Arkivsak-dok. 17/07184-11 Saksbehandler Anne Karine Frigaard Saksgang Møtedato Sak nr. Formannskapet 2015-2019 01.11.2018 Bystyret 2015-2019 15.11.2018 Strategi for utvikling av fremtidige bolig- og næringseiendommer Saksordførersak. Saksordfører: Stein-Erik Westlie Medsaksbehandlere: Emilie Cosson-Eide, Bård Andersen Saksordførers innstilling: Legges fram i møtet Vedlegg: Sammendrag: I plattform for eiendomsforvaltning (2017 2020) og boligpolitisk plattform (2015) er det et vedtatt mål at kommunen skal tilrettelegge for eneboligtomter til private med et antall på 20-30 tomter per år i et 10-års perspektiv. Per i dag reguleres og opparbeides det kommunal grunn for eneboligtomter flere steder i kommunen. Det antas at kommunen har tilstrekkelig med arealer for eneboligtomter frem til 2027. Utover igangsatte prosjekter er det ca 80 dekar kommunale arealer avsatt til fremtidig boligformål i kommuneplanens arealdel. Dersom kommunen skal tilrettelegge for samme antall eneboligtomter etter 2027, må kommunen kjøpe opp private områder for regulering og opparbeidelse. Handlingsplan 2018-2021 gir rådmannen i oppgave å vurdere om kommunen fortsatt skal tilrettelegge for eneboligtomter etter inneværende periode. Etterspørselen etter eneboligtomter er stor og rådmannen mener at kommunen bør tilrettelegge for dette på gjenstående kommunale arealer der plangrunnlaget gir mulighet for det. Rådmannen ser det imidlertid ikke som naturlig at kommunen skal kjøpe opp private områder for å kunne tilby eneboligtomter. Derfor anbefaler rådmannen at målet om å kunne tilby 20-30 eneboligtomter per år, bør vurderes i forbindelse med revidering av plattform for eiendomsforvaltning, som trolig gjøres i 2020. Kommuneplanens arealdel (2019-2031) er planlagt vedtatt vinteren 2019/2020. Vedtatt planprogram fokuserer på mer arealeffektive næringsarealer samt behovet for transformasjon for å oppnå mer effektiv bruk av nåværende arealer. Kommunen eier i dag få næringsarealer. Disse er under regulering og opparbeidelse. Rådmannen anbefaler ikke at kommunen går i konkurranse med markedet om attraktive næringsarealer, men stiller seg positiv til oppkjøp hvis grunneierne ønsker det og det er hensiktsmessig for å nå kommunens 1
mål. Ut over slike oppkjøp skal kommunen som grunneier ikke aktivt tilrettelegge for kommunalt eide næringsarealer. Det ligger til kommunens rolle som planmyndighet å tilrettelegge tilstrekkelig med areal for framtidige næringstomter. Utredning: Strategi for fremtidige boligeiendommer (eneboligtomter): I plattform for eiendomsforvaltning (2017 2020) og boligpolitisk plattform (2015) er det et vedtatt mål at kommunen skal tilrettelegge for eneboligtomter til private med et antall på 20-30 tomter per år i et 10-års perspektiv. Per i dag reguleres og opparbeides det kommunale arealer for eneboligtomter på Navestad Berg, Yvenåsen, Kløvningsten og Maugesten med et estimert antall på rundt 200 tomter. Dette dekker antall boligtomter i inneværende ti-års periode (2017-2027). Utover igangsatte områder har kommunen få arealer som er avsatt til fremtidig boligformål i arealplanen. Kommunen eier deler av et boligområde (ca. 10 mål) ved Borgen sykehjem (gnr.1049 bnr. 61). Videre er Opstadfjellet (gnr. 2073 bnr 229) avsatt til fremtidig boligområde, men båndlagt inntil videre i påvente av en avklaring rundt fremtidig togtrasé. Utvikling av Opstadfjellet betinger etablering av ny samlevei gjennom Greåkerdalen. Dette er det ikke avsatt penger til. Realisering av Opstadfjellet ligger derfor langt frem i tid. Status per i dag er at kommunen ikke har nok arealer til å kunne tilby eneboligtomter i samme omfang etter utløpet av 2027. Dersom kommunen fortsatt skal tilby eneboligtomter, må kommunen sikre seg nye utbyggingsområder gjennom oppkjøp av private områder. Historisk perspektiv Kommunen har lenge hatt en aktiv rolle i boligpolitikken. Kommunens tomteselskap, Borg Næring og Eiendom AS (heretter BNE) har vært en aktiv tomteutvikler. For 20-30 år siden kjøpte BNE opp store arealer til boligformål. Dette engasjementet ble etter hvert redusert, og fra midten av 90-tallet ble oppkjøp og tilrettelegging av boligområder i stadig større grad overlatt til private. Mellom 1998 og 2014 har tomteselskapet solgt 287 eneboligtomter og 179 tomter for konsentrert småhusbebyggelse. De boligfeltene som kommunen har tilrettelagt for etter 1990, og fortsatt tilrettelegger for, er i all hovedsak arealer som tomteselskapet har kjøpt opp tidligere. I 2013 ble eierskapet til tomtene som BNE eide overført til kommunen, og tomteutviklingen ble overtatt av kommunen. Betydningen av fylkesplanen/kommuneplanen - tidsperspektiv Fylkesplanen fremmer de nasjonale interessene i arealbruk innenfor fylket og vil i stor grad være førende for hvor de fremtidige boligområdene i kommuneplanen blir liggende. Fylkesplanen ble vedtatt 21.06.2018 og viser hvilke områder som kan vurderes for framtidig bebyggelse frem til 2050. Mens fylkesplanen har et perspektiv frem til 2050, har kommuneplanens arealdel et 12- års perspektiv. Rådmannen mener det er krevende å vurdere fremtidig arealbruk for eneboliger med grunnlag i fylkesplanens perspektiv. Mange av områdene som er avsatt til framtidig bebyggelse i fylkesplanen er ikke avklart. En del av områdene har verdier som dyrket mark, friluftsliv, kulturlandskap eller biologisk mangfold. Fylkesplanen er tydelig på at dette er områder som det kan komme innsigelser på. Skal kommunen kjøpe opp arealer for å selge eneboligtomter etter 2027, bør det tas utgangspunkt i kommuneplanens arealdel, herunder et 12-års perspektiv. Eneboligtomter Private aktører står i dag for hoveddelen av bolig- og tomteutviklingen i kommunen. Likevel har selvbyggertomter i liten grad vært tilbudt av det private markedet i Sarpsborg på mange år. Eneboligtomter er arealkrevende og gir mindre avkastning for utbygger enn konsentrert bebyggelse. Derfor har private entreprenører gått stadig mer bort fra å selge eneboligtomter. Kommunens salg av eneboligtomter på Kløvningsten i 2015 viste at selvbyggertomter var ettertraktet i markedet. Kommunens strategi i inneværende 10-årsperiode (2017-2027) er 2
derfor å komplettere markedet med å tilby denne typen boligtomter. Kommunen vil i perioden legge til rette for salg av ca. 200 selvbyggertomter. At kommunen tilbyr eneboligtomter bidrar til et variert botilbud, som igjen kan medføre økt tilflytting, ny kompetansearbeidskraft og tilflytting av barnefamilier spesielt. Dette gir fordeler for kommunen i form av en god og variert befolkningssammensetning. Rådmannen mener at gjenstående kommunale arealer bør tilrettelegges for eneboligtomter der plangrunnlaget gir mulighet for det. Kommunen kan videre tilrettelegge for eneboligtomter ved å samarbeide med private aktører som eier grunn inntil kommunal eiendom, for eksempel ved å makebytte arealer for å oppnå en mer hensiktsmessig utnytting av tomteområdet. Større eller mindre arealer kan ut fra omstendighetene vurderes som egnet til eneboliger. Dersom kommunale skogteiger kan egne seg for utbygging innenfor et lengre tidsperspektiv, bør disse områdene beholdes og eventuelt spilles inn i arealplanen som utbyggingsområde. Dersom kommunen skal tilby eneboligtomter i samme omfang etter 2027, må kommunen sikre seg nye utbyggingsområder gjennom oppkjøp av privat grunn. Dette betyr at kommunen må konkurrere med private aktører om å skaffe seg arealer til dette formålet. Slik konkurranse bidrar til å øke prisen ved salg av arealer og gir mest sannsynlig lavere fortjeneste ved videresalg. Et alternativ kan være å kjøpe opp arealer som ikke er avsatt til boligbebyggelse, men som i fremtiden kan bli omdisponert til slikt formål i fylkesplan/arealplan, f.eks LNF-områder. Slikt oppkjøp medfører liten forutsigbarhet og en stor usikkerhet om arealene i det hele tatt lar seg utvikle i framtiden. Rådmannen forventer høyere krav til fortetting og jordvern fremover. Fylkesmannen har i nyere reguleringsplaner i Sarpsborg etterlyst en tettere arealbruk for å nå nullvekstmålet og redusere klimagassutslippene i henhold til statlige planretningslinjer. Dette er også sentrale mål i en fremtidig byvekstavtale. Sarpsborg har en høy eneboligandel. Forslag til ny sentrumsplan legger betydelig vekt på høy arealutnyttelse i form av fortetting og transformasjon. Det samme legges til grunn for rulleringen av kommuneplanens arealplan. Å tilrettelegge arealer for eneboligtomter utenfor tettstedsgrensen er per i dag ikke i tråd med nasjonale føringer for effektiv og konsentrert arealbruk. Et eventuelt oppkjøp av nye tomteområder til eneboligtomter vil fremstå som arealkrevende og lite fremtidsrettet. Om kommunen skal videreføre sin satsing på selvbyggertomter må vurderes etter at ny sentrumsplan og ny arealplan foreligger i 2019. Det samme gjelder tomteområder for konsentrert bebyggelse. Rådmannen anbefaler at kommunen ikke aktivt går inn for å kjøpe ytterligere arealer for å utvikle boligtomter. Målet om å tilby 20-30 eneboligtomter årlig bør derfor vurderes ved revidering av plattform for eiendomsforvaltning, trolig i 2020 eller 2021. Næringsarealer: Det er viktig at næringsarealer møter næringslivets behov - det vil si at de må være store nok og med gode grunnforhold, samt ha tilknytning til overordnet veinett. Etterspørselen etter næringsarealer i markedet viser at kommunen som grunneier per i dag har få attraktive næringsarealer. 3
Kommunen regulerer og opparbeider i dag kommunale arealer for næring i området Kampenesmosen, Kløvningsten (N4-N6) og Bjørnstadmyra (Tune senter II Grålum). På Kampenesmosen er næringsarealet ca. 45 daa, området er tiltenkt industri/lager. Denne opparbeides i løpet av 2019 og tomtene kan realiseres fra 2019/2020. På Kløvningsten er næringsarealet ca. 35 daa, området er tiltenkt lettere industri og kan realiseres fra 2020/2021. Næringsarealet (Tune senter II - Grålum) er på ca. 55 daa. Det blir igangsatt en mulighetsstudie med tilhørende områderegulering i 2019, og området er planlagt realisert i løpet av 2023. Kommunen har per i dag ikke næringsarealer utover nevnte områder. Planprogram for kommuneplanens arealdel (2019-2031) slår fast at det er behov for tilstrekkelige og attraktive næringsarealer for plasskrevende næringer. Kommuneplanens arealdel skal også legge til rette for høyere utnyttelse av næringsarealer, både nåværende og framtidige. Det er et politisk ønske at rådmannen vurderer hvilken strategi kommunen som grunneier skal ha for utvikling av fremtidige næringsarealer. Rådmannen mener det er viktig at kommunen som planmyndighet tilrettelegger for næringsarealer, både for eksisterende bedrifter og for nyetableringer. Rådmannen mener at kommunen gjennom arealplanarbeidet må avsette arealer for næringsdrivende. Rådmannen anbefaler ikke at kommunen går i konkurranse med markedet om attraktive næringsarealer, men stiller seg positiv til oppkjøp hvis grunneiere ønsker det og det er hensiktsmessig for å nå kommunens mål. Salg av næringseiendommer skal i dag følge EØS regelverket. Subsidierte tomter er ikke lenger et lovlig virkemiddel for å knytte til seg næringsetableringer. Rådmannen anbefaler at kommunen i et fremtidig 12 års perspektiv ikke gjør aktive oppkjøp av nye næringsarealer. Kommunens grunneierrolle i transformasjonsprosesser må avklares nærmere i plattform for eiendomsforvaltning, som trolig rulleres i 2020. Attraktive tomter for næring bør spilles inn i arealplanen. Her er Grålum et eksempel på et område som bør utvikles videre. Områdene som er avsatt til framtidig næring i kommuneplanens arealdel er Bjørnstad (industri), Kampenes (industri/lager) og strekningen Sannesund-Greåker (transformasjon til lettere næring/bolig). Områder som kan være aktuelle å spille inn som fremtidige næringsarealer kan være arealer mot sykehuset på Kalnes, syd for E6 og langs E6 som hovedtransportakse gjennom kommunen. Dette må avklares nærmere gjennom rullering av kommuneplanens arealdel. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Et oppkjøp av nye tomteområder, vil kreve at det bevilges penger til kjøp, regulering og opparbeidelse. Miljø: Dersom kommunen aktivt skal fortsette å tilby eneboligtomter til private, vil dette hindre fortetting og øke klimagassutslippene. Gjennomføring av transformasjon av uegnede næringsarealer til bolig kan bidra til høyere arealeffektivitet. Folkehelse: 4
Økte klimagassutslipp vil ha en negativ påvirkning på folkehelsen. En eventuell fremtidig omdisponering av grønne områder vil kunne redusere allmenhetens tilgang til rekreasjonsområder. Rådmannens anbefaling: Rådmannen anbefaler følgende vedtak: 1. Kommunen jobber ikke aktivt for å erverve nye, framtidige boligområder. Målet om å tilby eneboligtomter vurderes i forbindelse med revidering av plattform for eiendomsforvaltning. 2. Kommunen skal i et 12 års perspektiv ikke gjøre aktive oppkjøp av nye næringsarealer. Kommunens grunneierrolle i transformasjonsprosesser må avklares nærmere i plattform for eiendomsforvaltning. Kommunen skal tilrettelegge for næringsarealer, både for eksisterende bedrifter og for nyetableringer gjennom arealplanarbeidet. 5