VERDI- OG LÅNETAKST MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR. 960 000 LÅNEVERDI: KR. 820 000 BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM: Enebolig: 103 m² 94 m² Utskriftsdato: 15.12.2015 Oppdrag nr: 1015108 Dato befaring: 05.12.2015 Revidert dato: 16.09.2015 Utført av autorisert medlemsforetak i NTF Organisasjonsnr: 915 183 964 Sertifisert takstmann: Telefon: 915 75 649 E-post: vidar.nilsen@boliginstituttet.no Rolle: Uavhengig takstmann
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no. Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Rekvirenten/eier er ikke kjent med skjulte konstruksjoner, og det er ikke fremlagt dokumenter som beskriver disse forhold. Beskrivelse av skjulte konstruksjoner baserer seg på erfaringsmessig byggeskikk fra byggetidspunktet, som kan inneholde feil og det tas derfor forbehold om dette. Generell slitasje som skyldes normalt bruk over tid, anføres ikke som eget punkt på de respektive overflater. Slike forhold som er synlig ved normal befaring må ikke forventes være omtalt i denne rapporten. Ved oppføring av arealer er det ikke gjort undersøkelser om mangler i forhold til byggeforskrifter selv om innredningen ellers tilfredsstiller kravene i boligareal. Oppmålte arealer er utført/målt på utvendig ytterveggs bindingsverk (BTA). BRA er BTA minus gjennomsnittlig ytterveggtykkelse. Noe arealavvik kan påregnes. Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) 960 000 Anbefalt låneverdi 820 000 Tomten er festet og dette er tatt hensyn til i verdiansettelsen. Side: 2 av 5
Markedsvurdering For tiden er det få boliger til salgs i kommunen og stor etterspørsel på utleieboliger. Enebolig på et plan i attraktivt boligområde med noe oppussingsbehov. Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Gørhild Olsen Takstmann: Befaring/tilstede:. - Kitty Sund. -. Tlf. 91 57 56 49 Revisjoner: Dato: 16.09.2015 Justert tidligere takst etter opplysnninger fra ny eier. Eiendomsopplysninger Beliggenhet: Eiendommen ligger sentralt i midtre del av Båtsfjord tettbebyggelse, like ved skole og idrettsanlegg, samt tur- og friluftsområder mm. Gangavstand til butikker, offentlig kontorer, post, bank mm. Noe redusert utsikt, men alminnelig gode solforhold og parkering på egen tomt langs kommunal vei. Bebyggelsen: Eiendommen er bebygd med bolighus i trekonstruksjoner på betongmur. Standard: Boligen er alminnelig godt vedlikeholdt. Vinduer er skiftet på 1980/90-tallet (tror de siste ble skiftet i 1997) og i 2012. Badet ble renovert i 2004, samt ny kjøkkeninnredning i 2012. Utvendig stålplatetak og takrenner ble lagt nytt i 2002. Videre er det registrert lite ventiler i ringmuren og det mangler fuktsikring på bakken. Lagrede trematerialer i kjelleren bør flyttes ut. Vann- og avløpsledning ble skiftet i 2012, og det ble foretatt en gjennomgang og utskifting av vannrør og avløp under vaskerom samt montert elvestadrør. Om tomten: Tomta er opparbeidet med plen, beplantet med noe trær og støttemur mot friområde (Foma). Gruset innkjørsel og parkering. Adkomstvei: Atkomst til kommunal asfaltert vei. Andre forhold: Bygningen er tilkoblet kommunalt vann og avløpsnett og tomten er festet. Matrikkeldata 2028 BÅTSFJORD Gnr: 2 Bnr: 1 Festenr: 129 Eiet/festet: Festet Areal: 523 m² Arealkilde: Se Eiendom Hjemmelshaver: Gørhild Olsen Tinavegen 6G, 9990 BÅTSFJORD Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Situasjonskart 11.12.2015 Ja Eiendomsinformasjon Se Eiendom 11.12.2015 Ja Eier 03.12.2015 Status Sider Vedlagt Side: 3 av 5
Andre forhold Forsikring: Selskap: Gjensidige. Avtalenr: Ikke opplyst. Type: Fullverdi. Forsikringssum: 2 687 500. Årlig premie: 5 541. Forsikringsdokumenter er ikke fremlagt, premiebeløp er stipulert. Bygninger på eiendommen Enebolig Bygningsdata Byggeår: 1966 Kilde: ca angivelse Anvendelse: Boligformål Vedlikehold: Alminnelig godt vedlikeholdt. Det er imidlertid registrert råte i bunnsvillen på veggen mot sørøst som bør utbedres. Grunnmur har ikke vært malt på 20 år og har en del sprekker og avskalling av maling som også bør utbedres. Standard: Det er foretatt en del vedlikehold og renovering. Isolasjon i tak, gulv og vegger er etter byggeårets standard. Vinduer: 2-lags isolerglass og energiglass. Det er behov for fornying av overflater for å oppnå dagens krav til standard. Standard: Standard fra byggeåret, tilfredsstiller ikke dagens krav. Arealer Bruttoareal Etasje BTA m² Bruksareal BRA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM 1. etasje 108 103 94 9 Sum bygning: 108 103 94 9 Regler for arealberegning og måleverdige, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) 1. etasje Vindfang, gang, 3 soverom, bad/wc, stue, kjøkken, vaskerom Bod Konstruksjoner og innvendige forhold - Enebolig Direkte fundamentering Ringmur av betong på fjell/grus. Frittbærende dekker Etasjeskillere av isolert tre bjelkelag. Yttervegger Bindingsverk som er isolert hovedsakelig med dels 10 cm glassvatt og dels10m mineralull, kledd med hovedsakelig liggende kledning utvendig og stående kledning rundt inngangspartiet. Vinduer er hovedsakelig med 2 isolerglass og nytt stort vindu i stua og bad med 2 lag energiglass, samt isolerte ytterdører i trekarmer. Takkonstruksjoner Trekonstruksjoner som saltak, isolert med 10cm glassvatt og tekket med korrugerte stålplater, samt takrenner og nedløp av stål fra 2002. Overflater, generelt Gulvoverflater er hovedsakelig av vinyl. Vegg overflatene er hovedsakelig av malt miljøstrie, malt brystningspanel, tapet og baderomsplater på bad/wc. Himlinger er hovedsakelig av malte plater og noe malt maskinpapp. Trapper og ramper Utvendig inngangstrapp og liten terrasse mot sør av impregnert tre. Fast inventar, generelt Ny kjøkkeninnredning med hvite fronter og flisplater over benk i god bolig standard og omfang, garderobeskap på soverom og baderoms innredning på bad. Utstyr for sanitærinstallasjoner Side: 4 av 5
Bad/wc med dusjkabinett, klosett og servant, vaskerom med skyllekar og kraner for VM, VVB i boden, samt tilkobling for oppvaskbenk/maskin på kjøkken. Varme, generelt Bygningen er oppvarmet med elektriske panelovner og vedovn i stua i 2006. Elkraft, generelt Åpent elektrisk anlegg med 10 automatsikringskurser, nytt el inntak og skap i 2014 i alminnelig god boligstandard. Beregninger Årlige kostnader Forsikring 5 541 Kommunale avgifter 12 940 Vedlikeholdskostnader Sum årlige kostnader 4 500 22 981 Teknisk verdi bygninger Enebolig Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 2 415 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Enebolig - 810 000 Sum teknisk verdi bygninger 1 605 000 1 605 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Tomteverdi: 110 000 1 715 000 Tomteverdi og teknisk verdi bygninger Tomteverdi og teknisk verdi bygninger for det aktuelle takstobjektet: ALTA, 15.12.2015 Side: 5 av 5