Veiledning for seksjonering av BESTÅENDE BYGNING

Transkript

1 Veiledning for seksjonering av BESTÅENDE BYGNING

2 VEILEDNING FOR SEKSJONERING AV BESTÅENDE BYGNING Veiledningen gir de viktigste opplysningene om vilkårene for seksjonering av bestående bygning, og da særlig om kravene til dokumentasjon. Ytterligere informasjon, bl.a. om sameiebrøk og drift av sameiet, gis i rundskriv H-3/98 om seksjonering av fast eigedom, se punkt 9. Rundskrivet er tilgjengelig for gjennomsyn i Service og dokumentasjonssenteret i 2.etasje Bergen Rådhus. Fra 1. januar 1998 er kommunen den som mottar og behandler søknader om seksjonering. Kommunen skal kontrollere at vilkårene for seksjonering er til stede og gi eventuell seksjoneringstillatelse. Dersom kommunen gir tillatelse til seksjonering, sender kommunen begjæringen med vedlegg til Bergen byfogdembete v/ Tinglysningsavdelingen for tinglysing. Seksjonene er formelt opprettet når begjæringen er tinglyst. Ved seksjonering skal blankett for begjæring om oppdeling av fast eiendom i eierseksjoner / reseksjonering brukes, (blankettnummer 3034 og 3035). Begjæring med vedlegg skal sendes kommunen i tre eksemplarer. Ett av eksemplarene skal være på tinglysingspapir. Begjæringsskjema og tinglysingspapir fås kjøpt i bokhandel. Seksjoneringsskjema med vedlegg må være korrekt utfylt og forelegges kommunen i riktig antall eksemplarer. Et eksempel på skjema vises bakerst i brosjyren. Dersom seksjoneringssøknaden er mangelfull, sendes den i retur og saksbehandlingstiden forlenges. Dersom det er forhold som ikke klart fremgår av tegningsmaterialet, må redegjørelse om dette fremgå av et følgebrev. Vi ber om at det oppgis en kontaktperson for sameiet som kommunen kan forholde seg til dersom noe skulle være uklart. 2

3 I de tilfeller hvor det er flere hjemmelshavere til eiendommen, må det i tillegg utstedes og tinglyses et hjemmelsdokument dersom det skal fremgå hvem som skal ha hjemmel til de respektive seksjonene. Dersom ikke hjemmelsdokumentet fylles ut, vil sameiet som sådan stå som hjemmelshaver til eiendommen. Hjemmelsdokumentet skal underskrives av samtlige hjemmelshavere og to myndige vitner. Hjemmelsdokumentet kan fås hos Bergen byfogdembete v/ Tinglysningsavdelingen eller i Service og dokumentasjonssenteret i 2.etasje Bergen Rådhus. Dersom det er flere hjemmelshavere til eiendommen, må man i tillegg avklare eller rydde opp i eventuelle pante- og prioritetsforhold mv. Det samme gjelder disposisjonssperrer på eiendommen, jfr. pkt 8, side 13. Tinglysing kan ikke skje før disse forholdene er klarlagt. Vi anbefaler derfor å ta kontakt med Bergen byfogdembete / Tinglysingsavdelingen så tidlig som mulig i prosessen for å avklare dette. En inndeling i eierseksjoner er endelig i den forstand at endringer kun kan skje ved reseksjonering. Begjæring om seksjonering sendes eller leveres til : Miljø, byutvikling og tekniske tjenester Oppmålingsavdelingen, Postboks 7700, 5020 Bergen 3

4 1. Tidspunkt for seksjonering Det skal være samsvar mellom det som skal seksjoneres og det som er ferdig bygget og godkjent i bygget. Med dette menes at det må foreligge ferdigattest fra bygningsmyndighetene som angitt i Plan og bygningsloven 99.»Midlertidig brukstillatelse» etter samme bestemmelse kan godtas. Planlagte ubebygde enheter, kan derfor ikke omfattes av seksjoneringen. Slike arbeid må først byggemeldes og ferdigstilles. Kravet om at seksjonene må være ferdig utbygd, gjelder tilsvarende for tilbygg og påbygg til bestående bygning. 2. Saksbehandlingstid Saksbehandlingstid i kommunen anslås til 2-4 mnd. fra begjæringen med nødvendige vedlegg er mottatt av kommunen, avhengig av klage- og kjøperetten (se omtale foran under pkt. 4.5 om leietagere). Dersom begjæringen eller vedleggene er mangelfulle, forlenges saksbehandlingstiden. Eldre bygg vil bli vurdert med henhold på rehabilitering / byfornyelse. Dersom slikt tiltak er aktuelt kan behandlingstiden bli lengre. Jfr. Eierseksjonsloven 8 nr Brannsikkerhet Alle seksonerings- og reseksjoneringsaker vil rutinemessig bli oversendt Bergen Brannvesen. Dette gjelder ikke seksjonering av nybygg. Bergen Brannvesen vil da om nødvendig, foreta inspeksjoner og komme med pålegg, dersom der er mangler med hensyn til brannsikring. 4

