Mid-quarter update August/ September 2005 NORGAN I HOTELS ASA

Mid-quarter update August/ September 2005 NORGAN I HOTELS ASA

Norgani Hotels ASA mid-quarter update NORSK ENGLISH Norgani inngikk 10. juni avtaler om kjøp av en portefølje på tilsammen 35 hotelleiendommer til en samlet verdi av 3,6 milliarder kroner. 33 eiendommer ble overtatt 1. juli. De to resterende eiendommene vil bli overtatt henholdsvis i september 2005 og januar 2006. Porteføljen har solide leietagere, og kontrakter med hovedsakelig omsetningsbaserte leier og lang gjenværende leietid. Som et ledd i etableringen av selskapet sikret Norgani langsiktig finansiering til gode betingelser. Kombinert med en solid egenkapital gir dette selskapet finansiell kapasitet til ytterligere investeringer. Norgani planlegger børsnotering på Oslo Børs i løpet av fjerde kvartal. Om Norgani Hotels Norgani skal tilby investorene rendyrket eksponering mot markedet for hotelleiendommer. Det nordiske hotelleiendomsmarkedet er igjen i vekst, og Norgani skal gi investorene en attraktv avkastning gjennom en forventet videre oppgang i dette markedet. Norgani fokuserer på det nordiske markedet for hotelleiendommer, og har i dag 35 eiendommer i Norge, Sverige, Danmark og Finland. Selskapet har et mål om en portefølje med 75% av eiendommene i sentrale byområder. Investeringer i regionale hotelleiendommer vurderes dersom det aktuelle hotellet har en sterk markedsposisjon. Den til nå kjøpte portefølje har kontrakter på gjennomsnittlig gjenværende leietid på ca 9 år. Leietagere er ledende internasjonale og regionale hotellkjeder som Hilton/ Scandic, Choice, Rica, First og Accor. Lønnsomhetsmål: Høy utbytteutbetaling (5% eller mer) Gjennomsnittlig årlig egenkapitalavkastning 15% (IRR før skatt) Karakteristika ved Norganis investerings- og finansieringsstrategi: Solide leietagere Lang gjenværende leietid Utvikle verdier gjennom aktivt kjøp og salg Lokalisering i sentrale strøk Fokus på 4 og 3 stjerners hoteller Kjedetilknyttede, store hoteller Belåningsgrad på 75-80% Fast rente for å redusere risiko On 10 June 2005, Norgani entered into purchase agreements of a portfolio of 35 hotel properties at a total value of NOK 3.6 billion. 33 of the properties were taken over on 1. July. The two remaining properties will be taken over in September 2005 and January 2006, respectively. The portfolio consists of solid tenants and contracts mainly with revenue based leases and long remaining contract periods. As part of the establishment of the company, Norgani secured long term financing agreements at favourable terms. Together with the company s solid equity, this gives Norgani financial capacity to further investments. Norgani plans to be listed on the Oslo Stock Exchange in the fourth quarter of 2005. About Norgani Hotels Norgani shall offer investors a pure exposure directed at the hotel property market. The market for hotel properties in the Nordic region is seeing a steady upturn and Norgani aims at giving investors favourable returns on their investments based on the prospects of further growth in this market. Norgani is focusing on the hotel property market in the Nordic counties, and currently has a portfolio of 35 properties in Norway, Sweden, Denmark and Finland. The aim of the company is to have 75% of its properties located in city areas in the Nordic region. Any investments in regional hotel properties will be considered to the extent that the hotel in question has a strong position in the market. The acquired portfolio has contracts average remaining contract period of approximately 9 years. The hotel properties are rented by leading international and regional hotel chains such as Hilton/Scandic, Choice, Rica, First and Accor. Profitability targets: High annual dividend yield (5% or more) Average annual return on equity of 15 per cent (IRR before tax) Characteristics of Norgani s investment and financing strategy: Solid tenants Long remaining lease contracts Development of values by active asset management Centrally located Focus on 4 and 3 star hotels Chain operated large hotels Loan-to-value 75-80% Fixed interest to reduce risk 3

Organisasjon Norgani har hovedkontor i Oslo. Sekskapet er i ferd med å etablere en liten og kostnadseffektiv administrasjon med mellom fem og åtte personer, som vil få ansvar for forvaltning av selskapets eiendomsportefølje. Selskapet ansatte 1. august Kjell Sagstad som administrerende direktør. Sagstad kommer fra stillingen som investeringsdirektør i Vital Eiendom. Han har 15 års erfaring med kjøp, salg og forvaltning av blant annet hotelleiendommer, og fra lederposisjoner innen eiendom. Helge Nerland ble samtidig ansatt som finansdirektør (CFO). Nerland har blant annet 14 års erfaring fra tilsvarende posisjon i Tomra og han har de siste årene drevet egen konsulentvirksomhet. I tillegg skal Norgani ansette ytterligere 2-4 personer i andre stillinger. Selskapet regner med å være fullt bemannet innen utgangen av 2005. Organisation Norgani is headquartered in Oslo with a small and cost efficient administration, consisting of five to eight people in charge of managing the company s property portfolio. On 1. August, Kjell Sagstad joined Norgani as CEO. Sagstad comes from a position as CIO of Vital Eiendom. He has 15 years of experience in the acquisition, divestment and management of properties, including hotel properties, and from managerial positions within the property business. At the same time, Helge Nerland was appointed CFO of the company. Nerland has 14 years of experience as CFO of Tomra, in addition to operating as an independent consultant for the past few years. In addition, Norgani will hire 2-4 persons for other positions. The remaining company administration is expecting to be in place by end of 2005. Board of Directors Chairman: Jan Petter Storetvedt CEO Kjell Sagstad CFO Helge Nerland Administration COO Magne Ramlo Asset Manager A Asset Manager/analyst Ronny Wilhelmsen Technical management functions outsourced to local providers Accounting function outsourced Marked Hotellmarkedene i Norden har i første halvår 2005 utviklet seg meget positivt, både hva gjelder kapasitetsutnyttelse og rompriser. Samlet sett er veksten i RevPAR (omsetning pr. tilgjengelig rom) i de nordiske markedene vesentlig bedre enn det som ble lagt til grunn forut for etableringen av Norgani våren 2005. Antallet hotelltransaksjoner har økt betydelig i 2005 i forhold til tidligere år. Eksempler er blant annet AP Fondenes salg av Scandic-hotellet Sergel Plaza til Stena Fastigheter, Norganis kjøp av 35 eiendommer i hele Norden fra Capona, Pandox/Eiendomsspar og Wenaasgruppen, Caponas salg av ytterligere 16 eiendommer til et norsk syndikat og Høegh-familiens salg av Holmenkollen Park til Rica. Market During the first half of 2005, the hotel markets in the Nordic region experienced a positive development, both in terms of the utilization of capacity and room rates. The overall growth in RevPAR (revenue per available room) in the Nordic markets was significantly higher than expected when Norgani was established in the spring 2005. The number of hotel transactions has increased considerably in 2005 compared with previous years, as illustrated by the following examples: AP Fondene s divestment of the Scandic hotel Sergel Plaza to Stena Fastigheter, Norgani s acquisition of 35 properties in the Nordic region from Capona, Pandox/Eiendomsspar and the Wenaas Group, Capona s divestment of 16 properties to a Norwegian syndicate and the Høegh family s divestment of Holmenkollen Park to Rica. 4

Sverige I Sverige var samlede rominntekter fra overnattingsvirksomheter i første halvår på nær SEK 6,0 mrd, opp 6,7% fra samme periode i 2004. Hensyntatt ny kapasitet, økte RevPAR på landsbasis med 4,2%, i henhold til SCB. Romprisøkningen har vært på under 1,0%. I Sverige opplever hovedstaden Stockholm den klart sterkeste utviklingen, hvilket er normalt i begynnelsen av en oppgang i hotellmarkedet. Stockholms gjennomsnittlige RevPAR steg med 7,9% sammenlignet med første halvår 2004, hvorav romprisen kun økte med 1,4%. I Stockholm er fremtidsutsiktene positive som følge av flere besøkende, et stort antall konferanser og begrenset nybygging. Norgani har 5 hoteller i Stockholmsregionen med tilsammen 907 rom, tilsvarende en markedsandel på ca 4%. Det svenske markedet utgjør totalt ca 43% av selskapets samlede leieinntekter for 2005. Norge I Norge har rombelegget økt med 4,6%, mens pris per rom har økt 2,1%. Dette gir en økning på 6,8%. Ifølge Statistisk Sentralbyrå (SSB) er utviklingen i Oslo klart sterkere enn i resten av landet. I løpet av årets første seks måneder har RevPAR i Oslo økt med nær 18%. Prognosene for det norske hotellmarkedet er positive. Liten økning i kapasitet de nærmeste årene, god underliggende makroøkonomisk vekst og økt flytrafikk bidrar til økende etterspørsel, både fra forretningsreisende og turister. Nær 34% av Norganis nåværende totale leieinntekter kommer fra det norske markedet. Danmark og Finland Kapasitetsutnyttelsen på danske hoteller har de første seks månedene av 2005 økt med ca 2.0 prosentpoeng per rom, i henhold til Horesta. I København-området er det nær 11 prosentpoeng forbedring, noe som er i tråd med utviklingen i Oslo og Stockholm. Norgani har 4 hoteller i København og omegn. Danmark utgjør 19% av Norganis totale leieinntekter i 2005. RevPAR på finske hoteller har i første halvår økt med 3,5%, hvorav økningen i Helsinki og Vanda er på respektive 6,7% og 5,6%. Norgani har 2 hoteller i Finland, begge lokalisert ved Vanda-flyplassen. Samlet kapasitet er 323 rom. Finland utgjør ca 4% av Norganis totale leieintekter og 6% av samlet romkapasitet. Hotelloperatørene Hotelloperatører i Norden, som f.eks Choice Hotels Scandinavia, Rica, Hilton/Scandic og Rezidor SAS, har i sine respektive halvårsrapporter for 2005 rapportert om en positiv underliggende tendens i det nordiske hotellmarkedet. I tillegg har samtlige uttrykt en forventning om fortsatt positiv utvikling for resten av 2005 og 2006, både gjennom økt omsetning og klart bedret lønnsomhet. Sweden In Sweden, the total room revenue from the accommodation business in the first half of 2005 was approximately SEK 6.0 billion, which yields a 6.7% increase compared with the corresponding period 2004. Taking new capacity into consideration, the RevPAR for Sweden was improved by 4.2%, according to SCB (Statistics Sweden). The increase in the room rate was less than 1.0%. The largest growth in Sweden can be seen in the capital Stockholm, a trend that is normal for a period with upturn in the hotel market. Compared with the first half of 2004, the average RevPAR for Stockholm increased by 7.9%, of which the room rate increased by a mere 1.4%. In Stockholm outlook is positive due to increased number of visitors, a large number of conferences scheduled and limited building activities. Norgani has 5 hotels in the Stockholm area, with a total number of 907 rooms, corresponding to a market share of 4%. The Swedish market constitutes approximately 43% of the company s total income for 2005. Norway In Norway, the occupancy rate increased by 4.6%, while the room rate improved by 2.1%, resulting in a 6.8% increase. According to SSB (Statistics Norway), the development in Oslo is by far stronger than in the rest of the country. During the first six months of 2005, the RevPAR in Oslo improved by approximately 18%. The forecast for the Norwegian hotel market is positive. Limited capacity growth in the next few years, strong underlying macroeconomic growth and an increase in airway traffic contribute to increased demand, both from business travellers and tourists. Nearly 34 percent of Norgani s current total income from rent is generated from the Norwegian market. Denmark and Finland The utilization of capacity for Danish hotels in the first half of 2005 increased by approximately 2.0 percentage points per room, according to Horesta (the Danish employer and industry organisation of the hotel, restaurant and tourism industry). The most positive development can be seen in the Copenhagen area with an improvement of almost 11 percentage points. This corresponds well to the development in Oslo and Stockholm. Norgani has 4 hotels in and around Copenhagen. Denmark represents 19% of Norgani s total annual revenues for 2005. RevPAR for Finnish hotels has increased 3.5% during the first half, of which the increase for Helsinki and Vanda is 6.7% and 5.6% respectively. Norgani has two hotels with a total capacity of 323 rooms in Finland, both located at the Vanda airport. Finland represents approximately 4% of NorGani s total revenues and 6% of the total room capacity. 5

Finansielle forhold Åpningsbalanse - kostpriser Norgani har, som ledd i due diligence-prosessen gjennomført en ekstern vurdering av eiendomsmassen i selskapet. Konklusjonen fra analysen utført av DTZ Realkapital bekrefter eiendomsmassens anskaffelsespris. To av eiendommene som er kjøpt i de initielle transaksjonene, Rica Olrud Hotel (Hamar) og Comfort Hotel Excelsior (København), vil bli overtatt på et senere tidspunkt og er således ikke inkludert i åpningsbalansen. Disse eiendommene representerer en tilleggsinvestering i størrelsesorden NOK 165 mill. Eiendommene er inkludert i tabellen med operasjonelle nøkkeltall. Åpningsbalansen inkluderer et latent skatteansvar på NOK 44 mill. Det arbeides videre med å optimalisere gruppens skatteposisjoner og man forventer en avklaring i løpet av tredje kvartal. Eventuell utnyttelse av tildels betydelige fremførbare underskudd i enkelte svenske selskaper er blant spørsmålene som ventes avklart. Finansiering Det er etablert brofinansiering på NOK 3,0 mrd. i de ulike investeringsvalutaer. Brofinansieringen vil bli erstattet av en langsiktig finansiering på ca NOK 3,9 mrd. i løpet av tredje kvartal. Av den etablerte brofinansieringen er NOK 2,4 mrd. trukket opp proratarisk i de respektive investeringsvalutaene. Dette beløpet er rentesikret gjennom renteswaper med en gjennomsnittsrente på 3,84% og varighet på 5,5 år. Netto rentebærende gjeld er NOK 2,2 mrd. Norgani har dermed tilgjengelig kapital til å investere ytterligere NOK 650 mill. innenfor eksisterende kapitalrammer. En vellykket syndikering vil i tillegg kunne tilføre ytterligere NOK 900 mill. Hotel operators The half-yearly reports from hotel operators in the Nordic region, like Choice Hotels Scandinavia, Rica, Hilton/Scandic and Rezidor SAS etc., document a positive underlying trend in the Nordic hotel market. In addition, the operators have expressed that they expect continued positive development for the rest of 2005 and 2006, both in terms of increased revenues for comparable hotels and an overall improvement in profitability. Financials Opening balance - cost prices Norgani has, as part of the due diligence process, carried out an external valuation of the acquired properties. Conclusions from the analysis made by DTZ Realkapital, confirm that the properties have been acqiured at market value. Two of the initially acquired properties, Rica Olrud Hotel (Hamar) and Comfort Hotel Excelsior (Copenhagen) will be transferred at a later date and have therefore not been included in the opening balance. These properties represent an additional investment of approximately NOK 165 million. The properties have been included in the operational key figures table. The opening balance includes deferred taxes of NOK 44 million. A comprehensive evaluation of the group s tax positions is expected to be concluded within third quarter. Potential benefits from the partly substantial deferred losses in Swedish subsidiaries are among the issues that are expected to be concluded. Financing The company has established a bridge facility in the investment currencies corresponding to NOK 3.0 bn. The bridge facility will be replaced by longer term financing corresponding to NOK 3.9 bn during third quarter. A total of NOK 2.4 bn of the established bridge facility has been drawn pro rata in the respective investment currencies. The ammount is fixed through interestrate swaps at an average rate of 3.84% and with a duration of 5.5 years. Net interest bearing debt is NOK 2.2 bn. Norgani thereby has available financing for investing further NOK 650 million In addition a successful syndication may contribute additional NOK 900 million 6

Egenkapital og aksjonærforhold Norgani har i første halvår 2005 gjennomført egenkapitalemisjoner som har tilført selskapet tilsammen NOK 1,136 mill. til kurs NOK 50 per aksje. Selskapets aksjer ble notert på den norske OTC-listen tidlig i juli med ticker GANI. Totalt antall utestående aksjer er 22,73 mill, hvorav ca 1,5 mill. er omsatt i juli og august. Siste omsetningskurs er NOK 57, noe som priser selskapet til NOK 1,3 mrd. Egenkapital pr aksje er estimert til NOK 48,4 i åpningsbalansen og egenkapital-andelen er 30,1%. Medio august har selskapet ca 40 aksjonærer, hvorav aksjonærer hjemmehørende i Norge representerer nær 38% av aksjekapitalen. Utenlandske aksjonærer eier i overkant av 62% av selskapets aksjer, hvorav totalt 12,9% eies av de svenske selskapene Capona og Pandox. Største aksjonær er det norske selskapet Canica AS med 13% av aksjene. Medlemmer av selskapets styre og ledelse kjøpte den 23. august 2005 totalt 75.000 aksjer til kurs NOK 55. Norgani Hotels ASA planlegger børsnotering i løpet av fjerde kvartal 2005. I denne forbindelse vil det bli offentliggjort et børsintroduksjonsprospekt og annet relevant materiale. Enskilda Securities, som i sin tid etablerte og strukturerte Norgani, er valgt som hovedtilrettelegger for børsnoteringen med ABG Sundal Collier som medtilrettelegger. På et senere tidspunkt vil eventuelt også medtilrettelegger for privatmarkedet bli valgt. Det vil bli avholdt ekstraordinær generalforsamling 15. september 2005, blant annet for å velge fem medlemmer til nytt styre. Eiendomsporteføljen Norgani nåværende portefølje består av 35 eiendommer, hvorav ett hotell overtas i september og ett tidlig i januar 2006. Samlet antall rom på 5 748 gir en snittstørrelse på 164 rom per hotell. Total bygningsmasse er på nær 300 000 kvadratmeter. I tilknytting til eksisterende eiendommer består porteføljen også av enkelte uutnyttede tomtearealer. Vektet gjennomsnittlig gjenværende kontraktsleietid er ca. 9 år. Normalt beregnes ordinær leie som en prosentandel av hotelloperatørens (leietakers) omsetning på aktuelle eiendom, fordelt på rominntekter, mat og drikke, samt andre inntekter. For Norganis portefølje utgjør i snitt den avtalte omsetningsbasert leien ca 25% av hotellenes samlede omsetning (2004). Utover dette består en leiekontrakt typisk av en garantert minimumsleie (et gulv), som årlig KPI-justeres. I forbindelse med Norganis kjøp av de aktuelle 35 eiendommene i første halvår 2005, garanterer de respektive selgerne en normalisert leie i 4 år frem til 2009. Denne normaliserte (selgergaranterte) årsleien, som vil bli 100% Equity and shareholders During the first half of 2005, Norgani conducted a share issue that supplied the company with a total NOK 1.136 million, at a share price of NOK 50. The company s shares were listed on the Norwegian OTC list early June with the ticker symbol GANI. The total amount of outstanding shares is 22.73 million, of which ca. 1.5 millon have been traded for in July and August. The most updated market price is NOK 57, yielding were market caditalisation of NOK 1.3 billion for the company. Equity per share is estimated to be NOK 48.4 in the opening balance, and the equity ratio is 30.1%. Per mid-august the company had about 40 shareholders, of which shareholders residing in Norway represent 38 % of the share capital. Foreign shareholders holds above 62% of the shares in Norgani Hotels ASA, of which 12.9% is held by the Swedish companies Capona and Pandox. The largest shareholder is the Norwegian company Canica AS with a 13% holding. The company s directors and management bought 23 August 2005 a total of 75,000 shares at a price of NOK 55. Norgani Hotels has plans for listing on the Oslo Stock Exchange in the fourth quarter 2005. In connection with this, a detailed listing prospectus and other relevant material will be issued. Enskilda Securities, that originally established and structured Norgani Hotels, is appointed manager for the listing. ABG Sundal Collier has been appointed co-manager. It is possible that a co-manager for the retail market will be appointed at a later stage. An extraordinary general meeting will be held on 15 September, among others to elect five members to a new Board of Directors. The property portfolio Norgani s current portfolio includes 35 properties, of which one hotel is to be taken over in September 2005 and one early January 2006. The total number of rooms is 5,748, i.e. an average of 164 rooms per hotel. The total building volume is approximately 300,000 sqm. The portfolio also includes some undeveloped land in connection with existing properties. The weighted average remaining lease contract time is about 9 years. Ordinary rent is normally calculated as a percentage of the hotel operator s (tenant s) revenues from their respective properties, distributed between room rental income, food and beverage and other income. For Norgani s portfolio, the agreed revenue-based rent amounts to approximately 25% of the joint total revenues for the hotels (2004). In addition, a tenancy agreement typically includes a guaranteed minimum rent (a room floor) to be CPI adjusted annually. In connection with Norgani s acquisition of the 35 7

n/scandic Sweden 3.2 3.2 3.4 4.1 18,869 148 47 314,204 n/scandic Sweden 4.8 4.9 4.8 5.2 29,484 143 62 433,108 n/scandic Sweden 18.5 18.6 13.9 15.2 52,103 269 214 794,093 n/scandic Sweden 6.5 6.1 5.8 6.1 25,506 144 78 541,460 Total 73 78 77 85 343,734 1,773 1,068 5,834,068 ice Hotels Scandinavia Norway 11.8 11.9 12.7 14.1 56,971 210 177 842,857 ice Hotels Scandinavia Norway 8.7 8.9 9.5 10.6 31,430 140 137 978,571 ice Hotels Scandinavia Norway 10.3 10.7 11.5 12.8 50,916 212 159 750,000 årlig KPI-justert, utgjør i 2005 total NOK 286 mill. Det er antatt at den omsetningsbaserte leien, som i 2005 forventes å ligge ca 8% under normalisert leie, vil passere normalisert leie innen utløpet av garantiperioden. Børsnoterte Choice Hotels Scandinavia opererer hoteller som tilsammen representerer 48% av Norganis leieinntekter. Hilton/Scandic utgjør på sin side ca 30%, mens børsnoterte Rica utgjør 3%. Andre kjeder tilknyttet Norgani-porteføljen er blant andre Accor og First. Leieinntektenes geografiske fordeling er per idag Normalised gross Rooms by Revenue by 43% Sverige, rent 2005 34% Norge, operator 19% Danmark operator og 4% fra Finland. Utover dette vil selskapet vurdere investeringer i andre 48 % nærliggende 49 % markeder, 43 % som blant 46 % annet Baltikum og Island. 31 % 30 % 31 % 34 % Norgani 100.00 % vurderer 100.00 løpende % 100.00 ytterligere % 100.00 hotellerverv, % og selskapet er i diskusjon med en rekke aktører om kjøp av hotelleiendommer. Per idag har selskapet egenkapital og lånerammer som tillater ytterligere kjøp for ca. NOK 1,5 mrd. Kjøp utover dette vil bli finansiert med en fordeling egenkapital/lån på ca 22%/78%. properties in question during the first half of 2005, the respective sellers provide guarantees for a normalized rent for four years up until the 30 June 2009. This normalized (sellers guaranteed) annual rent, to be CPI adjusted annually by 100%, amounts to NOK 286 million in 2005. The revenue based rent, which is expected to be approximately 8% below normalized rent for 2005, is expected to exceed the normalized rent by the expiration of the warranty period. Rent from tenants other than the hotel operators amounts to approximately 2% of the total earnings. ice Hotels Scandinavia Sweden 6.6 6.5 6.8 7.3 34,458 209 93 444,788 ice Hotels Scandinavia Sweden 3.8 4.1 4.1 4.3 21,221 149 54 359,131 ice Hotels Scandinavia Sweden 9.1 9.1 9.2 10.0 30,096 201 144 718,767 ice Hotels Scandinavia Sweden 5.2 5.4 5.4 5.5 24,475 121 68 559,409 Leie fra andre leietakere enn hotelloperatører utgjør ice Hotels Scandinavia Sweden 3.2 3.0 3.4 3.5 15,701 112 43 382,700 ice Hotels Scandinavia 2% av Sweden samlede inntekter. 8.3 8.7 8.9 8.9 29,992 190 106 556,737 ice Hotels Scandinavia Sweden 2.7 2.7 3.0 3.0 11,027 107 32 297,642 ice Hotels Scandinavia Denmark 12.3 13.8 14.8 16.4 36,546 230 233 1,013,043 ice Hotels Scandinavia Norway 9.5 10.9 11.7 13.0 55,645 210 163 776,190 ice Hotels Scandinavia Denmark 11.7 12.6 13.6 15.1 31,976 204 214 1,049,020 ice Hotels Scandinavia Norway 13.0 13.7 13.5 15.0 35,971 198 200 1,010,101 Total 116 122 128 140 466,424 2,493 1,822 9,738,957 rator by gross rent 2004 nue The publicly listed Choice Hotels Scandinavia operates hotels that jointly represent 48% of Norgani s rental income. Hilton/Scandic represents