EKSEMPLER PÅ UTFYLLENDE BESTEMMELSER I KOMMUNEPLAN 31.3.2014 Forslag til utfyllende bestemmelser til hjelp i kommuneplanarbeidet. Generelle bestemmelser Plankrav a) I nåværende og fremtidige områder for bebyggelse og anlegg, samferdsel og sjøarealer kan arbeid og tiltak som nevnt plan og bygningsloven 20-1a, 20-1d, 20-1k, 20-1m og 20-1l ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan. Unntatt fra plankravet er: Tilbygg, påbygg, underbygg, garasjer og uthus. Plassering av midlertidig eller transportabel bygning, konstruksjon eller anlegg b) Tiltak i henhold til pbl 1-6 skal ikke tillates på arealer med betydning for friluftsliv, naturvern, naturmangfold, geologiske forekomster, kulturminner, kulturmiljø, landskap, landbruk, fiskerinæring, havbruk eller annet av samfunnsmessig betydning. c) For tiltak bak byggegrensen eller dispensasjoner fra byggeforbudet skal utvidelse av eksisterende bygninger skje i retning bort fra sjøen. Bebyggelsen skal tilpasses det naturlige terrenget og utformes på en slik måte at den eksponeres minst mulig. Byggets funksjon har betydning for plasseringen. Utbygging av veger, annen infrastruktur og tomteopparbeiding skal skje slik at inngrep og ulemper blir minst mulig. Samlet sett skal det legges vekt på å oppnå en bedre løsning enn eksisterende situasjon med hensyn til landskap, allmenn ferdsel og tilgang til sjøen. d) I bygge- og grøntområdene skal det legges vekt på å sikre friområder og naturelementer. Forbindelseslinjer til strand og sjø skal opprettholdes og videreutvikles. Tiltak for å fremføre turveger langs strandkanten i byer og tettsteder og kyststier utenfor disse, skal ivaretas i plan- og byggesaksbehandlingen. Nære strandområder skal holdes intakt og fri for ny bebyggelse. 1
Fritidsbebyggelse Forbud mot nye fritidsboliger Oppføring av ny fritidsbolig eller bruksendring til fritidsbolig er ikke tillatt. Dette innebærer blant annet at (listen er ikke uttømmende): a. Bruksendring av eksisterende bygninger, for eksempel sjøboder, uthus, landbruksbebyggelse eller lignende til fritidsbolig er ikke tillatt. b. Innredning av uthus til fritidsbolig er ikke tillatt. Fritidsbebyggelse i hensynssoner Retningslinje Noen fritidsboliger i 100-metersbeltet ligger i åpne områder med lite vegetasjon. For å ivareta landskapsbildet er disse områdene markert som hensynssone landskap. Andre områder er sikrede friluftsområder med spredt hyttebebyggelse. Disse områdene er markert med hensynssone friluftsliv. I begge disse hensynssonene skal dispensasjonspraksisen være noe strengere enn ellers i 100 m-beltet. Tiltak i 100-metersbeltet a) Tiltak skal innebære en forbedring av eksisterende situasjon. Ny bebyggelse skal søkes plassert så langt unna sjøen som mulig. Utvidelse av eksisterende bygninger skal fortrinnsvis skje i retning bort fra sjøen. Utbygging av veger, annen infrastruktur og tomteopparbeiding skal skje slik at inngrep og ulemper blir minst mulig. Samlet sett skal det legges vekt på løsninger som kan bedre eksisterende situasjon i forhold til landskap og allmenn tilgang til sjøen. b) Tiltak skal ikke være til hinder for allmennhetens bruk og/eller ferdsel, eller være dominerende i landskapet, verken sett fra sjø eller land. Mulighetene for allment friluftsliv bør/skal trygges og forbedres. Det skal legges stor vekt på å opprettholde og forbedre tilgjengeligheten til strandsonen fra landsiden og sjøsiden samt mulighetene for å ferdes langs sjøen. Ved avveiinger skal nevnte hensyn vektlegges sterkt opp mot videre utvikling av eksisterende bolig- og fritidseiendommer. c) Bebyggelsen på eiendommen bør samles i så få bygninger som mulig plassert tett inntil hverandre. For boliger i byggesirkel bolig gjelder formålsgrensen som byggegrense. d) Bebyggelsen skal plasseres så lavt som mulig i terrenget. Tiltaket må ikke få silhuettvirkning eller medføre vesentlige terrenginngrep. e) Bebyggelsen skal ikke flyttes til en mer eksponert beliggenhet og bør/skal ikke flyttes nærmere sjøen. f) Bebyggelsen kan ikke utvides utover eksisterende bebygd areal, bruksareal og høyde og fasadelengde. g) Bygningenes høyde, gavlbredde, fasadelengde osv skal gi bebyggelsen preg av småskala. h) Det skal utarbeides fasadetegninger som viser eksisterende og fremtidig terrengnivå. 2
