B Overføring av årets resultat til balansen Årets resultat foreslås overført til egenkapitalen. Vedtak: Godkjent

Transkript

1 1 Lilleberg Borettslag Protokoll fra ordinær generalforsamling i Lilleberg Borettslag Møtedato: mandag 8. mai 2017 Møtetidspunkt: Møtested: Helsfyr hotell Til stede: 51 andelseiere, 8 representert ved fullmakt, totalt 59 stemmeberettigede. Forretningsfører OBOS, ble representert ved Anne-Lise Jenseth Johansen. Møtet ble åpnet av styrets leder Konstituering A Valg av møteleder Som møteleder ble Arild Rebbeng foreslått. B Godkjenning av de stemmeberettigede Det ble foreslått å anse de innleverte registreringsblankettene og eventuelt fullmakter som bevis for at vedkommende eier er til stede. Vedtak: Godkjent C Valg av en til å føre protokoll og minst en andelseier som protokollvitne Som fører av protokoll ble Anne-Lise Jenseth Johansen foreslått. Som protokollvitne ble Anders Walløe foreslått. D Godkjenning av møteinnkallingen Det ble foreslått å godkjenne den måten generalforsamlingen var innkalt på, og erklære møtet for lovlig satt. Vedtak: Møtet lovlig satt Behandling av årsberetning og årsregnskap for 2016 A Behandling av årsberetning og regnskap Styrets årsberetning, resultatregnskap og balanse for 2016 ble gjennomgått og foreslått godkjent. Vedtak: Godkjent B Overføring av årets resultat til balansen Årets resultat foreslås overført til egenkapitalen. Vedtak: Godkjent Fastsettelse av godtgjørelser Godtgjørelse til det sittende styret ble foreslått satt til kr Vedtak: Godkjent

2 4. Behandling av innkomne forslag og saker 2 Lilleberg Borettslag A 1) Forslaget fra Anne Solbakken og Lars Hvaal, Lillebergveien 17 Utsalg areal over / under eksisterende leilighet for utvidelse av egen bolig Sak som ønskes behandla av generalforsamlinga: Salg av fellesarealer (bomberom/kjellerrom og tørkeloft) til utvidelse av boareal. Vi ønsker med dette å fremme forslag om åpning for salg av fellesarealer i Lilleberg Borettslag til utvidelse av boareal, og ønsker dette behandla av generalforsamlinga våren Dette er som kjent tidligere blitt fremma for generalforsamling, men da som to ulike framlagte saker (henholdsvis salg av kjellerrom og loftsrom) her argumenterer vi for salg av fellesarealer på generelt grunnlag, da vi mener argumentene for salg vil være relevante for begge de nevnte tilgjengelige felles-arealene i borettslaget. Lilleberg Borettslag er et borettslag med sjel og historie, som befinner seg i et område med stadig ny bebyggelse og stor tilflytning. Det å kunne tilby flere muligheter og enda større variasjon innad i borettslaget vil gjøre at vi fortsatt kan være et attraktivt borettslag for både unge, eldre, par, små familier, store familier og de som bor alene. Variasjon tilbyr vi allerede, f.eks. førsteetasje med platting, toroms, rekkehus, treroms osv., dette er positivt for borettslaget som helhet og gjør oss til et levende borettslag som kan representere og inkludere store deler av populasjonen. Ikke minst er variasjon positivt for oss som allerede bor her, da man ved ulike behov i livet kan flytte og ha fortrinnsrett på ulike typer leiligheter gjennom å allerede være eksisterende andelseier. Følgelig vil borettslaget kunne opprettholde et stabilt bomiljø, som igjen vil gi et enda bedre fellesskap innad og samtidig heve standarden på borettslaget. Dette vil også være positivt for nærmiljøet, et nærmiljø i vekst. Tidligere bomberom er ubrukt areal, da de ikke lenger er registrert som tilfluktsrom. I noen grad blir de brukt til utleie av lagerlokaler. Tørkelofta brukes i stor grad til lagring og ikke i hovedsak til det de opprinnelig er ment for. Det er god kapasitet til tørking av klær i borettslagets sju