Veiledning om seksjonering av eiendom med bestående bygg Revidert juli 2018
INNHOLD Generelt 3 1. Tidspunkt for seksjonering 4 2. Saksbehandlingstid 4 3. Brannsikkerhet 4 4. Hva er en eierseksjon / standardkrav ved seksjonering 4 4.1 Generelle vilkår 4 4.2 Krav til bruksenhetens hoveddel 5 4.3 Kort om tilleggsareal 5 5. Krav til dokumentasjon 5 5.1 Skjema for seksjoneringssøknad 5 5.2 Plantegninger 6 5.3 Basiskart (situasjonsplan) 7 5.4 Sameievedtekter 9 6. Gebyr 9 7. Klage 9 8. Urådigheter 9 9. Tinglysing / etter tinglysing 9 10. Lovtekst og forskrift 9 11. Seksjoneringsskjema 10 12. Spørsmål som forekommer ofte i forbindelse med seksjonering 10 13. Bestemmelser i Plan og bygningsloven som ofte overtres / hyppige misoppfatninger 10 14. Adresser 11 2
GENERELT Veiledningen gir de viktigste opplysningene om vilkårene for seksjonering av eiendom med bestående bygg, og da særlig om kravene til dokumentasjon. Fra 1. januar 1998 er kommunen den som mottar og behandler søknader om seksjonering. Kommunen skal kontrollere at vilkårene for seksjonering er til stede og gi eventuelt vedtak om seksjonering. Dersom kommunen gir vedtak om seksjonering, sender kommunen søknaden med vedlegg til Kartverket, Tinglysingen for tinglysing. Seksjonene er formelt opprettet når vedtaket er tinglyst. Ved seksjonering skal skjema for søknad om seksjonering datert 17. desember 2017 brukes. Søknad med vedlegg skal sendes kommunen i tre eksemplarer. Skjema er tilgjengelig via kommunens internettside. Søknad om seksjonering i originalformat med vedlegg må være korrekt utfylt og forelegges kommunen i riktig antall eksemplarer. Eksempel på skjema vises bakerst i veiledningen. Dersom seksjoneringssøknaden er mangelfull, sendes den i retur for korreksjon og saksbehandlingstiden forlenges. Dersom det er forhold som ikke klart fremgår av tegningsmaterialet, må redegjørelse om dette fremgå av et følgebrev. Vi ber om at det oppgis en kontaktperson for sameiet som kommunen kan forholde seg til dersom noe skulle være uklart. Oppgi gjerne telefonnummer /e-postadresse for hurtig kontakt. I de tilfeller hvor det er flere hjemmelshavere til eiendommen, må det i tillegg utstedes og tinglyses et hjemmelsdokument dersom det skal fremgå hvem som skal ha hjemmel til de respektive seksjonene. Dersom ikke hjemmelsdokumentet fylles ut, vil sameiet som sådan stå som hjemmelshaver til alle seksjonene. Hjemmelsdokumentet skal underskrives av samtlige hjemmelshavere og to myndige vitner. Hjemmelsdokumentet Fordeling av sameieandeler ved seksjonering kan hentes på kommunens eller Kartverkets nettside eller fås ved henvendelse til kommunen eller Kartverket, Tinglysingen. Hvilke tinglyste urådigheter finnes på eiendommen? Jfr. pkt 8. Tinglysing kan ikke skje før disse forholdene er klarlagt. Den som har tinglyst urådigheten må da samtykke til seksjoneringen. Samtykket må sendes, i original, til kommunen. Vi anbefaler derfor å ta kontakt med Kartverket, Tinglysingen så tidlig som mulig i prosessen for å avklare dette. En inndeling i eierseksjoner er endelig i den forstand at endringer kun kan skje ved reseksjonering. Denne veiledningen gir ikke svar på alle spørsmål i forbindelse med seksjonering. Ta gjerne kontakt med oss dersom noe er uklart. SØKNAD OM SEKSJONERING SENDES TIL : Karmøy kommune Rådhuset Postboks 167 4250 Kopervik BESØKSADRESSE: Rådhuset, Statsråd Vinjes gate 25, Kopervik Tlf.: 52 85 75 00 E-post: post@karmoy.kommune.no 3
