REGULERINGSPLAN FOR RYGGJATUN

Transkript

1 REGULERINGSPLAN FOR RYGGJATUN Framlegg til reguleringsplan for gnr. 8, bnr. 2, 90, 147 og del av gnr. 8, bnr. 26 i Aurland kommune 1. november 2012

2 Prosjekt: Oppdragsgjevar: Utarbeidd av: Sakshandsamar: Reguleringsplan Aurland Sparebank v/gunnar Sulen 5745 Aurland Tlf.: Fax: Mob.: e-post: Siv.ark. mnal Jarle Sandvik Postboks Aurland Tlf.: Mob.: Fax: e-post: Aurland kommune Jan Olav Møller 5745 Aurland Tlf.: Mob.: Fax: e-post: Forord I det etterfølgjande er det medteke ein omtale av planområde og planløysning for reguleringsområdet. I omtalen er det gjort greie for verknader planen vil kunne få for ulike interesser og omsyn. I tillegg til planomtalen er det utarbeidd ROS-analyse for området. Denne er lagt til grunn for utarbeidning av planen. Aurland, 1. november 2012 Jarle Sandvik Siv.ark. mnal Jarle Sandvik -1- Reguleringsplan

3 INNHALD Innleiing side 3 Omtale av planområdet 3 Tilhøve til eksisterande planar 4 Planområdet i dag 4 Landskap og naturmiljø 4 Markslag (bonitet), vegetasjon, flora og fauna 5 Friluftsliv 5 Eksisterande bygningar på området 6 Kulturminne 6 Tilkomst 6 Grunntilhøve 6 Planløysning 6 Bustadbygg område B1 6 Bustad/næring Ryggjatun Hotell 6 Trafikktilhøve, køyreveg, snuplass for buss 7 Gangveg/gangareal, sti 7 Universell tilkomst 8 Parkeringsareal 8 Landbruks- og naturområde 8 Radonfare 8 Høgspentkabel, straumtilførsel 8 Kommunaltekniske anlegg vatn og avlaup. 9 Informasjons- og kommunikasjonsinstallasjonar 9 Leikeareal 9 Reguleringsføreseger til reguleringsplan for Ryggjatun 10 Merknader til oppstartvarsel 13 Siv.ark. mnal Jarle Sandvik -2- Reguleringsplan

4 Innleiing Siv.ark. mnal Jarle Sandvik har fått i oppdrag av Aurland Sparebank å utarbeide ein reguleringsplan -området, gnr. 8, bnr. 2, 90, 147 og del av gnr. 8, bnr. 26 i Aurland kommune. Det vart halde oppstartmøte med kommunen 29. februar Kommunestyret i Aurland vedtok i møte 19. april 2012 å starte ein reguleringsplanprosess for reguleringsplan(detaljregulering). Føremålet med planarbeidet er å lage ein detaljreguleringsplan som legg til rette for areal til næring- og bustadføremål, samt areal for framføring av tilkomstveg og gangveg. Planarbeidet vart annonsert 20. april 2012 og oppstarta i juni I planen er området vist som bustad, bustad/næring, køyreveg, snuplass for buss, parkering og gangveg. Planarbeidet er utført av siv.ark. mnal Jarle Sandvik. OMTALE AV PLANOMRÅDET. Planområdet er på ca. 9,3 daa, og omfattar området kring Ryggjatun Hotell. Området har tidlegare vore nytta til hotellområde. Hovudtilkomstvegen er frå Hopen. Tiltakshavaren ynskjer å regulere området til bustad og bustad/næring. I tillegg til området for bustad og bustad/næring er det i reguleringsplanområdet medteke område for tılkomstveg, snuplass for buss og gangveg. Planområdet omfattar området kring Ryggjatun Hotell. Siv.ark. mnal Jarle Sandvik -3- Reguleringsplan

5 Tilhøve til eksisterande planar Storparten av planområdet er i dag uregulert. Nord-austre del av planen erstattar eksisterande reguleringsplan for Rygg frå 1971 med endring av Området rundt Ryggjatun Hotell er i kommuneplan for Aurland avsett til næring. Noko areal er sett av til LNFområde mellom Ryggvegen og kommunal veg langs elva. Mot vest grensar planområdet til reguleringsplan for Vangen. Planområdet i dag På planområdet står i dag Ryggjatun Hotell, samt ein mindre tenarbustad. Tilkomstvegen til bustadfeltet på Rygg går gjennom området. Sør-aust for hotellet er det ubebygt. På oppsida av vegen er det ein større parkeringsplass, som i dag også vert nytta til snuplass for større køyrety. Landskap og naturmiljø Området ligg vendt mot sør-vest mot Aurlandsvangen, elva og Onstad, og ligg eksponert mot desse områda. Utsikt mot Onstad Siv.ark. mnal Jarle Sandvik -4Reguleringsplan

6 Markslag (bonitet), vegetasjon, flora og fauna Området består av ein morenerygg som for det meste inneheld sand og grus m/forekomst av større steinar. Det nærmaste området sør-aust for Ryggjatun er dekt av jord med grasvekst. Lenger mot sør-aust er området dekt av barskog med litt innslag av bjørk og or. Området er kontrollert i høve til Naturmangfoldslova. Det er ingen registreringar for flora eller fauna i området. Markslagskart Friluftsliv Området er lite brukt i høve til friluftsliv. Ein bratt sti frå Ungdomshuset Trudvang fører opp til Ryggjatun-området. Siv.ark. mnal Jarle Sandvik -5Reguleringsplan

7 Eksisterande bygningar på området På planområdet står i dag Ryggjatun Hotell, samt ein mindre tenarbustad. Kulturminne Det er ikkje registrert automatisk freda kulturminne eller Sefrak-registrerte bygningar innanfor planområdet. Tilkomst Hovudtilkomstvegen er frå Hopen Ryggvegen. Grunntilhøve Grunnen i området består av morenemassar som inneheld sand, grus og stein. Skikt med finkornig silt kan forekome. Øverst på område B1 er det ein del oppfylt masse frå området nord for tenarbustaden. Det er innhenta informasjon frå grunneigarar i området og frå erfaringar med grunnarbeid på nærliggande tomter. Ved utgraving for bygning på gbnr. 8/42 vart det registrert hardt komprimerte grus- og sandmassar. I samband med bygging av Ryggjatun Hotell er det heller ikkje nemnt noko om vanskelege grunntilhøve (referat frå byggjemøte og informasjon frå person som var med på bygginga). På gbnr. 8/45 nordvest Hotell er det registrert vasshaldige siltlag i grunnen. Aust for reguleringsområdet vart det ved bygging på gbnr. 8/155 registrert forekomst av leire i grunnen, men likevel ikkje i så stort omfang at det medførte vanskar med bygging. Reguleringsområdet er eit relativt tørt område med lite vasshaldig grunn. Lengst aust i området - i nærleiken av området der det er registrert leire - kan det likevel herske litt usikkerheit. Terrenget her er dessutan nokså bratt, og større fyllingar eller skjering vil lett kunne føre til fare for utgliding av massar då grunnen for det meste består av sand og grus. PLANLØYSNING Bustadbygg område B1 Området sør-aust Hotell er regulert til bustadføremål. Det er teke sikte på høg utnytting av tomta med utnyttingsgrad inntil % BYA = 50% - inkludert parkeringsareal. Tomta er sterkt skrånande med ein høgdeforskjell på 7 m frå nederst på tomta til øverst. Det vert tillete å oppføre bygning med inntil 4 etasjar. Maks. byggjehøgd er sett lik toppen av Ryggjatun Hotell kote 42,8 m.o.h. P.gr.a. vanskelege avkøyringstilhøve sør-aust for tomta (bratt terreng) er det teke sikte på parkering for 1 bil pr. leilegheit på tomta og 1 bil pr. leilegheit på andre sida av vegen. Bustad/næring B/N1 Ryggjatun Hotell Ryggjatun Hotell har stått ubrukt i fleire år. Hotellet er utlagt for sal. Noverande eigar ser for seg å ominnreie deler av hotellet til leilegheiter i første omgang bygge om 6 rom i 4. etasje til 3 leilegheiter. Frå før er det 1 leilegheit i nordenden av bygget. Resterande del av bygningen ser ein for seg å nytte til turistføremål eventuelt annan næring. Siv.ark. mnal Jarle Sandvik -6- Reguleringsplan

8 Trafikktilhøve, køyreveg, snuplass for buss Ryggvegen (frå Hopen via Ryggjatun og vidare nordover) bør i stor trekk behaldast slik den er i dag. Krysset nord Hotell tilfredstiller ikkje kravet for lastebil, men er romsleg i høve til personbiltrafikk og er framkomeleg for brann- og søppelbil. P. gr. a. stor høgdeskilnad mellom Ryggvegen og vegen vidare opp mot Rygg/Bakkane er det vanskeleg å auke svingradiusen (kutte i innersving), då det samstundes må takast omsyn til tilknyting til Doktorbrekka. Ombygging av krysset vil dessutan kunne få økonomiske konsekvensar med omlegging av røyrleidningar for VA samt tele- og høgspentkablar. Avhengig av framtidig bruk av Ryggjatun Hotell, vil det vere trong for snuplass for buss. Dette kan etablerast på del av noverande parkeringsplass aust for hotellet ved noko senking av terrenget for å betre svingtilhøvet mot Hopen. Krysset mellom Ryggvegen og vegen vidare opp mot Rygg/Bakkane Gangveg/gangareal, sti Det eksisterer i dag ein vanskeleg framkomeleg sti mellom Ungdomshuset og Ryggjatun. Den er likevel mykje nytta som snarveg mellom Vangen og Ryggjakyrkja. Den er såleis eit viktig gangsamband mellom Vangen og Ryggjatun, bustadfeltet på Rygg og friområdet på Ryggjakyrkja. Det er i planen lagt til rette for omlegging og opparbeiding av denne stien slik at ein oppnår betre stigningstilhøve og standard. I den øvre delen følgjer den delvis etablerte traséar. Eksisterande trapp ved tenarbustaden til Ryggjatun Hotell inngår i gangsambandet vidare oppover. P. gr. a. vanskane med endring av vegkrysset, må gangtrafikk som ikkje kan nytte trapp, foregå langs bilvegen i svingen/krysset. Det er her etablert fartsdempande tiltak. Opparbeiding av gangsti skal skje på ein mest mogeleg skånsom måte, slik at den fell naturleg inn i terrenget. Siv.ark. mnal Jarle Sandvik -7- Reguleringsplan

9 Universell tilkomst Høgdeskilnaden mellom plassen ved Ungdomshuset og tilknytning til Ryggvegen er for stor (om lag 22 m) til at det kan etablerast gangveg med tilfredsstillande stigning for universell tilkomst. Det bratte terrenget aust for Ungdomshuset gjer det ekstra vanskjeleg då grunnen her stort sett består av sand og grus. I høve til dette må slik tilkomst skje via Hopen. Ein gjer merksam på at det også her er for bratt for framkomst med manuell rullestol. Parkeringsareal Parkeringsareal P1 og P2 ligg på eigar av Ryggjatun Hotell sin eigedom. P1 er delvis reservert for gjesteparkering for område B1. Resterande er planlagt å tilhøyre Ryggjatun Hotell. Parkeringsareal P2 tilhøyrer Ryggjatun Hotell, men kan nyttast av andre etter avtale med eigar av hotellet. Landbruks- og naturområde Området mellom fylkesvegen og Ryggvegen, som ligg nord og aust for Ungdomshuset og ikkje er berørt av sti/gangveg, er planlagt behalde som landbruksog naturområde. Området kan opparbeidast parkmessig. Radonfare Ved oppføring av bygningar for varig opphald skal det gjerast førebyggande tiltak mot innstrøyming av radon i samsvar med TEK 10, Omsynssone for radonfare er medteke i planen. Høgspentkabel, straumtilførsel Ein 22 kv høgspent jordkabel går over nordre del av området. Tryggleiksavstanden frå lina er 2 m til begge sider. Dette arealet er markert som fareområde på planen. Siv.ark. mnal Jarle Sandvik -8- Reguleringsplan

10 Kommunaltekniske anlegg vatn og avlaup. Kommunale leidningar for vatn og kloakk går over området. Leidning for spillvatn/kloakk går over gbnr. 8/147, og vil kome i konflikt med planlagd bruk som bustadtomt. Leidningane må omleggast når bygging vert aktuelt. Eksisterande slamavskiljar for Ryggjatun Hotell tilfredstiller ikkje krava. Dersom område B1 og Ryggjatun skal knyte seg på VA-nettet, må slamavskiljaren fjernast og ny kloakkleidning må leggast mellom Ryggjatun og Ungdomshuset. Informasjons- og kommunikasjonsinstallasjonar Ut frå televerket sitt bygg går det ein del telekablar som kryssar reguleringsområdet. Ved igangsetjing av tiltak m/graving i området må desse registrerast og omleggast der dei kjem i konflikt med tiltak. Leikeareal Bustadfeltet på Rygg har leikeområde på Friområdet på Ryggjakyrkja. Dette vil også kunne nyttast av bebuarar på Ryggjatunområdet. Nedre del av område B1 er relativ flat og vil kunne nyttast til uteområde/nærleikeplass. Siv.ark. mnal Jarle Sandvik -9Reguleringsplan

11 REGULERINGSFØRESEGNER TIL REGULERINGSPLAN FOR RYGGJATUN Reguleringsplankart dagsett 1. november 2012 Føremålet med reguleringsplanen er å legge til rette for areal til næring- og bustadføremål, samt areal for framføring av tilkomstveg og gangveg. 1.0 Generelt. 1.1 Reguleringsføresegnene gjeld for det området som er merka av med reguleringsgrense på reguleringsplankartet i målestokk 1:1000, dagsett 1. november Arealføremål Området er regulert til følgjande føremål: Pbl BEBYGGELSE OG ANLEGG - Bustadbygg - Kombinert føremål bustad/næring Pbl SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRÅSTRUKTUR - Køyreveg - Gangveg/gangareal - Annan veggrunn tekniske anlegg - Parkeringsplass Pbl LNFR-FØREMÅL - Landbruks- og naturføremål 3.0 Omsynssoner Pbl 12-6 (11-8 a) FARESONER - Radonfare - Høspenningsanlegg 4.0 Bustadbygg B1 Området omfattar areal for oppføring av bustadbygg. 4.1 Det kan oppførast bustadbygg med utnyttingsgrad inntil % BYA = 50% - inkludert parkeringsareal, maks. 4 etasjar og maks. høgd kote 42,8 m.o.h. Det kan etablerast inntil 6 bueiningar på området. Bygningen kan ha flatt tak og vere tekt med taktekkings-materiale som ikkje reflekterer sollyset. Fargebruken skal vere dempa. Ved plassering og utforming av bygningar skal det leggast vekt på god landskaps- og terrengtilpassing. 4.2 For kvar leilegheit skal det opparbeidast 2 parkeringsplassar, 1 på tomta og 1 på parkeringsplassen på andre sida av vegen. 4.3 Dersom ein under arbeid skulle støyte på automatisk freda kulturminne (konsentrasjonar av trekol i undergrunnen eller i groper, steinsettingar eller samling av stein, samt våpen, reiskap og liknande i metall eller stein), må det visast varsemd og straks meldast frå til Sogn og Fjordane fylkeskommune ved Kulturavdelinga. Arbeidet må stoppast straks og ikkje iverksetjast att før Kulturavdelinga har undersøkt og frigjeve området. Siv.ark. mnal Jarle Sandvik -10- Reguleringsplan

12 5.0 Bustad/næring B/N1, B/N2 Område B/N1 omfattar areal med påståande hotellbygning. Område B/N2 omfattar areal med påståande tenarbustad. 5.1 Bygningar på områda kan nyttast til bustad- eller turistføremål, eventuelt annan næring som ikkje medfører støy eller ureining. 5.2 Bygningar kan plasserast i eller innanfor byggjegrensene. B/N2 kan byggjast ut med bygningar i halvanna høgd pluss kjellar, inntil % BYA = 50% - inkludert parkeringsareal. Eksisterande avkøyringar skal oppretthaldast. Parkeringsplassar skal vere opparbeidd på eigen grunn og etter retningsliner som gjeld i kommunen. 6.0 Køyreveg V1, snuplass for buss V2 Området K1 omfattar køyreveg frå Hopen (Ryggvegen) til byggjefeltet på Rygg. V2 er ny snuplass for buss. 6.1 Køyrevegen skal i store trekk behaldast slik den er i dag. 6.2 Dersom framtidig bruk av Ryggjatun Hotell ikkje medfører trong for busstransport til området, kan V2 nyttast til parkeringsareal. 6.3 Ved igangsetjing av tiltak/graving må telekablar og VA-leidningar registrerast og omleggast der dei kjem i konflikt med tiltak. 7.0 Gangveg/gangareal GV1 GV6 Områda omfattar offentlege gangvegar og fortau: GV1 ny gangveg/sti frå Trudvang til Ryggvegen. GV2 ny gangveg/sti i grensa mellom B1 og Ryggjatun. GV3 fortau langs sørsida av Ryggvegen. GV4 fortau langs tenarbustad og trapp opp til parkeringsplass P2. GV5 nytt fortau vidare frå parkeringsplass P Fortau skal opparbeidast med breidd 1,6 m. Gangveg GV1 og GV2 kan opparbeidast med breidd inntil 1,2 m. 7.2 Gangveg/sti GV1 og GV2 skal vere best mogeleg tilpassa til eksisterande terreng, slik at ein unngår vesentlege nedskjeringar i terreng og etablering av fyllingar. Der det er naudsynt med støttemurar, skal ein så langt råd er nytte naturstein. 7.3 Som overflatedekke på gangvegar/stiar skal det i det vesentlege nyttast grus. Deler av stiane kan beleggast med natursteinsheller for å redusere slitasjen. 7.4 Langs gangvegar/stiar skal det etablerast naudsynte grøfter for bortleiing av overflatevatn. Om naudsynt kan grøftene plastrast med naturstein. 8.0 Annan veggrunn tekniske anlegg AV1 AV4 Områda omfattar sideterreng for veg skjeringar og fyllingar. 9.0 Parkeringsplass P1 og P2 Området omfattar parkeringsplassar for privatbilar. P1 eksisterande parkeringsplass. Området skal fortrinnsvis reserverast for leilegheiter på byggjeområde B1. P2 parkeringsareal nord-vest for eks. tenarbustad. Reservert for Ryggjatun Hotell. Annan parkering etter avtale med eigar av hotellet. Siv.ark. mnal Jarle Sandvik -11- Reguleringsplan

13 10.0 Landbruks- og naturføremål L/N1 og L/N2 Område L/N1 og L/N2 omfattar areal mellom byggjeområde/ryggvegen og fylkesvegen/trudvang Områda kan opparbeidast parkmessig føresett at det vert teke omsyn til fare for erosjon og utglidning av jordmassane. Store bartre kan fellast og erstattast med nyplanting av mindre vegetasjon Omsynssone - radonfare H330_1. Området omfattar areal med fare for innstrøyming av radongass i bygningar Ved oppføring av bygningar for varig opphald skal det gjerast førebyggande tiltak mot innstrøyming av radon i samsvar med TEK 10, Årsgjennomsnittet av radonkonsentrasjon i rom skal ikkje overstige 200 Bq/m3 i inneluft Omsynssone høgspenningsanlegg H370_1. Området omfattar område med 22kV høgspent kraftline i grunnen For området gjeld Forskrift for elektriske forsyningsanlegg Energiverket tillet graving inntil 2m frå nedgravd kabel. Graving nærmare kabelen kan berre skje når representant frå energiverket er til stades. Siv.ark. mnal Jarle Sandvik -12- Reguleringsplan

14 MERKNADER TIL OPPSTARTVARSEL Det er kome inn 4 merknader i samband med oppstarting av planarbeidet. Under følgjer ein gjennomgang av merknaden med kommentar. Fylkesmannen i Sogn og Fjordane: Brev av Miljøvernavdelinga - Miljøvernavdelinga konstaterer at det er stilt ei rekke føresetnader for planarbeidet frå kommunen si side, og merkar seg m.a. at born og unge sine interesser, universell utforming og naturmilø er med som viktige tema i planarbeidet. - Når det gjeld tema leike- og grøntareal viser dei til rettleiar T-2/2008 om barn og planlegging og temahefte T-1513 Barn og unge og planlegging etter plan og bygningslova. Det er viktig at det vert planlagt tilstrekkeleg med eigna leikeplassar for born. - Ved utbygging i området oppmodar dei om at ved fastsetjing av tal bustader og ved plassering av bustadhusa/tomtene og tilhøyrande vegar/infrastruktur, m.a. vert lagt vekt på at utbygginga skal få ei god terreng- og landskapstilpassing. - Dei viser ellers til kommunen si saksutgreiing. Kommentar: I planen er det lagt vekt på å ta vare på ulike interesser og omsyn, m.a. born og unge sine interesser og universell utforming. Omsyn til landskap og vegetasjon er medteke i føresegnene. Krav til god terreng- og landskapstilpassing ved plassering av bustadhus/tomter og tilhøyrande vegar/infrastruktur er medteke i føresegnene. Beredskapseininga - Det er krav om ROS-analyse ved utarbeiding av planar for utbygging. For at kravet om ROS-analyse skal vere oppfylt, må det gjerast eit systematisk arbeid somgjev oversikt over risiko og sårbarheit. Funn og tilrådingar frå analysen skal følgjast opp og innarbeidast i planen. ROS-analysen kan knyte seg til arealet slik det er frå naturen si side, menneskeleg aktivitet og bruken av arealet, t.d. plassering av bygg, anlegg, sårbare objekt eller infrastruktur. ROS-analysen må dessutan vurdere konsekvensar av klimaendringar, som t.d. auka nedbørsmengd og kraftig vind m.m. - Det må gå tydeleg fram kven som har utført ROS-analysen, og kva kjelder som har vore brukte. Kommentar: Det er utarbeidd ROS-analyse. Funn og tilrådingar frå analysen er innarbeidd i planen. Landbruksavdelinga - Ein store del av planområdet består av areal klassifisert som skog, og er avsett Siv.ark. mnal Jarle Sandvik -13- Reguleringsplan

15 til LNF-føremål i kommuneplanen. Det er likevel tale om sentruksnært areal, som ligg inneklemd mellom eksisterande vegar og busetnad. Når det gjeld landbruksinteressene i mrådet har dei difor ingen avgjerande merknader til arealbruken. Dei vil likevel oppmode om at det vert lagt vekt på god arealutnytting ved detaljutforming av planområdet. Kommentar: Berre små tiltak vert foreteke i LNF-området. Sogn og Fjordane Fylkeskommune, Kulturavdelinga: Brev av Det er uheldig at plangrensa går heilt inn til bygningen Trudvang ungdomshus på gbnr. 8/43. Bygningen er in markert bygning I sentrum og den bør helst leggast innanfor plangrensa med omsynssone C slik at den vert sikra i planen. - Fylkeskommunen har ikkje avgjerande merknader til planen når det gjeld omsynet til automatisk freda kulturminne. Dei ser likevel ikkje bort frå at det kan ligge automatisk freda kulturminne i planområdet. Tiltakshavar har plikt til å vise varsemd og til å straks melde frå til Kulturavdelinga dersom ein under arbeidet skulle støyte på automatisk freda kulturminne. Kommentar: Ungdomshuset Trudvang er regulert til spesialområde vern av bygniongar i reguleringsplan for Vangen. Påbod om å vise varsemd og melde frå til Kulturavdelinga dersom ein under arbeidet skulle støyte på automatisk freda kulturminne, er medteke i føresegnene. Noregs vassdrags- og energidirektorat, Region vest: Brev av Dei landsdekande aktsemdskarta for snøskred ( syner planområdet som potensielt utlaupsområde for snøskred. I NGI sine gamle stein- og snøskredkart ligg den utanfor fareområde for skred. NVE vurderer i dette tilfellet dei gamle snøskredkarta frå NGI til å vere meir nøyaktige og gje eit betre grunnlag for avgrensing av aktsemdsområde for snøskred, og av den grunn ikkje behov for vidare utgreiing av skredfaren. Statens vegvesen: Brev av Det meste av området ligg til kommunal veg. Noko av området grensar til fv 243 der det er gangveg. Vegvesenet reknar med at all tilkomst skal vere frå kommunale vegar. Byggjegrensa frå fylkesvegen er 15 m. - Vegvesenet har ikkje merknader til at det vert starta regulering av området. Kommentar: Ingen planlagde tiltak vil kome i konflikt med vegvesenet sine interesser. Siv.ark. mnal Jarle Sandvik -14- Reguleringsplan