Verdal kommune Sakspapir

Transkript

1 Verdal kommune Sakspapir 1721/18/32 Reguleringsplan Brygga 15 Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune Arkivref: 2009/ /L12 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal /10 Verdal kommunestyre Rådmannens innstilling: Alternativ 1): Tiltakshaver bes framlegge forslag om planløsning som viser møneretning tilsvarende nabobebyggelsen i sør og med to boenheter mindre. Alternativ 2): Reguleringsplan for Brygga 15, datert , sist rev , vedtas i hht. planog bygningslovens I henhold til vedtatt klima- og energiplan for Verdal kommune anmodes det om at det legges opp til vannbåren varme. Adkomstvegen Brygga forutsettes asfaltert i forbindelse med gjennomføring av planen. Vedlegg: 1 Oversiktskart Plankart , sist rev Planbeskrivelse og bestemmelser , rev Illustrasjon mottatt Stiklestad Eiendom as, kommentar til merknader 6 Foreløpig utomhusplan Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Høringsuttalelser (11 stk). Sakspapir Plan- og utviklingskomiteen , sak 90/09 (første gangs behandling).

2 Kommunedelplan for Verdal byområde, vedtatt Per Anders Røstad, Stiklestad Eiendom - Kommentarer til kommunens betenkeligheter av Saksopplysninger: Bakgrunn Planforslaget er utarbeidet av Per Anders Røstad pva. grunneier Stiklestad Eiendom Brygga AS. Planområdet foreslås regulert til bebyggelse og anlegg (boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse, garasjeanlegg for bolig, avfall/miljøtorg og lekeplass), samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (veg og parkeringsplass) samt hensynssone (frisiktsone i avkjørsel). Planforslaget legger til rette for oppføring av rekke-/leilighetshus med 10 leiligheter med tilhørende parkering, garasjer og boder. Planforslaget har vært på høring/offentlig ettersyn og legges nå fram for sluttbehandling. Planområdet Planområdet er på ca. 2,2 daa og er i dag ubebygd. Området ligger på Verdalsøra, like øst for Verdalselva, se kartutsnitt nedenfor. Området grenser til eksisterende boligbebyggelse i syd og bevaringsverdig bygningsmiljø i Veita i sydøst. Øst for planområdet ligger det et større friområde. Det er i underkant av 1 km til Verdalsøra barne- og ungdomsskole. Planområdets beliggenhet på Verdalsøra. Kommunedelplan Verdal byområde. Planstatus I kommunedelplan for Verdal byområde, vedtatt er området avsatt til boligbebyggelse (se kartutsnitt ovenfor). Det stilles krav om bebyggelsesplan dersom tiltaket har bruksareal (BRA) mellom 500 og 3000 m 2, eller omfatter 3 eller flere

3 boenheter. Krav om bebyggelsesplan skal etter ny planlov følges opp med en detaljert reguleringsplan. Området omfattes ikke av noen regulerings- eller bebyggelsesplan. Planforslaget Grad av utnytting I bestemmelsene til gjeldende kommunedelplan punkt 3.4 heter det at: Største tillatt bebygd areal (BYA) er 33 % av netto tomt. Ved samlet utbygging av flere tilstøtende eiendommer kan BYA tillates økt inntil 66 %, men ikke større enn at det kan skaffes tilstrekkelig parkeringsarealer og utearealer for beboerne. Foreslått utnyttingsgrad er kun angitt på plankartet. Område for garasjer foreslås med BYA = 100 %. Innenfor boligformålet, som også omfatter uteoppholdsareal, foreslås BYA = 55 %. Planen gjelder en noe større eiendom, og kommunedelplanens mulighet for BYA inntil 66 % ser ut til å være lagt til grunn. Eiendommen omfatter både kommunal veg og elveareal, i tillegg til foreslått boligtomt øst for vegen som er på ca m 2. Vi finner at foreslått utnyttingsgrad tilsvarer ca. 46 % av denne tomta, når en teller med påkrevd parkering. Høy utnytting i sentrum anses positivt, men dette bør ikke gå på bekostning av nødvendig parkeringsareal og uteopphold for beboerne samt bomiljøet forøvrig. Det har vært en utfordring å få til gode løsninger for bl.a. lekeareal, parkering, avfallshus og intern gangadkomst, og vi har bl.a. foreslått å ta ut to boenheter. To gjesteparkeringsplasser pr. 10 leiligheter kan vise seg knapt, men dette er i samsvar med kommunedelplanens retningslinjer. Bebyggelsen Byggehøyder: Foreslått gesims-/mønehøyde på bolighus (6,5 / 9,5 m) og garasjer (3,0 / 5,5 m) er i hht. kommunedelplanens bestemmelser. Denne har ikke spesielle bestemmelser for boder og avfallshus, som naturlig nok foreslås noe lavere. Heis- /trappehus foreslås med pulttak og hvor høyeste gesims kan være 7,5 m. Forslått høyde på topp grunnmur tilsier at terrenget må heves noe. Nåværende høydekurve med kote +2 følger vestsida av kjørevegen og høydekurve med kote +3 ligger langs tomtegrensa i øst. Takform m.m.: Kommunedelplanens fellesbestemmelse 2.5 sier bl.a. følgende: Nybygg, ombygginger, på- og tilbygg skal utføres med bygningsformer, volum, materialvalg og farger som er tilpasset omgivelsene. Kommunedelplanens retningslinje A.1 sier bl.a. følgende: Bebyggelsen bør utformes slik at eksisterende bebyggelsesform og gaterom styrkes. Ved innpassing av nye bygninger i eksisterende områder/gateløp skal en innordne seg eksisterende takformer, retninger på bebyggelsen, avstand til veg og plassering av adkomst for gående og kjørende.

