OLIGSALGSRAPPORT Med verditakst Gnr: 239 Bnr: 1 Takstselskap: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: Takst & Bygg-Service Kommunenr 0716 Kommune: Re Sted/dato Ramnes/10.04.2013 Tel: 33 39 60 10 Rapportansvarlig Kjær Anders Fax: 33396010
BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med NBI's veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Tilstandssvekkelser angis ikke for bygningsdeler hvor Tg 0 er registrert. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving) Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning 620.015 Intervaller for vedlikehold 1997. Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 1 av 15
teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. TILLEGGSUNDERSØKELSER Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres utfra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se "Tilstandsgrader" under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Egne premisser Boligsalgsrapport over eiendom med hovedbygning oppført ca. 1850, senere tilbygget og oppgradert hhv. 1920 og 1989. Bygningens konstruksjoner kan ikke sammenlignes med dagens krav og forskrifter, særlig med tanke på dimmensjonering, isolasjonstykkelser, samt krav til innemjljø. Det er viktig at rapporten leses og godkjennes av selger før den tas i bruk som dokumentasjon ved salg av eiendommen. Det må gis tilbakemelding til takstmann for retting av eventuelle feil. Gis det ikke tilbakemelding, er dette å regne som at rapporten er godkjent av selger. NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 2 av 15
Befarings- og eiendomsopplysninger Befaring: Formidler: Tor Herman Gunhildstad Befaringsdato: 9/4-2013 Selger: Trygve og Evelyn Bakke Takstkonsulent: Anders Kjær Til stede: Hjemmelshavere og takstmann Anders Kjær. Eiendomsopplysninger: Gårdsnummer: 239 Bruksnummer: 1 Seksjons/festenr: Leilighetsnr: Adresse: Postnr/Sted: Type bygning: Enebolig Byggeår.: 1850 Tilbygget.: 1920/1989 Forsikringsselskap: Sameiebrøk: Dokumentkontroll: Andre opplysninger: Ved befaring ble muntlige opplysninger gitt av Trygve Bakke, som har eiet og bebodd eiendommen siden 1964. Opplysningene gjengis i rapporten, og er i sin helhet selgers ansvar. Tekniske instalasjoner som varmekabler, vannpume ol. er ikke funksjonstestet av takstmann. Rapporten bygger ellers på takstmannens egene observasjoner, målinger og vurderinger ved befaring. Bygningsdeler med skjulte konstruksjoner som er beskrevet i rapporten er opplysninger gitt av eier, eller antatt materialvalg/utførelse for hva som måtte være vanlig for aktuelle byggeår. Kommunale opplysninger/tinglyste dokumenter for eiendommen innhentes av megler/ advokat. Konklusjon/sammendrag Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt anbefalte ytterligere undersøkelser. Gårdstun med tomt på ca. 5 mål, og bygninger bestående av bolighus, låvebygning, garasje, vedskjul, samt lekestue/ havebod. Boligen er oppført 1850, senere tilbygget, oppgradert og ombygget 1920 og 1989. Ved befaring er det ikke registrert betydlige skader utover normal bruks og aldringslitasje. Det bør likevel påregnes noe oppgraderinger, særlig med tanke på utskifting av vinduer fra 70 tallet, samt etterisolering av loft. Boligen fremstår ellers i normal god stand, og normalt godt vedlikehold. Det er kun foretatt forenklet vurdering av tilleggsbygninger. Det henvises forøvrig til rapportens enkelte punkter med beskrivelser og tilstandsgraderinger. NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 3 av 15
Signatur Ramnes, den 10/4-2013 Stempel og underskrift NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 4 av 15
VERDIVURDERING Tilleggsmodul TOMTEN Areal: ca. 5000 m 2 Regulert område: Ja Nei Under regulering Utnyttelsesgrad: Andel av fellesareal: m 2 Av tomten kan fradeles nye tomter: Ja Sannsynlig Nei Øvrige anlegg på tomten/kommentarer: Gårdstun opparbeidet med have, dels naturtomt. Felles gruset privat vei og gårdsplass. Justert tekinsk tomteverdi gjenspeiler verdien av råtomt inkludert opparbeidelse av utearealer, samt anleggskostnader for utvendig vann og avløpsanlegg. Normalpris for tomt kr.: 400 000 JUSTERT TEKNISK TOMTEVERDI (->12L) KR.: 750 000 Eiendomstomt Festetomt Annet: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 5 av 15
