GAMLEGRENDÅSEN. Tomtedelingsstudie 02. August 2016

Transkript

1 GAMLEGRENDÅSEN Tomtedelingsstudie 02. August 2016

2 KONGSBERG GAMLEGRENDÅSEN Gamlegrendåsen ligger på en sørvestvendt høyde sørøst for Kongsberg sentrum. Eiendommen ligger i et felt dominert av eneboliger og tomannsboliger, med fremtidig leilighetsblokk bebyggelse mot sør. Flyfoto fra gulesider.no 02

3 TOMTEN TOMTEN Tomten ligger sørøst for Kongsberg sentrum, avgrenset av Ove gjeddes vei i vest og eksisterende eneboligfelt i nord og øst. Tomten består av tomtefeltene B-6 og B-7 og er en sterkt skrånende tomt. Fallet totalt på innad på tomten er 33 m. Flyfoto fra gulesider.no 03

4 TOMTEN Panorama sett fra sørøst: Tett skog på tomt 04

5 REGULERING/KOMMUNEDELPLAN Reguleringsplan 4.2 Rekkefølgebestemmelser a) Krav vedrørende vegetasjon Fjerning av vegetasjon (markdekke, busker og trær) er ikke tillatt før det foreligger tillatelse til tiltak (oppfylling, veg, infrastruktur), og kan bare gjøres innenfor det området som tillatelsen omfatter. Unntak er feltene B1, B2, B3, B4 og B6 som må sprenges ut før Vegvesenet starter tunnelarbeidene. Vegetasjon som utgjør en sikkerhetsrisiko kan fjernes i samråd med kommunen. Eksisterende trær som i følge utomhusplanen skal bevares, skal beskyttes i anleggsperioden. e) Krav til infrastruktur før igangsettingstillatelse for boliger Før det kan gis igangsettingstillatelse for boliger, skal det være gitt brukstillatelse for følgende infrastruktur som seinere skal overtas av kommunen: Fortau- og sykkelfelt som inngår i planen langs V1, gang-/sykkelveg GS1, Petter Auerdahls veg (V1), veg V2 med fortau, kryss mellom V1 og V2 og hovedledning for vann og avløp. Etablering av nødvendige frisiktarealer, belys-ning, busstopp og leskur inngår i opparbeidelsen. g) Krav til brukstillatelse for tiltak Før det kan gis brukstillatelse for tiltak på enkelttomter innenfor område B-4 B-7, skal felles lekeareal L2 være ferdig opparbeidet. Før det kan gis brukstillatelse for tiltak på enkelttomter innenfor område B-1 B-7, skal eksisterende balløkke på østsiden av Petter Auerdahls vei være istandsatt. (Beliggende mellom Madam Poppes vei og Birger Ruuds vei) Før det kan gis brukstillatelse for tiltak på enkelttomter innenfor område B-1 og B-6, skal nødvendig støyskjerming langs Ove Gjeddes vei være ferdig opparbeidet og bruken av Ove Gjeddes vei være avviklet som midlertidig omkjøringsvei. Eksisterende vei som svinger på nedsiden av tomten, her er det regulert inn støykjerm. 4.5 Utforming av bygninger og anlegg Bygninger/anlegg i samme delfelt skal tilpasses hverandre og ha en felles arkitektonisk utforming. Det skal likevel være variasjon i uttrykket for å unngå arkitektonisk monotoni. Støttemurer skal i hovedsak utformes ved bruk av naturstein. Murer skal utformes slik at de bidrar til å skape gode sammenhenger mellom bygg og uteanlegg. Murer høyere enn 1,5 m skal brytes opp med horisontale sprang for etablering av vegetasjon. 4.6 Livsløpsstandard I byggeprosjekter som omfatter mer enn 3 boenheter skal minst 33 % av boenhetene ha universell utforming tilsvarende livsløpsstandard. 4.7 Avkjørsler Plassering av avkjørsler (vist på plankartet med piler) er veiledende, men antallet og fra hvilken veg/gate tomta skal ha atkomst, er bindende. Ved justering av plasseringen, må det dokumenteres at avkjørselen ikke kommer i konflikt med kryss, kurvatur o.l. Avkjørslene skal oppfylle fysiske krav gitt av vegmyndigheten. Kan det avvikes? begrunnes at det trengs flere avkjørsler pga. tomtens topografi, og nabolagsfølelsen. 5.1 Fellesbestemmelser a) Utforming av bebyggelse og anlegg I B6 og B7 og i grensene mot grønnstrukturene og lekeplassene skal utforming og plassering av bygninger og anlegg tilpasses eksisterende terreng. b) Tomtedeling Det er tillatt å gjøre mindre justeringer av grensene mellom delområdene som er vist i planen for å tilpasse grenser i forhold til atkomstveier der dette gir arronderingsmessige fordeler. 5.2 Boligbebyggelse blokkbebyggelse område B-1 B-7 a) Arealbruk I området er det tillatt å oppføre lavblokker og terrassert bebyggelse med tilhørende anlegg, (ref definisjoner i Miljøverndepartementets veileder T-1459 Grad av utnytting, også gjengitt i planbeskrivelsen). For deler av området kan det evt. bygges ut med konsentrert småhusbebyggelse. Det skal anlegges sandleikeplass for de minste i samsvar med kommunal vedtekt. b) Byggegrenser Boder, skillevegger, plattinger og liknende mindre byggetiltak er tillatt utenfor byggegrensene, inntil 2 m fra eiendomsgrense og formålsgrense. Det er tillatt å etablere fordrøyningsanlegg (lukkede overvannsanlegg) helt fram til formåls-grense. c) Grad av utnytting Maksimalt bruksareal i BRA kvm for hvert av delområdene følger av tabellen nedenfor. Område: Maks BRA i kvm inklusiv overflate parkering B B *Parkeringskjeller regnes ikke med i grad av utnytting. Område Bebyggelsen kan ha maksimal høyde kote B B *Trappe- og heishus kan bygges over de angitte høydene. Dersom det er 8-10 tomter på B7 vil dette si ca m 2 Dersom det er 4-6 tomter på B-6 vil dette si m 2 d) Uteoppholdsareal Minste uteoppholdsareal (MUA) skal være minst 50% av bruksarealet (BRA) for hver boenhet, hvorav minst 35% skal ligge på bakken. Tak på garasjekjellere som opparbeides som uteoppholdsareal kan medregnes i MUA på bakkenivå dersom det beplantes og har universelt ut-formet adkomst direkte til terreng. Minimum uteoppholdsareal er 50 m2 pr. boenhet. Minst 25 % av MUA pr boenhet skal være privat, tilnærmet flatt uteoppholdsareal i tilknytning til inngang eller til utgang fra oppholdsrom. Øvrig uteoppholdsareal tilknyttet blokkbebyggelsen skal være innen en avstand på maksimalt 50 meter fra inngang. Takterrasser og overbygd terrasse kan inngå som del av arealkrav til MUA. (To siste setninger endret ) I Kommuneplanens arealdel Kongsberg kommune BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER, fremkommer det at MUA på bakkeplan skal være 35% av total MUA. Uteoppholdsarealene skal være egnet for formålet, ha gode lys- og solforhold, og opparbeides med tanke på formålet. Eksempelvis skal striper med få meters bredde, spesielt mot bilveg og mot nord ikke tas med i beregningene. Arealene som inngår i MUA skal være skjermet for støy over grenseverdiene i Miljøverndepartementets retningslinjer og ikke være brattere enn 1:5. De private uteoppholdsarealene skal være tilnærmet flate. Areal for sandlekeplass kan inngå i MUA-kravet. f) Støyskjerm Støyskjerm mot Ove Gjeddes vei skal plasseres som illustrert på plankartet. Noe avvik kan aksepteres. Maks høyde på skjerm er 2,5 m. Skjermen kan plasseres på noe oppfylt terreng. Ved etablering av støyskjermer og andre tiltak mot støy skal det legges spesielt vekt på estetisk kvalitet. 5.3 Energianlegg Innenfor området kan det oppføres energianlegg. Anlegget skal plasseres med minimum 1 m avstand til formålsgrense. 5.4 Lekeplasser L1 og L2 Lekeplass L1 skal være felles lekeplass for felt B-1, B-2 og B-3. Lekeplass L2 skal være felles lekeplass for felt B-4, B-5, B-6, B-7 og 325R Gamlegrendåsveien 40 og være tilgjengelig for nærområdet. Lekeplassene skal opparbeides i henhold til kommunal vedtekt. I L1 dekkes krav til ballplass av balløkken/tennisbanen på østsiden av Petter Auerdahls vei. (Beliggende mellom Madam Poppes vei og Birger Ruuds vei). Det skal etableres småbarnslekeplass maks 50 m fra boenheten, på min 50 m 2. lekeplassen inngår i MUA som fellesareal. For frittliggende småhusbebyggelse med inntil 4 boenheter, regnes krav til småbarnslekeplass oppfylt på egen grunn. 7.2 Turveger Det skal etableres en turveg fra V3 ned til Ove Gjeddes vei og mot Jonas Lies vei som vist på plankartet. Turvegene skal være private og være allment tilgjengelige. 8.1 Frisiktsone ved veg I frisiktsonen skal terrenget planeres og holdes fritt for sikthindrende vegetasjon og gjenstander (herunder parkering) slik at disse ikke rager mer enn 0,5 m over tilstøtende vegers nivå. Gjerder i ikke sikthindrende utførelse kan likevel tillates med høyde opp til 0,8 m over til-støtende vegers nivå. Likeledes kan enkeltstående oppstammede trær som ikke hindrer sikten tillates. 8.3 Bevaring av kulturmiljø Det er ikke tillatt å endre eller ødelegge steingjerder innenfor bevaringsområdene. Ved opparbeiding av lekeplass L1 og L2 skal løkkelandskapet ivaretas best mulig, ved at terreng-former og gamle åkerteiger tas vare på og brukes som en kvalitet i utformingen av lekeplas-sene. 05

6 Y Y Y Y X X TEGNFORKLARING BEBYGGELSE OG ANLEGG (PBL 12-5 nr.1) B Boligbebyggelse Trafo Lekeplass SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (PBL 12-5 nr.2) Kjøreveg Gang/sykkelveg Fortau Sykkelveg/-felt Annen veggrunn - tekniske anlegg GRØNNSTRUKTUR (PBL 12-5 nr.3) Gr Grønnstruktur Turveg Friområde HENSYNSONER (PBL 12-6) H140 Sikringsone - frisikt H220 Støysone gul sone H570 Angitthensynsone: Bevaring kulturmiljø H190 Sikringsone - Tunnelanlegg i grunnen JURIDISKE LINJER OG PUNKT Planens begrensning Formålsgrense Regulert tomtegrense Byggegrense Regulert senterlinje Frisiktslinje Regulert fotgjengerfelt Regulert støyskjerm Angitt hensyngrense Bestemmelsegrense X Kartmålestokk 1:2000 i A3 format m Ekvidistanse 1m Koordinatsystem: UTM sone 32 / Euref89 REGULERINGSPLAN 270R Gamlegrendåsen terrasse 3. gangs behandling i utvalget for miljø- og utvikling 2. gangs behandling i utvalget for miljø- og utvikling Offentlig ettersyn fra til gangs behandling i utvalget for miljø- og utvikling Kunngjøring av oppstart av planarbeidet KONGSBERG KOMMUNE Teknisk enhet ANDRE STREKSYMBOLER M.V SAKSBEHANDLING IFLG.PLAN- OG BYGNINGSLOVEN Datert / revidert Kunngjort Kommunestyrets vedtak: Tunnel Avkjørsel Tunnelåpning SAKS- NR. Eksist. eiendomsgrense NR. DATO / / / /12 11/ SIGN. ARKIVSAKS- SAKS- BEH. 06

