Verdi- og lånetakst over Framnes 1890 RAKKESTAD Gnr. 51 Bnr. 7 RAKKESTAD KOMMUNE <Bilde: u:\mine bilder\framnes rakkestad (3).jpg> Utført av: Pål-Henning Degnes Befaringsdato:
Verdi- og lånetakst over Framnes 1890 RAKKESTAD Gnr. 51 Bnr. 7 RAKKESTAD KOMMUNE Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Egne forutsetninger Rekvirent ønsker en verdi- og lånetakst over gårdstunet Framnes i Rakkestad kommune. Oppdraget er rekvirert den 4/5-11 av Stein Vidar Grøtvedt. Hensikten med oppdraget er å foreta en verdivurdering i forbindelse med salg av eiendommen. Sammenfattet beskrivelse Den takserte eiendommen består av gårdstunet på Framnes gård i Rakkestad kommune. Eiendommen ligger meget landlig til sydøst for Rakkestad sentrum. Det er ca 9,5 km til Rakkestad sentrum, hvor det er skoler, barnehager, idrettsplass, offentlige kontorer, butikker etc. Eiendommen er opprinnelig en landbrukseiendom der jord- og skogbruksarealene er delt mellom to nabogårder. Tomten, som er på 5.569,4 kvm, er dels pent opparbeidet med grøntarealer som gressplen, hekkbeplantning og prydbusker. Det er gruset innkjørsel og gårdsplass. På tomten er det oppført et bolighus, en låvebygning og et uthus/redskapshus. Bolighuset er en tradisjonell halvannen etasjes enebolig opprinnelig oppført på 1930-tallet, og som senere er tilbygget større arealer. På midten av 1980-tallet, ble det blant annet skiftet vinduer, utvendige fasader ble kledd om og det ble skiftet takstein. Innvendige overflater er pusset opp over tid. Bygningen har dels en eldre standard med vanlig bruksslitasje og det er setninger og skjevheter i deler av konstruksjonen. Det er behov for noe modernisering og oppussingsarbeider. På bakgrunn av bygningens alder, må man kunne forvente å avdekke skjulte feil og mangler ved inngripen i konstruksjoner. Låven er oppført i trekonstruksjoner på støpte pilarer og ringmur ca 1930. Bygningen har en gjennomgående eldre standard og er slitt. Det er skjevheter og råteskader i konstruksjonene og det er behov for reparasjoner og vedlikehold. 2 av 11
Uthuset/redskapshuset er oppført i trekonstruksjoner ca 1930 og er senere tilbygget større arealer. Det har en gjennomgående eldre standard, er slitt og har setninger og skjevheter. Det er behov for reparasjoner og vedlikehold. Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 2 300 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 2 050 000 Sarpsborg, 01.06.2011... Pål-Henning Degnes 3 av 11
Rekvirent Rekvirert av: Stein Vidar Grøtvedt Besiktigelse, tilstede Dato: Takstmann Pål-Henning Degnes og Jürgen Ivar Høie og Stein Vidar Grøtvedt som foreviste eiendommen og bidro med opplysninger til taksten. Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Situasjonskart EDR Dato 04.05.2011 Dato 04.05.2011 Elektronisk grunnboksutskrift Vedlegg Nr 1 2 Dokument/beskrivelse EDR Situasjonskart Ant. sider Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 51 Bnr. 7 Hjemmelshaver: Stein Vidar Grøtvedt og Jürgen Ivar Høie. Tomt: Eiet tomt. Areal 5 569,4 m² Arealet er tatt ut fra elektronisk grunnboksutskrift. Konsesjonsplikt: Ikke konsesjonsplikt Adkomst: Offentlig vei Vann: Det er privat borevann felles med to naboeiendommer. Vannkvaliteten er ikke kontrollert i forbindelse med taksten. Avløp: Avløpsvannet går til slamavskiller og videre til infiltrasjon i grunnen. Det foreligger er generelt pålegg i Rakkestad kommune om installering av minirenseanlegg. Regulering: Ikke regulert Offentl. avg. pr. år: Kr 3 000 Ansatt Forsikringsforhold Premiebeløp: Kr 5 000 4 av 11
