Veiledning for RE- SEKSJONERING

Transkript

1 Veiledning for RE- SEKSJONERING

2 VEILEDNING FOR RESEKSJONERING Endringer som blir gjort etter at den første seksjoneringen har funnet sted, gjennomføres ved reseksjonering. Veiledningen gir de viktigste opplysningene om vilkårene for reseksjonering, og da særlig om kravene til dokumentasjon. Ytterligere informasjon, bl.a. om sameiebrøk og drift av sameiet, gis i rundskriv H-3/98 om seksjonering av fast eigedom, se punkt 9. Rundskrivet er tilgjengelig for gjennomsyn i Service og dokumentasjonssenteret, 2.etasje Bergen Rådhus. Fra 1. januar 1998 er kommunen den som mottar og behandler søknader om reseksjonering. Ved reseksjonering skal blankett for begjæring om oppdeling av fast eiendom i eierseksjoner / reseksjonering brukes, (blankettnummer 3034 og 3035). Begjæring med vedlegg skal sendes kommunen i tre eksemplarer. Ett av eksemplarene skal være på tinglysingspapir. Begjæringsskjema og tinglysingspapir fås kjøpt i bokhandel. Reseksjoneringsskjema med vedlegg må være korrekt utfylt og forelegges kommunen i riktig antall eksemplarer. Et eksempel på skjema vises bakerst i brosjyren. Dersom reseksjoneringssøknaden er mangelfull, sendes den i retur og saksbehandlingstiden forlenges. Dersom det er forhold som ikke klart fremgår av tegningsmaterialet, må redegjørelse om dette fremgå av et følgebrev. Vi ber om at det oppgis en kontaktperson for sameiet som kommunen kan forholde seg til dersom noe skulle være uklart. Kommunen skal kontrollere at vilkårene for reseksjonering er til stede og gi eventuell seksjoneringstillatelse. Dersom kommunen gir tillatelse til reseksjonering, sender kommunen begjæringen med vedlegg til Bergen byfogdembete v/ Tinglysningsavdelingen for tinglysing. Reseksjoneringen er formelt gjennomført når begjæringen er tinglyst. Eierseksjonsloven 12 omhandler reseksjonering for de tilfeller hvor f.eks. en seksjon skal deles inn i ytterligere seksjoner, der flere seksjoner slås sammen til en eller der areal blir overført fra en seksjon til sameiets fellesareal. 2

3 Eierseksjonsloven 13 omhandler ulike former for endring av eksisterende seksjoner ut over de som reguleres i 12. Eksempler kan være : Endring av formål (bruksendring), opprettelse av ny seksjon fra tidligere fellesareal, overføring fra fellesareal til seksjon eller overføring fra fellesareal (tomt) til naboeiendom. Reseksjonering krever ofte at det først blir fattet nødvedige vedtak internt i sameiet, dvs. i sameiemøtet og / eller av styret. I de tilfeller hvor det er flere hjemmelshavere til eiendommen, må det i tillegg utstedes og tinglyses et hjemmelsdokument hvor det klart fremgår hvem som skal ha hjemmel til de respektive seksjonene. Hjemmelsdokumentet kan fås hos Bergen byfogdembete v/ Tinglysingsavdelingen eller i Service og dokumentasjonssenteret, 2.etasje, Bergen Rådhus I de tilfeller reseksjoneringen i tillegg medfører verdiøkning for en eller flere seksjoner, skal beløpet fremgå av hjemmelsdokumentet og det skal betales dokumentavgift til Bergen byfogdembete v/ Tinglysingsavdelingen. Tinglysing av seksjoneringsbegjæringen kan ikke skje før dokumentavgiften er betalt, og det anbefales at det tas kontakt med tinglysingen så tidlig som mulig i prosessen for betaling av dokumentavgiften. Hvis det derimot som følge av seksjoneringen, ikke skjer noen endring i verdiforholdet, blir det ikke dokumentavgift, men kun vanlig tinglysingsgebyr. Tinglysingsgebyret vil bli innkrevd av kommunen. Når det er flere hjemmelshavere til eiendommen, må man i tillegg avklare eller rydde opp i eventuelle pante- og prioritetsforhold mv. Det samme gjelder disposisjonssperrer på eiendommen, jfr. pkt 8, side 14. Tinglysing kan ikke skje før disse forholdene er klarlagt. Også her anbefales det å ta kontakt med Bergen byfogdembete v/ Tinglysningsavdelingen så tidlig som mulig i prosessen for avklaring. Begjæring om reseksjonering sendes eller leveres til : Miljø, byutvikling og tekniske tjenester Oppmålingsavdelingen, Postboks 7700, 5020 Bergen 3

