DETALJREGULERING FOR SØYLAND- STOREHEIA GNR.68 BNR. 99 m. fl PLANBESKRIVELSE PLANKART 23.06.11 PLAN ID 0680099C Tiltakshaver FØ Utvikling AS Hensikten med planen Økt utnyttelse av områder som allerede er regulert til boligområde. Begrensning av byggeområdenes størrelse, for å unngå høye skjæringer i eksponert terreng. Innregulering av nye lek-områder, samt klarere definering av eksisterende. Inntegning av kryss og frisiktsoner som tilfredsstiller dagens krav. Rasfare avklares. Overordnet planverk Kommunedelplan vedtatt 09.09.99. Området er avsatt t il boligformål. Foreliggende reguleringsplan for Søyland - Storeheia, vedtatt 27.06.06 hjemler boligbygging i områdene det nå foreslås fortettning. Ny plan overlapper også noe eksisterende bebyggelse som er hjemlet i reguleringsplan for Søyland - Tjørsvåg som trådte i kraft den 19.9.1974. med PlanID 0680000A. Plan med nyeste dato overlapper eldre planer innenfor planens begrensning. Beskrivelse av dagens situasjon Området definert som BF er eksisterende bebyggelse. Øvrige byggeområder er ikke bebygde, men regulert til byggeområde i reguleringsplan vedtatt 27.06.06. Benyttelse av område som byggeområde regnes derfor som avklart. Lekeområder er ikke opparbeidet. Kryss i området O_V4 må legges om i forhold til dagens situasjon. Planens begrensning Planen begrenser seg til å omfatte et område på ca. 40 daa. Plankartet viser eksakt hvor planområdet befinner seg. Planens reguleringsformål Reguleringsplanen omfatter følgende reguleringsformål: Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5, pkt. 1) - Boligbebyggelse B1-B7 - Boligbebyggelse frittliggende BF - Lekeareal f_lek1 f_lek3 - Energianlegg Trafo - Vannforsyningsanlegg (o_pumpehus) 1
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5, pkt.2) - Veg o_v1 til o_v4 og V5 til V6 - Fortau o_for1 - Annen veggrunn, tekniske anlegg - Annen veggrunn, grøntareal Landbruks-, natur og friluftsområder samt reindrift (PBL 12-5, pkt. 5) - Landbruks-, natur- og friluftsområde samt reindrift (generelt) Hensynssoner (PBL 12-6) - Ras- og skredfare H310_1 - Frisiktsoner - Hensynsone høyspenningsanlegg. Beskrivelse av planens løsninger Bebyggelse og anlegg: Boligbebyggelse Eksisterende plan fortettes i hovedsak ved å tillate oppdeling i inntil 90 enheter, der hvert bygg kan vertikal- og horisontaldeles. Byggene kan innredes i større og færre enheter enn det som er maksimalt tillatt. Bebyggelsen tenkes bygd i to fulle etasjer med skråtak som gir mulighet til å utnytte noe areal over andre etasje. I loftsetasje tillates takopplett. Der det bygges kvist eller lignende, beskriver gesimshøyde begrensning for gesims på hovedtak. Møne på gesims begrenses av mønehøyde beskrevet for hovedtak. For at bebyggelsen skal gli best mulig inn i landskapet, er det tilrettelagt for at leilighetene legges i to etasjer med to inngangsparti. For tomter som ligger på oversida av vegen vil 1. etasje ligge på nivå med vegen. For leiligheter på nedsida av vegen blir 2. etasje på nivå med vegen. Kotehøyder er påført tomter og veger. Tomtene er påført høyde for 1. og 2. etasje. Tabell i bestemmelsene gir i tillegg oversikt over begrensninger for hver enkelt tomt. Et forholdsvis stort BYA er tillatt for at det skal være mulig å trekke 2. etasje tilbake, slik at bebyggelsen får et mindre dominerende uttrykk. Det satt begrensning på hvor høye skjæringer og muler som er tillatt. Byggeområdene er redusert i størrelse for å unngå eksponerte inngrep øverst i feltet. Boligbebyggelse frittliggende. Formålet er regulert over eksisterende bebyggelse som hovedsakelig er hjemlet i plan vedtatt i 1974. Plan fra 74 er gjennomgått og søkt videreført i modernisert form. 2
Lekeareal Med bakgrunn i et økt antall tillatte enheter er det innregulert 2 nye lekeplasser, én i hver del av feltet i tillegg til eksisterende lekeplass midt i feltet. Eksisterende lekeplass er i dag ikke opparbeidet. Det settes rekkefølgekrav om når de enkelte lekearealene skal være ferdigstilte. Lekeplassene i feltet skal være tilpasset de minste. Trafo Transformatoranlegg kan anlegges innenfor området. Vannforsyningsanlegg Pumpehus. I området kan det etableres pumpehus i forbindelse med trykkøkning av vannforsyning. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Offentlige veger er betegnet med O_. Private veger beskriver eksisterende avkjørsler på private eiendommer. Vegene internt i planområdet o_v1-3 skal ha kjørebanebredde på 4m, i tillegg er det lagt til annen veggrunn tekniske anlegg, som skal romme skulder, grøfter (ca 1.5m) og fylling /skjæring. Annen veggrunn - grøntareal skal romme samme funksjon som beskrevet for annen veggrunn tekniske anlegg, men det skal i tillegg tilrettelegges for tursti innenfor området. O_V2 er lagt inn i planene for å muliggjøre fremtidig utvidelse av feltet lenger opp. O_V4 er offentlig fylkesveg som er inntegnet i planen for å sikre opparbeidelse av et tilfredsstillende kryss. Eksisterende avkjørsel omreguleres til fortau der det er tillatt å kjøre til eiendommene. Dette gjennomføres ved at fortauet fysisk stenges for biltrafikk i mellom o_for1 og o_v4. Det er inntegnet fotgjenger- kryssing mellom fortauet og eksisterende fortau på motsatt side av fylkesvegen. For hele planområdet er det sagt at det er tillatt å anlegge grøfter for kabler og VA. Grøftene må ikke komme i konflikt med byggeområdene. LNF-områder: Det er ikke tillatt å gjøre andre tiltak i området enn ordinær skjøtsel og eventuelle rassikringstiltak av nødvendig omfang. Hensynsoner : Rasfare kartlagt i eget vedlegg utarbeidet av Arentz & Kjellesvig. I rapporten er det beskrevet konkrete tiltak. I bestemmelsene vises det til tiltak beskrevet i rapporten. Gjennomføring er sikret med rekkefølge-krav. For tomt 3 og 5 er bygging frarådet på grunn av store kostnader med sikringsarbeid. Pris for tomtene og kostnad med sikring vil variere. Vi mener det bør åpnes for bebyggelse i området dersom forsvarlig rassikring likevel kan utføres. 3
Frisiktsoner er inntegnet etter innspill fra vegvesenet. Høyspenningsanlegg Er inntegnet for å unngå farlige situasjoner og konflikt med høyspenningsanlegget. Planens virkninger: Trafikksikkerhet: Nytt trafikksikkert kryss innreguleres som beskrevet over. Internt i feltet vil gangtrafikk reduseres betydelig ved at store deler av denne naturlig vi følge området o_lek 2. Skole ligger på motsatt side av FV. Det er derfor innregulert overgang i forlengelsen av o_for1. Tilgjengelighet for alle: Plan- og bygningsloven 2008 gir bestemmelser som angår universell utforming. Terrenget er bratt og vanskeliggjør universell utforming av uteareal. For tomt 16 som ligger nede på flata med kort avstand til øvrig infrastruktur, er det satt krav om universell utforming. Forholdet til barn og unge: Det er regulert inn to nye lekeplasser. Lekepassene er lagt inn som følge av et økt antall tillatte enheter. Området brukes i dag trolig til noe uorganisert lek. Omkringliggende arealer ligger fortsatt godt til rette for denne type aktivitet og er ingen knapp ressurs i området, som ligger i utkanten av byen. Det vil være en fordel for familier med små barn å bosette seg nær skolen. Naturmangfold: Tidligere vedtatt plan hjemler allerede samme type inngrep som denne plan innenfor samme område. Trolig vil det nå innlagte fareområdet (ras) gjøre at utbygging stoppes her. Byggeområdene har også vært redusert i størrelse i de bratteste og mest eksponerte områdene. Ut fra registreringen som ligger i naturbase, ser vi at det bare er en mindre del av en større edelløvskogslokalitet som berøres av inngrep i forbindelse med denne plan. Skogen i planområdet er ikke spesielt gammel og inneholder ingen element av gamle trær eller rik bark. Vegetasjonstypen er for det meste lågurteikeskog uten at den kan sies å være typisk. I regionen er det flere uberørte lokaliteter av denne typen. Mange av disse er ikke avmerket i naturbase. Sett i et større perspektiv vil en fortetning her minke utbyggingspresset i andre områder. Risiko og sårbarhet: Rasfare er beskrevet under hensynsoner over. Konkrete tiltak i bestemmelsene bygger på rasrapport. 4
Flom: Overvannsanlegg dimensjoneres for å avskjære vann i bekk som renner gjennom planområdet. Overvannet skal håndteres ved hjelp av stikkledninger fra hver enkelt tomt, samt sluker som tar opp vannet fra resten av nedslagsfeltet. Slukene og stikkledningene går inn på hovedledningen som skal lede vannet i bekk. For øvrig er området skrånede og det vil ikke være fare for oversvømmelser. Sigevann i grunnen må likevel dreneres bort for hver enkelt tomt. Brannvann: Det skal monteres brannvannstikk i alle vannkummer på området. Radon: Krav om tiltak eller undersøkelse er angitt i 21. Skrenter og stup: Krav om tiltak er beskrevet i 22. Sammendrag Planen åpner for en hensiktsmessig fortetting av et sentralt beliggende boligfelt. Det vil være kostnadseffektivt for kommunen å åpne for en bedre utnyttelse av infrastruktur som allerede, for en stor del, er utbygd. Planen hjemler kun inngrep i områder som allerede er byggeområder i eksisterende planer. En økning i antall enheter her vil indirekte frigjøre ubebygde områder andre steder. Planen fører til en fornying av plan for trafikkavvikling i kryss, samtidig som byggeområder er sett på nytt og redusert for å forhindre store inngrep i terrenget. Flekkefjord, den 01.07.11 Stig Alfred Eikeland Reguleringsarkitekt Kristiansen & Selmer-Olsen AS Sivilarkitekter 5