HOVEDBYGNING: AREALER ROMFORDELING TEKNISK NYVERDI Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING: Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM): Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. ETG AREALER Etg 1. etg 2. etg SUM BTA Brutto BRA Bruks 100 91 69 66 169 157 Øvrige rom/kommentarer: Areal P-rom 91 61 152 Areal S-rom ROMFORDELING (ANTALL ROM) Soverom Opph.- rom Kjøkken Bad/ dusj Dusj WC/ dusj WC Vaske rom 0 1 1 1 1 1 5 4 Bod Garasje 5 5 1 1 1 0 0 0 1 0 0 * P-Rom er rom som: Stue, kjøkken, soverom, bad, vaskerom, samt gangarealer som fører til nevnte rom. * Alkoverom innredet som soverom tilfredstiller ikke krav til rømmning. Rommene er likevel medregnet som P-Rom. * Ett soverom (alkoverom) tilfredstiller ikke krav til rominnhold, der minnste krav er 15 kbm. * Kjeller tilfredstiller ikke krav til målbarhet grunnet lav takhøyde. * Arealer er målt i hht. NS 3940, utgave 2007. I tillegg er takstbransjens måleregler fra 2008 lagt til grunn. Målingene tar nødvendigvis ikke hensyn til byggeforskriftene. NORMAL TEKNISK NYVERDI, STEDSBETINGET KR.: 2 585 880 6.1 TILLEGG FOR EKSTRA STANDARD OG ANDRE KONSTRUKSJONER (-> 12 B) KR.: 0 6.2 FRADRAG PÅ GRUNN AV BYGGEMÅTE OG PLANLØSNING (-> 12 D) KR.: 0 NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 6 av 15
SUM VERDIREDUKSJON I RELASJON TIL TEKNISK NYVERDI (->12 F) KR.: 1 300 000 Kommentarer: 6.1 Bygningen fremstår med normal standard. Tillegg er ikke gitt. Det er gitt en generell verdireduksjon på materialer og innredninger i forhold til normal forventet levetid. I tillegg er det gitt fradrag for utidsmessighet i forhold til dagens krav og byggeforskrifter, særlig med tanke på dimmensjonering og isolasjonstykkelser. TILLEGGSBYGNINGER TILLEGGSAREAL ANDEL AV FELLESAREAL 4. Lekestue/ Bygningstype/Arealtype 1. Låve 2. Garasje 3. Vedskjul havebod TEKNISK NYVERDI (-> 12 H) KR.: 1 800 000 200 000 100 000 50 000 VERDIREDUKSJON (-> 12 I) KR.: 1 500 000 175 000 75 000 45 000 Kommentarer: EIE- OG LEIEFORHOLD EIEFORM: Selveierbolig SAMEIEFORHOLD: Ja Nei Sameiet omfatter: leiligheter Sameiets formue kr.: /gjeld kr.: Sameiebrøk: / Husleien omfatter: Varmt vann Oppvarming Fellesutgifter: Nei Ja Hvis ja, hvilke: Dugnadsordninger: Nei Ja Hvis ja, hvilke: SPESIELLE OPPLYSNINGER Konsesjonsplikt: Ja Nei Offentlig forkjøpsrett: Ja Nei Privat forkjøpsrett: Ja Nei Borett/Boplikt: Ja Nei Utleieforhold: Ja Nei Ja Nei Kommentarer: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 7 av 15
TEKNISK VERDI A (Rubr. 5) Normal teknisk nyverdi, stedsbetinget kr 2 585 880 B (Rubr. 6.1) Tillegg for ekstra standard kr 0 C (A + B) Sum kr 2 585 880 D (Rubr. 6.2) Fradrag pga. byggemåte og planløsning kr 0 E (C-D) Teknisk nyverdi hovedbygning - kr 2 585 880 F (Rubr. 7) Teknisk verdireduksjon kr 1 300 000 G (E-F) Teknisk verdi hovedbygning kr 1 285 880 H (Rubr. 8) Teknisk nyverdi andre bygninger kr 2 150 000 I (Rubr. 8) Teknisk verdireduksjon andre bygninger - kr 1 795 000 J (H-I) Teknisk verdi andre bygninger kr 355 000 kr 355 000 K (G+J) Teknisk verdi samlet bebyggelse kr 1 640 880 L (Rubr. 3) Justert teknisk tomteverdi kr 750 000 M (K+L) SUM TEKNISK VERDI KR 2 390 880 Rubrikkhenvisninger er til intern bruk for takstmannen MARKEDSVERDI Markedsvurdering: Markedsverdien er beregnet ut fra eiendommens beliggenhet i forhold til sol, utsikt, samt avstander til skoler, barnehaver, idrettsanelgg og forretninger. I tillegg er det tatt hensyn til bygningenes tilstand og størrelser. DAGENS MARKEDSVERDI KR.: 2 200 000 LÅNEVERDI KR.: 1 870 000 NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 8 av 15
