Saksframlegg. Forslag til detaljreguleringsplan for Sagtomta felt S16, 1.gangs behandling

Transkript

1 EIDSBERG KOMMUNE Saksframlegg Forslag til detaljreguleringsplan for Sagtomta felt S16, 1.gangs behandling Saksbehandler Arkiv ArkivsakID Eva Karina Johansen Riiser FA - L33 16/68 Kode Tittel SaksNummer Møtedato MTU Miljø- og teknikkutvalget Rådmannens forslag: Forslag til detaljreguleringsplan for Sagtomta felt S16 med reguleringsbestemmelser, planbeskrivelse datert og plankart datert , med tilhørende tilleggsdokumenter sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i 6 uker, jfr. Plan- og bygningslovens Miljø- og teknikkutvalgets vedtak: Saksopplysninger: Arkitektkontoret GASA AS har, på vegne av Sagtomta Utvikling Mysen AS utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Sagtomta felt S16. Planen er en videreføring av de intensjoner som foreligger for Sagtomta i områdereguleringsplanen for Mysen sentrum, og skal gi føringer for en utbygging med nye boliger og næringsarealer. Samtidig skal planen også bidra til en vitalisering og oppgradering av de sentrale delene av Mysen sentrum. Planområdet er på 7,2 daa, og sentralt plassert nær Mysen stasjon mellom Jernbanegata, David Blids gate og Storgata. Området benyttes i dag til bebyggelse (næring og bolig), parkering og veiareal. Avgrensningen planområdet følger i prinsippet midtlinje i tilstøtende gater. I sør reguleres det inn et gatetun, og for å sikre adkomst til leke- /rekreasjonsmulighetene på Mysen Torg er den eksisterende gangpassasjen mellom David Blidsgate 13 og 21 tatt inn i planen. Områdereguleringsplan for Mysen sentrum krever en helhetlig planlegging og utvikling av hele Sagtomta. Da denne bestemmelsen i noen tilfeller kan være i overkant streng, tillates det at man i stedet for en detaljreguleringsplan for hele arealet utarbeider et mulighetsstudie for å sikre at hele Sagtomta blir vurdert under ett. Mulighetsstudiet som

2 foreligger for Sagtomta er i tråd med kommunens veileder «Helhetlig kvartalsutbygging i Mysen sentrum». Mulighetsstudiet peker på flere tema som er av betydning for bevaring av Mysens egenart og sammenheng på tvers av feltene: skala og volumoppbygging langs gater materialbruk brudd og variasjon i fasadeliv mellomrom og muligheter for passasjer (smug) sammenheng mellom uteområder og grøntdrag Detaljreguleringsplanen skal legge til rette for første trinn av utbygging av hele Sagtomta. Det er planlagt bygging av boliger og næringsarealer. Dette innebærer oppføring av nybygg, samt noe riving av eksisterende bebyggelse og endring/utvidelse av eksisterende bankbygg. Prosjektet er planlagt med i alt 53 nye leiligheter, og arealene på bakkeplan skal inneholde forretninger i tillegg til felles inngangspartier mv. for boligene. Leilighetene skal være av ulik størrelse, for å favne om forskjellige beboergrupper. Bankbygget er planlagt utbygget med møterom av en transparent karakter oppe på eksisterende bygg, men med tilbaketrukket fasade slik at eksisterende gesims mot Storgata vil være tydelig. Videre er det planer om to etasjer med inntil 10 boenheter på toppen av den delen av bankbygget som ligger mot Jernbanegata. Disse er også tenkt å ha tilbaketrukket fasade slik at synlig gesims fra Jernbanegata forblir den samme. Den nye boligbebyggelsen som er planlagt vil bli organisert i to sammenhengende bygningskropper langs David Blids gate i øst og Jernbanegata i vest. Bebyggelsen skal åpne seg mot gatetunet i sør som forbinder disse to gatene. Mellom de to fløyene til bankbygget er det tenkt et handletorg i tilknytning til annen forretningsvirksomhet i 1.etasje. Dette handletorget skal være overdekket på en lett og transparent måte som står i kontrast med de massive murbygningene rundt. Parkering skjer i en parkeringskjeller med inngang fra det nye gatetunet. Det vil også bli tilrettelagt for noe gjesteparkering, samt korttidsparkering i form av kantparkering langs gatetunet på bakkeplan. Sykkelparkering skjer i tilknytning til boligenes inngangspartier, samt i parkeringskjeller. Oppstart av reguleringsarbeid ble varslet i januar 2017, med frist for uttalelse ble saken presentert på regionalt planmøte, tilbakemeldingene fra dette møtet er kommentert sammen med de forhåndsuttalelsene som kom inn i forbindelse med varsel om oppstart. Det kom inn 6 uttalelser, fra Østfold fylkeskommune, BaneNOR, Norges vassdrag og energidirektorat (NVE), Fylkesmannen i Østfold, Statens vegvesen og Hafslund Nett. Resymé av innkomne forhåndsuttalelser og forslagsstillers kommentarer står i planbeskrivelsen, og gjengis derfor ikke i sin helhet i saksframlegget.

