Om priskontrollen i konsesjonssaker Kola-Viken samling 2019 Sundvollen, 6. Februar 2019 Fagdirektør Ingrid Aasen, Landbruks- og matdepartementet
To hovedtemaer innen priskontroll 1. Hvilke eiendommer er omfattet av priskontroll? 2. Hvordan skjer verdsettingen ved gjennomføring av priskontroll? Gjennomgangen i dag: Hovedvekt på det første temaet, men også overflatisk repetisjon av tema 2 Belyse hva som ble endret i 2017
Tema 1 Historisk utgangspunkt priskontroll all konsesjonspliktig eiendom Forordning av 23. oktober 1940 om tillegg til konsesjonslovgivningen 2: "Tillatelse som omhandlet i 1 første ledd, skal ikke gis såfremt prisen er ulovlig etter gjeldende prisreguleringsbestemmelser." 3: "Til å avgjøre hva der skal gjelde som høyeste lovlige pris for en fast eiendom skal det i hvert herred og hver by oppnevnes en prisnevnd for fast eiendom." 4: "Når det viser seg at den avtalte kjøpesum ved et konsesjonspliktig salg er ulovlig høy, skal selgeren ha rett til å heve salget." Konsesjonsloven 31. mai 1974 nr. 19 1 nr. 4 i praksis priskontroll ved erverv av ubebygde tomter/tomteareal og bebygd/ubebygd landbrukseiendom
Tema 1 Priskontroll i dag hvilke eiendommer? Konsesjonsloven 28. november 2003, ved erverv av eiendom til landbruksformål Ikke priskontroll: Eiendommer uten produktive arealer som følgelig ikke kan brukes til landbruksformål på selvstendig grunnlag "utmarkseiendom". Praksis, tolking av "kan brukes til landbruksformål" Rundskriv M-1/2010: Ikke priskontroll ved erverv av bebygde eiendommer ikke over 500 dekar produktiv skog der fulldyrka og overflatedyrka jord ikke er over 25 dekar Priskontroll ved erverv av ubebygde eiendommer uavhengig av arealstørrelse Endring i loven 21. juni 2017 med virkning fra 1. juli 2017 Bebygde eiendommer der fulldyrka og overflatedyrka jord ikke er over 35 dekar (arealgrensen hevet, og skog er ikke lenger utslagsgivende) Ubebygde eiendommer uavhengig av arealstørrelse (som før) Unntak: Bebygde og ubebygde rene skogeiendommer (nytt), samt eiendommer som ikke kan brukes til landbruksformål på selvstendig grunnlag (som før) Unntak i forskrift 8. desember 2003 nr. 1434 6a: Prisvurdering kan unnlates ved erverv av bebygd eiendom med brukbart bolighus dersom den avtalte prisen er under 3,5 millioner kroner
Tema 1 Gjeldende bestemmelse, 9 a første ledd (priskontroll ved erverv av landbrukseiendom) Ved avgjørelse av en søknad om konsesjon på erverv av bebygd eiendom med mer enn 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord som skal nyttes til landbruksformål, skal det i tillegg til momentene som er nevnt i 9, legges særlig vekt på om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. En slik vurdering av prisen skal også gjennomføres ved erverv av ubebygd eiendom som skal nyttes til landbruksformål, med mindre eiendommen er en ren skogeiendom. Bebygd 1. punktum: Fulldyrka & overflatedyrka mer enn 35 daa, men ikke innmarksbeite, ren skog eller "utmarkseiendom" Ubebygd 2. punktum: alle eiendommer unntatt ren skog eller "utmarkseiendom" Avveininger av faktum som kan være utfordrende: 1. Skal eiendommen brukes til landbruksformål? 2. Er eiendommen bebygd/ubebygd? 3. Ubebygd eiendom: Er eiendommen en ren skogeiendom, eller en "utmarkseiendom"? 4. Bebygd eiendom: Oppfyller eiendommen arealgrensen?