4 Hus A (boligene) foreslås i 2.5 med takutforming og møneretning tilpasset naboskapets bygninger samt møneretning øst-vest. Nabobebyggelsen har variert møneretning i fht. himmelretning, men mønene følger i hovedsak byggenes lengderetning. Illustrasjonen viser en sammensatt rekke av fem saltak med møneretning øst-vest, ikke helt i samsvar med den nærmeste nabobebyggelsen langs elva. Heis-/trappehus foreslås med pulttak, øvrige bygg (garasjer, boder, avfallshus) med saltak. Foreslått bebyggelse forholder seg mer til gaten enn nabobebyggelsen, og illustrert takform vil på en positiv måte bryte opp byggets lange fasade. Møneretning øst-vest er tilføyd 2.5 etter høringen. Estetisk sett er vi generelt skeptisk til svalgangsløsninger. Nærheten til bevaringsverdig bygningsmiljø i Veita (skravert på kommuneplankartet) bør også hensyntas i denne planen. Setning i 2.2 om at åpen svalgang tillates med inntil 1,5 m høy lysåpning, ble tatt inn etter råd fra oss, jfr. bestemmelser for boligplanen Gartneritomta i Håkon den VII alle. Uteoppholdsareal inkl. lek Kommuneldeplanens bestemmelser for boligformål: Ifølge overnevnte skal det sikres minst 500 m 2 felles eller offentlig uteareal for planlagte 10 boenheter. Av boligformålet på ca. 1306m 2, kan inntil 55 % bebygges. Dette sikrer ca. 590 m 2 utomhusareal, som forhåpentligvis vil bli felles for alle boenhetene. Ikke alt dette er like egnet for opphold og lek, og det foreslås en lekeplass på 100 m 2 i tillegg. Kommunedelplanen angir ikke hvor mange boenheter som kan anses å få dekt behovet for småbarnslekeplass innenfor minstekravet på 100 m 2, men 10 m 2 pr. boenhet burde være tilstrekkelig. I umiddelbar nærhet til planområdet er det også et større friområde, med bl.a. en større ballplass. Ifølge forslag til bestemmelser 1.2 skal uteoppholds-/lekeareal og parkeringsplass opparbeides og ferdigstilles parallelt med boligene. Utomhusplan skal vedlegges byggesøknad jfr Kommunelegens merknader vedrørende forskriftsmessig sikring av evt. lekeapparater samt sikring av lekeplass mot trafikkert veg, som i dette tilfellet har forholdsvis lite trafikk, er detaljer som vi ikke ser behov for å avklare i reguleringsplanen. Forskrift om sikkerhet ved lekeplassutstyr gjelder. Vegadkomst, parkering, renovasjon Kjøreadkomst blir fra eksisterende kommunal veg/elvepromenaden.

5 Ifølge kommunedelplanens retningslinjer skal arealbehov for nye parkeringsplasser fortrinnsvis søkes løst ved bygging av parkeringskjeller/-hus. Da området er flomutsatt, har vi forståelse for at løsning med kjeller unngås. Videre sier retningslinjene at slikt boligformål bør ha 1 stk parkeringsplass pr. boenhet, i tillegg 0,2 gjesteparkeringsplasser pr. boenhet. Det foreslås 12 parkeringsplasser, inkl. mulighet for 7 garasjer og en HC-plass. Dekningen er i samsvar med kommunedelplanens retningslinjer, og minst 2 av oppstillingsplassene bør forbeholdes gjester. Ikke alle leilighetene har mulighet for garasje, men dette skal visstnok være basert på erfaringer. Vi forutsetter at tiltakshaver har satt av tilstrekkelig plass for søppel. Evt. løsning med oppsamlingsbeholdere under bakken synes ikke aktuelt her, da dette ifølge Innherred Renovasjon blir forholdsvis kostbart med mindre det dreier seg om mer enn 30 abonnenter. Vi antar også at en slik løsning kan være uheldig i fht. flomfaren i dette området, selv om terrenget heves. Universell utforming, livsløpsstandard Temaet anses tilstrekkelig hensyntatt i planforslaget. Det planlegges bebyggelse i to etasjer med bl.a. heis. Ifølge 2.1 skal minst 50 % av boenhetene tilfredsstille krav til livsløpsstandard. Parkeringsplass tilpasset bevegelseshemmede kunne med fordel vært under tak. Mulighet for lading av evt. elektrisk rullestol o.l., uten at disse hindrer adkomst/rømning, er registrert som en utfordring i boligprosjekt egnet for bevegelseshemmede. Miljøvernfaglige vurderinger Området er ikke registrert som viktig i fht. biologisk mangfold. Kulturminner Det er ikke registrert kulturminner i dette området. Ved evt. funn av automatisk freda kulturminner gjelder kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt. Støy Støy er i planbeskrivelsen vurdert som uproblematisk. Samfunnssikkerhet og beredskap Vi er bl.a. kjent med DSB s temahefte Samfunnssikkerhet i arealplanlegging. Området er flomutsatt, og ifølge kommunedelplanens retningslinjer for områder som kan være utsatt for flom- eller rasfare, skal det i fbm. videre detaljplanlegging eller byggesaksbehandling legges fram dokumentasjon på at nødvendige sikkerhetskrav er ivaretatt. Som omtalt i planbeskrivelsen bør boligområdet være sikret mot 200-årsflom. Flomsonekart fra 2004 viser at vannstanden ved en 200 års flom er beregnet å nå opp til cote +2,7. Dette er hensyntatt i reguleringsbestemmelsenes 2.2, som sier at topp

6 grunnmur skal overstige 3,2 m.o.h. Boligene skal ifølge 2.2 heller ikke ha kjeller. Teknisk drift er i sin uttalelse skeptisk til opprinnelig foreslått cotehøyde på 3,0 m.o.h. NVE godtar løsningen. Det er mindre enn 8 m mellom bolighuset og annen bebyggelse. Tilfredsstillende brannsikring forutsettes dokumentert ved ramme-/byggesøknad. Kommunelegens spørsmål vedrørende evt. forurensninger i grunnen er vurdert i slutten av saken. Forurensningsloven gjelder uansett. Ved søknad om tiltak etter PBL 93, vedlegges normalt utfylt skjema som opplyser om tiltakets ytre rammer og bygningsspesifikasjon. Dette har bl.a. sjekkpunkter vedrørende grunnforhold, rasfare (inkl. flomfare) og miljøforhold, jfr. PBL 68. Evt. kompenserende tiltak skal beskrives. Planbeskrivelsen er supplert med en mer utfyllende ROS-analyse. Planprosess Medvirkning Kunngjøring om igangsatt regulering ble gjort ved annonsering i Trønder-Avisa Kunngjøringen ble også annonsert på kommunens internettsider. Forhåndsuttalelser fra NVE, fylkesmannen og fylkeskommunen er oppsummert i planbeskrivelsen. Forut for første gangs behandling ble planforslaget forelagt teknisk drift, barnerepresentant og kommunelegen. Teknisk drift, : Viser til tidligere samtale vedrørende denne sak samt til uttalelse fra NVE vedrørende høyde på laveste gulv i planlagte bygg. Det er viktig at gulvhøyde settes så høyt at fare for oversvømmelser ikke kan finne sted. Kote 3,00 på topp grunnmur kan synes lavt når en tar hensyn til flom og et eventuelt høynet havnivå i tiden framover. Det kan bemerkes at på Reinsholm ble det satt krav til kote 4,75 på gulvhøyde. Det laveste bygget der er Norsouvinier som ligger på kote 4,00. På Ørin Nord er det planer om oppfylling til minimum kote 3,5 med fyllmasser/muddermasser. Av ovennevnte grunner ber Teknisk drift om at det settes krav til minimum høyde på 1. etasje gulv i nye bygninger. Ut fra ovennevte kan kote 3,00 på topp grunnmur synes farlig lavt. Barnerepresentanten, Er generelt skeptisk til den fortettingen som skjer, og det økte presset på sentrumsnære friområder det medfører. Bl.a. ved at noen av de plassene der unger leker blir gjenbygd, og med økt fortetting blir det flere barn på de få friområder/lekeplasser som finnes i nærheten av sentrum. Dette er av en mer generell karakter, og kan ikke knyttes til det enkelte utbyggingsforslaget. Kommunelegen - hurtig uttalelse, :

7 Følgende områder ansees helserelatert, og å være ivaretatt på adekvat måte: Vannforsyning og avløp kobles til kommunens godkjente nett. Det er satt av plass til avfallshåndtering. NVE har godkjent bebyggelsen opp mot flomfare, mener undertegnede å lese ut fra medsendte sakspapirer. Støyproblemer eksisterer ikke. Det stilles spørsmålstegn ved følgende: 1. Vurdering av grunnforholdene, herunder evt. helseskadelige forurensninger i grunnen, på byggestedet. 2. Sikring mellom lekeplass og nærgående vei, samt forskriftsmessig sikring av evt. lekeapparater på lekeplassen. 3. Brannteknisk vurdering og godkjenning. Utover dette har kommunelegen ingen kommentarer til den private reguleringsplanen. Høring/offentlig ettersyn Plan- og utviklingskomiteen i Verdal kommune vedtok i møte den , sak 90/09, at forslag til reguleringsplan for Brygga 15, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens Offentlig ettersyn ble kunngjort den , og berørte parter ble tilskrevet med brev av Høringsfristen var satt til Vedlagte illustrasjon av planlagt bebyggelse forelå til PUKs første behandling av saken. Utfyllende ROS-analyse, som nå inngår i planbeskrivelsen, ble ettersendt til fylkesmannen og NVE. Følgende høringsuttalelser er mottatt: 01 Trafikksikkerhetsutvalget, Sametinget, NVE, Eldres Råd, Nord-Trøndelag Fylkeskommune, Beboere i Brygga 1-13, Anne Marit og Bjørn Neergaard, supplement til uttalelse Kjellrun og Stig Arild Myhre, Margit Mevassvik og Ståle Sellæg, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag 11 Stiklestad Eiendom as (tiltakshaver), kommentar til merknader 12 NTE Nett AS, Stiklestad Eiendom AS har kommentert høringsuttalelsene i vedlagte brev. Her følger en oppsummering av høringsuttalelsene med våre kommentarer: 01 Trafikksikkerhetsutvalget, Ber administrasjonen vurdere behov for utbyggingsavtale. Evt. trafikksikkerhetstiltak som separering av gang-/sykkeltrafikk og biltrafikk i Brygga for å oppnå en helhetlig

8 sammenhengende løsning for turpromenaden langs elva, må vurderes i den sammenheng. Kommentar: Ifølge vedlagte brev fra Stiklestad Eiendom AS, er utbygger positiv til å bli med på en andel for oppgradering av trafikksikkerheten i vegen Brygga. Teknisk drift har også bekreftet at Stiklestad Eiendom AS er villige til å gå inn med et pengebeløp for å få asfaltert vegen. Teknisk drift ser det som fornuftig at det utarbeides en enkel avtale på dette som begge partene skriver under. Flere tiltak på vegen kan gjennomføres uten nærmere planavklaring, men her følger en kort vurdering av vegforhold og trafikksikkerhet. Vegen Brygga omfattes ikke av noen reguleringsplan, og ser ut til å ha noe varierende bredde. Den er smalest ved Gamle Storgate, foreslås regulert med bredde 6 m forbi planområdet og går over til gang- og sykkelveg noe etter at en har passert planområdet. For kjørende er vegen en blindveg. Med 10 nye boenheter vil denne vegen gi adkomst til 17 boenheter samt til Poltergeist MC s klubbhus, i tillegg til at den er en del av turvegnettet Elvepromenaden. Gjennomsnittlig årsdøgntrafikk eller kjøreturer til/fra klubbhuset antas mer variabel enn for en bolig. Det er skiltet 30-sone i sentrum, men lavere fart kan være hensiktsmessig her. Ifølge Statens vegvesens vegnormaler kan en i boliggater med lav trafikk og fartsgrense 30 km/t, ha en løsning hvor gående benytter kjørebanen, evt. med ensidig fortau. Fortau er ingen løsning for syklende. For atkomstveger i boligområder med fartsgrense 30 km/t, for veger inntil 50 boenheter i blindveg, eller 80 boenheter i sløyfe, anbefales tverrprofil med ett kjørefelt med vegbredde/asfaltert bredde 3,5 m + 0,5 m grusskulder på hver side. Vegnormalene har også en veiledning om dimensjonering av gang- og sykkelveger, basert på antall passeringer av gående og syklende. På bakgrunn av overnevnte kan vi ikke se at det er behov for separering av gang-/sykkeltrafikk og kjørende, men trafikkforholdene kan vurderes uavhengig av denne plansaken. 02 Sametinget, Etter vurdering av beliggenhet og ellers kjente forhold kan en ikke se at det er fare for at tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner. Ingen spesielle merknader. Skulle det likevel under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget omgående, jf. kulturminnelovens 8 annet ledd. Det forutsettes at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken. Alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda i følge kml. 4 annet ledd. Det er ikke tillatt å skade eller skjemme fredet kulturminne, eller sikringssonen på 5 meter rundt kulturminnet, jf. kml. 3 og 6. Kommentar: Aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminneloven forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.

9 03 NVE, I vår uttalelse av la vi til grunn at bebyggelsen måtte planlegges og bebygges i tråd med vår retningslinje for Planlegging og utbygging i fareområder langs vassdrag av og i tråd med TEK ta høyde for en 200-års flom. I NVEs flomsonekart av juli 2004 er 200-års flommen beregnet til en kotehøyde på 2,7 m. Flomsonekartet anbefaler i tillegg at det legges opp til en sikkerhetsmargin på 0,5 m. Vi anbefalte også kjellerfrie hus, noe som tiltakshaver har hensyntatt. Tiltakshaver vil heve terrenget for å oppnå denne høyden. Det kan selvsagt diskuteres hvorvidt det er ønskelig å heve høyden ytterligere og kommunen står fritt til å kreve økt kotehøyde dersom den finner dette hensiktsmessig. NVE anser imidlertid at tiltakshaver både har oppfylt retningslinje , kravene i TEK i forhold til bygging nært vassdrag og anbefalingene i flomsonekartet. Dersom tiltaket realiseres som beskrevet i plandokumentene, anser vi derfor utbygginga som akseptabel. Kommentar: Tas til orientering. 04 Eldres Råd, Ser svært positivt på utbyggingsplanene og at et så sentrumsnært og fint området blir tatt i bruk til boligformål. Det henstilles om at utbyggingen tar hensyn til elva/fare for oversvømmelser. Kommentar: Hensynet til flom er ivaretatt. Se også høringsuttalelse fra NVE. 05 Nord-Trøndelag Fylkeskommune, I bestemmelsenes 2.5 framgår det at Bygningene skal ha takutforming og møneretning som er tilpasset naboskapets bygninger. I innsendt planmateriale/ illustrasjon er mønet lagt i husets lengderetning, med lengderetningen øst-vest. Dette er en vesentlig vridning i forhold til møneretning på nabobebyggelsen. Vi vil anbefale at ny bebyggelse på Brygga 15 plasseres med møneretning parallelt med møneretningen på eksisterende bebyggelse videre sørover. Dette vil gi prosjektet en fellesnevner med eksisterende bebyggelse og gi en bedre helhetsutforming i nærområdet. Dette kan sikres ved å ta inn en presisering i bestemmelsene. Boder er plassert opp mot gangvegen. Byggegrense mot gangveg mangler. Byggegrense bes inntegnet og boder plassert i forhold til den. Planen synes utformet med knappest mulig marginer når det gjelder parkeringsareal, manøvrering, plassering av boder og leikeareal. Terrenget må heves noe for å oppnå tilstrekkelig høyde i forhold til flom. Konsekvenser for terrengutformingen framgår ikke av materialet. Vi mener at en ville fått en bedre løsning for de ulike funksjoner ved å redusere prosjektet med to boenheter og vil tilrå dette. Plankartet: Symbol for lekeplass mangler i tegnforklaringen, dette må rettes opp.

10 Automatisk freda kulturminner: Vi har undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) 3. Gjennom søk i arkiv, askeladden.ra.no og vurdering av terrenget finner vi at det ikke foreligger slik konflikt, jfr også KML 8.1. Vi har derfor ingen innvendinger til planen. Minner om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet. Kommentar: Rådene fra fylkeskommunen, om å justere møneretning parallelt med møneretningen på eksisterende bebyggelse videre sørover samt å ta ut to boenheter, er tatt opp med tiltakshaver. Det samme gjelder innspill fra naboer. Vi ønsket å se et alternativt forslag i tråd med fylkeskommunens anbefaling, gjerne fordelt på to bygg med noe avstand imellom, før det tas endelig stilling til planen. Anbefalt vridning av bebyggelsen vil sannsynligvis medføre at to boenheter må tas ut samt at bebyggelsen må gis en seksjonsvis forskyvning/trapping. Evt. oppdeling av bebyggelsen er en utfordring i fht. universell utforming, heisadkomst og svalgangsløsning, men sannsynligvis ikke verre enn at det kan løses. Utbygger har ikke ønsket å utarbeide et slikt alternativ, og viser til at planen følger opp føringer i kommunedelplanen både mht. grad av utnytting og minstekrav til parkering og lek. De minner også om føringer fra fylkesplanens arealmelding 2001, se vedlagte brev. Vi er noe betenkt mht. om planen følger godt nok opp kommunedelplanens føring om at nye bygninger blant annet skal utføres med bygningsformer og volum som er tilpasset omgivelsene. Knapt parkerings-/uteareal og stort bygningsvolum med lang svalgangsløsning forsterker vår betenkelighet. Generelt anbefales det høg boligtetthet i sentrum, men i dette området ned mot elva og i nærheten av verneverdig bebyggelse i Veita bør estetiske hensyn også vektlegges. Dette har naboene merket seg. At overordna krav og føringer følges er ingen garanti for en god plan, et godt bomiljø eller et estetisk godt samspill bygningsmessig. Vi hadde helst sett at en hadde et bedre beslutningsgrunnlag. Lekeplass er tilføyd tegnforklaringen og byggegrense er lagt inn langs gang- og sykkelveg, jfr. råd fra fylkeskommunen. Da bebyggelsen ikke er vridd jfr. fylkeskommunens råd er bestemmelsene revidert i samsvar med foreliggende planforslag, og det er tatt inn at møneretning for Hus A, boligen, skal være i øst-vestlig retning. Aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminneloven forutsettes fulgt opp av tiltakshaver. 06 Beboere i Brygga 1-13, Merknader fra naboene i Brygga 1, 3, 5, 7, 9, 11 og 13: 1) Har ingen merknader hvis krav i pkt. 3 blir akseptert og utført før byggestart.

11 2) Veitraseen fra krysset Gamle Storgate, Smedveita, Elvepromenaden/Brygga er i dag i bruk av ovennevnte naboer til Brygga 15, samt all trafikk til og fra Poltergeist-huset. Vår bekymring er økt trafikk med tunge kjøretøy med stor tonnasje ved bygging og bruk av 10 nye leiligheter ved enden av veien. Veien er smal, har ikke fast dekke, rekkverk mot elva og belysning. Veien blir dårlig vedlikeholdt og er en stor støvforurenser fra våren, utover sommeren og helt til det evt. kommer snø. Det har tidligere blitt lovet beplantning og en bredere kant med gress mot elva fra Verdal kommune. Dette har ikke skjedd. Derimot brukes veien ved Brygga 1 og 3 til å tømme snø ut i elva fra Verdal kommunes lastebiler vinterstid. Dette medfører slitasje og risting av veien. Elva graver seg også mer og mer inn mot veien. 3) Krever veien fra krysset, Gamle Storgate, Smedveita, Elvepromenaden/Brygga til og med Brygga 15 skikkelig opprustet til god og tilfredsstillende standard. Med dette menes asfaltering, fartsdumper, belysning og sikring av elvekanten. Disse tiltakene kan forhåpentligvis hindre ulykker, så ikke de trafikkerende havner i elva, noe som faktisk skjedde for noen år siden! Ber om at kravet tas til følge, slik at Brygga 1-15 får en støvfri, trygg, sikker og belyst vei til beste for helsen og trivselen for oss som bor her og de naboene vi snart skal ønske velkommen. Kommentar: Da anleggstrafikk kan medføre skade/slitasje på vegdekket, er vi usikre på hva som evt. vil bli utført før byggestart. Det bør sannsynligvis gjøres tiltak for å unngå støv og skader på vegen i anleggsperioden. Dette er imidlertid detaljer som ikke avklares i planen, men forhåpentligvis løses på en god måte. Se også vår kommentar til Trafikksikkerhetsutvalget. 07 Anne Marit og Bjørn Neergaard (Brygga 3), supplement til uttalelse 06 Det vises til uttalelsen ovenfor, hvor en glemte å utdype konsekvenser angående den store utnyttelsesgraden med ti leiligheter på den lille tomten og den vesentlige økte trafikken spesielt på veien fra Gamle Storgata og ned til Brygga/elvebredden. Vegen er for smal til at to biler kan passere hverandre på en skikkelig måte og kommer det en lastebil, som det ofte gjør, må en bil rygge. Kommunens snødumping i elva kan vanskelig forsette med stor trafikkøkning. Nå brukes veien fast av 7 boenheter og Poltergeist, så med 10 nye leiligheter vil trafikken fordobles uten at den er dimensjonert for det. Da vi flyttet inn i Brygga for 11 år siden ble det sagt at det var en tomt ledig foruten de 3 Kvernmotomtene, og det var til en enebolig for Samvirkelaget. Det har nå plutselig blitt til 10 leiligheter og det ryktes at det kan bli enda en tomt med? antall leiligheter. Er det tilfelle? Etter planforslaget er tomten for Brygga 15 alt for høyt utnyttet. Det gir lite uteområde, dårlig med parkerings og tumlepass og vil ta bort all utsikt mot elven for to bakenforliggende naboer.

12 Mener at max to tomannsboliger med luft imellom vil gi mye bedre boforhold og miljø både for de nye som måtte kjøpe leilighet og for oss vel etablerte naboer. Det bør ikke kun taes hensyn til høyest mulig profitt for utbyggerne. Håper reguleringsplanen kan forandres. Kommentar: Trafikkforhold: Se vår kommentar til Trafikksikkerhetsutvalget. Evt. snødumping vedkommer ikke plansaken. Hva private utbyggere evt. måtte ha av planer for nærområdet er ukjent for oss, og vedkommer ikke denne plansaken. Nærområdet nord og øst for aktuelt planområde er i gjeldende kommunedelplan avsatt til friområde. Kommunedelplanens arealbruk bør revideres jevnlig, og den har et begrenset tidsperspektiv. Bebyggelsen, boforhold m.m.: Se vår kommentar til fylkeskommunen. 08 Kjellrun og Stig Arild Myhre (Gamle Storgt. 23), Mener utbygging av 10 leiligheter bryter med eksisterende eneboligbebyggelse i området, og følgelig er ødeleggende for Veitas særpreg som Øras stolthet med tanke på et gammelt og særpreget bomiljø. Området er som kjent vernet blant annet med bakgrunn i dette. Primært ønske: At området bygges ut med maks to eneboliger, i samsvar med manges ønske om flere eneboliger i sentrum og det syn media har formidlet at politikerne har i fbm. utbygging av arealer på Nestvold. Utbygging av leiligheter på Øra er for dominerende og bør begrenses både i omfang og plassering. Om det er vanskelig å følge det primære ønsket har de følgende kommentarer/forslag: * Bebyggelse: Utformingen av bygget er etter vår mening uheldig ved at fasaden på 35 m vil virke svært dominerende og skjemmende for området. Vi foreslår derfor å forskyve hver enkelt seksjon slik at det ikke blir en sammenhengende fasade. I fbm. utbygging av Brygga 13 ble det stilt strenge estetiske krav fra kommunen, som førte til at vår nabo måtte forandre hele tilbygget for å få byggetillatelse. Vi forventer at de samme krav blir stilt for Brygga 15. * Gesims/mønehøyde: Foreslått gesims/mønehøyde må uavhengig av en evt. justering av krav til gulvhøyde opprettholdes. Gesims/mønehøyde er som nevnt i tråd med kommunedelplan og vi forutsetter også at den samsvarer med øvrige hus i område (Brygga). En eventuell endring av dette vil være svært negativt for området. * Møneretning: Krever møneretning øst-vest, jfr. administrasjonens vurdering, da dette stemmer med øvrig bebyggelse og gir naboene bedre mulighet for utsikt til elva. * Svalgang: Om ikke vårt ønske om forskyvning tas til følge vil vi som nærmeste nabo kreve at svalgangen som vender direkte mot vår bolig begrenses til et minimum. Ved å redusere antallet leiligheter, i tråd med foregående punkt, vil også svalgangens dominerende preg reduseres.

13 * Utsikt: Har et sterkt og inderlig ønske om å få beholde mest mulig av den fantastiske utsikten over Verdalselva. Foreslår derfor at bebyggelse på nordre del av tomta (garasjer og miljøtorg) begrenses både i høyde og omfang - at miljøtorg flyttes vest for det andre og sørlige garasjebygg og at nordlig garasjebygg flyttes i vestlig retning. En reduksjon av antall leiligheter vil også bidra meget positivt til at vår trivsel og vårt gode bomiljø til en viss grad opprettholdes. Minner om at kommunen gjennom sin Bolystpris er tydelig og positivt opptatt av bomiljø og trivsel. Regner derfor med at dette er forhold som politikerne også holder fram i forkant av en utbygging. * Adkomst: Adkomst fra eksisterende kommunal veg krever, etter vår oppfatning og erfaring, en utstrakt forbedring av vegnettet og en strammere regulering av trafikkforholdene. Ber om fast dekke pga. allerede sjenerende støvplage. Den allerede vanskelige trafikksituasjon vil ved foreslått utbygging forverres, spesielt for myke trafikanter, om ikke noe gjøres. Det pekes på 3 farlige steder: - Krysset Nordgata - Gamle Storgate er svært uoversiktlig og uryddig. Bl.a. er det ikke fortau for de som skal til/fra Moeparken. Dette utgjør en betydelig trafikk av myke trafikanter da vegen er naturlig adkomst til Elvepromenaden. - Krysset Gamle Storgate - Smedveita - Brygga (ved Verdal Vask og Renseri) frykter at økt trafikk kan medføre ulykker. Krysset er uoversiktlig fra alle retninger og det er vanskelig for gående å krysse veien for å komme til Elvepromenaden. - Krysset ved Elvepromenaden er farlig, da en på Elvepromenaden må forholde seg til mange myke trafikanter. - Framkommelighet for utrykningskjøretøy: Hensetting av biler langs Gamle Storgate kan hindre utrykning. Dette er riktignok ikke langs adkomstvei til foreslått utbygging, men det fryktes at dette forverres ved en betydelig trafikkøkning. Konklusjon: Krever en betydelig oppjustering av vegen og en grundig gjennomgang og regulering av trafikkforholdene i området. Det orienteres om at Stiklestad Eiendom tidlig hadde en positiv holdning til sine naboer, men at naboene siden ikke har hørt noe fra dem. Håper politikerne er sitt ansvar bevisst og tar hensyn til ønsker/kommentarer fra beboerne i Veita. Kommentar: Gesims- og mønehøyde måles i meter, fra gjennomsnittlig planert terreng (ikke dagens terreng). Flere forhold vedrørende bebyggelsen er besvart i vår kommentar til fylkeskommunen. Svalgang: Foreslått bygg er langt, og ved første gangs behandling sa vi at en burde vurdere å begrense svalgangen noe i endene. Praktiske hensyn og universell utforming påvirker svalgangens lengde. Vedlagte illustrasjon viser at det kan gjøres tiltak for å gjøre svalgangen mindre sjenerende/dominerende. Det planlegges også en del boder foran svalgangen. Utsikt: Evt. flytting av miljøtorget til HC-plassen anses uheldig for den nærmeste boligens uteareal. Parkeringsarealene er forøvrig så knappe at det ikke lar seg gjøre å flytte nordre garasjerekke noe særlig vestover. Adkomst: Se vår kommentar til Trafikksikkerhetsutvalget.

14 09 Margit Mevassvik og Ståle Sellæg (Brygga 13), Generelt: Minner om de meget strenge estetiske krav som ble stilt i fbm. påbygg i Brygga 13. Det ble understreket at disse krav var ufravikelige betingelser for bygging i dette - av kommunen omtalt som - særpregede området. Vi har forventninger om at denne linje nå følges opp ved den videre utbyggingen i vårt nærområde. Sett i lys av overnevnte krav er det fremlagte planforslag etter vår vurdering, ikke innenfor de omtalte retningslinjer slik vi oppfattet de under våre møter med enhetsleder Holand. Bebyggelsen: Gesims-/mønehøyde, møneretning og terreng bør følge den eksisterende bebyggelsen langs elva. Byggets enorme volum/fasade vil skille seg negativt ut i fht. den omkringliggende bebyggelse. Et alternativ vil være å trappe/forskyve hvert bygg, for å redusere den enorme fasaden, følge estetiske retningslinjer, slippe uønsket svalgang og samtidig opprettholdt livsløpsstandarden. Avstanden 8 m mellom bygget/boder og annen bebyggelse bør opprettholdes. Utvendige terrasse bør flyttes til det motsatte hjørne av leiligheten og trekkes inn som de andre byggene. Dette for å hindre innsyn til både vårt og de øvrige boligenes uteområde. Forventer gjerde mellom vår tomt og Brygga 15, som fysisk skille og som skjerming for innsyn. Lekeplass: Lite tilfreds med at lekeplassen legges kun 2 m fra vår utvendige terrasse/ sittegruppe. Vi ønsker ikke å ta stilling til plasseringen av lekeplassen før vi mottar nærmere informasjon om utforming og innhold. Veg: Har skrevet under på et rundskriv om den dårlige vegen. For vår del vil biltrafikken øke betydelig i fht. det vi har i dag. Støy og trafikksikkerhet må vurderes nærmere av kommunen. Kommentar: Flere forhold vedrørende bebyggelsen er besvart i vår kommentar til fylkeskommunen. Terrasse/veranda anses hensiktsmessig plassert i fht. å oppnå gode solforhold, og avstanden fra nabogrense må anses som tilstrekkelig (mellomliggende lekeplass er ca. 8 m på det bredeste). Evt. gjerde avklares ikke i reguleringsplanen. Lekeplass: Foreslått lokalisering av lekeplass vil bli juridisk bindende. Området rundt bebyggelsen vil også kunne benyttes til lek og uteopphold. Vegforhold: Se vår kommentar til Trafikksikkerhetsutvalget. 10 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Landbruksavdelingen og Miljøvernavdelingen har ingen merknader. Kommunal- og administrasjonsavdelingen: Når et gjelder forslag til bestemmelser 2.4 tilrår vi at andre setning tas ut. Etter vår oppfatning er den ikke klar og entydig, og

15 den kan dessuten oppfattes som en unntaksbestemmelse hvor det er pb1. kap. 19 som skal anvendes. Fylkesmannen har fått ettersendt en ROS-analyse som viser en helhetlig vurdering med avbøtende tiltak knyttet til de forhold som kan være av betydning i det aktuelle området. Vi mener dette er tilfredsstillende i forhold til de kriterier som gjelder for en ROS analyse. Kommentar: Ved høring lød 2.4 i bestemmelsene slik: All bebyggelse skal plasseres slik de er vist på planen. Mindre tilpasninger kan aksepteres innenfor rammen av disse bestemmelsene ved godkjenning av søknad om tiltak. Siste setning er tatt ut jfr. fylkesmannens råd. Planen viser omriss av planlagt bebyggelse som juridisk bindende. Vi forstår dette som at bebyggelsen skal plasseres som vist i planen, men at størrelsen/bebygd areal likevel kan avvike noe innenfor tillatt utnyttingsgrad og byggegrenser. 11 Stiklestad Eiendom as (tiltakshaver), kommentar til merknader Når det gjelder innspill fra Trafikksikkerhetsutvalget stiller utbygger seg positiv til å bli med på en andel for oppgradering av trafikksikkerhetstiltak i Brygga. Forslag fra administrasjonen imøteses. Utbygger er også positiv til vannbåren varme. Råd fra fylkeskommunen, om å justere møneretning og redusere prosjektet med to boenheter, er besvart med motargumenter. Noen enkle råd er imøtekommet gjennom revidert plankart. Innspill fra beboere i området er besvart gjennom svar til Trafikksikkerhetsutvalg og fylkeskommunen. Se vedlagte brev for utfyllende informasjon. Kommentar: Se vår kommentar til fylkeskommunen. 12 NTE Nett AS, Generelt bør evt. nettstasjon og strømforsyningsanlegg vurderes tidlig i planprosessen. Ingen merknader til planen. Forutsetter at NTEs nettstasjon Smedveita med kabelanlegg ikke kommer i konflikt med arealutnyttelsen. Nettstasjonen med kabelanlegg er ikke så langt vi kan se tatt med i kart eller planbeskrivelsen. Kommentar: Innspillet er oversendt tiltakshaver, som har gjort oss oppmerksom på at kartet viser nettstasjonen Smedveita på en eiendom øst for planområdet. Endring av plandokumentene etter høring/offentlig ettersyn I samråd med tiltakshaver er det etter høring gjort følgende endringer i plandokumentene: Planbeskrivelsen: Kap. 8 er oppdatert med en mer utfyllende ROS-analyse. Plankartet: Lekeplass er tilføyd tegnforklaringen og byggegrense er lagt inn langs gang- og sykkelveg, jfr. råd fra fylkeskommunen. Heishus og veranda er justert. Bestemmelsene: 2.4 andre setning er tatt ut, jfr. råd fra fylkesmannen. I 2.5 er det tilføyd at møneretning på Hus A, boligen, skal være i øst-vestlig retning, i tråd med planen.

16 Vurdering: Eventuell forurensning Ved første gangs behandling forutsatte vi at innspillet fra kommunelegen ble vurdert nærmere av forslagsstiller. Ved forespørsel til kommunelegen ble vi bedt om å undersøke tidligere bruk av området. Ifølge Rådmannen har området vært deponi for grusmasser fra elva, for videre utkjøring. Kommunelegen har blitt konsultert angående evt. behov for jordprøver. Da det i dette tilfelle dreier seg om grus fra elveleie, ble det vurdert at jordprøver var unødvendige selv om det skal bygges leikeplass/sandkasser o.l. Vannbåren varme Ved første gangs behandling forutsatte Plan- og utviklingskomiteens at det legges opp til vannbåren varme. Ifølge plan- og bygningslovens 12-7 nr. 8 kan det gis bestemmelser om krav om tilrettelegging for forsyning av vannbåren varme til ny bebyggelse, jf Sistnevnte paragraf er ikke satt i kraft ennå, men gjelder fjernvarme. Fylkesmannen har bekreftet at hjemmelen for å kreve vannbåren varme er relatert til fjernvarme. Videre at konsesjon må være på plass før bestemmelser om tilrettelegging for forsyning av vannbåren varme kan vedtas. Innholdet i kommunens klima- og energiplan endrer ikke på overnevnte. Vi begrenser oss derfor til å anmode om vannbåren varme. Konklusjon Generelt forslag fra flere beboere i området om å begrense bebyggelsen er ikke imøtekommet. Det samme gjelder spesielle ønsker fra de to nærmeste naboene. På bakgrunn av høringsuttalelse fra beboere i området forutsettes det imidlertid at adkomstvegen Brygga asfalteres i forbindelse med gjennomføring av planen. Utbygger har sagt seg villig til å bidra økonomisk til dette. Belysning er også diskutert. Vi er noe betenkt mht. om planen følger godt nok opp kommunedelplanens føring om at nye bygninger blant annet skal utføres med bygningsformer og volum som er tilpasset omgivelsene. Vi skulle gjerne sett at rådene fra fylkeskommunen, om å justere møneretning parallelt med møneretningen på eksisterende bebyggelse videre sørover samt å ta ut to boenheter, gjerne fordelt på to bygg med noe avstand imellom, var utarbeidet som et alternativ før det tas stilling til planen. Utbygger ønsker ikke å utarbeide et slikt alternativ. Plan- og utviklingskomiteen bes derfor ta stilling til om det skal kreves framlagt slik alternativ planløsning, som grunnlag for å vurdere den totalt beste løsning for området. I henhold til vedtatt klima- og energiplan for Verdal kommune anmodes det om at det legges opp til vannbåren varme. Da vi er noe i tvil legges planforslaget fram med alternative tilrådninger.