VERDI- OG LÅNETAKST Matrikkel: Gnr 13: Bnr 21 (snr: 39) Kommune: 1520 ØRSTA KOMMUNE Adresse: Strandgata 15E. Seksjon. 39, 6150 ØRSTA MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR 1 590 000 Selveier leilighet, Seksjon 39, Inngang 15E: BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM: 66 m² 56 m² LÅNEVERDI: KR 1 350 000 Utskriftsdato: 25.10.2017 Oppdrag nr: 328 Dato befaring: 05.10.2017 Utført av autorisert medlemsforetak i NTF Per Mulvik AS Holmen 7, 6100 VOLDA Telefon: 70 07 49 90 Organisasjonsnr: 941987516 Sertifisert takstmann: Jan-Norvald Jønsson Telefon: 917 87 613 E-post: jan.norvald@mulvik.no Rolle: Uavhengig takstmann
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no. Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Oppdraget omfatter besiktigelse og utarbeiding av verditakst over eiendommen. Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) kr 1 590 000 Anbefalt låneverdi kr 1 350 000 Markedsvurdering Verdisettingen er vurdert med utgangspunkt i metoden "Sammenlignende taksering" og det henvises til prisstatistikker fra Eiendomsverdi.no. Det er gjort korrigeringer for lokale forhold og egenskaper ved objektet. Oppdr. nr: 328 Befaringsdato: 05.10.2017 Side: 2 av 6
Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Takstmann: Advokat Jørund Knardal Jan-Norvald Jønsson Befaring/tilstede: Befaringsdato: 05.10.2017. - Ellen M Haugen Egset. Kontaktperson. Tlf. 952 65 872 - Beate Mork. Kontaktperson/Nøkler. - Jan-Norvald Jønsson. MNTF - Takstmann / Byggmester. Tlf. 917 87 613 Eiendomsopplysninger Beliggenhet: Leilighet i Ørsta Brygge er en tidligere lenestolfabrikk som ble rehabilitert og ombygget til 47 høy standard leiligheter i 2008. Beliggenheten like ved sjøkanten i Ørsta kommune. Bebyggelsen: Om tomten: Regulering: Adkomstvei: Tilknytning vann: Tilknytning avløp: Andre forhold: Leilighetene ligger med kort avstand til gågate, kaffebar, butikker, kjøpesenter, treningssenter, spisesteder, kino og kulturliv i Ørsta sentrum. Bygget har en rekke fasiliteter, blant annet vannbåren varme i alle gulv, to store felles takterrasser, heis. Denne leiligheten ligger nordvendt i toppetasjen og disponerer en stor egen terrasse med utgang direkte fra stue, ca 24 m2, og en utvendig parkeringsplass. Leiligheten har åpen løsning mellom entre, stue og kjøkken og er tilknyttet sameie med egen bod til disposisjon i underetasjen. Utvendig felles parkering, ikke fasteplasser, men bra med parkeringsplasser, og nærliggende bebyggelse består av næringslokaler, eneboliger og leiligheter. Plannavn: STRANDGATA 1-17, Arealformål: Bolig/Forretning/Kontor, Planidentifikasjon: RTK-0404- B KDP Ørsta sentrum og Hovdebygda, Planbestemmelser både kart og tekst, Endelig vedtatt arealplan, Ikraftredelsesdato: 11.6.2015 Innkjørsel fra kommunal gate. Tilknyttet offentlig vannverk. Tilknyttet offentlig kloakk. Kommunens arkiv er ikke gjennomgått for kontroll av brukstillatelse og evt. pålegg. Grunnboksutskrift er ikke fremlagt eller kontrollert. Eiendom har iflg. eindomsregistert status som "tatt i bruk". Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 1520 ØRSTA Gnr: 13 Bnr: 21 Seksjon: 39 Eiet/festet: Areal: Sameiets navn: Eiet 4 315 m² Arealkilde: Arealer hentet fra Norsk Eiendomsinformasjon AS (Statens Kartverk) ØRSTA BRYGGE SAMEIGE, Styrets leder: Ragnhild Garshol, Strandgata 15 E, 6150 ØRSTA Org.nr 893327452 Forretningsfører: Rekneskap Høydalsvik AS Strandgata 15 Andel formue: 22 943 Andel fellesgjeld: 2 920 Hjemmelshaver: Adresse: KLEPPE ARVE (Dødsbo) Strandgata 15E, 6150 ØRSTA Oppdr. nr: 328 Befaringsdato: 05.10.2017 Side: 3 av 6
Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Situasjonskart 04.10.2017 www.kommunekart.com Innhentet Tegninger 25.10.2017 Plan og fasader Fremvist Prisbase 25.10.2017 Eiendomsverdi.no Innhentet Eiendomsdata.no 04.10.2017 Norsk Eiendomsinformasjon (Statens Kartverk) Innhentet Bygninger på eiendommen Selveier leilighet, Seksjon 39, Inngang 15E Bygningsdata Byggeår: Anvendelse: 2009 Kilde: iflg. eier/edr Boligen er for tiden ubebodd. Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² Etasje BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar Seksjon 39, 4 etg. 65 60 56 4 Bad/vaskerom, stue/kjøkken, kontor/ bod, soverom Gateplan 7 6 6 Bod nr 8 Takterrasse Sum bygning: 72 66 56 10 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Kommentar areal Arealet er beregnet ut ifra oppmåling på stedet. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Seksjon 39, 4 etg. Bad/vaskerom, stue/kjøkken, kontor/bod, soverom Gateplan Bod nr 8 Takterrasse 2 stk felles takterrasser, ikke måleverdig. 2 stk takterasser, ikke måleverdig. Konstruksjoner og innvendige forhold - Selveier leilighet, Seksjon 39, Inngang 15E Bygning, generelt Bygningen er besiktiget innvendig og utvendig, bakkenivå. Felles takterrasser er besiktet fra den ene takterrassen. Grunn og fundamenter, generelt Betongsåler på utfylte masser. Gulv på grunn Betong på grunn. Frittbærende dekker Plass støpt betong. Gulvvarme, vannbåren med rom termostater. Vi forutsetter at lyd/brannskille er tilfredsstillende iflg. regler som gjaldt på oppførelsestidspunktet, men det er ikke gjort nærmere undersøkelser. Yttervegger Betongvegg, innforet og kledd. Brann- / Lydskille mellom seksjoner. Vi forutsetter at lyd/brannskille er tilfredsstillende iflg. regler som gjaldt på oppførelsestidspunktet, men det er ikke gjort nærmere undersøkelser. Takkonstruksjoner Flat takkonstruksjon. Takterrasse, felles for sameie. Oppdr. nr: 328 Befaringsdato: 05.10.2017 Side: 4 av 6
Vinduer 2-lags isolerglass i PVC-karm. Ytterdører og porter Hvit pressformet dør. Dørkikkert. Port telefon/kamera. Skyvedør i alu./glass, ut til egen terrasse, trinn løsning opp fra stue. Boddør i isolert stål, mangler vider/lås. Overflater på innvendige gulv 3-stavs eikeparkett. Flis på bad, og i felles gang. Vedlikehold o.l: Stikkprøver på planhet: Målt avvik på planhet mellom +/- 5 mm på stue/kjøkken. Det er sår i gulv på bod/kontor, etter at veg er flyttet. Overflater på innvendige vegger Gipsvegger med malttapet, listfri overgang til vindu og himmling. Flis på bad. Overflater på innvendig himling Malt gips, glatt overflate. Listfri overgang vegg/himling. Downlights på kjøkkendel og ved inngangsdør. Trapper og ramper Trinnløsningen fra felles gang og opp til inngangsdør for leilighet. Trinnløsing til egen terrasse. Trapp i felles areal. Heis, rett ved inngangsdør til leilighet, trappe trinn opp til inngangsdør fra heis. Balkonger, terrasser ol. Stor terrasse mot nord av betong, ca 24m2, med utgang fra stue, overbygd. Rekkverk i glass og stål. Tilgang til felles takterrasse. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Ikke pipe eller ildsted. Fast inventar, generelt Kombinerte finerte/hvitglatt kjøkkeninnredning, med gripelist. Ventilator, fritthengende. Integrert komfyr. Induksjons koketopp, Oppvaskemaskin og kombinert kjøle-/fryseskap med møbelfront. Laminatbenkeplate, nedsenket stålvask. VVS-installasjoner, generelt Rør i rør med samleskap(på bad bak vaskemaskin). Plast avløp. Sprinkelannlegg. Felles varmtvannssentral, samleskap for denne seksjonen på vegg mot bad. Sentralt ventilasjonsanlegg, regulering for bad. Bad/vaskerom. Flis på golv. Bra lokalt fall til sluk. Sluk under dusjkabinett. Flis på vegg. Hvit innredning, heldekkende servant, vegghengt klosett, dusjkabinett. Varme, generelt Sentralvarmeannlegg, vannbåren gulvvarme, med termostat. Elkraft, generelt Ordinært el. anlegg, tidstypisk for bygge år. NEK 400:2006 i.flg. samsvars erklæring/dokumentasjon, datert: 14.09.2010. Tele og automatisering, generelt Tussafiber. Annet Trolig er soverom og bod bygd om til mindre soverom og kontor, derfor sår i parkettgulv etter at vegg er fjernet. Opprinneleg bod var ca. 4 m2 og soverom var ca. 11 m2. Rømningsvei: Terrasse utenfor leilighet, er også brannrømingsvei for seksjoner på samme plan mot øst, med dør med panikkhandtak(rødt) inn i gang. Rømmingsvei er ikke skiltet/merket så vidt en kunne se ved befaring. Bygning, generelt - Takterrasse Leiligheta har tilgang til 2 stk felles takterrasser i sameige. Oppdr. nr: 328 Befaringsdato: 05.10.2017 Side: 5 av 6
Beregninger Årlige kostnader Administrasjon og diverse (pr. mnd. kr 83) kr 1 000 Forsikring, honorar, fellesstraum, vaktmester, brøyting, reinhald, vassavgift, stipulert (pr. mnd. kr 1 593) kr 19 116 Heiskostnader, stipululert (pr. mnd. kr 145) kr 1 740 à konto golvvarme leilegheit, stipulert (pr. mnd. kr 336) kr 4 032 Vedlikeholdskostnader, egne innvendige (pr. mnd. kr 416) kr 4 992 Eiendomsskatt, stipulert (pr. mnd. kr 131) kr 1 572 Sum årlige kostnader kr 32 452 Teknisk verdi bygninger Selveier leilighet, Seksjon 39, Inngang 15E Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) kr 1 872 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) kr - 150 000 Sum teknisk verdi Selveier leilighet, Seksjon 39, Inngang 15E kr 1 722 000 Sum teknisk verdi bygninger kr 1 722 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomtekostnad: kr 150 000 Sum tomteverdi: kr 150 000 Tomteverdi og teknisk verdi bygninger Tomteverdi og teknisk verdi bygninger for det aktuelle takstobjektet: kr 1 872 000 VOLDA, 25.10.2017 Jan-Norvald Jønsson MNTF - Takstmann /Byggmester Telefon: 917 87 613 Oppdr. nr: 328 Befaringsdato: 05.10.2017 Side: 6 av 6