Bygninger på eiendommen Enebolig Byggeår: 1930. Antatt byggeår oppgitt ved befaringen. Tilbygd: Det er senere tilbygget større arealer. Låve Byggeår: 1930. Antatt byggeår. Uthus Byggeår: 1930. Antatt byggeår. Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Enebolig - arealer Bruttoareal BTA m² 63 128 2. etasje 94 Bruksareal BRA m² Anvendelse Primær Sekundær P-rom S-rom 54 54 Diverse kjellerrom. Takhøyden i kjelleren er ca 2,00 meter. 114 114 Vindfang, hall, kjøkken, stue, dagligstue, gang, toalett med wc, servant og bidè, vaskerom, bad med dusjkabinett, servant og vaskemaskin. 91 80 11 Trappegang, gang, 4 stk soverom, toalett med wc og servant, 2 stk alkover/kott. Arealene er oppmålt på stedet. Totalt 5 av 11
Sum bygning 285 259 194 65 Enebolig - romfordeling 2. etasje Primærrom Sekundærrom Diverse kjellerrom. Vindfang, hall, kjøkken, stue, dagligstue, gang, toalett med wc, servant og bidè, vaskerom, bad med dusjkabinett, servant og vaskemaskin. Trappegang, gang, 4 stk soverom, toalett med wc 2 stk alkover/kott. og servant. Låve - arealer Bruttoareal BTA m² 2. etasje 175 352 163 Sum bygning 690 Totalt Bruksareal BRA m² Primær Sekundær P-rom S-rom Anvendelse rom/møkkjellere. Eldre grisehus, diverse lagerrom i flere nivåer. Låvebru/lagerplass. Arealene er oppmålt på stedet. Låve - romfordeling 2. etasje Primærrom Sekundærrom rom/møkkakjeller. Eldre grisehus, diverse lagerrom i flere nivåer. Låvebru/lagerplass. Uthus - arealer Bruttoareal BTA m² Totalt Bruksareal BRA m² Primær Sekundær P-rom S-rom 124 45 Sum bygning 169 Anvendelse rom med utvendig atkomst, diverse lagerrom. Diverse lagerrom. Overbygget lagerplass i enkle konstruksjoner. Arealene er oppmålt på stedet. Uthus - romfordeling Primærrom Sekundærrom rom med utvendig atkomst Diverse lagerrom. Overbygget lagerplass i enkle konstruksjoner. 6 av 11
KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Enebolig Lokalisering Enebolig Bygningsdel/beskrivelse 200 210 221 225 227 232 233 235 242 Bygning, generelt Opplysninger vedrørende byggemåte og utførelse, er dels basert på visuell kontroll, antatt byggemåte for perioden og opplysninger gitt ved befaringen. Grunn og fundamenter, generelt Det er støpte fundamenter på faste masser. Ringmuren er dels av granittblokker og dels av støpt betong med sparestein. Det er kjeller under deler av huset. Eventuell krypkjeller er ikke besiktiget pga manglende atkomstmuligheter. Det er stedvis noe riss og sprekker i deler av ringmuren. Gulv på grunn I kjelleren er det støpt gulv på stedlige masser. Det er sprekker i det støpte gulvet i kjelleren. Yttervegger Ytterveggene i den eldste delen er antatt oppført av reist plank. Øvrige deler er antatt oppført av 4" bindingsverk isolert med mineralull. Utvendige fasader er foret ut 2" og etterisolert med mineralull. Utvendige fasader er kledd med trepanel som er malt. Takkonstruksjoner Yttertaket er oppført i sperrekonstruksjon med langsgående bukker og hanebjelke. Loftet er ikke besiktiget pga manglende atkomstmuligheter. Taktekning og membraner Taket er tekket med betongtakstein fra 1980-tallet. Vinduer Vinduene er med karm og ramme i tre, alt vesentlig med 2-lags isolerglass fra 1980-tallet. Det finnes enkelte eldre vinduer med enkle glass og varevinduer. Deler av vinduene er slitt og med behov for vedlikehold/utskiftinger. Ytterdører og porter Ytterdøren er malt og innvendige dører er malte. Gulvsystemer Det er tradisjonelle trebjelkelag antatt med stubbloftsfyll. Det er setninger og skjevheter i deler av gulvene, hovedsakelig i andre etasje. 7 av 11
253 254 255 261 262 265 270 310 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Det er fliser på toalett, bad og mellomgang i første etasje. Ellers er det alt vesentlig belegg og tregulv. Gulvoverflatene har bruksslitasje. Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Innvendige vegger er oppført i trekonstruksjoner. På veggene er det tapet, malt trepanel og malte overflater. Veggoverflatene har dels en eldre standard med bruksslitasje. Overflater på innvendig himling I himlingene er det alt vesentlig malte plater. Det er skjevheter i deler av himlingene. Himlingene er normalt misfarget av elde. Trapper og ramper Innvendig er det trapper i trekonstruksjoner. Trapp til andre etasje har belegg i trinnene. Utvendig til kjeller, er det en støpt trappehals med overbygg i trekonstruksjoner. Trappene har en eldre standard med bruksslitasje. Balkonger Fra den ene stua er det utgang til en terrasse med gulv av impregnerte materialer og rekkverk i malte trekonstruksjoner. Ved inngangspartiet er det en overbygget uteplass med gulv av impregnerte materialer. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Det er 2 stk teglsteinspiper som begge er pusset og malt i etasjene. Pipene er helbeslått over tak. Det er sprekker i deler av pusslag på pipestokk. Røykrør som ikke er i bruk, må tettes forskriftsmessig før pipene tas i bruk. Fast inventer, generelt På kjøkkenet er det en eldre innredning med slette fronter. På baderommet er det en skapinnredning med hvite profilerte fronter. Det faste inventaret har bruksslitasje. Sanitærinstallasjoner, generelt På baderommet er det servant, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. På toalettet er det WC, servant og bidè. En varmtvannsbereder på 200 liter er plassert i kjelleren. Det er privat borevann felles med to andre naboeiendommer. Vannkvaliteten er ikke kontrollert i forbindelse med taksten. Avløpsvannet går til slamavskiller og videre til infiltrasjon i grunnen. Man må forvente å motta pålegg fra Rakkestad kommune om 8 av 11
320 400 450 installering av minirenseanlegg. Sanitærutstyret er dels av eldre og noe nyere alder og har alt vesentlig normal bruksslitasje. Varme, generelt I dagligstue finnes det en kombinert peis- og parafinovn og i stua finnes det en stk peisovn. En oljetank i stålkonstruksjoner er plassert i kjelleren. Oljetanken er ikke forskriftsmessig sikret ved eventuell lekkasje. Elkraft, generelt Det er et normalt enkelt elektrisk anlegg med 3 fas inntak og 9 stk kurser. Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det en gjennomgang av en el. fagmann. Visuelle feil og mangler kommenteres ikke hvis dette ikke fremgår særskilt nedenfor. Elvarme, generelt Det er panelovner i flere av boligrommene. Låve Lokalisering Låve Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Låven en oppført i trekonstruksjoner, dels på støpte pilarer og dels på ringmur av støpt betong. Utvendige fasader er kledd med trepanel og taket er tekket med Ondulineplater. Grisehuset i låven er av teglstein som er pusset og gulvet mellom grisehus og møkkjellere er støpt. Ellers er det tradisjonelle trebjelkelag. Det finnes en tresilo og en silo av sementblokker. Det er innlagt strøm. Bygningen har en gjennomgående eldre standard og er slitt. Det er setninger, skjevheter og råteskader og det er behov for reparasjoner og vedlikehold. Uthus Lokalisering Uthus Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Uthuset er oppført i trekonstruksjoner på støpte fundamenter. Utvendige fasader er kledd med trepanel og taket er tekket med eldre teglstein. Bygningen har en gjennomgående eldre standard og er slitt. Det er til dels store setninger i deler av ringmuren og det er et generelt behov 9 av 11
for vedlikehold og reparasjoner. VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: Forsikring: Ansatte vedlikeholdskostn.: Sum kostnader Kr: 3 000 5 000 25 000 33 000 Kapitalisert verdi Kommentar: Takstmannen har ikke kapitalisert netto årlige leieinntekter fordi det i dagens markedssituasjon for utleie ikke er samsvar mellom kapitalisert verdi og markedsverdi. Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Enebolig Låve Uthus Sum normale byggekostnader: 3 150 000 1 460 000 620 000 5 230 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): Teknisk verdi bygninger: 2 600 000 2 630 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 2 300 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 2 050 000 10 av 11
<Bilde: u:\mine bilder\framnes rakkestad.jpg> <Bilde: u:\mine bilder\framnes rakkestad (1).jpg> <Bilde: u:\mine bilder\framnes rakkestad (2).jpg> 11 av 11