i) Ytterkant på byggesirkel for spredt boligbebyggelse gjelder som byggegrense for disse. j) Utvidelse av det som friluftsloven klassifiserer som innmark tillates ikke. k) Frittstående terrasser, plattinger, gjerder eller frittstående svømmebasseng tillates ikke. Terrasse/platting på inntil 30 kvm tilknyttet fritidsboligen kan tillates. l) Bebyggelsens gesims- og mønehøyde kan ikke overstige henholdsvis 3,5 og 6 m regnet fra gjennomsnittlig planert terreng. m) Nye boder/annekser og liknende mindre bygg kan ikke overstige 15 kvm og større avstand til hovedbygning enn 5 m. n) Oppføring av gjerde på eiendommen tillates ikke. Friområder Skjøtsel og tilrettelegging i friområdene skal skje i samarbeid med kommunen etter godkjent plan. Flatehogst eller dumping av hageavfall av tillates ikke. Viktig grønnstruktur, turdrag og forbindelseslinjer til større friluftsområder skal opprettholdes, eventuelt forbedres og sikres i reguleringsplaner og byggesaker. Eksisterende vegetasjon skal bevares i størst mulig grad. Brygger/småbåtanlegg/havner a) Nye enkeltbrygger tillates ikke. b) Utvidelse av eksisterende brygger og etablering av nye bryggeanlegg krever detaljert reguleringsplan. Båtopplagsplasser skal reguleres samtidig og skal om mulig lokaliseres utenfor strandsonen. Det skal settes av maksimalt 0,3 parkeringsplasser pr. båtplass. c) Nye brygger i friluftsområde sjø kan vurderes under forutsetning av sanering/samling av eksisterende brygger slik at allmenhetens ferdsel forbedres eller at landskapet bevares mest mulig urørt. Ved nyetablering av brygger og moloer i stein eller betong skal endringer av strømningsmønster, vannutskiftning, sandforflytning og mudderdannelse konsekvensutredes. d) Bøyer og moringer tillates kun innenfor områder avsatt til småbåthavn. Unntatt er akterfester ved brygger og markeringer for badeplasser. e) Utvidelse av eksisterende småbåthavner og etablering av nye småbåthavner kan ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan. Reguleringsplanen skal fastsette småbåthavnens utstrekning både i sjø og på land. Båtopplagsplasser skal reguleres samtidig og skal om mulig lokaliseres utenfor strandsonen. Det skal settes av maksimalt 0,3 parkeringsplasser pr. båtplass. f) Det skal legges vekt på miljømessige kvaliteter ved utforming av molo og landarealet mot havnebassenget. Planen skal vise løsninger for molo, landfeste, tilkomst, parkeringsarealer, håndtering av avfall med oppsamling av bunnstoff etter spyling/båtpuss, eventuelle servicebygg og lyssetting av anlegget. Eksisterende og ny kapasitet samt fremtidig utvidelsesretning i sjø og på land må dokumenteres. Planen skal vise hvordan miljøbelastninger på omgivelsene i form av støy, trafikk, parkering, opplag, forurensning, skjerming mot naboer og lignende skal løses. 3
g) Moloer bestående av ubearbeidet steinfylling tillates ikke. Materialbruken skal være plastret naturstein eller betong (plass-støpt, flytende eller i element). h) Etappevis utbygging kan tillates, forutsatt at anlegget blir fullført innen en gitt frist og at hver etappe får en god estetisk og miljømessig avslutning. i) I områder for småbåthavn hvor det i henhold til kommunedelplanen skal etableres turveg, skal reguleringsplanen fastsette endelig lokalisering av turvegen. j) Mudring bør unngås. k) I bryggeanlegg beliggende nær utfartsområder skal det settes av merkede gjesteplasser til bruk for allmennheten. l) Grunne områder bør bevares som naturområde eller badeplass. m) I reguleringsplaner skal miljøbelastningene på omgivelsene i form av støy, trafikk, adkomstforhold i sjø og på land, parkering, opplag, forurensinger, bunnforhold, landskapstilpasning samt skjerming mot naboer og lignende utredes. Nasjonalpark Offentlige friluftsområder Områdene kan i nødvendig grad tilrettelegges for offentligheten med fortøyningsbolter, brygger, toaletter, stier o.l. Bygging ut over dette tillates ikke. Hensyn til natur, kultur/kulturminnevern og friluftsliv Retningslinjer Bygninger eller bygningsmiljøer kan ha betydelig bevaringsverdi selv om de ikke er formelt vernet gjennom fredning etter kulturminneloven eller regulert til bevaring. Ved vurdering av bevaringsverdien i hvert enkelt tilfelle må det legges til grunn et faglig skjønn basert på Riksantikvarens kriterier og om nødvendig med bistand fra fylkeskommunen. Bygninger som er oppført i 1849 eller tidligere skal i samsvar med kulturminneloven forelegges fylkeskommunen for vurdering før bygningsmessige endringer eventuelt kan tillates. Retningslinjer for automatisk fredede kulturminner i og utenfor hensynssone for bevaring av landskap og kulturmiljø a) All skjøtsel, vedlikehold og istandsetting skal skje på det enkelte kulturminnets eller kulturmiljøets premisser. Gjennom bevaring sikres kunnskapsverdiene og opplevelsesverdiene. b) Ved istandsetting av kulturminner skal endringene være mest mulig reversible. Dersom man tilfører noe nytt, bør dette senere kunne la seg fjerne uten å forringe kulturminnet. c) Mange kulturminner bevares best om de får ligge i fred. Dette gjelder særlig det store antallet arkeologiske kulturminner under markoverflaten, men også de som er synlige over markoverflaten. d) Skjøtselsplaner bør være langsiktig forpliktende. 4
