REGULERINGSPLAN HELLAND SENTRUM OMRÅDE SØR VESTNES KOMMUNE

Transkript

1 REGULERINGSPLAN HELLAND SENTRUM OMRÅDE SØR VESTNES KOMMUNE DATO: Vestnes, TILTAKSHAVER: Vestnes Kommune PLANLEGGER: Sven Michaelis, Vestnes Kommune

2 Innhold 01 POLITISK VEDTAK OM OFFENTLEG ETTERSYN 02 FORSLAG REGULERINGSFØRESEGNER 03 FORSLAG REGULERINGSPLAN

3 VESTNES KOMMUNE Saksframlegg Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 2008/510 Saksbehandlar: Sven Michaelis Dato: Reguleringsplan Helland sentrum-område syd til offentlig ettersyn 2. gong Utvalg Møtedato Utvalgssak Planutvalet /2008 Planutvalet /2008 Administrasjonssjefen si innstilling Det faste planutvalet godkjenner at forslag til reguleringsplan HELLAND SENTRUM OMRÅDE SØR slik denne er vist på teikning datert og tilhøyrande reguleringsføresegner datert , blir lagt ut til offentleg ettersyn for 2. gong i samsvar med plan- og bygningslova 27-1 pkt.2. Saksprotokoll i Planutvalet Behandling: Saka trekt frå sakskartet. Saka vert å ta opp att. Sven Michaelis orienterte om saka. Vedtak: Saksprotokoll i Planutvalet Behandling: Avrøysting: Samrøystes vedteke, som innstillinga.

4 Vedtak: Planutvalet sitt endelege vedtak: Det faste planutvalet godkjenner at forslag til reguleringsplan HELLAND SENTRUM OMRÅDE SØR slik denne er vist på teikning datert og tilhøyrande reguleringsføresegner datert , blir lagt ut til offentleg ettersyn for 2. gong i samsvar med plan- og bygningslova 27-1 pkt.2. SAKSUTGREIING: Bakgrunn: Forslag til reguleringsplan for HELLAND SENTRUM SØR har vore ute til offentleg ettersyn i samsvar med plan- og bygningslova 27-1 pkt. 2. Frist for å komme med merknader til planforslaget var sett til Følgjande merknader er mottatt (vedlegg 1): 1. Fylkesmannen Møre og Romsdal Planfag: 1. Krysset ved posten er regulert som køyreveg I forhold til bruksfunksjonen som tettsstadprosjektet legg opp til bør gjennomkøyring i dette krysset... fungere som ein sekundærfunksjon. 2. Paragraf bør ikkje opne for hyblar/leilegheiter i kjellaren. 3. Paragraf 5-2 legg opp til at opparbeidd uteareal.. ikkje skal vere mindre enn 150m 2. På grunn av plassforhold i sentrum bør kommunen vurdere ein frikjøpsordning. Tettstadsutvikling 4. Dersom kommunen ønskjer ei hamnevandring langs sjøgata, må 90 gr. parkering endrast til langsgåande parkering. ellers tar hamnevandring av arealet som er regulert til sjøareal småbåthamn. Kommentar: Til 1.: Krysset er endra (primærfunksjon gangveg). Til 2.: Føresegner er endra (..ikkje tilatt å bruke kjellaren til bustad/hyblar ). Til 3.: Kommunesenteret er lite og avstand til friområde er kort, slik at det per i dag ikkje er nødvendig å vurdere ein frikjøpsordning for uteareal. Føresegnene er endra frå skal til bør og er i tillegg formulert slik at utearealet også kan utformast som felles terrasse/takhage. Til 4.: I området for hamnevandring viser planen langsgåande parkering. Langs resten av Sjøgata er det ikkje planlagt hamnevandring, men tradisjonelt fortau. 2. Kystverket 1. Framlegg til føresegner for F1 og F tillet aktivitet som vi ser vil generere aktivitet i trafikkområdet i sjø, dvs. hamnebassenget... vi bed.. kommunen sjå til at verken tilkomst til, eller bruk av småbåthamn får reduserte vilkår,.. manøvreringsareal. 2. Vi finn at 6 må vere noko meir presis Vi føreset såleis at føresegna ikkje gjeld for området småbåthamn, kai, molo.

