Det vil som vanlig bli servert kaffe/te, brus og noe å bite i fra kl 18.00

Transkript

1 1 Kjære beboer! Vi ønsker deg velkommen til generalforsamling onsdag 14. mai kl i Lambertseter Kirke. Det vil som vanlig bli servert kaffe/te, brus og noe å bite i fra kl Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for Styret håper du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 Til behandling foreligger: 2 Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Rabben Borettslag avholdes onsdag 14. mai 2014 kl. 18:30 i Lambertseter Kirke. 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og minst en andelseier til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2013 A) Årsberetning og regnskap for 2013 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret B) Revisor C) Byggkomitè 4. INNKOMNE FORSLAG A) Forslag fra styret om å få fullmakt til å gjennomføre utskiftning av vinduer og balkongdører i borettslaget. Dette medfører også godkjenning av økning av fellesgjelden med inntil kroner 30 millioner med tilhørende pant i borettslagets eiendeler. B) Forslag fra styret om overgang til utendørs avfallshåndtering for alle beboere. 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år B) Valg av 2 varamedlemmer for 1 år C) Valg av valgkomité for 1 år D) Valg av 2 delegerte med vara til OBOS generalforsamling for 1 år E) Valg av velferdsutvalg for 1 år Oslo, 9. april 2014 Styret i Rabben Borettslag Geir Jansen /s/ Sigmund Olav Lie /s/ Jarl Hole /s/ Magnus Xavier Johansen /s/ Christian Olsson /s/

3 3 STYRETS ARBEID OG GENERELL INFORMASJON Styrets arbeid Styret har kontor i Mellombølgen 147 med kontortid (vanligvis annen hver mandag i måneden) mandager mellom kl og kl Dato finnes på oppslagstavler og nettsiden Styrets e-post adresse er: rabben@getmail.no. Siden forrige ordinære generalforsamling den 15.mai 2013 har styret avholdt 15 styremøter, og i 2013 er det blitt behandlet 331 saker mot 469 saker året før. I tillegg er det avholdt et antall arbeidsmøter, bygningsmessige befaringer, tilbuds- og kontraktsmøter med firmaer. Styrevakter/nøkkel/vaskerikortsalg etc er blitt avholdt vanligvis hver 14 dag mellom kl (de mandager som det ikke avholdes styremøter). Styret har hatt god og løpende kontakt med vår forretningsfører Stein Yngve Svane Hansen i Obos avdeling Lambertseter angående den daglige driften av borettslaget. Retningslinjer for styrearbeid Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til borettslagets tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger. Vedlikehold og påkostninger utført i perioden Våtromsrehabilitering Våtromsrehabiliteringen i borettslaget, som startet opp , ble avsluttet i ss.66/68 i mai måned Overtakelsesforretning ble signert mellom partene 13 august 2013 og det har ikke vært vesentlige garantisaker i etterkant. Dersom beboere skulle ha garantisaker så bes disse meldt direkte til S-Bygg, med kopi til styret. Garantiperioden er 5 år fra tidspunktet for overtakelsesforretningen. Fellesvaskeriene I henhold til vedtak på generalforsamlingen den har styret i perioden engasjert Roderik Jako AS til å montert betalingsautomater i alle fellesvaskeriene. Monteringen ble fullført i august 2013 og det er også satt opp veiledningsskriv på norsk og engelsk. Påfylling av kort skjer fortrinnsvis på internett ( og kvittering medbringes til styrerommet innenfor kontortiden for påfylling. Prisen er for tiden kr 10 pr vask. Det er ikke anledning til å anvende vaskeriene uten gyldig vaskekort. Reparasjoner av gavlvegger Enkelte steder øverst på gavlveggene, som er mest utsatt for vær og vind, har det vært tegn til mindre vannlekkasjer. I perioden er det derfor blitt utført utbedringer av disse områdene av Vedlikeholdssentralen AS. Bytte av stolpearmaturer mm. Etter at det i høsten/vinteren 2013 var flere tyverier og overfall i Oslo området inkludert ved Begkrystallen T-Bane valgte styret å engasjere Elmaster AS til å bytte armaturer på lysstolpene ved gangstien mellom Kvartsveien og Mellombølgen. Dette har gitt betydelig bedret belysning av denne gangstien som vi håper kan bidra til å redusere risikoen for overfall i vårt borettslag.

4 Videre har Elmaster AS også foretatt utskiftning av gamle lysarmaturer i kjeller i steinspranget 66/68. 4 Felles varmeanlegg i Steinspranget 66/68 Det felles varmeanlegget i høyblokka er under løpende oppfølging av våre vaktmestere og det blir foretatt vedlikehold av dette ved behov. I perioden er alle oppleggskraner blitt skiftet og det er blitt utført reparasjon og service på fyrkjelene. Heiser I perioden er det blitt utført årlig service, pålagt av Plan- og bygningsetaten, på våre heiser i steinspranget 66/68. I tillegg er det blitt utført større reparasjoner som følge av hærverk. Reforhandlet avtale med GET Borettslaget har en kollektiv avtale om TV og internett med Get som utløp ved utgangen av februar I forbindelse med utløp av denne avtalen har styret engasjert seg i forhandlingene som ledes av Lambertseteralliansen på vegne av de største borettslagene på Lambertseter. Disse forhandlingene har vært tidkrevende og det har vært omfattende mailkorrespondanse og møter i forbindelse med dette. Styret kan meddele at forhandlingen har gitt gode resultater og at det er inngått en ny 3-årig kollektiv avtale hvor beboerne vil få enda bedre vilkår hos Get.. Kamerakontroll av bunnledninger Stake & Graveservice har utført kamerakontroll av bunnledninger/avløpsrør da styret ville kontrollere at det ikke var bygningsavfall i disse etter at våtromsrehabiliteringen var ferdigstilt. Etter kamerakontrollen er det utført høytrykksspyling av tette uttrekk etter våtromsrehabiliteringen i Kvartsveien 5, Mellombølgen 70 og 147 samt Steinspranget 46,52 og 62. Nye parkeringsplasser mm Etter vedtak på generalforsamlingen gikk styret i dialog med flere entreprenører om å rive eksisterende garasjeanlegg ved Steinspranget 66/68 og bygge oppstillingsplasser. Entreprenøren som ble valgt var Steinbakken Entreprenør AS og arbeidet er sluttført. Prisen ble på ca 2,8 MNOK, som er innenfor rammen styret fikk godkjent av generalforsamlingen. I samme periode utførte Steinbakken Entreprenør AS også utbedring av stikkveien i Mellombølgen 64/66 samt flere parkeringsplasser som var sterkt preget av erosjon. Reforhandling av rente på banklån. Borettslaget har flytende rente på sitt lån i handelsbanken og styret er opptatt av hele tiden å sikre de beste rentevilkårene for å minimere kostnadene for andelseierne. Det har derfor vært utført forhandlinger med Handelsbanken når rentemarginene til bankene viste seg å være veldig gode. Styret har gleden av å meddele at forhandlingene førte til at rentene på borettslagets lån ble redusert fra 3,84 % til 3,25 %. Dette utgjør en årlig besparelse på ca 450 TNOK (med dagens rentenivå).

5 5 Utskiftning av vinduer og balkongdører Vinduer og balkongdørene i borettslaget er fra hhv 80 og 90 tallet og er modne for utskiftning i henhold til den 10-årige vedlikeholdsplanen styret har fått utarbeidet av OBOS Prosjekt. Styret har derfor hatt flere møter med Obos Prosjekt i perioden for å få kartlagt alternativet og mottatt en kostnadsrapport på dette prosjektet. Med bakgrunn i dette arbeidet fremmes det derfor et forslag om vedtak på denne saken på generalforsamlingen og det henvises til mer informasjon i eget vedlegg til innkallingen. Ny redskapsgarasje til vaktmestertjenesten Vaktmestertjenesten er avhengig av innendørs lagring av utstyr for at dette skal ha en så lang levetid som mulig. En av garasjene i det nå revne garasjeanlegget ble brukt til dette formål og det ble derfor oppført en ny redskapsgarasje vegg i vegg med vaktmestergarasjen i perioden. Innkjøp av ny traktor Vaktmestertjenesten utfører brøyting og strøing samt annet vedlikehold i borettslaget som krever riktig og godt utstyr. Den eksisterende traktoren var nå ca 11 år gammel og dersom denne skulle bli anvendt videre måtte det blitt utført omfattende vedlikehold. Etter flere forhandlingsrunder med ulike leverandører valgte styret å akseptere et tilbud fra Eiksenteret Oslo Multimaskin AS på en ny traktor. Denne leverandøren var også villig til å ta den gamle traktoren i innbytte. Kostnad på ny traktor vil dermed bli ca 1,05 MNOK og vil leveres i løpet av våren/sommeren Større vedlikeholdsbehov fremover Styret har i samarbeid med Obos Prosjekt utarbeidet en 10 års vedlikeholdsplan for Rabben Borettslag for perioden Større og kostnadskrevende vedlikehold/påkostninger i neste 10 års periode; Utskifting av vinduer / balkongdører, som ble montert inn i 1985/86 og noe senere i høyblokka. Se mer informasjon i eget vedlegg til innkallingen. Utføring av overflatebehandling av terrasser, oppganger inkl himlinger, rekkverk, grunnmurer m.m. Dette arbeidet vil trolig utføres ved behov i neste 10 års periode. Diverse Det har vært avholdt 2 loft og kjeller oppryddinger i perioden.

6 Generell informasjon til beboerne Styret ønsker en god kommunikasjon med beboerne. Informasjon fra styret til alle beboerne skjer blant annet gjennom informasjonsskriv. Informasjonsskriv deles ut i beboernes postkasser eller som oppslag på korktavlene i oppgangen samt kommer på vår hjemmeside/webside som ble etablert juni Videre har Get nå kommet med en ny tjenestemeny (meldingstjeneste) på den digitale dekoderen som også medfører at borettslaget kan publisere nyheter digitalt hvor informasjon til beboere også vil bli publisert. Har dere tips eller er det noe dere savner på våre hjemmesider, så send gjerne en henvendelse til vår ansvarlige redaktør Magnus Xavier Johansen på e-postadresse: magnus.johansen@rabbenborettslag.no. 6 Andelseiers eget ansvar Som det fremgår av regnskapet, noter og årsberetning er styret ansvarlig for og organiserer et ganske omfattende vedlikehold av borettslagets felles bygningsmasse og tekniske installasjoner. Det påhviler imidlertid også hver enkelt andelseier i borettslaget et stort ansvar for å holde egen leilighet og vår felles eiendom i god stand. Innvendig må enhver beboer regelmessig sørge for å rense sluk på bad. Sluk på balkong må også renses og holdes rent og fritt fra fortetning jevnlig. Påfyllingsslanger og avløpsslanger til oppvaskmaskiner og vaskemaskiner må kontrolleres og eventuelt skiftes. De fleste leverandører anbefaler å skifte påfylling og avløpsslanger etter 10 år, dersom slangene er av gummi. Vaktmestertjenesten Vaktmestrene skal ivareta den daglige drift og vanlig vedlikehold i borettslaget. Vaktmesteren har kontor i Kvartsveien 12 og kan treffes på mobil , mellom klokken og fra mandag til torsdag og mellom klokken og på fredager. E-post adresse vaktmester.rabben_brl@getmail.no. Lørdag, søndag og helligdager er vaktmesterkontoret stengt. Unngå å ringe privat til vaktmester utenom ordinær arbeidstid. Styret har satt opp egen stillingsinstruks for tjenesten. Styret vil fremheve det gode samarbeidet med vaktmesterne Roy Bjørnsen og Rachid Azzam Rahhali, og er godt fornøyd med arbeidet de utfører for borettslaget. Borettslaget har også hatt inne en praktikant som har bistått våre to faste vaktmestere. Bestill nøkler og skilt på nettet og betal med kort Vi har gått over på et nytt system der du kan bestille nøkler og skilt direkte på nett og hente dem på vaktmesterkontoret eller styrerommet. Mer informasjon finne du på våre hjemmesider Nøkler til fellesarealer kan kjøpes for kroner 265,- Prisene kan variere avhengig av innkjøpspris. Skilt til ringeklokke og postkasse kan bestilles mot et vederlag på kroner 100,- ved henvendelse til vaktmester.

7 Sylinder og nøkler til vaskeritavlene fås ved henvendelse til Roderik Jako AS på telefon , andelseier må selv bekoste disse. 7 Fellesvaskerier Det er flere fellesvaskerier i borettslaget. Disse ligger i Kvartsveien 4, 6 og 14, Steinspranget 46, 58, 63 og 66/68, Mellombølgen 68 og 155 og kan benyttes av beboerne mot betaling som for tiden er kr 10 pr vask. Påfylling og kjøp av vaskekort skjer fortrinnsvis på internett ( og kvittering medbringes til styrerommet innenfor kontortiden for påfylling. Det er ikke anledning til å anvende vaskeriene uten gyldig vaskekort. Hvis vasketiden ikke er påbegynt etter en time etter fastsatt tid, kan andre benytte seg av vasketiden. Tøy som ikke er tatt ned til fastsatt tid vil bli fjernet. Da det er stilt spørsmål om hvem som har ansvar for renhold i vaskeriene, vil styret presisere husordensreglene 8 andelshavers vedlikeholdsansvar pkt.11 Alle andelshavere har renholdsplikt i fellesrom, dette gjelder også vaskeriene, ikke bare kjeller og loft Utleielokalet i Rabben borettslag Rabben borettslag sitt utleielokale i Mellombølgen 147 er ledig for utleie til beboerne. Rommet tar ca 20 personer og har nytt kjøkken og nye møbler fra 2010/11 samt nytt toalett som ble utbedret i mars/april måned Reglement, utleievilkår og gjeldende priser finner du på vår hjemmeside og/eller du kan få dette ved henvendelse til styrerommet på samme adresse. HMS- arbeid Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter (Internkontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl.res. 6. desember 1996 med virkning fra 1. januar Forskriften stiller krav til at den enkelte virksomhet skal systematisere arbeidet med å etterleve bestemmelsene i lover og forskrifter gitt av det offentlige. Viktige lover i henhold til dette er: Lov om elektriske anlegg og elektrisk utstyr Lov om brann- og eksplosjonsvern Lov om forurensning Lov om arbeidsmiljø Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere alt som har med helse-, miljø- og sikkerhet å gjøre i borettslagets regi. Internkontrollsystemet beskriver hvordan dette arbeidet skal drives. Styret ivaretar internkontrollen med hensyn til blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven i forhold til vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Vår vaktmester Roy Bjørnsen er HMS ansvarlig/verneombud og det er utarbeidet en HMS internkontrollbok, med prosedyrer og rutiner for alle aktiviteter som kan påvirke helse, miljø og sikkerhet.

8 8 Vi vil presisere at beboerne/andelseierne har plikt til å foreta egenkontroll på det elektriske anlegget i leilighetene og det har det blitt utarbeidet et skjema for egenkontroll for andelseiere/beboere. Dette har med sikkerheten i borettslaget å gjøre, så vi oppfordrer alle andelseiere/beboere til å ta en gjennomgang. Skjemaet kan lastes ned på våre hjemmesider og/eller hentes hos våre vaktmestere. Serviceavtaler Det foreligger følgende løpende serviceavtaler; Med Melby Heis A/S for service på heiser. Med Nokas AS for alarmberedskap ved heis stopp og lignende. Med Elmaster AS for elektrotjenester. Osterhaugsgt Dører og Vinduer AS for det samme Transportsentralen Lillestrøm(TSL) for påfyll og bruk av Pynten brl sin silo av grus/sand/pukk Med Reinhardt Maskin AS for service av vaktmesternes maskinpark. Med Oslo Veggdyrkontroll A/S for bekjempelse av skadedyr. Med Laser Tone Norge AS for kopimaskin med mer. Porttelefon Service AS for det samme Eiendoms sikring AS for nøkkelsalg og sylindere mm Med Pål H Foss og Roderik Jako AS for Vaskerimaskiner. Med Statoil Fuel & Retail Norge AS for Olje/Diesel kjelene i Steinspranget 66/68. Med Get AS for kabelanlegget. Med Renhold Senter AS for rengjøring av oppganger (torsdager og fredager), vaskerier samt styrerom og vaktmesterkontor. Med Parkering Service AS for kontroll og håndheving av parkeringsbestemmelsene i henhold til borettslagets husordensregler. Vi presiserer at all kontakt med ovennevnte selskaper som gjelder borettslaget sin eiendom eller anlegg skal gå via styret/vaktmester. Dersom det gjelder tv/bredbånd, nøkler til vasketavle eller klage på parkeringsbøter m.v kan Get AS, Roderik - Jako A/S og Parkering Service AS kontaktes direkte. Styret vil presisere at ingen beboere kan bestille varer eller tjenester på borettslagets vegne. Elektronisk behandling av fakturaer Dette innebærer at styret får tilgang til boligselskapets fakturaer på e-post og internett, dette er blitt utført siden juni Styret vil nå til enhver tid kunne hente fram tidligere betalte fakturaer. Søppeltømming Søppeltømming foregår på ukedagene onsdag/torsdag. Tømming av papircontainere på fredager annen hver uke.

9 9 Forsikring av bygningsmassen Borettslagets eiendommer er forsikret i OBOS Skadeforsikring AS med polisenummer Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr. Den dekker også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Ved skader som dekkes av borettslagets bygningsforsikring, krever forsikringsselskapet en egenandel fra kr ,- til kr ,-. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar. Innboforsikring Den enkelte andelseier må ha egen hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. For OBOS-medlemmer kan det være gunstig å kontakte OBOS Forsikring for tilbud. Klipping av låser på bomberom/andre rom hvor det ikke foreligger leiekontrakt Styret har registrert at det foreligger flere bomberom og andre utleielokaler som er låst, men hvor det ikke foreligger gyldige leiekontrakter. Eventuelle låser på disse lokalene vil klippes, da styret ønsker å leie ut eller anvende disse lokalene. Det vil bli gitt anledning til å tømme lokalene dersom det ikke er ønskelig å forlenge leieforholdet og/eller at intet leieforhold/kontrakt foreligger. Og vi ber derfor om at dere snarest tar kontakt med styret og/eller vaktmester for effektuering av dette. Dersom du vet at det ikke foreligger gyldig leiekontrakt knyttet til ditt lokale eller er usikker på hvorvidt gyldig leiekontrakt foreligger, kan OBOS forvaltning ved Anita Eriksson kontaktes på telefon Dyrehold i borettslaget Det begynner å bli en god del hunder og katter i borettslaget vårt. Derfor er det veldig viktig at alle dyreeiere passer på å ta opp ekskrementer som dyret måtte etterlate seg på eiendommen. Vi har fått tilbakemeldinger fra andelseiere samt våre vaktmestere som ofte ser ekskrementer liggende på eiendommen vår når de bl.a. klipper plenene. Det er ikke akseptabelt at andre som ferdes på området får dette under skoene, eller at barn som leker får dette klint utover klærne sine. Styret har også merket seg at det blir stadig flere hunder i borettslaget, uten at det er kommet søknader om dyrehold. Vi vil i den sammenheng minne om at dyrehold er søknadspliktig. Mer informasjon om søknadsprosess finner du på våre hjemmesider og/eller ved et besøk på vårt styrerom i Mellombølgen 147 annen hver mandag. Det minnes forøvrig om at det er båndtvang i borettslaget hele året.

10 10 Parkering Borettslaget har parkeringsplasser, som fordeles etter ventelister. Ved ønske om parkeringsplass, ta kontakt med OBOS avd. Lambertseter på telefon: Borettslaget har avtale med et parkeringsselskap som kan bøtelegge og/eller taue bort ulovlig parkerte biler. Kabel-TV Get er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. Styret har sammen med Lambertseteralliansen fremforhandlet en kollektiv avtale med Get som gir alle beboere gunstige vilkår digital-tv, telefoni og bredbåndstjenester. Spørsmål knyttet til dette rettes til Gets kundetjeneste via telefon 02123, eller via deres hjemmeside Ingen må gjøre inngrep i TV-anlegget som å skru av dekselet på antennekontakten eller foreta om- eller tilkoblinger. Slike inngrep vil kunne forårsake forstyrrelser på signalene til andre beboere og kan i verste fall skade anlegget. Telefoni / bredbånd OBOS har avtale med Telio. Avtalen omfatter rabatter på hjemmetelefon, mobil, fast bredbånd og mobilt bredbånd. Rabatten fås ved å oppgi medlemsnummer/kundenummer i OBOS ved bestilling av tjenestene hos Telio. For ytterligere informasjon se Kraftleveranse til selskapets fellesanlegg OBOS har fremforhandlet en kraftavtale med LOS på vegne av boligselskapene forvaltet av OBOS. Borettslaget er tilsluttet avtalen med kraftleveranse til borettslagenes fellesanlegg. Avtale om oljeleveranse Borettslaget er tilsluttet OBOS avtale med Statoil Norge AS om levering av olje, gass og andre fyringsrelaterte produkter. Energiregnskap Formålet med et energiregnskap er å gi styret en oversikt over borettslagets energiforbruk, fordelt på romoppvarming, varmtvann, belysning, fellesvaskeri og lignende. Energiregnskapet gir borettslaget en mulighet til å følge forbruksutviklingen over tid, noe som gjør det mulig å sammenligne forbruket i borettslaget med tilsvarende boligselskaper. Dette gir styret et godt beslutningsgrunnlag ved vurdering av tiltak som kan føre til økonomiske besparelser på sikt. Energimerking Fra og med ble det obligatorisk med en energiattest for alle boliger som skal selges eller leies ut. På kan andelseieren utarbeide en energiattest for sin bolig. Individuell nedbetaling av fellesgjeld Borettslaget har lagt til rette for individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning). Dette gir andelseier adgang til å innbetale sin del av fellesgjelden. Innbetaling forutsetter at andelseier har inngått en egen avtale med borettslaget.

11 11 Ved henvendelse til OBOS Avdeling medlemslag vil andelseier få informasjon om avtalens betingelser og priser. Innbetaling kan foretas to ganger pr. år ved terminforfall (30/3 og 30/9) på borettslagets felleslån. Andelseier må ta kontakt med OBOS minimum en måned før terminforfall for opprettelse av avtale. Innbetalingen må være kreditert OBOS klientkonto senest 10 dager før terminforfall. Dersom fristen ikke overholdes vil nedbetaling ikke kunne foretas, og beløpet blir returnert andelseier. Minimumsbeløpet for innbetaling er kr pr. gang. Andelseieren vil da få redusert sine kapitalutgifter (andel renter og avdrag) som kreves inn sammen med felleskostnadene. Garantert betaling av felleskostnader Borettslaget har avtale med OBOS Factoring AS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Bruksoverlating (fremleie) Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av bruker/eier. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS. Forkjøpsrett Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsrett, kan melde seg direkte via OBOS annonsen på Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. Kjellerboder I kjellerlokalene er det både fellesboder og boder til hver enkelt leilighet. Styret i Rabben borettslag har fått noen henvendelser fra beboere som har merket lukt eller fått misfarging på noe av det de har lagret i kjellerbodene sine. Kjellerbodene ligger stort sett under terreng, slik at muligheten for at det kan trenge inn fukt fra grunnen ute, er til stede. Denne fukten kan måles i kjellergulv eller på betongvegger, enten som kjelleryttervegger eller som innvendige betongvegger. Uten å måle, kjennes luftfuktigheten i flere av kjellerrommene høy. Det er ett avtrekk like ved fyringspipa. En runde ute, viser inntak for friskluft på langfasadene, flere på hver side. Styret har sett det som sin oppgave å påse at ristene i tilluftventilene er åpne. Innvendig i kjellerrommene må dere som beboere sørge for av ventilene er åpne. Sitter friskluftventiler i en privat bod, er det eier av denne boden som har ansvaret for å holde den aktuelle ventilen åpen. Er ventilene tettet med aviser, filler og lignende, må dette fjernes for å oppnå maksimal frisklufttilførsel.

12 12 Det er like viktig at avtrekksventilene like ved luftepipene også er åpne hele tiden og fri for aviser, filler og lignende. Det er ikke gitt at alle kjellerrom er like fuktige. Er det rom eller boder som er tørre og med lav luftfuktighet, kan det være mulig å lagre sesongvarer som ikke er plast eller andre syntetiske materialer. Dette kan prøves ut, men styret tar ikke ansvaret, hvis for eksempel hageputer osv, blir skadet med lukt og muggflekker. Pappesker og materialer som kan trekke til seg fukt, må ikke settes direkte på betonggulvet. Må ting lagres i pappesker, må disse opp fra selve betonggulvet, gjerne i hyller eller settes på et materiale som ikke tar til seg fukt. Tøy, sko, støvler, skøyter, stolseter, puter til utemøbler, osv må ikke lagres i kjellerbodene. Rå ved må ikke legges til tørk i kjellerbodene. Har du loftsbod, er denne bedre egnet til lagring av klær, sko, puter, osv, men ikke til tørk av rå ved. Styret håper dere har forståelse for disse kjørereglene og at de følges. Utført rehabilitering, større vedlikehold og påkostninger 2013 Utbedring av øvre del av gavlvegger i enkelte lavblokker Installasjon av betalingsløsning i fellesvaskerier Bytte av lysarmatur mellom Mellombølgen og Kvartsveien Riving av garasjeanlegg og opparbeidelse av oppstillingsplasser Utbedring av stikkvei i mellombølgen og parkeringsplasser Bygging av ny redskapsgarasje til vaktmestertjenesten 2012 Maling av kjellere Utskiftning av inngangsdører og dører til tekniske rom Oppussing av toalett i utleielokale Utskiftning av alle røykvarslere og brannslukningsapparat 2011 Våtromsrehabilitering Totalrehabilitering av bad med oppstart i august Utredning av Parkeringsmuligheter. Montert varmekabler i takrenner i alle punktblokker. Trefelling og fjerning av krattskog i hele borettslaget innen for egen tomtegrense. Etablering av standplass for avfallscontainer v/ss.46. Modernisering av elektrokjelen samt etterisolering av en del punkter i fyrrommet i ss.66/68. Kjøp av ny gressklipper (Kubota F 2880). Utskifting av alle søppelskur dører. Beskjæring av 33 frukt trær. Pusset opp utleielokalet i mellombølgen 147 Utarbeidet HMS internkontrollbok med prosedyrer og rutiner ifbm helse, miljø og sikkerhet Utskifting av låssystem til fellesarealer. Oppgradering av lekeplass. Utskifting av røyklukeavtrekk i trapperommene i Mellombølgen 145, Steinspranget og Kvartsveien Gjennomgått og reparert alle stakeluker i kjellerene. Pusset opp utleielokale Opparbeidet 23 nye parkeringsplasser.

13 Foretatt asbestsanering i alle kjellere samt fyrrommet i Steinspranget 66/68. Rehabilitering av spillvannsledninger i hele borettslaget. Montert opp grillplass bak mellombølgen 153/155. Installert innbruddsalarm anlegg på styrerommet Etablert web/hjemmesider (juni) Nye Postkasser i Steinspranget 66/68 (alle har nå nye postkasser). Oppgradering av utearealet/grøntanlegget med nye planter etc. Kartlegging av asbest i våre kjellere og fyrrommet. Rengjøring av ventilasjonskanaler/anlegg. Nytt brannvannanlegg i Steinspranget 66/68. Pusset opp/oppgradert styrerommet Alle oppganger pusset opp. Nye postkasser også montert. Skiftet ut dører til vaskeriene, loft, kjeller samt til alle rømningsveier via loft fra våre loftsleiligheter til brannsikre dører. Nye støttemurer St.sp 44 og MB/St.sp Ny vaktmestergarasje oppført. Alle vinduer og treflater i fasaden malt. Alle vaskerier pusset opp. Nytt belegg på balkonger i høyblokka Ferdigstilt renovering av alle balkonger Nytt port-telefonanlegg. Nye balkongtak Beslått piper Rehabilitert alle elektriske anlegg. Montert nye motorvarmere på alle parkeringsplasser. Nytt kabelanlegg for TV også tilrettelagt for telefoni og internett Skiftet ut 3 vaskemaskiner Montert energisparende utelamper Etterisolert blokker og forblendet med teglstein, samt nye balkonger m/utebod. Fullført utskiftning av takbelegg Utvendig søppelhus etablert. Satt ut Miljøskap i borettslaget. Nytt takbelegg i høyblokka Rehabilitering av fyringsanlegget i høyblokka hvor alle radiatorer ble byttet ut samtidig Skiftet takplater på en del av blokkene Rehabilitering av heiser i 66/ /86 Skiftet vinduer og balkongdører samt utgangsdører.

14 14 ÅRSREGNSKAP OG ÅRSBERETNING FOR 2013 Generelle opplysninger om borettslaget Borettslaget består av 503 andelsleiligheter. I tillegg kommer en tjenesteleilighet. Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , ligger i bydel 14 Nordstrand i Oslo kommune og har adresse: Kvartsvn 1-11 og 2-14 Mellombølgen Mellombølgen Steinspranget og Steinspranget og Første innflytting skjedde i Tomten, kjøpt i 1986, er på m2. Eiendommen har følgende gårds- og bruksnummer: Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett), og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Styret Leder Geir Jansen Mellombølgen 147 Nestleder Sigmund Olav Lie Steinspranget 65 Styremedlem Jarl Hole Mellombølgen 76 Styremedlem Magnus Xavier Johansen Alnagata 11 Styremedlem Christian Olsson Kvartsveien 14 Varamedlem Judith Espeskog Steinspranget 44 Varamedlem Tommy Fredholm Steinspranget 61 Delegert til generalforsamlingen i OBOS Delegert Geir Jansen Mellombølgen 147 Sigmund Olav Lie Steinspranget 65 Varadelegert Thomas Lars Peter Karlsson Kvartsveien 11 Christian Olsson Kvartsveien 14 Valgkomiteen Grete Holmsen Kvartsveien 2 Hanne Røkeness Steinspranget 67 Vegard Solhaug Steinspranget 56

15 15 Velferdsutvalg Kjetil Grimsrud Steinspranget 68 Jan Erik Rebbeng Kvartsveien 8 Grete Holmsen Kvartsveien 2 Styrets medlemmer består i dag av ingen kvinner og 5 menn. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Borettslaget har 2 ansatte. Det har ikke vært registrert skader eller ulykker i Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Borettslaget har ordinær forretningsførerkontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2013 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2013 er satt opp under denne forutsetning. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene, og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien. Inntekter Driftsinntekter i 2013 var til sammen kr Andre inntekter består i hovedsak av vaskeriinntekter. Kostnader Driftskostnadene i 2013 var til sammen kr Dette er kr lavere enn budsjettert og skyldes i hovedsak mindre kostnader på drift og vedlikehold (note 8). Resultat Årets resultat fremkommer i resultatregnskapet som et underskudd på kr og foreslås dekket ved overføring fra egenkapital. Individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN) I løpet av 2013 ble det innbetalt kr på IN-ordningen. Innbetalingen ble brukt til å nedbetale den enkeltes andel av borettslagets fellesgjeld. Årsresultat korrigert for innbetalinger gjennom IN-ordningen er kr Disponible midler Borettslagets disponible midler per utgjorde kr

16 16 Kom.avg./ forsikr. 11 % Pers.kost./ styreh. 7 % Kabel TV 5 % Andre driftskostn. 5 % Kostnadsdiagram Div. honorarer 3 % Finanskostnader 11 % Drift og vedlikehold 58 % For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad. KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2014 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. I posten drift og vedlikehold er det ikke beregnet med større vedlikehold i Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 3,5 %, mens renovasjonsavgiften øker med 8 %, og ingen endring i feieravgiften. Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for 2013.

17 17 Forsikring Forsikringspremien for 2014 har økt med kr (+ 5%). Premieendringen reflekterer byggekostnadsindeksen som har økt med 1,0 %, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på borettslagets skadehistorikk. Lån Borettslaget har lån i Handelsbanken. Lånet er avdragsfritt til august 2016, og gjenværende løpetid er ca 30 år. Nominell rente er 3,25%. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr ) Driftskonto: 0,35 % for alle innskudd Sparekonto: 3,30 % for innskudd under kr ,35 % for innskudd fra kr til kr ,40 % for innskudd over kr Forretningsførerhonorar Forretningsførerhonoraret for 2014 utgjør kr , hvilket er en økning på kr Medlemskontingent Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester borettslaget anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for Driften i 2014 forutsetter verken nye låneopptak eller økning av felleskostnadene, men dersom prosjektet med utskiftning av vinduer og balkongdører blir vedtatt på generalforsamlingen i 2014 og kommer i gang før estimert tid ( ) kan det bli tatt opp lån allerede i Nåværende felleskostnader vil ifølge budsjettet øke borettslagets disponible midler. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo, Styret i Rabben Borettslag Geir Jansen /s/ Sigmund Olav Lie /s/ Jarl Hole /s/ Magnus Xavier Johansen /s/ Christian Olsson /s/

18 Til generalforsamlingen i Rabben Borettslag Revisors beretning Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for Rabben Borettslag, som viser et underskudd på kr Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2013, resultatregnskap, oppstilling over endring av disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styret og forretningsførers ansvar for årsregnskapet Styret og forretningsfører er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret og forretningsfører finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planleggerlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for borettslagets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til Rabben Borettslag per 31. desember 2013, og av resultater for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. PricewaterhouseCoopers AS, T:, org. no.: MVA, Statsautoriserte revisorer, medlemmer av Den norske Revisorforening og autorisert regnskapsførerselskap

19 Revisors beretning side 2 Andre forhold Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet og årsberetningen er ikke revidert. Uttalelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til dekning av tap er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag ISAE 3000 Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon, mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av borettslagets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 29. april 2014 PricewaterhouseCoopers AS Anders Grini /s/ Statsautorisert revisor (2)

20 . 20 INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. DISPONIBLE MIDLER Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note A. DISP. MIDLER PR B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskapet) Tilbakeføring av avskrivning Fradrag kjøpesum anl.midler Endring annen langsiktig gjeld Ekstraord. nedbet. IN-ordningen B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER C. DISP. MIDLER PR SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler Kortsiktig gjeld C. DISP. MIDLER PR