Vurdering av modeller for eierskap og overordnet organisering

Transkript

1 Vurdering av modeller for eierskap og overordnet organisering Eiendomsfunksjonen i Nye Asker kommune

2 Bakgrunn for vurderingen Fra 1. januar 2020 går Asker, Røyken og Hurum sammen i Nye Asker kommune. Den nye kommunen vil få ca innbyggere og ansatte, og er således en av de største kommunesammenslåingene i kommunereformen. Nye Asker kommunes administrative struktur skal være klar til 1. februar 2018, og som et ledd i denne prosessen har kommunene ønsket en uavhengig vurdering av overordnet organisering og modeller for eierskap av eiendomsfunksjonen. De tre kommunene har per i dag svært ulik organisering av eiendomsfunksjonene, hvilket medfører utfordringer, men også muligheter ettersom kommunene har et unikt kunnskapsgrunnlag å trekke på. 2

3 Formål med vurderingen Formål, mandat og rammebetingelser Alle de tre tilnærmingene som benyttes i kommunene i dag (ordinær kommunal organisering, kommunalt foretak og aksjeselskap) er relevante for utredningen, og også eventuelle ulike kombinasjoner av dagens modeller utredes. Vurderingen angir de sentrale rammebetingelsene (lover/forskrifter) som vil gjelde for hver modell. Videre kartlegges, beskrives og drøftes de styrker og svakheter som følger av valg av de forskjellige modellene. Oppdraget skal resultere i en konkret anbefaling til fremtidig organisering av eiendomsfunksjonen i Nye Asker kommune. Oppdragsgiver har definert ni kriterier som skal legges til grunn for vurderingen, der hver av modellene skal drøftes opp mot kriteriene Demokratisk styring og kontroll Samfunns-, tettsteds-, bolig-, og næringsutvikling og strategisk eiendomsutvikling Samhandling med basisorganisasjonen for å optimalisere formålsbyggene og kvalitet på øvrig tjenesteproduksjon Kompetanse, innovasjon, digitalisering og miljø Økonomi, inklusive ressursoptimalisering og effektivisering av tjenestene Kostnadseffektiv forvaltning, drift og vedlikehold av eiendomsmassen Investeringer; styring-, risiko-, og kostnadskontroll Ansattes rettigheter Gjennomføring av modell; transaksjonskostnader og overordnet organisasjonsplan og transaksjonsomkostninger 3

4 Metoder og datakilder i vurderingen Vurderingen er gjennomført ved å kombinere ulike metoder og datakilder, herunder kvalitative intervjuer med representanter for Asker kommune, Røyken kommune og Hurum kommune, samt dokumentstudier Intervju Kvalitative intervjuer med representanter for eiendomsfunksjonene i de tre kommunene har vært en viktig kilde til informasjon i vurderingen. Dette for å få god kjennskap til virksomhetene, samt å belyse organisasjonsform og hvordan de respektive kommunene jobber med eiendom. Det er også gjennomført intervjuer med rådmennene for å få innsikt og innspill til hvordan kommunen jobber opp mot eiendomsfunksjonene og hvordan samarbeidet fungerer. Dokumentanalyse Deloitte har fått tilgang til internt utviklet dokumentasjon, som er benyttet som et kunnskapsgrunnlag i analyse- og vurderingsarbeidet. Videre er det kartlagt og analysert eksterne dokumenter og informasjon som bidrar med innsikt i konsekvensene av valg av de ulike modellene på de ni kriteriene som er definert av oppdragsgiver. For å sikre at de ansattes innspill er ivaretatt, især knyttet til kriteriet ansattes rettigheter, er ansattrepresentanter og tillitsmenn for de tre eiendomsfunksjonene intervjuet. Det er også gjennomført intervju med daglig leder, styreleder og styremedlem i Røyken kommunes boligstiftelse for å innhente kunnskap og informasjon om hva opphavet til stiftelsen er, samt hvilke oppgaver stiftelsen håndterer, og hvordan den samhandler med REAS og basisorganisasjonen. 4

5 Drøfting Nye Asker kommune har valgt ni kriterier som valg av eierform i eiendomsfunksjonen i Nye Asker kommune skal vurderes opp mot Kriteriene gir en bredde som sikrer at flere forhold vurderes, men er også spisse nok til at hvert enkelt kriterium gir verdifull informasjon Det foreligger ingen definert prioritering mellom kriteriene og våre samlede anbefalinger er derfor et resultat av vår totalvurdering av kriteriene Det er imidlertid likevel klart at visse kriterier legger sterkere føringer enn andre, i kraft av sannsynlige effekter som følge av organisasjonsform og som følge av den antatte styrken av effektene Merk at drøftingspunktene som inngår i denne presentasjonen er forkortet sett opp mot den fulle rapporten. Videre er ikke alle elementer som inngår i rapporten inkludert da dette formatet ikke tillater en like grundig gjennomgang. For utfyllende og fullstendig drøfting henvises det til rapporten. 5

6 Demokratisk styring og kontroll Kommunens muligheter for demokratisk styring og kontroll med en kommunal virksomhet er viktig ettersom virksomheten utøver en oppgave på vegne av fellesskapet 1 De folkevalgte politikernes og administrasjonens muligheter for styring av eiendomsfunksjonen Offentlighetens muligheter for direkte innsyn i eiendomsfunksjonens beslutninger og drift De tre eierformene medfører ulike grader av tilknytning til kommunen. Dette medfører ikke nødvendigvis at de folkevalgte står igjen med en sterkere eller svakere styring og kontroll av eiendomsfunksjonen med de forskjellige organisasjonsformene, men at mulighetsrommet som etterlates av organisasjonsform er ulikt. Kommunen kan imidlertid håndtere dette mulighetsrommet ved å benytte de forskjellige styringssignalene den har til rådighet. Likevel peker diskusjonspunktet mot at organisering i kommunal ordinær virksomhet ivaretar problematikken best, etterfulgt av KF og AS. Hva gjelder den direkte styringen gjennom krav til offentlighet og innsyn, ivaretas dette gjennom offentlighetsloven både for ordinær kommunal organisering, KF og aksjeselskap. Unntaket er for rettssubjekter som driver i direkte konkurranse med og på samme vilkår som private selskaper, slik som Røyken Utvikling AS. I dette tilfellet kommer aksjeloven til anvendelse, og offentligheten har altså ikke samme krav på innsyn. Dette kan håndteres gjennom ulike styringssignaler, men rekkefølgen på rangeringen blir den samme som for foregående punkt. 6

7 Samfunns-, tettsteds-, bolig-, og næringsutvikling og strategisk eiendomsutvikling Juridiske reguleringer knyttet til kommunens muligheter for å drive med aktiv eiendomsutvikling 2 Kommunen kan oppnå både strategiske og økonomiske fordeler ved å påta seg en aktiv rolle som regionsutvikler. Det foreligger imidlertid vesentlige juridiske føringer for kommunens muligheter til å organisere en slik funksjon, og det er mye som tyder på at kommunens mulighet til å organisere en slik innsats i ordinær kommunal virksomhet eller kommunalt foretak vil bli ytterligere skjerpet i tiden fremover. En kommunes mulighet til å drive aktivt med utvikling av tomter, næring og boliger medfører visse juridiske restriksjoner dersom næringsutviklingen medfører at kommunen kan havne i fullstendig eller delvis konkurranse med private aktører. En kommune hefter ubegrenset for alle forpliktelser de tar på seg: Forpliktelsen omfatter ordinær kommunal organisering, kommunale foretak (KF), interkommunale samarbeid (IS) opprettet i medhold av kommuneloven, samt interkommunale selskap (IKS) opprettet etter lov om interkommunale selskaper. Det følger videre av kommuneloven at en kommune ikke kan gå konkurs. Kombinasjonen av ansvarsreglene og konkursforbudet medfører at leverandører og långivere er sikret fullt økonomisk oppgjør. Dette utgjør i realiteten en økonomisk garanti, og innebærer bl.a. at det vil være enklere for virksomheten å oppnå lånefinansiering, samt at den vil oppnå gunstigere lånebetingelser enn det som er mulig uten slik garanti. ESA har i brev til norske myndigheter i 2015 gitt uttrykk for at slike kommunale garantier må anses som en form for ulovlig statsstøtte for foretak som driver næringsaktivitet i et marked Det arbeides nå med lovendringer som sikrer at man opptrer i tråd med statsstøtteregelverket, bl.a. har regjeringen utnevnt det såkalte Hjelmeng-utvalget til å utrede disse spørsmål. Det er nærliggende å tro at man beholder dagens ansvarsregler, men at det blir ulovlig å drive næringsaktivitet i disse selskapsformer. 7