4 1. Tidspunkt for seksjonering Det skal være samsvar mellom det som skal seksjoneres og det som er ferdig bygget og godkjent i bygget. Med dette menes at det må foreligge ferdigattest fra bygningsmyndighetene som angitt i Plan og bygningsloven 99. «Midlertidig brukstillatelse» etter samme bestemmelse kan godtas. Planlagte ubebygde enheter, kan derfor ikke omfattes av seksjoneringen. Slike arbeid må først byggemeldes og ferdigstilles. Kravet om at seksjonene må være ferdig utbygd, gjelder tilsvarende for tilbygg og påbygg til bestående bygning. 2. Saksbehandlingstid Normal saksbehandlingstid i kommunen anslås til 2-4 mnd. fra begjæringen med nødvendige vedlegg er mottatt av kommunen, avhengig av klage- og kjøperetten (se omtale foran under pkt. 4.5 om leietagere). Dersom begjæringen eller vedleggene er mangelfulle, forlenges saksbehandlingstiden. Eldre bygg vil bli vurdert med henhold på rehabilitering / byfornyelse. Dersom slikt tiltak er aktuelt kan behandlingstiden bli lengre. Jfr. Eierseksjonsloven 8 nr Brannsikkerhet Alle seksonerings- og reseksjoneringsaker vil rutinemessig bli oversendt Bergen Brannvesen. Dette gjelder ikke seksjonering av nybygg. Bergen Brannvesen vil da om nødvendig, foreta inspeksjoner og komme med pålegg, dersom der er mangler med hensyn til brannsikring. 4

5 4. Kort om hva reseksjonering kan gå ut på / standardkrav En eierseksjon består av en sameieandel i fast eiendom og en enerett til å bruke en bestemt del av eiendommen, dvs bruksenheten. En bruksenhet skal bestå av en hoveddel og eventuelt en eller flere tilleggsdeler. En hoveddel vil for boligseksjoner være selve leiligheten Generelle vilkår * Reseksjoneringen kan kun omfatte ett gårds- og bruksnummer. * Hver seksjon skal ha en formålsangivelse. Formålet er enten bolig eller næring. Alt som ikke er bolig, blir i seksjoneringssammenheng næring. Se skjema Pkt. 3 side15 * Seksjoneringssformålet må være i tråd med gjeldende arealplan formål eller det må være gitt tillatelse til annet etter plan- og bygningsloven. * Brukenheten skal være formålstjenlig avgrenset. * Alle fellesfunksjoner skal plasseres på fellesareal. * Reseksjonering kan medføre endring i sameiebrøken. Brøken skal oppgis med hele tall i teller og nevner. * Eiendommen må deles opp i like mange enheter som det er bruks enheter. Dette medfører at dersom eiendommen består av fem leiligheter, omfattes alle fem leilighetene av reseksjoneringen, ingen kan holdes utenfor. * Det er ingen begrensninger på hvor mange seksjoner en kan eie ved opprettelsen av eierseksjonssameiet, men det er forbudt å erverve mer enn to boligseksjoner. 5

6 4.1 Krav til bruksenhetens hoveddel - (f.eks leiligheten) * Hoveddelen skal være klart avgrenset. Dette medfører at grensene mot fellesaral og andre seksjoner må fremgå tydelig, som regel vil kreve fysiske skiller som vegger etc. * Hoveddelen skal være sammenhengende. For boligseksjoner vil dette være selve leiligheten. Dette betyr at man skal kunne nå alle delene i hoveddelen uten å passere fellesareal. En hoveddel, f.eks. leilighet, kan gå over flere etasjer, men det må da være innvendig trapp. * Hoveddelen skal ha egen inngang. * Standardkrav for boligseksjoner: egen inngang eller inngang fra fellesareal, eget kjøkken, bad /WC innenfor hoveddelen av bruks enheten. Bad/wc skal være i egne eller eget rom. Alle disse funksjonene må ligge innenfor en sammenhengende del av bygningen. Det tillateles ikke at en må krysse fellesareal for å nå ovennevnte funksjoner. I tillegg stilles det krav til tilfredsstillende brannsikring. * Når det gjelder næringsseksjon, er det i hovedsak ikke spesielle standardkrav, utover egen inngang Kort om tilleggsareal Det er adgang til å la bruksenheten omfatte tilleggsareal. Dette vil kunne være annet areal i bygningen, f.eks. boder, areal i andre bygninger på eiendommen eller deler av tomten, f.eks. parkeringsplasser. Tilleggsarealet vil inngå i seksjonen. KJELLER Gnr 100 Bnr 1000 vedlegg 2 av X Felles Bod Bod Bod Felles Bod TS 1 TS 3 TS 4 Entre Dato Byggeår Målestokk Bod Bod Bod Felles Bod TS 1 TS 1 TS 3 TS 4 6

7 5. Krav til dokumentasjon : * Skjema for reseksjonering (3 eksemplarer ) Vedlegg: * Tinglyst begjæring m/ plantegninger som viser eksisterende situasjon (1eksemplar ) * Plantegninger etter reseksjonering (3 eksemparer) * Situasjonskart (3 eksemplarer ) * Samtykke fra panthavere (1 eksemplar ) * Sameievedtekter (1 eksemplar ) * Ved oppløsing av samleseksjon: Navneliste over eventuelle leietagere (1 eksemplar ) * Ved flere hjemmelshavere: Hjemmelsdokument ( 3 eksemplarer) 5.1 Skjema for reseksjonering Alle punkter fra 1-7 skal fylles ut. * Omtale av endringene: I punkt 4 skal det klart fremgå hva som endres. I kort tekst skal det fremgå om bruksareal tas av fellesareal, hvilke seksjonsnummer som avgir eller får tilført areal og hvor dette arealet overføres fra, etc. Se skjema Pkt. 4.side 15. * Seksjoneringsbegjæringen inneholder også en egenerklæring under pkt 5. Det er viktig at alle felter fylles helt korrekt ut. Det kan være straffbart å avgi en egenerklæring med feil. Om man er usikker på noe, bør man derfor rådspørre seg før begjæringen underskrives. * Dersom hjemmelshaver er et firma, må firmaattest i original eller bekreftet kopi vedlegges. Attesten må ikke være eldre enn ett år. * I skjemaets pkt 3 under rubrikk for tilleggsareal påføres B dersom tillegsarealet er del av bygning og G dersom arealet er uteareal/del av grunn. Se skjema Pkt.3, side 15 * Returadresse må påføres! 7

