HUSLEIETVISTUTVALGET I OSLO OG AKERSHUS AVGJØRELSE Dato: 16.07.15 Sak nr: 2015/356 Utvalgets sammensetning: Klager: Prosessfullmektig for klager: Innklaget: Leieobjektets adresse: Sammendrag: Saksleder Ellen Strømodden og utvalgsmedlemmene Geir Engebraaten og Christian Hellevang A(utleier) Advokat Glenn Ulrik Halvorsen B(leietaker) X, 0168 Oslo Saken gjelder en privatutleiers krav etter at leieren trakk seg fra leieavtalen 1 uke etter nøkkelovertakelse før leieren hadde flyttet inn, om betaling av skyldig leie ut oppsigelsestiden. Leieren viste til at hun hadde gått fra flytteplanene grunnet 2 dødsafall i familien gjennom en periode. Partene var enige om de faktiske forhold. Husleietvistutvalget la til grunn at leieren pliktet å betale leie i oppsigelsestiden, men reduserte kravet med 1 måned med henvisning til utleiers tapsbegrensningsplikt. 1
Saksgang Saken ble brakt inn for Husleietvistutvalget ved utleiers klage av 19.05.15. Klagen ble forkynt for innklagede leier den 05.06.15. I forkynningsbrevet ble innklagede bedt om å inngi tilsvar innen 2 uker etter forkynningsdatoen det vil si innen 19.06.15. Det ble samtidig informert om at dersom tilsvar ikke blir gitt, vil saken kunne bli avgjort på bakgrunn av klagers framstilling. Innklagede innga udatert tilsvar ved brev mottatt 30.06.15. Klageren ønsket ikke mekling. Meklingsmøte kunne dermed ikke holdes. Partene fikk frist til 10.07.15 med å gi eventuelle ytterligere opplysninger og dokumentasjon. Saken avgjøres på grunnlag av de faktiske opplysningene som går fram av saken, jf. forskrift om Husleietvistutvalget 8 tredje avsnitt. Leieforholdet Leiekontrakt ble inngått 20.01.15 mellom klageren som utleier og innklagede som leier, og gjaldt en 2-roms leilighet på 65 m2. Kontrakten startet 20.01.15 og løp til opphør 01.01.16. I leietiden gjaldt det en gjensidig oppsigelsesadgang med 3 måneders varsel til opphør ved utløpet av en måned. Leien var kr 14 500,- per måned til forfall forskuddsvis den 1. i hver måned. Depositumet var kr 25 000,-. Klagerens påstand og påstandsgrunnlag Klageren har i hovedsak gjort gjeldende: Ved kontraktsinngåelsen 20.01.15 ble 2 sett nøkler overlevert fra utleieren til leieren. Den 27.01.15 sender leieren en e-post til utleier hvor det opplyses at leieren «ikke har tid og energi til flytting». Videre opplyses det om at leierens «kollega sendte nøkler til leiligheten i post til deg på fredag.» Den 28.01.15 svarte utleier per e-post at avtalen opprettholdes og at leieren plikter å betale avtalt husleie ut oppsigelsestiden, eventuelt frem til utleier får ny leier. På bakgrunn av at utleier ikke kom i kontakt med leieren, søkte utleier bistand hos advokat. Leieren har ikke betalt skyldig leie eller depositum til utleier. Utleieren har spesifisert kravet slik: Husleie 20.01.15 31.01.15 kr 7 000,- Husleie februar 2015 kr 14 500,- Husleie mars 2015 kr 14 500,- Sum kr 36 000,- Samt forsinkelsesrenter fra forfall av den enkelte husleietermin til betaling skjer, samt erstatning for sakskostnader til klagegebyr med kr 860,- og advokatutgifter med kr 5 000,-. For en mer utfyllende framstilling av påstandsgrunnlaget vises det til utleierens klage. Klageren har med forbehold om ytterligere bevisførsel og endring av krav nedlagt slik påstand: 1. Bdømmes til å betale avtalt husleie til A med kr 36 000,- for perioden 20.01.15 til 31.01.15, februar og mars, med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer. 2. B dømmes til å betale erstatning til A for utgifter til juridisk bistand etter Husleietvistutvalgets skjønn. 2
