AVGJØRELSE I HUSLEIETVISTUTVALGET Sak nr: 2007/128 Dato: 23.08.07 Saken gjelder: Utleiers krav om erstatning for sopp- og råteskade, og hakk i parkett m.m på fellesarealene mot to leiere i et utleiekollektiv. Den 23.08.07 kl. 09:00 ble det holdt møte i Husleietvistutvalget for å avgjøre sak nr 2007/128. Til stede: Klager: Innklaget: Saksleder Ellen Strømodden, utvalgsmedlemmene Christian Hellevang og Geir Engebraaten. A 1) B1 2) B2 Saksgang Saken ble brakt inn for Husleietvistutvalget ved klage datert 18.04.07. Klagen ble forkynt for B2 av Hovedstevnevitnet i Oslo 14.05.07. B2 og B1 har inngitt tilsvar 01.06.07. Klager ønsket ikke møte. Saken avgjøres derfor etter midlertidig forskrift om husleietvistutvalg for Oslo og Akershus 8. Sakens bakgrunn B1 Leiekontrakt ble inngått mellom klager som utleier og B1 som leier den 01.08.05. Kontrakten gjaldt et delvis møblert enkelt beboelsesrom med adgang til kjøkken, bad og entrè, i en bolig i Oslo som klager etter kontrakten i perioder selv vil bebo. Kontrakten startet 01.08.05 og løp til 31.07.06 med en gjensidig oppsigelsesadgang i leietiden med 2 måneders varsel. Leien var kr 4 500,- per måned inkludert strøm og kabel-tv. Depositumet var kr 4 500,-. Klager har opplyst at B1 flyttet ut i januar. B2 Leiekontrakt ble inngått mellom klager som utleier og B2 som leier den 12.01.06. Kontrakten gjaldt et delvis møblert enkelt beboelsesrom med adgang til kjøkken, bad og entrè, i en bolig i Oslo hvor klager etter kontrakten i perioder kanskje selv vil bebo ett rom. Kontrakten startet 01.01.06 og løp til 31.05.07 med en gjensidig oppsigelsesadgang i leietiden med 2 måneders varsel. Leien var kr 2 500,- per måned inkludert strøm og kabel-tv. Depositumet var kr 2 500,-. Det er ikke opplyst når leieforholdet opphørte. Klager har i det vesentlige anført: Leiligheten er utstyrt med Norema kjøkken og Miele hvitevarer og har høy standard. Bakgrunnen for tvisten er manglende varsling til meg ved skade, manglende vedlikehold og bruk som har medført følgende skader: 1
1. Sopp- og råteskade på badet Jeg har bodd sammen med andre leiere fra høsten 2001 og frem til høsten 2004 uten at det har vært fukt- eller råteskader. Da jeg kom for å se over den årlige storrengjøringen av fellesarealet slutten av august 2006, oppdaget jeg at det var sopp- og fuktskader i badetaket og på den ene siden av vinduskarmen. Ingen av beboerne hadde foretatt hovedrengjøring eller varslet meg. B1 hadde ansvaret for badet og C som flyttet inn 01.05.06 hadde ansvaret for kjøkkenet. Vi avtalte at de innklagede skulle vaske vekk soppen med soppmiddel og male. Jeg purret flere ganger. I slutten av oktober ba jeg om skriftlig bekreftelse på at det var utført. I begynnelsen av november sa B1 at hun og B2 i følge B1s bror som er bygningsingeniør, ikke var ansvarlig for skaden. Deretter fikk jeg vite at B1 hadde vasket badetaket med vanlig såpe. Hun nektet å vaske på nytt med soppmiddel. Ved en telefonsamtale med B1s bror avtalte vi at han skulle utbedre skaden og ta fuktmålinger på badet. Han ville gjøre det i starten av januar, men ble dessverre alvorlig syk. Da jeg i slutten av desember så på B1s rom i forbindelse med at hun skulle flytte, oppdaget jeg at skaden hadde utviklet seg betraktelig uten at noen hadde gitt meg beskjed. Persiennen var full av råte og mugg. Bak persiennen lå gult vann og karmer og lister var fuktig og preget av vannskader. Fliser og fuger ved dusjen var belagt med brunt belegg (møkk). Da jeg prøvde å vaske et mindre område ble det rent, men misfargingen i fugene gikk ikke vekk. Det var lo og hår og generelt skittent. Avtrekket var tettet igjen av en gråsvart masse. De innklagede har hevdet at avtrekket var for dårlig, men OPAK s vurdering sommeren 2005 i forbindelse med den tidligere byfornyelsen i 2001 var at avtrekket var for høyt. Hovedavtrekket på loftet fikk trinnvis regulering i oktober 2006. Dusjen ligger et stykke fra avtrekket, men rett ved et stort vindu som kan og skal åpnes etter dusjing. Det har vært et solid dusjforheng foran dusjen. Vinduskarmer, lister og skap skal tørkes etter dusjing. Det følger av husordensreglene de innklagede har skrevet under på. I januar vasket B1s far (forhåpentligvis) taket med soppvask. Han skal ha malt, men i dag er taket og taklistene hvit- og gulflekkete. 