Byutvikling med bruk av kulturhistoriske ressurser

Transkript

1 Byutvikling med bruk av kulturhistoriske ressurser Urban Idé - Ski 18.september 2014 Sveinung Krokann Berg, NIKU/PhD NMBU The Factory Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 1

2 Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 2

3

4 4 DETTE ER TITTELEN PÅ PRESENTASJONEN

5

6 Stranden 3 er et industrihistorisk monument fra tiden Akers Mekaniske Verksted holdt til på Aker Brygge. Fasadene vil få tilbakeført sine særpregede, historiske kvaliteter, i kompletterende kontrast til nyskapende kontorarealer og moderne fasiliteter (NPRO 2012)

7 Vi kaller Vulkan den lille byen i byen. Vår drøm er og har alltid vært å bygge broer, ikke bokstavelig talt som i gamle dager, men gjennom å bygge broer mellom fortid og fremtid, mellom ulike kulturer og aldersgrupper, mellom kultur og næringsliv og ikke minst mellom øst og vest og på denne måten igjen bidra til å gjøre byen litt mindre (Aspelin Ramm 2012)

8 Samspillet mellom historie, nåtid og framtid er en del av Papirbreddens identitet (Papirbredden Eiendom 2012)

9 Lørenbyen - Selvaag Kanonhallen var tyskernes hovedverksted for produksjon og vedlikehold av artilleri og tyngre våpen, under 2. Verdenskrig. Kanonhallen ble fredet av Riksantikvaren i 2002, og ble i 2004 kjøpt av Selvaag som i dag drifter bygget som kulturhus og forsamlingslokale. En tidlig rehabilitering av de fredete bygningene og etablering av store deler av Lørenparken har gitt Lørens første beboere tilgang til friområdet fra dag en. Løren skulle være et attraktivt sted å bo fra starten av (prosjektsjef Vera Houck/Selvaag Bolig) The Factory Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 9

10 Eiendomsutvikling eller kulturminnevern? Sentral beliggenhet? Interesse for historie og kulturminner? Strengere krav til vernehensyn? Samfunnsansvar? Nye kvaliteter som salgbare/soft factors? Potensiell merverdi/økonomisk interesse The Factory Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 10

11 Potensial For kulturminnesektoren: Tilgang på ressurser For eier/utvikler: Mulighet for økt avkastning ved å utnytte salgbare kulturminneverdier/soft values bedre For begge: En mulighet til å skape både kulturell og økonomisk verdi The Factory Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 11

12 Kulturminner som motivasjonsfaktor for design innovasjon identitet/forankring turisme aktivitet/lokalt engasjement markedsføring/branding miljø by- og eiendomsutvikling The Factory

13 Hvorfor en økt fokus på kulturminner? Kulturbasert byutvikling Opplevelsesøkonomi (Pine & Gilmore 1999) Amenity value/bekvemmelighet (Glaeser & Kolko 1999) De kreative næringene (Florida 2002) Putting culture centre stage (Landry 2013) Fra verneparadigme til tilpasset gjenbruk Adaptive reuse (Shaw 2001) Transformasjons-/gjenbruksparadigme (Kolen 2006/Braae & Hansen 2007) Heritage seen in a broader urban context (UNESCO 2012) Eiendomsutvikling/ Commodification Eiendomsutvikling en innovativ næringsvirksomhet (Børrud 2005) Sentral leverandør av verdivurdering/place making (government-governance) Byutvikling langs sjø- og elvefront/transformasjon av industriarealer Kortere avkastnings perioder (7-10 år), men også langsiktig investering (patient equity) The Factory Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 13

14 The Factory Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 14

15 Verdsetting Dansk undersøkelse 2006 (Kulturarvstyrelsen) 82% ønsker en bolig med kulturhistoriske verdier, og er villige til å betale høyere husleie for disse verdiene 55% av virksomhetene mener kulturarv er med på å skape et godt miljø rundt virksomheten 53% av virksomhetene ønsker en bygning som har kulturhistoriske verdier, og er villige til å betale mer i husleie for det 82% av de spurte vil gjerne tilbringe weekenden i områder rike på kulturarv, selv om det gjør oppholdet dyrere 72% vil helst handle i en by med kulturhistoriske kvaliteter, selv om det tar 10 minutter lengre å reise dit Historic preservation and residential property values (Zahirovic-Herbert & Chatterjee 2012) Undersøkelse i Baton Rouge, Louisiana Positiv nettoeffekt på 5-8% på boligpris i bevaringsområder + en viss effekt på omkringliggende Størst effekt på lavpris-områder The Economies of Uniqueness (Licciardi & Amirtahmasebi 2012) Heritage as differentiator for how to succeed (Ex Dublin, O Brien 2012) 90% of the studied properties experienced value enhancement after designation (Rypkema 2012) An assessment of the effects of conservation areas on value (Ahlfeldt et al/english Heritage 2012) Premium of 8,5-9,5% in 1 milll sales covering 9637 heritage districts in UK in the period Fabrikken verdibærer i den post-industrielle byen Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 15

16 Fabrikken verdibærer i den post-industrielle byen Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 16

17 Environmental responsibility (replacing Sustainability) It means reusing, instead of knocking down and building new. Keeping what's good and improving what's not. About Walk Mill in Manchester: First historic Ancoats mill to be restored / Important part of the Ancoats urban village / Modern design led offices / Victorian architectural features / Bags of character / Grade II Listed / Ecelectic mix of tenants / In the heart of one of Manchester's main regeneration villages 17 THE FACTORY

