Referat oppstartsmøte Silokaia felt f_1a - reguleringsendring Plannummer 1400 Saksnummer 201703809 Møtedato 29.03.17 Saksbehandler Elin Aabel Bergland Sidemannskontrollør Ikke avklart Byggesaksbehandler Marius Raael MØTEDELTAKERE Forslagsstiller Konsulent Fra kommunen Sven-Erik Knoph, Kanalbyen Erik Sandsmark, Kristiansand kommune (repr. kulturskolen) Gunnar Grana, WSP Plan-, bygg- og oppmålingsetaten: Elin Aabel Bergland, Anne Lise Berland (byggesak), Robert Hedland (eiendom og seksjonering) Ingeniørvesenet: Gro K. Solås Parkvesenet: Hanne Katinka Hofgaard By- og samfunnsenheten: Anne S. Lislevand Kristiansand Eiendom: Jon Holt Andre sektorkontakter: Hallvard Auestad (barn og unges representant). REFERAT SENDES Møtedeltakere Samarbeidsgruppas medlemmer Sektorkontakter Plan- og bygningssjef Planleder Barn og unges representant Rådet for funksjonshemmede v/ Oliver Nørve Vest-Agder fylkeskommune, postmottak. FORSLAGSSTILLERS BESKRIVELSE AV PLANIDÉEN Planideen Bakgrunnen for reguleringsendringen er å tilrettelegge for at prosjektet som vant arkitektkonkurransen for kunstsiloen kan gjennomføres. Sørlandets kunstmuseum ønskes etablert i siloen, og i tillegg ønsker kommunen å etablere kulturskolen i bebyggelse i bakkant av siloen. Side 1 av 8
SAMARBEIDSGRUPPAS TILBAKEMELDING OG FØRINGER FOR PLANARBEIDET Planområdet Forslagsstiller har foreslått dette planområdet: Det viste området berører følgende tre planer: - Plan id 1030, teater og konserthus for Sørlandet (sjøarealer) - Plan id 1082, opprinnelig reguleringsplan for Silokaia (Siloen) - Plan id 1400, detaljregulering for Silokaia (øvrige arealer, sentrumsbebyggelse, torv og gangvei) Plan-, bygg- og oppmålingsetaten anbefaler å behandle saken som en endring av gjeldende plan for Silokaia, plan id. 1400. Planområdet utvides til å ta med seg siloen, som i dag inngår i plan id 1082 (opprinnelig plan for Silokaia). Plan id. 1082 oppheves, og eventuelt relevante bestemmelser for siloen i denne planen tas inn i plan id 1400. Det må framgå av oppstartsvarselet at plan id. 1082 vil oppheves. Sjøareal som inngår i reguleringsplan for Kilden, plan id. 1030, tas med, slik at en framtidig broforbindelse til Lagmannsholmen muliggjøres. Viktige føringer i overordnete planer som er relevante for planarbeidet Hovedgrep Formål Området inngår i detaljregulering for Silokaia, plan id 1400, som har et omfattende sett bestemmelser. Bestemmelsene legges i sin helhet til grunn i planendringen. Bestemmelsene endres der det er aktuelt, og det legges til nye punkter på det man har mer detaljkunnskap om. Hovedgrepet er i samsvar med arkitektkonkurransen som ble avholdt høsten 2016. Gjeldende detaljregulering viser sentrumsformål på området. Det vurderes i prosessen om dette er tilstrekkelig, og at formål eventuelt defineres ytterligere pr bygg/ etasje i reguleringsbestemmelsene. Det kan også vurderes å definere formål på plankartet, ettersom en vet mer om hvilke etableringer man ønsker å gjøre i feltet. Reguleringstekniske forhold avklares i prosessen. Side 2 av 8
