FORSLAG TIL : REGULERINGSBESTEMMELSER FOR SANDEFJORD STADION - OMREGULERING AV FELT S1, GBNR. 152/96 OG DELER AV BNR. 97 M.FL. SANDEFJORD KOMMUNE. Planidnr.: 20050004_E1 Dato: 23.05.14 Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 13.08.2014 (justert før førstegangsbehandlingen) Bystyrets vedtak: Disse reguleringsbestemmelsene gjelder for regulert område vist med reguleringsgrense på plankart datert 23.05.14, sist revidert 13.08.2014 Arealene innenfor området er regulert til følgende formål: BEBYGGELSE OG ANLEGG Bolig (BB) Forretning/kontor/tjenesteytelse (F/K/T) Kontor/tjenesteytelse (K/T) Energianlegg (EA) Idrettsstadion (IS) SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Kjørevei (offentlig) med gang- og sykkelvei o_v Kjørevei (privat) f_v Parkeringsplass og adkomst (PP 1 og PP2) Annen veigrunn, grøntareal (AVG) GRØNNSTRUKTUR Turvei (TV1 og TV2) Felles uteoppholdsareal, park (AU) Lekeplass (LEK) LANDBRUKSFORMÅL Jordbruk i frisiktsone. SIKRINGSSONE Frisikt i veikryss 1. FELLESBESTEMMELSER 1.1 Fornminner Dersom det viser seg at tiltak innenfor planen kan skade, ødelegge, grave ut, flytte, forandre, tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemmer automatisk fredet kulturminne eller kan innebære fare for at dette kan skje, må arbeidene straks stanses og kulturminneforvaltningen må varsles umiddelbart. Ansvaret påhviler tiltakshaver og/eller ansvarshavende leder på stedet. Kvartal 19 arkitektkontor AS Side 1 av 6 13.08.2014
1.2 Parkering 1.2.1 Det skal være tilgjengelig minimum en parkeringsplass per bolig. Av dette skal minst 0,9 plasser være i parkeringskjeller. Gjesteplassbehovet ut over det som er dekket innenfor boligområdet forutsettes løst på parkeringsplasser på PP 2 og f_v og sett i sammenheng med parkeringsdekningen i området for øvrig. 1.2.2 For nye kontorer og annen virksomhet skal det være minimum én parkeringsplass per 100 m² BRA. 1.2.3 Minstekrav til antall sykkelparkeringsplasser er én plass per bolig. Behovet for sykkelparkeringsplasser for de øvrige formål anses dekket innen det som er opparbeidet for fotballstadion og forretningene. 1.2.4 Minimum 5 % av det totale antall parkeringsplasser skal avsettes for forflytningshemmede. 1.3 Utnyttelse Samlet tillatt bruksarealareal for bebyggelsen er 11.000 m² BRA, inkludert sekundærarealer (BRA-S) som kjellerparkering og innglassede balkonger. Av dette kan inntil 4.500 m² BRA benyttes til boligformål (BB) og 6.500 m² BRA til kontorer/tjenesteytelser/sport (F/K). Eksisterende bebyggelse i feltene F/K/T og IS1 og IS3 kommer i tillegg. Eventuelle målbare arealer i tilknytning til de nye tribunene skal ikke medregnes i rammen. 1.4 Høyder Maksimale høyder for bygninger er angitt som kotehøyder. I felt BB er høyden på bebyggelsen (inkludert takterrasse) kote +76,5 (Heis-/trappehus og tekniske installasjoner inntil kote + 78,5). I felt K/T er høyden på bebyggelsen kote +75,0 (Heis-/trappehus og tekniske installasjoner inntil kote + 78,5). For eksisterende bebyggelse videreføres høydebegrensning til kote + 75,0. 1.5 Byggegrenser 1.5.1 Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrenser som vist på plankartet. 1.5.2 Mot sydvest skal bebyggelsen i felt BB plasseres i byggelinjen. 1.5.3 Balkonger er tillatt ut over byggegrensene/linjene forutsatt at det ikke er i konflikt med andre hensyn. 1.6. Uteoppholdsarealer 1.6.1 Innenfor planområdet skal det i medhold av kommuneplanens bestemmelser om krav til lekeog uteoppholdsarealer for boligbebyggelse utenfor sentrum, avsettes felles uteoppholdsareal på terreng/ lokk på minst 50 % av primærbruksarealet (BRA-P) for boligene. Alle boligene skal i tillegg ha tilgang til private uteoppholdsarealer på balkong eller terrasse. 