Retningslinjer for bebyggelse i hensynssone for bevaring av landskap og kulturmiljø a) Tradisjonell bebyggelse fra før år 1940 bør opprettholdes eller tilbakeføres til opprinnelig utseende. b) Nybygg og tilbygg kan godkjennes under forutsetning av at områdets miljø- og verneverdi ikke reduseres. Nybygg og tilbygg skal ta hensyn til og underordne seg eksisterende bebyggelse. Plassering og utforming med hensyn til størrelse, form, materialer, detaljering, farger og lignende skal harmonere med eksisterende verneverdige struktur og bebyggelse i området. c) Bygningselementer bør/skal tilpasses bygningens opprinnelige byggestil og materialbruk. Dette gjelder blant annet ved valg av vindustyper, ytterdører, fasadekledning og taktekkingsmaterialer. d) Det bør legges vekt på bruk av tradisjonelle materialer som f eks tegltak og trepanel og granitt. e) Takform og volumoppbygging bør ta utgangspunkt i tradisjonell lokal byggeskikk. f) Riving av bebyggelse fra før år 1940 bør unngås. Kulturmiljøer er historiske dokumenter. g) Preg av småskala (bygningenes høyde, gavlbredde, fasadelengde osv) bør opprettholdes. h) Store sammenhengende glassflater bør unngås, spesielt på eldre bebyggelse. i) På eldre bebyggelse bør store balkonger og verandaer som dominerer fasaden unngås. j) Eksisterende utomhusanlegg fra før år 1940 som veier, brygger, terrasseringer, trapper, gjerder mm bør bevares. Nye utomhusanlegg skal i utforming og materialbruk tilpasses terrenget og skal harmonere med stedets karakter. Bestemmelser a) Tiltak i områder med fredede bygninger og/eller objekter (fornminner), samt i nasjonalt eller regionalt viktige kulturlandskap vurderes strengt. b) Kystkulturminner i form av bygninger med antikvarisk, arkitektonisk og kulturhistorisk verdi, fornminner, veger, steingjerder, hager, tun, hustufter, krigsminner/forsvarsanlegg skal bevares. c) Allmenne interesser knyttet til bevaring av verneverdig bebyggelse, natur- og kulturlandskap, geologiske forekomster, fornminner, ferdsel, mm sikres gjennom hensynssoner med tilhørende retningslinjer og bestemmelser. d) Dertil egnede kulturminner bør sikres gjennom aktiv bruk og/eller formidling tilpasset kulturminnet. e) Skjøtsel skal benyttes for å tilbakeføre og opprettholde natur- og kulturlandskapet, forhindre gjengroing og dempe virkningen av bebyggelse og anlegg. 5
Riksantikvarens kriterier for utvelgelse av verneverdige kulturminner og kulturmiljøer: Kriterier knyttet til kulturminner og kulturmiljøer som kilde til kunnskap: Representativitet Sammenheng/miljø Autentisitet Fysisk tilstand Kriterier knyttet til kulturminner og kulturmiljøer som grunnlag for opplevelse: Sammenheng/miljø Identitet/symbol Arkitektonisk/kunstnerisk kvalitet Kriterier knyttet til kulturminner som bruksressurser: Økonomi og bruk Økologi Bestemmelser bevaringsverdige bygninger a) Ved utbygging skal det legges vekt på å ta vare på det overordnede natur- og kulturlandskapet, verneverdige bygninger og kulturminner. b) Ved behandling av byggesaker og reguleringsplaner skal SEFRAK-registrerte bygninger gis en særskilt vurdering. c) Ny bebyggelse eller nye konstruksjoner skal ikke utformes slik at de blir dominerende eller skjemmende i forhold til bevaringsverdige eller fredete bygninger, bygningsmiljøer eller kulturmiljøer. d) For byggverk som i seg selv eller som del av et bygningsmiljø i det ytre har historisk, arkitektonisk eller annen kulturell verdi som bør bevares, kan kommunen kreve at det tas hensyn til disse verdier ved en endring av bestående byggverk eller oppussing av fasade, og nekte riving. Med sikte på bevaring og/eller gjenoppretting av husets karakter kan kommunen kreve at husets takform, fasader, vinduer og dører, materialbruk og farger opprettholdes eller tilbakeføres. e) Ved utarbeiding av reguleringsplaner samt planlegging av andre større tiltak må det tas kontakt med fylkeskommunen for å avklare om tiltaket vil virke inn på automatisk fredete kulturminner, jfr kulturminneloven 9. f) Arbeider og tiltak som medfører at automatisk fredet kulturminne tildekkes, skjules eller på annen måte utilbørlig skjemmes er ikke tillatt, jfr kulturminneloven 3. 6
Kulturlandskap og kulturmiljøer Hensynssone for bevaring av landskap (regionalt og nasjonalt viktig kulturlandskap), nasjonalpark Færder Retningslinjer for bevaring av landskap i områder vist som hensynssone landskap ( 11-8 c) a) Fulldyrkede arealene til åker, eng og beite bør/skal holdes i hevd ved tradisjonell drift. Dette er vesentlig for å beholde ett småskala,variert landskap med åpne, særpregede landskapsrom. b) Beiter, hagemark, kantsoner og strandenger bør beites, slås og skjøttes på en slik måte at landskapet og det biologiske mangfoldet opprettholdes og gjengroing hindres. c) Naturtyper i utmark bør ikke erstattes av ensartede gressplener eller parkifisering. d) Skog som ikke er underlagt fredning bør skjøttes på tradisjonell måte. Flatehogst tillates ikke. e) Elementer som stenstolper, stengarder, stenkjellere, gamle frukttrær, karakter trær mm skal beholdes i landskapet. f) Områder med påvist viktig biologisk