REGULERINGSPLAN FOR DALHØGD GNR 36 BNR 11 NORDRE VEGGLIFJELL ROLLAG KOMMUNE PLANFORSLAG 9. NOVEMBER 2015 A. PLANBESKRIVELSE B. REGULERINGSBESTEMMELSER Reguleringsplanen er utarbeidet av: Naturforvalter Kjetil Heitmann, Numedalstunet 3628 Veggli Tlf. 90 91 98 60 kjetil.heitmann@naturforvalter.no Planen er tegnet av: REGULERINGSPLAN DALHØGD GNR 36 BNR 11 VERSJON 09.11.2015 1
INNHOLD: A. PLANBESKRIVELSE 1. Beskrivelse av planområdet. 2. Intensjon for reguleringsarbeidet. 3. Planens innhold: 3.1 Overordnet profil for området 3.2 Arealer for fritidsboliger 3.3 Grønnstruktur 3.4 Infrastruktur (veg/strøm/vann/avløp) 4. Forhold til overordnede planer 4.1. Kommunedelplan for Vegglifjell 4.2 Reguleringsplan for Dalsethaugen 5. Uttalelser til varsel om oppstart av planarbeid 6. Miljøvurderinger 7. Risiko- og sårbarhetsvurderinger B. REGULERINGSBESTEMMELSER 1. Avgrensning av planområdet 2. Reguleringsformål 3. Fellesbestemmelser 4. Områder for bebyggelse og anlegg 5. Områder for samferdselsanlegg og infrastruktur 6. Områder for landbruks-, natur- og friluftslivsformål 7. Andre bestemmelser 8. Hensynssoner C. VEDLEGG 1. Plankart i SOSI-fil, originalformat i A3 2. Oversiktskart over planområdet i kommunedelplan for Vegglifjell 3. Planforslag i utsnitt av kommunedelplan for Vegglifjell 4. Planforslag i utsnitt av gjeldende reguleringsplan for Dalsethaugen 5. Grøntstruktur og friluftsliv 6 A-C. Vurdering av hytter i landskapet 9. Kopi av varsling av planarbeid 10. Utbyggingsavtale (foreligger før sluttbehandling av planen) REGULERINGSPLAN DALHØGD GNR 36 BNR 11 VERSJON 09.11.2015 2
A. PLANBESKRIVELSE 1. Beskrivelse av planområdet Eiendommen Dalhøgd gnr 36 bnr 11 ligger på Dalsethaugen lengst nord i Rollag kommune, 240 meter fra grensa til Nore og Uvdal kommune. Eiendommen er på 23,3 dekar, planområdet dekker også intern veg på Dalsethaugen. Planområdet ligger mellom 890 og 917 meter over havet, laveste punkt ligger i nordvest mens høyeste punkt er i sørøst. Dalhøgd heller mot nord og vest fra den slake toppen på Dalsethaugen. Eiendommen Dalhøgd er omgitt av eksisterende hytter mot vest og øst. Eiendommen er bebygd av et hovedbygg som framstår som en større, eldre fritidsbolig, et større og et mindre uthus. Bygningene ligger midt på eiendommen. Vest for eiendommen ligger et myrdrag som drenerer mor nord. Eiendommen er eid av Dalhøgd fjellkapell stiftelse og ble fradelt fra gnr 36 bnr 1 i 1980. Hovedbygningen ble tatt i bruk i 1990. Eiendommen er tidligere regulert til byggeområde for allmennyttige formål. Stiftelsen er selveid, og formålet er å eie og drive eiendommen som kristent leirsted for barn og ungdom. 2. Intensjon for reguleringsarbeidet Intensjonen for planarbeidet er å regulere inntil fire tomter for fritidsboliger på eiendommen Dalhøgd gnr 36 bnr 11. Tomtene vil selges for å finansiere påkrevde vedlikeholds- og oppgraderingsarbeider på eiendommen. Stiftelsen har ikke inntekter som kan dekke utgifter til vedlikehold og oppgraderinger. Gjennom dette arbeidet vil stiftelsen kunne oppnå en bærekraftig økonomi gjennom utleie til ulike grupper. 3. Planens innhold 3.1 Overordnet profil for området Dalsethaugens identitet og profil skal ikke endres gjennom utlegging av fire nye hyttetomter. 3.2 Arealer for fritidsboliger Planforslaget omfatter til sammen fire nye hyttetomter som alle har et areal på litt over et dekar. Nye tomter på eiendommen skal innrette seg etter eksisterende utbyggingsmønster på Dalsethaugen. Nye hytter skal ikke dominere i landskapet eller sjenere eksisterende hytteeiere unødig. Samtidig skal tomter for fritidsboliger ikke sjenere bruken av stiftelsens eiendom unødig. 3.3 Grønnstruktur Areal for friluftsformål Viktige traseer for ferdsel på barmark og hovedskiløyper framgår av vedlegg 5. Hyttetomtene legger i liten grad beslag på areal for friluftsliv. Det er ivaretatt store arealer for utendørs lek og utfoldelse på eiendommen, spesielt med tanke på at eiendommen benyttes som leirsted for barn og unge. REGULERINGSPLAN DALHØGD GNR 36 BNR 11 VERSJON 09.11.2015 3