5 3. Etter vårt syn bør landområdet av småbåthamn framstillast meir detaljert, evt. bør det setjast krav om bebyggelsesplan for området areal for parkering, kvar evt. bygg skal plasserast.. Kommentar: Til 1.: Føresegner er supplert med 6b. Til 2.: Føresegner er endra. Til 3.: 4 stiller krav om utomhusplan som skal vise plassering av bygg, parkering og andre terrenginngrep. Området eit privat småbåtanlegg, som såleis skal utviklast i privat regi. 3. Statens vegvesen: Ingen merknader. 4. Vestnes Næringsforum Vestnes næringsforum uttaler seg i hovudsak positivt til planforslaget. Dei meiner at hvis noen ønskjer å bygge ut forretningslokalar også i 2. etasje, bør det være muligheiter for dette. Dei ønskjer seg ein formuleringsendring i 5, de andre etasjane skal i all hovudsak nyttes til kontor eller bustad. Kommentar: Føresegnene er endra. 5. Vegar Storvik, entreprenør for gbnr 46/37 (Vestnes Park) 1. Han stiller spørsmål om utforming av toppetasjen. 2. Han peikar på formulering i 5 (150 m2 uteareal) som er vanskeleg å gjennomføre for alle i sentrum. 3. Han reiser spørsmål om det gjeld like parkeringskrav for kontor og alle forretningstypar. 4. Han ber om presisering av føresegner når det gjelder plassering av bygg (avvik frå byggegrensa i frå 2. etasjen). Kommentar: Til 1.: Føresegnene er endra ( møne/saltak eller inntrekt toppetasje ). Til 2.: Sjå merknaden frå MR Fylke, kommentar 3. til 3.: Krav til parkering ble ikkje endra. (vedtak KST 0167/04, Vedtekter til PBL 69 nr 3 og 4) 6. Sollaug, May Britt, Jan Robert og Siv Iren Larsen 1. Dei meiner at det nye og breiare gatetunet gjennom sentrum ned til Sjøgata reduserer talet på parkeringsplassar på deira eigedom samt at ny byggegrense reduserer framtidig muleg tomteutnytting. Vidare at dette medfører verdiforringing av tomta. 2. Dei stiller spørsmål om ikkje den nye byggegrensa (som går ut i spiss vinkel frå Kirkeslettbygget ) på Søraastomta heller burde gå rett fram. Vidare stiller dei spørsmål om kvar Vestnes Park sitt nybygg skal ha innkjørsel? Dei meiner det nye forslaget til reguleringsplan vil gjere det trongt og kaotisk for varelevering og manøvrering av trailerar. Kommentar: Til 1.: Adm.sjefen meinar det er nødvendig å knytte saman den nye Byparken med Sjøgata via ein rimelig brei korridor (9m mellom byggegrensene, herav 5m til formålet gatetun/gangveg). Vestnes kommune har dessverre ikkje sikra seg nødvendig areal for ein slik korridor. I ein prosess med gjennomføring av heilskapeleg sentrumsplanlegging, må