mangfold og verdifulle naturverdier skal sikres gjennom avsetting av hensynssoner. Universell utforming Prinsipper om universell utforming skal ivaretas i all planlegging. I 100-metersbeltet kan det tillates tiltak som fremmer tilgjengelighet. Stormflo Det bør ikke tillates bebyggelse under kote 2,5 meter. I områder med stor bølgepåvirkning bør det ikke tillates ny bebyggelse lavere enn 3,0 meter. Det vises forøvrig til den til enhver gjeldende veileder fra DSB. Estetikk a) Det skal tas hensyn til eksisterende landskap. Tiltak som forringer landskapsbildet i vesentlig grad tillates ikke. Ved nye tiltak skal det undersøkes om det er muligheter for å forbedre det visuelle landskapsbildet gjennom bruk av for eksempel dimensjonering, arkitektur, plassering, vegetasjon, fargebruk, mm. b) Tiltakets virkning på omkringliggende landskap, eksisterende bebyggelse, herunder materialvalg og nær- og fjernvirkning, skal dokumenteres. Bebyggelsen skal gis en tidsmessig og god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og egenart, og i samspill med eksisterende bygde og naturgitte omgivelser. Det skal legges vekt på å bevare åsprofiler og landskapssilhuetter. Det skal benyttes stedstilpassede volumer, materialer og farger. Bygninger skal ta hensyn til og underordnes eksisterende bygningsmønster/bygningsstruktur, men gjerne gis en moderne utforming. c) Bygninger skal tilpasses terrenget. Utbygging bør konsentreres til naturlige landskapsrom slik at inngrep i landskapsbildet minimeres. I skrånende terreng bør 7
bygningens lengderetning som hovedregel følge koteretningen. Omfattende fyllinger og andre betydelige terrenginngrep skal unngås. d) I byområder skal bebyggelsen gis en helhetlig form- og volumoppbygging og fremme gode gate- og uterom. Det skal legges særlig vekt på tiltakets/bygningens form, fasade og materialvalg, slik at gate- og plassrommet blir understreket og forsterket. e) Ved utarbeidelse av større regulerings- og bebyggelsesplaner kreves det grønnstrukturanalyse. Ved utbygging av mer enn ti boliger bør naturområder sikres og grønne korridorer med stier som gir tilgjengelighet internt i området og/eller rundt området og til etablerte turområder/-stier i området, bør opparbeides i takt med utbyggingen/fortettingen f) Det skal legges vekt på stedsanalyser og tomteanalyser der slike foreligger. I sårbare områder og/eller på tomter som er særlig eksponert kan det kreves utarbeidet egne tomte- og uteromsanalyser. Med sårbare områder menes for eksempel nærhet til kulturminner, områder med stort biologisk mangfold og områder hvor landskapshensyn er av betydning. Estetisk redegjørelse I plan- og byggesaker kan det kreves estetisk redegjørelse, inkludert terrengsnitt og koteangivelser. Dette gjelder spesielt for følgende tiltak: I sårbare områder som for eksempel nærhet til verneverdige kulturminner, områder med stort biologisk mangfold og områder hvor landskapshensyn er av stor betydning. Der planlagte bygninger står i fare for å stå frem som landemerke, fondmotiv eller representere markante fjernvirkninger. I områder som er markert som hensynssone for bevaring av landskap eller kulturmiljø. Skilting Skilting og reklame skal utformes i henhold til bestemmelser i PBL. Det kan kreves at skiltplan skal inngå i beskrivelse i forbindelse med søknad om tiltak. Teknisk infrastruktur Retningslinjer om krav til opplysning av søknad og krav til gjennomføring av vann- og avløpsanlegg (VA) for a) Det skal tas hensyn til sårbart landskap, kulturverdiene, friluftsverdiene og naturmangfoldet langs kysten ved anlegg av VA, både på land og i sjø. b) Planlegging og gjennomføring i områder for fritidsboliger der det søkes om å anlegge VA skal samordnes. Det enkelte anleggs utstrekning skal fastsettes av kommunen på et tidlig stadium i søknadsprosessen. Området skal dekke fritidsboliger som etter vurderes å sokne til samme ledningsnett. Ved avgrensningen av det enkelte anleggs utstrekning skal det bla legges vekt på topografi, anleggstekniske forhold, avstand til kommunalt vann- og avløpsanlegg og driftsmessige forhold for anlegget 8
c) Det ferdige anlegget skal utformes slik at det i størst mulig grad tar vare på landskapet, kulturminner, friluftskvaliteten, naturverdiene(biologisk mangfold) mv. Det ferdige anlegget skal i minst mulig grad være synlig som et teknisk anlegg. Dokumentasjonen skal inneholde: a) Dokumentasjon om områdets naturverdier (ulike biotoper), kulturminner, friluftsliv, skogtilstand, vannhusholdning (vannavrenning), løsmasseforekomster, fiskeriinteresser og båtferdsel. Dokumentasjonen skal være utfyllende og ikke begrenses til verneverdige forhold, men også omfatte lokale kvaliteter. Det er særlig viktig å ha god dokumentasjon i område for ledningstraseer, anleggsområde, lager og transportområder. b) Teknisk beskrivelse av anlegget med ledningsdimensjoner, pumpestasjoner, beregnede