3.4 Infrastruktur (veg/energi/vann/avløp) Dalsethaugen hytteområde er allerede bygd ut med hytter og infrastruktur. Fortetting med de fire nye tomtene i planforslaget innebærer i all hovedsak utnytting av eksisterende infrastruktur. De tomtene i øst og sør kan koble seg rett på eksisterende veg, strøm, vann og avløp mens det må bygges ca. 150 meter med veg og kabelgrøft for vann, avløp og strøm til de to nye tomtene i vest. Utbygging av de nye tomtene vil med andre ord medføre lite anleggsarbeid. 4. Forhold til overordnede plan og godkjent reguleringsplan 4.1 Kommunedelplan for Vegglifjell Planområdet plassert i utsnitt av gjeldende kommunedelplan for Vegglifjell framgår av vedlegg 2 og 3. Hele eiendommen er godkjent som «annet byggeområde» (nåværende byggeområde). 4.2 Gjeldende reguleringsplan for Dalsethaugen Vedlegg 4 viser planområdet i kartutsnitt som viser godkjent reguleringsplan, men også bebygde veger og oppmålte tomter i henhold til Rollag kommunes digitale kart. I gjeldende reguleringsplan for Dalsethaugen er eiendommen regulert til byggeområde for allmennyttig formål. 5. Uttalelser til varsel om oppstart av planarbeidet Buskerud fylkeskommune, Utviklingsavdelingen, uttalte seg i brev av 02.11.2015 og i epost av 03.11.2015 vedr. kulturminner. Fylkeskommunen viser til at området ble arkeologisk registrert i 1992. Det ble ikke funnet automatisk fredede kulturminner i tilknytning til planområdet. Merknad til uttalelse: Ingen merknad. Fylkesmannen i Buskerud uttalte seg i brev av 02.11.2015. Fylkesmannen ber om at det tas hensyn til landskapsmessige forhold i planen, at det foretas vurderinger i forhold til naturmangfoldlovens 8-12, at det satses på miljøvennlig alternativ oppvarming og at planleggingen vektlegger prinsippene om universell utforming. Merknad til uttalelse: Kapittel 6, Miljøvurderinger, redegjør nærmere for hvordan de miljøhensyn som Fylkesmannen nevner er ivaretatt. Eiere av hytte på tomt gnr 36 bnr 22, Nina Ekren Holmen, ber om at nye hytter trekkes ca 50 meter unna egen hytte som grenser mot Dalhøgd-eiendommen i nordøst. Merknad til uttalelse: Under befaring på Dalhøgd med Ekren Holmen og representanter for styret i Dalhøgd Fjellkapell stiftelse ble det i forståelse med nabo satt ut et stikk som markerer plassering av hytte ca. 50 meter sør for hytta til Ekren Holmen. REGULERINGSPLAN DALHØGD GNR 36 BNR 11 VERSJON 09.11.2015 4
6. Miljøvurderinger Ved oppstart av planarbeidet har Rollag kommune ikke stilt krav om konsekvensutredning for planarbeidet i hht. plan og bygningslovens kap. 4 så lenge planen ikke avviker vesentlig fra ny kommunedelplan for Vegglifjell, jfr. pblov 12-3, 3. ledd. Selv om det ikke er stilt krav til konsekvensutredning etter pbloven 4 med eget planprogram, er det gjort vurderinger av planens innhold i forhold til natur og miljø. Friluftsliv ferdsel - grøntkorridorer Det er ikke mye brukte ferdselsveger over eiendommen Dalhøgd. Nye hyttetomter vil ikke hindre ferdsel eller friluftsliv. Hensyn til barn og unge Planforslaget sikrer videre drift av Dalhøgd-eiendommen