1. TIDSPUNKT FOR SEKSJONERING Vi ser gjerne at det tas kontakt med kommunen på et tidlig stadium i planleggingsprosessen for å skaffe seg overblikk over ulike muligheter mht. seksjonering. Det vil alltid lønne seg for utbygger å tenke på eiendomsutforming og eventuell seksjonering fra første dag i forbindelse med utbyggings-/rehabiliteringsprosjekt. For eiendom med bestående bygg, skal det være samsvar mellom det som skal seksjoneres og det som er ferdig bygget og godkjent i bygget. Med dette menes det at arbeidet er utført og at det foreligger midlertidig brukstillatelse/ferdigattest fra bygningsmyndighetene som angitt i Plan og bygningsloven 99. Dersom det er planlagt tilbygg eller lignende kan det seksjoneres ved rammetillatelse. Det foretas befaringer i forbindelse med seksjonering. 2. SAKSBEHANDLINGSTID Saksbehandlingstid i kommunen anslås til 12 uker. fra søknaden med nødvendige vedlegg er mottatt av kommunen. Dersom søknaden eller vedleggene er mangelfulle, forlenges saksbehandlingstiden. Det gjelder egne tidsfrister for gjennomføring av oppmålingsforretning. 3. BRANNSIKKERHET Brannsikringstiltak skal være behandlet som en del av en byggesak. Men hovedansvaret for å ivareta brannsikkerheten i bygget påhviler eier/sameiet selv. 4. HVA ER EN EIERSEKSJON / STANDARDKRAV VED SEK- SJONERING En eierseksjon består av : en sameieandel i fast eiendom og en enerett til å bruke en bestemt del av eiendommen, dvs bruksenheten. En bruksenhet består av en hoveddel og eventuelt en eller flere tilleggsdeler. En hoveddel vil for boligseksjoner være selve leiligheten. 4.1 GENERELLE VILKÅR Seksjoneringen kan kun omfatte ett gårds- og bruksnummer. Hver seksjon skal ha en formålsangivelse. Formålet er enten bolig eller næring. Alt som ikke er bolig, blir i seksjoneringssammenheng næring. Seksjoneringsformålet må være i tråd med gjeldende arealplanformål eller det må være gitt tillatelse til annet etter plan- og bygningsloven. Bruksenheten skal være formålstjenlig avgrenset. Alle fellesfunksjoner skal plasseres på fellesareal. Med fellesfunksjoner menes for eksempel adkomstareal, trappehus, heis, hovedstoppekran, hovedinntak for strøm med hovedbryter, stakekum, felles varmtvannsbereder. Ved seksjonering skal det oppgis en sameiebrøk for hver seksjon. Brøken skal oppgis med hele tall i teller og nevner. Brøken skal gjenspeile seksjonenes innbyrdes verdi og størrelsesforhold. Eiendommen må deles opp i like mange seksjoner som det er fullstendige bruksenheter. Dette medfører at dersom eiendommen består av fem leiligheter, omfattes alle fem leilighetene av seksjoneringen, ingen kan holdes utenfor. Det er ingen begrensninger på hvor mange seksjoner en kan eie ved opprettelsen av eierseksjonssameiet, men det er forbudt å erverve mer enn to boligseksjoner. 4
4.2 KRAV TIL BRUKSENHETENS HOVEDDEL (f. eks leiligheten) Hoveddelen skal være klart avgrenset. Dette medfører at grensene mot fellesareal og andre seksjoner må fremgå tydelig, som regel ved fysiske skiller som vegger etc. Hoveddelen skal være sammenhengende. For boligseksjoner vil dette være selve leiligheten. Dette betyr at man skal kunne nå alle delene i hoveddelen uten å passere fellesareal. En hoveddel, f.eks. leilighet, kan gå over flere etasjer, men det må da være intern trapp. Hoveddelen skal ha egen inngang. Standardkrav for hoveddel i boligseksjoner er: Egen inngang eller inngang fra fellesareal, eget kjøkken, bad/wc innenfor hoveddelen av bruksenheten. Bad/wc skal være i egne eller eget rom. Alle disse funksjonene må ligge innenfor en sammenhengende del av bygningen. Det tillates ikke at en må krysse fellesareal for å nå ovennevnte funksjoner. Når det gjelder næringsseksjon, er det i hovedsak ikke spesielle standardkrav, utover egen inngang. 