kapasiteter m.m. c) Topografisk kart og ortofoto over anleggets plassering med beskrivelse av nåværende tilstand med hensyn til bilveier, traktorveier, stier, fritidsboliger, skog og utmark, bekker, fuktområder, sjø- og gruntvannsområder mv. d) Beskrivelse av tiltakets gjennomføring med hensyn til anleggsgrøft, anleggsveier, lagerområder, masseoverskudd, massetilførsel, hogstavfall og tilstand for ferdig anlegg. Det er særlig viktig å beskrive eventuelt behov for tyngre bearbeiding som sprenging, større masseforflytninger og lignende. Veibygging Veibygging i 100 meters- beltet tillates ikke ut over det som er nødvendig for stedbunden næring og offentlig kommunikasjon. I øvrige områder kan det etter søknad tillates anlagt vei forutsatt god terrengtilpasning og minimale terrenginngrep. Ved søknad om tillatelse til å anlegge vei eller parkeringsplass skal det vedlegges både lengde- og tverrprofil slik at størrelsen på terrenginngrepet dokumenteres. Luftspenn/kabelfremføring Luftspenn for framføring av el-kraft og elektroniske data skal ikke tillates i 100 meters beltet mot sjøen, og på øyer og holmer i skjærgården. Jordkabel kan tillates dersom det ikke blir synlige sår i naturen. I regulerte hytte- og boligfelt skal normalt jordkabel benyttes. 9
Sone I Sjøområdene Retningslinjer hensynssone for bevaring av naturmiljø i sjø Områder avsatt til naturområde i sjø skal være inngrepsfrie soner. Områdene er gyteområder for fisk og nasjonalt og regionalt viktige ålegressenger (oppvekstområder for fisk) samt nasjonalt og regionalt viktige naturtyper. a) Naturmiljøet skal bevares. b) Eksisterende brygger i områdene skal ikke endres. c) VA-ledninger og moringer skal ikke etableres eller endres. d) Mudring eller kunstige sandstrender er ikke tillatt. e) Akvakultur er ikke tillatt. Bestemmelser a) Nye inngrep i viktige gyte- og oppvekstområder for fisk og skalldyr og i grunnvannsområder som er viktige for det biologiske mangfoldet tillates ikke. Områder som ålegressenger, grunne sjøområder og utløpet av ørretbekker bør avsettes til naturområde i sjø med tilhørende bestemmelser. Eksisterende anlegg skal ikke utvikles slik at gyte- og oppvekstområder forringes vesentlig. Det kreves konsekvensutredning ved søknad. b) På badestrender tillates kun stedegne masser. c) Ved naturinngrep i sjø skal det dokumenteres hvordan tiltaket påvirker det biologiske mangfoldet og allmenhetens ferdselsmuligheter på land og på sjøen/i vassdraget. d) På badeplasser og i turområder ved sjøen tillates oppført toalett, brygger og turstier til bruk for allmenheten. Ferdsel og farleder Tiltak i sjøen som hindrer allmenhetens rett til ferdsel er ikke tillatt. Installasjoner eller andre tiltak som hindrer fremkommelighet eller svekker sikkerheten i farledene er ikke tillatt. Natur- og friluftsområde i sjø a) I områder med formål friluftsområde i sjø vil etablering av brygger, moloer, gjerder og andre innretninger som hindrer ferdsel etter friluftsloven være i strid med formålet, samt dumping av muddermasser. b) I natur- og friluftsområdene er oppankring av båter, husbåter eller flytende hytter og andre midlertidige konstruksjoner og anlegg ikke tillatt. Områder som er avsatt til naturområde i sjø skal være inngrepsfrie soner. a) Naturmiljøet skal bevares b) Eksisterende brygger skal ikke endres 10
c) VA-ledninger og moringer skal ikke etableres eller endres d) Mudring eller etablering av kunstige sandstrender er ikke tillatt e) Utfylling og uttak av ikke stedegne sandtyper (masser) er ikke tillatt Områder som er avsatt til fiske-, kaste- og låssettingsplasser Områdene har i tillegg til verdi for fiskerinæringen også som regel stor verdi for friluftsliv, f eks badeplass. a) Eksisterende brygger i områdene skal ikke endres. b) Moringer og nye brygger er ikke tillatt. c) Mudring eller kunstige sandstrender er ikke tillatt. Akvakultur Etablering av anlegg for akvakultur krever reguleringsplan. Anlegg for akvakultur bør ikke plasseres slik at det kommer i konflikt med andre viktige interesser. Ved søknad om etablering av akvakulturanlegg må det blant annet legges vekt på følgende: Nærhet til sikrede friluftsområder og naturreservater Innvirkning på det visuelle miljøet Bading og fritidsfiske Antall anlegg totalt i kommunen Havsportaktiviteter Etablering av anlegg for havsportaktiviteter krever utarbeidelse av reguleringsplan. Sone II Område mellom sjø og byggegrense (byggeforbudssonen) Landbruks-, natur- og friluftsformål Utbygging i LNF-områder ikke tillatt, med unntak for bebyggelse for stedbunden næring og definerte områder for spredt utbygging til bolig- og fritidsformål. a) Bygninger og anlegg tilknyttet landbruk tillates ikke lokalisert på fulldyrka mark, i viktige kulturlandskapsområder eller i regionalt/nasjonalt viktige områder for biologisk mangfold dersom det foreligger akseptable alternativer. b) Søknad om tiltak sone II behandles som dispensasjon. 11