som brukes mye som leirsted av organisasjoner som arbeider med barn og ungdom. Opparbeidet lekeplass/ballplass og store områder for utendørs opphold og lek er ivaretatt på eiendommen. Kulturminner Planområdet er registrert for kulturminner i forbindelse med regulering av Dalsethaugen i 1992. Det er ikke registrert kulturminner i tilknytning til planområdet, Landskap. De foreslåtte hyttetomtene representerer en fortetting innenfor eksisterende hytteområde på Dalsethaugen. Dalsethaugen er et slakt, avrundet høydedrag med fjellskog på den nordlige delen av toppen. Sørlige og vestlige helning opp mot Dalsethaugen er åpne områder. På grunn av den avrundete formen på høydedraget og den glisne fjellskogen er hytter på toppen av Dalsethaugen lite eksponert fra omgivelsene rundt. Tomt nr 1 og 2 i planforslaget ligger nær toppen av høydedraget, innimellom eksisterende hytter. Tomt 3 og 4 ligger på et platå vest på eiendommen Dalhøgd, 8-10 høydemeter lavere enn Fjellkapellet og i relativ tett granskog. Hytter på disse tomtene vil knapt være synlig utenfra. Nye og eksisterende hytter vil ha en mønehøyde på 5,0 meter, noe som ikke tillater oppstugu. Dette sikrer lave hytter som er godt tilpasset landskapet. Vedlegg 6 A-C viser plassering av hytter i planforslaget i luftfoto. Naturverdier - Vurderinger i forhold til naturmangfoldloven 8-12 Utarbeiding og behandling av planforslaget bygger på tilgjengelig kunnskap, jfr. krav i nmflovens 8. I kartdatabaser (Naturdatabasen) er det ikke registrert noen prioriterte naturtyper i eller i tilknytning til planområdet. Artsdatabanken har ingen oppføringer av funn av sårbare, rødlistede arter i eller i nær tilknytning til planområdet. Det er ingen kjente naturforekomster i eller i tilknytning til planområdet som tilsier at planforslaget ikke bør godkjennes ut fra en føre-var-vurdering, jfr. nmf-lovens 9. En kan ikke se at planforslaget vil innebære noen ekstra belastning på noen økosystem. Planforslaget er derfor ikke i strid med nmf-lovens 10. Ettersom det ikke er forekomster av naturmangfold i eller i tilknytning til planområdet som det må tas spesielle hensyn til er det heller ikke ekstra kostnader som tiltakshaver må bære, jfr. nmflovens 11. REGULERINGSPLAN DALHØGD GNR 36 BNR 11 VERSJON 09.11.2015 5
Utbygging i planområdet vil skje på en måte som skal unngå og begrense skader på naturmangfoldet. Alle kabler, rør og ledninger for infrastruktur legges så langt som mulig til felles grøfter sammen med veg for å redusere graving og terrenginngrep. Det tas utgangspunkt i driftsmetoder og tekniske løsninger som ut fra en samlet vurdering gir de beste samfunnsmessige resultater, jfr. nmf-lovens 12. Vassdrag Det er ingen vassdrag i tilknytning til planområdet. Forurensning av grunnvann og overflatevann Alle hytter og bygninger for overnatting pålegges tilkobling til felles avløpsanlegg. Bygging og bruk av hyttene i planforslaget medfører ikke spesiell fare for forurensning. Renovasjon Planområdet inngår i den ordinære ordningen for hytterenovasjon som Rollag kommune har innført. Det vil si boder som settes opp på strategiske steder for innsamling av restavfall. Det er avfallsboder ved Årset, en km fra vegbommen til Vegglifjell. Universell utforming Det er ikke lagt inn bestemmelser i reguleringsbestemmelsene om krav til universell utforming av fritidsboligene. For bygninger i område for kirke / religiøse formål må det kreves universell utforming ettersom dette er bygninger som skal kunne fungere for brede grupper av befolkningen. Alternativ, miljøvennlig