Saksframlegg med vedtak

Transkript

1 Saksframlegg med vedtak Sluttbehandling - Detaljreguleringsplan for Kaupangkvartalet Saksbehandler Arkiv ArkivsakID Eva Karina Johansen Riiser FA - L13 15/3029 Saksnr Utvalg Type Dato 17/37 Miljø- og teknikkutvalget PS /77 Kommunestyret PS Kommunestyrets vedtak: Detaljreguleringsplan for deler av Kaupangkvartalet, gbnr 230/39, gbnr. 230/477, m. fler med plankart, planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser egengodkjennes i henhold til plan- og bygningslovens 12-12, med følgende vilkår: Utkjøring fra parkeringskjeller flyttes etter avtale med Eidsberg kommune før kunngjøring av vedtatt plan. Kommunestyret understreker at høyblokkas høydemessige kontrast til de omkringliggende bygningene ikke er det eneste kriterium som kvalifiserer bygget som «signalbygg», og at arkitektoniske og estetiske hensyn derfor må tillegges stor betydning i den senere byggesaken. Rådmannens forslag: Saken legges fram for kommunestyret med slik innstilling: Detaljreguleringsplan for deler av Kaupangkvartalet, gbnr 230/39, gbnr. 230/477, m. fler med plankart, planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser egengodkjennes i henhold til plan- og bygningslovens 12-12, med følgende vilkår: Utkjøring fra parkeringskjeller flyttes etter avtale med Eidsberg kommune før kunngjøring av vedtatt plan. Kommunestyrets behandling:

2 Stina Lintho Lippestad (V) fremmet rådmannens forslag. Tore Mysen (AP) fremmet følgende forslag til nytt kulepunkt til rådmannens forslag: Punkthuset, høblokken bygges inntil max 8 etasjer. Espen A. Volden (H) fremmet følgende tilleggsforslag: Kommunestyret understreker at høyblokkas høydemessige kontrast til de omkringliggende bygningene ikke er det eneste kriterium som kvalifiserer bygget som «signalbygg», og at arkitektoniske og estetiske hensyn derfor må tillegges stor betydning i den senere byggesaken. Votering: Det ble først votert over miljø- og teknikkutvalgets innstilling som ble forkastet med 31 mot 4 stemmer (2H, SP og SV). Mysens tilleggsforslag ble forkastet med 26 mot 9 stemmer (3SP, 2Krf, 2AP og 2Frp). Lintho Lippestads forslag ble vedtatt med 19 mot 16 stemmer (6AP, 7H, 2V og SP). Voldens tilleggsforslag ble enstemmig vedtatt. Kommunestyrets vedtak: Lintho Lippestads forslag vedtas. Voldens tilleggsforslag vedtas. Miljø- og teknikkutvalgets behandling: Svein Syversen (SV) fremmet følgende forslag: Detaljreguleringsplan for deler av Kaupangkvartalet, gbnr 230/39, gbnr 230/477, m.fl. med plankart, planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser, plankart datert og bestemmelser udatert, egengodkjennes ikke. Planfremmer bes om å omarbeide planforslaget slik at planen er i samsvar med vedtatte overordnede planer og visjoner for Mysen by. Høyblokka må reduseres fra 12 etasjer til maks. 7 etasjer. Tore Mysen (AP) fremmet følgende forslag til nytt kulepunkt til rådmannens forslag: Høyblokkens høyde skal begrenses til inntil/maksimalt 9 etasjer. Votering: Det ble først votert over Mysens forslag som ble forkastet med 8 mot 1 stemme (AP). Rådmannens forslag som ble forkastet med 6 mot 3 stemmer (2H og V). Syversens forslag ble vedtatt med 6 mot 3 stemmer (2H og V). Miljø- og teknikkutvalgets innstilling med 6 mot 3 stemmer: Syversens forslag vedtas.

