulvklosett. Ikke sluk i gulv. Fall på gulv til sluk i bad leilighet. Ikke sluk i bad i kontor. Luftbehandling, generelt Balasert ventilasjonsanlegg i kontordel. Åpne kanalføringer. Noe støy fra vifterommet. Elkraft, generelt Moderne el.kraft anlegg. Fast belysningsarmatur. Elektrisk oppvarming via panelovner. Ukjent alder. Tilstandsgrad settes derfor ikke. Alarm- og signalsystemer, generelt Brannalarmanlegg lokalt i bygningen med manuelle meldere og alarmklokke. Håndslokkere. Ukjent alder. Ukjent alder. Tilstandsgrad settes derfor ikke. Driftsbygning/låve Lokalisering Driftsbygning/låve Bygningsdel/beskrivelse 200 210 212 221 T.grad Bygning, generelt Driftsbygning liggende i skrånende terreng med innkjøring i gavl fra vest til garasjedel med stor takhøyde. Grunn og fundamenter, generelt Fundamentert med støpte såler på steinfylling/kultet grunn. Ikke registrert setninger i fundamenter. Drenering Ukjent dreneringssystem. Drenering fra byggeår. Taknedløp med vannutkast til terreng inn mot bygningen. Fuktinnslag i grunnmur i nedre del mot nord. Gulv på grunn Støpt gulv på grunn. Ukjent isolasjon. Ikke overflatebehandlet. Normal bruksslitasje. Org.nr. 995689898 12 av 17
224 225 227 233 235 240 253 Frittbærende dekker Over verksted lecaplank opplagret på murte vegger og bærende stålkonstruksjoner. Trebjelkelag i hems og lager over høy garasje mot vest. Normal bruksslitasje. Yttervegger Nedre plan har plasstøpte yttervegger i betong. Verksted og deler av nordvegg har yttervegger oppført i murte isoblokker. Innvendig og utvendig pusset. Noe avskalling av puss ved port til verksted. Fuktinntrengning i grunnmur. Normal bruksslitasje. Takkonstruksjoner Saltak av bærende stålkonstruksjoner med sekundærbæring av takåser i tre. Kaldt tak (ikke oppvarmet areal under). Undertak av glassfiberarmert folie. Tak tekket med korrugerte stålplater. Takrenner og nedløp. Rust i takplater. Flasset overflate. Takkonstruksjon og åpen hems er innvendig delvis tilsmusset av fugl, behov for rengjøring. Vinduer Isolerglassvinduer med trekarm montert i kalde soner. Normal aldersslitasje. Ytterdører og porter Kjøreporter til låven av topphengslede skyveporter i tre. Foldeport i stål til verksted. Forøvrig tredør. Skader i treporter. Bruksslitasje. Sekundære bygningsdeler innvendig, generelt To aktivitetsrom er innredet og isolert (trimrom og vektrom). Tilfarergulv over støpt plate. Antatt isolert. Vegger av bindingsverk isolert med mineralull. Tak i isolert trebjelkelag. Normal bruksslitasje. Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Støpte pussede gulv i 1.etasje plan, med unntak av innredede rom som har tilfarergulv og tregulv. Hems og lager har tregulv. Hems over verksted har betong/lecaelementer i gulv. Org.nr. 995689898 13 av 17
261 315 400 450 540 Trapper og ramper Trapper og reposer til hems i trekonstruksjon. Utstyr for sanitærinstallasjoner Innlagt vann i verksted. Stålkum. Normal aldersslitasje. Elkraft, generelt Moderne el.kraft anlegg. Fast lysarmatur. Normal aldersslitasje. Tilstandsgrad settes utfra alder. Elvarme, generelt To oppvarmede rom med stråleovner i tak. Verksted har opplyst elektriske varmekabler i gulv. Normal aldersslitasje. Tilstandsgrad settes utfra alder. Alarm- og signalsystemer, generelt Opplyst om brannalarmanlegg tilkoplet felles brannalarmsentral i hovedbygning. Manuelle meldere. Alarmklokke i hver etasje. Anlegget er opplyst underlagt serviceavtale.tilstandsgrad settes utfra dette. Renseanlegg Lokalisering Renseanlegg Bygningsdel/beskrivelse 200 T.grad Bygning, generelt BioVac renseanlegg med overbygg. Fundamentert med støpte betongfundamenter. Pumpesumper under bakkenivå. Støpt gulv i bakkenivå. Overbygg av isolert trekonstruksjon i bindingsverk, utvendig trepanel. Ingen vinduer. Saltak i trekonstruksjon tekket med korrugerte plater. Renner uten nedløp. Belysning. Elektrisk oppvarming. Renseanlegget er et BioVac renseanlegg m/kjemisk felling for inntil 4 boenheter. Det er utslipp til bekk på sydsiden av Fv.820. Det vises til utslippstillatelse datert 02.06.1989 fra Ramnes kommune. Det er opplyst at eier har serviceavtale på drift av anlegget. Dør er slitt. Noe værslitt trepanel. Nedløpsrør fra takrenner mangler. Org.nr. 995689898 14 av 17
Kontorbygget Org.nr. 995689898 15 av 17
Kontorbrakke Driftsbygning/låven Org.nr. 995689898 16 av 17
Renseanlegget - overbygg. Org.nr. 995689898 17 av 17