oppvarming. Fritidsboliger har et begrenset areal og brukes ikke gjennom hele vintersesongen. Med dagens krav til isolering er energibehovet til oppvarming av normalt store fritidsboliger så begrenset at det ikke er lønnsomt å installere alternative oppvarmingskilder. Det er derfor ikke hensiktsmessig å kreve alternative oppvarmingsformer som medfører mye dyrere løsninger. I praksis er det strøm og vedfyring som benyttes. Mange velger å installere elektriske styringssystemer for å enkelt kunne sette ned temperatur i hytta når den ikke er i bruk og justere opp temperatur før ankomst til hytta. 7. Risiko- og sårbarhetsanalyse Ingen av hyttetomter i planforslaget ligger utsatt til med hensyn til flom i planområdet. Hyttetomtene ligger heller ikke utsatt til for ras eller skred. REGULERINGSPLAN DALHØGD GNR 36 BNR 11 VERSJON 09.11.2015 6
B. REGULERINGSBESTEMMELSER FOR DALHØGD GNR 36 BNR 11, NORDRE VEGGLIFJELL, ROLLAG KOMMUNE 1. Planområde, reguleringsformål og plankrav 1.1 Planområde Det regulerte området er på planen markert med reguleringsgrense. 1.2 Reguleringsformål Planområdet er avsatt til følgende arealformål: PBL 12-5, nr. 1: Områder for bebyggelse og anlegg - Byggeområder for fritidsbebyggelse - Byggeområde for allmennyttig formål PBL 12-5, nr. 2: Områder for samferdselsanlegg og infrastruktur - Veg PBL 12-5, nr. 5: Områder for landbruks-, natur og friluftsformål - Friluftsformål 1.3 Plankrav For å ivareta helheten og naturtilpasning av byggverk i området, skal det før søknad om byggetillatelse kan godkjennes, utarbeides en situasjonsplan (målestokk minimum 1:500) og profiler som viser hyttenes plassering i det enkelte delområdet/tun. Situasjonsplanen skal være høgdesett og det skal komme fram hvordan eksisterende terreng er tenkt bevart mest mulig. Høgdesetting av hytta (golvnivå) i forhold til terreng skal markeres dersom denne skal planeres. For områder for fritidsbebyggelse skal det samtidig med byggemelding foreligge en situasjonsplan i målestokk 1:500 som viser: - Adkomst og bygningers plassering med mønehøyde oppgitt som kotehøyde - Oppstillingsplass for minst 2 biler pr. tomt for fritidsbolig - Avstander til naboer / eiendomsgrenser - Interne gangveier - Eksisterende og framtidig vegetasjon Byggemeldingen skal også ha med kart og snitt som viser den delen av tomta som blir berørt av terrenginngrep (byggegrop, skråninger/fyllinger, veger, parkeringsplasser og ledningstrasseer). Bygningers plassering og form skal tilpasses terrenget på tomta best mulig, bl.a. skal unødvendig utsjakting av terreng og høye fyllinger (stein/løsmasser) unngås. REGULERINGSPLAN DALHØGD GNR 36 BNR 11 VERSJON 09.11.2015 7
2. Områder for bebyggelse og anlegg Byggeområde for fritidsbebyggelse 2.1 Størrelse og utnyttelse I området kan oppføres fritidsbebyggelse i form av hytter med tilhørende anlegg. På den enkelte tomt tillates oppført en hytte med inntil 2 tilhørende uthus/anneks i tunform med maks 8 meter avstand mellom hvert bygg. Maksimalt tillatt BYA = 210 m 2 for alle tomter. Dette inkluderer to oppstillingsplasser for biler med BYA = 35 m 2. Samlet areal for bygninger på den enkelte tomt er BYA = 175 m 2. Størrelsen på enkeltbygg kan ikke overskride 130 m 2 BYA. Selvstendige uthus/anneks på inntil 25 m 2 BYA kan tillates. 2.2 Plassering Det kan oppføres høystandard fritidsbebyggelse. Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 22 og 27. Gesimshøyde må ikke overstige 3,0 m og mønehøyde skal ikke overstige 5,0 m over opprinnelig terreng. Bebyggelsen skal mest mulig underordne seg naturpreget i området. Det skal nyttes materialer som har samhørighet med omgivelsene, så som stein, treverk, skifer, torv, mørke jordfarger, brun eller grå beis. Blått, grønt, gult eller sterkt rødt tillates ikke som hovedfarger på fasader. Fasadene skal ha oppdelte vinduer. Store vindusflater skal unngås. Det skal kun brukes torvtak. 2.3 Tomta Tomta sin naturlige vegetasjon og markflate skal i størst mulig grad bevares. Bygninger skal ligge innenfor avmerket byggegrense på hver tomt og som framgår av plankartet. Det kan anlegges uteplass(er) på inntil 30 m 2. Uteplass skal fundamenteres av drenerende masser, og ha dekke av grus, gras eller natursteinmaterialer. Det skal opparbeides minimum to biloppstillingsplasser på hver tomt. Høgde på fylling og skjæring skal ikke overstige 1 m fra eksisterende terreng. Der det blir benyttet støttemurer skal disse utføres som tørrmurede natursteinsmurer, og skråninger skal avrundes og tilsåes. Flaggstenger og portaler tillates ikke. Eventuelle parabolantenner skal monteres på vegg og skal ha samme farge som veggen. Hytteeier kan gjerde inn 1/3 av den enkelte tomt. Gjerdet skal være av tre eller stein i en høyde på 1,2 meter. 2.4 Vann, avløp, avfall og energi Det tillates lagt inn vann i fritidsboligene under forutsetning av godkjent utslipp. Fritidsboliger med innlagt vann kan pålegges tilkobling til felles renseanlegg. Vannforsyning skal skje gjennom felles vannforsyningsanlegg. Alle typer rør og kabler skal følge veitrase så langt dette er praktisk mulig. REGULERINGSPLAN DALHØGD GNR 36 BNR 11 VERSJON 09.11.2015 8
Byggeområde for kirke / annen religionsutøvelse I området kan det føres opp bygninger og anlegg for religiøs virksomhet, herunder forsamlinger for større grupper. Området kan også benyttes til leirvirksomhet for bl.a. barn og unge, og det kan foregå utleie av bygninger og anlegg til fritidsformål. I området gjelder de samme bestemmelser som for byggeområde for fritidsboliger, men med følgende endringer: På eiendommen tillates oppført flere bygninger gruppert i tunformasjon og med maks 20 meter avstand mellom hvert bygg. Maksimalt tillatt BYA = 850 m 2 for hele eiendommen. Dette inkluderer oppstillingsplasser for 20 biler med BYA = 350 m 2. Samlet areal for bygninger er BYA = 500 m 2. Størrelsen på enkeltbygg kan ikke overskride 250 m 2 BYA. Gesimshøyde må ikke overstige 4,0 m og mønehøyde skal ikke overstige 6,0 m over opprinnelig terreng. Bebyggelsen skal for øvrig innordnes byggestil til fritidsbebyggelsen på Dalsethaugen. For alle byggetiltak skal det vektlegges krav til universell utforming. 3. Områder for samferdselsanlegg og infrastruktur Veg Alle kjøreveger kan opparbeides med vegbredde inntil 4,0 meter medregnet vegskulder. I tillegg til oppgitt vegbredde kommer inntil 2,0 m grøft med skjæring og fylling. Det skal sikres tilstrekkelig grøfter for overflatevann og eksisterende bekker langs vegene. Veiskråning skal ikke ha større stigning enn 1:2 uten at denne er sikret med mur eller annet tiltak. Eventuelle støttemurer skal utføres som tørrmuret natursteinsmur. Vegskråninger skal tilsåes. 4. Områder for landbruks-, natur og friluftsformål Friluftsformål Områdene skal brukes til skogbruk, natur- og friluftsformål i henhold til gjeldende lovverk. Framkommelighet for ferdsel skal ivaretas. 5. Andre bestemmelser Dersom det under anleggsarbeid framkommer automatisk fredet kulturminne, må arbeidet straks stoppes og utviklingsavdelingen i fylkeskommunen varsles, jfr. kulturminneloven 8, 2. ledd. REGULERINGSPLAN DALHØGD GNR 36 BNR 11 VERSJON 09.11.2015 9