18 The Factory Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 18

19 Fabrikken verdibærer i den post-industrielle byen Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 19

20 Verdi Kulturminneverdi Kunnskapsverdi, Opplevelsesverdi, Bruksverdi (RA) Kriterier for verdivurdering: Autentisitet, representativitet, sjeldenhet, miljøverdi, arkitektonisk/kunstnerisk verdi, identitet/symbol, teknisk tilstand, økonomi sammenlignet med nybygg (RA 2003) Eiendomsverdi Yield, diskonteringsrenter, market value, highest and best use Tidsaspekt for realisering (J-kurve) The Factory Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 20

21 Ulike verdistrømmer The Factory Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 21

22 Fabrikken verdibærer i den post-industrielle byen Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 22

23 Utfordringer/Perspektiver Tilpasse forvaltningsspråket til gjenbruksparadigmet/adaptive reuse Dele definisjonsmakten for verdivurdering Identifisere soft values (DTZ) Kommunikasjonsform Lønnsomhet der kulturminner inngår som del av en urban helhet Langsiktig perspektiv på eiendomsutvikling (Patient equity) Type byområde/kundegrunnlag/brukere Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 23

24 4 eiendomsaktører The Factory Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 24

25 Hammerdalen-Larvik Dette er enkelt! M2-pris halvparten av Fritzøe Brygge Merkostnad ved tekniske løsninger Liten betalingsvilje for spesialeiendom The Factory Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 25

26 Stranden 3 er et industrihistorisk monument fra tiden Akers Mekaniske Verksted holdt til på Aker Brygge. Fasadene vil få tilbakeført sine særpregede, historiske kvaliteter, i kompletterende kontrast til nyskapende kontorarealer og moderne fasiliteter (NPRO 2012)

27 NPRO Aker Brygge Innslag av industrielementer som estetisk verdi og kontrast til det nye 80-tallsbyggeriet det minst attraktive Bruk av verdivurderingstjeneste som del av markedsanalysen soft factors påvist av DTZ som etterspurt verdi i økende grad Beholde eksponerte jernpilarer uønsket The Factory Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 27

28 Vi kaller Vulkan den lille byen i byen. Vår drøm er og har alltid vært å bygge broer, ikke bokstavelig talt som i gamle dager, men gjennom å bygge broer mellom fortid og fremtid, mellom ulike kulturer og aldersgrupper, mellom kultur og næringsliv og ikke minst mellom øst og vest og på denne måten igjen bidra til å gjøre byen litt mindre (Aspelin Ramm 2012)

29 Vulkan Vulkan eiendom 75 mill (2003) Mathallen solgt 15,3 mill (2012) Øvrig eiendom solgt for 170 mill (før 2013) 118 seksjonerte boliger kommer for salg Aspelin Ramm: Fokus på bjellesauen som driver for byutvikling 15 års perspektiv på lønnsomhet The Factory Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 29

30

31 Union Eiendom Fokus på kontrasten som byutviklingsressurs Gammelt og nytt Flere funksjoner (kultur, næring, bolig) Estetisk motivert tilnærming til vern Skaper urbanitet og attraktive byområder Langsiktig investering som eier The Factory Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 31

32 Conditions for enabling heritage qualities Focus on the developer s experiences Identified decisive factors: Locational factors (Centrality, local, upmarket) Timing (location, product and timing - Adams & Tiesdell 2012) Planning premises (site as part of the general city plan) Market/Customers (neighborhood and market segment) Significance of industry for the city (formative or intruding) Development perspectives (time perspective, value flow Leinberger 2007) The Factory Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 32

33 Site\Decisive factors Location Timing Planning premises / Public engagement Market/ Customers Impact of industry Development perspective Hammerdalen Low growth/pressure Periphery of growth region Riverfront Post- industry, but not a strong demand for office space Low end market Limited willingness to pay for heritage qualities Formative for the city for centuries Medium in region, but central Union Brygge in Drammen Riverfront Part of regenerating the river Growing market Shorter timespan than the preceeding city history Vulkan Central in region, but outer part of city centre Riverfront Part of regenerating the river Growing market Upmarket potential Part of industrial cluster along the Aker River, More than 10 years Patient equity Aker Brygge Central (CBD) Seaside Part of Fjordbyen Oslo, but private development High end market Demand for specialized property Present market (5-7 years) The Factory Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 33

34 Utviklingspotensial Ski magasinleir Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 34

35 Utviklingspotensial og kvaliteter Ski skal være en attraktiv og levende by i et vakkert kulturlandskap Ski skal styrke sin rolle som regionsenter og kollektivknutepunkt, og være et utstillingsvindu for fremtidens utbyggingsmønster, næringsstruktur og transportssytem KP Sentralt beliggende tomt i sentrum Follobanen kommer Én eier Magasinleiren som sentralt historisk element i framveksten av Ski som tettsted/by Tør å bygge by! Størst potensial for aktivering av magasinbygningene Ivaretar oppfatningen av Ski som en by i et omkringliggende kulturlandskap The Factory Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 35

36 Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 36

37 The factory Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 37

38 Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 38

39 Tittel på presentasjon Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 39

40 40