6 Vestnes kommune både ta omsyn til den enkelte private eigedom og til fellesskapet sine interesser. I praksis vurderer adm.sjefen ulempene for grunneigaren i dette tilfellet som svært små, sidan arealet også i framtida må brukast som trafikkareal for å sikre tilkomst til bygg og parkering. Situasjonen blir såleis den same som i dag og representerer dermed inga verdiforringing. Snarare vil ei slik etablering av gatetun gjere området meir attraktivt. Parkering kan skje på same måten som i dag, med den forskjellen at parkeringa som er vist på planen er trekt sørover av omsyn til den nye byggegrensa. Utifrå desse vurderingane er det derfor ingen grunn til endring av plan og føresegner. Til 2.: Utforming av den nye byggegrensa( Søraas-tomta ) tar omsyn til ønskeleg fortetting i området. Utforminga på parkeringsplassen i dag er lite effektiv og dannar ikkje ein passende plasstruktur i forhold til den gamle riksvegen og den nye byparken. Å føre byggegrensa i spiss vinkel rundar plassen av og gir den ein meir spennande geometri. Det vil ikkje føre til færre parkeringsplassar. Manøvreringsarealet blir noko mindre, men tilstrekkelig (også for varelevering). Grunneigarane av Vestnes butikksenter, Kirkeslettbygget og Søraastomta, som i hovudsak er berørt av desse endringane, er einig om dette (ref. drøfting med sentrumsnemnda hausten 2006 ). Tilkomst til Søraastomta (garasje) er mest ønskeleg på sørvesthjørnet av tomta men må avklarast i drøftinga av rammesøknaden. Tilkomsten er likevel avgrensa i planen og er berre muleg via den eksisterande parkeringsplassen (på vestsida). Utifrå desse vurderingane er det derfor ingen grunn til endring av plan og føresegner. For å i møte komme grunneigarens behov og unngå framtidige konfliktar ble det gjennomført eit drøftingsmøte med grunneigarane Larsen. Med småe justeringar i planen kunne ein arbeide fram ei løysning som ble akseptert av grunneigarane (vedlegg 2). Det var ikkje reist motsegn til reguleringsforslaget. Med dei tilpassingane som er nemnt ovanfor, som også har vore drøfta med Møre og Romsdal fylke, låg det til rette for kommunal eigengodkjenning av reguleringsplanen. I DFP-møte ( ) ble saka trekt på grunn av: 1. manglande avklaring av framtidig bruk av Livneset (mulig plassering av brannstasjonen) 2. manglande avklaring av bruksmuligheiter/restriksjonar (biltrafikk, parkering, varelveranse) av gatetun-området (Kjøpmannsgate og Tverrforbindelse) Reguleringsplanen skulle settes på venteliste inntil plassering av brannstasjonen er avgjort og sentrumsnemnda har utarbeidet eit endelig prosjektforslag for området. I løpet av 2007/2008 har fleire grunneiarar i sentrumsområdet fremja utbyggingsprosjekt for delar av området (Søraastomt, Kataholmen-Sjøgate, Lars-Westnes-tomt). Utryggleik om framtidig regulering av området blir meir og meir til ein bremse for disse prosjekter. Kommunen må derfor i interesse av ein kontinuerlig utvikling/næringsutvikling i sentrum jobbe vidare med denne reguleringsplanen. I 2007/2008 har arbeidet for å finne ein ny plassering for brannstasjonen ikkje ført til eit endelig vedtak (sist i Kommunestyret ). Adm.sjefen rår derfor til å ta området Livneset ut av planområdet. Semtrumsnemnda har i 2007 i lag med arkitektkontoret CUBUS utarbeidet eit skisseprosjekt som viser ei løysning for bruken av gatetun-området. Basert på denne løysninga ble det formulert nye føresegner som regulerer trafikken i området ( 6-2 Gatetun). Oppsummering I samband med melding om oppstart ble også kommunen sin representant for barn og unge kontakta og orientert om planarbeidet.

7 Reguleringsforslaget er utarbeidd i samsvar med gjeldande reglar og i samsvar med kommentarane ovanfor. Vurdering: Administrasjonssjefen rår til at forslaget til reguleringsplan HELLAND SENTRUM OMRÅDE SØR slik denne er vist på teikning datert og reguleringsføresegner datert blir lagt ut til offentleg ettersyn for 2. gong i samsvar med plan- og bygningslova sin 30. Særutskrift til: Vedlegg: 1 Merknader etter offentleg ettersyn 2 Merknad Larsen etter planendring 3 Plankart Helland sentrum sør, datert Føresegner Helland sentrum sør, datert

8 VESTNES KOMMUNE Bygg og planarbeid REGULERINGSPLAN FOR Helland Sentrum område sør REGULERINGSFØRESEGNER 1 Det regulerte området er på plankartet vist med reguleringsgrense. Planområdet vert regulert til følgjande formål: Byggeområde (pbl 25 pkt. 1): Forretning/Kontor/Bustader Forretning Offentleg trafikkområde (pbl 25 pkt. 3) Kjøreveg Gang-/sykkelveg Gatetun Anna vegareal Hamneområde Trafikkområde i sjø/vassdrag Friområde (pbl 25 pkt. 4) Park, turveg, leik Fellesområde (pbl 25 pkt. 7) Felles avkjørsel Felles parkering Spesialområde (pbl 25 pkt. 6) Privat Småbåthamn (land- og sjøgrunn) Utkast: Verknad av reguleringsplanen Etter at planen er vedtatt i medhald av pbl 27-2 er den bindande for alle tiltak som er nemnt i lova sine 81, 86a, 86b og 93 innafor planområdet. Det same gjeld frådeling til slike formål. Det kan ikkje gjennom private servituttar eller avtalar opprettast forhold som er i strid med gjennomføringa av planen. Reguleringsplanen for Helland sentrum område sør og desse føresegnene erstattar eldre reguleringsplanar med tilsvarande føresegner. 3 Avvik og dispensasjon Avvik og endringar frå planen skal i hovudsak behandlast som reguleringsendring. Det faste utvalet for plansaker i kommunen kan, når konsekvensen av ei endring er svært avgrensa, vedta denne som mindre vesentleg. Jfr. pbl

9 Det faste utvalet for plansaker i kommunen har myndigheit til etter pbl 7 å gje dispensasjon frå reguleringsplanen og desse føresegnene. Det er eit vilkår at det kan dokumenterast særlege grunnar for slikt avvik. Bygningsutforming Utomhusareal Tilgjengelighet Kulturminne Fyllingsarbeid Støy Søppel 4 Fellesføresegner Planar for nye bygg eller vesentlege ombyggingar skal vise dei estetiske kvalitetane både i sjølve bygget og dette sett i samanheng med dei tilgrensande områda. For tiltak innafor planområdet skal det saman med byggesøknad også leverast plan for ubebygd del av tomta og fellesområde (utomhusplan) i målestokk 1:500. Utomhusplanen skal vise: Plassering av bygningar, garasje og biloppstillingsplassar, herunder høgdeplassering målsett ved inngangspartiet/sokkel. Utnytting av fellesareal for leik, parkeringsløysingar og anna disponering av ubebygde delar av private og fellesareal - også terrengplanering og støttemurar med gitt høgde der terrengtilhøva krev slike tiltak. Utomhusarealet skal ferdigstillast samtidig med bygget. Det skal tilretteleggast for god tilgjengelighet for rørslehemma og andre kategoriar funksjonshemming både i bebyggelse, utomhusareal og trafikkområde. Etter kulturminnelovens 14 tredje ledd samt 8 anna ledd, er tiltakshavar pålegget aktsomhet- og meldeplikt ved mistanke om eller funn av kulturminnar under arbeida. Før tiltak i sjø og vassdrag kan gjennomførast, skal det gjevast løyve etter Lov om havner og farvann ( nr.51). Fyllingsarbeid i sjøen skal til ei kvar tid skje slik at det ikkje fører til forureining og tilslamming av sjøområda. For alle bygg som inneheld rom for varig opphald eller arbeidsplassar som blir utsette for vegtrafikkstøy, skal det ved byggemelding leggast fram berekningar som visar at støybelastninga ligg innanfor gjeldande grenseverdiar. I kvart kvartal skal grunneigarar bestemme ein fellesareal som skal brukast til utplassering av felles avfallsstasjonar og returpunkt for søppel. 5 Byggeområde 5-1 Forretning/Kontor/Bustader. I området kan det oppførast bygningar for forretningar, mindre handverksbedrifter, kontor, samt bustader med tilhøyrande anlegg. Bygningane kan utførast som samanhengande bygningar. 2

10 Område FB7-FB11 Trafikkareal Uteareal Bygningane skal ha forretningsverksemd i 1. etasje. Dei andre etasjane skal i all hovudsak nyttast til kontor eller bustad. Det er ikkje tillatt å bruke kjellaren til bustad (hyblar/leilegheiter). Bygningar skal på gateplan plasserast innanfor byggegrensa. Overliggande etasjar kan trekkast inn i frå byggegrensa eller alternativ overskride denne (maks. 2 m). Bygningar kan førast opp med største høgde frå terreng til møne eller topp på 17 meter frå høgdekote 3 i plangrunnlaget. Bygningar skal ha møne/saltak eller ha inntrekt toppetasje. Det skal på eigen grunn settast av nødvendig areal til av- og pålessing og parkeringsplass for ein bil pr. 50 m 2 golvareal forretning (salgsareal/publikumsareal), ein bil pr. bueining pluss 0,25 bil pr. bueining til gjesteparkering. Hotell skal ha oppstillingsplass for 2/3 bil pr. rom, restaurantar o. l. for ein bil pr. 10 sitjeplassar. Alternative parkeringsareal/-plassar skal dokumenterast med kopi av evt. avtale. Det er ein føresetnad at det i tilknyting til bustader blir opparbeidd utearel på min. 5m 2 pr. bustad. Slik areal bør ikkje vere mindre enn 150m 2 og kan også utformast som felles terrasse/takhage. Område F1, F2 Plankrav Trafikkareal 5-2 Forretning. I området kan oppførast bygningar for forretning i samanheng med reiseliv og turisme. Bygningar skal orientere seg i storleik, utforming og farge etter den eksisterande Sjøbua. Møneretninga skal vere tilnærma vinkelrett på sjøen. Bygningar skal førast opp med største høgde frå terreng til møne eller topp på 7 meter frå høgdekote 2 i plangrunnlaget. For felta F1 og F2 er det stilt krav om bebyggelsesplan, som skal godkjennast av det faste utvalet for plansaker, før byggeløyve blir gitt. Bebyggelsesplanen skal vise: plassering av bygningar, medrekna høgdeplassering målsett ved inngangspartiet. høgde og møneretning, og annan disponering av ubebygde deler av private tomter og fellesareal. Planen skal også vise ev. eksisterande trær som skal bevarast og terrengplanering/støttemurer med gitt høgde, der terrenget krev slike tiltak. tilkomstvegar. Område der tekniske anlegg og andre terrenginngrep får konsekvensar for vegetasjonen. Som vedlegg til bebyggelsesplan skal det sendast inn utomhusplan i 1:500 etter 4. Det skal på eigen grunn settast av nødvendig areal til av- og pålessing og parkeringsplass for ein bil pr. 50 m 2 golvareal forretning (salgsareal/publikumsareal). Hotell skal ha oppstillingsplass for 2/3 bil pr. rom, restaurantar o. l. for ein bil pr. 10 sitjeplassar. Alternative parkeringsareal/-plassar skal dokumenterast med kopi av evt. avtale. 3

