PROSJEKT DRAMMEN TINGHUS Forslag til hovedpunkter i forslag til reguleringsplan.

Transkript

1 1 av 9 Drammen Kommune, Byplankontoret Vår saksbehandler: Vår dato: Vår referanse: Anne Kindt P.nr Hilde Hasle Tore Wiik Ulf Tellefsen NOTAT Kopi til: Jo Ulltveit-Moe Deres dato: Deres referanse: PROSJEKT DRAMMEN TINGHUS Forslag til hovedpunkter i forslag til reguleringsplan. Oversender som avtalt materiale for diskusjon til møtet 4.nov 2012 i Drammen kommune. Vi forutsetter at agenda for møtet vil være å diskutere premisser og framdrift for reguleringsplanen, med utgangspunkt i forslagene i dette dokumentet. NOTATET OMHANDLER FØLGENDE PUNKTER: Premisser som ligger fast - grunnlaget for reguleringsplanens bestemmelser. Forslag til bestemmelser (planområdets avgrensing, formål og utnyttelsesgrad). Utdrag fra Drammen Kommunes MAL, reguleringsbestemmelser, punkter som skal inngå i planforslaget. Utkast til framdriftsplan for plansaken. Premisser som ligger fast Kapasitetsstudien fra LPO datert , anbefalt i formannskapsmøtet Kapasitetsstudien angir byggegrenser og byggehøyder. Statsbyggs vil legge disse til grunn for reguleringsplanforslaget. (I illustrasjonene nedenfor er premissgivende byggelinjer lagt inn med rødt.) Statsbygg Tlf: postmottak@statsbygg.no Org.nr.: Besøksadresse: P.b Dep. N-0032 Oslo Faks: Biskop Gunnerus gate 6

2 2 av 9 Siktlinjer/gatelinjer, - byggegrenser/byggelinjer. Siktlinjene fra Drammen teater er viktig og må etter statsbyggs vurdering også kunne aksepteres som byggelinje for fasade mot Øvre Storggate, som vist i kapasitetsstudien. Vi foreslår at det legges en byggelinje i formålsgrense/tomtegrense mot Gamle Kirkeplass, Øvre Storgate og parken på vestsiden, med mulig avvik på inntil f.eks % av fasaden. Vi mener det er fornuftig at forplassen til tinghuset korresponderer med forplass ved teateret, men foreslår at det gis en fleksibilitet her, dvs. at reguleringsplanen angir byggegrenser eller formålsgrenser mot plassen. (se fig. Side Vi er mer usikker på om siktlinjen for den høye del av teateret bør være premissgivende for toppetasjen, som vist i disse illustrasjonene. Det vil medføre at 4 etasje trekkes tilbake hele 8 m på fasade mot Øvre Storgate. Kapasitetsstudien viser ca 5 m-6m mot Øvre storgate og 12 m mot gamle kirkeplass. Vi foreslår i stedet at det settes en lik avstand for tilbaketrukket 4 etasje langs alle gateløp og park, - hvor mange meter bør diskuteres. Linje for tilbaketrukket 4 etasje/høyde og bygningsvolum mot Gamle Losje ønskes diskutert. Dette er ikke helt avklart i kapasitetesstudien. 2

3 3 av 9 Byggehøyder som angitt i kapasitetsstudien legges til grunn. Byggehøydene skal angis på plankartet og vil ikke overstige høydene i illustrasjonene nedenfor. 3

4 4 av 9 Byggehøydene i volumstudien er basert på 3 etasjer + tilbaketrukket toppetasje. Snittet viser de to nederste etasjene med 5.5 m bruttohøyde og en 3 etasje på 4,5 m brutto. Samlet gir dette en brutto høyde på 15,5 noe som også kan gi i 4 brutto etasjeplan a 3,87 m. Statsbyggs kapasitetsberegning Romprogrammet (to faser) fastsetter m2 BTA. Dette ligger til grunn for prosjektet og for reguleringsplanens utnyttelsesgrad. Kapasitetsstudien beregner arealet i tilbaketrukket plan. Dette gir ca m2 BTA. Dette betyr at ved bruk av etasjeplan med lavere romhøyder kan det oppnås et større areal enn det romprogrammet krever. I romprogrammet ligger også krav til 8 rettsaler ( m2 pr. rom) og vestibyle/publikumsarealer med ekstraordinære krav til romhøyder. Så lenge det ikke foreligger et prosjekt vil det være en lite hensiktsmessig øvelse å beregne et eksakt volum som kan omregnes til teoretiske plan iht. TEK 10. Statsbygg anser derfor at høydebestemmelsene i foreliggende kapasitetssudie i kombinasjon med et bestemt fotavtrykk (% BYA) vil gi ønsket fleksibilitet for utforming av bygningen. Forslag til bestemmelser Parkering - vare Avgrensing av planområdet Bi-inngang Planområdet er lik tomta, areal ca m2. Byggegrenser defineres av siktlinjene/gateløp og sammenfaller med tomtegrensen. Hovedinngang?? Ansatte? Byggeområde formål offentlig tjenesteyting/tinghus med tilhørende anlegg Forplass/torg kan enten reguleres som eget formål eller inngå i byggeområde og sikres med byggegrenser. (se 2 alternativer neste side) Regulert byggeområdet m2. 4

5 5 av 9 % BYA Alternativ 1: «Torget/forplass» som får særskilt reguleringsformål. Maks BYA 90 % innenfor byggeområdet. Dette gir et maks fotavtrykk på m2 Alternativ 2: «Torget/forplass» inngår i byggeområdet. Torget sikres med byggegrenser Maks BYA 85 % innenfor byggeområdet og gjeldende byggegrenser Dette gir et maks fotavtrykk på m2. Fotavtrykk toppetasje Vi foreslår en toppetasje 5-8 m tilbaketrukket mot alle gateløp og park. Vist fotavtrykk: m m2. Premiss: Siktlinjer fra Drammen teater Bør vurderes: Toppetasje på hele bygning mot parken? Toppetasje mot bakgård og Gml losjen? Hvor mye tilbaketrukket mot Gml. Kirkeplass? Romprogram: m2 BTA Arealberegning maks BTA iht. foreslåtte reguleringsvbestemmelser: Fotavtrykk = m2 BTA i 3 etg = m2 BTA. Toppetasjen som vist maks. = m2 BTA. SUM = m2 BTA Arealet tilfredsstiller romprogrammet på m2 BTA. Ved ikke å fastsette maks BRA gir reguleringsbestemmelsene nødvendig fleksibilitet. Bruk av differensierte romhøyder kan gi tilleggsarealer i form av mellometasjer og dermed mulighet for mindre fotavtrykk og/eller mindre toppetasje, eventuelt gi rom for tinghustilknyttede funksjoner som pr. i dag ikke er angitt i romprogrammet. 5

6 6 av 9 Regulerings MAL, - Drammen kommune Bestemmelser som antas å måtte gjelde for denne planen. BESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN detaljregulering DRAMMEN TINGHUS Dato for siste revisjon av bestemmelsene: dd. måned åååå. 1. FELLESBESTEMMELSER 1-1. Plankrav a) For område.. skal det foreligge godkjent utomhusplan Rekkefølgekrav (Her samles alle rekkefølgebestemmelser i logisk rekkefølge dvs. de som skal gjennomføres først står oppført først. Alle fellesområder, offentlige områder, skjermingsbelter osv.) a) Før det gis tillatelse til bygging skal geotekniske undersøkelser b) Før det gis tillatelse til igangsetting skal forsyningsnett - nettstasjon c) Før det gis tillatelse til bygging skal det foreligge utomhusplan. d) Avkjørsel, forplasser skal være opparbeidet senest første sommer (i løpet av september) etter at midlertidig brukstillatelse er gitt 1-3. Utforming a) Det stilles høye krav til estetikk, utforming og materialkvalitet innenfor hele planområdet. b) Utdypende bestemmelser formuleres 1-4. Tekniske anlegg a) Alle kabler som føres inn i området skal føres fram som jordkabler. b) Traforom skal innlemmes i ny eller eksisterende bebyggelse. c) Nedkjøringsramper skal integreres i bygningsvolumet. d) Trapperom og heissjakt tillates med en maksimal høyde 1,5 meter over maksimal tillatt gesimshøyde og skal ikke utgjøre mer enn..% av bebygd takflate 1-5. Overflatevann og flomveier a) Det kan innenfor planområdet kreves etablert anlegg for oppsamling, fordrøyning, rensing og bortledning av overflatevann fra bebyggelse, veier og andre arealer. b) Overvannshåndteringen innenfor området skal primært baseres på overflatebaserte løsninger. c) Flomveier ned til elva skal ivaretas. 6