vaskerier, og enkelte uttrekksskap til tørking er ikke i bruk, men disse kan klargjøres. En økning av tørkekapasitet i vaskeriene kan ev. utbygger av tørkeloft betale. Salg av fellesarealer vil kunne gjøre at borettslaget slipper stadige kostnader i forbindelse med opprydding av hensatte saker, utført av eksterne firma. Salg av fellesarealer skal selvfølgeligskje uten at bodarealer berøres, og borettslaget skal heller ikke påføres ulemper eller kostnader for øvrig. Salg av fellesarealer til utvidelse av boareal vil gi borettslaget bedre økonomi, noe som igjen vil gjøre husleia stabil og ev. mulighet for å nedbetale borettslagets felleslån. Pengene vil i hovedsak gå til vedlikeholdsforpliktelser og ønska oppgradering, til glede for samtlige beboere. Utbygger skal dekke alle utbyggerkostnader og vil betale et tillegg i felleskostnader per måned for utbygga areal administrasjonsavgift dekkes også av utbygger. Godkjent takstmann skal verdisette areal som igjen vil gi grunnlag for korrekt kvadratmeterpris. Det bør også åpnes for budrunde ved flere interessenter, enten over kjellerrom eller under loft, slik at flere kan melde interesse og utvidelse av boareal ikke blir en mulighet for bare noen få. Utbygger skal dekke kostnader for ev. flytting av bodareal på loft.

3 3 Lilleberg Borettslag Endelig forslag til vedtak: åpning for salg av fellesarealer (herunder både bomberom/kjellerrom og tørkeloft), med mulighet for budrunde ved flere interessenter Styrets innstilling: * Forslaget bifalles for salg av tørkeloft (uten boder) og tidligere bomberom med formål om å innlemme dette areal i allerede eksisterende leilighet rett under eller over arealet. * Deler av forslaget vedrørende salg av loftsrom med boder, som vil føre til flytting av boder på loft, og som kan medføre en budrunde, bifalles ikke. Begrunnelse: Borettslaget iverksatte i mars 2016 en opprydding av hensatte saker i fellesarealer, utført av et eksternt firma. Dette utgjorde en belastning for borettslagets økonomi. Vaktmesterens HMS-rapport februar 2016, som ble distribuert på borettslagets hjemmeside og Facebookside, viste at blant annet tørkeloftene var belastet med at beboere hensatte møbler og annet i disse arealene. Dette indikerer at tørkeloftene, generelt ikke lenger brukes til det de i sin tid var ment for. Lilleberg borettslag har 7 vaskerier, og styret vurderer at det er god kapasitet til tørking av klær i vaskerienes uttrekkskap. Det er i flere vaskerier uttrekkskap som ikke er i bruk, og disse kan klargjøres for å tørke tøy som en erstatning ved salg av tørkeloft. Sivilforsvaret bekreftet i mai 2015 at det ikke lenger er registrert tilfluktsrom i Lilleberg borettslag, og at disse er blitt slettet i fra distriktets arkiv. Dermed hefter ikke disse rommene for annen bruk enn den borettslaget selv bestemmer. Disse rommene blir i dag brukt som utleierom for beboere, til en rimelig sum pr. måned. Det er kun et fåtall personer som har denne muligheten, ettersom det er lite rullering på lokalene. Dermed blir dette i dag en eksklusiv mulighet for bare et fåtall med liten inntjening total sett for borettslaget i forhold til hva inntekter av salg vil kunne utgjøre. Styret stiller seg imot til forslaget om at det åpnes for salg av arealer der det allerede er boder. Dette fordi styret mener at det er i dag arealer som ikke noen har særskilt bruksrett på, og som i liten grad benyttes etter opprinnelig formål som er aktuelle for utsalg. Videre ser styret at det som forslagstiller skisserer kan utløse interessekonflikter ved at det berøres areal som andre beboere allerede har eksklusiv bruksrett til. Styret mener også at hvis det er flere interessenter så kan også en intern budrunde kunne skape konflikt i et naboforhold. Styret vurderer at salg av både tørkeloft og "bomberom" er en vinn - vinn situasjon for alle. De som ser behovet for større bolig vil ha denne muligheten enten ved at man bor rett under et tørkeloft eller rett over et bomberom, eller at man har fortrinnsrett som eksisterende andelseier i borettslaget til å kjøpe seg inn i en slik bolig når disse blir lagt ut for salg. Styret er av den oppfatningen at inntektene fra salg av tørkeloft og bomberom bør brukes til å finansiere de nødvendige vedlikeholdsplikter borettslaget står ovenfor. Dette for å ha mulighet til å unngå både å ta opp mer lån på borettslaget, og å øke husleie som en konsekvens av høyere vedlikeholds-/ lånekostnader. Styret vil dermed ikke tilrå at inntekter for salg av et slikt areal skal øremerkes nedbetaling av eksisterende lån da man på forhånd ikke kan vite hvor mange som nytter seg av dette tilbudet. A2) Torgeir Hoffmann fremmet styrets forslag Styrets forslag til vedtak (krever 2/3 dels flertall) * Styret ber om Generalforsamlingens fullmakt til å kartlegge hvilke tørkeloft og tidligere bomberom som egner seg for utbygging, og iverksette salg av arealet når interessent(er) melder seg. * Styret øker tørkekapasitet i vaskerier der hvor salg av tørkeloft realiseres. Dette betales av utbygger. * Det settes forbehold om det er mulighet for å gjennomføre utbygging, som begrensninger eksempelvis tilknyttet eventuelt rørføringer gjennom eller under areal. Dette må kartlegges som konsekvens før salg.

4 4 Lilleberg Borettslag * Styret utarbeider retningslinjer som ivaretar borettslagets interesser og påser at borettslaget ikke påføres ulemper og kostnader ved salg og utbygging av et slikt areal. * Utbygger skal dekke alle kostnader i prosjektet, også forprosjekt om dette er nødvendig, eksempel der hvor det må sjekkes om arealet kan la seg bygge ut uten konsekvenser for borettslaget. * Kjøpt utbygget areal blir priset med tillegg i felleskostnader per måned (fra kjøpsdato) for den som bygger seg ut. * Styret innhenter, fra godkjent takstmann, verdi på arealer som legger grunnlag for den m2 pris arealene selges ut for. * I tillegg til takst skal utbygger betale til borettslaget en administrasjonsavgift kr * Hvis inntekter ved salg av egnede arealer overstiger kostnader til vedlikeholdsbehov, skal det nedbetales på borettslagets felleslån. Dette vil styret vurdere fortløpende. Vedtak: A1) Forslaget fra Solbakken/Hval falt mot 13 stemmer A2) Forslaget fra styret vedtatt med 44 stemmer B) Forslagstiller Torgeir Bremer, Lillebergveien 8 Saksframlegg til generalforsamling Legger med dette frem forslag om at borettslaget gir andelseiere med leiligheter i direkte tilknytning til utdaterte bomberom muligheten til å kjøpe disse for å utvide areal på egen bolig. I borettslaget finnes det i enkelte blokker utdaterte bomberom som står mer eller mindre ubrukte. Bomberommene er i en slik forfatning at de ikke egner seg til stort annet en lagring. Andre former for aktivitet i lokalene er utenkelig uten større oppussing. Per i dag innehar ikke disse rommene noen fellesfunksjoner og gir svært liten nytteverdi til borettslaget. Til- og fraflyttingen i Lilleberg borettslag er stor. Borettslaget har relativt få boliger for barnefamilier eller andre med behov for mer plass. Alternativet blir å lete etter bolig andre steder, selv om ønsket om å kunne fortsette å bo i borettslaget er stort. En konsekvens av stor til- og fraflytting er mangel på samhold og tilknytning til lokalmiljøet. Ved at borettslaget gir mulighet for kjøp av bomberom vil flere boliger i borettslaget kunne få utvidet sitt boareal, med for eksempel et par soverom. Større boenheter er positivt for