8 Det er ikke noe krav i eierseksjonsloven til autorisasjon for utfylling av begjæringsskjema. Begjæring om seksjonering kan fylles ut av hjemmelshaver eller den som engasjeres til dette. Men hjemmelshaver må undertegne begjæringen. Ved reseksjonering vil utfylling og underskrifter i punkt 8 for henholdvis styret og /eller sameiemøtet også kunne være nødvendig, se nedenfor. Når begjæringen fremsettes av styret i seksjonssameiet forutsettes at styrets begjæring er basert på eventuelt nødvendige vedtak og beslutninger i sameiemøtet. Det reseksjoneringen går ut på, vil avgjøre hvem som skal fremsette begjæring om reseksjonering og hvem som eventuelt skal gi sitt samtykke til reseksjoneringen. I det følgende redegjøres for de viktigste typetilfellene av reseksjonering, samt for hvem som skal fremsette begjæringen og hvem som eventuelt skal samtykke i reseksjoneringen: * Ved ytterligere oppdeling av en seksjon eller sammenslåing av seksjoner skal begjæringen framsettes av den/de som er registrert som hjemmelshaver(e) i grunnboken til de seksjoner som direkte berøres av endringen. Sameiemøtets samtykke er nødvendig i tillegg dersom: - oppdelingen eller sammenslåingen medfører at det opprettes nye seksjoner som fører til økning av det samlede stemmetall. - delingen medfører endringer av tomt eller bebyggelsen som går utover vanlig forvaltning. Styrets samtykke er nødvendig i tillegg dersom: - oppdelingen / sammenslåingen medfører økning av fellesareal - oppdelingen medførere mindre bygningsmessige tiltak. * Ved endring av formålet med seksjonen, f.eks fra boligformål til næringsformål, skal begjæringen fremsettes av seksjonens hjemmelshaver med samtykke fra sameiermøtet. 8

9 * Endring i en seksjonsgrense krever alltid samtykke fra seksjonens hjemmelshaver. * Ved utvidelse eller reduksjon av bruksenheten, ved redusering eller økning av fellesareal eller opprettelse av nye seksjoner på fellesareal, skal begjæringen fremsettes av styret. Sameiemøtets samtykke vil kunne være nødvendig. * En endring av nevner i sameiebrøken, krever samtykke fra samtlige hjemmelshavere. * I øvrige tilfeller skal reseksjoneringen som hovedregel fremsettes av styret. Se skjema Pkt. 8, side Plantegninger (evt. også kart) som viser eksisterende situasjon * Det skal innsendes kopi av tinglyst eksemplar av gjeldende seksjoneringsbegjæring med plantegninger. Altan Stue FØR reseksjonering Kjøkken Entre Bad/ wc Bad/ wc Kjøkken Entre Altan Stue ETASJE Gnr. 100 Bnr VEDLEGG 1 av X Dato Byggeår Målestokk 9

10 5,3 Tegninger som viser endringene, dvs etter reseksjonering * Kopier av bygningstegninger i A4-format. Det må fremgå tydelig av tegningene hvordan seksjonsinndelingen skal være etter reseksjoneringen.vedlegges i tre eksemplarer. * Opplysninger om byggeår påføres plantegningene. * Tegningene må være av en slik kvalitet at bruken av de enkelte rom, f.eks. kjøkken og bad /wc, samt inngang klart fremgår når det gjelder boligseksjon. * Grensene mellom bruksenhetene og mellom seksjon og fellesareal - må avmerkes tydelig. Likeså skal det angis hvilke arealer som eventuelt er tilleggsdeler til den enkelte seksjon, eksempelvis boder. * På hver enkelt seksjonsdel - både hoveddel og tilleggsdel - skal det påføres forslag til seksjonsnummer. «Gamle seksjonsnumre» som faller bort blir stående som «huller» i nummerrekken. Dersom for eksempel seksjonsnummer 3 og 4 slås sammen benyttes det laveste seksjonsnummeret. I dette eksemplet vil det bli 3 og neste seksjon i rekken blir 5 (og ikke 4). * Tegningene skal videre dateres og påføres målestokktall eller målestav. Som nevnt, skal det være en tinglysningsgjenpart (kan kjøpes i bokhandelen). Også denne skal være i A4-format. * Det anbefales at markeringene skjer ved bruk av ulike farger og/ eller skravur. Markeringene må gjøres så tydelig at de også vil vise på en svart/hvit kopi Altan ETTER reseksjonering Altan 1. ETASJE Gnr. 100 Bnr VEDLEGG 1 av X 1 Stue Kjøkken Entre Bad/wc WC Entre Stue Byggår Målestokk ev.dato for ombygging 10