4.3 KORT OM TILLEGGSAREAL Det er adgang til å la bruksenheten omfatte tilleggsareal. Dette vil kunne være annet areal i bygningen, f.eks. boder, areal i andre bygninger på eiendommen eller deler av tomten, f.eks. parkeringsplasser. Tilleggsarealet vil inngå i seksjonen. 5.1 SKJEMA FOR SEKSJONERINGSSØKNAD Alle punkter fra 1 10 skal fylles ut. Søknaden kan kun framsettes av den / de som er registrert som hjemmelshaver(e) i grunnboken. Der det er flere hjemmelshavere, må alle skrive under søknaden (pkt. 10). Dersom eiendommen er bortfestet, må både bortfester og fester underskrive. Underskriftene skal gjentas med blokkbokstaver. Firmanavnet skal føres med blokkbokstaver eller stempel. Dersom hjemmelshaver er et firma, må firmaattest i original eller bekreftet kopi vedlegges. Attesten må ikke være eldre enn ett år. Søknad om seksjonering inneholder også en egenerklæring under pkt. 6 og 7.Det er viktig at alle felter utfylles fullstendig og korrekt. Det kan være straffbart å avgi en egenerklæring med feil. Om man er usikker på noe, bør man derfor spørre om råd før søknaden underskrives. I skjemaets pkt. 4 under rubrikk for tilleggsareal påføres - B dersom tilleggsarealet er del av bygning og - G dersom arealet er uteareal/ del av grunn. 5. KRAV TIL DOKUMENTASJON : Skjema for søknad om seksjonering(3 eksemplarer) VEDLEGG: Plantegninger...(3 eksemplarer) Situasjonskart, ikke eldre enn 6 mnd.(3 eksemplarer) Sameievedtekter...(1 eksemplar) Evt. brukstillatelse / ferdigattest...(1 eksemplar) VED FLERE HJEMMELSHAVERE: Hjemmelsdokument...(3 eksemplarer) Alle vedlegg skal være i A4 format. Legg ved et skriv med navn på kontaktperson, telefonnummer og eventuell e-postadresse. Vi ber også om retur- og faktura adresse for søknaden. 5
Figur 1. Eksempel: Plantegning over Tilleggsdeler Figur 2. Eksempel: Plantegning over Hoveddel 6
5.2 PLANTEGNINGER Kopier av plantegningene for alle bygninger på eiendommen i A4-format - vedlegges. Bruk helst samme tegninger som ved tillatelsen til tiltaket, dersom disse er egnet. I en del tilfelle bør man tegne bygget på nytt. Dersom det er gjort endringer utover tillatelsen må det søkes om godkjenning av endringer før søknaden sendes inn. Tegningene skal dekke alle etasjer medregnet kjeller og loft og bør være i målestokk 1:100. Tegningene må være av en slik kvalitet at bruken av de enkelte rom, f.eks. kjøkken og bad, /wc, samt inngang klart fremgår når det gjelder boligseksjon. Grensene mellom seksjonene og mellom seksjon og fellesareal må avmerkes tydelig. Det skal også angis hvilke arealer som eventuelt er tilleggsdeler til den enkelte seksjon, for eksempel boder. Det anbefales at markeringene skjer ved bruk av stiplet linje eller tydelig kontur. Markeringene må gjøres så tydelig at de også vil vise tydelig på en svart/hvit kopi. Hver enkelt tegning skal være påført gårds- og bruksnummer, adresse, etasjenummer og vedleggsnummer. På hver enkelt seksjonsdel - både hoveddel og tilleggsdel - skal det påføres forslag til seksjonsnummer. Tegningene skal dateres og påføres målestokktall eller målestav, helst også utvendige mål på bygget. Vi ber om at seksjonsnummereringen er stigende i bygget, slik at man starter med snr. 1 nede. På tegningene ber vi om at seksjonsnummeret påføres inne i seksjonen. De kan skrives som for eksempel: Snr. 1, S1 eller 1 osv. Tilsvarende for