Høyder på ny bebyggelse Bevaring Havnivåstigning Broforbindelse til Lagmannsholmen Utearealer Jf. gjeldende bestemmelser tillates ikke takoppbygg over angitt maks. gesimshøyde for felt f_1a. Høyder på bebyggelsen vurderes i planprosessen, opp mot gjeldende detaljregulering, nabobebyggelse, kvalitet på tilstøtende utearealer og siktakser fra Odderøya. For å vurdere høyder på bebyggelsens påvirkning på naboområder må sol- og skyggeanalyser og snitt/ oppriss utarbeides Byantikvaren deltok ikke på oppstartsmøtet, men ga på forhånd følgende innspill: - Notatet «verneverdier og antikvariske kriterier for gjenbruk», utarbeidet av byantikvaren januar 2016 legges til grunn i reguleringen. - Det må utarbeides bestemmelser som er mer spesifikke enn de som gjelder for «spesialområde bevaring» i plan id 1082. - Bestemmelsene må formuleres slik at de passer til det prosjektet som vant arkitektkonkurransen, og ivaretar verneverdiene i siloen slik det er vist i vinnerforslaget. - Kran bør reguleres til bevaring. Siloen ligger på ca cote 1,8, og kaifronten ligger på cote 2,2. I planen må det utredes og tas stilling til hvilke høyder og løsninger som sikrer mot stormflo. Planområdet tar med seg et areal som muliggjør broforbindelsen til Lagmannsholmen, slik den er vist i vinnerutkastet i arkitektkonkurransen. Dette vil være et godt grep, som gir en god tverrforbindelse mellom Odderøya og framtidig byutviklingsområde på Lagmannsholmen. Broa vil sannsynligvis ikke realiseres før havneaktiviteten på Lagmannsholmen opphører, og området åpnes for annen utvikling. Foreløpig er det viktig å sikre broas plassering reguleringsmessig. Gjeldende bestemmelser angir at - «områder regulert til sentrumsformål skal ha et tydelig grønt preg i tråd med prinsipper for plassering, utforming og arealstørrelser i illustrasjonsplan datert 11.12.14» - «innenfor BG#11 skal det sikres en grønn karakter på byromsforbindelsen fra o_v1 til o_t1, og et grønt torg i tilknytning til o_v1» Utgangspunktet for disse formuleringene var viktigheten av å sikre en god velkomst inn i Kanalbyen. Utvidelse av o_t2 kan til en viss grad veie opp for redusert bredde på forbindelsen mellom o_v1 og o_t1. Det grønne torget i tilknytning til o_v1 er viktig for å bryte opp en lang sammenhengende fasade mot Sjølystveien. Det er også et viktig punkt for tverrforbindelsen mellom Odderøya trapp ved parkeringshuset forbi Kilden og videre over framtidig bro til Lagmannsholmen. Vinnerprosjektet i arkitektkonkurransen må bearbeides på dette punktet. Uterommenes utsiktsforhold, størrelse, sol-/ vindforhold er viktige for trivselsfaktoren på utearealene. Innhold, kvalitet og variasjon må dokumenteres og defineres via planarbeidet. Side 3 av 8
Dersom planen vil vise en økt utnyttelse i forhold til gjeldende plan, forutsettes også økt kvalitet på utearealene. Ettersom det vil planlegges for å etablere kulturskolen i kvartalet, må utearealene være attraktive for barn og unge. Trafikk og logistikk Jf. gjeldende plan skal det etableres korttidsparkering for buss, lastebil, HC og taxi innenfor planområdet. Dette må ivaretas. Hente-/ bringesituasjon til kulturskolen må tillegges vekt; det må planlegges enkle, logiske, brukervennlige og trafikksikre løsninger. I planarbeidet må det også vises trafikksikker atkomst til bussgatene i sentrum, samt sikker sykkelatkomst til/ fra sentrum. Parkeringsløsning for kvartalet vurderes i prosessen; internt i feltet, parkering i Kilden p-hus, og eventuell påbygg av dette anlegget, sambruk på andre arealer mv. Et viktig punkt å ta stilling til, er når kapasiteten i Kilden p-hus på 400 plasser er «brukt opp». Ulike scenarier for hvordan parkering og logistikk knyttet til kulturskolen og øvrige formål i kvartalet diskuteres i samarbeidsgruppa når dette er utarbeidet. Kommunaltekniske anlegg Samferdelsanlegg skal planlegges i henhold til kommunes veinormal, og i samsvar med gjeldende plan for Silokaia. Overordnet plan for VA er utarbeidet i forbindelse med gjeldende detaljregulering for Silokaia. Denne legges til grunn. VA-anlegg skal planlegges i henhold til kommunens VA-norm. Eksisterende VA-trasé mellom Kilden og siloen vil legge begrensninger for eventuell sammenkobling mellom regulert parkeringskjeller (f_p1a) og Kildens underetasje. Renovasjonsløsning skal beskrives. Kommunens avfallstekniske norm angir anbefalinger for næringsavfall. Avfall skal ikke lagres utendørs. Nødvendig plass for fellessystemer skal vises på illustrasjonsplan. Det vil bli stilt krav om godkjente tekniske planer (vei, vann, avløp) samt utomhusplan, og opparbeidelse av tekniske anlegg i og utenfor planområdet jf. bestemmelser i gjeldende plan. Overvannshåndtering/ blågrønne løsninger Mulige/sannsynlige rekkefølgekrav Kart Eiendomsforhold Mulig løsning for håndtering av overvann og flomveier må beskrives. Rekkefølgekrav i tråd med detaljregulering for Silokaia, plan id. 1400 gjelder. Nyeste grunnkart for området må brukes. Det er klare oppmålte eiendomsgrenser i området. Kristiansand kommune har grunnbokshjemmel til alle involverte grunneiendommer. Under oppstartsmøtet ble det opplyst at både Kristiansand havn og Kanalbyen har eierskap i området uten at dette fremkommer i grunnboka. Side 4 av 8
Veinavn Utbyggingsavtale Illustrasjoner Eksisterende veinavn dekker planområdet. Teknisk direktørs stab v/ Harald Karlsen deltok ikke på oppstartsmøtet, men hadde på forhånd gitt følgende innspill: - Utbygger må gjøres kjent med at det er inngått utbyggingsavtale med Kanalbyen. Utbyggingsavtalen gjelder hele planområdet for detaljregulering for Silokaia. - Utbygger av siloen må koordinere sin utbygging mot den private utbyggeren (Kanalbyen). - Det er sannsynligvis ikke behov for utbyggingsavtale, da rekkefølgekrav sannsynligvis blir som i gjeldende plan, som er tatt med i gjeldende utbyggingsavtale. Høyder og volumer på ny bebyggelse må vises gjennom - snitt og oppriss - 3D-illustrasjoner, både internt i bebyggelsen, sett fra sentrale punkt på Odderøya og fra sjøen/lagmannsholmen mv. Sol- og skyggeanalyser må utarbeides for å vise kvalitet på utearealer. Særskilte utredninger Utredninger som er gjort i forbindelse med gjeldende reguleringsplan brukes videre, men må justeres dersom endringer i planen endrer innhold og konklusjon i vurderingene. Følgende tema må utredes som følge av endringen: - Trafikk som følge av de funksjonene som søkes plassert i området. - Havnivåstigning i forhold til høyder på eks. kaifront og bebyggelse. Konsekvensutredning og planprogram Prosess Konklusjon Planen utløser ikke krav om konsekvensutredning, da planarbeidet er en endring av gjeldende reguleringsplan som allerede er konsekvensutredet. Foreslåtte endringer anses ikke å medføre vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Det forutsettes en tett dialog med Kilden og Kanalbyen i utarbeidelse av planendringen. Samarbeidsgruppa anbefaler oppstart av planarbeid Elin Aabel Bergland, 30.03.17 (rev. 06.04.17) Referent Denne tilbakemeldingen fra kommunen bygger på de opplysninger og planfaglige forhold som forelå på det tidspunkt oppstartsmøtet ble avholdt. Planfaglige tema og prioriterte utredningsbehov for planarbeidet er angitt så langt dette har vært mulig på grunnlag av tilgjengelige opplysninger gitt i planinitiativet og etter interne kommunale avklaringer. Verken oppstartsmøtet eller referatet gir rettigheter i den senere saksbehandlingen. Side 5 av 8
VEDLEGG OVERORDNA PLAN OG STYRINGSVERKTØY Regionalplan for Kristiansandsregionen Anbefalt strategi, punkt 9.7: Ettersom Kvadraturen er regionens mest tilgjengelige område med bil, buss og tog, bør landsdelsdekkende eller regionale funksjoner primært lokaliseres i Kvadraturen og dens nære randsone. Det anbefales derfro at Kristiansand kommune i sin revisjon av Kvadraturplanen legger til rette for nyetableringer og videreutvikling innen handel, kultur, oppleveler, overnatting og kontor og boliger. Retningslinjer for arealutnyttelse, punkt 4.6, regionsenter I Kvadraturen med randsone skal det legges til rette for viktige publikumsintensive fellesfunksjoner for landsdelen med høy besøksfrekvens. Kommuneplanens arealdel Reguleringsplan for Silokaia, plan id 1082 Formål: Sentrumsformål Kvadraturen med randsone er i beskrivelsen angitt som landsdelssenter. Tilrettelegging for å videreutvikle landsdelssenteret løses gjennom egen kommunedelplan for Kvadraturen og vestre havn. Siloen Formål: Annet kombinert formål, kontor og allmennyttig. Bestemmelser: Dagens formål kan opprettholdes fram til annen bruk bestemmes. Siloanlegget (B.Siloen) reguleres til annet kombinert formål. Ved framtidig endret bruk, skal det utarbeides bebyggelsesplan (detaljregulering), som også skal omfatte havneområdet H1. Bebyggelsesplanen skal tilrettelegge for allmenn ferdsel slik at det oppnås en funksjonell og opplevelsesmessig sammenheng fra Gravanekanalen fram til den nye bydelen i de perioder hvor kaiområdet ikke fungerer som oppstillingsplass for busser ved cruiseanløp. Det tillates ikke utendørs lagring. Støy og forurensing fra drift skal ikke overskride tillatte verdier ihht. offentlige lover og regelverk. Siloen er markert med skravur, spesialområde bevaring, med følgende bestemmelse: Formålet med bevaringen er å sikre bevaring og utbedring av den arkitektonisk og kulturhistorisk verneverdige bebyggelsen i området. Eksisterende bygninger markert med tykk strek innenfor spesialområdet, tillates ikke revet. Disse bygningene er regulert med eksisterende gesimshøyde, takform og etasjeantall. Bevaringsverdige bygninger kan utbedres, moderniseres og ombygges under forutsetning av at bygningenes eksteriør med hensyn til målestokk, form, detaljering, materialbruk og farger blir opprettholdt eller tilbakeført. Kommunen kan ved slike arbeider stille krav til materialbruk, detaljering, form og fargebruk. Mindre tilbygg og påbygg kan tillates når det etter kommunens skjønn er godt tilpasset i forhold til bygningen, eiendommen og bygningsmiljøets særpreg og tradisjon. Alle Side 6 av 8
søknads- og meldepliktige tiltak skal forelegges antikvariske myndigheter til uttalelse før sluttbehandling. Når siloen innlemmes i plan id. 1400, vil plan id. 1082 bli overflødig, og kan oppheves. Detaljregulering for Silokaia, plan id 1400 Reguleringsplan for teater og konserthus for Sørlandet, plan id 1030 Annet planarbeid i området Aktuelle politiske vedtak Nasjonale føringer Aktuelle lover Formål: Sentrumsformål (f_1a) og samferdselsanlegg, torv (o_t1 og o_t2) og gangvei (o_g2). Bestemmelsene til planen legges i sin helhet til grunn i planendringen. Bestemmelsene endres der det er aktuelt, og det legges til nye punkter på det man har mer detaljkunnskap om. Foreslått planområde vises på del av skipsled (TS3), trafikkområde i sjø (TS1 og TS2), spesialområde for anlegg i sjøen (SP1). Bestemmelser: TS1 og TS2: Trafikkområdene skal brukes som adkomst til kaiene i området, og kan brukes til fortøyning. I TS2 kan det ikke etableres fast liggeplass for båter. TS3: I området er det ikke tillatt med fortøyning eller opphold som hindrer skipstrafikken. SP1: Området skal fylles opp til kote 6.0 ut til 20 meter målt horisontalt fra toppen av skjørtet på Teater og konserthuset. Fyllingen skal her avgrenses med mur ned til kote -9.0, og videre utover med fyllingsskråning til eksisterende havbunn. Området inngår i kommunedelplan for Kvadraturen og Vestre havn, del 2 Vestre havn som er under utarbeidelse. Detaljregulering for Lagmannsholmen er igangsatt. - Formanskapet sak 7/16, 13.01.16: Nicolai Tangen-samlingen, videre arbeid (tar til orientering informasjon om arbeid med planer for nytt kunstmuseum, styringsgruppe etableres). - Bystyret sak 16/17, 01.02.17: Skisseprosjekt nytt kunstmuseum kommunal driftsgaranti. - Bystyret sak 43/17, 29.03.17: Lokalisering av ny kulturskole i sentrum (kulturskolen vedtatt flyttet til Silokaia felt f_1a). Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging (2015) Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (2014). Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene (2009). Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen (1995). Om barn og planlegging, rundskriv T-2/08 Retningslinjer for behandling av luftkvalitet i arealplanleggingen (T- 1520, 2012) Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging, (T-1442, 2012). Plan- og bygningsloven Naturmangfoldloven ( 8-12) Folkehelseloven ( 4) Side 7 av 8
GENERELL INFORMASJON Oppstartsmelding Kommunens mal for avisannonse, adresseliste og brev til grunneiere, naboer, offentlige etater og andre berørte interesser skal benyttes. Adresseliste må bestilles fra plan-, bygg- og oppmålingsetaten. Kommunens informasjonsbrosjyre om reguleringsplaner og medvirkning skal legges ved oppstartsmeldingen. Denne fås sammen med adresseliste. Den kan også skrives ut fra internett. Oppstartsvarsel sendes til post.teknisk@kristiansand.kommune.no Oppstartsvarselet må informere om at plan id. 1082 vil oppheves. Hører ikke tiltakshaver fra fylkeskommunen innen fristen angitt i melding om oppstart, vil det ikke komme ytterligere innspill fra fylkeskommunen. Fylkeskommunen kan likevel komme med faglige råd og innsigelser ved offentlig ettersyn. Planmateriale Plangebyr Komplett planmateriale skal være i henhold til plan-, bygg- og oppmålingsetatens krav til detaljreguleringsplaner, se internett: www.kristiansand.kommune.no teknisk og eiendom Reguleringsplaner Skal du utarbeide en detaljregulering? eller kortadressen kristiansand.kommune.no/detaljregulering Det må betales gebyr for behandling av reguleringssaker i samsvar med en hver tids gjeldende gebyrregulativ når planen legges ut til offentlig ettersyn. Gebyr sendes: Kanalbyen Eiendom AS, Gravane 4, 4610 Kristiansand Fremdriftsavtale Plan-, bygg- og oppmålingsetaten tilbyr å inngå en gjensidig forpliktende fremdriftsavtale med forslagsstiller. Avtalen inngås etter at det er varslet oppstart av planarbeidet. Side 8 av 8