11 5.4 Situasjonsplan / situasjonskart Situasjonsplanen er et kart som viser eiendomsgrensene og byggets plassering på eiendommen. Kartet skal kun følge med søknaden dersom reseksjoneringen omfatter andre bygninger på tomten eller utearel som tilleggsdeler. * Kartet må være utarbeidet av kommunen og ikke være eldre enn 2 mnd. Kartet kan kjøpes i Service og dokumentasjonssenteret, 2.etasje Bergen Rådhus. * Situasjonskartet skal være påført dato, målestokktall eller målestav. Også her skal det være en tinglysningsgjenpart i A4-format. Særlig om uteareal Uteareal kan på visse vilkår legges til den enkelte seksjon som tilleggsdel. Dette skal da avmerkes på situasjonskartet. Slike tilleggsdeler kan f.eks. være biloppstillingsplass eller del av hage. Arealer som er nødvendig til bruk for andre bruksenheter, for eksempel adkomstvei til huset, inngangsparti, trappeoppgang og heis vil alltid måtte være fellesareal og kan derfor ikke legges til en enkelt seksjon som tilleggsareal. * Tilleggsdelen må kunne avgrenses på en klar og entydig måte av bygningdeler eller ved utmål fra slike. Dette kan f.eks. være forlengelse av en husvegg eller kryssmål fra hushjørner. Avgrensning ved hjelp av kurver og buer aksepteres ikke. Avgrensingen gjelder både mot andre seksjoners tilleggsdel og mot fellesareal. På samme måte som for plantegningene skal tilleggsarealet markeres med farger eller skravur. Det anbefales å forstørre deler av kartet eller få laget et eget og mer detaljert situasjonskart slik at kravet til tydelighet oppfylles. Dersom tilleggsdelen ikke lar seg avgrense av bygningsdelen eller ved utmål, må kommunen utarbeide et eget målebrevkart. Dette vil det bli avkrevet ekstra gebyr for etter reglene i delingsloven. 11

12 SITUASJONSKART Målestokk : 1:300 Byutvikling Oppmålingsavdelingen Dato : Adresse : BERGENSVEIEN Gnr/Bnr/Fnr: 100/ 1000/ 0 GABareal : 945 m2 Kartareal : 939 m2 Reg.plan.nr. : Regulert av 2 reguleringsplaner Godkjent : 9 100/ /163 Fellesareal x /268 x T-snr m 18 m 143/ /164 BERGENSVEIEN y

13 5.5 Sameievedtekter Alle seksjonssameier skal ha opprinnelsesvedtekter. Minstekravet er at eiendommens registerbetegnelse, (gårds- og bruksnummer) angis i vedtektene og at antall styremedlemmer fastsettes. Vedtektenes innhold er ikke gjenstand for offentlig godkjenning/kontroll utover ovennevnte. Sameiet kan fritt senere endre eller supplere disse ihht bestemmelsene i eierseksjonsloven. 5.6 Samtykke fra panthavere Reseksjonering kan i flere tilfeller bare skje med samtykke fra alle som har tinglyst pant i de seksjonene endringen gjelder. Samtykke fra panthaver innsendes i ett eksemplar som vedlegg til begjæringen. 5.7 Navneliste over eventuelle leietagere Ved reseksjonering som består i at samleseksjon oppløses, vil en leietager på visse vilkår ha kjøperett til leiligheten han leier på seksjoneringstidspunktet, jfr. eierseksjonsloven kap II 14 flg. Kommunen skal i forbindelse med reseksjoneringstillatelse orientere leieboerne om disse bestemmelsene etter at tillatelse er gitt, men før begjæringen sendes til tinglysing. Det skal derfor innsendes ett eksemplar av en oppdatert liste med navn og adresse til eventuelle leieboere. 6. Gebyr For kommunens arbeid med saken kreves gebyr i medhold av eierseksjonslovens 7, siste ledd. * Dersom det ikke er behov for befaring, vil gebyret være 3 ganger rettsgebyret 1. * Dersom det er behov for befaring, vil gebyret til være 5 ganger rettsgebyret. * I begge tilfelle kommer tinglysingsgebyr (1,5 ganger rettsgebyret) i tillegg. Gebyrene innkreves samlet av kommunen som da dekker tinglysningsdommerens krav. Gebyr må være betalt før tillatelse gis og oversendes Bergen byfogdembete v/ Tinglysningsavdelingen til tinglysing Rettsgebyret pr.2003 er kr. 700,-