5 4. Kort om hva seksjonering kan gå ut på / standardkrav En eierseksjon består av en sameieandel i fast eiendom og en enerett til å bruke en bestemt del av eiendommen, dvs bruksenheten. En bruksenhet skal bestå av en hoveddel og eventuelt en eller flere tilleggsdeler. En hoveddel vil for boligseksjoner være selve leiligheten. Generelle vilkår * Seksjoneringen kan kun omfatte ett gårds- og bruksnummer. * Hver seksjon skal ha en formålsangivelse. Formålet er enten bolig eller næring. Alt som ikke er bolig, blir i seksjoneringssammenheng næring. Se skjema Pkt.3, side 14 * Seksjoneringssformålet må være i tråd med gjeldende arealplanformål eller det må være gitt tillatelse til annet etter plan- og bygningsloven. * Bruksenheten skal være formålstjenlig avgrenset. * Alle fellesfunksjoner skal plasseres på fellesareal. * Ved seksjonering skal det oppgis en sameiebrøk for hver seksjon. Brøken skal oppgis med hele tall i teller og nevner. * Eiendommen må deles opp i like mange enheter som det er bruks enheter. Dette medfører at dersom eiendommen består av fem leiligheter, omfattes alle fem leilighetene av seksjoneringen, ingen kan holdes utenfor. * Det er ingen begrensninger på hvor mange seksjoner en kan eie ved opprettelsen av eierseksjonssameiet, men det er forbudt å erverve mer enn to boligseksjoner. 5

6 Krav til bruksenhetens hoveddel ( f. eks. leiligheten ) * Hoveddelen skal være klart avgrenset. Dette medfører at grensene mot fellesaral og andre seksjoner må fremgå tydelig, som regel vil det kreve fysiske skiller som vegg etc. * Hoveddelen skal være sammenhengende. For boligseksjoner vil dette være selve leiligheten. Dette betyr at man skal kunne nå alle delene i hoveddelen uten å passere fellesareal. En hoveddel, f.eks. leilighet, kan gå over flere etasjer, men det må da være innvendig trapp. * Hoveddelen skal ha egen inngang * Standardkrav for boligseksjoner: egen inngang eller inngang fra fellesareal, eget kjøkken, bad /WC innenfor hoveddelen av bruksenheten. Bad/wc skal være i egne eller eget rom. Alle disse funksjonene må ligge innenfor en sammenhengende del av bygningen. Det tillates ikke at en må krysse fellesareal for å nå ovennevnte funksjoner. I tillegg kan det stilles krav til tilfredsstillende brannsikring. * Når det gjelder næringsseksjon, er det i hovedsak ikke spesielle standardkrav, utover egen inngang. 6

7 Kort om tilleggsareal Det er adgang til å la bruksenheten omfatte tilleggsareal. Dette vil kunne være annet areal i bygningen, f.eks. boder, areal i andre bygninger på eiendommen eller deler av tomten, f.eks. parkeringsplasser. Tilleggsarealet vil inngå i seksjonen. Felles Bod a b c d Bod Bod Bod Felles Bod TS 1 TS 3 TS 4 Kjellergang Entre KJELLER Gnr 100 Bnr1000 Vedlegg 2 av X dato Bod Bod Bod Felles Bod Bod TS 1 TS 1 TS 3 TS 4 a a b c d byggeår målestokk 5. Krav til dokumentasjon : * Skjema for seksjoneringsbegjæring (3 eksemplarer ) Vedlegg: * Plantegninger (3 eksemplarer ) * Situasjonskart (3 eksemplarer) * Sameievedtekter (1 eksemplar ) * Navneliste over eventuelle leietagere (1 eksemplar ) * Ved flere hjemmelshavere: Hjemmelsdokument ( 3 eksemplarer) 7