Fritidsbebyggelse Retningslinjer Innenfor LNF-områdene tillates ikke annen bygge- og anleggsvirksomhet enn den som har direkte og nødvendig tilknytning til landbruksnæringen. Tiltak for landbruket skal plasseres slik at de passer best mulig inn i kulturlandskapet, herunder innpassing til eksisterende bygningsmiljø, ikke hindrer allmenn ferdsel, og skal fortrinnsvis ikke plasseres på dyrket mark. Plassering skal ikke være i konflikt med biologisk mangfold eller prioriterte naturtyper (jf. Naturmangfoldloven). Ny landbruksbebyggelse tillates ikke oppført innenfor 100- metersbeltet langs sjø og vassdrag der det er alternative lokaliseringer på eiendommen. Tillatelse til oppføring av kårbolig tillates bare når det kan dokumenteres at dette er nødvendig av hensyn til tradisjonell landbruksdrift på eiendommen, og at det fra før ikke er mer enn én boligenhet på eiendommen. Nye kårboliger skal plasseres i tilknytning til gårdens tun. Dersom kårboligen foreslås på dyrket mark skal plasseringen også behandles som søknad om omdisponering etter jordlovens 9. Ved plassering av ny landsbruksbebyggelse skal det tas hensyn til eksisterende tun og bygningsstruktur på eiendommen. Nye bygninger og konstruksjoner skal gis en god plassering i forhold til tun, vegetasjon og landskapsbilde. Ny landbruksbebyggelse skal søkes tilpasset lokal byggeskikk og eksisterende bebyggelse på gården i materialvalg, formspråk, fargebruk og detaljering. Ny landbruksbebyggelse inklusive våningshus skal så langt det er driftsmessig forsvarlig, plasseres i tilknytning til eksisterende gårdstun og utformes i tråd med lokal byggeskikk. Driftsbygninger tilpasset brukets størrelse og drift. Bygget skal tilfredsstille estetiske krav og få en tilfredsstillende plassering. Ved utvikling av tilleggsnæring eller omlegging av drift på landbrukseiendommer skal det redegjøres for mulig gjenbruk av eksisterende bygningsmasse på eiendommen gjennom tilpasset ombygging eller tilbygg. Bestemmelser a) Byggeforbudet praktiseres strengt. Nye fritidsboliger tillates ikke. Vesentlig utvidelse av eksisterende boliger behandles restriktivt. Eksisterende fritidsbebyggelse beliggende i LNF-områder med byggeforbud skal som utgangspunkt ikke endres. b) Dispensasjon forutsetter at fordelene for de allmenne interesser ved å gi dispensasjonen være klart større enn ulempene. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra må ikke bli vesentlig tilsidesatt. Dersom det er grunnlag for dispensasjon skal de ordinære bestemmelsene legges til grunn i saksbehandlingen. Boliger og fritidsboliger i LNF-område Eksisterende boligeiendommer i LNF-område skal behandles på tilsvarende måte som eiendommer i regulerte områder, med hensyn til gjenoppføring etter brann eller naturskader, tilbygg, mindre uthus osv. 12
LNF-områder hvor landbruk er dominerende Bare tiltak som er nødvendige for landbruksdriften tillates i disse områdene. Det må tas hensyn til behov for buffersone rundt jordbruksarealene for å dempe ulemper knyttet til gjødselspredning og støv fra jordarbeiding i LNF-områder hvor friluftsliv er dominerende. I tillegg til tiltak som er nødvendige for landbruksdriften, tillates tiltak for tilrettelegging av allment friluftsliv. LNF-områder hvor naturvern er dominerende Områder som er registrert som viktige i kommunens registrering av biologisk mangfold. Her tillates normalt ikke tiltak som reduserer naturverdiene. I tvilstilfeller kreves konsekvensutredning. Det er også registrert områder med viktig biologisk mangfold som inngår i andre arealbruksformål, som skjærgårdsparkområder, ved vernede vassdrag og i viktige landbruksområder. Retningslinjer for LNF-områder i 100-metersbeltet I 100-metersbeltet tillates nødvendige landbruksgjerder, leskur for dyr og andre nødvendige konstruksjoner for beiting. Tilleggsnæring Ved bruk av utmarksområder i tilleggsnæring må stedlige landskaps- og naturverdier hensyntas. Hensynssone landbruk Dyrket mark kan ikke omdisponeres. Hensynssone for bevaring av naturmiljø Områdene er nasjonalt og regionalt viktige naturtyper som skal bevares som inngrepsfrie områder. Skjøtsel for å bevare naturkvalitetene er ønskelig. Brygger beliggende med landfeste i LNF-områder a) Material- og fargevalg skal være avdempet og naturtilpasset for å hindre unødig eksponering. b) Sprengningsarbeider tillates ikke. c) På eller ved brygga skal det ikke etableres gjerder/rekkverk, lyssetting, flaggstenger eller utplasseres privatiserende skilt, sittegruppe eller andre privatiserende elementer. d) Det kan bare legges til rette for båtplass til én landstedsbåt av normal størrelse (maks 21 fot lang) per bruksenhet. e) Forlengelse av brygge tillates dersom mudring kan unngås. 13