14 7. Klage Kommunens vedtak om å gi tillatelse til eller nekte reseksjonering er et enkeltvedtak og kan påklages til Fylkesmannen i Hordaland. Klagen fremmes via kommunen. 8. Rådighetsbegrensninger Det kan være tinglyst rådighetsbegrensninger som hindrer tinglysing av seksjoneringen. Dette kan f. eks. være at eiendommen ikke kan disponeres uten samtykke av N.N. Slike begrensninger må det ryddes opp i før tinglysning, ellers vil seksjoneringen bli nektet tinglyst. 9. Tinglysing Tinglysingsgjenparten oppbevares av tinglysingsdommeren. Original reseksjonsbegjæring og ett komplett sett av vedleggene returneres søker av tinglysningskontoret. Dersom ikke returadressat er angitt i begjæringen, vil dokumentene bli sendt til hjemmelshaver (tilfeldig valgt dersom sameie), via kommunen. 10. Lovtekst og rundskriv * Lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr. 31. * Rundskriv H-3/98 om seksjonering av fast eigedom. Kan fåes i Service og dokumentasjonssenteret i 2.etasje Bergen Rådhus. 14

15 11. Seksjoneringsskjema Eksempel 1. Eiendommen Kommunenr. Kommunens navn Gnr Bnr Festenr Snr 1201 Bergen Hjemmelshavere Fødselsnr / Org.nr (11/9siffer) 2) MARTHE KIRKERUD FIRMA A/S OLA NORMANN Ideell andel 4/8 1/8 3/8 3) 3. Begjæring Eiendommene begjæres oppdelt i eierseksjoner, slik det fremgår av etterstående fordelingsliste S. Formål Brøk Tilleggs S. For- Brøk Tilleggs S. For- Brøk Tilleggs nr4) (teller) 5) areal 6) nr 4) mål (teller) 5) areal 6) nr 4) mål (teller) 5) areal 6) 1 B 100 BG 4 B 50 B B 50 B Sum tellere 200 = nevner: Supplerende tekst 7) OBS! Her påføres kun opplysninger som skal og kan tinglyses. Ved reseksjonering skal dessuten oppgis hva endringen består i og eventuelt på hvilken måte fellesarealene endres. Seksjon nr 1 og nr 2 slås sammen. Deler av fellesareal (grunn) legges til seksjon nr 1. Deler av tidligere fellesareal (loft) blir tilleggsareal til seksjon 1,3 og 4. Samtlige sameiebrøker endres. 8. Styrets samtykke m v ved reseksjonering 8) X X Styret samtykker til reseksjonering ( 12 ) Styret erklærer at sameiemøtet har samtykket til reseksjonering ( 30 ) Sted, dato Bergen Underskrift Styret i sameiet Bergensveien 1, Marte Kirkerud, Peder Ås 15

16 Bergen, mars 2003 Miljø, byutvikling og tekniske tjenester Oppmålingsavdelingen, Postboks 7700, 5020, Bergen e-post: