Årsrapport 2014 Global Eiendom Utbetaling 2007 AS

Transkript

1 Årsrapport Global Eiendom Utbetaling AS

2 Innhold Årsberetning...3 Resultatregnskap...6 Eiendeler...7 Egenkapital og gjeld...8 Kontantstrømoppstilling...9 Regnskapsprinsipper...10 Noter Revisjonsberetning Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS

3 Årsberetning Global Eiendom Utbetaling AS Selskapets virksomhet Global Eiendom Utbetaling AS (GEU) ble stiftet i 2005, men selskapets operative virksomhet startet først i. Selskapet har som formål å investere i utleieboliger og næringseiendom i EU/EØS og USA. Selskapet har sammen med det svenske søsterselskapet Global Fastighet Utbetalning AB (GFU), via det felles eide selskapet Global Eiendom Utbetaling Norge AS (GEUN), investert i ni eiendomsporteføljer med beliggenhet i Norge, Sverige, og USA. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2018 til 2019, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. Dersom styret i selskapet finner tungtveiende årsaker til å forlenge denne perioden vil dette bli presentert for generalforsamlingen. Salg av deler av porteføljen kan finne sted i hele selskapets levetid. Global Eiendom Utbetaling AS hadde aksjonærer per 31. desember, som i hovedsak er private investorer. Selskapet er stengt for nye emisjoner og hovedfokus fremover er drift og foredling av porteføljene. Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3 3 bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. Vesentlige hendelser i regnskapsåret Gjennom har selskapets ledelse i samarbeid med forvaltere og samarbeidspartnere fortsatt sitt fokus på å øke utleiegraden og optimere driften gjennom mer kostnadseffektiv drift av eiendomsporteføljene. I tillegg jobber GEUN kontinuerlig med å vedlikeholde og utvikle eiendommene i samarbeid med selskapets forvaltere og samarbeidspartnere. Selskapet inngikk i en betinget avtale om salg av TRES og Kongsbergporteføljene, hvor GEUN har en eierandel på henholdsvis 25 prosent og 80 prosent. Salgene vil eventuelt skje som selskapstransaksjoner der det er selskapene Midgard Holding AS og Terminal Real Estate Sweden AB som selges mot delvis oppgjør i kontanter og aksjer. Transaksjonen er blant annet betinget av en børsnotering av selskapet Polar Star Realty Trust Inc. (PSRT) i New York. Transaksjonen var planlagt gjennomført i løpet av fjerde kvartal, men på grunn av usikre markedsforhold ble det besluttet å utsette børsnoteringen. I TRESporteføljen har det pågått en omfattende ombygging og utvidelse av eiendommen i Jönköping. Prosjektet ble ferdigstilt i april. PostNord har signert en 15 årsleieavtale for hele eiendommen. PostNord har også forlenget to store leiekontrakter i Göteborg og Stockholm, på henholdsvis og kvadratmeter. Leieavtalen på Gullbergsvass i Göteborg har blitt forlenget med 4 år til slutten av 2020 mens avtalen på Vasslan i Stockholm har blitt forlenget med 5 år til slutten av På selskapets eiendom i Solna like utenfor Stockholm fortsetter arbeidet med å finne nye leietakere til lokalene der PostNord vil flytte ut fra store logistikkarealer i løpet av Porteføljen i New England hadde negativ egenkapital og var i mislighold med låneavtalen og verdien av hotellene var betydelig under hovedstolen på gjelden. På tross av lang tids diskusjon med långiver var det ikke mulig å finne en løsning uten at selskapet tilførte betydelig med egenkapital. På bakgrunn av dette ble det på et ekstraordinært styremøte 17. september ble det enstemmig besluttet å godta en avtale om å overføre eierskapet av eiendommen til långiver i samarbeid med selskapets samarbeidspartner. Med dette har selskapet sagt fra seg alle konvensjonelle låneforpliktelser og eier ikke lenger hotellporteføljen. I forfalt lånene i, Bad Kissingen og Elisa til betaling i. Selskapet har forlenget låneavtalene for og Elisa med ett år, samt forlenget låneavtalen for Bad Kissingen. Ny forfallsdato for dette lånet er I Sverige har selskapet refinansiert gjelden på Greenhouse med Ålandsbanken i tre år frem til , mens lånet på Waterfront har blitt forlenget med 3 måneder fram til I porteføljen jobber selskapet videre med oppgraderingsprogrammet på de ledige leilighetene, og spesielt i Nord (Bremerhaven og Bremen) har dette arbeidet gitt gode resultater i form av lavere ledighet. Redegjørelse for årsregnskapet s driftsinntekter utgjorde i TNOK mot TNOK i. s driftsresultat for utgjorde TNOK Driftsresultatet er positivt påvirket av reversering av nedskrivninger i på TNOK Tilsvarende utgjorde driftsresultatet TNOK og reverserte nedskrivninger TNOK i. s likviditetsbeholdning utgjorde TNOK pr. 31. desember. Tilsvarende tall pr. 31. desember utgjorde TNOK Totalkapitalen var ved utgangen av året TNOK mot TNOK i. Egenkapitalandelen pr. 31. desember utgjorde 27,5 prosent mot 26,6 prosent pr. 31. desember. har i løpet av året hatt en negativ kontantstrøm på TNOK Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter er negativ, som følge av nedbetaling av eksterne lån på TNOK og tilbakebetaling til aksjonærene på TNOK Netto utbetalinger knyttet til investeringsaktiviteter utgjør TNOK Kontantstrømmen fra operasjonelle aktiviteter utgjorde TNOK for. Forskjellen mellom driftsresultatet og kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter skyldes i hovedsak netto finansposter og netto avskrivinger. Hendelser etter balansedagen Det har ikke vært hendelser etter balansedagen som har betydning for regnskapsåret. Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS 3