Tema 1 Skal eiendommen brukes til landbruksformål? Hva har søker oppgitt på søknadsskjemaet?..og ellers i søknaden? Hvis tvil, spør søker, få vedkommende til selv å si skriftlig konkret hva han/hun skal bruke eiendommen til. Legg det til grunn. Erfaringsmessig: Søkerens formål kan endre seg underveis i saken, og forvaltningen plikter å legge søkerens opplysninger om hva som er formålet til grunn. Konkret skriftlig dokumentasjon på hva som er formålet har imidlertid bevisverdi i eventuell senere tvist om vedtaket.
Tema 1 Er eiendommen bebygd/ubebygd? Rundskriv M-3/2017: K 4 1. ledd nr. 4 (unntak fra konsesjonsplikt): "Det er ikke avgjørende hva bybningen skal tjene til. Hva som ligger i begrepet bebygd må avgjøres konkret. Eiendommen anses som ubebygd dersom bebyggelsen er ubrukelig pga. alder eller forfall. Det samme gjelder hvis det bare er gjort forberedelse til bygging slik som graving og utsprengning." K 5 annet ledd (boplikt): Dom fra Senja tingrett 11. juli 2012. Store fukt- og råteskader, sannsynligvis også i bærende konstruksjoner. "Dommen fra Senja peker imidlertid på sentrale rettslige vurderingstema, og at det i den enkelte sak kan være behov for å innhente byggteknisk dokumentasjon for å sikre at saken er så godt opplyst som mulig før vedtak treffes, jf. forvaltningsloven 17." 9a (priskontroll): "Rundskrivet her punkt 6.1.2 inneholder retningslinjer for vurderingen av om en eiendom kan anses bebygd" (dvs. omtalen av 4) I hovedsak ikke tvil Hvis det er tvil: Tilbakevendende vurderinger Feil vurdering er feil i faktum og vedtaket blir ugyldig. Vedtaket må vise en balansert, konkret og skikkelig vurdering Finn en metodikk som sikrer dette. Virkemidler? 1. Skriv om det i vedtaket! 2. Befaring? 3. Innhente eller kreve byggteknisk ekspertise?
Tema 1 Ubebygd eiendom: Er eiendommen en ren skogeiendom eller en utmarkseiendom? Rundskriv M-3/2017: "Erverv av eiendommer uten produktive arealer anses ikke som erverv til landbruksformål, og det skal ikke foretas priskontroll. Et eksempel på slike eiendommer er fjellstrekninger med jaktretter, fiskeretter og beitemuligheter. Gjelder ervervet en ren skogeiendom er det fastsatt i bestemmelsen at det ikke skal foretas priskontroll. Som ren skogeiendom regnes en eiendom helt uten jordbruksareal." Et landbruksfaglig spørsmål om faktum I hovedsak ikke tvil Hvis det er tvil: Feil vurdering = feil i faktum og vedtaket blir ugyldig på grunn av feil lovanvendelse Vedtaket må vise en balansert, konkret og skikkelig vurdering Virkemidler? 1. Ta utgangspunkt i kart, men kart er ikke avgjørende, det er realiteten som betyr noe 2. Skriv om det i vedtaket 3. Befaring? 4. Innhente ytterligere landbruksfaglig ekspertise hvis det trengs?