2. Dype hakk i parketten etter bruk av stilettheler Ifølge B2 har både hun og B1 og hennes venninner gått med stilettheler inne. I begynnelsen av leieforholdet så jeg det selv, og minnet henne på at jeg hadde gitt beskjed før innflytting om at ingen skulle gå inne med utesko eller sko som kunne skade parketten. 3. Stort hakk på listen rundt kjøkkenbenken (som er integrert i denne) og flere hakk på listen til kjærefjøla, fordi listen ikke var dratt ned ved bruk. Listen må byttes. Ingen påtar seg ansvar for hakkene. 4. Diverse Ved utflytting informerte ikke B1 om at vinduet på rommet hennes ikke kunne lukkes igjen. Det hadde vært åpent en stund. B1 hadde fått instruks om teknikken for å lukke vinduet. Komfyren var ikke blitt tatt vare på eller rengjort som avtalt. Jeg har funnet fryseskapet åpent med påstand om at det ikke kan lukkes. Etter avting av isen fungerte døren. Under såpe-koppen i vaskemaskinen lå det flere håndfuller med vaskepulverrester, selv om de har blitt vist hvordan koppen skal rengjøres og skrevet under på at de skal lese alle bruks- og vedlikeholdsanvisninger. B1 har innrømmet at hun har slurvet med sin vasketur to ganger. Ifølge tidligere leier D har det vært sopp i taket og små svarte prikker siden hun og B1 flyttet inn i august 2005 og at hun og B1 hadde snakket om å skrive brev til meg og ta bilder slik at de ikke skulle få skylden for det. B2 så ingen sopp da hun flyttet inn. 2
Klager har nedlagt slik Påstand: 1. B1 og B2 skal reparere skadene på badet for sin regning og slipe og lakke entrègulvet (utføres av fagkyndig). Alt settes i stand slik det var før skadene oppstod. En rapport om skadene skal utføres av OPAK. Det skal tas fuktmåling og undersøkelser mht. om soppskaden har gått dypere enn det som er synlig i dag. Rapporten og målingen skal dekkes av B2 og B1. Jeg setter ingen sum fordi jeg ikke vet hvor mye det vil koste. Innklagede B1 og B2 har sammen i det vesentlige anført: Vi avviser kravene. Vi oppfylt kontrakten, vasket en gang i uka og utført storrengjøring en gang i året. Det er ikke vår skyld at badet har dårlig ventilasjon. Det vil oppstå vannskade på vinduskarmen fordi den er rett ved dusjen og dusjforhenget ikke er vanntett. Det måtte derfor komme vann på møblene. Vi fikk en klut vi skulle tørke med etter dusjing, og det har vi gjort. Klager skrudde på en vifte på badet da vi begynte å betale strøm selv, ca. september 2006. Tidligere var strøm inkludert i leien. Vi har ikke prøvd å holde skaden skjult. Den ble nevnt da klager var innom høsten 2006. Den årlige storvasken ble foretatt høsten 2006. Klageren var ikke fornøyd med rengjøringen på badet og til dels på kjøkkenet.b1 hadde ansvaret for badet. Til slutt vasket B1s far med soppmiddel og malte over flekkene på badet for å bli ferdig med saken. Klageren har feilaktig tolket dette som en innrømmelse fra vår side. Leiligheten har vært utleid i mange år. Mange av hullene i gulvet var der da vi flyttet inn. Gulvet på kjøkkenet er ødelagt på grunn av kjøkkenstolene, uten at det er nevnt i klagen. Klageren har i vår leietid bodd i leiligheten bare 1 måned sommeren 2005. Vi mener gulvskadene er naturlig slitasje når man leier ut flere rom over mange år. Husleietvistutvalget tolker det slik at begge de innklagede har nedlagt slik Påstand: 1. Innklagede frifinnes. Husleietvistutvalgets vurdering og konklusjon Leieforholdet reguleres av lov om husleieavtaler av 26. mars 1999 nr 17 (husleieloven) og leiekontrakten inngått mellom partene. Husleietvistutvalget