7 TOMTEANALYSE FriHliggende bebyggelse Tilbaketrukket fra vei.0 66 UTS 0 IKT 7850 m2 (5961 m2 innenfor byggegrense) Planlagt trafo Tomtegrense (7850 m2) Bebyggelsesgrense (5961 m2) 30 IKT.87 UTS UT SI KT SOL 07

8 500 m2 TOMTEDELING ALTERNATIV 1 Alternativ 1: 12 Tomter 5 avkjørsler 2 veier for utbygger Ingen flytting av Trafo 560 m2 480 m2 480 m2 490 m2 710 m2 610 m2 620 m2 620 m2 700 m2 860 m2 570 m2 08

9 TOMTEDELING ALTERNATIV 1 09

10 860 m2 620 m2 TOMTEDELING ALTERNATIV 2 Alternativ 2: 560 m2 480 m2 13 Tomter 3 avkjørsler 3 veier for utbygger Mulig flytting av Trafo Noen trange og små tomter 480 m2 450 m2 450 m2 600 m2 500 m2 485 m2 570 m2 700 m2 570 m2 10

11 TOMTEDELING ALTERNATIV 2 11

12 480 m2 480 m2 TOMTEDELING ALTERNATIV 3 Alternativ 3: 512 m2 13 Tomter 2 avkjørsler 2 veier for utbygger Flytting av Trafo Noen trange og små tomter 480 m2 450 m2 560 m2 Lekeplass 460 m2 860 m2 390 m2 620 m2 360 m2 700 m2 570 m2 12

13 TOMTEDELING ALTERNATIV 3 13

14 TOMTEDELING ALTERNATIV 4 Alternativ 4: 620 m2 550 m2 12 Tomter 3 avkjørsler 3 veier for utbygger Flytting av Trafo Gode tomter 520 m2 520 m2 660 m2 500 m2 457 m2 760 m2 570 m2 620 m2 570 m2 700 m2 14

15 TOMTEDELING ALTERNATIV 4 15

16 620 m2 500 m2 530 m2 TOMTEDELING ALTERNATIV 5 Alternativ 5: 460 m2 450 m2 12 Tomter 2 avkjørsler 2 perkeringer/veier for utbygger Flytting av Trafo Svært gode tomter 500 m2 SØPPEL/ SNUPLASS 450 m2 490 m2 580 m2 620 m2 LEKEPLASS/SØPPEL/ SNUPLASS 620 m2 620 m2 16

17 TOMTEDELING ALTERNATIV 5 17

18 TOMTEDELING ALTERNATIV 6 Alternativ 6: Utbyggertomter 2 avkjørsler 2 veier/ parkeringsplasser for utbygger Flytting av Trafo 1070 m2 520 m2 SØPPEL/ SNUPLASS 1380 m2 LEKEPLASS/SØPPEL/ SNUPLASS 930 m m m2 18

19 TOMTEDELING ALTERNATIV 6 19

20 ILLUSTRASJONSPLAN m K= A K= K= 20 4 K= K= K= K= 20 5 B FA 1 9m 46 8m 2 A 2 K= D 53 2 C m2 las m2 s K= FA m 19 8% K= 19 4 K= R K= K= 189 B E 92 1 K= K= 19 C 0 R K= 19 K= 18 m D F R4.00 g On Fly trafo av K= 7 2 B 197 K= 196 Le ke p % R4.00 B- K= 6m K= R m2 676 m2 K= K= 18 K= 18 5 K= 18 K= ,5 0 K= 18 R20.00 R % 9 K= 17 K= 1 3 K= 18 2 K= 18 K= 18 FA 1 R4.00 F 8 K= 17 7 K= m m E 5 K= 17 K= 17 K=