8 5.1 Skjema for seksjoneringsbegjæring Alle punkter fra 1-7 skal fylles ut. * Begjæringen kan kun framsettes av den/de som er registrert som hjemmelshaver(e) i grunnboken. Der det er flere hjemmelshavere, må alle skrive under begjæringen (pkt. 7). Dersom eiendommen er bortfestet, må både bortfester og fester underskrive. * Dersom hjemmelshaver er et firma, må firmaattest i original eller bekreftet kopi vedlegges. Attesten må ikke være eldre enn ett år. * Seksjoneringsbegjæringen inneholder også en egenerklæring under pkt. 5. Det er viktig at alle felter utfylles fullstendig og korrekt. Det kan være straffbart å avgi en egenerklæring med feil. Om man er usikker på noe, bør man derfor rådspørre seg før begjæringen underskrives * I skjemaets pkt 3 under rubrikk for tilleggsareal påføres B dersom tilleggsarealet er del av bygning og G dersom arealet er uteareal/del av grunn. * Returadresse må påføres! Se skjema Pkt.3, side 14 Det er ikke noe krav i eierseksjonsloven til autorisasjon for utfylling av begjæringsskjema. Begjæring om seksjonering kan fylles ut av hjemmelshaver eller den som engasjeres til dette. Men hjemmelshaver må undertegne begjæringen. 8

9 5.2 Plantegninger * Kopier av plantegningene for alle bygninger på eiendommen - i A4-format - vedlegges. * Tegningene skal dekke alle etasjer medregnet kjeller og loft og bør være i målestokk 1:100. * Opplysninger om byggeår påføres plantegningene. * Tegningene må være av en slik kvalitet at bruken av de enkelte rom, f.eks. kjøkken og bad /wc, samt inngang klart fremgår når det gjelder boligseksjon. Altan Stue Kjøkken Entre Bad/ wc Bad/ wc Kjøkken Entre Altan Stue ETASJE Gnr. 100 Bnr VEDLEGG 1 av X Soverom Soverom Soverom Soverom Dato Byggeår Målestokk * Grensene mellom bruksenhetene og mellom seksjon og fellesareal må avmerkes tydelig. Likeså skal det angis hvilke arealer som eventuelt er tilleggsdeler til den enkelte seksjon, eksempelvis boder. * Hver enkelt tegning skal være påført registernummer (gårds- og bruksnummer), adresse, etasjenummer og vedleggsnummer. På hver enkelt seksjonsdel - både hoveddel og tilleggsdel - skal det påføres forslag til seksjonsnummer. * Tegningene skal videre dateres og påføres målestokktall eller målestav. Som nevnt, skal det være en tinglysningsgjenpart (kan kjøpes i bokhandelen). Også denne skal være i A4-format. * Det anbefales at markeringene skjer ved bruk av ulike farger og/ eller skravur. Markeringene må gjøres så tydelig at de også vil vise på en svart/hvit kopi 9

10 5.3 Situasjonsplan / situasjonskart Situasjonsplanen er et kart som viser eiendomsgrensene og byggets plassering på eiendommen. * Kartet må være utarbeidet av kommunen og ikke være eldre enn 2 mnd. Kartet kan kjøpes på Service og dokumentasjonssenteret i 2.etasje Bergen Rådhus. * Situasjonskartet skal være påført dato, målestokktall eller målestav. Også her skal det være en tinglysningsgjenpart i A4-format. Særlig om uteareal Uteareal kan på visse vilkår legges til den enkelte seksjon som tilleggsdel. Dette skal da avmerkes på situasjonskartet. Slike tilleggsdeler kan f.eks. være biloppstillingsplass eller del av hage. Arealer som er nødvendig til bruk for andre bruksenheter, for eksempel adkomstvei til huset, inngangsparti, trappeoppgang og heis vil alltid måtte være fellesareal og kan derfor ikke legges til en enkelt seksjon som tilleggsareal. * Tilleggsdelen må kunne avgrenses på en klar og entydig måte av bygningdeler eller ved utmål fra slike. Dette kan f.eks. være forlengelse av en husvegg eller kryssmål fra hushjørner. Avgrensning ved hjelp av kurver og buer aksepteres ikke. Avgrensingen gjelder både mot andre seksjoners tilleggsdel og mot fellesareal. På samme måte som for plantegningene skal tilleggsarealet markeres med farger eller skravur. Det anbefales å forstørre deler av kartet eller få laget et eget og mer detaljert situasjonskart slik at kravet til tydelighet oppfylles. Dersom tilleggsdelen ikke lar seg avgrense av bygningsdelen eller ved utmål, må kommunen utarbeide et eget målebrevkart. Dette vil det bli avkrevet ekstra gebyr for etter reglene i delingsloven. 10