bemerker at det ikke kan treffes en avgjørelse som går ut på at innklagede skal utføre arbeid, som å utbedre skadene, innhente rapport og besørge fuktmåling. Utvalget må vurdere om klageren kan få medhold i de økonomiske erstatningskravene som er fremsatt. Saken gjelder krav om erstatning for skader i fellesarealene i et utleiekollektiv. Leierne har ikke skrevet under på en felles kontrakt med solidarisk ansvar for alle. Klageren har inngått kontrakt med den enkelte om leie av kun ett rom, med tilgang til bad, kjøkken og entrè i fellesarealet. Utvalget må ta stilling til om klageren har tilstrekkelig grunnlag for å holde den enkelte leier ansvarlig for skadene. Det er klageren som må godtgjøre at vilkårene for å pålegge skyldansvar (culpa) er oppfylt. Det vil si at klageren har bevisbyrden for at den enkelte innklagede har voldt skaden ved uaktsomhet, for et påregnelig økonomisk tap og at det er årsakssammenheng. 3
Alle beboerne har hatt tilgang til fellesarealene. Selv om det skulle være godtgjort at en skade har oppstått i leietiden, kan det derfor ikke uten videre fastslås hvem av beboerne som har voldt skadene og dermed er den skyldige. Klager nevner to andre personer som også har bodd i leiligheten i perioden. I tillegg følger det av kontraktene at også klageren selv periodevis skulle, eventuelt kanskje, bruke et rom. Klageren har derfor selv brukt fellesarealene, selv om det har vært for en mer begrenset tid. I den perioden hvor klageren har hatt ett rom, har de øvrige beboerne etter utvalgets mening ikke hatt varslingsplikt. Av de anførte skadene, anser utvalget at partene kun er enige om eksistensen av skadene på baderommet, samt at det i de innklagedes leietid muligens også har kommet merker av noen grad på gulvet uten at det dermed er enighet om at dette kan anses som skader eller hvem som har ansvaret for skadene. For øvrig synes partene uenige. Utvalget anser det ikke tilstrekkelig godtgjort at skadene på kjøkkenbenken og de anførte stilettmerker i gulvet er oppstått i de innklagedes leietid. Videre finner utvalget at klager i alle tilfeller ikke har godtgjort at skadene på baderommet, kjøkkenbenken og gulvet er voldt av de enkelte innklagede, eventuelt i hvilken grad, at klageren har lidt noe økonomisk tap, og tapets størrelse. Selv for det tilfellet at det er på det rene at det har oppstått en skade, er det altså ikke mulig for utvalget å ta stilling til hvem som har opptrådt erstatningsbetingende og derved forvoldt skaden. Det er for øvrig ikke opplyst hvilke beløp som er krevd i erstatning eller fremlagt dokumentasjon for eksempel i form av kvitteringer for utgifter til reparasjon. Husleietvistutvalget kan derfor ikke gi klageren medhold i kravene om erstatning for utbedring av baderommet, gulvene eller kjøkkenbenken. Saksomkostninger Etter midlertidig forskrift om husleietvistutvalg 14, fastsetter Husleietvistutvalget hvem som skal bære saksomkostningene. Ansvaret for saksbehandlingsgebyret for Husleietvistutvalget fordeles etter prinsippet i tvistemålsloven 172 til 178. Klageren har ikke vunnet frem, og må derfor selv bære utgiftene til gebyr for Husleietvistutvalget med kr. 860,-. Husleietvistutvalgets avgjørelse av kostnadsfordelingen kan påkjæres til tingretten innen èn måned etter at avgjørelsen er forkynt. Slutning Avgjørelsen er enstemmig og Husleietvistutvalget har truffet vedtak med slik Slutning 1. B1 og B2 frifinnes. 2. Saksomkostninger tilkjennes ikke. **** Vedtaket forkynnes for partene og kan i medhold av 10 i midlertidig forskrift av 28. september 2000 nr 1020 om husleietvistutvalg for Oslo og Akershus, fastsatt av Kommunal- og regionaldepartementet med hjemmel i lov av 26. mars 1999 nr 17 om husleieavtaler 12-5, bringes inn for tingretten innen en måned. 4
Saken er etter dette avsluttet i Husleietvistutvalget. Oslo, den 23.08.07 Geir Engebraaten Ellen Strømodden Christian Hellevang 5