4 Fremtidig utvikling Basert på prognoser og budsjetter for 2015 forventer styret en kontantstrøm i konsernet for 2015 som er bedre enn i. har behov for likviditetsreserver for å kunne dekke fremtidig kapitalbehov knyttet til investeringer i porteføljene, Nye leiekontrakter vil også i mange tilfeller kreve kapitalutlegg i form av investeringer og tilpasninger for nye leietakere. s fremtidige kontantstrøm vil avhenge av utviklingen i konsernets inntekter, driftskostnader og finansieringskostnader. har investeringer i Norge, Sverige, og USA, og er således diversifisert over flere geografiske områder. Det har vært positiv vekst i de fleste markeder hvor konsernet er eksponert i gjennom. I 2015 prognoseres det med høyere vekst i økonomien både i USA og Europa. Styret presiserer likevel at det er risiko knyttet til utviklingen i markedsverdiene på konsernets investeringer. Selskapet jobber også med å vurdere andre salgsalternativer utover PSRT transaksjonen som er omtalt under vesentlige hendelser i regnskapsåret. Dette vil eventuelt kunne bidra til å bedre likviditeten og styrke selskapets muligheter til å gjennomføre attraktive tilleggsinvesteringer i porteføljene samt tilbakebetale kapital til aksjonærene. s fokus fremover er å få på plass refinansiering på de lån som forfaller til betaling i Når stabil drift er oppnådd etter refinansiering og eventuelle delsalg vil porteføljens drift og verdiutvikling optimaliseres ytterligere. I tillegg vil selskapet søke å utnytte lønnsomme investeringsmuligheter i porteføljene. Til tross for et bedret marked er finansieringssituasjonen fortsatt utfordrende. Bankene krever mer egenkapital enn tidligere og er mer selektive i forhold til hvilke selskaper som får lån. Der i mot er rentemarginene redusert det siste året og det forventes at rentenivået vil være lavt i flere år fremover. Det er høy risiko knyttet til konsernets evne til fremtidige refinansieringer. Ettersom fem av porteføljene i GEUN har gjeldsfinansiering som forfaller til betaling i løpet av 2015 er denne risikoen betydelig ved tidspunkt for avleggelse av regnskapet. Ytterligere informasjon er gitt i note 5 i selskapets årsregnskap. Det er også viktig at selskapet har likviditetsreserver for og eventuelt kunne redusere gjeldsgraden i forbindelse med refinansieringene. Selskapet er i dialog med långiver om en langsiktig forlengelse av låneavtalen på Waterfront mot at selskapet stiller bedre sikkerhet i form av delvis nedbetaling av gjelden og/eller ved å stille bedre sikkerhet fra GEUN. Selskapet har nødvendige finansielle midler til å kunne møte slike forpliktelser. Med unntak av investeringene i USA har selskapets investeringer betingelser i låneavtalene knyttet til rentedekningsgrad og verdi på eiendommene. Reduserte inntekter som en følge av økt ledighet i eiendommene og/ eller at leietakerne ikke oppfyller sine betalingsforpliktelser vil påvirke både verdi og rentedekningsgrad negativt. Dette vil kunne medføre brudd på låneavtalene. I tillegg vil et fall i verdiene kunne medføre at eiendomsverdiene faller under betingelser som er gitt i låneavtaler. Begge disse forholdene vil kunne resultere i krav fra bankene om nedbetaling på gjelden. Det er redegjort nærmere for betingelser knyttet til rentedekningsgrad og verdi på eiendommene i note 4 i selskapets årsregnskap. I Elisa porteføljen er selskapet i forhandlinger om en ny langsiktig leieavtale med operatøren. Avtalen forventes signert i løpet av første halvår Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS Som følge av høy refinansieringsrisiko og kapitalbehov ved investeringer anbefaler styret ikke å vedta utdeling av utbytte for. Finansiell risiko Selskapets egenkapital er utsatt for valutasvingninger i forholdet NOK/SEK, NOK/EUR og NOK/USD. er eksponert for endringer i rentenivå, da deler av ekstern gjeld har flytende rente. Det er inngått rentebytteavtaler for å redusere denne risikoen. er også eksponert mot utviklingen i avkastningskrav og den generelle økonomiske utviklingen i de markeder hvor konsernet har investeringer. Det er redegjort nærmere for dette i punktet «fremtidig utvikling» ovenfor. Arbeidsmiljø og personale Selskapet har ingen ansatte. Det synes således ikke nødvendig å iverksette tiltak i forhold til arbeidsmiljø eller likestilling i selskapets virksomhet. Selskapets styre består av fire menn. Miljørapportering s virksomhet forurenser i svært begrenset grad det ytre miljø. Miljøarbeid er likevel en viktig del av virksomheten, hvor fokus rettes både mot miljøvennlige tiltak i drift og vedlikehold såvel som leietagernes bruk av eiendommene. Forskning og utvikling har ikke hatt forsknings og utviklingsaktiviteter i regnskapsåret.

5 Årsresultat og disponeringer Selskapets årsresultat ble TNOK mot TNOK i. Det positive resultatet i skyldes hovedsakelig reversering av tidligere nedskrevet verdi på investering i datterselskap. Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i Global Eiendom Utbetaling AS: Beløp i NOK Annen egenkapital Totalt disponert Oslo, 12. mai 2015 Terje Nesbakken Styrets leder Christer Wennersten Styremedlem Andres Aulik Styremedlem Roar Aas Styremedlem Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS 5

6 Resultatregnskap Beløp i NOK 1000 Note DRIFTSINNTEKTER Leieinntekter 12 Andre driftsinntekter 11 Sum driftsinntekter Lønnskostnader Avskrivninger Netto nedskrivninger 2, Tap ved salg av driftsmidler Andre driftskostnader Finansinntekter Finanskostnader 10, Netto finansposter RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD DRIFTSKOSTNADER Sum driftskostnader DRIFTSRESULTAT ,10,13 FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER ÅRSRESULTAT Herav minoriteter Skattekostnad Opplysninger om avsetninger til: Utbytte Overført fra annen EK Sum disponert Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS 8

7 Eiendeler Beløp i NOK 1000 Note ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler Utsatt skattefordel Sum immaterielle eiendeler 8 Tomter, bygninger og annen fast eiendom Maskiner og inventar Sum varige driftsmidler Andre investeringer Investeringer i datterselskaper Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler Varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler OMLØPSMIDLER Fordringer Kundefordringer Andre fordringer Sum fordringer Bankinnskudd Sum omløpsmidler SUM EIENDELER Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS 7

8 Egenkapital og gjeld Beløp i NOK 1000 Note EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Overkurs Aksjekapital 1, Annen innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Opptjent egenkapital 1 Minoritetsinteresser 1 Sum egenkapital GJELD Avsetning for forpliktelser Utsatt skatt 8 5,14 Langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Utbytte Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldig offentlige avgifter Gjeld til konsernselskaper Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Oslo, 12. mai 2015 Terje Nesbakken Styrets leder 8 Christer Wennersten Styremedlem Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS Andres Aulik Styremedlem Roar Aas Styremedlem

9 Kontantstrømoppstilling Beløp i NOK Resultat før skatt Betalt skatt Tap / gevinst ved salg av driftsmidler Avskrivninger og netto nedskrivninger Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Poster klassifisert som investerings eller finansieringsaktiviteter Endring i kundefordringer og leverandørgjeld Endring i andre tidsavgrensningsposter Effekt av valutakursendringer Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Utbetaling ved kjøp av aksjer og andeler Innbetaling ved salg av finansielle anleggsmidler Innbetaling ved salg av varige driftsmidler Utbetaling ved nedbetaling av kortsiktig og langsiktig gjeld Betalinger til / fra minoritet Innbetaling fra investering i selskaper Utbetaling ved kjøp av varige driftsmidler Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Tilbakebetaling til aksjonærene / utbytte Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Effekt av valutakursendringer på kontanter og kontantekvivalenter Netto endring i likvider i året Bankinnskudd per Bankinnskudd per Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS 9