approximately 30%, while the publicly listed Rica represents 3%. Some of the other hotel chains in the Norgani portfolio are Accor and First. Grand total 243 254 262 286 1,015,579 5,748 3,570 20,835,981 3 % 3 % 3 % 3 % 19 % 19 % 23 % 17 % Operator share by number of rooms The current geographic distribution of the rental income is 43% for Sweden, 34% for Norway, 19% for Denmark and 4% for Finland. Beyond this, the company will consider investments in other neighbouring markets, such as the Baltic States and Iceland. Norgani is considering further investments and is in dialogue with a number of players regarding the acquisition of hotel properties. The company currently has equity and borrowing limits to enable acquisitions at approximately NOK 1,5 billion. Acquisitions beyond this will be financed through a ca 22%/78% equity/loan distribution. Operator share by normalised gross rent 2005 Other 23% Other 19% ice Hotels dinavia 46% Rica 3% Choice Hotels Scandinavia 43% Rica 3% Choice Hotels Scandinavia 43% Hilton/ Scandic 31% Hilton/ Scandic 31% 8

Fremtidsutsikter Hotellmarkedene i Norden er forventet å utvikle seg positivt de neste 12-24 månedene, gjennom god underliggende etterspørselsvekst og relativt begrenset ny hotellkapasitet. Det er ventet vekst i både kapasitetsutnyttelse (beleggsgrad) og rompriser, og derigjennom stigende leieinntekter. Norgani opplever en økende interesse for hotelleiendommer, men investorene er selektive med hensyn til type hotellobjekt, beliggenhet, størrelse og leietaker. Selskapet posisjonerer seg for ytterligere hotellinvesteringer. Eksisterende egenkapital tillater kjøp for ca. NOK 1,5 mrd. kroner. Investeringer utover dette vil i all hovedsak bli finansiert gjennom 75-80 prosent belåning og egenkapitalemisjoner enten rettet mot selger av eiendommen(e) eller aksjonærer/investorer. Børsnoteringen av Norgani Hotels ASA er planlagt i løpet av fjerde kvartal 2005. Outlook The Nordic hotel markets are expected to develop positively over the next 12-24 months, due to strong underlying growth in demand and relatively limited hotel capacity growth. Going forward, the Company expects growth in both capacity utilisation and average room prices which will lead to increasing revenues. Norgani experiences a positive interest for hotel property assets but the investors are selective with regards to type of hotel, location, size and tenant composition. The Company is positioned for further hotel property investments. The current equity level allows for acquisitions of approximately NOK 1,5 bn. Further investment activity will primarily be financed through 75%-80% additional debt and share issues directed towards property sellers or shareholders/investors. The Company aims for a listing of Norgani Hotels ASA on the Oslo Stock Exchange during the fourth quarter 2005. 9

Gross rent - All countries Year/NOKm Norway Sweden Denmark Finland Total 2003 77 117 39 10 243 2004 82 118 44 10 254 2005F 87 115 49 11 262 Other tenants 2005** 1 6 0 0 7 Guaranteed 2005 by Sellers* 10 9 5 0 24 Normalised 2005 96 124 54 11 286 *The difference betwen 2005F and Normalised rent 2005 ** Other tenants 2005 is included in 2005F and Normalised rent 2006 Revenue split 2004 - All countries NOKm Norway* Sweden Denmark Finland Total Room 209,9 306,5 113,4 29,0 658,7 Conference 3,7 12,4 7,8 0,0 23,8 F&B 25,8 69,0 29,7 7,6 132,0 Other 117,2 72,8 10,2 0,9 201,0 Total 365,5 460,6 161,0 37,5 1 015,6 *former Wenaas hotels only have a split between Room and Other Shareholder structure Shares Percentage Shareholder Country Share Account 1 2,950,000 13.0 % CANICA INVEST AS NOR 12.98 2 2,701,168 11.9 % DEUTSCHE BANK AG LON PRIME BROKERAGE FULL GBR 11.88 NOM 3 1,905,320 8.4 % MORGAN STANLEY AND C CLIENTS SAFE CUSTODY GBR 8.38 NOM 4 1,639,600 7.2 % BANK OF NEW YORK, BR BNY GCM CLIENT ACCOU CYM 7.21 NOM 5 1,522,500 6.7 % PANDOX AB SWE 6.70 6 1,400,000 6.2 % CAPONA AB SWE 6.16 7 1,176,770 5.2 % THE NORTHWESTERN MUT INSURANCE COMPANY FO USA 5.18 8 1,016,000 4.5 % NORSK HYDROS PENSJON NOR 4.47 9 1,000,000 4.4 % P-INVEST AS NOR 4.40 10 900,000 4.0 % SABARO INVESTMENTS L JOHN CASELY MCO 3.96 11 