Tema 1 Bebygd eiendom: Oppfyller eiendommen arealgrensen? Forskrift 2003-12-08-1434 om konsesjonsfrihet 5 første ledd: Fulldyrket jord etter k 4 første ledd nr. 4 og 5 annet ledd er jord som er dyrket til vanlig pløyedybde og som kan nyttes til åkervekster eller eng som kan fornyes ved pløying. Overflatedyrket jord etter k 4 første ledd nr. 4 og 5 annet ledd er jord som for det meste er ryddet og jevnet i overflaten slik at maskinell høsting er mulig. Definisjonene som ligger til grunn for økonomisk kartverk skal legges til grunn ved avgrensingen Tredje ledd: Kan det fastsettes pålegg etter jordloven 8 tredje ledd fordi jorda ikke har vært drevet, og manglende drift har ført til at maskinell høsting ikke lenger er mulig, skal jorda anses som fulldyrket eller overflatedyrket etter K 4 første ledd nr. 4 og 5 annet ledd selv om arealet ut fra en landbruksfaglig vurdering basert på definisjonene i økonomisk kartverk ikke lenger kan karakteriseres som fulldyrket eller overflatedyrket jord Et landbruksfaglig spørsmål om faktum Ikke bruken av arealene, men jordkvalitet Selv om forskriften ikke nevner 9 a, gjelder første ledd også priskontroll I hovedsak ikke tvil Hvis det er tvil som i forrige bilde Virkemidler? 1. Ta utgangspunkt i kart, men kart er ikke avgjørende, det er realiteten som betyr noe 2. Skriv om det i vedtaket 3. Befaring? 4. Innhente ytterligere landbruksfaglig ekspertise hvis det trengs?
Tema 2 Historisk utgangspunkt Verdsetting landbruk Verdsettingsfag = eget fag, og det er mange ulike metoder å verdsette på 1974-loven og 2003-loven fram til 1. juli 2017, grunntrekk: 1979: Utvalg avga innstilling med forslag til dagens verdsettingsmetodikk ved konsesjonsvurdering av erverv av landbrukseiendom Avkastningsverdi jord og skog Gjenoppbyggingsverdi bygninger Prisrundskriv: M-3/2002 som avløste M-147/80, M- 138/89, M-22/97 og M-3/2001, en rekke etterfølgende rundskriv Påslag inntil 50 % ved kjøp av tilleggsjord (og skog) Påslag for boverdi 2003-loven etter 1. juli 2017, grunntrekk: Beholdt M-3/2002. En rekke etterfølgende suppleringsrundskriv = opphevet Rundskriv M-3/2017 gjelder også noen punkter om verdsetting Noen uttalebrev i 2018
Tema 2 Avkastningsverdi jord og skog - oversikt Årlig framtidig nettoavkastning : kapitaliseringsrentefot = avkast.verdi Rundskriv M-3/2002 punkt 8. Sjablonmessig verdsetting basert på erfaringstall = bruksverdi, annerledes verdsetting ved f.eks. ekspropriasjon hvor arealregnskap er mer framtredende for å komme fram til bruksverdien. (I slike tilfeller er konsesjonsprisen salgsverdi). Ved kjøp av tilleggsjord og skog kan det gis et skjønnsmessig påslag. Påslag forutsetter at det reelt er snakk om en rasjonaliseringsgevinst. Påslaget kan settes høyere hvis arealet er lite og rasjonaliseringsgevinsten stor (eks. ved grensejusteringer). Jord: rundskriv M-3/2002 50% påslag, Skog: rundskriv M-3/2017 punkt 8.2.3, ikke kvantifisert merverdi. Kapitaliseringsrente 4 %. Se rundskriv M-3/2017 punkt 8.2.3.