Bolig Byggeår: 1850/1920/1989 Forenklet vurdering, tilleggsbygning(er) Generell vurdering LÅVEBYGNING Låvebygning oppført 1946, med grunnflate på 300 kvm. Bygningen fremstår med alle bærende konstruksjoner og materialer fra byggeår. Bygningen er fundamentert på ringmur av betong antatt på fjell, dels punktfundamenter av betong antatt på fjell. Vegger med bindingsverk og stående enkel kledning. Vegger i fjøsdel av dobbel teglsteinsmur, med innvendig og utvendig pusslag. Tak tekket med teglstein. * Råteskader i vindskier og takutstikk. Tiltak må påregnes. * Stedvis noe setningsprekk i murvegger i fjøsdel ansees ikke være til fare for konstruksjonens sikkerhet. GARASJE Garasje oppført 1927, med bruksareal på 61 kvm. Bygningen er fundamentert på ringmur av betong. Gulv på mark, dels tregulv over kjellerdel. Vegger med bindingsverk og stående enkel kledning. Tak tekket med lakkerte plater av aluminium. * Setningskader i ringmur grunnet ustabil grunn. * Avskallet overflate på taktekke. VEDSKJUL Vedskjul med bruksareal på 28 kvm, og ukjent byggeår. Bygningen er fundamentert på ringmur av betong. Gulv på mark, dels gulver av betong. Vegger med bindingsverk og stående enkel kledning. Tak tekket med takstein av betong. * Setningskader i gulv og ringmur grunnet ustabile grunnforhold. * Kledning mot nord ned til terreng, med fare for råteskade. LEKESTUE/ HAVEBOD Lekestue/ havebod av eldre årgang, med bruksareal på 9 kvm. * Bygningen er oppgradert med taktekke og kledning. Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering Vurderinger: TG: 1 Boligen er antatt fundamentert på fjell. * Grunnforhold ansees som stabile. * Det er ikke gjort grunnundersøkelser utover vurdering av utvendig terreng ved befaring. NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 9 av 15
Grunnmur Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger Grunnmr av naturstein, senere forsterket med betong, og utvendig pusslag. * Det er ikke registrert setninger eller andre skader på grunnmur ved befaring. * Tilstandsgrad er vurdert med hovedvekt på alder på grunnmur. Drenering Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Vurderinger: Antatt ingen drenssystem utover naturlig drenasje i grunn. * Tilstandsgrad er ikke vurdert. TG: Veggkonstruksjon og utvendige fasader Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Veggkonstruksjon med tømmer, dels bindingsverk, vindsperre og stående "tømmermannskledning" fra 1989. Kledning på nordvegg fra 1920. Iflg. eier er deler av veggkonstruksjon isolert med mineralull. * Det er ikke registrert råte eller skade utover normal slitasje på utvendig kledning ved befaring. * Behov for utvendig maling av kledning. * Tilstandsgrad gis med hovedvekt for alder på konstruksjon og kledninger. Normalt intervall for bytte panel av trepanel er mellom 40 og 60 år. Normalt intervall for maling av trepanel eller tømmer, malt er mellom 6 og 12 år Vinduer og dører Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Glidehengslede vinduer i 1. etasje fra 1987, med to lag isolerglass og malt overflate. Vippevinduer i 2. etasje fra 1974 med to lag isolerglass. * Ut fra alder og tilstand bør det påregnes å skifte vinduer fra 70 tallet. * TG: 2 gis med hovedvekt for alder på isolerglass. Isolert og finert hoveddør fra 1989, med malt overflate. * Ingen synlige skader utover normal slitasje. * TG: 1 gis for hoveddør. Innvendig ramtredører av heltre furu montert senere år. Finerte dører i 2. etasje antatt fra 70 tallet. * Ingen synlige skader utover normal slitasje. NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 10 av 15
Normalt intervall for kontroll og justering av vinduer, hengslede er mellom 2 og 8 år Normalt intervall for utvendig maling av trevindu, malt er mellom 2 og 6 år Normalt intervall for utskifting av trevindu er mellom 20 og 60 år Normalt intervall for kontroll og justering av tredør er mellom 2 og 8 år Normalt intervall for maling av tredør, malt er mellom 2 og 6 år Normalt intervall for utskifting av tredør er mellom 20 og 40 år Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakninger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Takkonstruksjon fra 1920, senere forsterket, rettet, og nytt undertak, samt nytt oppløft mot øst i 1981. Konstruksjonen er inspisert fra loft med adkomst via luke i gang. Konstruksjonen er delvis isolert med mineralull, dels sagflis, dels usiolert. * Fuktmerker i himling på soverom antas være forårsaket av kondens. Det er ellers ikke registrert lekkasjer eller andre skader på konstruksjonen ved befaring. * Arbeider utført på konstruksjonen 1981 virker fagmessig godt utført. * Det anbefales å tilleggsisolere loft. * Tilstandsgrad er vurdert med hovedvekt for mangelfull isolering av loft. Taktekking Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Vurderinger: TG: 1 Taktro med rupanel tekket med underlagspapp og dobbeltkrum takstein av betong. Taktekke inkludert undertak er lagt nytt 1981. * Det er ikke registrert skader på taktekke utover normal slitasje. Normalt intervall for full utskiftning av betongstein er mellom 30 og 60 år Renner, nedløp og beslag Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. TAKRENNER OG NEDLØP Vurderinger: TG: 1 Takrenner og nedløp av plastbelagt stål, montert nye 1989. * Renner og nedløp fremstår uten skader utover normal slitasje. Normalt intervall for utskifting av takrenne/nedløp av plastbelagt stål er mellom 25 og 35 år TAKHATTER OG PIPEBESLAG Takhatter og pipebeslag av metall med malt overflate. Normalt intervall for utskifting av pipebeslag og ventilasjonshetter er mellom 20 og 40 år NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 11 av 15
Terrasse, balkonger og utvendige trapper Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. UTVENDIG TRAPEPALL Trappepall ved inngang av betong. * Trappepall er en forlengelse av innvendig betonggulv, uten nødvendig oppkant/ beslag for å forhindre innsig av overflatevann. Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildesteder vurderes avstand til brennbart materiale. Vurderinger: TG: 1 Fabrikert elementpipe med puss og malt overflate. Pipen er helbeslått over tak med plater av plastbelagt stål materiale. Iflg. selger er pipen rehabilitert år 2011 med nedsenket røykrør. Rentbrennende Jøtul peisovn i stue, samt rentbrennende Jøtul 602 i kjøkken montert senere år. * Tilstandsgrad er satt ut fra visuell kontroll av pipe og ildsteder. Etasjeskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Etasjeskillere med bjelkelag av trevirke. Etasjeskille mot kjeller/ krypkjeller er skiftet etter byggeår. Konstruksjonen er isolert med stubbloftfyll, dels mineralull. * Det er ikke registrert betydlige skjevheter på gulver utover normal nedbøyning og svikt i konstruksjonen. Rom under terreng Undersøkelsen omfatter visuell kontroll og fuktmålinger av tilfeldige valgte punkter på tilgjengelige flater. Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens. Der det er krypkjeller er denne kontrollert om annet ikke er nevnt. Vurderinger: TG: 1 Krypkjeller med plass for bereder, trykktank og vannpumpe. * Deler av krypkjeller uten mulighet for kontroll grunnet lav takhøyde. * Krypkjeller virket tørr, og med god luft på befaringsdagen. Bad Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besikiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Bad bygget ca. 1970, senere oppgradert ca. år 2000 med nytt utstyr og innredning, samt nye overflater på gulv og vegg. Rommet inneholder: Heldekkende servant med innredning. Toalett. Dusjkabinett. Rommet ventileres via ventil ut i vegg, samt mekanisk avtrekk ført i kanal over tak. NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 12 av 15
Gulver av trevirke med sveiset vinylbelegg. Sluk av støpejern fra 1970. Tilfredstillende oppkant på belegg til vegg. Vegger med laminat våtromsplater (respatex). * Det er ikke målt unormalt høye fuktverdier på erfaringsmessig utsatte steder på bad ved befaring. * Tilstandsgrad er vurdert med hovedvekt for alder på sluk, røropplegg og overflater. Normalt intervall for utskifting av vinyl er mellom 10 og 20 år Normalt intervall for bytte våtromsplater av plater, fabrikkbehandlet er mellom 6 og 14 år Vaskerom Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besikiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Vaskerom bygget nytt 1989, inneholder: Rustfri skyllekum på vegg. Opplegg for vaskemaskin. Rommet ventileres via ventil ut i vegg. Gulver av betong, med sveiset vinylbelegg. Sluk av plast. Tilfredstillende oppkant på belegg til vegg. Eier opplyser at deler av gulv er utstyrt med varmekabel. Vegger med malte plater. * Gulvebelegg er ikke avsluttet med klemring ned i sluk. * Rommet fremstår ellers i normal god stand. Normalt intervall for utskifting av vinylbelegg på gulv er mellom 10 og 20 år Normalt intervall for maling av veggplater, malt er mellom 8 og 16 år Kjøkken Visuelle observasjoner spesielt med tanke på ventilering, Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kjøkken renovert 1970 med ny kjøkkeninnredning. Rommet er senere oppgradert med malte overflater, og fremstår som pent holdt, alder tatt i betraktning. * Det er ikke registrert lekkasjer eller fuktskader i forbindelse med vann og avløp i kjøkkenbenk. Ventilator med kanal ført over tak. * Ventilatoren fungerte tilfredstillende ved test. Opplegg for oppvaskmaskin. Innvendige overflater Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Vurderinger: Himlinger med malte plater, dels panel. * Merker i himling i 2. etasje. Tiltak bør påregnes. * Ellers normal slitasje på himlinger. TG: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 13 av 15
Vegger med tapet. * Det er ikke registrert skader utover normal slitasje samt eventuelle hull etter bilder og nedmontert utstyr. Gulver med vinylbelegg. * Det er ikke registrert skader utover normal slitasje på gulvbelegg. Innvendige trapper Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk. Rekkverkshøyder er også vurdert. Plassbygget trapp med malte flater, og vinylbelegg i trinn. * Løs innfesting av rekkverk. Ellers normal slitasje. Normalt intervall for maling av trapper i tre, malt er mellom 6 og 10 år Normalt intervall for bytte belegg av trapper med gulvbelegg er mellom 15 og 25 år VVS Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut i fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggbeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Vann fra privat brønn, alternativt vann fra privat borehull. Selger opplyser at brønnvann er å foretrekke. Vannledning inn til stoppekran av plast. Vannpumpe og trykktank for borehull plassert i krypkjeller. Avløp til privat septik. Gråvann fra vaskerom til overvannskum. * Utvendig røropplegg for vann og avløp er ikke nærmere vurdert. * Vannpumpe og trykktank for borehull er ikke funksjonstestet. Innvendig røropplegg med vannrør av kobber. Innvendige synlige avløpsrør av pvc materiale. Oso bereder fra ca. 1980, med kapasitet på 200 liter. Berederen er plassert i krypkjeller. * Normal levetid for bereder er oppbrukt. Blandebatterier og utstyr i porselen av normal enkel standard. Normalt intervall for utskifting av varmtvannsbereder, elektrisk er mellom 15 og 25 år Normalt intervall for utskifting av utslagsvask, servant, klosett, badekar er mellom 20 og 50 år Normalt intervall for utskifting av tappebatterier er mellom 10 og 30 år NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 14 av 15
Elektriske anlegg Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.-fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. Vurderinger: TG: Elektrisk anlegg med åpent ledningsnett. Sikringskap med skrusikringer, dels oppgradert med automatsikringer for tilleggskurser. Jordfeilvarsler er tilkoblet anlegget. Termostatstyrt varmekabel i yttergang, samt på deler av vaskerom. * Anlegget er ikke kontrollert utover dette. Ønskes det en nærmere tilstandsvurdering av anlegget anbefales det en kontroll utført av godkjent el. fagmann. NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 15 av 15