3. A tilkjennes sakens omkostninger med tillegg av renter. Innklagedes påstand og påstandsgrunnlag Innklagede har i hovedsak gjort gjeldende: Leieren har opplyst at som følge av at hun i perioden 31.01.14 til 17.03.15 mistet 2 nære familiemedlemmer, la hun flytteplanene på is. Hun var i nord med sin familie store deler av denne tiden. Hun informerte tidlig utleier om dette, og nøkler ble returnert av en kollega. Når det gjelder resultatet, har hun opplyst at hun vil forholde seg til det utfall som kommer. Innklagede forstås å ha nedlagt slik påstand: 1. Flytteplanene ble avlyst som følge av dødsfall. Innklagede frifinnes. Husleietvistutvalgets vurderinger Leieforholdet reguleres av husleieloven og leiekontrakten som er inngått mellom partene. Utvalget skal foreta en vanlig bevisvurdering, og legge det mest sannsynlige faktum til grunn for avgjørelsen. Ved denne vurderingen må utvalget bygge på eventuelle opplysninger og dokumentasjon som utvalget sitter med. Alle sakens dokumenter er gjennomgått, men utvalget avgrenser seg til å gjengi det som er nødvendig for å behandle de økonomiske kravene som faktisk er fremmet i saken. Krav om dekning av skyldig husleie/leietap, kr 36 000,- Husleie 20.01.15 31.01.15 kr 7 000,- Husleie februar 2015 kr 14 500,- Husleie mars 2015 kr 14 500,- Innklagede forstås å mene seg berettiget til å gå fra kontrakten, da hun henviser til at det skjedde dødsfall i familien. Partene synes ellers enige om de faktiske forhold. Utvalget legger derfor til grunn at leieren som opplyst fikk nøkler til leiligheten ved kontraktsinngåelsen, og den 27.01.15 ga utleier beskjed om at hun likevel ikke ville flytte inn og at en kollega hadde returnert nøklene til utleier fredagen før, det vil si 23.01.15. Kontrakten startet 20.01.15 og løp til opphør 01.01.16. I leietiden gjaldt det en gjensidig oppsigelsesadgang med 3 måneders varsel til opphør ved utløpet av en måned. Leieren plikter i følge kontraktens punkt 4 å betale leie med kr 14 500,- per måned, at første innbetaling skulle skje 20.01.15 og at leien deretter forfalt den 1. i hver måned. At partene hadde inngått leiekontrakt medfører at leieren i utgangspunktet plikter å oppfylle avtalen, jf. også NL 5-1-2. Da begge parter er privatpersoner kan angrefristloven ikke komme til anvendelse, jf. 1 første ledd og 2 første ledd b). Gjennom rettspraksis har det ved en analogisk anvendelse av avtl. 39 annet ledd vokst frem en ulovfestet regel om at en aksept etter at den har kommet til den annen parts kunnskap, kan tilbakekalles «re-integra» dersom den annen part ikke har rukket å innrette seg etter avtalen og det foreligger «særlige grunner» til å tillate trekking av aksepten 3
(kumulative vilkår). At det skjer dødsfall på leierens side kan nok i utgangspunktet være en slik «særlig grunn», men etter det opplyste hadde det første dødsfallet skjedd i slutten av desember 2014 før leiekontraktens inngåelse 20.01.15 og det andre dødsfallet skjedde en lengre tid etterpå leieren brakte leieforholdet til opphør, slik at leieren må ha kjent til de aktuelle omstendigheter da hun inngikk leieforholdet. I tillegg hadde leieren faktisk overtatt rådigheten over leiligheten ved å få nøkler. Videre ventet leieren ca 1 uke med å bringe avtalen til opphør og returnere nøklene til utleier. Utleier må ha innrettet seg på at leieren skulle forholde seg til partenes avtale, og har dermed reservert leieobjektet til leieren, og dermed gått glipp av leieinntekter fra andre leiere. Utvalget kan dermed etter en konkret helhetsvurdering ikke se at vilkårene for at leieren skulle kunne trekke seg fra avtalen reintegra jf. avtalel. 39, er oppfylt. At leieren også hadde overtatt leieobjektet med nøkler medfører at det i utgangspunktet er tale om et krav/plikt til å betale husleie etter kontrakten. Videre at leierens melding om at hun i praksis ikke ville flytte inn i boligen hun hadde leid og faktiske retur av nøkler, rettslig sett må anses som en oppsigelse, som igangsetter den avtalte oppsigelsestid med betalingsplikt ut oppsigelsestiden. At leieren tilbakeleverte nøklene før oppsigelsestidens utløp, konverterer i prinsippet utleiers husleiekrav i resten av oppsigelsestiden til et krav om erstatning for leietap. Det gjelder imidlertid en ulovfestet regel om tapsbegrensingsplikt som medfører at utleieren må bruke de muligheter han har til med rimelig hurtighet å få leid ut leieobjektet på nytt, slik at leieren slipper å erstatte det leietap som påløper lenger enn nødvendig. Utvalget mener at utleieren normalt burde få leid ut et leieobjekt av denne størrelse og beliggenhet innen 1-2 måneder. I dette tilfellet gjaldt det en klargjort leilighet av attraktiv størrlse og beliggenhet, som det ikke kunne talang tid å få leid ut. På den annen side må utleier ha fått tilbake nøklene først i månedsskiftet januar/februar, da også den nye husleien forfalt. Utvalget legger dermed til grunn at utleier burde fått leid ut leiligheten på nytt fra 01.03.15. Utleieren har ikke opplyst eller fremlagt noe som kan godtgjøre at han har lidt et leietap utover dette. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i skyldig leie for 20.01.15 31.01.15 med kr 7 000,- samt for februar 2015 med kr 14 500,-, med til sammen kr 21 500,-. Renter Klageren har krevd forsinkelsesrente. Husleie Etter forsinkelsesrenteloven (rentel.) 2 første ledd annet punktum kan rente kreves fra den enkelte termins forfall. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i den til enhver tid gjeldende forsinkelsesrente på de enkelte skyldige beløp fra den enkelte skyldige terminens forfall og til betaling skjer, jf. rentel. 3. Rentekalkulator, se: www.htu.no Sakskostnader Krav om sakskostnader behandles etter forskrift om Husleietvistutvalget 14. 1. Saksbehandlingsgebyret, kr 860,- Klageren har krevd erstatning for sin sakskostnad på kr 860,- for saksbehandlingsgebyret til Husleietvistutvalget. 4
Ansvaret for å bære saksbehandlingsgebyret for Husleietvistutvalget fordeles etter prinsippene i tvisteloven 20-2, 20-3 og 20-4, hvor utgangspunktet er at den som har vunnet saken skal ha erstattet sine sakskostnader. Klageren har i det vesentligste vunnet fram med sitt krav. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i erstatning av gebyret med kr 860,-. 2. Advokatkostnader, kr 5 000,- Erstatning for andre kostnader kan tilkjennes dersom parten har vunnet fullstendig, og kostnadene har vært strengt nødvendige. Advokatutgifter anses i hovedsak bare som strengt nødvendige hvis motparten har engasjert advokat, og det ville virke urimelig ikke å tilkjenne parten erstatning for kostnadene. Klageren har ikke vunnet fullstendig. Innklagede har ikke engasjert advokat, utgiftene anses ikke for å ha vært strengt nødvendige, og det vil ikke virke urimelig ikke å erstatte kostnaden. Husleietvistutvalget gir derfor utleier ikke medhold i kravet om erstatning av advokatutgifter. Rente Husleietvistutvalget gir medhold i forsinkelsesrente fra oppfyllelsesfristen til betaling skjer, jf. forsinkelsesrenteloven 2 og 3. Avslutning Husleietvistutvalget har truffet slik Avgjørelse: 1. B skal betale til A skyldig leie med kr 21 500,-, med tillegg av forsinkelsesrente av skyldig leiebeløp fra den enkelte leieterminens forfall og til betaling skjer. 2. B skal betale til A saksbehandlingsgebyret med kr 860,-, med tillegg av forsinkelsesrente fra oppfyllelsesfristen og til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er 2 uker fra avgjørelsen er forkynt. Avgjørelsen er enstemmig. Oslo, 16.07.15 Geir Engebraaten Ellen Strømodden Christian Hellevang Avgjørelsen forkynnes for partene. Informasjon om adgangen til å bringe saken inn for tingretten vedlegges. 5
Partene har selv ansvaret for gjennomføringen av oppgjøret. Informasjon om hvordan oppgjøret kan gjennomføres vedlegges. Saken er etter dette avsluttet i Husleietvistutvalget. 6