1.6.2 Fellesarealer på taket skal opparbeides for lek og opphold i det fri. Det skal etableres lekeplasser for små barn på lekeplassområdet (LEK) ved hovedinngangen i vest og på takterrassen (BB) etter egen utomhusplan som skal godkjennes av kommunen. Område for felles uteopphold i vest (AU) skal opparbeides parkmessig og sikres mot farer for brukerne knyttet til varetransport til forretningene. Det er også forutsatt et uteoppholdsareal på terreng på østsiden av boligblokka (BB). Alle fellesarealer skal ivareta kommuneplanens funksjons- og kvalitetskrav. Kvartal 19 arkitektkontor AS Side 2 av 6 13.08.2014
1.6.3 Det skal sikres god tilgjengelighet til felles uteoppholdsarealer. Turvei TV2 skal være etablert før boligene tillates tatt i bruk for å sikre adkomst til aktivitetsområdene i Bugårdsparken. Det skal legges vekt på at arealene, apparater og anlegg skal utformes slik at de kan brukes på like vilkår av forflytnings-/funksjonshemmede. 1.7 Utomhusplan /teknisk plan /energiplan 1.7.1 Sammen med søknad om rammetillatelse skal det foreligge en utomhusplan til godkjenning som viser opparbeidelsen av de ubebygde arealene innenfor området. 1.7.2 Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det foreligge nødvendig dokumentasjon, bl.a. tekniske planer, jfr. SAK 5-5. Plan for helhetlig overvannsdisponering skal utarbeides for hele planområdet. Lokal håndtering av overvann vurderes i samarbeid med kommunen. 1.7.3 I forbindelse med søknad om tiltak skal det utarbeides en felles energiplan for området. Området ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. I henhold til kommuneplanens (nye bestemmelser) punkt 1.3 om krav til tekniske løsninger for nye bygge- og anleggstiltak (pbl 11-9 nr. 3) skal den nye bebyggelsen kunne kobles til fjernvarmenettet. 1.7.4. Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det foreligge en anleggsplan. Anleggsplanen skal blant annet vise: Plassering av anleggsrigg Anleggstrafikk i anleggsperioden Massehåndtering Sikring 1.8 Støy Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det dokumenteres at støykravene for utvendig eller innvendig støybelastning i Miljøverndepartementets rundskriv T-1442, er oppfylt. Det innebærer at innendørs støynivå skal ikke overskride 32 dba og lydnivå på utendørs lekeareal skal ikke overskride 55 dba. 1.9 Estetikk Eventuell innglassing av balkonger/terrasser skal utføres på en måte som gjør at arealene blir å regne som sekundære bruksarealer (BRA-S), og skal være samordnet slik at ikke bebyggelsens arkitektoniske uttrykk forringes. Balkongareal skal fortsatt kunne brukes som uteareal. Innenfor en godkjent, samordnet ramme kan innglassing tillates enkeltvis etter melding (pbl. 20-3, f). 1.10 Skilt, reklame, belysning m.m. 1.10.1 Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det redegjøres for plassering av skilt og reklame. 1.10.2 Skilt, reklame og lignende skal være i henhold til de til enhver tid gjeldende utfyllende bestemmelser i kommuneplanen og innpasses i forhold til fasader og omgivelser på en tiltalende måte. I medhold av kommuneplanens bestemmelser er reklame som ikke er synlig for omgivelser innenfor idrettsarenaen ikke søknadspliktig. 1.10.3 Flomlys, høyttalere og andre tekniske anlegg skal plasseres slik at de er til minst mulig sjenanse for beboere og nabovirksomheter. 1.11 Universell utforming Byggeområdene, med tilhørende utearealer, skal utformes med tilfredsstillende adkomst til Kvartal 19 arkitektkontor AS Side 3 av 6 13.08.2014
alle bygninger, og med veier og gangveier som gir god fremkommelighet for alle. Bebyggelsen skal planlegges med god tilgjengelighet og brukbarhet for alle. Ved søknad om rammetillatelse skal det gjøres rede for hvordan hensynene til tilgjengelighet for funksjonshemmede er ivaretatt. 1.12 Illustrasjonsplan/modell Ved eventuell uklarhet i forståelsen av reguleringsplanen skal illustrasjonsplan og modell legges til grunn for tolkning. 2. BEBYGGELSE OG ANLEGG (PBL 12-5, nr. 1) 2.1 BOLIG (BB) 2.1.1 Innenfor området tillates oppført bygninger med boligformål i form av blokkbebyggelse. Ny bebyggelse kan ha et maksimalt primært bruksareal på 2.750 m² BRA-P og et maksimalt sekundært bruksareal på 1.750 m² BRA-S, hvorav 1.200 m² BRA-S er parkeringskjeller og resten (cirka 550 m² BRA-S) for balkongarealer som kan innglasses. 2.1.2 Maksimalhøyden er kote + 76,5 for boligetasjene (inkl. takterrasse) og kote + 78,5 for heis- /trappehus. 2.1.3 Garasjeplasser i henhold til pkt. 1.2.1. skal integreres i bebyggelsen. 2.1.4 Det skal etableres fellesanlegg for renovasjon i nærhet av snuplass for renovasjonskjøretøy. Avfallshåndtering skal løses i fellesanlegg samlet eller for enkelte oppganger/bygninger. 2.2 FORRETNING/ BOLIG/ KONTOR (F/K/T) 2.2.1 Eksisterende bebyggelse forutsettes å bestå. Eventuelle nye tiltak skal ikke bygges høyere enn kote +75,0. 2.2.2 Innenfor området tillates forretnings- og kontorformål i tråd med rammene i den opprinnelige reguleringsplanen. Det defineres til å tilsvare dagens bruk med cirka 3.000 m² forretning, 1.200 m² næring/kontorer og 4.800 m² idrettsformål; - til sammen cirka 8.000 m². 2.2.3 Atkomst til varelevering og renovasjon skal ligge på sydsiden (hjørnet) av området (som i dag). 2.3 KONTOR/TJENESTEYTELSE (K/T) 2.3.1 Bebyggelsen skal primært brukes til kontor- og tjenesteytelsesformål. Lokaler for sportsrelatert virksomhet kan også innpasses. I tillegg kan det etableres serveringsvirksomhet. Ny bebyggelse kan ha et maksimalt bruksareal på 6.500 m² BRA, hvorav 1.500 m² er parkeringskjeller og sportsformål og 5.000 m² er kontor/tjenesteytelse. 2.3.2 Maksimalhøyden er kote + 75.0. 2.3.3 Atkomst skal være fra felles avkjørsel og parkering i nord. 2.4 IDRETTSSTADION (IS1-IS5) 2.4.1 Felt IS1 er vestre langsides tribune og kan i tillegg romme garderober, toaletter, kontrollrom, møterom og andre nødvendige fasiliteter. Innenfor området kan det være forretningsvirksomhet som Kvartal 19 arkitektkontor AS Side 4 av 6 13.08.2014
kiosk, bevertning og kontorer m.m. som har tilknytning til feltets formål. Eksisterende bebyggelse forutsettes å bestå. Maksimalhøyden er kote + 75,0. 2.4.2 I felt IS2 skal det anlegges tribuner (nordre kortside) med tilhørende innganger. I forbindelse med disse kan det bygges toaletter, kontrollrom og andre nødvendige fasiliteter. Det kan også legges inn arealer for å knytte kontor- og tjenesteytingsarealer i tilstøtende felt sammen. Areal som naturlig oppstår i tilknytning til eller under tribuneanlegget ut fra bygningsform og konstruksjon kan nyttes til bilparkering og lager. Maksimalhøyden er kote + 75,0. 2.4.3 Felt IS3 er østre langsides tribune og kan i tillegg romme andre nødvendige fasiliteter. Areal som naturlig oppstår i tilknytning til eller under tribuneanlegget ut fra bygningsform og konstruksjon kan nyttes til kontor og lager. Eksisterende bebyggelse forutsettes å bestå. Eventuelle nye tiltak skal ikke bygges høyere enn kote +75,0. 2.4.4 I felt IS4 skal det anlegges tribuner (søndre kortside) med tilhørende innganger. I forbindelse med disse kan det bygges toaletter, kontrollrom og andre nødvendige fasiliteter. Areal som naturlig oppstår i tilknytning til eller under tribuneanlegget ut fra bygningsform og konstruksjon kan nyttes til bilparkering og lager. Maksimalhøyden er kote + 75,0. 2.4.2 Felt IS5 er selve fotballbanen. 3 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (PBL 12-5, nr. 2) 3.1 KJØREVEIER (o_v, f_v og AVG) 3.1.1 o_v er offentlig vei/gate og gang-/sykkelvei samt tilhørende arealer. 3.1.2 f_v er privat, felles vei/gate med fortau, gang- sykkelveiforbindelse til eksisterende forretningsinngang, gårdsplass-/varelevering og parkering for boliger og næringsvirksomhet. Den skal være allment tilgjengelig for person- og lastebiler, syklister og fotgjengere. 3.1.3 Mot jordbruksarealene på eiendommen gbnr. 152/3 i sydvest skal annen veigrunn AVG opparbeides med tanke på å tjene som buffer mot jordbruksdriften. 3.2 PARKERINGSPLASSER (PP1 og PP2) 3.2.1 PP 1 skal til vanlig brukes for kunder og ansatte i området. Mot nord kan (TV 1) kan det anlegges kantparkeringsplasser for personbiler. Ved arrangementer på stadion kan området omdisponeres slik at motoriserte kjøretøy ikke tillates og mot TV 1 skal det være sykkelparkering. Det skal legges til rette for cirka 200 sykkelplasser mot felt TV 1, både i stativ og frittstående. Øvrig sykkelparkering i forbindelse med arrangementer skal gis plass i områdene rundt inngangene. Adkomst til deler av PP 2 skal skje via PP 1. 3.2.2 PP 2 skal til vanlig brukes for kunder og ansatte i området, og søndre del forutsettes også disponert for beboerne i BB. Området sperres for gjennomkjøring av personbiler gjennom egnet anlegg. Busser og lastebiler skal ved arrangementer kunne passere gjennom. Nordre del får adkomst fra parkeringsplassen PP 1 og søndre del fra felles vei f_v. Ved arrangementer på stadion kan området omdisponeres slik at motoriserte kjøretøy ikke tillates. Det skal legges til rette for bussparkeringsplasser i forbindelse med arrangementer. 4. GRØNNSTRUKTUR. Kvartal 19 arkitektkontor AS Side 5 av 6 13.08.2014
Områder for turvei (TV1 og TV2) skal være tilgjengelig for allmenn ferdsel. Turvei i TV2 skal være en enkel sti tilpasset vegetasjon og terreng. For lekeplass (LEK) og felles uteoppholdsareal/park (AU) vises det til bestemmelsenes punkt 1.6.om uteopphold. 5. SIKRINGSSONER (PBL 12-6) 5.1 FRISIKTSONER Områder merket med skravur er frisiktsoner i avkjørsler og kryss innenfor planområdet. Innenfor frisiktsonene skal det ikke forekomme sikthindringer høyere enn 0,5 meter over tilstøtende veiers veibanenivå. 6. REKKEFØLGEBESTEMMELSER 6.1 Bygging av kontor- og tjenesteytelsesbebyggelsen på område K/T tillates ikke satt i gang før trafikksituasjonen i krysset Nygårdsveien-Pindsleveien er forbedret i tråd med planer godkjent av Sandefjord kommune. 6.2 Før det gis igangsettingstillatelse for bebyggelsen på område BB skal krysset f_v-ringveien være sikret for fotgjengere og syklister etter planer godkjent av Statens vegvesen (fylkesvei). 6.3 Uteoppholdsarealer med lekeplasser opparbeides og ferdigstilles samtidig med boligene. Endelig brukstillatelse kan ikke gis før dette er gjort. 6.4 Parkeringsplasser for biler og oppstillingsarealer for sykler skal vises ved søknad om tillatelse til tiltak. Parkeringsplassene skal være ferdig opparbeidet før boligene tillates tatt i bruk. 6.5 Før det gis igangsettingstillatelse skal eventuelle tiltak mot støy være dokumentert. 6.6 Boligbygging kan ikke settes i gang før det etter kommunens vurdering er tilstrekkelig skolekapasitet. 6.7 Utomhusplan og tekniske planer skal være utarbeidet og godkjent før igangsettingstillatelse kan gis. Kvartal 19 arkitektkontor AS Side 6 av 6 13.08.2014