3 Saksopplysninger: Arkama as har, på vegne av Bloksberg Eiendom AS, utarbeidet et planforslag som skal tilrettelegge for bolig- og næringsbebyggelse i planområdet, og sikre nødvendige uteoppholdsarealer, parker, osv. for disse. Planen skal også sikre en passasje på tvers av Kaupangkvartalet for fotgjengere. Allerede i 2013 begynte planene om utbygging av Kaupangkvartalet. Da ble det utarbeidet et skisseprosjekt som ble presentert for kommunestyret. Forslaget har senere blitt redusert, mens utvikling av hele kvartalet er nærmere belyst i mulighetsstudien utarbeidet i forbindelse med dette detaljreguleringsarbeidet. Planområdet omfattes av områdereguleringsplan for Mysen sentrum, og er avsatt til sentrumsformål. Planforslaget er således i tråd med områdereguleringen. Planforslaget retter seg også etter fylkesplan for Østfold «Østfold mot 2050». Denne stiller krav til effektiv utnyttelse av nye utbyggingsområder, klimatilpasning, estetikkhensyn, gode og varierte lekeog uteoppholdsarealer, tilgjengelighet i nærturområder og krav til universell utforming. Planen legger opp til en lavblokk på 4 etasjer plassert langs Torggata. Eksisterende bebyggelse i Korterudbakken er allerede revet, og denne er tenkt erstattet av et punkthus, en høyblokk på inntil 12 etasjer. For å heve første etasje litt over bakken skal første etasje i begge bygningene heves 1 meter fra gateplan ved at parkeringskjeller stikker delvis opp over terrenget. Lavblokkens høyde vil være omtrent 14,5 meter over gateplan, mens høyblokka vil ligge på omtrent 41,5 meter over gateplan. Det er utarbeidet et solstudie som viser skyggevirkninger av høyblokka, og hvordan skyggevirkningene blir dersom høyblokka blir erstattet med en lavere bygning. Hensynet til kulturminner og historiske anlegg er hensyntatt ved at planforslaget skal innpasses det vernede bygningsmiljøet i Kaupanggården i en ny urban kontekst, og ser på hvordan bakgården til Kaupang kan fungere som en integrert del av det foreslåtte uteoppholdarealet. Det er lagt vekt på gode uteoppholdsarealer og forholdet til gangakser og smugene i Mysen. Kaupangkvartalet vil, ved full utbygging, ha over 50 boenheter. Områdereguleringsplan for Mysen sentrum setter krav til kvartalslekeplass ved 50 boenheter. Dersom det ikke er mulig å få til gode uteoppholdsarealer innenfor eget område, kan dette løses ved å bruke tilliggende arealer. Planen legger ikke opp til store trafikale endringer, men det blir skrevet at ny bebyggelse vil imidlertid kunne påvirke siktforholdene i krysset Torggata-Korterudbakken. Arkama foreslår at krysset enten bør forkjørsreguleres eller gjøre Korterudbakken enveiskjørt. Når det gjelder parkering er det lagt opp til to parkeringsplasser på terreng, hvorav én er forbeholdt ansatte hos Gjensidige og den andre er en felles gjesteparkering. Parkering for boliger er plassert under bakken, også med tilrettelegging for elbillading. Sykkelparkering skjer på terreng i tilknytning til gårdsrom og gatetun.

4 Oppstart av planarbeidet ble varslet , med frist for innspill Forslag til detaljreguleringsplan har ligget ute til offentlig ettersyn med frist for innspill Det kom innspill fra: Statens vegvesen Hafslund nett Fylkesmannen i Østfold Østfold fylkeskommune Gangnæsgården Borettslag og Torggaten 17 Borettslag Eidsberg kommune, Virksomhet Eiendom og teknikk Arkama har sjekket ut disse innspillene på en god måte. Sammendrag av innspillene med Arkamas kommentarer følger vedlagt. Rådmannens merknader: Det følger av plan- og bygningslovens at når forslag til reguleringsplan er ferdigbehandlet, skal det legges frem for kommunestyret til vedtak, og av saksframlegget skal det fremgå hvordan innkomne uttalelser til planforslaget og konsekvensene av planen har vært vurdert, og hvilken betydning disse er tillagt. Dersom kommunestyret ikke er enig i forslaget, kan det sende saken tilbake til ny behandling. Det kan da gis retningslinjer for det videre arbeidet med planen. I planforslaget til detaljreguleringsplan for Kaupangkvartalet blir det lagt opp til et høyhus på inntil 12 etasjer. Dette har vært et omdiskutert tema, og det har også kommet klager på høyden og hvordan den vil påvirke omkringliggende boliger med tanke på utsikt, solforhold, osv. Både i forbindelse med arbeidet med områdereguleringsplan for Mysen sentrum, og nå under arbeidet med detaljregulering av Kaupangkvartalet. Det har ved flere anledninger (facebookinnlegg, avisinnlegg, åpent møte på bibliotek, osv.) vært mulig å starte en bred debatt rundt et høyhus av denne skala, men de helt store diskusjonene har uteblitt. Områdereguleringsplan for Mysen sentrum legger opp til at det jevnt over kan bygges høyere i sentrum. I høringsrunden var det knyttet stor oppmerksomhet til de økte byggehøydene som planen legger opp til. Det var flere som mente at høye bygg ikke passer inn i en by som har som slagord å være «Østlandets mest attraktive småby». Gjennom hele planprosessen var det stort fokus på byggehøyder, og at administrasjonen var opptatt av å se byggehøyder i sammenheng med arkitektur og kvalitet. I Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging blir ønsket om fortetting i by- og tettstedsområder særlig fremhevet, og det er derfor påregnelig for beboere i sentrum at tillatte byggehøyder økes. Det anses å være en naturlig konsekvens av å bo i et bysentrum at utsikt, solforhold, osv. kan bli noe dårligere. Det skal gjennom regulering og byggesaksprosess tas hensyn til bokvalitet, ikke bare for omsøkt prosjekt, men også for de som bor i eksisterende bebyggelse rundt. Administrasjonen mener at dette er ivaretatt i detaljreguleringsplan for Kaupangkvartalet.

5 Kommuneplanens samfunnsdel legger også til grunn at for å bli Østlandets mest attraktive småby så skal framtidig befolkningsvekst hovedsakelig skje ved fortetting, transformasjon og utvikling i Mysen. Ved å åpne for så høye bygg er det desto mer viktig at kommunen stiller krav til utbyggere. Dette for å sikre at høyblokka er et spennende innslag i byen, ikke kun et høyt hus i kontrast til småbybebyggelsen. For slike utbyggingsprosjekter vil kommunen sette krav om at utbygger har sentral godkjenning, tiltaksklasse 3 under fagområde Arkitektur. Tiltaksklasse 3 vil si (tekst hentet fra Dibk.no); Arkitekturprosjektering av bygninger, anlegg eller konstruksjoner omfatter arkitektonisk utforming av nytt eller endring av eksisterende tiltak, hvor krav til visuelle kvaliteter, funksjonelle og miljømessige forhold, samt byggets kompleksitet og/eller tilpasningsbehov til omgivelser er avgjørende for fastsettelse av tiltaksklasse. Oppgaven omfatter også utarbeidelse av situasjonsplan med plassering av tiltaket på tomta, og prosjektering av utomhusarealer herunder veg og parkeringsplass, samt universell utforming (UU) av utomhusområder og planløsninger i bygget. Eksempler på arkitekturprosjektering i tiltaksklasse 3 kan være: Byggverk i tett bystruktur Byggverk i krevende arkitektonisk og historisk miljø Flerfunksjonelle byggverk med store krav til planløsning Bygninger med BRA over 5000m2 Bygninger med mer enn 5 etasjer Det ble stilt et krav til en mulighetsstudie for utvikling av hele kvartalet da en helhetlig regulering ikke var aktuelt. En mulighetsstudie ville gi muligheter for å vurdere konsekvenser prosjektet ville ha for viktige forhold i Mysen, slik som for eksempel gangakser, grøntarealer, historiske bygninger, byggehøyder, forhold til nabobygninger, osv. Kommunen anser at mulighetsstudien som ble utarbeidet for Kaupangkvartalet tok for seg disse problemstillingene, og ga grunnlag for en god og spennende detaljreguleringsplan. Det anses ikke at mulighetsstudien setter begrensninger for resten av kvartalet. Fylkesmannen ønsket illustrasjoner for å vise hvordan høyblokka ser ut fra avstand. For å vise fjernvirkningene av et 12 etasjes høyt bygg har Arkama laget et notat som viser høyblokka og dens forhold til annen bebyggelse og horisonter fra tre vinkler. Dette notatet ligger vedlagt. Administrasjonen er av den oppfatning at Mysen kan fortsatt være en trivelig småby på vei til å bli Østlandets mest attraktive småby samtidig som vi åpner opp for helt nye og spennende prosjekter. Det er kun innenfor dette området det tillates slike høyder, og administrasjonen kan ikke se at å tillate et høyhus i Kaupangkvartalet vil skape en presedens for utbygging av resten av byen. Fylkeskommunen stiller spørsmål hvorvidt en plassering ut mot dagens Mysen torg ville vært en bedre plassering av høyblokka. Administrasjonen stiller seg bak Arkamas uttalelse hvor de

6 skriver at dette ville gitt en mye mer dominerende effekt, og stått mer i kontrast til nabobebyggelsen. Vi anser at den tilbaketrukne plasseringen som er foreslått i denne detaljreguleringsplanen er den beste plasseringen. Fylkeskommunen skriver at en høyblokk vil svekke Mysen kirkes monumentalitet. Administrasjonen er ikke enig i beskrivelsen. Dersom man ser et oversiktsbilde fra Mysen skole, mot Mysen kirke fremstår ikke kirken som det mest dominerende bygget. Når man er i området ved Mysen kirke fremstår kirken, med kirkegården og de gamle trærne rundt, som et hyggelig sted, og rådmannen er av den oppfatning at et høyhus ikke vil være til særlig sjenanse for Mysen kirkes betydning i bybildet. I planforslaget blir det foreslått å gjøre Torggata til forkjørsvei eller enveiskjøring av Korterudbakken. Denne løsningen ønsker ikke Eidsberg kommune ved Virksomhet for eiendom og teknikk. Arkama mener at «problemet» er todelt; den generelle farstgrensen i sentrum er for høy, samtidig som vikepliktskilt er benyttet i svært liten grad. Eidsberg kommune har tidligere vurdert en redusering av fartsgrensen i sentrum, men har kommet frem til at dette ikke ser ut til å være nødvendig. I dette tilfellet er ikke egentlig den generelle fartsgrensen relevant, ettersom det å sette ned fartsgrensen i Mysen ikke vil ha noen innvirkning på frisiktlinjene i et uregulert kryss. I vedlegget hvor Arkama har kommentert alle innspillene er det satt inn en illustrasjon som viser frisiktsonene i forskjellige kryss i Mysen. Arkama skriver at planlagt tiltak tilfredsstiller kravene i Vegnormalen ved bruk av vikeplikskilt, eller dersom Korterudbakken blir enveiskjørt. Og at planlagt plassering av nedkjøringsrampe til parkeringskjeller faktisk bedrer situasjonen vesentlig for den planlagte bebyggelsen ettersom 1. etasje blir åpen og ikke til hinder for fri sikt. Ved flytting av nedkjøringsrampen til andre siden av «lavblokka» samtidig som man forholder seg til Vegnormalen vil man ikke kunne bygge innenfor det gule arealet som vist i illustrasjonen. Eidsberg kommune ser det ikke som aktuelt å begynne med forkjørsregulering i sentrum, dette fordi det ofte fører til en slags falsk trygghet og høyere hastigheter. Det er heller ikke ønskelig med flere enveiskjørte gater. Per i dag, og i overskuelig fremtid, fungerer Korterudbakken som en avkjørsel, og kommunen mener siktkravet for avkjørsler kan legges til grunn for dette krysset. Dersom trafikkbildet forandrer seg vesentlig må kommunen vurdere tiltak i Korterudbakken. Kommunen ønsker ikke å gå for det omsøkte forslaget til plassering av innkjøring til parkeringskjeller. Den kan kanskje flyttes til lavblokkas kortvegg i nordvest. Dette for at det kun er én utkjøring til Torggaten, fra både parkering på bakkeplan og parkeringskjeller. Før kunngjøring av vedtatt plan skal Eidsberg kommune og Arkama bli enig om innkjøring til parkeringskjeller, og innarbeide dette i planen. Som nevnt vil utbyggingen utløse krav om kvartalslekeplass, men i stedet for å ha denne på egen grunn kan man benytte seg av tilleggende arealer. I dette tilfellet er det gode muligheter for å benytte seg av Mysen Torg som kvartalslekeplass. Et rekkefølgekrav er at

7 kvartalslekeplass skal være ferdig opprustet innen det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Det er lagt opp til at rekkefølgekravet kan oppfylles gjennom en utbyggingsavtale med kommunen, og at kommunen kan tillate at nye tiltak kan tas i bruk før Mysen Torg er ferdig opprustet. Konklusjon: Det foreligger ingen innsigelser til planforslaget fra statlige eller regionale myndigheter, og rådmannen anser at utbygger har sjekket ut innspillene på en god og tilfredsstillende måte. Det er imidlertid noe uklarheter hvor man skal legge utkjøring fra parkeringskjeller, og dette foreslås endret i samråd med Eidsberg kommune, Virksomhet for Eiendom og teknikk før kunngjøring av vedtatt plan. Rådmannen anbefaler derfor at detaljreguleringsplan for Kaupangkvartalet egengodkjennes i henhold til plan- og bygningslovens 12-12, med forbehold om at utkjøring fra parkeringskjeller endres før kunngjøring. Vedlegg: Deler av Kaupangkvartalet - Plankart datert Reguleringsbestemmelser Planbeskrivelse Vedlegg 2, ROS-Analyse, Kaupangkvartalet Vedlegg 3, Mulighetsstudie, revidert Planbeskrivelse, Vedlegg 4 Solstudie Støyrapport Vedlegg 6, Fjernvirkning Kommentarer til høringsuttalelser Uttalelse till offentlig ettersyn detaljregulering - Østfold Fylkeskommune Uttalelse til offentlig foreslått detaljreguleringsplan - Fylkesmannen i Østfold Uttalelse til offentlig ettersyn av planforslag - Hafslund Nett AS Innspill til reguleringsplan - Eidsberg kommune Eiendom og teknikk Uttalelse til detaljreguleringsplan for kaupangkvartalet, fra naboer Vedlegg - klage på vedtak knyttet til områdereguleringplan Mysen Særutskrift sak Kaupang - Saksframlegg med vedtak Veileder_Helhetlig kvartalsutbygging_mysen sentrum