Sone III Område fra byggegrensen til 100 metersgrensen Bestemmelser a) Det tillates ikke oppført ny selvstendig bolig- og fritidsbebyggelse. b) All bebyggelse skal tilpasses det naturlige terreng og utformes på en slik måte at den eksponeres minst mulig. Dette får betydning for høyde, takform, materialvalg og fargesetting. Det forutsettes ikke-reflekterende materialer og avdempede, naturtilpassede farger, også på belistning, vinduer og andre bygningsdetaljer. Irreversible terrenginngrep som f eks sprenging, splitting og skjæring av fjell tillates ikke. c) Sammenblanding av bolig/hytter skal så langt mulig unngås i områder hvor kommuneplanen ikke åpner for dette. Eksisterende bebyggelse i byområder I byggeområder for eksisterende bybebyggelse skal det bygges ut i samsvar med eksisterende stedskarakter. Bebyggelse og anlegg skal utformes med respekt for omgivelsens særpreg med hensyn til volum, form og materialbruk. Det skal legges særlig vekt på estetiske og arkitektoniske kvaliteter. Fritidsbebyggelse a) Størrelse for fritidsbebyggelse kan settes inntil 90m2 BYA samlet areal på eiendommen. Om utvidelse inntil nevnte grense kan aksepteres vil vurderes fra sak til sak. Der bebyggelsens størrelse allerede er lik, eller overskrider maksimalstørrelse, tillates ikke utvidelser. Parkeringsareal som ikke er overbygget skal ikke inngå i arealberegningen. b) Utvidelse av hovedbygning kan tillates som et tilbygg og skal så sant mulig legges bort fra sjøen. Unntaksvis kan ett frittliggende bygg på inntil 15 m2 tillates inntil 5 m fra fasade dersom terrengforhold eller bruksforhold tilsier det. c) Maksimal fasadelengde mot sjø skal ikke overskride 12m. Takvinkel kan være inntil 35 grader, mønehøyde inntil 6.0m og gesimshøyde 3.5 m. Det tillates ikke ark, takopplett el. I takflaten På høydedrag og på eksponerte tomter skal tiltakets virkning på omkringliggende landskap og eksisterende bebyggelse, herunder materialvalg og nær- og fjernvirkning utredes og visualisere, før endelig takform og mønehøyde bestemmes. Flate eller tilnærmet flate tak kan være inntil 4.0 m. d) Nye mindre tiltak som platting/terrasser inntil 30 m2, utepeis, badestamp mm. kan tillates inntil 5 m fra fasade. Unntak kan gjøres der topografien eller andre spesielle forhold tilsier det. e) Størrelsen på vindusflatene bør begrenses, spesielt flater mot sjøen. Vindusglass som er synlig fra sjøen, må være av en type som gir lite refleks. f) Levegg skal ikke være høyere enn 2 meter og skal plasseres slik at den glir godt inn i terrenget. Levegg skal males eller beises i en mørk/naturtilpasset farge. g) Redskapsboder skal ikke ha større bruksareal enn 12 m2. Mønehøyden fra planert terreng rundt boden, skal ikke overstige 3,5 meter. Boden må utformes slik at det klart 14
viser hvilken funksjon den har. Dette innebærer at bygget må ha få og små vindusåpninger. Boden skal bygges av tre og fortrinnsvis ha tradisjonelt saltak. Takvinkelen skal i hovedsak tilpasses fritidsboligen. Dersom topografiske andre spesielle forhold tilsier det kan annen takutforming og materialbruk godtas. Boden tillates ikke innredet til overnatting eller varig opphold. Den skal heller ikke isoleres eller utstyres med pipe eller ovn. Bebyggelsens størrelse a) Bebygd areal (BYA) for bebyggelse på fritidseiendom, eksisterende og ny omsøkt, skal ikke overstige 90 kvm totalt. For å tillate riving/nybygg eller utvidelse av eksisterende bruksareal eller høyde kreves at bebyggelsen samles i én bygning. Det betyr at evt uthus skal være revet før tilbygg/nybygg tas i bruk. Oppføring av garasje tillates ikke. b) Utvidelse kan tillatelse innenfor 12 meter fasadelengde mot sjø. Ved måling av fasadelengde medregnes levegger, rekkverk og stolper samt takoverdekninger med takutstikk mer enn 1,0 m fra fasadeliv eller bærestolpe. Boligbebyggelse Boligbebyggelse kan utvide sitt bebygde areal innenfor bestemmelsene i kommune- eller reguleringsplan og under forutsetning av at utvidelsen/tilbygget i hovedsak legges vekk fra sjøen og at bebyggelsen ikke blir mer eksponert sett fra sjøsiden. Unntak kan gjøres når topografien eller andre spesielle forhold tilsier det. Tiltak som plattinger, utepeis, badestamp mm bør lokaliseres så nær hovedbygning som mulig. Garasje bør lokaliseres nær eksisterende veg. Mindre tiltak kan tillates inntil 5 meter fra veggliv og frem til byggegrense mot sjø, kan mindre tiltak tillates. Tilbygg tillates ikke på fasade mot sjø. Mindre tiltak nær hovedbygning fritidseiendom og bolig Alternative plasseringsmuligheter skal alltid vurderes. I byggeområdene i 100-metersbeltet bør mindre tiltak som ligger bak byggegrensen og inntil 5 m fra eksisterende hovedbygning, normalt godkjennes. Ytterligere privatisering og gjenbygging av strandarealer skal unngås. Våningshus og eldre, verneverdig boligbebyggelse Småbruk og strandsittersteder der den opprinnelige bebyggelse har beholdt sitt autentiske preg har stor verdi som kulturmiljøer. Det er en utfordring å opprettholde fast bosetning samtidig som bebyggelsen bevares. Mange av disse bolighusene er små, under dagens minste størrelse for en akseptabel bolig. De generelle bestemmelsene for eksisterende bebyggelse tillater ikke utvidelse av bygningsmassen og styrer bebyggelsen mot at uthus bør rives. For å unngå bruksendring til fritidsbolig og å unngå tap av kulturmiljøer innføres spesielle bestemmelser for den eldste boligbebyggelsen i 100 m beltet. For å ivareta uthus og tun tillates derfor uthus innredet. 15
