Verdal kommune Sakspapir

Transkript

1 Verdal kommune Sakspapir 1721/18/32 - Reguleringsplan Brygga 15 Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune kirstine.karlsaune@innherred-samkommune.no Arkivref: 2009/ /L12 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal /09 Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til reguleringsplan for Brygga 15, datert , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens Vedlegg: 1 Oversiktskart Plankart Planbeskrivelse og bestemmelser Foreløpig utomhusplan Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Kommunedelplan for Verdal byområde, vedtatt Kommentarer til kommunens betenkeligheter av Saksopplysninger: Planforslaget er utarbeidet av Per Anders Røstad pva. grunneier Stiklestad Eiendom Brygga AS. Planområdet foreslås regulert til bebyggelse og anlegg (boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse, garasjeanlegg for bolig, avfall/miljøtorg og lekeplass), samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (veg og parkeringsplass) samt hensynssone (frisiktsone i avkjørsel). Planforslaget legger til rette for oppføring av rekke-/leilighetshus med 10 leiligheter med tilhørende parkering, garasjer og boder.

2 Planområdet Planområdet er på ca. 2,2 daa og er i dag ubebygd. Området ligger på Verdalsøra, like øst for Verdalselva, se kartutsnitt nedenfor. Området grenser til eksisterende boligbebyggelse i syd og bevaringsverdig bygningsmiljø i Veita i sydøst. Øst for planområdet ligger det et større friområde. Det er i underkant av 1 km til Verdalsøra barne- og ungdomsskole. Planområdets beliggenhet på Verdalsøra. Kommunedelplan Verdal byområde. Planstatus I kommunedelplan for Verdal byområde, vedtatt er området avsatt til boligbebyggelse (se kartutsnitt ovenfor). Det stilles krav om bebyggelsesplan dersom tiltaket har bruksareal (BRA) mellom 500 og 3000 m 2, eller omfatter 3 eller flere boenheter. Krav om bebyggelsesplan skal etter ny planlov følges opp med en detaljert reguleringsplan. Området omfattes ikke av noen regulerings- eller bebyggelsesplan. Medvirkning Kunngjøring om igangsatt regulering ble gjort ved annonsering i Trønder-Avisa Kunngjøringen ble også annonsert på kommunens internettsider. Forhåndsuttalelser fra NVE, fylkesmannen og fylkeskommunen er oppsummert i planbeskrivelsen. Planforslaget er forelagt teknisk drift, barnerepresentant og kommunelegen. Teknisk drift, : Viser til tidligere samtale vedrørende denne sak samt til uttalelse fra NVE vedrørende høyde på laveste gulv i planlagte bygg. Det er viktig at gulvhøyde settes så høyt at fare for oversvømmelser ikke kan finne sted. Kote 3,00 på topp grunnmur kan synes lavt når en tar hensyn til flom og et eventuelt høynet havnivå i tiden framover. Det kan bemerkes at på Reinsholm ble det satt krav til kote 4,75 på gulvhøyde. Det laveste bygget der er Norsouvinier som ligger på kote 4,00. På Ørin Nord er det planer om oppfylling til minimum kote 3,5 med fyllmasser/muddermasser.

3 Av ovennevnte grunner ber Teknisk drift om at det settes krav til minimum høyde på 1. etasje gulv i nye bygninger. Ut fra ovennevte kan kote 3,00 på topp grunnmur synes farlig lavt. Barnerepresentanten, Er generelt skeptisk til den fortettingen som skjer, og det økte presset på sentrumsnære friområder det medfører. Bl.a. ved at noen av de plassene der unger leker blir gjenbygd, og med økt fortetting blir det flere barn på de få friområder/lekeplasser som finnes i nærheten av sentrum. Dette er av en mer generell karakter, og kan ikke knyttes til det enkelte utbyggingsforslaget. Kommunelegen - hurtig uttalelse, : Følgende områder ansees helserelatert, og å være ivaretatt på adekvat måte: Vannforsyning og avløp kobles til kommunens godkjente nett. Det er satt av plass til avfallshåndtering. NVE har godkjent bebyggelsen opp mot flomfare, mener undertegnede å lese ut fra medsendte sakspapirer. Støyproblemer eksisterer ikke. Det stilles spørsmålstegn ved følgende: 1. Vurdering av grunnforholdene, herunder evt. helseskadelige forurensninger i grunnen, på byggestedet. 2. Sikring mellom lekeplass og nærgående vei, samt forskriftsmessig sikring av evt. lekeapparater på lekeplassen. 3. Brannteknisk vurdering og godkjenning. Utover dette har kommunelegen ingen kommentarer til den private reguleringsplanen. Vurdering: Grad av utnytting I bestemmelsene til gjeldende kommunedelplan punkt 3.4 heter det at: Største tillatt bebygd areal (BYA) er 33 % av netto tomt. Ved samlet utbygging av flere tilstøtende eiendommer kan BYA tillates økt inntil 66 %, men ikke større enn at det kan skaffes tilstrekkelig parkeringsarealer og utearealer for beboerne. Foreslått utnyttingsgrad er kun angitt på plankartet. Område for garasjer foreslås med BYA = 100 % og innenfor boligformålet, som også omfatter uteoppholdsareal, foreslås BYA = 55 %. Planen gjelder en noe større eiendom, og kommunedelplanens mulighet for BYA inntil 66 % ser ut til å være lagt til grunn. Eiendommen omfatter både kommunal veg og elveareal, i tillegg til foreslått boligtomt øst for vegen som er på ca m 2. Vi finner at foreslått utnyttingsgrad tilsvarer ca. 46 % av denne tomta, når en teller med påkrevd parkering. Høy utnytting i sentrum anses positivt, men dette bør ikke gå på bekostning av nødvendig parkeringsareal og uteopphold for beboerne samt bomiljøet forøvrig. Det har vært en utfordring å få til gode løsninger for bl.a. parkering, avfallshus og intern

4 gangadkomst, og vi har bl.a. foreslått å ta ut to boenheter. Forslagsstiller har imidlertid funnet en løsning som ser ut til å kunne fungere uten å begrense antall boenheter. To gjesteparkeringsplasser pr. 10 leiligheter kan vise seg knapt, men dette er i samsvar med kommunedelplanens retningslinjer. Bebyggelsen Byggehøyder: Foreslått gesims-/mønehøyde på bolighus (6,5 / 9,5 m) og garasjer (3,0 / 5,5 m) er i hht. kommunedelplanens bestemmelser. Denne har ikke spesielle bestemmelser for boder og avfallshus, som naturlig nok foreslås noe lavere. Heis- /trappehus foreslås med pulttak og hvor høyeste gesims kan være 7,5 m. Forslått høyde på topp grunnmur tilsier at terrenget må heves noe. Nåværende høydekurve med kote +2 følger vestsida av kjørevegen og høydekurve med kote +3 ligger langs tomtegrensa i øst. Takform m.m.: Kommunedelplanens retningslinjer sier bl.a. følgende om bebyggelse: Bebyggelsen bør utformes slik at eksisterende bebyggelsesform og gaterom styrkes. Ved innpassing av nye bygninger i eksisterende områder/gateløp skal en innordne seg eksisterende takformer, retninger på bebyggelsen, avstand til veg og plassering av adkomst for gående og kjørende. Hus A (boligene) foreslås i 2.5 med takutforming og møneretning tilpasset naboskapets bygninger. Nabobebyggelsen har variert møneretning i fht. himmelretning, men mønene følger i hovedsak byggenes lengderetning. Illustrasjonen viser en sammensatt rekke av fem saltak med møneretning øst-vest, noe tilsvarende det nabobebyggelsen langs elva har. Heis-/trappehus foreslås med pulttak, øvrige bygg (garasjer, boder, avfallshus) med saltak. Foreslått bebyggelse forholder seg mer til gaten enn nabobebyggelsen, og illustrert takform vil på en positiv måte bryte opp byggets lange fasade. Møneretning øst-vest bør vurderes tilføyd 2.5. Estetisk sett er vi generelt skeptisk til svalgangsløsninger. Nærheten til bevaringsverdig bygningsmiljø i Veita (skravert på kommuneplankartet) bør også hensyntas i denne planen. Setning i 2.2 om at åpen svalgang tillates med inntil 1,5 m høy lysåpning, ble tatt inn etter råd fra oss, jfr. bestemmelser for boligplanen Gartneritomta i Håkon den VII alle. Foreslått bygg er langt, og det bør vurderes å begrense svalgangen noe i endene. Ytterligere illustrasjoner av planlagt bebyggelse vil foreligge til PUKs behandling av saken. Uteoppholdsareal inkl. lek Kommuneldeplanens bestemmelser for boligformål:

5 Ifølge overnevnte skal det sikres minst 500 m 2 felles eller offentlig uteareal for planlagte 10 boenheter. Av boligformålet på ca. 1306m 2, kan inntil 55 % bebygges. Dette sikrer ca. 590 m 2 utomhusareal, som forhåpentligvis vil bli felles for alle boenhetene. Ikke alt dette er like egnet for opphold og lek, og det foreslås en lekeplass på 100 m 2 i tillegg. Kommunedelplanen angir ikke hvor mange boenheter som kan anses å få dekt behovet for småbarnslekeplass innenfor minstekravet på 100 m 2, men 10 m 2 pr. boenhet burde være tilstrekkelig. I umiddelbar nærhet til planområdet er det også et større friområde, med bl.a. en større ballplass. Ifølge forslag til bestemmelser 1.2 skal uteoppholds-/lekeareal og parkeringsplass opparbeides og ferdigstilles parallelt med boligene. Utomhusplan skal vedlegges byggesøknad jfr Kommunelegens merknader vedrørende forskriftsmessig sikring av evt. lekeapparater samt sikring av lekeplass mot trafikkert veg, som i dette tilfellet har forholdsvis lite trafikk, er detaljer som vi ikke ser behov for å avklare i reguleringsplanen. Forskrift om sikkerhet ved lekeplassutstyr gjelder. Vegadkomst, parkering, renovasjon Kjøreadkomst blir fra eksisterende kommunal veg/elvepromenaden. Ifølge kommunedelplanens retningslinjer skal arealbehov for nye parkeringsplasser fortrinnsvis søkes løst ved bygging av parkeringskjeller/-hus. Da området er flomutsatt, har vi forståelse for at løsning med kjeller unngås. Videre sier retningslinjene at slikt boligformål bør ha 1 stk parkeringsplass pr. boenhet, i tillegg 0,2 gjesteparkeringsplasser pr. boenhet. Det foreslås 12 parkeringsplasser, inkl. mulighet for 7 garasjer og en HC-plass. Dekningen er i samsvar med kommunedelplanens retningslinjer, og minst 2 av oppstillingsplassene bør forbeholdes gjester. Ikke alle leilighetene har mulighet for garasje, men dette skal visstnok være basert på erfaringer. Vi forutsetter at tiltakshaver har satt av tilstrekkelig plass for søppel. Evt. løsning med oppsamlingsbeholdere under bakken synes ikke aktuelt her, da dette ifølge Innherre Renovasjon blir forholdsvis kostbart med mindre det dreier seg om mer enn 30 abonnenter. Vi antar også at en slik løsning kan være uheldig i fht. flomfaren i dette området, selv om terrenget heves.

6 Universell utforming, livsløpsstandard Temaet anses tilstrekkelig hensyntatt i planforslaget. Det planlegges bebyggelse i to etasjer med bl.a. heis. Ifølge 2.1 skal minst 50 % av boenhetene tilfredsstille krav til livsløpsstandard. Parkeringsplass tilpasset bevegelseshemmede kunne med fordel vært under tak. Mulighet for lading av evt. elektrisk rullestol o.l., uten at disse hindrer adkomst/rømning, er registrert som en utfordring i boligprosjekt egnet for bevegelseshemmede. Miljøvernfaglige vurderinger Området er ikke registrert som viktig i fht. biologisk mangfold. Kulturminner Ifølge Riksantikvarens database for kulturminner på internett; Askeladden, er det ikke registrert kulturminner i dette området. Ved evt. funn av automatisk fredete kulturminner gjelder kulturminnelovens varslingsplikt. Støy Støy er i planbeskrivelsen vurdert som uproblematisk. Samfunnssikkerhet og beredskap Vi er bl.a. kjent med DSB s temahefte Samfunnssikkerhet i arealplanlegging. Området er flomutsatt, og ifølge kommunedelplanens retningslinjer for områder som kan være utsatt for flom- eller rasfare, skal det i fbm. videre detaljplanlegging eller byggesaksbehandling legges fram dokumentasjon på at nødvendige sikkerhetskrav er ivaretatt. Som omtalt i planbeskrivelsen bør boligområdet være sikret mot 200-årsflom. Flomsonekart fra 2002 viser at vannstanden ved en 200 års flom er beregnet å nå opp til cote +2,7. Dette er hensyntatt i reguleringsbestemmelsenes 2.2, som sier at topp grunnmur skal overstige 3,2 m.o.h. Boligene skal ifølge 2.2 heller ikke ha kjeller. Teknisk drift er i sin uttalelse skeptisk til opprinnelig foreslått cotehøyde på 3,0 m.o.h. Vi avventer NVEs vurdering. Det er mindre enn 8 m mellom bolighuset og annen bebyggelse. Tilfredsstillende brannsikring forutsettes dokumentert ved ramme-/byggesøknad. Vi tilrår at kommunelegens spørsmål vedrørende evt. forurensninger i grunnen besvares/ vurderes nærmere av forslagsstiller før videre behandling. Forurensningsloven gjelder uansett. Ved søknad om tiltak etter PBL 93, vedlegges normalt utfylt skjema som opplyser om tiltakets ytre rammer og bygningsspesifikasjon. Dette har bl.a. sjekkpunkter vedrørende grunnforhold, rasfare (inkl. flomfare) og miljøforhold, jfr. PBL 68. Evt. kompenserende tiltak skal beskrives.

7 Konklusjon Ytterligere illustrasjoner av planlagt bebyggelse vil foreligge til PUKs behandling av saken. Planforslaget tilrås sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn.