Årsrapport 2012 US Opportunities AS

Transkript

1 Årsrapport 2012 US Opportunities AS

2

3 Innhold Hovedpunkter Oversikt over US Opportunities AS... 6 Markedsoppdatering... 8 Fakta om de enkelte investeringene: Fieldstone Land JV Whitney Atlanta Land Atlanta Land II JV Murano Discovery Palms Waterscape Paramount Styrets årsberetning Resultatregnskap Eiendeler Egenkapital og gjeld Kontantstrømoppstilling Regnskapsprinsipper Noter Revisjonsberetning Årsrapport 2012, US Opportunities AS 3

4 Utsikt fra eiendommen i Fort Walton Beach 4 Årsrapport 2012, US Opportunities AS

5 Hovedpunkter 2012 POSITIV VERDIUTVIKLING FOR SELSKAPET I 2012 Selskapets investeringer hadde en verdiøkning på cirka ni prosent i Boligprisene i de 20 største byene i USA utviklet også positivt med en gjennomsnittlig verdivekst på 6,8 prosent i samme periode. 13 LEILIGHETER SOLGT I WATERSCAPE I FORT WALTON BEACH I løpet av 2012 ble det solgt 13 leiligheter i Waterscapeprosjektet. Gjennomsnittlig salgspris var cirka 40 prosent høyere enn anskaffelsesverdien for leilighetene. ØKENDE INTERSSE FOR SELSKAPETS TOMTER I ATLANTA I løpet av 2012 ble det inngått avtaler om salg av cirka 135 tomter i Atlanta. I henhold til avtalene vil tomtene selges til en fastsatt pris de neste to til fire årene. Salgsprisen for de tomtene som er solgt så langt har ligget prosent høyere en anskaffelsesverdien. I tillegg vil selskapet motta en tilleggsbetaling hvis husene som bygges selges over fastsatte terskelverdier. «CHINESE DRYWALLS» I WHITNEY Saken mot Bovis, deres forsikringsselskaper og underleverandører vedrørende de kinesiske gipsveggene pågikk for fullt gjennom hele I midten av september 2012 ble det gjennomført et forliksmøte i Orlando der partene ble enige om en avtale som innebærer at produsenten av gipsplatene, det tyske selskapet Knauf, skal bekoste entreprenørkostnadene knyttet til utskiftning av de kinesiske gipsplatene i bygget. I tillegg skal andre skader som er påført bygget også rettes. Utover dette har USO mottatt en kontanterstatning fra Bovis som går til å dekke de direkte kostnadene som denne saken har påført selskapet. UTBETALING FOR 2012 Styret har på bakgrunn av gjennomførte salg og likviditeten i selskapet foreslått en utbetaling på 50 øre per aksje, som tilsvarer fem prosent av emisjonskursen i den første emisjonen. Endelig vedtak vil fattes på generalforsamlingen i mai. Årsrapport 2012, US Opportunities AS 5

6 Cirka Aksjeeiere i Norge Cirka Aksjeeiere i Sverige US Opportunities AS 54 % US Opportunities AB 46 % US Opportunities Norway AS 100 % 75 % 80 % 100 % 100 % 100 % 80 % 75 % Atlanta Land (Boligtomter) Fieldstone Land JV (Boligtomter) Whitney (Leiligheter) Murano (Leiligheter) Discovery Palms (Leiligheter) Waterscape (Leiligheter) Atlanta Land II JV (Boligtomter) Paramount (Leiligheter) US Opportunities AS Innledning Årsrapporten inneholder, foruten komplett årsregnskap, informasjon om utviklingen i eiendomsmarkedet og en oppdatering av viktige hendelser i forvaltningen av de investerte porteføljene i US Opportunities AS (USO AS). Struktur og oversikt USO AS er et selskap som har investert i tomter og boliger i USA som vurderes å ha et høyt verdistigningspotensial. Det har hovedsakelig blitt investert i eiendom som har falt betydelig i verdi. Investeringene i selskapet er gjort sammen med det svenske «søster-selskapet» US Opportunities AB (USO AB) via det felles eide selskapet US Opportunities Norway AS (USON). Figuren ovenfor oppsummerer strukturen for USO AS og USO AB. Selskapet vil i 2013 fortsette å fokusere på å maksimere inntektene gjennom utleie frem til markedet for salg bedrer seg. Det har vært flere gode signaler fra den amerikanske økonomien de siste månedene, spesielt i forhold til utviklingen i boligmarkedet, og det forventes at boligmarkedet i USA vil utvikle seg positivt i tiden fremover. Dette omtales nærmere i markedsoppdateringen. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2014 til 2016, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. Dersom styret i selskapet finner tungtveiende årsaker til å forlenge denne perioden vil dette bli presentert for generalforsamlingen. Salg av deler av porteføljen kan dog finne sted i hele selskapets levetid. Oversikt over beliggenheten til selskapets investeringer er vist på neste side. Status drift Selskapet var fullinvestert i 2010 og er nå inne i en driftsfase hvor hovedfokuset er utleie av selskapets leiligheter. Utleiegraden i tre av leilighetsprosjektene er meget god og ligger på mellom prosent, noe som gjør at selskapet får dekket sine løpende driftskostnader knyttet til disse investeringene. Utleiegraden på Whitney har ligget på cirka 80 prosent det siste året, som en følge av lavere etterspørsel på grunn av problemene med de kinesiske gipsveggene. På Waterscape eier selskapet ferieleiligheter som gjør at utleiegraden varierer mer enn i de andre leilighetsprosjektene, men under høysesongen fra mai til september er leilighetene til stor del fullt utleid. Transaksjonsmarkedet for salg av leiligheter har bedret seg i USA gjennom det siste året, men er fortsatt svakt. Per mars 2013 har selskapet solgt totalt 46 leiligheter i Waterscape-prosjektet. Paramount 6 Årsrapport 2012, US Opportunities AS