3 Rådmannens merknader: Et av hovedmålene for utviklingen i Mysen er at Mysen skal bli Østlandets mest attraktive småby. For å nå dette målet har man listet opp en rekke kulepunkter i Områdereguleringsplanen for Mysen sentrum. Man skal blant annet å legge til rette for at Mysen fortettes, transformeres og utvikles, samt at det skal bygges attraktive og tilpassa boliger for alle grupper i Mysen sentrum. I planbeskrivelsen til områdereguleringsplan for Mysen sentrum står det at Sagtomta utgjør et stort fornyingspotensiale, og at det må legges opp til en høy utnyttelse av området. Nærmest kollektivknutepunkt kan det åpnes for bebyggelse på 7 etasjer, og trappe ned til 4 etasjer når man skal bygge ut arealene lengst unna kollektivknutepunktet. På gateplan skal det være publikumsrettede funksjoner, og hele Sagtomta kan inneholde inntil 550 boenheter. Leilighetene skal være av variert struktur, dette for å sikre seg variasjon i boligkjøperne. Detaljreguleringsplan for Sagtomta felt S16 retter seg etter områdereguleringsplanen, og legger opp til høy utnytting, høy bebyggelse nærmest kollektivknutepunktet. Den høye bebyggelsen er også tenkt noe tilbaketrukket. Dette gjør at den eksisterende gesimsen i gateløpene ikke forandres betraktelig. Dette er godt illustrert på side 10 i planbeskrivelsen. Det er krav til helhetlig kvartalsutbygging flere steder i sentrum, og Sagtomta er et av disse kvartalene. Det er viktig for kommunen at intensjonen med dette kravet blir ivaretatt, men kan vurdere å fravike dette kravet ved at det foreligger et mulighetsstudie for hele det opprinnelige kvartalet. Mysen sentrum er en småby, og ønsker en utvikling samtidig som man bevarer følelsen av en intim, men samtidig spennende småby. Utviklingen i Mysen, også de store byggeprosjektene må derfor, gjennom arkitektur og uttrykk forholde seg til småbyuttrykket. Gjennom mulighetsstudiet vises det hvordan Sagtomta skal se ut ved full utbygging. Det er illustrasjoner på oppdeling av fasader, gesimshøyder, osv. Alt for å passe inn i det eksisterende bybildet, samtidig som man tilfører noe nytt, levende og spennende til byen. Dette er viktig for å kunne få til en langsiktig og forutsigbar planlegging og utbygging av Sagtomta og Mysen sentrum. Østfold fylkeskommune vektlegger at, for å skape et levende sentrum må det ikke tillates boliger på bakkeplan. Intensjonen med planen er å finne løsninger som forener sentrumsboliger og forretning/næring på en god måte, som igjen er med på å skape et godt og levende sentrum. Administrasjonen enig i at boliger på bakkeplan er uheldig, det er heller ikke lagt opp til at det skal være bolig på bakkeplan. Både Statens vegvesen og Østfold fylkeskommune har fokus på sykkel. Det skal legges til rette for sykkelparkering, denne skal ha god kvalitet, og bebyggelsen skal ivareta myke