21 K= 204 K= 202 K= 200 K = 199 K = 198 Tomtegrense Veg Veg K= 205 K= 203 K= 201 K= 199 K= 198 Tomtegrense PRINSIPPSNITT K= 210,5 Maksimal høyde kote B-7 K = 209 K= 205,5 Reg. grense Reg. grense K= 203 Eksisterende terreng K= SNITT A-A Veg Alsvarende eksisterende terreng V2 Regulert vei K= 200,5 8% SNITT B-B K = 197,5 K = 200 K = 200,5 21

22 K= 195 Veg Veg V2 Regulert vei Tomtegrense Lekeplass Tomtegrense PRINSIPPSNITT Maksimal høyde kote B-7 K = 209 K= 184 K= 202 Reg. grense Reg. grense Eksisterende terreng K= 197, K= 194,5 SNITT C-C K= 197 K= 196 K= 195 K= 195 8% Eksisterende terreng SNITT D-D K= 193 K= 192 K= 193 K= 194 K=

23 Veg Veg Tomtegrense V2 Regulert vei Tomtegrense Tomtegrense PRINSIPPSNITT K= 199,5 Maksimal høyde kote B-6 K = 201 Eksisterende terreng Reg. grense Reg. grense K= 191 K= 191 K= 188,5 K= K= 193 K= 192 K= 191 K= 190 K= 189 K= 188 K= 187 K= 186 K= 185 K= 184 K= 183 K= 182 K= 181 SNITT E-E Eksisterende terreng K= SNITT F-F K= 187 K= 188 K= 189 K=

24 Tomtegrense Reg. grense Veg Veg K= 205 K= 204 K= 203 K= 202 K= 201 K= 200 HØYDER K= 210,5 Maksimal høyde kote B-7 K = Reg. grense K= 203 K= Utsnitt Snitt A-A Maks tillatt kotehøyde for bebyggelse på B-6 og B-7 er hhv 201 og 209 moh. Trappe- og heishus kan bygges over de angitte høydene. Maksimal høyde i bestemmelsene er satt med utgangspunkt i en tenkt blokkbebyggelse på tomtene, som normalt vil medføre omfattende bearbeiding/planering av terrenget. Ved oppføring av småhus er det naturlig at husene plasseres individuelt på hver enkelte tomt med minst mulig bearbeiding av terrenget. Snitt A-A viser ett bygg som stikker godt opp over maks maks kotehøyde, hvor gesimshøyde er 210,5. Dette huset ligger naturlig høyere enn de andre husene jf bebyggelsesplanen. Vi mener i utgangspunktet at dette er uproblematisk, da totalinntrykket / gjennomsnittet for området er langt mer beskjedent enn hva som ville vært tilfelle med blokkbebyggelse. Avvik kan løses ved at det søkes om dispensasjon for de enkelte husene ifm en byggesøknad, at huset plassers på den lavere delen tomten, at de aktuelle tomtene bearbides (senkes) eller ved man kun bygger i kun 1 etasje. Det henviser forøvrig til paragraf i kommuneplanens arealdel om boligutnyttelse. Med tanke på en utbygging av småhusbebyggelse er naturlig å legge disse byggehøydene til grunn fremfor byggehøydene som i dag fremkommer Tillatt byggehøyde, etasjeantall og krav om underetasje: I skrått terreng skal frittliggende småhusbebyggelse ha underetasje. Med skrått terreng menes her at terrenget faller mer enn 1,5 m i huskroppens utstrekning. Det tillates gesimshøyde inntil 6,5 m og mønehøyde inntil 9,0 m. I skrått terreng tillates gesimshøyde inntil 7,0 m og mønehøyde inntil 9,5 m. 24

25 FUGLEPERSPEKTIV 25

26 FUGLEPERSPEKTIV 26

27 FUGLEPERSPEKTIV 27

28 SITUASJONSPERSPEKTIV Fra øst ved midtre avkjørsel 28

29 SITUASJONSPERSPEKTIV Fra vest ved nedre avkjørsel 29

30 Rodeo arkitekter AS Youngstorget 2a 0181 OSLO Kontakt: Ivar Lyngner