7 Investeringer USA 1 Atlanta Land 1 Atlanta Land II JV 2 Fieldstone Land JV 2 Discovery Palms 2 Paramount 3 Whitney 3 Murano 4 Waterscape Årsrapport 2012, US Opportunities AS 7

8 Årlige endringer i husprisene for USA Kilde: S&P/Case-Shiller, Home Price Index Markedsoppdatering Makroøkonomisk utvikling i USA Nøkkelkarakteristikken for 2012 var usikkerhet. Presidentvalget og budsjettkrisen i USA, ofte omtalt som "the fiscal cliff", gjorde at bedrifter og forbrukere fikk lavere appetitt for risiko. Til tross for bedre balanse og økende fortjeneste var bedrifter motvillige til å ansette og forbrukerne var nølende til å bruke penger før det var mer klarhet i det politiske og finansielle miljøet. Som et resultat vokste den amerikanske økonomien langsomt i 2012 med en BNP vekst på 2,2 prosent, opp fra 1,8 prosent i Dermed var det tredje året på rad med vekst på under 2,5 prosent et faktum. To lyspunkter i den nasjonale økonomiske ytelsen var energi- og teknologisektoren, hvor sysselsettingen økte og investeringene var høy. Etter en BNP-vekst på 3,1 prosent i tredje kvartal 2012, hadde den amerikanske økonomien i fjerde kvartal 2012 en uventet tilbakegang på -0,1 prosent, som en følge av lavere lageroppbygging, en betydelig reduksjon i offentlige utgifter og lavere eksport. I 2013 forventes det en BNP-vekst i USA på 2,5 til 3,0 prosent og i 2014 en ytterligere økning mellom 3,0 og 3,8 prosent. Arbeidsledigheten i USA falt til 7,7 prosent i februar 2013, en liten nedgang sammenlignet med nivået for seks måneder siden da arbeidsledigheten var 8,2 prosent. Det private forbruket er en av de viktigste faktorene i den amerikanske økonomien. Til tross for den truende "fiscal cliff" og orkanen Sandy, økte forbruksveksten til 2,2 prosent Whitney, West Palm Beach i Florida 8 Årsrapport 2012, US Opportunities AS

9 Valutakurs NOK/USD 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 4, i fjerde kvartal 2012, opp fra 1,6 prosent i tredje kvartal. Bedriftsinvesteringene økte med 8,4 prosent, sammenlignet med -1,8 i tredje kvartal, mens boliginvesteringene økte med så mye som 15,3 prosent. Kilder: U.S. Bureau of Labor Statistics, IMF, Federal Reserve Boligmarkedet i USA Boligprisene i de 20 største byene i USA utviklet seg positivt i 2012 med en økning på 6,8 prosent. Salget av boliger økte også betydelig gjennom 2012 med en årlig økning på 9,1 prosent per januar Boligbyggingen i USA (antall igangsatte boliger) tok seg kraftig opp gjennom 2012 og ved utgangen av året hadde antall igangsatte boliger en årstakt på boliger, en økning fra boliger per januar Boligsektoren påvirkes av at USAs befolkning fortsetter å vokse samt at det igjen er enklere å få finansiering i bankene både for boligbyggerselskaper og privatpersoner. Det er fortsatt god etterspørsel etter utleieleiligheter i mange av de tettest befolkede områdene i USA og leieprisene forventes å utvikle seg positivt også gjennom Kilder: S&P Case Shiller, NAHB, US Government, Economist, National Association of Realtors Discovery Palms i Orlando Årsrapport 2012, US Opportunities AS 9

10 Fieldstone Land JV 3 8. Whitney Fieldstone Land JV I desember 2008 kjøpte USON 234 boligtomter i Poinciana i Florida, cirka 60 km syd for Orlando, som er et område med sterk befolkningsvekst. USON eier 80 prosent av prosjektet, mens Avatar, som er et selskap notert på Nasdaq-børsen, eier 20 prosent. Avatar er også ansvarlig for driften av selskapet. Byggeaktiviteten i området har tatt seg opp det siste året og det pågår nå bygging av nye eneboliger på tilsvarende tomter i samme område. USON vil i løpet av 2013 vurdere om noen tomter skal selges til Avatar. En ny skole er bygget i området, og et nytt sykehus er under bygging. Dette forventes å gjøre området mer attraktivt som boligområde fremover. Whitney Selskapet eier 141 leiligheter i West Palm Beach, Florida. Palm Beach Country, hvor West Palm Beach er største by, har cirka 1,3 millioner innbyggere og meget god beliggenhet ved østkysten omtrent 115 km nord for Miami. Eiendommen har god beliggenhet sentralt i West Palm Beach, tre kvartaler fra stranden og med kort vei til byens handelssentrum. Det er benyttet en stor andel gipsvegger importert fra Kina i bygget. I spesifikasjonen for bygget står det oppgitt at det kun skulle benyttes amerikanske gipsvegger. En del av gipsplatene som ble importert fra Kina har vist seg å skape en korrosjonsprosess som blant annet skader de elektriske komponentene i bygget. Cirka 80 prosent av alle gipsveggene i bygget må byttes ut og de elektriske komponentene som er skadet må erstattes. På grunn av mangel på amerikanske gipsplater som følge av stor etterspørsel, ble disse importert fra Kina en periode i årene Mange eiendommer både i Florida og andre stater har tilsvarende problem. Selskapet gikk i 2010 til rettssak mot Bovis, som var ansvarlig entreprenør for utbyggingen, for å få erstatning for skader og tap som følge av de kinesiske gipsveggene. Bovis sine forsikringsselskaper og underleverandører er også inkludert i søksmålet. Saken pågikk for fullt gjennom hele I midten av september 2012 ble det gjennomført et forliksmøte i Orlando der partene ble enige om en avtale. Avtalen innebærer at produsenten av gipsplatene, det tyske selskapet Knauf skal betale entreprenøren Moss for å bytte ut samtlige av de kinesiske gipsplatene i bygget samt rette opp alle skadene som er påført bygget. I tillegg har USON mottatt en kontanterstatning fra Bovis som går til å dekke de direkte kostnadene som denne saken har påført selskapet. Arbeidet på eiendommen vil starte opp i juni 2013 med forventet ferdigstillelse mot slutten av Lang Reality håndterer utleiearbeidet. Problemene med gipsveggene i bygget har gjort utleiearbeidet mer utfordrende enn forventet, men utleiegraden har likevel vært stabil på cirka 80 prosent gjennom Selskapet eier også flere handels- og kontorlokaler med beliggenhet på bakkeplan i det samme bygget. Samtlige av disse lokalene er utleid. 10 Årsrapport 2012, US Opportunities AS

11 Atlanta Land, Edinburgh Atlanta Land, Wolf Creek 4 6. Murano Atlanta Land Selskapet eier cirka 850 boligtomter i 15 ulike områder utenfor Atlanta. På alle tomtene er infrastruktur (veier, kloakk mv.) for å kunne bygge på tomtene på plass og hele investeringen er tatt av tidligere eiere. Tomteområdene holdes i god stand og selskapet sørger for å ha en tett dialog med amerikanske boligbyggerselskaper. Flere av disse selskapene har vist interesse for selskapets investeringer og i løpet av 2012 ble det fremforhandlet avtaler om salg av cirka 110 tomter. Salgsprisen for de tomtene som er solgt så langt ligger prosent høyere enn anskaffelsesverdien. Utover dette vil USON også motta en tilleggsbetaling hvis husene som bygges selges over fastsatte terskelverdier. Ved inngangen til 2013 pågår det forhandlinger med flere ulike boligbyggere som er interessert i selskapets tomter i Atlanta-området. Atlanta Land II JV USON eier 75 prosent av Atlanta Land II JV som har investert i cirka 350 tomter i Atlanta-området. På alle tomtene er infrastruktur (veier, kloakk mv.) på plass og hele kostnaden er dekket av tidligere eiere. US Recovery Sweden AB (USRS) eier 25 prosent av selskapet. På samme måte som beskrevet i avsnittet for Atlanta Land har selskapet investert i ferdigutviklede tomter. Murano USON eier 93 av totalt 275 leiligheter i et leilighetskompleks som ble bygget i 2002 i Delray Beach på østkysten av Florida. Leilighetene ligger i et etablert boligområde, omtrent 85 kilometer nord for Miami. Byens kontorområde ligger i samme område og i tillegg er det flere golfbaner i umiddelbar nærhet. Det er kort avstand til flere av hovedveiene som blant annet har tilknytning til Orlando og Miami. I løpet av 2012 ble det fremforhandlet en avtale om salg av 25 tomter. Salgsprisen for de tomtene som er solgt så langt ligger typisk prosent høyere enn anskaffelsesverdien. Utover dette vil selskapet også motta en tilleggsbetaling hvis husene som bygges selges over fastsatte terskelverdier. Ved inngangen til 2013 pågår det forhandlinger med flere ulike boligbyggere som er interessert i selskapets tomter i Atlanta-området. Selskapet har på samme måte som i Whitney engasjert Lang Reality som ansvarlig for utleie av leilighetene. Markedet for utleie er bra og utleiegraden har ligget stabilt på prosent det siste året. Transaksjonsmarkedet har tatt seg opp litt de siste seks månedene, og det er nå færre leiligheter som selges på tvangssalg i dette området. Det er fortsatt usikkert når selskapet vil starte markedsføringen av disse leilighetene for salg, men hvis boligmarkedet fortsetter den positive utviklingen vil dette kunne skje i siste halvdel av Årsrapport 2012, US Opportunities AS 11

12 Discovery Palms 5 8 Waterscape Discovery Palms USON eier 145 av totalt 336 leiligheter i et leilighetskompleks lokalisert i nærheten av Disney World i Orlando, Florida. Disney World er verdens mest besøkte fornøyelsespark med cirka 50 millioner gjester årlig og er den største arbeidsplassen i USA med cirka ansatte. Lincoln forvalter eiendommen på vegne av USON. Lincoln er en anerkjent forvalter i USA med cirka leiligheter under forvaltning. Markedet for utleie er bra og leilighetene har til stor del vært fullt utleid gjennom hele I tillegg jobber forvalter kontinuerlig med å øke leien på de mest etterspurte leilighetene. Investeringen genererer god kontantstrøm, men markedet for salg av eiendommer i Orlando er fortsatt svakt og selskapet har foreløpig ikke solgt noen leiligheter. Waterscape USON eier 75 prosent av et selskap som opprinnelig investerte i 115 leiligheter av totalt 339 i et prosjekt ved navn Waterscape på Okaloosa Island i Fort Walton Beach, nordvest i Florida. USRS er deleier i selskapet med en eierandel på 25 prosent. Bygget stod ferdig i januar 2008 og har god standard. Med beliggenhet i direkte tilknytning til stranden og med egen badepark inne på området er dette et attraktivt feriemål. Området har også et rikt tilbud av restauranter og butikker. I løpet av 2012 ble det solgt 13 leiligheter i prosjektet. Gjennomsnittlig salgspris for disse leilighetene lå cirka 40 prosent høyere enn gjennomsnittlig anskaffelsesverdi til tross for at det til stor del er de mindre attraktive leilighetene som er solgt. Totalt sett er det per mars 2013 solgt 46 leiligheter i prosjektet og således eier selskapet nå 69 leiligheter i dette prosjektet. Det har vært god etterspørsel etter utleieboliger gjennom 2012 og inntektene er opprettholdt på cirka samme nivå som i 2011 på tross av at 13 leiligheter er solgt. Hovedårsaken til at inntektene er opprettholdt er at flere leiligheter ble møblert for å kunne leies ut mot slutten av Årsrapport 2012, US Opportunities AS

13 Paramount USON eier 80 prosent av et selskap som har investert i 264 av totalt 313 leiligheter på en eiendom med sentral beliggenhet i Orlando, Florida. I tillegg eier selskapet omtrent kvadratmeter med kommersielle lokaler i samme bygg. Her er matvarekjeden Publix største leietaker med et areal på kvadratmeter og en leiekontrakt som løper til USRS eier resterende 20 prosent av selskapet. Atlantic & Pacific (A&P) er ansvarlig for drift og utleie av leilighetene i bygget. A&P har erfaring fra flere tilsvarende prosjekter i Florida og har god kompetanse i forhold til utleie av leiligheter. Utleiegraden i bygget er på prosent. CBRE er ansvarlig for utleie av de kommersielle lokalene og det ble signert leieavtaler på to av de tre ledige handelslokalene på gateplan i løpet av En av disse leietakerne gikk konkurs i forbindelse med oppgradering av lokalene. Dette lokalet har derfor stått ledig en periode, men ved inngangen til 2013 pågår det konkrete forhandlinger med to potensielle leietakere. Utover dette eier selskapet også et rålokale i andre etasje på cirka 850 kvadratmeter som er svært krevende å leie ut. Investeringen genererer positiv kontantstrøm, men markedet for salg av leiligheter sentralt i Orlando er fortsatt svakt og selskapet har foreløpig ikke solgt noen av leilighetene. Årsrapport 2012, US Opportunities AS 13

14 Årsregnskap Årsrapport 2012, US Opportunities AS

15 Årsberetning 2012 US Opportunities AS Selskapets virksomhet US Opportunities AS (USO AS) ble stiftet i 2007, men selskapets operative virksomhet startet først i Selskapet har som formål å investere i tomter, boliger og eventuelt boligutviklingsprosjekter i USA som vurderes og ha et høyt verdistigningspotensial. Det er hovedsakelig investert i eiendom som har falt betydelig i verdi. Selskapet kan investere i eiendom gjennom både egenkapital- og gjeldsinstrumenter. Selskapet har gjort totalt åtte investeringer sammen med det svenske søsterselskapet US Opportunities AB (USO AB) via det felles eide selskapet US Opportunities Norway AS (USON). Porteføljen består av fem investeringer i leilighetskomplekser i Florida med totalt cirka 710 leiligheter. I tillegg eier selskapet cirka ferdigutviklede tomter i Atlanta og 234 tomter i Poinciana i Florida. Selskapets strategi er å leie ut leilighetene for å få dekket løpende kostnader. Eiendomsmarkedet forventes å bedre seg fremover og leilighetene planlegges da solgt en etter en. For tomteinvesteringene er strategien å selge tomtene til boligbyggeselskaper etterhvert som etterspørselen i markedet kommer tilbake. Selskapet har kun benyttet egenkapital i alle investeringene. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2014 til 2016, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. Dersom styret i selskapet finner tungtveiende årsaker til å forlenge denne perioden vil dette bli presentert for generalforsamlingen. Salg av deler av porteføljen kan dog finne sted i hele selskapets levetid. USO AS hadde aksjonærer per 31. desember 2012, som i hovedsak er private investorer. Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3 3 bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er tilstede. Hendelser i regnskapsåret Hovedfokus til selskapet har vært utleie av selskapets leiligheter. Det har vært høy etterspørsel etter leiligheter sentralt i Orlando og leilighetene i boligkomplekset er fullt utleid, noe som gjør at selskapet får dekket sine løpende driftskostnader knyttet til denne investeringen. I ferieleilighetene på Fort Walton Beach er det solgt 46 leiligheter siden 2010 og selskapet vil fortsette å markedsføre leiligheter for salg i tiden fremover. Flere av leilighetene er møblert de siste to årene på bakgrunn av høy etterspørsel etter utleieboliger og leieinntektene i prosjektet er gode. På tomtene i Atlanta-området har det vært fokus på å holde tomteområdene i god stand og sørge for å ha en tett dialog med boligbyggerne. Flere regionale og nasjonale aktører har vist interesse for flere av tomtene i porteføljen, og i 2012 er det solgt 18 tomter. Det er inngått intensjonsavtaler om ytterligere salg av cirka 120 tomter. I løpet av 2009 ble det avdekket et problem med gipsveggene i leilighetsprosjektet Whitney, hvor selskapet eier 141 av totalt 210 leiligheter. I forbindelse med inspeksjon av kjøleanlegget i bygget ble det oppdaget at kobberet i anlegget var i ferd med å korrodere. Ytterligere undersøkelser har slått fast at det til stor del er benyttet gipsvegger som er importert fra Kina i bygget. En del av disse gipsveggene har vist seg å skape en korrosjonsprosess som blant annet påvirker elektriske komponenter i bygget. Cirka 80 prosent av gipsveggene i bygget må byttes ut og de elektriske komponentene som er skadet må erstattes. Skadene i bygget er totalt estimert til millioner dollar. Mange andre eiendommer i Florida og andre steder har tilsvarende problem som stammer fra perioden når det var mangel på gipsplater i USA som en følge av høy boligbygging kombinert med Orkanen Katrina som gjorde store ødeleggelser blant annet i New Orleans. USON gikk i 2010 til rettssak mot Bovis, som var ansvarlig entreprenør for utbyggingen, for å få erstatning for skader og tap som følge av de kinesiske gipsveggene. Bovis sine forsikringsselskaper og underleverandører er også inkludert i søksmålet. Saken pågikk for fullt gjennom hele I midten av september 2012 ble det gjennomført et forliksmøte i Orlando der partene ble enige om en avtale. Avtalen innebærer at produsenten av gipsplatene, det tyske selskapet Knauf skal betale entreprenøren Moss for å bytte ut samtlige av de kinesiske gipsplatene i bygget samt rette opp alle skadene som er påført bygget. I tillegg har USON mottatt en kontanterstatning fra Bovis som går til å dekke de direkte kostnadene som denne saken har påført selskapet. Arbeidet på eiendommen vil starte opp i juni 2013 med forventet ferdigstillelse mot slutten av Redegjørelse for årsregnskapet Konsernets driftsinntekter utgjorde i 2012 TNOK og konsernets resultat ble TNOK Konsernets likviditetsbeholdning var TNOK per 31. desember Per 31. desember 2011 var likviditetsbeholdningen TNOK Totalkapitalen var ved utgangen av året TNOK Tilsvarende tall var per 31. desember 2011 TNOK Egenkapitalandelen per 31. desember 2012 var 93,1 % mot 95,7 % 31. desember Konsernet har i løpet av året hatt en positiv kontantstrøm på TNOK Operasjonell kontantstrøm er negativ med TNOK Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter er positiv med TNOK på grunn av salg av leiligheter og tomter. Fremtidig utvikling Konsernets fremtidige utvikling vil i hovedsak avhenge av verdiutviklingen på investeringene i USON som i stor grad påvirkes av den generelle økonomiske utvikling i de Årsrapport 2012, US Opportunities AS 15

16 markeder hvor konsernet har investeringer. Hovedfokuset til selskapet er nå utleie av selskapets leiligheter. Utleiegraden i tre av leilighetsprosjektene er god og ligger på mellom 95 og 100 prosent, noe som gjør at selskapet får dekket sine løpende driftskostnader knyttet til disse investeringene. I tillegg har utleiegraden vært forholdsvis stabil på cirka 80 prosent i Whitney. Utleiegraden er lavere enn i de andre prosjektene som en følge av lavere etterspørsel på grunn av problemene med de kinesiske gipsveggene. Det har også vært god utvikling i leieinntektene fra selskapets ferieleiligheter på Fort Walton Beach. I dette prosjektet er det også solgt 46 leiligheter siden 2009 og selskapet vil fortsette å markedsføre leiligheter for salg i tiden fremover. På tross av positiv utvikling i boligmarkedet i USA det siste året er markedet for salg av leiligheter fortsatt svakt. Selskapet vil derfor fokusere på å maksimere inntektene gjennom utleie frem til markedet for salg bedrer seg. Det har vært flere gode signaler i den amerikanske økonomien de siste månedene og det forventes at dette vil påvirke eiendomsmarkedet positivt i tiden fremover. På tomtene i Atlanta-området fokuseres det på å holde tomteområdene i god stand og sørge for å ha en tett dialog med boligbyggerselskapene. Boligbyggingen i USA har bedret seg betydelig gjennom det siste året og antall igangsatte boliger nærmer seg nå en million. Finansiell risiko Selskapets egenkapital er utsatt for valutasvingninger i forholdet NOK/USD. Arbeidsmiljø og personale Selskapet har ingen ansatte. Det synes således ikke nødvendig å iverksette tiltak i forhold til arbeidsmiljø eller likestilling i selskapets virksomhet. Selskapets styremedlemmer er menn. Miljørapportering Konsernets virksomhet forurenser i svært begrenset grad det ytre miljø. Miljøarbeid er likevel en viktig del av virksomheten, hvor fokus rettes både mot miljøvennlige tiltak i drift og vedlikehold såvel som leietakernes bruk av eiendommene. Forskning og utvikling Konsernet har ikke hatt forsknings- og utviklingsaktiviteter i regnskapsåret. Årsresultat og disponeringer Selskapets årsresultat ble TNOK Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i US Opportunities AS: Beløp i NOK Utbytte Overført fra annen egenkapital Totalt disponert Selskapets frie egenkapital per 31. desember 2012 var TNOK Hendelser etter balansedagen Det har ikke vært hendelser etter balansedagen av betydning for regnskapsåret Oslo, 18. april 2013 Christer Wennersten Styreformann Martin Bruck Styremedlem Inge Fjeldstad Styremedlem Andres Aulik Styremedlem 16 Årsrapport 2012, US Opportunities AS

17 Resultatregnskap Morselskapet Konsernet Beløp i NOK Note DRIFTSINNTEKTER - - Leieinntekter Andre driftsinntekter Sum driftsinntekter DRIFTSKOSTNADER Lønnskostnader Ordinære avskrivninger Nedskrivninger 2, 12, Andre driftskostnader 7, Sum driftskostnader DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Finansinntekter Finanskostnader Netto finansposter RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD Skattekostnad ÅRSRESULTAT Herav minoriteter Opplysninger om avsetninger til: Utbytte Annen EK Sum disponert Årsrapport 2012, US Opportunities AS 17

18 Eiendeler Morselskapet Konsernet Beløp i NOK Note ANLEGGSMIDLER Varige driftsmidler - - Tomter, bygninger og annen fast eiendom 2, 12, Maskiner og inventar Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler OMLØPSMIDLER Fordringer - - Kundefordringer Andre fordringer Sum fordringer Bankinnskudd Sum omløpsmidler SUM EIENDELER Årsrapport 2012, US Opportunities AS

19 Egenkapital og gjeld Morselskapet Konsernet Beløp i NOK Note EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital 1, Overkursfond Annen innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Minoritetsinteresser Sum egenkapital GJELD Avsetning for forpliktelser - - Utsatt skatt Sum avsetning for forpliktelser Kortsiktig gjeld Utbytte Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldig offentlige avgifter Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Oslo, 18. april 2013 Christer Wennersten Styreformann Martin Bruck Styremedlem Inge Fjeldstad Styremedlem Andres Aulik Styremedlem Årsrapport 2012, US Opportunities AS 19

20 Kontantstrømoppstilling Morselskapet Konsernet Beløp i NOK Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skatt Betalt skatt Tap / gevinst ved salg av driftsmidler Ordinære avskrivninger Netto nedskrivninger Poster klassifisert som investerings- eller finansieringsaktiviteter Endring i kundefordringer og leverandørgjeld Endring i andre tidsavgrensningsposter Effekt av valutakursendringer Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter - - Innbetaling ved salg av varige driftsmidler Utbetaling ved kjøp av varige driftsmidler Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter - - Betalinger til / fra minoritet Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Effekt av valutakursendringer på kontanter og kontantekvivalenter Netto endring i likvider i året Bankinnskudd per Bankinnskudd per Årsrapport 2012, US Opportunities AS

21 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Eventuell merverdi eller mindreverdi ut over hva som kan henføres til identifiserbare eiendeler og gjeld balanseføres som goodwill. Merverdier i konsernregnskapet avskrives lineært over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Ved omregning av utenlandske datterselskap er valutakurs ved regnskapsårets slutt benyttet for balanseposter og gjennomsnittskurs for poster i resultatregnskapet. Datterselskap Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskapet. Overstiger utbytte andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen. Leieinntekter Leieinntekter inntektsføres i takt med levering av ytelsene. Forskuddsbetalt leie balanseføres som kortsiktig gjeld. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmiddelets forventede levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmiddelets kostpris og avskrives i takt med driftsmiddelet. Dersom gjenvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen vil generere. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert til kursen ved regnskapsårets slutt. Inntekter og kostnader i utenlandsk valuta er bokført til gjennomsnittskurs for regnskapsperioden. Valutagevinster- og tap er resultatført som finansposter. Omregningsdifferanser i konsernet er bokført mot egenkapitalen. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier i de respektive selskap, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Det avsettes ikke for utsatt skatt knyttet til merverdier på eiendommer ved selskapskjøp. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Årsrapport 2012, US Opportunities AS 21

22 Noter Note 1 Egenkapital Beløp i NOK Morselskapet Aksjekapital Overkursfond Annen innskutt egenkapital Annen egenkapital Egenkapital per Utbytte Årets resultat Egenkapital per Sum Konsernet Innskutt egenkapital Annen egenkapital Minoriteter Sum Egenkapital per Emisjon minoriteter Utbytte minoriteter Omregningsdifferanser Utbytte Årets resultat Egenkapital per Note 2 Varige driftsmidler Beløp i NOK Konsernet Tomter / bygninger og annen eiendom Varige driftsmidler Maskiner og inventar Sum varige driftsmidler Anskaffelseskost pr Omregningsdifferanser av saldo 1.1 pr Justert anskaffelseskost pr Tilgang kjøpte driftsmidler Avgang solgte driftsmidler Omregningsdifferanser Anskaffelseskost pr Av og nedskrivninger pr Omregningsdifferanser av saldo pr Justert av og nedskrivning pr Avgang akk avskrivninger Netto nedskrivning. Se note 12 og Årets avskrivninger Omregningsdifferanser Akk avskrivninger pr Balanseført verdi per Årets nedskrivning Årets avskrivninger Omregningsdifferanser er beregnet ut fra kurs mot henholdsvis 1.1 og gjennomsnittskurs for året. Konsernet benytter lineære avskrivninger for alle varige driftsmidler. Den økonomiske levetiden for driftsmidlene er beregnet til: * Bygninger og annen fast eiendom 27,5 år * Maskiner og inventar 3 15 år * Tomter ingen avskrivning 22 Årsrapport 2012, US Opportunities AS

23 Note 3 Datterselskap, tilknyttet selskap m v Beløp i NOK 1000 Selskapets navn Land Ervervet Eierandel Resultat Egenkapital US Opportunites Norway AS Norge ,34 % Datterselskapet US Opportunities Norway AS, Oslo, har pr en aksjekapital på TNOK 465 bestående av aksjer til pålydende NOK 0,05. Investeringen er i regnskapet vurdert etter kostmetoden og balanseført til TNOK US Opportunites Norway AS eier følgende selskaper: Selskapets navn Portefølje Land Ervervet Eierandel / stemmeandel Resultat Egenkapital USO Deltaker AS - Norge % USO Norge ANS - Norge ,9 % USO Norge ANS 2 (konsern) Fieldstone Norge ,9 % USO Norge Fieldstone LLC Fieldstone USA % Fieldstone Land LLC Fieldstone USA % USO Norge ANS 3 (konsern) Whitney Norge ,9 % USO Norge Whitney LLC Whitney USA % USO Norge ANS 4 (konsern) Atlanta I Norge ,9 % USO Norge Atlanta VDL LLC Atlanta I USA % USO Norge Atlanta Fund I LLC Atlanta I USA % USO Norge ANS 6 (konsern) Murano Norge ,9 % USO Norge Murano LLC Murano USA % USO Norge ANS 7 (konsern) Discovery Palms Norge ,9 % USO Norge DP LLC Discovery Palms USA % USO Norge ANS 9 (konsern) Atlanta II Norge ,9 % USO Norge Atlanta VDL II LLC Atlanta II USA % Atlanta VDL Fund II LLC Atlanta II USA % USO Norge ANS 10 (konsern) Waterscape Norge ,9 % USO Norge Waterscape LLC Waterscape USA % USO Norge ANS 11 (konsern) Paramount Norge ,9 % USO Norge Paramount Note LLC Paramount USA % Note 4 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Morselskapet Selskapets aksjekapital består av en aksjeklasse, ordinære aksjer pålydende NOK 0,02. US Opportunities AS har aksjonærer pr Alle aksjer har lik stemmerett. Følgende aksjonærer eier mer enn 1 % av aksjene pr 31.12: Beløp i NOK Augura Life Ireland Ltd ,5 % Farstad, Jan Henry ,6 % Otium AS ,8 % Øvrige, < 1 % ,1 % Total ,0 % Aksjer Andel Årsrapport 2012, US Opportunities AS 23

24 Note 5 Skatt Beløp i NOK Morselskapet Konsernet Betalbare skatter Norge Sum betalbare skatter Korreksjon av tidligere års skatt Netto betalt skatt i USA Endring i utsatt skatt Sum skattekostnad Skatt i % av ordinært resultat før skattekostnad og minoriteter 0 % 0 % 0 % 0 % Årets skattegrunnlag Resultat før skatt Permanente forskjeller Endring midlertidige forskjeller Fremførbart underskudd Årets skattegrunnlag Morselskapet Konsernet Skatteøkende/(-reduserende) midlertidige forskjeller Eiendommer Langsiktig gjeld Underskudd til fremføring Grunnlag beregning utsatt skatt Nedvurdering av grunnlag for utsatt skattefordel Balanseførte midlertidige forskjeller Utsatt skatt Utsatt skattefordel er ikke balanseført der det ikke er sannsynlighetsovervekt for at hele fordelen kan utnyttes. Avstemming av selskapets skatteprosent % skatt av resultat før skatt Skatteeffekt permanente forskjeller Endring i nedvurdering av utsatt skattefordel Beregnet skattekostnad - - Effektiv skattesats *) 0 % 0 % *) Skattekostnad i forhold til resultat før skatt 24 Årsrapport 2012, US Opportunities AS

25 Note 6 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte mm. Konsernet har ingen ansatte og er derfor ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Morselskapet Konsernet Honorar til styret Styrehonorar Morselskapet Konsernet Honorar til revisor Lovpålagt revisjon Sum Beløpene er inklusiv merverdiavgift. Note 7 Poster som er slått sammen i regnskapet Beløp i NOK Morselskapet Konsernet Andre driftskostnader Reparasjon- og vedlikeholdskostnader Vann Elektrisitet Kjøpte tjenester Forsikring Forvaltningskostnader Eiendomsskatt Øvrige kostnader Sum andre driftskostnader Morselskapet Konsernet Finansinntekter Annen renteinntekt Valutagevinst Annen finansinntekt Sum finansinntekter Morselskapet Konsernet Finanskostnader Annen rentekostnad Valutatap Annen finanskostnad Sum finanskostnader Morselskapet Konsernet Annen kortsiktig gjeld Forskuddsbetalte leieinntekter Påløpte kostnader Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Årsrapport 2012, US Opportunities AS 25

26 Note 8 Honorarer til løpende forvaltning For 2012 har US Opportunities AS avtale om løpende forvaltning med ABG Sundal Collier Real Estate AS og Navigea Securites AS / Obligo Investment Management AS. Avtalen ble transportert fra Navigea Securities AS til Obligo Investment Management AS 1. oktober. Transportering av avtale har ingen økonomiske konsekvenser for konsernet. For disse tjenestene har konsernet blitt belastet med et forvaltningshonorar, honoraret utgjorde TNOK for Honoraret er kostnadsført under forvaltningskostnader, ref note 7. Note 9 Salg av eiendom Det er i løpet av 2012 solgt 13 leiligheter i Waterscape og 18 tomter i Atlanta området. Salgene gir en netto gevinst for konsernet på TNOK Note 10 Finansiell markedsrisiko Selskapet benytter seg ikke av finansielle instrumenter i forbindelse med styringen av finansiell risiko. Valutarisiko Utvikling i valutakurser innebærer både direkte og indirekte en økonomisk risiko for selskapet. Selskapets egenkapital er utsatt tor valutasvingninger i forholdet NOK/ USD. Note 11 Bankinnskudd Beløp i NOK 1000 Konsernets bankkonti fordeler seg på følgende valuta: I valuta I NOK Bankinnskudd i USD Bankinnskudd i SEK Bankinnskudd i NOK Totalt Konsernet har ingen bundne bankmidler. Note 12 Nedskrivninger Selskapet har vurdert bokført verdi av sine investeringer i fast eiendom pr og foretatt nedskrivninger og reversering av tidligere nedskrivninger. Eiendomsverdiene er basert på takster innhentet av uavhengig tredje part i januar Takster innhentes hvert halvår for alle eiendomsinvesteringer i konsernet. Med bakgrunn i disse takstene har selskapet pr foretatt følgende nedskrivninger og reversering av tidligere nedskrivninger: Portefølje Bokført verdi før nedskrivning Nedskrivning Reverserte nedskrivninger Ny bokført verdi Verditakst lokal valuta Fieldstone USD Whitney (se note 13) USD Totalt netto nedskrevet balanseverdi i året Omregningsdifferanser Netto nedskrivning over resultat Valuta 26 Årsrapport 2012, US Opportunities AS

27 Note 13 Reversering av tidligere nedskrivning Whitney Investeringen i Whitney var ved inngangen til regnskapsåret nedskrevet med totalt USD 13,2 millioner. Hele beløpet er reversert i Store deler av verdireduksjonen var knyttet til bruken av gipsvegger importert fra Kina ved oppføring av bygget. Gipsveggene har vist seg å skape en korrosjonsprosess som blant annet påvirker elektriske komponenter i bygget. Store deler av gipsveggene og ødelagte elektriske komponenter i bygget må byttes ut. Det ble innhentet anbud som anslo at den totale kostnaden for jobben ville være USD 17,2 millioner, hvorav USO sin andel utgjorde USD 11,5 millioner. Dette har slått direkte inn på verdiestimatene for bygget og har medført ekstra behov for nedskrivning tidligere år. For å dekke tapet besluttet selskapet i 2010 å gå til rettssak mot utbyggere av eiendommen, Bovis, for erstatning for skader og tap som følge av dette. Bovis var ansvarlig entreprenør for utbyggingen og i spesifikasjonen for bygget står det spesifisert at det kun skulle benyttes amerikanske gipsvegger. Selskapet rettet et juridisk krav mot Bovis, deres forsikringsselskaper og underleverandører. I september 2012 ble det gjennomført et forliksmøte der partene ble enige om en avtale som innebærer at produsenten av gipsplatene skal bekoste entreprenørkostnadene knyttet til utskfitning av gipsplatene i bygget, samt at øvrige skader som er påført bygget skal rettes. På bakgrunn av dette er tidligere års nedskrivninger som var direkte relatert til denne saken reversert. Resterende nedskrivninger er reversert på grunn av generell økning i verditakst på eiendommen. Note 14 Usikre forpliktelser I forbindelse med bokettersyn fra skatteetaten har selskapet mottatt utkast til vedtak om endring av ligning for perioden Vedtaket er knyttet til skattemessig behandling av emisjonskostnader, skatteetaten hevder at kostnadene ikke er fradragsberettiget for selskapet. Endring av ligning vil medføre at underskudd til fremføring per 31. desember 2011 reduseres til MNOK 1,6. Ved utgangen av regnskapsåret 2012 vil selskapet således ikke være i skatteposisjon selv om selskapet ikke får fradrag for hele eller deler av emisjonskostnaden. Selskapet og dens juridiske rådgivere er ikke enig i skatteetatens vurdering, og vil påklage vedtaket. Selskapet er kjent med at det foreligger en tilsvarende sak som er behandlet i Tingretten hvor skatteetaten fikk medhold. Saken er anket og skal behandles i Lagmannsretten. Det antas at endelig utfall fra denne saken vil skape presedens for US Opportunites AS. Note 15 Andre forhold US Opportunities AB (publ) US Opportunities AS eier US Opportunities Norway AS sammen med det svenske søsterselskapet US Opportunities AB (publ). Alle investeringene som foretas i US Opportunites AS gjøres sammen med US Opportunites AB (publ) gjennom det felles eide datterselskapet. Selskapene har identisk investeringsmandat og styresammensetning. Årsrapport 2012, US Opportunities AS 27

28 28 Årsrapport 2012, US Opportunities AS

29 Årsrapport 2012, US Opportunities AS 29

30

31 US Opportunities AS C/O Obligo Investment Management Bolette Brygge 1 NO-0252 Oslo SSD/