7 7 av 9 d) Overvannet skal utnyttes som ressurs for å oppnå økt rekreasjonsverdi og trivsel e) Dette forutsetter at det oppnås estetisk gode løsninger med akseptabel vannkvalitet som også er driftsmessig forsvarlige. f) Håndtering av overvann og flomveier skal være i henhold til overvannsplan datert xx.xx.xxxx Støy a) Ved søknad om rammetillatelse for ny boligbebyggelse som kan være utsatt for trafikkstøy fra gate, skal tiltakshaver dokumentere at støygrensene overholdes gjennom en støyfaglig utredning hvor støyberegninger og beskrivelse av nødvendige tiltak inngår Universell utforming a) Prinsippene for universell utforming skal legges til grunn ved utforming av alle publikumsrettede bygninger, fellesarealer, trafikkanlegg m.v. b) Ved nyplanting skal det kun benyttes vekster med lite allergifremkallende pollenutslipp Den ubebygde del av tomta a) Arealer mot offentlig veiareal skal gis en parkmessig/bymessig opparbeidelse, iht. godkjent utomhusplan. b),,,,, c) Parkeringsarealer skal utformes slik at parkering ikke skjer ut over annet formål Energiforsyning Ny bebyggelse skal tilrettelegges for forsyning av vannbåren varme. 2. REGULERINGSFORMÅL (Her settes inn styrende bestemmelser for de forskjellige reguleringsformål med hensyn på grad av utnytting, bygningers høyder, estetikk med mer) Bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting (T) a) Innenfor formålsgrensen kan det oppføres bebyggelse for tinghus med tilhørende anlegg. b) Byggehøyder må ikke overskride høyder angitt på plankartet. c) Maksimal tillatt prosent bebygget areal innenfor formålsgrensen er (%BYA) er 90 %./ (85 %) d) Under 1 etasjeplan tillates et underetasjeplan som ikke medregnes ikke i % BYA e) Min % vindusflater i 1 etg fasader mot gater og forplasser. 7

8 8 av 9 f) Yttervegg i 4 etg trekkes min..m tilbake ift. yttervegg i underliggende etasje mot gateløp og park Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (G / GS/ P) 2-7. Parkering (P) All parkering skal ligge i kjeller. a) Behov P-norm? b) Sykkelparkering 3. HENSYNSSONER 3-1. Frisiktsone (HFS) Ivaretas i 1-3: 3-3. Sone med særlige hensyn til grøntstruktur (HG) 3-4. Sone med særlige hensyn til bevaring av kulturmiljø (HK) 8

9 9 av 9 Utkast framdriftsplan Statsbygg foreslår raskest mulig oppstart av reguleringsplanarbeidet. Det tas sikte på ferdigstilling av forprosjekt innen 1 april 2016 med sikt på bevilgning i Statsbudsjettet for Hvis planarbeidet starter umiddelbart vil Bystyrevedtak foreligge i tide til eventuell justering av prosjektet før dette ferdigstilles, og at det foreligger et planvedtak vurderes som svært viktig med tanke på raskest mulig realisering av prosjektet. Forslaget til framdriftsplan er tentativt og viser en mulig sammenheng mellom planvedtak og prosjektutvikling Drammen tinghus KONKURRANSE MED FORPROSJEKT 25 mnd Kuranse med forprosjekt 25 mnd Beslutning konkuranse og entrepriseform Tilbudsinvitasjon: utarbeidelse og kontrahering Skisseprosjekt 8 mnd Skisseprosjekt Høring og godkjenning i DA Forprosjekt 10 mnd Forprosjekt Høring Oversendelse DEP REGULERINGSPLAN 18 mnd Regulering 18 mnd Avklaring planprosess med kommunen Kontrahering rådgiver Utarbeidelse reguleringsplan 4 mnd Utarbeidelse 2 mnd 4 mnd 1 mnd 2 mnd 2 mnd 1 g behandling 3 mnd Offentlig ettersyn 1,5 mnd Justering planforslag 2,5 mnd Politisk behandling 2 gangs vedtak 3 mnd BystyreVEDTAK DETALJPROSJEKT 9