SAKSFRAMLEGG. Saksnr Utvalg Møtedato Arealutvalget Leksvik Leksvik kommunestyre

Transkript

1 LEKSVIK KOMMUNE Arkiv: L00 Dato: SAKSFRAMLEGG Saksnr Utvalg Møtedato Arealutvalget Leksvik Leksvik kommunestyre Saksbehandler: Hans Killingberg REGULERINGSENDRING FOR HJELLUP FJORDBO, GBNR. 37/1 I LEKSVIK KOMMUNE Vedlegg 1 Reguleringsbestemmelser 2 Reguleringsbeskrivelse, reguleringsendring for Hjellup Fjordbo 3 ROS- analyse, reguleringsendring for Hjellup Fjordbo 4 Revidert plankart, reguleringsendring for Hjellup Fjordsenter Sakens bakgrunn og innhold: Forslagsstillere: Marit Etnan Hjellup og Ola Hjellup. Planforslaget er utarbeidet av Leksvik kommune, avd. TLM. Eksisterende reguleringsplan for Hjellup Fjordbo ble vedtatt av Kommunestyret Formålet med detaljplanen er å legge til rette for hytteutleie på den gamle veksthustomta, samt anlegge en mindre småbåthavn. I forbindelse med oppstart av grunnarbeidet ble det en del usikkerhet knyttet til den vestre delen av båthavna. For å være helt trygg, ble det foreslått av småbåthavna bør utvides mot øst og inn på fjellgrunn. Gårdbrukerparet har og sett nærmere på veiatkomsten til småbåthavna og utleiehyttene. Regulert veiatkomst er krevende både ned hensyn til stigning og forsterkning av vegen. Mer dyrkamark enn beregnet vil medgå til vegformålet. Av den grunn har de funnet det riktig å legge vegen utenom dyrkamarka på berglendt mark og med betre stigningsforhold. Dette gir bare plussfordeler ikke minst for drifta av jordbruksarealet vest for gårdsbebyggelsen, som nå blir samla til ett areal. Dette medfører ingen ulemper for hverken sjøfarere, allmenheten eller gårdsdrifta. Området er tidligere vurdert gjennom eksisterende plan, men kommunen finner det riktig å fremme justeringene som en reguleringsendring men på grunn av kort tidsintervall til forrige kunngjøring om oppstart har kommunen vurdert dette som tilstrekkelig også for denne reguleringsendringen. Planprosess Reguleringsforslaget vil bli sendt de samme instansene som tidligere til ettersyn. Kommunen hadde saken til vurdering og gjennomført befaring sammen med fylkesmannens landbruks- og miljøvernavd. den Det ble avholdt oppstartsmøte den

2 Oppstart av reguleringsplanen ble varslet i Trønderavisa og inntatt på kommunens hjemmeside den , samt at offentlige og private instanser ble tilskrevet. Det var kommet inn 6 skriftlige uttalelser som er inntatt i reguleringsbeskrivelsen. Forhold til overordnet lovverk. Forslag til reguleringsplan skal behandles etter PBL og 12-10, offentlig ettersyn. Ettersynet foregikk i perioden I.h.t. Naturmangfoldloven 7 skal prinsippene i samme lov 8-12 legges til grunn og vurderes særskilt før offentlig vedtak treffes. Som en del av planen er det utarbeidet en risiko- og sårbarhetsanalyse samt konsekvenser av tiltaket. Bakgrunn: Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for hytteutleie på den gamle veksthustomta. Brukerparet ønsker å styrke inntektsgrunnlaget fra gårdens ressurser gjennom å utnytte bl.a. naturgitte forhold til tilleggsnæring. Dette for å kunne videreføre landbruksdrifta. Brukerparet på Hjellup, Marit og Ola, har i flere år gått med en ide om å utbytte vekshustomta til utleiehytter med fjordfiske som aktivum. For å kunne gjennomføre dette planlegges bygd et mindre småbåtanlegg ved Smiberget. Dagens Situasjon. Brukerparet driver med melkeproduksjon med en melkekvote på ca liter. De har i lengre tid vurdert muligheter for tilleggsnæring med utgangspunkt i naturgitte forhold på bruket. Veksthustomta ligger vakkert til nede ved fjorden men har ikke vært i bruk på mange år. Dette har medvirket til at de ønsker å omdisponere veksthustomten til utleiehytter med tanke på fjordfiske. Eksisterende vegetasjon er skog og dyrkajord. Området i bakkant av veksthustomta er en brattlendt skogli med mindre områder med innmarksbeite. På grunn av at fjellskråninger ovenfor Hjelopveien består det skogbevokste området ovenfor veksthuset av blokkrik fastmark som bindes sammen av løsmasser. Planområdet. Planområdet er 8,1 da og ligger i sin helhet på Gbnr. 37/1. Berørte planer. Planområdet omfattes delvis av reguleringsplanen for Hjellup Fjordbo samt kommunedelplanen for Blankbygda, LNFR-område streng sone. Gjennom ROS-analysen er det ikke registrert noen muligheter for uønsket hendelser innenfor planområdet som flg. av tiltaket. Naturmangfold og miljø Planforslaget har få negative virkninger på naturmangfoldet og miljøet. Kulturminner. Det er ikke registrert automatisk fredet kulturminner, og en har heller ikke noen lokalkunnskap om fornminner innen området. Grunnforhold. Tiltaket gjelder ombygging innenfor eksisterende bygning og forventes ikke å medføre endringer i grunnforhold og stabilitet. Småbåtanlegget vil i hovedsak ligge på berglendt grunn men grunnet usikkerhet kytte til vestre del av småbåtanlegget vil området bli utvidet mot øst inn på berggrunn for å berøre sandfjæra i minst mulig grad. Planlagt atkomstveg ned til utleiehyttene og småbåthavna må forsterkes i større grad en påregnet, slik at brukerparet har funnet det mest hensiktsmessig å legge atkomsten øst for redskapshuset og ned langs kanten på dyrkamarka og langs vegetasjonskanten fram til rorbuene. Dette gir en langt

3 bedre vei sett i forhold til at område består for det meste av fjellgrunn, bedre stigningsforhold samt at jordbruksarealet vest for bebyggelsen nå blir et samla jordbruksområde. Samfunnsmessige virkninger. Barn og unges interesser. Uteoppholdsarealet er godt tilpasset barns aktiviteter. Tilgjengelighet og Universell utforming. Atkomsten er tilfredsstillende og en parkeringsplassen er tilpasset HC bruk. Uteoppholdsområdet skal utformes i henhold til prinsipper om universell utforming. Nær og fjernvirkning og stedsidentitet. Ombyggingen vil skje innen eksisterende bygningsmasse. De nye hyttene er 1 ½ etasje som medfører en hevet mønehøye til + 15 moh. Tomtens beliggenhet nede ved fjorden og områdes terrengforhold vil tåle en rorbufasade. Infrastruktur- vann og avløp. Endringer/ konsekvenser som flg. av planforslaget Det vil bli bygget ny slamavskiller med avløp til sjø. Vann fra eksisterende nett. Energi til oppvarming fra sjøvarme. Renovasjon som i dag. Strømforsyner NTE. Planforslaget består av flg. reguleringsformål. Bebyggelse og anlegg. Utleiehytter og servicerom. HY Uteoppholdsareal UT Småbåtanlegg SMA Samferdsel og teknisk infrastruktur. Kjørveg V Parkeringsplass P Landbruk, natur og friluftsformål. Jordbruk L Friluftsområde land, FRI Bruk og vern av sjø og vassdrag. Friluftsområde sjø, FRIS Innen høringsfristen var det kommet inne 4 høringsuttalelser, samt en etter fristen. Sametinget, brev av De har ingen merknader til reguleringsendringen. Nord Trøndelag fylkeskommune, De har ingen plan- eller kulturminnefaglige kommentar til reguleringsendringen. Fylkesmannen i Nord Trøndelag, brev av De har ingen merknader til den foreslåtte reguleringsendring. Vitenskapsmuseet, NTNU, maritim avd, brev av De har ingen anmerkninger til reguleringsendringen, men ber om at flg. blir inntatt i bestemmelsene. «Dersom det under arbeid i planområdet påtreffes kulturminner under vann vernet iht. kml 14 eller 4, skal arbeidet straks stanses, og NTNU Vitenskapsmuseet varsles omgående»

4 Rådmennens kommentar: Denne tilføyelsen blir inntatt i bestemmelsene under 2 Fellesbestemmelser og 2.1 Automatisk fredete kulturminner. Kystverket, brev av De hadde ingen anmerkninger til foreslått reguleringsendring. Vurdering: Rådmannen mener at forslag til reguleringsendring styrker brukets muligheter og ressurser, etter som småbåthavna blir langt mer tilgjengelig og at jordbruksarealet vest for bebyggelsen nå blir en parsell. Rådmannen finner det også riktig å kommentere eksisterende reguleringsplan for å understreke viktigheten av å utnytte naturgitte forhold med tanke på tilleggsnæringer for å kunne videreføre landbruksdrifta på denne type landbrukseiendommer. Rådmannen vil først presisere at det er meget gledelig at landbruket nå vurderer muligheter for tilleggsnæringer også ut fra naturgitte forhold. Leksvik har et småskalalandbruk med relativ små jord- og skogressurser. Kommunen gjennom landbrukskontoret har nå valgt å øke fokuset på tilleggsnæringer ut over de tradisjonelle produksjonene der det stilles krav om større og mer rasjonell drift. Landbruket i kommunen har en struktur som vanskeliggjær en slik utvikling. Å utnytte bl.a. naturgitte forhold til tilleggsnæring blir derfor viktig for å kunne videreføre landbruksdrifta. Brukerparet på Hjellup, Marit og Ola, har i flere år gått med en ide om å utbytte vekshustomta til utleiehytter med fjordfiske som aktivum. I og med at veksthustomta ligger innenfor strandsonen har kommunen gjennomført en vurdering av egnet område utenfor strandsonen. En har valgt å vurdere området vest for bebyggelsen grunnet hensynet til jordvernet. Denne konkluderer med at det reelle arealet er for smalt til både hytter, parkering og veg, noe situasjonskartet viser. Området i sin helhet er skogbevokst, strekt hellende og består av blokkrik fastmark ispedd bergpartier. Inngrep generelt i dette område påvirker stabiliteten og bør unngås. Å trekke hyttene nærmere gårdsbebyggelsen vil berøre en åpen bekk som er viktig i flomperioder og hyttene vil virke negativt på landskapsbilde med gårdsbebyggelsen og tun som tilsammen utgjør et verdifullt kulturmiljø. Dette inkluderer hele høgdedraget inkl. Smiberget. Naturdatabasen viser lite registreringer i område så kommunen innlemmet Leksvik Naturforum i innspillfasen. De har registrer noe hegg og ask som planen tar hensyn til. Et hekkende tjeldpar er det også tatt hensyn til. Mellom hyttene, småbåtanlegget og stranda er det regulert et uteareal som kan inneholder bord og benker samt grill. Dette vil også kunne nyttes av passerende, så totalt vil området åpnes også for de som måtte ferdes i denne delen strandsonen. Småbåtanlegget berører i stor grad et relativt flatt bergområdet som ligger øst for steinfjæra, mot Smiberget. Denne plasseringen vil gi minimal bruk av strandsonen samt gir et godt le for den mest aggressive vindretning som er sør/sør øst. Allmennheten bruker denne delen av strandsonen i liten grad, det er først og fremst Hyllaområdet som er ettertraktet. Av den grunn er en utnyttelse av eksisterende veksthustomt det eneste reelle alternativet. Denne beslaglegger også lite jordbruksareal etter som vegforbindelsen til tomta nå er lagt utenom jordbruksarealet. Rådmannen mener at det er foretatt en grundig vurdering at tiltakets betydning for stradsonen og naturmangfoldet samt allmennhetens bruk av området. Skal brukerparet Marit Etnan Hjellup og Ola Hjellup kunne utvikle turistbasert næring for å kunne styrke inntektsgrunnlaget på bruket er veksthustomta eneste alternativ. Oppsummering: Marit Etnan Hjellup og Ola Hjellup ønsker å styrke inntektsgrunnlaget på bruket Hjellup, gbnr. 37/1 gjennom å etablere hytteutleie med basis i fjordfiske ut fra at det er rikt fjordfiske mellom

5 Hjellup og Bergbygda. Gården Hjellup representerer en bruksstruktur som må vurdere alle muligheter for tilleggsnæring for å kunne møte kravet til større bruk og rasjonell drift. Dette med bakgrunn i naturgitte forhold. Tanken er å utnytte veksthustomta til dette tiltaket ut fra beliggenhet og eksisterende atkomstmuligheter. De har som plan å bygge 5 utleiehytter og servicerom på eksisterende veksthusgrunnmur. Tomta ligger innenfor 100-metersonen fra fjorden og iht. gjeldene strandsoneforvaltning er det foretatt en samlet vurdering av plasseringsmuligheter også utenfor strandsonen. Konklusjonen er at områdene mellom 100- metersonen, Hjelopveien og gårdsbebyggelse er for liten til å romme både atkomst, parkering og hyttetomt. I tillegg består dette området av en ustabil blokkrik fastmark. De endringene som planen beskriver forsterker muligheten for å lykkes. Ut fra denne vurderingen er veksthustomta den eneste muligheten for å kunne tilrettelegg for hytteutleievirksomhet basert på minst mulig terrenginngrep, nærhet til fjorden, et mindre småbåtanlegg og relativ liten avgang av dyrka mark. Allmennhetens bruk av dette området er relativ liten samt at naturmangfoldet blir Rådmannens innstilling: 1. Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtar kommunestyret framlagte reguleringsendring for Hjellup Fjordbo, Gbnr. 37/1 i Leksvik kommune. 2. Vedtaket kunngjøres i samsvar med Plan- og bygningslovens bestemmelser