4 trafikanter på en slik måte at det er enkelt å velge sykkel eller gange. Det blir lagt opp til sykkelparkering nær boligenes inngangspartier, samt ved bodanlegg i parkeringskjeller. I flere av de innkomne forhåndsuttalelsene er støy et tema. Miljøverndepartementets retningslinjer for støy i arealplanleggingen skal legges til grunn ved arealplanlegging. I reguleringsbestemmelsene ivaretas dette ved at følgende tekst er lagt inn under punkt 3.9 Støy; Miljøverndepartementets Retningslinjer for støy i arealplanlegging, T-1442/2016, eller senere retningslinjer som erstatter denne, skal legges til grunn. Støynivå på felles uteplass skal være under Lden 55 db. For balkonger mot Jernbanegata tillates nivåer over grenseverdi. I retningslinjene står det at alle nye reguleringsplaner bør vise støysonekart som er tilgjengelige innenfor planområdet på egnet måte. Det bør også foretas en støyfaglig utredning der støynivåene tallfestes i tabell og/eller i beregningspunkter i kart for representative høyder, som ved fasader og uteoppholdsarealer. Dette er etterfulgt ved at Sweco har utarbeidet en støyrapport. Golder Associates AS har utført miljøtekniske- og geotekniske grunnundersøkelser i forbindelse med planarbeidet. Disse rapportene ligger vedlagt plandokumentene. Rapporten for de geotekniske grunnundersøkelsene er en ren datarapport, og inneholder ingen vurderinger eller tolkinger. Rapporten for miljøtekniske grunnundersøkelser viser at 21 av 23 jordprøver tilsvarer tilstandsklasse 1, dvs. rene masser. 2 av 23 jordprøver går inn under tilstandsklasse 2, lett forurenset. Dette vil si at det, ved søknad om tillatelse til tiltak, må utarbeides en tiltaksplan for forurenset grunn ettersom det skal utføres arbeider som krever graving i masser som er påvist å være klassifisert som lett forurenset. Eidsberg kommune har som prinsipp at overvann skal håndteres på egen eiendom, og i planarbeidet er det er satt krav om en helhetlig plan for overvannshåndteringen. I detaljreguleringsplanen er det lagt opp fordrøying av overvann ved at det etableres grønne tak, og det er tenkt at overvannet skal renne åpent gjennom hele Sagtomta for å skape grønne lunger og et levende bomiljø med overvannet som et spennende element. Det er utarbeidet et overvannsnotat hvor det blir forklart i teorien hvordan man fordrøyer vann, og en oversiktsskisse over hele Sagtomta. Det er også utarbeidet en tredelt skisse hvor skisse 1 viser overvannshåndtering innenfor det området som nå reguleres. Skisse 2 omhandler en prinsipiell overordnet løsning ved mulig framtidig utbygging av feltene S17, S19 og B6 i tråd med mulighetsstudien fra Skisse 3 viser en prinsipiell overordnet løsning i det tilfellet at den eksisterende bebyggelsen blir stående i feltene S17, S 19 og B6. Uteoppholdsarealene vil bli løst på felles og private takterrasser, private balkonger, noe av gårdsrommet, samt på Mysen torg. Ved Kloppa er det, i områdereguleringsplanen for Mysen sentrum planlagt et parkområde. Dette parkområdet kan også Sagtomta benytte seg av.

5 Det er gjort en endring i bestemmelsene ang. krav til sol på samlet felles oppholdsareal (SFUA) fra områdereguleringsplan for Mysen sentrum. Detaljreguleringsplanen legger opp til sol i 5 timer 1. mai hvorav 3 timer er mellom og 18.00, mot 5 timer 1. mai hvorav 3 er mellom og i områdereguleringen. Områdereguleringsplanen setter krav om nærlekeplass når det legges opp til over 50 boenheter. Dette kravet kan ikke etterfølges innenfor det feltet som nå reguleres, men dette vil løses gjennom en utbyggingsavtale mellom utbygger og Eidsberg kommune hvor Mysen torg kan benyttes som nærlekeplass. Dette er grunnen til at passasjen til Mysen torg er tatt inn i planen, og sikres mot nedbygging. Området ligger innenfor konsesjonsområdet til fjernvarmeanlegget, og skal derfor kobles på dette. Konklusjon: Detaljreguleringsplanen er i tråd med kommunens overordnede føringer. Det anbefales derfor at forslag til detaljreguleringsplan for Sagtomta felt S16 blir vedtatt sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn i henhold til Plan- og bygningslovens Vedlegg: _Bestemmelser_Revidert _Sagtomta S16_PLANBESKRIVELSE _Sagtomta S16_PLANKART _V1_Mulighetsstudie _V2_Illustrasjonsplan _V3_Illustrasjonssnitt _V4_Oppriss langs gater _V5_Solstudier _V6_Uteopphold _V7_Varsling _V8_Forha ndsuttalelser _V9_ROS _V10_Støy _V11_Geo _V12_Miljøtekn _V13_VA RIVA-NOT-001_Overvann Sagtomta Skisse 1_Prinsipp overvannsha ndtering - Sagtomta Felt S16 Skisse 2_Prinsipp overvannsha ndtering - Overordnet for Sagtomta Skisse 3_Prinsipp overvannsha ndtering - Overordnet for Sagtomta