11 6 Offentleg trafikkområde Inndeling 6-1 Trafikkområde på land (ikkje småbåthamn, hamn, molo) Trafikkområdet skal opparbeidast med slik inndeling av køyreveg, gang-/sykkelveg og parkeringsareal som vist på plankart. Brann-, sjuke-, flytte- og renovasjonsbilar kan trafikkere på gang - /sykkelvegar når dette er nødvendig. Utforming Gatetun sone 1 Gatetun sone Gatetun Områdane skal være tilgjengelig med rullestol. All møblering skal være gjennomgåande for de ulike deler av gågata slik at lysarmaturar, gatemøblar, søppelkasser, vegetasjon, treomramninger og pullerter kan gjenkjennes langs hele gate. Møbleringa skal holde høy kvalitet og tåle daglig røff bruk og vinterklima. Belegg skal holde høy kvalitet, og ha stor innslag av lokale og regionale materialar i gatebellegningen. Det skal tilstretes ein variert materialbruk med avstemte fargevariasjonar. Ved nyplanting bør det i hovudsak velgast busker og trær med lite pollenutslipp. Området regulerast til formål gatetun. Det viktigaste moment i området er trafikksikkerleiken for myke trafikantar, og det nye kjøremønsteret må i størst mulig grad ta omsyn til fotgjengarar og syklistar. Området er kjørbar og det tillates varelevering og kjøring som tilkomst til parkeringsplassar. Kjøringa skal forgår med lav tempo (10 km/h) og med mest mulig omsyn til myke trafikantar. Det tillates kjøring inn og ut Kjøpmannsgate ( sone 1) og frå Kjøpmannsgate til Sjøgate. Området regulerast til formål gatetun. Innanfor området tillates varelevering innanfor tidsrommet 7-12 måndag til laurdag. Brannbil, sjukebil og politi frita frå disse restriksjonane. Innanfor området tillates kjøring med lastebil. For handlende på Torget tillates kjørsel med varebil. Ved innkjørsel til gågate plasserast det skilt som orienterer om tidspunkt for varelevering og om nødvendig det leggast til rette for flyttbar/ låsbar fysisk stengsel for å kunne forvalte disse restriksjonane. Det leggast for resten til rette for skilting i det omfang det er nødvendig. Når særlige grunner taler for det kan annen kjøring tillates av politiet og det faste planutvalet i samråd. Kjøringa skal forgår med lav tempo (10 km/h) og med mest mulig omsyn til myke trafikantar. 4

12 Fortøying 6-3Trafikkområde i sjø Fortøying er i utgangspunktet bare tillatt inntil kai. Fortøying kan også skje inntil anna fartøy som ligger til kai når dette ikkje er til hinder for resten av trafikken (spesiell tilkomst til og bruk av småbåthamn). Dette gjeld likevel ikkje for fartøy som utfører vedlikehald av offentlege hamner, molo eller fartøy som utfører mudring. Tilrettelegging 7 Friområde I friområde kan det etter godkjenning frå kommunen førast opp bygningar eller innretningar i samsvar med reguleringsføremålet. 8 Spesialområde 6-1 Privat Småbåthamn (land- og sjøgrunn) Innanfor dette området kan det gjennomførast tiltak som bygging av molo, utgraving (mudring) av hamneområdet, etablering av brygge- /kaianlegg m.m. Det kan førast opp bygningar, konstruksjonar og anlegg tilknytta aktiviteten i småbåthamna eller bruken som friområde. Før tiltak i sjø og vassdrag kan gjennomførast, skal det gjevast løyve etter Lov om havner og farvann ( nr.51). Vestnes,. ordførar 5

13 Tegnforklaring: (PBL 25 Reguleringsformål) 1. Byggeområder 2. Offentlige Trafikkområder 3. Friområder Forretning Bolig/Forretning/Kontor Kjøreveg Gatetun, Gang-/sykkelveg Annen veggrunn Småbåthavn, Havn, Kai Trafikkområde i sjø/vassdrag Park X Spesialområder Privat småbåtanlegg(land) Privat småbåtanlegg(sjø) 5. Fellesområder Felles avkjørsel / parkering Linjesymboler Plangrense Formålsgrense Byggegrense Regulert tomtegrense Eiendomsgrense oppheves Omriss planlagt bygg Regulert senterlinje vei Støyskjerm, Støyvoll Frisiktlinje Avkjørsel X m N Målestokk: 1:1500 Saksbehandling (siste) - Dato: SAK: Sign: Smich Plan-ID: Plan-Dato: Reguleringsplan for: Helland sentrum sør Y Y Y VESTNES KOMMUNE Koord.sys.: UTM sone 32 basert på EUREF 89