Næringsbebyggelse, offentlige bygg m.fl. Dersom det i kommuneplanen ikke er gjort særskilt unntak, skal tiltak godkjennes i reguleringsplan. Næringsvirksomhet som tar i bruk eksisterende bevaringsverdig bebyggelse med grunnflate inntil 100m2BYA, og hvor fasadene bevares uforandret, unntas fra plankravet. Camping a) Alle campingplasser må tilfredsstille de til enhver tid gjeldende krav om hygiene, renhold, avfall og avløp. b) Campingvogner skal plasseres innenfor anviste/oppmerkede plasser. Det er ikke tillatt å fundamentere campingvogn, inkludert fortelt og terrasseplattinger til grunnen. c) Campingplassens servicebebyggelse skal primært benytte jordfarger, eventuelt farger i samspill med eksisterende gårdsbebyggelse. Store, sammenhengende og monotone flater med campingvogner skal unngås og må brytes opp for eksempel med vegetasjon, bebyggelse, leke-/møteplasser ol. d) I områder med eksisterende campingvirksomhet med badestrand, skal byggegrensen settes slik at det blir en buffer på min 20 m mellom sandstrand og camping. For badestrender av stor lokal eller av regional betydning, skal byggegrensen ikke settes nærmere sjø enn 100 meter. Dersom slik byggegrense vil berøre eksisterende tettbygde områder kan byggegrensen settes nærmere sjø etter vurdering i kommuneplanen. Kommunaltekniske anlegg/infrastruktur Større kommunaltekniske anlegg som veger, brygger/kaier, renseanlegg mm skal behandles og godkjennes i kommuneplan og påfølgende reguleringsplan. VA anlegg bør normalt unntas fra plankravet. Byer og tettsteder Behovet for fortetting og byutvikling tillegges vekt. Utbygging bør konsentreres til etablerte utbyggingsområder. Arealer til bolig-, sentrums- og næringsutvikling skal prioriteres foran arealer til fritidsboliger. Sone IV Område fra 100-metersgrensen til grensen for virkeområde Bestemmelser a) Det tillates ikke lagt ut nye områder for bolig- eller fritidsbebyggelse. b) Viktige områder som står i økologisk sammenheng med de nære strandarealene, blant annet tidligere strandsoneområder, bør sikres mot annen bruk med bestemmelser/ retningslinjer evt. kombinert med hensynssone. 16
c) Det ikke tillates ny bebyggelse i de gamle kystkulturstedene uten at denne er forankret i en oppdatert reguleringsplan. Fritidsbebyggelse a) Fritidshus kan kun oppføres etter godkjente, ikke ferdige utbygde planer. Eller som begrenset fortetting i LNF innenfor eksisterende områder med tett fritidsbebyggelse. Ny fritidsbebyggelse i nye byggeområder eller som spredt bebyggelse, tillates ikke. b) Størrelse for fritidsbebyggelse kan tillates inntil 130m2 BYA samlet areal på eiendommen. Parkeringsareal som ikke er overbygget skal ikke inngå i arealberegningen. Utvidelse av hovedbygning bør legges i retning bort fra sjø dersom bygget er synlig fra sjøsiden. Unntaksvis kan ett frittliggende bygg på inntil 15 m2 BYA tillates inntil 5 m fra fasade dersom terrengforhold eller bruksforhold tilsier det. c) Dersom bygget er synlig fra sjø skal fasadelengden mot sjø ikke overskride 15 m, takvinkel kan være inntil 35 grader, mønehøyde inntil 6.0m og gesimshøyde 3.5 m. Det tillates ikke ark, takopplett ol. I takflaten. På høydedrag og på eksponerte tomter skal tiltakets virkning på omkringliggende landskap og eksisterende bebyggelse, herunder materialvalg og nær- og fjernvirkning utredes og visualisere, før endelig takform og mønehøyde bestemmes. d) Nye mindre tiltak som platting/terrasser inntil 30 m2, levegger, utepeis, badestamper mm kan tillates så fremt det ikke tilsidesetter allmenhetens interesser. Boligbebyggelse og andre byggeformål a) Nye arealer til boligformål og andre byggeformål skal lokaliseres til de ikke sjønære tettstedene. Spredt boligbygging tillates ikke. Ved regulering og utbygging skal det tas særlig hensyn til særpreget landskap, gammel bebyggelse og andre kulturminner. Temakartene for Vestfold som er utviklet for RPBA skal legges til grunn ved utvelgelse av arealer til byggeformål. b) Størrelse (BYA) for boligbebyggelse fastsettes i kommuneplan. Tiltak som plattinger, levegger, utepeis, badestamp mm bør lokaliseres slik at det ikke tilsidesetter allmenhetens interesser. c) Tiltaket bør ikke være dominerende i landskapet og ta hensyn til bl.a. silhuettvirkning og terrengtilpasning. Tiltaket skal ikke medføre vesentlige ulemper for bruken av nærliggende eiendommer. 17
18