Reguleringsplan EINBAKKEN BOLIGFELT del av gnr 188 bnr 7. Planbeskrivelse

Transkript

1 Reguleringsplan EINBAKKEN BOLIGFELT del av gnr 188 bnr 7 Stjørdal kommune Planident Planbeskrivelse Planforslag Revidert Telefon Postboks Tydal E-post: geotydal@tydalsnett.no Konto Org.nr MVA

2 1 Innhold 1 Innhold Bakgrunn Planstatus Planprosess Planområdet Generell beskrivelse Adkomst og trafikksikkerhet Teknisk infrastruktur Andre forhold Beskrivelse av planforslaget Utnyttelse/arealbruk Byggemåte Veger og parkering Skolebuss og busslommer Lek og rekreasjon Prinsippskisse vann og avløp Vurderinger i forhold til naturmangfoldslovens Virkninger av planforslaget ROS analyse Tilhørende plankart

3 2 Bakgrunn Stjørdal kommune har etter innspill fra grunneier avsatt del av eiendommen 188/7 til formål ny boligbebyggelse i kommunens arealplan benevnt GF15. Med bakgrunn i dette er det nå utarbeidet et privat reguleringsforslag for området. 3 Planstatus Avsatt til formål boligbebyggelse/grendafelt i gjeldende arealplan for Stjørdal kommune. Utsnitt fra arealplankartet: 4 Planprosess Oppstartsmøtet er avholdt hos Stjørdal kommune Avklaringer fra oppstartsmøtet er fulgt opp i planforslaget. Alle berørte parter og høringsinstanser er tilskrevet i brev av Oppstartsvarselet er sendt alle adressater i adresseliste mottatt fra Stjørdal kommune. Mottatte innspill til oppstart av planarbeid: 1. Statens vegvesen: Orientering om frisiktkrav og bestemmelser vedr avkjørsel. Under planprosessen har det vært avholdt befaring og konstruktiv dialog med vegvesenet for å komme fram til akseptable løsninger. 3

4 2. Nord Trøndelag Fylkeskommune: Krav om arkeologisk forundersøkelse. Gjennomført sommeren 2014 uten funn av automatisk fredede kulturminner. 3. Direktoratet for Mineralforvaltning: Ingen merknader. 4. Stjørdal kommune barnerepresentant. Fokus på myke verdier og trafikksikkerhet. Etablering av busslomme er nærmere behandlet under planbeskrivelsens punkt Sametinget: Anbefaler egen tekst i forbindelse med kulturminner og aktsomhetsansvar i reguleringsbestemmelsene. Fulgt opp med eget punkt i reguleringsbestemmelsene. 6. NVE: Antyder mulige marine avsetninger under elveavsetningene, og anbefaler geoteknisk vurdering av planområdet. Utarbeidet planforslag ligger i sin helhet nord for FV705, hvor hele planområdet består av fjell i dagen/grunnlendt fjell. Geoteknisk vurdering utover befaring av planområdet er derfor ikke foretatt. 7. Nabo på 188/9: Momenter som ønskes ivaretatt ifm utbygging av området. Det er gjennomført befaring med Statens vegvesen og Nettbuss for å avklare siktforhold ved avkjøring og løsninger vedrørende snuplass for skolebuss. De løsninger som presenteres i planen er avklart med vegvesenet og Nettbuss. Planområdet slik det ble vist på varsel om oppstart av planarbeid: 4

5 5 Planområdet 5.1 Generell beskrivelse Planområdet ligger like nord for FV 705 ved Draveng i Lånke, Stjørdal kommune. Området dekker et areal på ca 30 da, og har en høydebeliggenhet fra 135 til 177 moh. Dagens bebyggelse består av enebolig med garasje/uthus, et eldre bygg benyttet til hytte og en liten hytte/bu. All bebyggelse eies av tiltakshaverne. I nord og delvis øst grenser planområdet til utmark, i øst også mot eksisterende boligeiendom og i sør og vest mot offentlig vei. Det er ingen tilgrensende reguleringsplaner. Området er i dag benyttet av tiltakshaverne til uttak av ved. Det er ikke benyttet til rekreasjon for allmenheten. Adkomst via utvidet bruk av avkjørsel fra FV 705. Planområdet sett fra syd: 5

6 Planområdet med Stjørdal sentrum i bakgrunnen: 5.2 Adkomst og trafikksikkerhet Adkomst til planområdet skjer via utvidet bruk av eksisterende avkjørsel fra FV705. Frisiktsoner og geometri etableres i henhold til veinormalenes krav. Snuplass for skolebuss etableres inne på planområdet nærmere beskrevet under pkt Teknisk infrastruktur Løsninger for vann og avløp er nærmere behandlet under punkt 6.6. Strømforsyning er avklart med NTE, som vil etablere strømforsyning fra trafo like nord for planområdet. Før utbygging skal trafoen oppgraderes til å takle økt belastning. Trekkrør for internett/telefoni/kabeltv legges i grøfter for VA. Veibelysning etableres langs veinettet. 5.4 Andre forhold. En eldre traktorvei går i dag over 188/7 og opp til utmark tilhørende 188/4 nord for planområdet. Traktorveien er bratt og dårlig egnet for bruk med dagens landbruksredskaper. 6

7 188/4 og 188/8 har i dag samme eier, og felles grense nord for planområdet. Adkomst til 188/4 vil derfor være mulig fra 188/8. Traktorveien er ikke videreført i planforslaget, men det er gitt åpning til 188/8 ved at internvei mellom tomtene B4 og B9 er ført helt fram til eiendomsgrensa. Det er lagt inn en gangvei/tursti fra boligfeltet og nordover til plangrensa. Planforslaget innebærer behov for en mindre grensejustering mot eiendommen 188/9 i forbindelse med etablering av avkjørsel og snuplass for buss. Det er her avklart at eier av 188/9 ønsker et makeskifte med tiltakshaver. 7

8 6 Beskrivelse av planforslaget 6.1 Utnyttelse/arealbruk Planforslaget innebærer følgende arealformål: Boliger (eneboliger). All bebyggelse planlegges utenfor 50 meters byggegrense mot FV705. Lek/opphold og generell grønnstruktur. Veier. Gangveg. Snuplass for skolebuss med venteareal. Område for avløpsanlegg/minirenseanlegg. Område for annen veggrunn og landbruksformål omfatter areal berørt av frisiktsoner mot FV705. Det etableres 13 tomter for boligbebyggelse med eneboliger. Tomtene er tilpasset terrenget, med plassering i 3 rekker og med en beliggenhet som i stor grad følger topografien. Størrelsen varierer fra 0,7 til 1,4 dekar med de fleste i området 0,8 0,9 da. Primært er det i planprosessen ikke prioritert flest mulige tomter, men heller forsøke å tilpasse tomtene og veiføringer godt til terrenget og på denne måten gi området andre kvaliteter. Fra tiltakshavers side er det vektlagt å skape naturtomter med god tilpasning og bevaring av naturlig vegetasjon. Alle tomter vil få gode sol og utsiktsforhold. Avfallsdunker plasseres i tilknytning til de enkelte tomter. 8

9 Avvik fra område avsatt i kommunens arealplan: Planområdet avviker noe fra avsettet i kommunens arealplan. I arealdelen er området avsatt til boligformål, med et omfang av minimum 10 tomter. Under arbeidet med planforslaget ble det tidlig klart at det egnede utbyggingsarealet er større enn vist i arealplankartet. Området for nye tomter fremstår som et sammenhengende platå. Platået avgrenses av nabogrenser i øst og nord, samt markerte skråninger mot sør og vest. Det er derfor planlagt en utbygging som dekker hele det sammenhengende platået. Utsnitt som viser planområdet mot avsettet i kommunens arealplan (mørkt gult = kommuneplanformål byggeområde): Planområdet er strukket mot skråning i vest og mot skråning i sør. Videre er planområdet strukket helt ut mot nabogrense i øst (ved tomt 13), da det her er areal som er utbyggbart og naturlig henger sammen med det øvrige arealet. Befaringer i terrenget og målinger av høydeforskjeller tilsier at det arronderingsmessig er akseptabelt å etablere tomt 13 helt øst mot eiendomsgrensa. 9

10 Tomta vil kreve noe terrengbearbeiding/oppfylling. Nedenstående utsnitt og terrengprofil viser akseptable høydeforskjeller. Plassering av terrengprofil fra eiendomsgrense og gjennom tomt 13: Terrengprofil gjennom tomt 13: 10

11 6.2 Byggemåte Nye boliger planlegges oppført i maksimalt to etasjer med saltak, og eventuelt med sokkel. Uthus og garasjer kan oppføres. Støttemurer tillates bygd, men skal utføres av naturstein/sprengstein. Dersom vei og terrengarbeider i området gir egnede steinmasser bør disse benyttes for å bevare sammenhengen med terrengforholdene på stedet. Masser fra andre lokasjoner bør ha kvalitet og utseende som ikke bryter med lokale forhold. Støttemurer skal utføres som tørrmurer av stein med egnet fasong og størrelse. 6.3 Veger og parkering Hovedadkomstvei opp til feltet etableres med opprusting av eksisterende trase. Denne er relativt bratt og har variabel stigning, men er eneste reelle alternativ for adkomstvei. Lengdeprofil adkomstvei: Vertikalkurvatur vil under utbyggingen justeres slik at man får jevn stigning, med største stigningsforhold ca 12 %. I svingen ved tomt B5/B10 sprenges vegen ned slik at den skjærer seg ca 1,5 meter under eksisterende terreng for å gi en hensiktsmessig overgang til intern adkomstvei. Det er avsatt annet veiareal i svingen for rom til skjæring/sikt. Stigningsforholdene kompenseres med større veibredde 6 meter kjørebane, regulert bredde 8 meter inkludert grøfteareal og ensidig tverrfall mot innside. Utkjøringsområde mot FV705 etableres med utflating for å redusere sklifare ut mot fylkesveien. I tillegg opparbeides det en utkjøringslomme nederst i bakken med tanke på parkering, kjettingpålegging og lignende ved vanskelige føreforhold. 11

12 Stikkvei mellom øvre og nedre adkomstvei i feltet etableres med stigning ca 12,5%. Frisiktsoner i henhold til veinormalenes krav er lagt inn i planforslaget. Frisiktlengder er kontrollert i terrenget under befaring gjennomført i samarbeid med Statens vegvesen. Adkomstveier internt i feltet etableres med kjørebanebredde 4 meter regulert veibredde 6 meter inkludert grøfteareal. Parkeringsplasser etableres på de respektive tomtene. Det etableres gangvei/tursti fra boligområdet mot utmark i nord og ned til lekeområde ved tomt B10/B11. Veibelysning etableres langs veinettet for økt sikkerhet og trivsel. 6.4 Skolebuss og busslommer Det er i dag etablert busstopp for rutebuss like vest for planområdet. Det forventes ikke at omfanget av nye boliger vil medføre vesentlig økt ferdsel med kollektive transportmidler. Etablering av gs veg fra avkjøringen og bort til busslommene vil bli omfattende og kostnadskrevende. Det prioriteres derfor løsninger som ivaretar skolebarn som alternativ til gs veg. Skolebarn i feltet sokner til Lånke barneskole og ungdomsskole på Stjørdal, og har krav på skoleskyss. For å ivareta sikkerheten i forbindelse med på og avstigning på skolebuss, etableres det snuplass inne på planområdet i tilknytning til avkjørsel fra fylkesveien. Snuplassen er utformet og konstruert slik at skolebuss kjører inn på snuplassen og foretar påog avstigning på eget område. Dimensjoner og utforming er avklart i samarbeid med vegvesenet og Nettbuss, hvor Nettbuss har vært på befaring og deretter godkjent de faktiske dimensjoner. I følge Nettbuss vil trafikksikkerheten ivaretas på en bedre måte med denne løsningen enn med gs veg mot etablert busstopp ved FV 705 i nordvest. Dette på grunn av erfaringer med gs veier som blir brøytet på et senere tidspunkt enn bilveier, slik at skolebarn dermed benytter nybrøytet bilvei framfor ubrøytet gs vei. 6.5 Lek og rekreasjon Det er innenfor planområdet avsatt 2 områder til lek/opphold, og større arealer til grønnstruktur. Grønnstrukturområdene består av områder som med små unntak vil bli uberørt under utbyggingsprosessen, og som sådan vil inneha opprinnelige kvaliteter også etter at boligfeltet er etablert. Områdene vil også fungere som skjerming mot fylkesveien, uten å redusere utsikt eller solforhold. 12

13 6.6 Prinsippskisse vann og avløp Vannforsyning løses fra eksisterende 160 mm vannledning tilhørende Lånke Vasslag helt syd i planområdet. Egen brannkum etableres i boligfeltet. Avløpsanlegg (minirenseanlegg) etableres på eget område avsatt til formålet. Utløp skjer til elva Leksa, som har god økologisk status og er egnet til formålet. Renseanlegget skal tilfredsstille krav til rensegrad iht forurensingslovens bestemmelser. Godkjenning av renseanlegget vil skje gjennom behandling av egen søknad om utslippstillatelse. Kryssing av FV705 vil skje med rørpressing, som må omsøkes og godkjennes av vegvesenet etter vanlig praksis. Overvann føres i felles hovedgrøft ned til renseanlegg og videre ut til Leksa. All utbygging av vann og avløp skjer i regi av tiltakshaver. Dimensjonering vil skje gjennom utarbeidelse av teknisk plan for utbyggingen og søknad om utslippstillatelse. Planen vil bli forelagt kommunen for godkjenning i henhold til plan og bygningslovens bestemmelser. 13

14 7 Vurderinger i forhold til naturmangfoldslovens 8 12 Utslippsområdet for avløpsrenseanlegget ligger sør for planområdet, det er derfor gjennomført vurderinger av både selve planområdet samt utslippsområdet. 8 Kunnskapsgrunnnlaget Planområdet: Nord for FV 705 består området av blandingsskog av lav bonitet og liten skogbruksmessig verdi. Terrengforholdene består av løsmasser med liten mektighet og grunnlendt fjell delvis i dagen. Rasfare og flomfare vurderes som ikke tilstede. Boligfeltet vil med to mindre unntak ikke berøre dyrket mark: Liten haug på jordet like øst for avkjøring fra FV705 må nedplaneres ca 0,5 meter for å sikre frisikt. Forhold for jordbruk endres ikke i negativ grad, og forholdet er avklart med grunneier. Dyrket mark på 188/8 sør for FV 705 må krysses med avløpsledning og overvannsledning fra renseanlegg og ut til Leksa. Det foreligger ubekreftede opplysninger om en eldre registrering av mulig salamanderbiotop innenfor området. Registreringen er av eldre årgang (usikker datering mulig 1960 tall), og refererer så langt det har lyktes å finne opplysninger fra en dam/våtområde helt vest på eiendommen 188/7 (sør for FV705). Det har ikke lyktes å finne kilden for registreringen, som dermed betraktes som usikker. Så langt det har vært mulig å bringe på det rene, vil ikke registreringen bli berørt av boligfeltet. Med bakgrunn i terrengets beskaffenhet nord for FV705 (tørr grunnlendt skogsmark), vurderes det som svært lite sannsynlig at arten har opphold i dette området. Forøvrig er det ikke registrert rødlistearter innenfor planområdet. Det er heller ikke registrert automatisk fredede kulturminner innenfor planområdet. Utslippsområdet: Elva Leksa renner like syd for FV 705 og planområdet, og vil bli benyttet som resipient for utslipp fra avløpsrenseanlegget. Leksa har ifølge opplysninger fra oppstartsmøtet og nettportalen Vann Nett god økologisk status. Vannstanden varierer naturligvis gjennom året, men elva har stabil helårs vannføring. Området klassifiseres som normalt følsomt. 14

15 Utklipp fra nettportalen Vann Nett: 9 Føre var prinsippet Planforslaget innebærer ikke tiltak som vurderes å kunne gi irreversibel eller alvorlig skade på naturmangfoldet, hverken for planområdet eller utslippsområdet. 10 Økosystemtilnærming og samlet belastning Planområdet: Utbygging av planområdet til boligformål vil føre til økt og en annen type aktivitet enn tidligere. Planforslaget er i tråd med overordnet plan og dermed også vurdert i prosessen med utarbeidelse av kommunens arealplan. En samlet vurdering tilsier at utbyggingen ikke vil medføre konsekvenser utover det som er akseptabelt for denne type tiltak. Utslippsområdet: Utslipp fra typegodkjent renseanlegg vil ikke tilføre Leksa forurensing som vil påvirke vannkvalitet og økologisk status. 15

16 11 Kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver Tiltaket vil ikke påføre skade eller konsekvenser for naturmangfoldet av en slik karakter at tiltakshaver kan pålegges å dekke slike kostnader. 12 Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder Planområdet: Utbygging av tiltaket vil skje etter preaksepterte løsninger og driftsmåter og prinsipper for etablering av denne type tiltak. Avfall leveres i henhold til kommunens renovasjonsordning. En kan ikke se at tiltaket utløser forhold som kan skade naturmangfoldet på en slik måte at dette krever særlige tiltak. Utslippsområdet: Forurensingslovens krav til rensing av avløpsvann skal ivaretas. Rensing av avløpsvann utføres med typegodkjent prefabrikert renseanlegg. Anlegget vil bli omfattet av vedlikeholdsavtale. 8 Virkninger av planforslaget Effekter på kulturlandskapet Planforslaget vil naturligvis gi endrede forhold innenfor planområdet. Omkring planområdet vil det tradisjonelle kulturlandskapet bestå på samme måte som før etableringen av boligfeltet. Effekter for grønnstruktur Planforslaget innebærer ikke forhold som vil medføre negative konsekvenser for drifta av landbrukseiendommer i området. Omdisponering av ca 17 da skogsmark med lav bonitet vurderes ikke å ha avgjørende skogbruksmessig betydning. Grøntområder mot syd og vest vil i hovedsak bevares, og bidra til å skjerme boligfeltet mot FV705. Effekter på elva Leksa: Utslipp fra typegodkjent renseanlegg av den størrelse som her er aktuelt, vil ikke forringe den økologiske statusen i ei elv med Leksas vannføring. 16

17 9 ROS analyse Natur- og miljøforhold Forhold/uønsket hendelse Ja/nei Vurdering Løsmasseskred (jord/leire) Steinras/steinsprang Kvikkleire/ustabile grunnforhold Ikke i utbyggingsområdet. Is- og/eller snøskred Flomfare Flomsonekart, historiske flomnivå Sterk vindutsatt (storm, orkan etc) Ekstreme nedbørsmengder Ekstreme snømengder (utover krav iht pbl) Radon Evt andre forhold Drikkevann, andre biologiske ressurser Forhold/uønsket hendelse Ja/nei Vurdering Utbyggingsplaner (Boliger,fritidsbebyggelse, næring/industri, infrastruktur etc) i nærheten av: Drikkevannskilder, nedbørsfelt, grunnvann Privat renseanlegg for avløp skal Landbruksareal Andre anlegg, behov for båndlegging etc etableres. Virksomhetsbasert sårbarhet Forhold/uønsket hendelse Ja/nei Vurdering Brann/eksplosjon ifm industri Kjemikalieutslipp, annen forurensing Olje/gassanlegg Lagringsplass for farlige stoffer (industri, havn, bensinstasjoner, radioaktivitet) Høyspentledninger, høyspentanlegg Anlegg for deponering og destruksjon av farlig avfall Strålingsfare fra div. installasjoner Gamle fyllplasser Forurenset grunn og sjøsedimenter, evt endret bruk av gamle industritomter Militære og sivile skytefelt 17

18 Dumpeområder i sjø Infrastruktur Forhold/uønsket hendelse Ja/nei Vurdering Kan utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende infrastruktur utgjøre en risiko for planområdet: Hendelser på veg Hendelser på jernbane Hendelser på sjø/vann Hendelser i luften Veier med mye transport av farlig gods Ulykkesbelastede veier Støysoner ved infrastruktur Avkjørselsforhold fra FV 705 er avklart med løsninger som ivaretar trafikksikkerheten Planforslaget innebærer ellers ingen forhold som vil gi vesentlige endringer i forhold til trafikksikkerhet på veinettet. Strategiske/sårbare objekter (Objekter som kan være særlig utsatt for sabotasje/terror, og/eller er sårbare i seg selv og derfor bør underlegges en grundig vurdering) Forhold/uønsket hendelse Ja/nei Vurdering Sykehus/helseinstitusjon Skole/barnehage Flyplass Viktig vei/jernbane Jernbanestasjon/bussterminal Havn Vannverk/kraftverk Undervannsledninger/kabler Bru/demning Konklusjon: ROS-analysen avdekker ikke forhold som har betydelige konsekvenser for planforslaget. 18

19 10 Tilhørende plankart 19