10 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Eventuell merverdi eller mindreverdi ut over hva som kan henføres til identifiserbare eiendeler og gjeld balanseføres som goodwill. Merverdier i konsernregnskapet avskrives lineært over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Tilknyttede selskaper er enheter hvor konsernet har betydelig (men ikke bestemmende) innflytelse, over den finansielle og operasjonelle styringen. Konsernregnskapet inkluderer konsernets andel av resultat fra tilknyttede selskaper regnskapsført etter egenkapitalmetoden fra det tidspunktet betydelig innflytelse oppnås og inntil slik innflytelse opphører. Investering hvor konsernet ikke har betydelig innflytelse, over den finansielle og operasjonelle styringen, er regnskapsført til kost og klassifisert som finansielle anleggsmidler. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets forventede levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmiddelets kostpris og avskrives i takt med driftsmiddelet. Dersom gjenvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen vil generere. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Valuta Ved omregning av utenlandske datterselskap er valutakurs ved regnskapsårets slutt benyttet for balanseposter og gjennomsnittskurs for poster i resultatregnskapet. Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert til kursen ved regnskapsårets slutt. Inntekter og kostnader i utenlandsk valuta er bokført til gjennomsnittskurs for regnskapsperioden. Valutagevinster og tap er resultatført som finansposter. Omregningsdifferanser i konsernet er bokført mot egenkapitalen. Datterselskap Skatt Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er i morselskapet beregnet på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttegjort. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskapet. Overstiger utbytte andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen. Leieinntekter Leieinntekter inntektsføres i takt med levering av ytelsene. Forskuddsbetalt leie balanseføres som kortsiktig gjeld. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. 10 Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer.

11 Noter Note 1 Egenkapital Beløp i NOK Aksjekapital Annen egenkapital Sum Egenkapital pr Selskapet har en beholdning på egne aksjer med kostpris på kr 8,50 pr aksje (total kostpirs TNOK 250) Annen egenkapital Minoriteter Sum Egenkapital pr Årets resultat Overkurs Annen innskutt egenkapital Aksjekapital Egenkapital pr 1.1 Omregningsdifferanser Årets resultat Egenkapital pr Overkurs Annen innskutt egenkapital Tomter / bygninger og annen eiendom Maskiner og inventar Sum varige driftsmidler Note 2 Varige driftsmidler Beløp i NOK Varige driftsmidler Anskaffelseskost pr 1.1 Omregningsdifferanser av saldo 1.1 pr Justert anskaffelseskost pr 1.1 Tilgang kjøpte driftsmidler Avgang solgte driftsmidler Omregningsdifferanser på tilgang / avgang Anskaffelseskost pr Av og nedskrivninger pr Omregningsdifferanser av saldo pr Justert av og nedskrivning pr Avgang solgte driftsmidler Nedskrivning Akk avskrivninger pr Balanseført verdi pr Årets netto nedskrivninger Reversering av tidligere års nedskrivninger Avskrivninger Omregningsdifferanser på avskrivninger/nedskrivninger Årets avskrivninger Omregningsdifferanser er beregnet ut fra kurs mot henholdsvis 1.1 og gjennomsnittskurs for året. benytter lineære avskrivninger for alle varige driftsmidler. Den økonomiske levetiden for driftsmidlene er beregnet til: * Bygninger og annen fast eiendom * Maskiner og inventar * Tomter Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS 11

12 Note 3 Datterselskap, tilknyttet selskap m.v. Beløp i NOK Selskapets navn Land Ervervet Eierandel Resultat Egenkapital Global Eiendom Utbetaling Norge AS Norge 72,39 % Datterselskapet Global Eiendom Utbetaling Norge AS, Oslo, har pr en aksjekapital på TNOK 643 bestående av aksjer til pålydende NOK 0,02. Investeringen er i regnskapet vurdert etter kostmetoden og balanseført til TNOK Global Eiendom Utbetaling Norge AS eier følgende selskaper: Selskapets navn Portefølje Land Ervervet Eierandel/ stemmeandel Resultat Egenkapital* Terminal Real Estate Sweden AB Stella/TRES Sverige 25 % Greenvard AB Green House Sverige Green House Sverige Hamngallerian i Gustavsberg AB Colonial Norge Inc. NA USA OZRE Retail LLC NA USA 75 % NA USA 72,5 % Global BK 2 ApS OZ /CLP Retail LLC Bad Kissingen GT Holding AS Denver Norge 80 % Denver USA th Street Holding LLC Denver USA Global Factum 1 Aps th Street Operating LLC Chemnitz Global Factum 2 Aps Chemnitz Global Factum 3 Aps Chemnitz Global T Administrasjon ApS Global T 1 ApS ,9 % Global T1 ApS & Co KG Global T1 GmbH Global T 2 ApS Global T2 ApS & Co KG Global T2 GmbH Global T 3 ApS Global T3 ApS & Co KG Global T3 GmbH 94,8 % 94,9 % 94,8 % 94,9 % 94,8 % Global T4 ApS & Co KG 94,9 % Global T4 GmbH 94,8 % Global T 4 ApS Global T 5 ApS Global T5 ApS & Co KG Global T5 GmbH Global T 6 ApS Global T6 ApS & Co KG Global T6 GmbH Global T 7 ApS Global T7 ApS & Co KG Global T7 GmbH Global T 8 ApS Global T8 ApS & Co KG Global T8 GmbH Global T 9 ApS Global T9 ApS & Co KG Global T9 GmbH 12 94,9 % 94,8 % 94,9 % 94,8 % 94,9 % Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS 94,8 % 94,9 % 94,8 % 94,80 % 94,9 %

13 Global T 10 ApS Global T10 ApS & Co KG Global T10 GmbH Global T 11 ApS Global T11 ApS & Co KG Global T11 GmbH Global T 12 ApS Global T12 ApS & Co KG Global T12 GmbH Midgard Holding AS 94,90 % 94,90 % Kongsberg Norge Waterfront Sverige Global OP Aschaffenburg Elisa Global OP Ulm Global OP Frechen Global OP Herne Global OP Ludvigsburg Global OP Hilden Global OP Köln Global OP Inventar New England Norge Inc 94,80 % Global Fastighet I AB Lindkajen KB Waterfront Elisa Elisa Elisa Elisa Elisa Elisa Elisa NA Sverige USA 94,80 % 94,90 % 94,80 % 80 % 99,9 % * Konserntall er oppgitt for underkonsern til Global Eiendom Utbetaling Norge AS. Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS 13

14 Note 4 Andre investeringer s investeringer som regnskapsføres til historisk kost eller etter egenkapitalmetoden er klassifisert som andre investeringer i konsernets balanse. Følgende investeringer er regnskapsført etter egenkapitalmetoden og historisk kost: Beløp i NOK Selskaper regnskapsført etter egenkapitalmetoden Opprinnelig anskaffelseskost Valutajustering Balanseført egenkapital på kjøpstidspunktet Henførbar merverdi Terminal Real Estate Sweden AB Inngående balanse herav uavskrevet merverdi Omregningsdifferanse IB Andel årets resultat Avskrivning merverdier Overføringer til / fra selskapet (utbytte, konsernbidrag) Omregningsdifferanse resultat Utgående balanse Selskaper regnskapsført til historisk kost Balanseført verdi pr Omregningsdifferanse Justert balanseført verdi Innskutt kapital i år Tilbakebetaling av innskutt kapital Nedskrivninger i år Omregningsdifferanse Balanseført verdi pr Totalt andre investeringer i konsernets balanse 1) Gjelder andre investeringer under datterselskapet Colonial Norge Inc. 14 Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS Colonial 1)

15 Note 5 Langsiktig gjeld til kredittinstitusjoner Beløp i NOK Langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Sum Innen 1 år år Forfallstidspunkt langsiktig gjeld Senere enn 5 år Sum Pantesikret gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Pantsatte eiendeler: Tomter, bygninger og annen fast eiendom Verdi i balansen: Tomter, bygninger og annen fast eiendom Selskapets gjeldsfinansiering er knyttet til hver enkelt investering i etablerte single purpose selskaper. Hver enkelt låneavtale kan ha egne lånekriterier knyttet til overholdelse. Det vil i det følgende gis en oversikt over selskapets totale gjeldsforhold og de krav som foreligger; Portefølje Bank Waterfront 1) DnB NOR Hovedstol Valuta Forfall ICR krav SEK ,30 LTV krav 85 % Faktisk ICR Faktisk LTV 2,20 67,2 % Stella/TRES (25%) Swedbank AB SEK ,75 75 % 2,86 62,2 % Green House Ålandsbanken SEK ,20 60 % 2,55 58,5 % Chemnitz Corealcredit EUR ,35 78 % 3,59 60,0 % Elisa Bayern LB EUR ,25 80 % 1,69 75 % 2) NORD L/B EUR NA NA NA NA Bad Kissingen (50%) 3) HypoRealEstate EUR ,40 80 % 1,86 79,6 % Denver th Midland LSI Kongsberg (80%) DnB NOR USD NA NA NA NA NOK ,20 85 % 1,64 69,0 % ICR: Interest Coverage Ratio. Rentedekningsgraden er et mål for både soliditet og lønnsomhet, da den forteller i hvilken grad selskapet er i stand til å betale sine rentekostnader og evne til å påta seg større låneforpliktelser. Generelt beregnes rentedekningsgraden ved å ta EBIT og dele på rentekostnadene, men de fleste låneavtalene har en egen definisjon der blant annet investeringer i mange tilfeller trekkes ut av EBIT. LTV: Loan to Value Ratio. Lånets hovedstol deles på markedsverdien av eiendomsporteføljen. 1) Lånet er midlertidig forlenget frem til med eksisterende långiver og selskapet jobber med å få en langsiktig finansiering på plass. 2) Det ble inngått ny avtale med NORD L/B i 2012 på finansieringen på i forbindelse med restrukturing. Denne avtalen sikrer videre finansiering av prosjektet. ICR og LTV krav i den opprinnelige låneavtalen er ikke lenger gjeldende og det ingen slike krav i den nye avtalen. 3) Lånet er midlertidig forlenget frem til med eksisterende långiver og selskapet jobber med å få en langsiktig finansiering på plass. Selskapet evaluerer flere refinansieringsalternativer, samt muligheten for et salg av porteføljen. Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS 15

16 Note 6 Mellomværende med selskap i samme konsern Beløp i NOK Gjeld til konsernselskap Konsernmellomværende Global Eiendom Utbetaling Norge AS Sum Note 7 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Selskapets aksjekapital består av aksjer pålydende NOK 0,01. Global Eiendom Utbetaling AS har aksjonærer pr Alle aksjer har lik stemmerett. Følgende aksjonærer eier mer enn 1 % av aksjene pr 31.12: SAF Invest AS Aksjer Andel ,7 % Augura Life Ireland LTD ,3 % IKM IndustriInvest AS ,0 % TRI Pluss AS ,1 % Øvrige (< 1 %) ,0 % Total Aksjer Andel ,04 % Følgende styremedlemmer eier aksjer i selskapet: Christer Wennersten 16 Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS

17 Note 8 Skatt Beløp i NOK Betalbare skatter Norge Betalbare skatter utlandet Sum betalbare skatter Korreksjon av tidligere års skatt Sum andre endringer Endring i utsatt skatt Norge Endring i utsatt skatt utlandet Sum skattekostnad Sum endring utsatt skatt Skatt i % av ordinært resultat før skattekostnad og minoriteter 21 % 0% 48 % 21 % Årets skattegrunnlag Resultat før skatt Permanente forskjeller Endring midlertidige forskjeller konsernet v salg 164 Endring midlertidige forskjeller Fremførbart underskudd Årets skattegrunnlag Skatteøkende/(reduserende) midlertidige forskjeller Eiendommer Kortsiktig gjeld Øvrige midlertidige forskjeller Underskudd til fremføring Grunnlag beregning utsatt skatt Balanseførte midlertidige forskjeller Utsatt skatt Netto utsatt skatt herav utsatt skattefordel herav utsatt skatt Nedvurdering av grunnlag for utsatt skattefordel Utsatt skattefordel er ikke balanseført der det ikke er sannsynlighetsovervekt for at hele fordelen kan utnyttes. Avstemming av selskapets skatteprosent Avstemming av selskapets skatteprosent 27 % skatt av resultat før skatt Skatteeffekt permanente forskjeller Nedvurdering av utsatt skattefordel 0% 0% Beregnet skattekostnad Effektiv skattesats (skattekostnad i forhold til resultat før skatt) I forbindelse med bokettersyn fra skatteetaten har selskapet mottatt vedtak om endring av ligning for perioden Vedtaket er knyttet til skattemessig behandling av emisjonskostnader. Skatteetaten hevder at det vesentlige av kostnadene ikke er fradragsberettiget for selskapet. Selskapet og dens juridiske rådgivere var ikke enig i skatteetatens vurdering, og påklaget vedtaket. Saken er ikke behandlet i rettssystemet i påvente av dom fra en tilsvarende sak. Den andre saken er behandlet i Oslo Tingrett i og i Lagmannsretten i. Skattyter fikk ikke medhold. Saken ble deretter påklaget til Høyestererett, men ble avvist og dommen er rettskraftig. Selskapet har på bakgrunn av dette besluttet å ikke forfølge egen sak videre. Betalbar skatt på TNOK er betalt og kostnadsført i. Underskudd til fremføring pr er redusert fra TNOK til TNOK Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS 17

18 Note 9 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte m.m. har ingen ansatte og er derfor ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Honorar til styret Styrehonorar Honorar til revisor Lovpålagt revisjon Andre tjenester Sum Beløpene er eksklusiv merverdiavgift. Note 10 Poster som er slått sammen i regnskapet Beløp i NOK Andre driftskostnader Vann Renovasjon Reparasjon og vedlikeholdskostnader Oppvarming Elektrisitet Kjøpte tjenester Forsikring Forretningsførsel og eiendomsforvaltning Forvaltningskostnader Eiendomsskatt Øvrige kostnader Sum andre driftskostnader Annen renteinntekt Annen finansinntekt Reversering nedskrivning aksjer Resultat andel fra finansielle eiendeler Sum finansinntekter Rentekostnader fra foretak i samme konsern Annen rentekostnad Annen finanskostnad 1) Sum finanskostnader Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS ) Beløpet inkluderer TNOK i honorar for refinansieringstjenester til Obligo Real Estate AS, ref note Finanskostnader Finansinntekter

19 Andre fordringer Fordring på Global Fastighet Utbetaling AB Fordring på KF in NY 3 Corp 2) Fordring på KF Arlington Gateway Inc 2) Forskuddsbetalte kostnader Andre kortsiktige fordringer Sum andre fordringer ) Kortsiktige fordringer mot KF Arlington Gateway Inc og KF in NY 3 Corp pr er gjort opp på tidspunkt for avleggelse av årsregnskapet for. Annen kortsiktig gjeld Forskuddsbetalte leieinntekter Påløpte kostnader Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Note 11 Salg av eiendom Salg av eiendommer i porteføljen har medført et bokført netto tap for konsernet på TNOK i. solgte i eiendommen i Colonial i USA. Salget ga en bokført netto gevinst for konsernet på TNOK Note 12 Leieinntekter s inntekter består av leieinntekter fra utleie av boliger og næringseiendom i Norge, Sverige, og USA. Leieinntekter etter geografisk inndeling Norge Sverige USA Sum Note 13 Honorarer til løpende forvaltning og refinansiering Global Eiendom Utbetaling AS har forvaltningsavtale med Obligo Investment Management AS og Obligo Real Estate AS. Avtalen er i henhold til investeringsmandat og prospekt. Forvaltningshonoraret beregnes med et årlig honorar på 0,35 % av markedsverdi. Utover dette ble det på investeringstidspunktet, som en del av prospektet, inngått en tilleggsavtale for management tjenester med Obligo Real Estate AS. Management honoraret beregnes med et årlig honorar på 3,50 SEK pr kvm. forvaltet eiendom for bolig og 0,9 % av leieinntekt for næring. For disse tjenestene har konsernet blitt belastet med et forvaltningshonorar som utgjorde TNOK for. Honoraret er kostnadsført under forvaltningskostnader, ref. note 10. Med virkning fra 1.4. har Global Eiendom Utbetaling AS inngått en avtale om refinansieringstjenester som et tillegg til forvaltningsavtalen med Obligo Real Estate AS. Fast årlig honorar er TNOK Ved refinansiering belastes respektive selskap med et suksess honorar på 0,40 % av oppnådd finansieringsbeløp. For regnskapsåret er det kostnadsført totalt TNOK som finanskostnader, ref note 10. Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS 19

20 Note 14 Finansiell markedsrisiko Selskapet benytter seg av finansielle instrumenter i forbindelse med styringen av finansiell risiko. Renterisiko Renterisiko oppstår på kort og mellomlang sikt som et resultat av at deler av selskapets gjeld har flytende rente. Rentederivater Selskapet har som strategi å sikre oppmot av rentebærende gjeld ved gjennomføring av investeringer. Låneavtalene inngås primært som med flytende lånebetingelse, men långiver vil normalt kreve inngåelse av en separat derivat kontrakt tilsvarende hovedstol som sikrer fastrente. Finanskostnadene er presentert netto. Pr var 52% av selskapets gjeld sikret ved inngåtte rentederivater. Verdien av rentekontraktene er ikke balanseført ihht. god regnskapsskikk i Norge og verdiendringer er således heller ikke ført over selskapets resultat. Under følger en oversikt over selskapsets rentesikringskontrakter pr Porteføljer konsolidert i regnskapet: (Beløp i NOK 1000). Hovedstol Valuta Fastrente sats Urealisert gevinst / () tap pr. 31. desember Portefølje Bank Startdato Sluttdato Chemnitz Corealcredit EUR 0,64 % Chemnitz Corealcredit EUR 0,64 % Elisa Bayern LB EUR 4,51 % Denver th Midland LSI USD 4,21 % Denver th Midland LSI USD 3,28 % Kongsberg DnB NOR NOK 5,31 % Kongsberg DnB NOR NOK 5,31 % Kongsberg DnB NOR NOK 5,34 % Kongsberg DnB NOR NOK 5,34 % Sum rentederivater NOK Sum rentederivater USD Sum rentederivater EUR Sum rentederivater SEK 0 0 Sum urealisert gevinst / () tap NOK Porteføljer regnskapsført etter egenkapitalmetoden: Portefølje Bank Hovedstol Valuta Fastrente sats Startdato Sluttdato Urealisert gevinst/ () tap pr. 31. desember Stella/TRES (25%) Swedbank AB SEK 2,40 % Stella/TRES (25%) Swedbank AB SEK 2,73 % Stella/TRES (25%) Swedbank AB SEK 2,61 % Stella/TRES (25%) Swedbank AB SEK 4,44 % Sum urealisert gevinst/ () tap NOK Valutarisiko Utvikling i valutakurser innebærer både direkte og indirekte en økonomisk risiko for morselskapet. s inntekter og gjeld er i samme valuta og dermed ikke utsatt for valutarisiko. Selskapets egenkapital er utsatt for valutasvingninger i forholdet NOK/SEK, NOK/EUR og NOK/USD. Det er inngått valutasikringskontrakter for å redusere denne risikoen. Se egen spesifikasjon nedenfor. Valutaderivater Selskapet har som strategi å sikre mellom 5% og 45% av EK. Valutasikringen gjøres med valutaterminer (salg av valuta med oppgjør på fremtidig dato). Sikringsgrad er basert på historisk valutakursutvikling for aktuell valuta. Sterk valuta historisk sett medfører høy sikringsgrad. Verdien av valutakontraktene er ikke balanseført ihht. god regnskapsskikk i Norge og verdiendringer er således heller ikke ført over selskapets resultat. 20 Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS

21 Under følger en oversikt over selskapets valutaderivater pr (beløp i NOK 1000): Beløp Valutakurs Sluttdato Urealisert gevinst/ () tap pr. 31. desember EUR , SEK , USD , Sum urealisert gevinst/ ()tap NOK Motpart Valuta ABG Sundal Collier ASA ABG Sundal Collier ASA ABG Sundal Collier ASA For har selskapet regnskapsført et tap på TNOK på realiserte valutaderivater. Note 15 Bankinnskudd Beløp i NOK s bankkonti fordeler seg på følgende valuta: I valuta I NOK Bankinnskudd i SEK Bankinnskudd i EUR Bankinnskudd i USD Bankinnskudd i NOK Totalt har ingen bundne bankmidler. Note 16 Nedskrivninger Beløp i NOK har vurdert bokført verdi av sine investeringer i fast eiendom pr og foretatt nedskrivninger og reversering av tidligere nedskrivninger. Eiendomsverdiene er basert på takster innhentet av uavhengig tredjepart i januar. Takster innhentes hvert halvår for alle eiendomsinvesteringene i konsernet. Med bakgrunn i disse takstene har selskapet pr foretatt følgende nedskrivninger og reversering av tidligere nedskrivninger: Portefølje Chemnitz 1) 2) Reversering av tidligere års nedskrivninger Bokført verdi før årets nedskrivning Nedskrivning Ny bokført verdi Verditakst lokal valuta EUR EUR Valuta Green House SEK Bad Kissingen EUR Elisa 3) EUR Denver USD Omregningsdifferanse Sum Nedskrivning over resultat Netto reversert nedskrivning over resultat ) Chemnitz består av 3 eiendommer, hver eiendom verdsettes og vurderes særskilt. For en av eiendommene er TNOK 578 av tidligere års nedskrivninger reversert i. 2) Eiendommene i har en garantert minsteverdi lik langsiktig gjeld. TNOK av tidligere års nedskrivninger er reversert i. 3) Elisa består av 7 eiendommer, hver eiendom verdsettes og vurderes særskilt. TNOK av tidligere års nedskrivninger er reversert i. Note 17 Andre forhold Global Fastighet Utbetalning AB (publ) Global Eiendom Utbetaling AS eier Global Eiendom Utbetaling Norge AS sammen med det svenske søsterselskapet Global Fastighet Utbetalning AB (publ). Alle investeringene som foretas i Global Eiendom Utbetaling AS gjøres sammen med Global Fastighet Utbetalning AB (publ) gjennom det felles eide datterselskapet. Selskapene har identisk investeringsmandat og styresammensetning. Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS 21

22 22 Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS

23 Årsrapport, Global Eiendom Utbetaling AS 23

24 Global Eiendom Utbetaling AS C/O Heads&Tales KF Obligo Investment Management Bolette Brygge 1 NO0252 Oslo