tilleggsdeler i bygget eller på grunnen:ts1,ts2 osv. Se eksempler på tegninger i figur 1 og 2. SÆRLIG OM UTEAREAL Uteareal kan på visse vilkår legges til den enkelte seksjon som tilleggsdel. Slike tilleggsdeler kan f.eks. være biloppstillingsplass eller del av hage. Arealer som er nødvendig til bruk for andre bruksenheter, for eksempel adkomstvei til huset, inngangsparti, vil alltid måtte være fellesareal og kan derfor ikke legges til en enkelt seksjon som tilleggsareal. Uansett størrelse eller fasong skal det holdes oppmålingsforretning over alle utendørs tilleggsareal. Det betales særskilt gebyr for oppmålingsforretning i ht. eget gebyrregulativ, jf. matrikkelloven og eierseksjonsloven 7 femte ledd. Gebyret øker med størrelsen på arealet. Det betales gebyr for oppmålingsforretning pr. seksjon. Det gjelder egne frister for gjennomføring av oppmålingsforretning. Dersom man ønsker tilleggsareal på grunn, må dette også rekvireres oppmålt. Det benyttes egen blankett til dette. Blanketten finnes på www.kartverket.no og på Karmøy kommunes internettside. Den kan også fås ved henvendelse til servicetorget, Utfylt blankett skal sendes inn sammen med søknad om seksjonering. Det må vedlegges kart i målestokk 1:200 som viser arealene som det skal holdes oppmålingsforretning over. Arealene skal kunne måles opp når rekvisisjonen sendes inn. Tilleggsareal på grunn omfatter kun bruksretten. Eiendomsretten hører til sameiet. Det er derfor begrenset hva man kan foreta seg på arealet uten samtykke fra sameiet. Man kan for eksempel ikke motsette seg oppsetting av stillas/stige for nødvendig vedlikehold av bygget. 5.3 SITUASJONSPLAN/SITUASJONSKART Situasjonsplanen er et situasjonskart som viser eiendomsgrensene og byggets plassering på eiendommen. Situasjonskartet må være utarbeidet av kommunen og ikke være eldre enn 6 mnd. Kartet fås i servicetorget, Rådhuset, Statsråd Vinjes gate 25, Kopervik. Eiendomsgrensen for den aktuelle eiendommen må markeres. 7
Eksempel på situasjonskart: Tilleggsarealet på grunn omfatter kun bruksretten. Eiendomsretten hører til sameiet. Det er derfor begrenset hva man kan foreta seg på arealet uten samtykke fra sameiet. Man kan for eksempel ikke motsette seg oppsetting av stillas/stige for nødvendig vedlikehold av bygget. 8
5.4 VEDTEKTER Alle seksjonssameier skal ha opprinnelsesvedtekter. Minstekravet er at eiendommens registerbetegnelse, (gårds- og bruksnummer) angis i vedtektene og at antall styremedlemmer fastsettes. Vedtektenes innhold er ikke gjenstand for offentlig godkjenning/kontroll utover ovennevnte. Sameiet kan fritt senere endre eller supplere disse ihht eierseksjonslovens bestemmelser. 6. GEBYR For kommunens arbeid med saken kreves gebyr i henhold Karmøy kommunes gebyrregulativ. 10. LOVTEKST OG RUNDSKRIV Lov om eierseksjoner,lov-2017-06-16-65 (Eierseksjonsloven, forkortet.: esl). https://lovdata.no/dokument/nl/lov/2017-06-16-65 Forskrift om bruk av standardisert søknad om seksjonering : https://www.regjeringen.no/no/ dokumenter/forskrift-om-bruk-av-standardisert-soknadom-seksjonering/id2582704/ Vi ber om at søker skriftlig opplyser om hvem gebyret skal betales av dersom det er en annen enn hjemmelshaver. Ved avslag skal det betales halvt saksbehandlingsgebyr. Ved oppmålingsforretning av eksklusivt uteareal gjelder eget gebyr. 7. KLAGE Kommunens vedtak om å gi tillatelse til eller nekte seksjonering er et enkeltvedtak og kan påklages til Fylkesmannen i Rogaland. Klagen fremmes via kommunen. 8. URÅDIGHETER Det kan være tinglyst urådigheter som hindrer tinglysing av seksjoneringen. Dette kan innebære at eiendommen ikke kan disponeres uten samtykke av N.N. Slike begrensninger må det ryddes opp i før tinglysning, ellers vil seksjoneringen bli nektet tinglyst. Den som har fått tinglyst urådigheten må da samtykke til seksjoneringen. Samtykket sendes kommunen i originalversjon. Dette dokumentet må følge saken til tinglysing. Vi ber om at det undersøkes på forhånd om det er urådigheter på eiendommen. Man kontakter da Kartverket, Tinglysingen. 9. TINGLYSING /ETTER TINGLYSING Tinglysingsgjenparten oppbevares av tinglysingsdommeren. Original søknad og ett komplett sett av vedleggene returneres til kommunen etter tinglysing. Dokumentet skannes før det sendes til søker, sammen med Matrikkelbrev og tinglyst Melding til tinglysning. Dersom ikke returadressat er angitt i søknaden, vil dokumentene bli sendt til hjemmelshaver (tilfeldig valgt dersom sameie). Den som mottar dokumentet plikter å sørge for at dokumentet leveres til styret for sameiet. Tinglysing av eventuelle skjøter må eiere selv besørge. 9
11. SEKSJONERINGSSKJEMA EKSEMPEL 12. SPØRSMÅL SOM FOREKOMMER OFTE I FORBINDELSE MED SEKSJONERING Hvilke brannkrav stilles ved seksjonering? Det stilles ingen spesielle brannkrav i forbindelse med seksjonering. Dette er spørsmål som skal være ivaretatt gjennom byggesaksbehandling. Se for øvrig overfor under pkt 3. Det er to boenheter i huset. Kan vi dele huset slik at loftet tillegges leiligheten i andre etasje og kjelleren tillegges første etasje? Det går greit dersom det påsees at kravene til nødvendige fellesareal, boder og bodplassering ivaretas. Leiligheten oppe må også ha en kjellerbod eller sportsbod på bakkeplanet. Kan vi ordne med søknadspapirene selv? Det er ikke noe krav i eierseksjonsloven til autorisasjon for utfylling av søknadsskjema. Søknad om seksjonering kan fylles ut av hjemmelshaver eller den som engasjeres til det. Men hjemmelshaver må undertegne søknaden. 13. BESTEMMELSER I PLAN- OG BYGNINGSLOVEN SOM OFTE OVERTRES / HYPPIGE MISOPPFATNINGER Det er viktig at bygget tilfredsstiller gjeldende krav. I mange tilfeller foretas det endringer i bygget som gjør at leilighetene ikke lenger tilfredsstiller de minstekrav som bygningslovgivningen krever og som var grunnlaget for byggetillatelsen. Kommunen kan ikke godkjenne seksjonering som innebærer at nødvendige fellesareal er innlemmet i enkelte seksjoner, eller som berøver andre boenheter for nødvendige areal. Det kan heller ikke godkjennes seksjonering som er i strid med gjeldende planformål. Det skal også være samsvar mellom antall seksjoner og antall godkjente boenheter. Jfr. egenerklæringens pkt. 5 e og f. Bestemmelser om dette finnes i Plan og bygningsloven (Pbl.) med tekniske forskrifter. Se særlig: *Pbl. 76Tilleggsrom, m/teknisk forskrift 10-34 Boder og oppbevaringsplass og Pbl 93 Tiltak som krever søknad og tillatelse. Standardkravene til en boligseksjons hoveddel (Jfr. pkt. 4.2 i veiledningen) er ikke uttømmende for hvilke krav som gjelder for en egen selvstendig boenhet. Disse kravene fremgår av Plan- og bygningsloven med forskrifter. Nødvendige tilleggsareal kan ligge andre steder i bygget eller på eiendommen. Seksjonering av en eiendom innebærer ingen brukstillatelse. Brukstillatelse/ferdigattest er en del av byggesaksbehandlingen. 10
Adresser: Karmøy kommune Rådhuset Postboks 167 4291 Kopervik Tlf.: 52 85 75 00 E-post: post@karmoy.kommune.no Kartverket Tinglysing 3507 Hønefoss Tlf.: 08700 http://kartverket.no 11