Tema 2 Verdsetting av andre rettigheter Rundskriv M-3/2002 punkt 8.4 og 8.5 Rettigheter som ligger til skogutmark og fjellarealer Jakt, areal/middels erfaringstall, årlig avkastning Fiske, middels erfaringstall, årlig avkastning Beite, bare hvis beitebruk er påregnelig drift. Middels erfaringstall, årlig avkastning Andre rettigheter Allmenningsrett: Skjønnsmessig vurdering Festeinntekter: Avkastningsverdi; men ikke så høy at fordelen med at eiendommen har festeinntekter faller bort Tomtearealer iht. godkjente planer: Prisnivået for tilsvarende arealer i kommunen er retningsgivende Uttak av masse/grus iht. klarert uttak: Avkastningsverdi hvis jevnt uttak over noe tid, ellers velge tjenlig verdsettingsmåte Tilleggsnæring: Eiendommen, ikke eiers betydning for tilleggsnæringen
Tema 2 Verdsetting av bygninger - utgangspunkt Nyanleggskostnad redusert for slit, elde, egnethet og unødig størrelse ofte omtalt som nedskrevet gjenanskaffelsesverdi. Rundskriv M-3/2002 punkt 8.6.1, 8.6.2 og 8.6.3. Boverdi på bolighuset hvis kostnadsverdien ligger lavere enn det alminnelige prisnivået på boliger i området. Vurderes konkret. Rundskriv M-3/2002 punkt 8.6.3 prinsipper for vurderingen av boverdi Rundskriv M-3/2017 punkt 8.2.3 øvre ramme for boverdi kr 1.500.000 Uttalebrev 9. jan. 2018 Betydning for boverdi av om eiendommen er bebygd eller ubebygd Uttalebrev 22. mars 2018 Kan boverdi bare legges til små eiendommer? Uttalebrev 30. april 2018 Verdsetting av melkekvote
Tema 2 Uttalebrev 9. jan. 2018, betydningen av bebyggelsens tilstand "Tillegget for boverdi er begrunnet ut fra tomteverdien til boligformål". Følger av dette: Hvis huset mangler vei, vann eller kloakk, eller trenger omfattende oppussing for å egne seg som bolig etter dagens standard (ikke brukbar som bolig), har dette ikke betydning. Boverdi kan tillegges. "Hvor det er klart at huset på grunn av alder og forfall ikke lenger kan oppfattes som en bygning, kan det ikke tillegges boverdi." Når har bebyggelsens tilstand betydning? Når det er uklart om en står overfor en bygning eller ikke. Vurderingsnorm: "Når forvaltningen skal ta standpunkt til om det kan tillegges boverdi i slike saker, må den på samme måte som ved vurderingen etter k 4 første ledd nr. 4 foreta en helhetlig vurdering av de faktiske forholdene som gjør seg gjeldende. Som en tommelfingerregel mener departementet det skal mye til for at alder eller forfall kan føre til at det ikke lenger kan tillegges boverdi." Uttalelsen ligger på LMDs nettsider
Tema 2 Uttalebrev 22. mars 2018 boverdi ikke forbeholdt små landbrukseiendommer Tidligere rundskriv M-138/89 boverdi-tillegget gjaldt eiendommer med begrenset næringsmessig betydning. Varierende praksis mht. boverdi-tillegg på heltids- eller deltidsbruk? I dag "ikke naturlig å skille mellom små og store eiendommer, evt. eiendommer med intensiv drift som krever eierens fulle årsverk og eiendommer som ikke gjør det"... "boverdi kan tillegges uavhengig av konsesjonseiendommens størrelse, ressurser eller driftsform". M-3/2017: kan være aktuelt for selger å få avklart med kommunen i forkant hvilket prisleie som er aktuelt ved salg av eiendommen. Forutsatt i rundskrivet at kommunen orienterer om priser på tilsvarende overdragelser. Kan bidra til større forutberegnelighet ift. priskontroll.
Tema 2 Uttalebrev 30. april 2018 - melkekvote "Ved salg av landbrukseiendom er melkekvoten ingen selvstendig rettighet som verdsettes for seg. Verdien av kvoten knyttes til verdsettingen av driftsbygningen." Saken gjaldt hvor eier vurderer å selge melkekvoten for seg før eiendommen ble solgt som tilleggsjord. Departementet svarte: "I eksemplet i spørsmålet skal nyanskaffelsesverdien av driftsbygningen korrigeres ut fra at den eldre driftsbygningen ikke lenger kan brukes til melkeproduksjon. Verdien av driftsbygningen blir dermed lavere enn om den var egnet til slik produksjon."