borettslaget på mange måter. Flere vil kunne bo her i et lengre perspektiv og da i større grad se verdien av å engasjere seg i lokalmiljøet. Større boenheter er mangelvare i området og øker attraktiviteten til borettslaget. Økt attraktivitet er positivt for boligprisene på leilighetene i hele borettslaget. Salg av denne type bomberom vil ikke være unikt for Lilleberg borettslag, da dette har blitt gjennomført i mange andre borettslag, som for eksempel i Valle borettslag. Et potensielt salg vil også gi borettslaget nyttig inntekt. Ber om at dette forslaget behandles separat fra eventuelle forslag om salg av tørkeloft til samme formål. Bomberommene har ingen fellesfunksjoner. Styrets innstilling: * Forslaget bifalles for salg av tidligere bomberom med formål om å innlemme dette areal i allerede eksisterende leilighet rett over bomberom. Begrunnelse: Sivilforsvaret bekreftet i mai 2015 at det ikke lenger er registrert tilfluktsrom i Lilleberg

5 5 Lilleberg Borettslag borettslag, og at disse er blitt slettet fra distriktets arkiv. Dermed hefter ikke disse rommene for annen bruk enn den borettslaget selv bestemmer. Disse rommene blir i dag brukt som utleierom for beboere, til en rimelig sum pr. måned. Det er kun et fåtall personer som har denne muligheten, ettersom det er lite rullering på lokalene. Dermed blir dette i dag en eksklusiv mulighet for bare et fåtall med liten inntjening total sett for borettslaget i forhold til hva inntekter av salg vil kunne utgjøre. Styret vurderer at salg av tidligere definert bomberom er en vinn - vinn situasjon for alle. De som ser behovet for større bolig vil ha denne muligheten enten ved at man bor rett over et bomberom, eller at man har fortrinnsrett som eksisterende andelseier i borettslaget til å kjøpe seg inn i en slik bolig når disse blir lagt ut for salg. Styret er av den oppfatningen at inntektene fra salg av bomberom bør brukes til å finansiere de nødvendige vedlikeholdsplikter borettslaget står ovenfor. Dette for å ha mulighet til å unngå både å ta opp mer lån på borettslaget, og heller ikke og øke husleie som en konsekvens av høyere vedlikeholds-/ lånekostnader. Styret vil dermed ikke tilrå at inntekter for salg av et slikt areal skal øremerkes nedbetaling av eksisterende lån da man på forhånd ikke kan vite hvor mange som nytter seg av dette tilbudet. Styrets forslag til vedtak (krever 2/3-dels flertall) * Styret ber om Generalforsamlingens fullmakt til å kartlegge hvilke tidligere bomberom som egner seg for utbygging, og iverksette salg av arealet når interessent(er) melder seg. * Det settes forbehold om det er mulighet for å gjennomføre utbygging, som begrensninger eksempelvis tilknyttet rørføringer gjennom eller under areal. Dette må kartlegges som konsekvens før salg. * Styret utarbeider retningslinjer som ivaretar borettslagets interesser og påser at borettslaget ikke påføres ulemper og kostnader ved salg og utbygging av et slikt areal. * Utbygger skal dekke alle kostnader i prosjektet, også forprosjekt om dette er nødvendig, eksempel der hvor det må sjekkes om arealet kan la seg bygge ut uten konsekvenser for borettslaget. * Kjøpt utbygget areal blir priset med tillegg i felleskostnader per måned (fra kjøpsdato) for den som bygger seg ut. * Styret innhenter, fra godkjent takstmann, verdi på arealer som legger grunnlag for den m2 pris arealene selges ut for. * I tillegg til takst skal utbygger betale til borettslaget en administrasjonsavgift kr ,-. * Hvis inntekter ved salg av egnede arealer overstiger kostnader til vedlikeholdsbehov, skal det nedbetales på borettslagets felleslån. Dette vil styret vurdere fortløpende. Vedtak: Forslaget faller innunder sak A2 som ble vedtatt C) Forslag fra Martha Strandenæs og Henrik Nykvist Lillebergveien 17 Angående: Sak til 2017 års Generalforsamling i Lilleberg Borettslag Vår ref.: Innkalling til 2017 års Generalforsamling i Lilleberg Borettslag som avholdes 8. mai 2017 Vi viser til innkalling til 2017 års Generalforsamling i Lilleberg Borettslag, som avholdes 8. mai 2017 og den frist som er satt for å melde inn saker til årets generalforsamling ( ). I tråd med dette melder vi herved inn følgende sak med forslag til behandling i årets Generalforsamling: Forslag: Opprettholde muligheten for at alle leiligheter kan gjøre bruk av loftsområdet gjennom å innføre en inndeling av tørkeloftet i 8 boder. Det vil si, inndeling av det felles loftsområde

6 6 Lilleberg Borettslag for hver oppgang i 8 like store, låsbare bod-enheter, med én bod-enhet til hver av de 8 leilighetene i oppgangen. Bod-enhetene inndeles med netting-vegger, både for å opprettholde samme luftkvalitet som i dag og for å sikre god oversikt og adkomst ved eventuell røyk- eller brann-utvikling og brannslokking. Inndelingen i boder vil gjøre det vanskeligere å plassere private eiendeler utenfor bodene. Og: eiendeler som i strid med denne forutsetning settes utenfor de låsbare bodene, kan fjernes uten videre. Bakgrunn: Mens vi har bodd i Lilleberg Borettslag har det ved to tidligere generalforsamlinger (2015 og 2016) vært fremmet forslag om å selge felles lofts-areal til leiligheter i fjerde etasje. Vi har ved begge generalforsamlinger stemt imot et slikt forslag. Vår begrunnelse har vært, at dette arealet representerer et fellesgode som alle boenheter trenger og fortsatt skal ha rett til å disponere. I og med at forslaget fikk større tilslutning ved generalforsamlingen i 2016 enn ved generalforsamlingen i 2015, frykter vi at dette fellesgodet skal forsvinne. I stedet for det som de to siste år har vært fremmet som sak, nemlig å selge arealer som i dag disponeres av alle bo-enhetene i hver oppgang, fremmer vi et alternativt forslag som vil sikre alles rett til bruk av fellesgodene. I en tid med økt individualisme ønsker vi å forsvare fellesgodene, i tråd med OBOS tradisjonsrike verdier. Begrunnelse: Arealet i hver leilighet, de to kjellerbodene og den ene loftsboden som hver leilighet i dag disponerer, er ikke større enn at det er behov for hver kvadrat- og kubikkmeter. Årstidenes veksling skaper dessuten behov for lagring av utstyr som trengs i én årstid, men som det ikke er like mye bruk for i en annen. Dette gjelder både leiligheter som er bebodd av barnefamilier og leiligheter som er bebodd av ektepar eller av enslige eller leiligheter hvor voksne barn har flyttet ut. Felles loftsområde egner seg til klestørk, lufting og oppbevaring av klær og annet utstyr. Erfaringsmessig benytter småbarnsfamilier seg i dag av loftsområdet til klestørk flere ganger ukentlig. Ved inndeling av det felles loftsområde i 8 like store enheter vil den enkelte leilighet kunne benytte sin avlåste bod til klestørk og oppbevaring av andre eiendeler. Dessverre benyttes det felles loftsområdet i dag av mange til oppbevaring av private eiendeler, tidsskrifter, emballasje med mer. Inndeling i boder vil forebygge dette, fordi alt som settes utenfor bodene kan fjernes uten videre. Ved eventuelt salg av en leilighet, vil tapt felles-areal gjøre den mindre attraktiv enn i dag, ikke minst for småbarnsfamilier og familier i etableringsfasen. Men vi som har tenkt å bo her videre ønsker også å beholde de fellesgodene vi har i borettslaget. Vi imøteser en velvillig og konstruktiv behandling av saken på Generalforsamlingen og bidrar gjerne med ytterligere opplysninger dersom Styret i Lilleberg Borettslag ønsker det. Styrets innstilling: Styret er i utgangspunktet ikke negativ til forslagstillers skissering av en alternativ bruksendring for tørkeloftene, men ser at det kan bli en utfordring hvordan kostandene ved et slikt tiltak skal fordeles. Begrunnelse: Lilleberg borettslag har i likhet med andre Obos bygninger fra samme tidsepoke, svært god bodplass i blokkene. Det kan på tross av dette, dessverre se ut til at dette ikke er tilstrekkelig. Som forslagstiller skisserer at det flere som benytter felles loftsområdet til oppbevaring av private eiendeler, tidsskrifter, emballasje med mer. Dette er da også begrunnelser for at det tiltvinger seg ønsker om ulik bruksendring av disse arealene. Som en løsning ser vi det slik at om Generalforsamlingen vedtar forslaget om å etablere boder på tørkeloft, innhenter styret anbud, og foretar en kollektiv ombygging av alle

7 7 Lilleberg Borettslag tørkeloftene som et prosjekt. På den måten kan det være mulig å få en bedre pris på utførelsen, ut fra volum. Det er ikke å anbefale at borettslaget i seg selv bærer denne kostnaden, da vi har en rekke blokker som ikke har tørkeloft og dermed ikke har mulighet for denne fordelen med ekstra bod. I tillegg har vi 28 rekkehus som vi ikke kan fordele en slik kostnad på. Derfor foreslår styret i sin innstillig at alle som bor i en oppgang hvor det er tørkeloft, dekker denne ombygningskostnaden som et engangsbeløp, uavhengig om denne ønsker å benytte seg av ekstra bod eller ikke. Boden skal også da følge leilighet og være eksklusiv bruksrett for denne, og det bør ikke være mulighet for en beboer å kjøpe opp flere bodplasser ut fra at dette tiltaket skal være et fellesgode. Det vil ikke være hensiktsmessig og å tørke tøy på et nytt bruksareal som boder, da fukt kan medføre skade på andre beboeres eiendeler. Det må merkes at det i noen punktblokker ikke er stort nok tørkeloft som vil gi areal nok til å dekke ekstra bod for alle leilighetene, og dermed bortfaller bruksendring på disse loftene. Styrets forslag til vedtak: Styret innhenter anbud på utbygging av boder med nettinggjerder tilsvarende antall ut fra hvor mange boenheter som deler tørkeloftet. Prosjektet utføres som en engangsutførelse hvor alle tørkeloft blir omfattet av ombygging til boder som et prosjekt. Beboere knyttet til et tørkeloft dekker prosjektering om ombyggingskostnader som et engangsbeløp som blir fakturert fra borettslaget uavhengig om bod blir tatt i bruk eller ikke. Tørking av vått tøy vil ikke være tillatt ut fra hensyn til nabobodene. Det vil ikke være mulighet til å kjøpe flere boder, de ekstra bodene skal følge boligen med eksklusiv bruksrett til denne. Vedtak: Forslagsstiller trekker forslaget

8 8 Lilleberg Borettslag Valg av tillitsvalgte A Som styreleder for 2 år, ble Nina Terese Andresen foreslått. B Som styremedlem for 2 år, ble Tommy Størseth og Hildegunn Vassdal foreslått. C Som varamedlem for 1 år, ble Sara Ørnvik og Marius Sagen foreslått. D Som delegert med varadelegert til generalforsamlingen i OBOS ble foreslått: Delegert Nina Terese Andresen Varadelegert Tommy Størseth E Som representant(er) i valgkomitéen for 1 år, ble Gyrd Krogstad Lynch, Terje Dyrbye og Karl Opås foreslått Møtet ble hevet kl.: Protokollen signeres av Arild Rebbeng /s/ Møteleder Anne-Lise Jenseth Johansen /s/ Fører av protokollen Anders Walløe /s/ Protokollvitne Ved valgene på generalforsamlingen og i konstituerende styremøte har styret fått følgende sammensetning: Leder Nina Terese Andresen Einars vei 19 Nestleder Tommy Størseth Lillebergveien 8 Styremedlem Carl Johan Danielsson Lillebergsvingen 13 Styremedlem Cathrine Kaldestad Lillebergsvingen 12 Styremedlem Solveig Sveinhaug Lillebergveien 30 Styremedlem Hildegunn Vassdal Lillebergveien 9 9. mai ALJJ