11 SITUASJONSKART Målestokk : 1:300 Byutvikling Oppmålingsavdelingen Dato : Adresse : BERGENSVEIEN Gnr/Bnr/Fnr: 100/ 1000/ 0 GABareal : 945 m2 Kartareal : 939 m2 Reg.plan.nr. : Regulert av 2 reguleringsplaner Godkjent : 9 100/1000 x /268 x /163 Fellesareal T-snr 2 T-snr 3 8 m 15m / /164 BERGENSVEIEN y

12 5.4 Sameievedtekter Alle seksjonssameier skal ha opprinnelsesvedtekter. Minstekravet er at eiendommens registerbetegnelse, (gårds- og bruksnummer) angis i vedtektene og at antall styremedlemmer fastsettes. Vedtektenes innhold er ikke gjenstand for offentlig godkjenning/kontroll utover ovennevnte. Sameiet kan fritt senere endre eller supplere disse ihht bestemmelsene i eierseksjonsloven. 5.5 Navneliste over eventuelle leietagere En leietager har på visse vilkår kjøperett til leiligheten han leier på seksjoneringstidspunktet, jfr. eierseksjonsloven kap. II 14 flg. Kommunen skal orientere leieboerne om kjøperetten etter at seksjoneringstillatelse er gitt, men før begjæringen sendes til tinglysing. Det må innsendes en oppdatert liste med navn og adresse til alle som leier bolig i eiendommen. 6. Gebyr For kommunens arbeid med saken kreves gebyr i medhold av eierseksjonslovens 7, siste ledd. * Dersom det ikke er behov for befaring, vil gebyret være 3 ganger rettsgebyret 1. * Dersom det er behov for befaring, vil gebyret til være 5 ganger rettsgebyret. * I begge tilfelle kommer tinglysingsgebyr (1,5 ganger rettsgebyret) i tillegg. Gebyrene innkreves samlet av kommunen som da dekker tinglysningsdommerens krav. Gebyr må være betalt før tillatelse gis og saken oversendes Bergen byfogdembete v/ Tinglysningsavdelingen til tinglysing. 1. Rettsgebyret pr 2003 er kr.700,-. 12

13 7. Klage Kommunens vedtak om å gi tillatelse til eller nekte seksjonering er et enkeltvedtak og kan påklages til Fylkesmannen i Hordaland. Klagen fremmes via kommunen. 8. Rådighetsbegrensninger Det kan være tinglyst rådighetsbegrensninger som hindrer tinglysing av seksjoneringen. Dette kan f. eks. være at eiendommen ikke kan disponeres uten samtykke av N.N. Slike begrensninger må det ryddes opp i før tinglysning, ellers vil seksjoneringen bli nektet tinglyst. 9. Tinglysing Tinglysingsgjenparten oppbevares av tinglysingsdommeren. Original seksjonsbegjæring og ett komplett sett av vedleggene returneres søker av tinglysningskontoret. Dersom ikke returadressat er angitt i begjæringen, vil dokumentene bli sendt til hjemmelshaver (tilfeldig valgt dersom sameie), via kommunen. 10. Lovtekst og rundskriv * Lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr. 31. * Rundskriv H-3/98 om seksjonering av fast eigedom Kan fåes i Service og dokumentasjonssenteret 2.etasje i Bergen Rådhus. 13

14 11. Seksjoneringsskjema Eksempel 1. Eiendommen Kommunenr. Kommunens navn Gnr Bnr Festenr Snr 1201 Bergen Hjemmelshavere Fødselsnr/Org.nr(11/9siffer) 2) MARTHE KIRKERUD PEDER ÅS FIRMA A/S OLA NORMANN Ideell andel 2/8 2/8 1/8 3/8 3) 3. Begjæring Eiendommene begjæres oppdelt i eierseksjoner, slik det fremgår av etterstående fordelingsliste S. Formål (teller) 5) areal 6) nr 4) mål (teller) 5) areal 6) nr 4) mål (teller) 5) areal Brøk Tilleggs S. For- Brøk Tilleggs S. For- Brøk Tilleggs nr4) 6) B B B N B BG BG Sum tellere 250 = nevner:

15 15

16 Bergen, mars 2003 Miljø, byutvikling og tekniske tjenester Oppmålingsavdelingen, Postboks 7700, 5020, Bergen e-post: