Heimansåsen borettslag - Salgsprospekt del 2 11.april 2011 Eiendommen og utbyggingsprosjektet Borettslaget ligger på eiet grunn skal bestå av 4 bygninger med totalt 63 andeler og tilsvarende antall boliger. Bygningene er betegnet I, J, K og L, jf Utomhusplan i salgsprospekt, Bilag 1. Borettslaget oppføres i flere byggetrinn. Selger tar forbehold om at Borettslaget kan bli oppført med flere boliger enn planlagt ved at også bygningene B, C og D blir innlemmet i Borettslaget. Uteplasser, opparbeidet med heller eller trykkimpregnert trevirke, som er etablert i tilknytning til leiligheter i 1. etasje, disponeres av de respektive andelseiere som har utgang direkte til disse uteplassene. Andelseiere kan ikke uten samtykke fra Borettslagets styre foreta bygningsmessige endringer på uteplassen, erstatte helleleggingen/trekonstruksjonen med platting eller annen type konstruksjon, eller sette opp gjerde eller andre faste innretninger på eller ved sin uteplass. I Borettslagets vedtekter blir det nedfelt bestemmelser om uteplassene. Borettslagets naboeiendom, Sameiet Heimansåsen, skal ha bruksrett til parkeringsplasser for gjesteparkering på parkeringsplassen som etableres på taket av Borettslagets parkeringsanlegg. Bruksrett til disse parkeringsplassene vil bli tinglyst som en heftelse på Borettslagets eiendom. Borettslaget vil få overført hjemmel til hele eller deler av veigrunnen, gnr 38 bnr 565. Borettslaget besørger og bekoster vedlikehold av denne veien. Arealet nordøst for bygning L som er regulert til friluftsområde, vil enten bli overført til Røyken kommune eller til Borettslaget. Borettslaget skal besørge og bekoste vedlikehold av gangveien til felles lekeareal syd for bygningene K og L. Felles lekeareal og gangvei opparbeidet i forbindelse med ferdigstillelse av bygningene K og L. Det må påregnes at felles lekeareal også benyttes av Sameiet Heimansåsen og beboerne i bygningene B, C og D. Selger vil få etablert en avtale mellom Borettslaget og Sameiet Heimansåsen vedrørende bruk, drift og vedlikehold av felles vei, parkeringsplass og lekeareal. Salg: Salg av boligene er underlagt Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad med mer, bustadoppføringsloven. Totalprisen på boligen består av innskudd (egenkapital) og andel fellesgjeld. Se kolonne i prislisten. I tillegg kommer omkostninger som er spesifisert og summert nedenfor. Innskuddet (egenkapitalen) med tillegg av omkostningene utgjør det som kjøper må finansiere på egen hånd. Andel fellesgjeld finansieres med et felleslån i borettslaget og nedbetales med renter og avdrag (kapitalkostnader) gjennom månedlige felleskostnader. Betalingsbetingelser: Det betales 10 % av totalprisen ved kontraktsinngåelse. Dette må være såkalt fri egenkapital, dvs at det ikke kan være knyttet noen vilkår eller forbehold til innbetalingen av pengene utover de vilkår som fremgår av nærværende kontrakt. Beløpet kan for eksempel ikke innbetales med forbehold om at megler avgir inneståelseserklæring overfor kjøpers bankforbindelse. Restbeløp innskudd/egenkapital samt omkostninger betales etter regning før overtagelse. Selger har rett til å innhente kredittopplysninger i offentlige registre om kjøperne. Slike undersøkelser vil i så fall bli gjennomført før inngåelse av ordinær kjøpekontrakt. Selger kan på grunnlag av opplysninger fra disse undersøkelsene bestemme at det ikke skal gjennomføres salg av
bolig, herunder at ordinær kjøpekontrakt ikke blir inngått. Det vil kunne kreves fremlagt finansieringsbevis før kontraktsinngåelse. Selger får ikke utbetalt noen del av kjøpesummen før boligen er overtatt, og hjemmel til andel, eventuell borett, og fast eiendom er overført til hhv kjøper og Borettslaget, med mindre selger stiller forskuddsgaranti iht bustadoppføringsloven 47. Oppgjør foretas av Megleroppgjør AS. Omkostninger: Gebyr for tinglysing av borett kr 430,- Gebyr for tinglysing av andel kr. 430,- Dokumentavgift andel tomteverdi kr. 3.220,- Gebyr for notering av pant/heftelse kr. 730,- Andelskapital til borettslaget kr. 5.000,- Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter og gebyrer. Fellesgjeld Felleskostnader: Fellesgjelden utgjør inntil 70 % av boligens totalpris og skal finansieres gjennom 2 lån som borettslaget har etablert i OBOS/Terra. Lån A utgjør 60 % av kjøpesummen, er avdragsfritt i 10 år og nedbetales deretter over 30 år. Lån B utgjør 10 % av kjøpesummen og nedbetales over 10 år. Begge lånene er annuitetslån og løper med flytende rente. Renter og avdrag på felleslånet betales av borettslaget via inntekter fra andelseiernes månedelige innbetalinger av felleskostnader. For de største boligene må kjøperne innbetale noe større egenkapitalandel enn innskuddet. Egenkapital som kjøper må betale i tillegg til innskuddet, skal i forbindelse med ferdigstillelse av boligen benyttes til å redusere boligens andel fellesgjeld (se nedenfor om IN-ordningen.) Prislisten viser hvor stor andel fellesgjeld hver bolig vil ha etter at det er foretatt slik nedbetaling av fellesgjeld iht IN-ordningen. Felleskostnadene består av kapitalkostnader og driftskostnader. Kapitalkostnader: Renten på begge lånene som inngår i fellesgjelden er flytende. Det betyr at renten vil endres i samsvar med den generelle renteutviklingen og påvirke størrelsen på kapitalkostnadene og dermed felleskostnadene. Borettslaget kan senere beslutte å binde hele eller deler av fellesgjelden til en fastrente i en nærmere avtalt periode. I denne perioden fryses andelseiernes mulighet til å foreta individuelle nedbetalinger av sin andel av fellesgjelden, men som gjeninnføres etter fastrenteperiodens utløp. Se avsnitt om INordning. Driftskostnadene er fordelt slik: 50 % av de samlede driftskostnader er fordelt med et likt beløp pr bolig. De resterende 50 % av de samlede driftskostnader er fordelt forholdsmessig på grunnlag av den enkelte boligens areal, BRA. Driftskostnadene skal bl.a. dekke off. avgifter, forsikring på bygning(er), kabel-tv, internett, IPtelefon, leie av gassnett, renhold av fellesarealer, snømåking, forretningsførsel, avsetninger til fremtidig drift og vedlikehold og generell drift av borettslaget.
Hver bolig tegner eget strømabbonement. Gassforbruk og vann betales i tillegg etter forbruk. Det leveres vann- og gassmåler i hver bolig. Hver leilighet har egen varmtvannsbereder. Flere faktorer påvirker størrelsen på driftskostnadene, bl.a. endringer i lønns-, pris- og avgiftsnivå på de faste tjenester og produkter som borettslaget enten må ha eller selv velger å inngå avtaler om. Styret i borettslaget har ansvar for og plikt til å tilpasse de månedlige felleskostnadene til de reelle utgifter laget har og gjennom dette sørge for at borettslaget til enhver tid har en sunn økonomi. I prislisten fremgår stipulerte felleskostnader pr. måned for den enkelte leilighet. IN-ordning: (individuell nedbetaling av andel fellesgjeld). Kjøper kan allerede ved sluttoppgjøret før overtagelse, selv bestemme størrelsen på andel fellesgjeld man ønsker å ha ved å foreta en ekstra innbetaling av egenkapital i tillegg til innskuddet. Disse midlene vil bli sikret med sideordnet 1. prioritets pant i hovedlångivers pantdokument. Dette får umiddelbar virkning på de månedelige felleskostnadene som blir redusert ved at lavere andel fellesgjeld gir lavere kapitalkostnader. Eksempelvis vil månedlige felleskostnader kun bestå av driftskostnader dersom man velger å betale hele totalprisen som innskudd og egenkapital og dermed ikke ha andel fellesgjeld. Etter overtagelse kan nedbetaling av andel fellesgjeld gjøres 2 ganger i året med minimum kr. 60.000,- pr. innbetaling. Ordningen er betinget av at fellesgjelden løper med flytende rente. Det presiseres at en nedbetalt andel fellesgjeld ikke kan reverseres. OBOS garanterer borettslaget mot økonomiske tap som følge av manglende innbetaling av felleskostnader. Dette betyr at den enkelte andelseier ikke belastes for at noen andre eventuelt ikke betaler sine månedlige felleskostnader. Dette er ledd i den forretningsføreravtale som inngås mellom borettslaget og OBOS. Skattefradrag for kapitalkostnader: Renteutgiftene på andel fellesgjeld er fradragsberettiget med 28 % etter gjeldende regler. Retten til fradrag betinger at andelseieren har skattbar inntekt. Det tas forbehold om endringer i fradragsreglene. Arealoppgaver: I prislisten er laget kolonne for BRA. BRA (bruksareal) er mål innenfor boligens omsluttende vegger inklusiv bod og sjakter. P-rom (nettoareal primære rom) angir nettoareal av alle primære rom i boligen innvendig, inklusiv innvendige vegger. For samtlige boliger omfattes P-rom av følgende rom: hall/entrè, kjøkken, stue, bad/wc og soverom. Utleie: Boligene i prosjektet kan leies ut når lovens vilkår for å overlate bruken av boligene til andre er oppfylt, jfr. lov om borettslag kap. 5, I og II. Boligene har bare én boenhet, og ingen utleiedel. Garasjeplass: Det følger en parkeringsplass i parkeringsanlegg under tak til hver bolig inkludert i totalprisen Hver andel har bruksrett til én av parkeringsplassene i parkeringsanlegget. Dersom bygningene B, C og D innlemmes i Borettslaget, vil det bli etablert eget parkeringsanlegg under disse bygningene. Bruksrett til parkeringplass er knyttet til boligen. Parkeringsplassen kan bare selges sammen med boligen med mindre Borettslaget bestemmer annet. Bruksrett til parkeringsplassen blir nedfelt i Borettslagets vedtekter. Dersom parkeringsanlegget matrikuleres som egen grunneiendom, kan bruksretten bli sikret på annen måte (tinglysing av bruksrett el.lign.). Dersom antall parkeringsplasser i
Borettslagets parkeringsanlegg overstiger antall boliger i Borettslaget, tilhører de overskytende p- plassene Selger. Selger kan selge overskytende p-plasser til Borettslagets andelseiere eller andre, og evt. tinglyse bruksrett på Borettslagets eiendom for disse p-plassene. Tilvalg/endringer: For Trinn 1 (Hus I og J) er byggeprosessen kommet så langt at mulighet for tilvalg og endringer ikke lenger kan bestilles ihht tilvalgslisten. Ønsker kjøper likevel endringer, vil selger klargjøre for kjøper kontnadsmessige og eventuelle tidsmessige konsekvenser. Det er utarbeidet en liste for Trinn 2 (Hus K og L) som viser hvilke tilvalg som tilbys til hvilke priser. Da prosjektet er basert på serieproduksjon, kan det ikke påregnes tilvalg/endringer utover det som fremgår av listen. Rett til tilvalg/endringer er uansett begrenset til en verdi av 15 % av total kjøpesum for boligen. Jfr. bustadoppføringsloven 9. Spesielle betingelser: OBOS har som utgangspunkt at alle som kjøper bolig i et OBOS-tilknyttet borettslag har til hensikt å selv bo i boligen. Ingen kan samtidig inneha kontrakt på mer enn en bolig under oppføring i et OBOS-tilknyttet borettslag. Borett: Etter overtagelse av bolig har selger anledning til å tinglyse borett. Boretten gir kjøper full råderett over boligen og andelen, bortsett fra at kjøper ikke har stemmerett på borettslagets generalforsamling før andelen er overført. Selger har 2 års frist, regnet fra første bolig i borettslaget ble overtatt, til å overføre andelen til kjøper. Forbehold: Under detaljprosjekteringen kan det bli aktuelt med mindre endringer/justeringer og små arealavvik kan oppstå, men uten at den generelle standard forringes. Det tas også forbehold om endringer som følge av påbud fra offentlige myndigheter. Selger forbeholder seg retten til å endre priser og betingelser for usolgte boliger uten forutgående varsel. Alle modeller, perspektiver, illustrasjoner og møblerte planskisser i prospekt og annonser er kun ment å gi inntrykk av en ferdig bebyggelse og kan vise elementer som ikke inngår i leveransen. Oppstår tvil om hva som leveres, vennligst kontakt megler. Det tas forbehold om rett til å foreta kontroll av betalingsanmerkninger. Framdrift: Innflytting for Trinn 1 (blokk I og J) er i perioden 01. september - 30. november 2011 Innflytting for Trinn 2 (blokk K og L) er i perioden 01. mai 31. juli 2011 Kjøper skal overta boligen ved overtakelsesforretning. Selger vil senest 10 uker før ferdigstillelse av boligen gi Kjøper skriftlig meddelelse om overtakelsesdato, som skal ligge innenfor Overtakelsesperioden. Selger skal innkalle til overtakelsesforretning i samsvar med bustadoppføringslova 15. Etter skriftlig innkalling fra Selger skal Selger og Kjøper ca 14 dager før overtakelse ha gjennomført en førbefaring der gjenstående arbeider protokollføres.
Videresalg / Avbestilling: Kjøper kan ikke uten Selgers samtykke videreselge denne kontrakt før overtakelse. Dersom Selger gir slikt samtykke, kan Selger fastsette nærmere vilkår for gjennomføringen av videresalget og oppgjøret for dette. I tillegg vil Selger kreve kr 15.000,- som kompensasjon for Selgers arbeid i forbindelse med eierskiftet. Det gis ikke samtykke til videresalg som ønskes gjennomført senere enn 1 måned før overtakelse. Kjøper kan avbestille andelen før overtakelse er gjennomført. Dersom Kjøper avbestiller, kan selger kreve erstatning for sitt økonomiske tap som følge av avbestillingen, jfr. bustadoppføringslova 53. Selger kan holde tilbake hele eller deler av innbetalt beløp til dekning av erstatningskravet. Forsinkelse: Ved forsinkelse av leveranse i forhold til endelig oppgitt ferdigstillelsesdato har kjøper rett på dagmulkt etter de regler som fremgår av bustadoppføringsloven 18, jfr. også 10 og 11. Meglers vederlag: Meglers vederlag utgjør kr. 24.000,- pr. solgte andel og dekkes av selger. En bolig i et nytt OBOS-tilknyttet borettslag er et trygt kjøp!