900,000 4.0 % ORKLA ASA NOR 3.96 12 840,000 3.7 % BANK OF NEW YORK, BR S/A ALPINE INTL REAL USA 3.70 13 700,100 3.1 % ODIN NORDEN NOR 3.08 14 700,000 3.1 % GOLDMAN SACHS & CO EQUITY NONTREATY CUS GBR 3.08 NOM 15 668,000 2.9 % WENAASGRUPPEN AS NOR 2.94 16 500,000 2.2 % MP PENSJON NOR 2.20 17 500,000 2.2 % BARINGS (GUERNSEY) L NON TREATY CLIENTS A GBG 2.20 NOM 18 300,000 1.3 % KAMABO INVEST AS C/O VENTOR AS NOR 1.32 19 300,000 1.3 % HABRA INVEST AS C/O VENTOR AS NOR 1.32 20 227,500 1.0 % EIENDOMSSPAR A/S NOR 1.00 21,846,958 96.1 % 22,727,273 Total Gross rent expiration in % based on lease contract duration Gross rent expiration based on lease contract duration* 20.0 % 16.0 % 12.0 % 8.0 % 4.0 % 0.0 % 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 350.0 300.0 250.0 200.0 150.0 100.0 50.0 0.0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 * excl. Sellers guarantee 2005-2009 * with Sellers 4 years guarantee ( 100% CPI adjusted) 10

Norgani Hotels property portfolio Number Hotel Municipality Operator of rooms Sqm gross rent 2005 Duration (years) Quality Hotel Alexandra/ Co Hotel Nobel Molde Choice Hotels Scandinavia 212 19,475 12.8 3.3 Quality Hotel Hafjell Øyer Choice Hotels Scandinavia 210 9,940 14.1 10.9 Quality Hotel Kristiansand Kristiansand Choice Hotels Scandinavia 210 9,940 13.0 14.7 Comfort Hotel Børsparken Oslo Choice Hotels Scandinavia 198 7,900 15.0 10.7 Scandic Bergen Airport Bergen Hilton/Scandic 197 9,654 10.2 13.3 Scandic KNA Oslo Hilton/Scandic 189 11,218 12.7 5.3 Rica Olrud Hotel 1 Ringsaker Rica 176 9,250 8.0 7.3 Comfort Hotel Holberg Bergen Choice Hotels Scandinavia 140 5,720 10.6 4.6 Total Norway (8 hotels) 1,532 83,097 96.4 8.9 Scandic Hotel Star Sollentuna Stockholm Hilton/Scandic 269 18,573 15.2 12.3 Quality Hotel Luleå Luleå Choice Hotels Scandinavia 209 12,166 7.3 2.9 Quality Hotel Prins Phillip Stockholm Choice Hotels Scandinavia 201 7,400 10.0 10.3 Ibis Stockholm Syd Stockholm Accor Hotels 190 8,339 9.5 9.9 Quality Hotel Ekoxen Linköping Choice Hotels Scandinavia 190 14,671 8.9 10.3 Scandic Hotel Ferrum Kiruna Kiruna Hilton/Scandic 170 11,100 8.7 8.7 Quality Hotel Grand Kristianstad Kristianstad Choice Hotels Scandinavia 149 7,524 4.3 0.3 Scandic Hotel Kalmar Väst Kalmar Hilton/Scandic 148 5,485 4.1 4.3 Scandic Hotel Bromma Stockholm Hilton/Scandic 144 6,800 6.1 5.3 Scandic Hotel Klarälven Karlstad Hilton/Scandic 143 5,694 5.2 4.3 First Hotel Mora Mora Pandox/First 135 9,161 4.9 10.3 First Hotel Linköping Linköping Tribe/First 133 6,540 5.6 7.0 Quality Hotel Winn, Göteborg Göteborg Choice Hotels Scandinavia 121 5,800 5.5 15.3 Best Western Princess Hotel Norrköping Portieren Norrköping 119 7,068 4.2 2.3 First Hotel Linné Uppsala Uppsala Tribe/First 116 5,831 5.0 1.8 Quality Hotel Winn, Huskvarna Jönköping Choice Hotels Scandinavia 112 7,200 3.5 15.3 Quality Hotel Prisma Skövde Choice Hotels Scandinavia 107 3,687 3.0 3.3 First Hotel Mårtenson Halmstad Tribe/First 103 6,657 4.2 3.3 First Hotel Royal Star Stockholm Cadhotels/First 103 4,900 4.9 5.5 Stadshotellet Princess Sandviken Sandviken Stadshotellet i Sandviken AB 84 7,003 4.0 9.2 Total Sweden (20 hotels) 2,946 161,599 124.1 7.9 Comfort Hotel Europa Copenhagen Choice Hotels Scandinavia 230 8,000 16.4 4.9 Scandic Hotel Hvidovre Copenhagen Hilton/Scandic 207 9,005 7.4 5.3 2 Comfort Hotel Excelsior / The Mayfair Hotel Copenhagen Choice Hotels Scandinavia 204 7,405 15.1 17.3 Scandic Hotels Kolding Kolding Hilton/Scandic 186 10,472 9.1 14.0 Scandic Hotel Glostrup Copenhagen Hilton/Scandic 120 5,767 6.1 5.3 Total Denmark (5 hotels) 947 40,649 54.1 10.0 Comfort Hotel Pilotti Vantaa Bonfinn 211 8,414 3.3 12.3 Airport Hotel Bonus Inn Vantaa Citymac Travels 112 3,068 7.7 7.3 Total Finland (2 hotels) 323 11,482 11.0 8.8 Grand total (35hotels) 5,748 296,827 285.6 8.6 1) Takeover January 2006 2) Takeover September 2005 11

Norgani Hotels ASA For further information please contact: CEO Kjell Sagstad (ks@norgani.no) Telephone: +47 92 21 30 20 CFO Helge Nerland (hn@norgani.no) Telephone: +47 90 76 28 56 Chairman Jan P. Storetvedt (japettes@online.no) Telephone: +47 71 20 22 40 Mobile: +47 91 63 00 01