8 Samhandling med basisorganisasjonen for å optimalisere formålsbyggene og kvalitet på øvrig tjenesteproduksjon Avstanden mellom eiendomsfunksjonen og basisorganisasjonen er minst ved organisering av eiendomsfunksjonen i ordinær kommunal virksomhet, etterfulgt av organisering i kommunalt foretak og til sist aksjeselskap 3 Dersom eiendomsfunksjonen legges i ordinær kommunal virksomhet tilrettelegges det for tett samhandling, utstrakt informasjonsdeling og fleksibel bruk av ressurser mellom eiendomsfunksjonen og øvrig basisorganisasjon - En slik organisering er særskilt nyttig dersom det er behov for fleksibel ressursutnyttelse på grunn av skiftende omgivelser. Videre er det rimelig å anta at eiendomsfunksjonen raskere kan finne løsninger sammen med de øvrige delene av kommunen ettersom et slikt samarbeid lett kan avtales uten at det foreligger avtaler der det er en tydelig rollefordeling i form av for eksempel en utfører- og bestiller rolle. På den annen side kan en for tett kobling til basisorganisasjonen medføre uhensiktsmessige konsekvenser dersom mye samhandling gir mindre tid og fokus på eiendomsfunksjonens kjerneoppgaver eller at samhandling fører til unødig ekstra koordinering med øvrig administrasjon - Ved organisering av eiendomsfunksjonen i et kommunalt foretak eller aksjeselskap kan fokuset på kjerneoppgavene potensielt skjermes bedre enn ved organisering i ordinær kommunal virksomhet. Eierform vil kunne forventes å ha større betydning for muligheten til å implementere en bestiller- og utførermodell (BUM) - Ved etablering av KF eller AS vil eiendomsfunksjonen typisk ha en utførerrolle og kommunens basisorganisasjon ha en bestillerrolle. Vår vurdering er at kommunen vil bli en bedre bestiller ved å få et mer bevisst forhold til egne behov og øke bevisstheten knyttet til kostnader ved bruk av bygninger og eiendom. 8

9 Kompetanse, innovasjon, digitalisering og miljø Miljø er det eneste av disse momentene der vi mener at etat eller kommunalt foretak er mest relevant, mens for kompetanse, innovasjon og digitalisering ser vi at det kan være fordeler og ulemper med de ulike eierformene 4 Kompetanse Det er gode eksempler på at virksomheter organisert i samtlige tre eierformer er i stand til å tiltrekke seg og beholde svært dyktige medarbeidere Dersom man antar at eierform vil kunne ha noen påvirkning på hvem virksomheten vil lykkes med å tiltrekke og beholde, vil det bli viktig å vurdere om den kompetansen man trolig har behov for i hovedsak finnes i privat sektor, offentlig sektor eller i like stor grad i begge sektorer Miljø Miljøinitiativ forutsetter generelt brede samarbeid og forlik på tvers innad i en organisasjon, kommune eller samfunnet for øvrig. Dette medfører isolert sett at nærhet til basisorganisasjonen kan anses å være en positiv påvirkningskraft på mulighetene for å gjennomføre miljøtiltak. Innovasjon og digitalisering For innovasjon og digitalisering er vurderingen sammensatt der vi mener at innovasjon og digitalisering kan foregå godt litt uavhengig av eierform og der virksomhetens størrelse kanskje er vel så viktig som eierform. Det er hovedsakelig virksomhetens evne og vilje til å etablere strukturer som tillater hurtig tilpasning og raske endringer. Små virksomheter, slik som eiendomsselskapene i Røyken, har et fortrinn med at de trolig kan tilpasse lønnsnivået noe mer og har kortere beslutningslinjer som kan føre til innovasjon og at man raskere beveger seg mot digitalisering. På den andre siden vil en større virksomhet ofte ha større forutsetninger for å etablere større miljøer som er gunstig for å utvikle spisskompetanse og initiere store initiativ for innovasjon og digitalisering. Dette kan håndteres av gode strukturer og klare styringssignaler, men dersom kriteriet skal rangeres opp mot eierform anbefales det at eiendomsfunksjonen legges tett opp mot basisorganisasjonen. 9

10 Kostnadseffektiv forvaltning, drift og vedlikehold av eiendomsmassen Vi ser ingen åpenbare årsaker til at noen av eierformene har klare fortrinn knyttet til kostnadseffektiv forvaltning, drift og vedlikehold av eiendomsmassen fra et rent avtalebasert, økonomisk perspektiv 5 Lønnsaspekter De to største driverne knyttet til lønnskostnader er fastlønn og pensjonsordning, og det er tegn til at aksjeselskap ofte har en noe friere anledning til å variere fastlønn såfremt selskapet er innenfor selskapets økonomiske bæreevne og føringer fra styret og ledelsen. Samtidig oppfatter vi at flere kommuner i dag har en sterkere frihet til å tilby individuelle betingelser til kandidater når de rekrutterer. Lånebetingelser Hva gjelder lånebetingelser er det slik at både kommunal etat, kommunalt foretak og offentlig eide aksjeselskap som ikke driver i konkurranse med andre vil ha tilgang på de lånebetingelser som eksempelvis Kommunalbanken tilbyr til offentlige virksomheter som har kommunal garanti. Et utviklingsselskap som driver i konkurranse med private aktører vil imidlertid ikke ha rett på samme lånebetingelser. Anskaffelsesprosesser En annen viktig faktor for kostnadseffektiv drift er evnen til å gjennomføre gode anskaffelsesprosesser der kommunen eller selskapet ideelt sett får kjøpt gode produkter og tjenester til konkurransedyktige priser. Gode anskaffelser og betingelser med leverandører kan utføres i etat/kf og i aksjeselskap. Eierform kan likevel være relevant dersom det påvirker hvilke betingelser etaten, KF-et eller aksjeselskapet kan oppnå i kraft av egen størrelse eller innkjøpssamarbeid med aktører som samlet sett gir en bedre forhandlingsposisjon mot leverandører. Innføringen av en BUM-modell kan eksempelvis antas å påvirke eiendomsfunksjonens profesjonalitet knyttet til dette. Til sist kan nevnes at fordelen med kommunal etat og kommunalt foretak som eierform, er muligheten for å opparbeide stordriftsfordeler på fellestjenester og andre kostnader som er utenfor kjernedriften til eiendomsfunksjonen. Videre vil en tettere integrasjon mot andre deler av den kommunale forvaltningen medføre bedre samhandling som kan gi en mer kostnadseffektiv drift og forvaltning av eiendomsmassen. 10

11 Investeringer; styring-, risiko-, og kostnadskontroll Styring-, risiko- og kostnadskontroll knyttet til investeringer kan håndteres tilfredsstillende ved samtlige eierformer, gjennom bruk av de styringsmekanismer som kommunen har til rådighet 6 Eierform og konsekvenser for demokratisk styring og kontroll med investeringer Kommunen vil trolig kunne ha mer styring-, risiko-, og kostnadskontroll når eiendomsfunksjonen er under større direkte kontroll av de folkevalgte og den kommunale forvaltningen. Dette taler isolert sett for å legge eiendomsfunksjonen i en etat eller et kommunalt foretak. Det som taler for en viss moderasjon av kontroll knyttet til investeringsprosjekter er dersom kontrollen skaper konflikt mellom kortsiktige prioriteringer og hensiktsmessige langsiktige prioriteringer, samt dersom kontrollen medfører unødvendige tilleggskostnader og forsinkelser på grunn av for mye rapportering og kontroll. Det er dermed hensiktsmessig å søke balanse, fremfor å søke til et av ytterpunktene. Eierform og konsekvenser for styring og kontroll av omdømmerisiko Hva gjelder omdømme, vil politisk ledelse og kommunens administrasjon generelt forventes å være mer oppmerksomme på hvordan beslutninger og implementering av prosjekter vil påvirke kommunens omdømme blant innbyggerne og i pressen enn det man typisk kan forvente blant ledere og ansatte i heleide offentlige aksjeselskaper. Kommunen har mulighet til å håndtere risikoene ved hjelp av de styringssystemer som er tilgjengelige. Eksempelvis vil kommunen ha mulighet til å oppnevne et styre og utarbeide formelle dokumenter og gjennomføre formell og uformell kommunikasjon som regulerer driften i et kommunalt foretak eller aksjeselskap. En rangering av kriteriet opp mot eierform anses ikke som hensiktsmessig all den tid styring-, risiko- og kostnadskontroll knyttet til investeringer kan håndteres tilfredsstillende ved samtlige eierformer, gjennom bruk av de styringsmekanismer som kommunen har til rådighet. 11

12 Ansattes rettigheter 7 Stillingsvern Det er mye som tyder på at de ansatte i offentlig sektor har et sterkere stillingsvern enn det som eksisterer i privat sektor. Dette er spesielt relevant for de som er berørt av tjenestemannsloven i statlig sektor. Mye av bakgrunnen for et sterkere stillingsvern skyldes at offentlig ansatte skal fremstå som uavhengige i saksbehandling og med høy faglig integritet. Derfor er det også gitt et sterkere stillingsvern mot nedbemanninger og oppsigelse for å verne om deres uavhengighet. Pensjonsordninger Øvrige punkter I samtale med tillitsvalgte og ansattrepresentanter i eiendomsfunksjonene i de tre kommunene fremkommer at de oppfatter at deres rettigheter håndteres godt i sammenslåingsprosessen. Andre forhold som eksempelvis IA bedrift, livsfasepolitikk, permisjoner og personalytelser kan håndteres på sammenfallende måte uavhengig av organisasjonsform. Når det gjelder forhold knyttet til fastlønn, utviklingsmuligheter og sosiale forhold, kan dette ivaretas like godt i et aksjeselskap som i en etat. Den andre fordelen for de kommunalt ansatte er den ytelsesbaserte pensjonsordningen som er annerledes i store deler av privat sektor. Dagens organisering i de tre kommunene legger opp til tilsvarende innordning av pensjon, der også Røyken Eiendom AS og Røyken Utvikling AS har ytelsesbasert pensjon. Hva gjelder organisasjonsform, vil det teoretisk sett være enklere å gjøre endringer med pensjonsinnretningen i et aksjeselskap enn i kommunal etat eller kommunalt foretak. Det ligger imidlertid ingen føringer for å endre denne situasjonen. 12

13 Gjennomføring av modell; transaksjonskostnader og overordnet organisasjonsplan og transaksjonsomkostninger 8 Transaksjonskostnader ved overføring av eiendommer Normalt vil en realisasjon av verdier ved salg eller avvikling av aksjeselskap utløse gevinstbeskatning. Dette skulle bety at dersom eiendommene med tomter og formålsbygg i Røyken Eiendom AS skal selges eller overføres til nye Asker kommune eller et kommunalt foretak, ville det medføre potensielt store kostnader. REAS fikk imidlertid i 2012 skattefritak på overskuddet som er generert basert på utvikling og drift av formålsbygg. Dette medfører at REAS defineres som skattefri institusjon. Vår erfaring er at dette medfører et godt grunnlag for å søke om en bindende forhåndsuttalelse (BFU) fra Skatteetaten for overføring av formålsbyggene til kommunal etat eller kommunalt foretak. Transaksjonskostnader knyttet til overføring av ansatte, intern tidsbruk og eventuelle eksterne rådgivere Hva gjelder administrative transaksjonskostnader knyttet til overføring av ansatte, vurderes disse som beskjedne såfremt alle ansatte blir tilbudt å beholde samme jobb og vilkår ved overføring til ny enhet. Det vil trolig være transaksjonskostnader knyttet til tidsbruk blant kommunens ansatte og eventuelle eksterne rådgivere ved bistand ved selve transaksjonsprosessen og overføring av ansatte til nye enheter. Dersom kommunen får innvilget søknaden kan verdiene flyttes skattefritt til øvrig virksomhet. Da gjenstår eventuell dokumentavgift, der kommunen kan søke Toll- og avgiftsdirektoratet om å fritak av dokumentavgift av spesielle grunner. Kommunereformen er videre en villet politisk prosess vedtatt av regjeringen, og det er gitt visse politiske signaler om at dokumentavgift ikke vil pålegges ved overføring av eiendomsverdier i denne prosessen. 13

14 Økonomi, inklusive ressursoptimalisering og effektivisering av tjenestene 9 Budsjettdisiplin Eierformene medfører forskjellige grader av autonomi, med den effekten at flyten av kapital mellom basisorganisasjonen og eiendomsfunksjonen har en noe høyere terskel for et AS, og også til en viss grad for et KF, sammenlignet med en kommunal etat. En kommunal etat skal, på samme måte som et AS eller et KF, levere innenfor de rammer som den får tildelt, og forventes også å jevnlig rapportere på økonomi. Effekten av organisasjonsform er imidlertid likevel at tersklene for flyt av ny kapital kan bli noe lavere ved en slik organisering, og politikerne kan gjennom kommunens budsjetter oppjustere og nedjustere en etats budsjetter. Det samme gjelder for et KF, og foretaksmodellen medfører videre normalt noe større grad av forutsigbarhet gjennom avtaler om tjenester som skal leveres til kommunen eller andre aktører. Bestiller- og utførermodell Ved å legge eiendomsfunksjonen i et KF eller AS vil man kunne oppnå positive økonomiske effekter ved at BUM muliggjøres. Det bør imidlertid bemerkes at vellykket BUM gjerne medfører merarbeid knyttet til rapportering og virksomhetsstyring som kommunen ellers ikke ville hatt. Dette er isolert sett en kostnadsdriver. Merarbeidet med rapportering og målstyring må likevel veies opp mot at både kommunen og aksjeselskapet normalt øker egen bevissthet knyttet til hvordan ressurser og midler prioriteres, og hvilke resultater som blir oppnådd. En BUM-modell tilrettelegger for en slik effektivisering, noe som noe mer naturlig kan oppnås ved etableringen av et KF eller AS Potensielle avviklingskostnader ved et AS En potensiell vesentlig ulempe ved å ha kommunens eiendommer i et aksjeselskap er at det foreligger risiko for at kommunen kan få store unødvendige skattekostnader dersom eiendommene skal selges eller aksjeselskapet på et senere tidspunkt skal avvikles. Dersom aksjeselskapet defineres som en skattefri institusjon har man imidlertid med gjeldende regler og praksis et godt grunnlag for å søke skatteetaten om en bindende forhåndsuttalelse (BFU) ved avvikling av aksjeselskap og overføring av verdiene til kommunal etat eller kommunalt foretak. 14

15 Oppsummering av evaluering av kriteriene Eierform har forskjellig grad av betydning for de ulike kriteriene Kriterium Effekt (grad av betydning) Rangering av eierformene per kriterium Kommunal etat Kommunal foretak Aksjeselskap Demokratisk styring og kontroll Større Samfunns-, tettsteds-, bolig-, og næringsutvikling og strategisk eiendomsutvikling Samhandling med basisorganisasjonen for å optimalisere formålsbyggene og kvalitet på øvrig tjenesteproduksjon Kompetanse, innovasjon, digitalisering og miljø Økonomi, inklusive ressursoptimalisering og effektivisering av tjenestene Kostnadseffektiv forvaltning, drift og vedlikehold av eiendomsmassen Investeringer; styring-, risiko-, og kostnadskontroll Større Større Usikker/ Delt mellom de ulike modellene for eierskap Marginal Noen Usikker/ Marginal Usikker/ Marginal Delt mellom de ulike modellene for eierskap Delt mellom de ulike modellene for eierskap Ansattes rettigheter Noen 1 (delt mellom de to modellene for eierskap) Gjennomføring av modell; transaksjonskostnader og overordnet organisasjonsplan og transaksjonsomkostninger En rangering på lik linje som for de øvrige kriteriene gir her liten mening 2 15

16 Konklusjon og anbefalinger Nye Asker kommune bør etablere en kommunal etat som får ansvaret for utvikling, drift og vedlikehold av kommunens egne eiendommer og formålsbygg Nye Asker kommune bør etablere et aksjeselskap som skal drive med strategisk regionsutvikling og arbeide med aktiv eiendomsutvikling for å fremme strategiske og økonomiske mål på vegne av kommunen Den nye kommunens samlede eiendommer bør eies av kommunen og forvaltes av etaten. Eiendommer som i dag ligger i Røyken Eiendom AS bør overføres til den nye etaten såfremt det ikke utløses gevinstbeskatning Om mulig juridisk bør Røyken kommunes boligstiftelse avvikles og eiendommer og ansatte bør overføres til etaten i Nye Asker kommune De ansatte i de ulike eiendomsenhetene i Asker, Røyken og Hurum kommune, samt aksjeselskaper og stiftelse overføres til henholdsvis den nye etaten og aksjeselskapet som skal arbeide med aktiv eiendomsutvikling Kommunen bør ha et utviklingsmiljø som fokuserer på eiendom til kommunens eget bruk i etaten og et utviklingsmiljø som skal arbeide med aktiv eiendomsutvikling i aksjeselskapet Forslagene som krever juridiske avklaringer fra offentlige myndigheter og juridisk ekspertise må kvalitetssikres før endringer kan gjennomføres Kommunen kan vurdere å innhente og analysere sammenligningsdata fra de tre eiendomsfunksjonene Det bør etableres en klar plan for sammenslåingen der ulike sider ved sammenslåingen knyttet til strategi, økonomi, jus, operasjonell drift og organisasjon adresseres. En overordnet skisse til dette presenteres på neste plansje 16

17 Organisasjonsmodell Eiendomsfunksjonen i Nye Asker kommune Eiendom Eiendomsdirektør Samhandling Eiendom Stabsfunksjoner Drift og forvaltning Renhold og praktisk bistand Utvikling formålsbygg Næringsutvikling (AS) 17

18 Deloitte AS and Deloitte Advokatfirma AS are the Norwegian affiliates of Deloitte NWE LLP, a member firm of Deloitte Touche Tohmatsu Limited ("DTTL"), its network of member firms, and their related entities. DTTL and each of its member firms are legally separate and independent entities. DTTL (also referred to as "Deloitte Global") does not provide services to clients. Please see for a more detailed description of DTTL and its member firms. Deloitte Norway conducts business through two legally separate and independent limited liability companies; Deloitte AS, providing audit, consulting, financial advisory and risk management services, and Deloitte Advokatfirma AS, providing tax and legal services. This communication is for internal distribution and use only among personnel of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, its member firms, and their related entities (collectively, the "Deloitte Network"). None of the Deloitte Network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person who relies on this communication.