Saksframlegg. Kvinnherad kommune. Behandling klage dispensasjon - 55/4 - deling av eigedom - Mauranger - Jacob Gjerde

Transkript

1 Saksframlegg Saksmappe 2013/ Saksbehandlar Anbjørn Høivik Saksgang Saksnr Utval Møtedato Forvaltningskomiteen Behandling klage dispensasjon - 55/4 - deling av eigedom - Mauranger - Jacob Gjerde Innstilling frå rådmannen: Kvinnherad forvaltningskomite legg høyringsuttalen frå Fylkesmannen i Hordaland til grunn og gjer om si tilsegn til dispensasjon (vedtak av ) til følgjande: Kvinnherad forvaltningskomite gjev ikkje dispensasjon frå arealføremålet landbruks-, natur og friluftsområde (LNF). Omsøkt deling kan difor ikkje handsamast i samsvar med plan- og bygningslova kap. 20 og tilhøyrande bestemmelsar. Avslaget er heimla i pbl då omsyna til jordbruk, tryggleik og landskap vert sett til sides og ulempene ved delinga vert rekna som større for samfunnet enn fordelane som tiltaket gir. Historikk: Klagar: Jakob Gjerde, Nadderudvegen 90A, 1362 Hosle Klagebehandling i Forvaltningskomiteen den sak 2014/13: Bjarne Berge m.fl sette fram forslag til nytt vedtak: Kvinnherad forvaltningskomite tek klagen til følgje og gjer om vedtaket frå til følgjande: Kvinnherad forvaltningskomite gjev tilsagn om dispensasjon frå arealføremålet LNF i arealdelen til kommuneplanen slik at det delast frå 55/4 ei tomt til fritidshus som omsøkt. Tilsagna er heimla i pbl Forvaltningskomiteen meiner at tiltaket kan gjennomførast med minimalt inngrep i naturlandskapet. Som tilkomst kan nyttast ein eksisterande traktorveg. Tiltaket kjem difor ikkje i vesentleg strid med formålet i kommunedelplanen. Det er ein fordel for lokalsamfunnet at utflytta folk byggjer seg hytter og får ei nærare tilknyting til heimbygda. Området er potensielt rasfarleg og før det kan gjerast endeleg dispensasjonsvedtak, må arealet vera undersøkt av sakkunnig og funnen ikkje utsett for rasfare. Før det kan gjerast endeleg vedtak, må også regionale og statlege styresmakter hatt høve til å uttala seg. Røysting: Nytt framsett forslag vart vedteke med 5 mot 4 røyster. Dei som stemte for var Bjarne Berge, Thorleif J Hellesøy, Kari Fausk Blokhus, Aud Presthus og Øyvind Lernes. Vedtak frå Forvaltningskomiteen den Kvinnherad forvaltningskomite tek klagen til følgje og gjer om vedtaket frå til følgjande: side 1

2 Kvinnherad forvaltningskomite gjev tilsagn om dispensasjon frå arealføremålet LNF i arealdelen til kommuneplanen slik at det delast frå 55/4 ei tomt til fritidshus som omsøkt. Tilsagna er heimla i pbl Forvaltningskomiteen meiner at tiltaket kan gjennomførast med minimalt inngrep i naturlandskapet. Som tilkomst kan nyttast ein eksisterande traktorveg. Tiltaket kjem difor ikkje i vesentleg strid med formålet i kommunedelplanen. Det er ein fordel for lokalsamfunnet at utflytta folk byggjer seg hytter og får ei nærare tilknyting til heimbygda. Området er potensielt rasfarleg og før det kan gjerast endeleg dispensasjonsvedtak, må arealet vera undersøkt av sakkunnig og funnen ikkje utsett for rasfare. Før det kan gjerast endeleg vedtak, må også regionale og statlege styresmakter hatt høve til å uttala seg. Saksutgreiing: Klagefrist: Klagen kom innan fristen Samandrag av klagen m/kommentarar frå administrasjonen 1. Ønskjer å løysa ut denne delen av arva etter foreldra slik at systera kan få ei sterkare tilknyting til bygda. Tomta er plassert i samråd med henne. Kommentar frå administrasjonen: Dette og liknande private/privatrettslege tilhøve vert normalt ikkje tillagt vekt i dispensasjonssaker. I departementet sin lovkommentar heiter det ( ) i saker hvor det foreligger helt spesielle sosialmedisinske, personlige og menneskelige hensyn, kan slike hensyn tillegges vekt. Det understrekes at slike hensyn normalt ikke har avgjørende vekt i dispensasjonssaker etter plan- og bygningsloven. Rådmannen kan ikkje sjå at dei personlege omsyna i denne saka er heilt spesielle, og dei skal altså heller ikkje ha avgjerande vekt. 2. Meiner rasfaren er svært liten og kjenner ikkje til at det har ramla stein der. Det er ikkje flaumfare då tomta ligg høgt over elva. Kommentar: Som det går fram av saksutgreiinga ligg tomta i eit aktsemdområde for skred. I samband med klagebehandlinga kontakta sakshandsamaren kommunegeolog Tore Dolvik for å få ei førebels vurdering av moglegheita for å frigje arealet. Kommunegeologen trur arealet ikkje er spesielt skredutsett, men at det må gjerast ei utvida skredvurdering som viser til byggteknisk forskrift 7.3 for å vurdere tryggleiken til tomta. Rådmannen kan ikkje gå inn for at området vert nytta til bygg for varig opphald utan at ei fagkunnig geofagleg vurdering konkluderer med at det er trygt. Rådmannen reknar flaumfaren som liten, det same gjer kommunegeologen. 3. Legg vekt på estetisk utforming ved bygging og at kulturlandskapet skal skånast mest mogleg. Større steinar på tomta skal ikkje rørast. Parsellen ligg lagleg til i høve til infrastrukturen som ikkje krev større inngrep. Det er traktorveg inn til tomta som kan nyttast. Kommentar: Dette kan kanskje reknast som avbøtande tiltak, men plassering av tomta og funksjon som fritidsbustad i eit område utan slike bygningar frå før vert rekna som negativt i høve til kulturlandskapsverdiane. 4. Plassering av tomta og hytta vil ikkje skapa hinder for ferdsel i kulturlandskapet. Kommentar: Rådmannen trur heller ikkje tiltaket vil ha stor negativ verknad som fysisk hindring for ferdsle og drift, men frårår deling og bygging av di det kan gi driftsmessige ulemper eller konfliktar ved beiting, gjødsling, hausting, jordarbeiding og liknande. 5. Det er ikkje påvist kulturminne og vatn/avløp kan ordnast på forsvarleg vis. Kommentar: Desse opplysningane går også fram av saksutgreiinga. 6. Bygging av hytte på denne tomta vil vera eit lite inngrep i landskapet i høve til dei inngrepa som har vorte gjort i Nordrepollen dei siste åra. Nemner bygginga av Jondalstunnelen og vegsikring i området. Kommentar: Rådmannen har vurdert desse tilhøva i saksutgreiinga. Rådmannen kan ikkje sjå at det har kome til monaleg med nye opplysningar i klagen. Klagar har gjort skjønsmessige vurderingar av ein del moment i saka som utdjupar søknaden noko. For dei estetiske og praktiske konsekvensane av tiltaket er dette skjønet heilt relevant. side 2

3 I høve til tryggleik for skred meiner rådmannen det må dokumenterast at tiltaket har akseptabel risiko i høve til byggteknisk forskrift, og på dette punktet har ikkje klagen opplyst saka. Klagen stadfester også at det er reint private tilhøve som ligg bak søknaden. Det vert ikkje opplyst om det vil koma fleire søknader med same grunngjeving slik det tidlegare har vore opplyst om i høve til det omtalte arveoppgjeret. Dette gjer vanskeleg å sjå frådelinga i ein heilskap for området slik forvaltningskomiteen tidlegare har stilt vilkår om. Rådmannen meiner difor at klagen ikkje bør takast til følgje. Påklaga behandling og vedtak, forvaltningskomiteen sak 2013/170: Behandling dispensasjon - 55/4 - deling av eigedom - Mauranger - Jacob Gjerde Innstilling frå rådmannen: Kvinnherad forvaltningskomite gjev ikkje dispensasjon frå arealføremålet landbruks-, natur og friluftsområde (LNF). Omsøkt deling kan difor ikkje handsamast i samsvar med plan- og bygningslova kap. 20 og tilhøyrande bestemmelsar. Avslaget er heimla i pbl då omsyna til jordbruk, tryggleik og landskap vert sett til sides og ulempene ved delinga vert rekna som større for samfunnet enn fordelane som tiltaket gir. Behandling i Forvaltningskomiteen den NYTT FRAMSETT FORSLAG FRÅ KARI F. BLOKHUS: Kvinnherad forvaltningskomité vil gje dispensasjon til deling av ei 1000 kvm stor tomt til fritidshus i Øyresdalen. Røysting: Rådmannen si innstilling vart vedteken med 5 stemmer. Kari F Blokhus sitt forslag fekk 4 stemmer. Desse var: Kari F Blokhus(Frp), Aud Presthus (H), Geir Inge Sjo (Frp) og Thorleif J Hellesøy (Frp). Vedtak frå Forvaltningskomiteen den Kvinnherad forvaltningskomite gjev ikkje dispensasjon frå arealføremålet landbruks-, natur og friluftsområde (LNF). Omsøkt deling kan difor ikkje handsamast i samsvar med plan- og bygningslova kap. 20 og tilhøyrande bestemmelsar. Avslaget er heimla i pbl då omsyna til jordbruk, tryggleik og landskap vert sett til sides og ulempene ved delinga vert rekna som større for samfunnet enn fordelane som tiltaket gir. Om søknaden og eigedommen: Det vert søkt om frådeling av ei ca kvm. stor tomt til bygging av fritidshus i Øyresdalen i Nordrepollen, Mauranger. Tomta vil liggja ca. 43 moh. og ca. 160 m. aust for fv. 107 der den går inn i Jondalstunnelen. Tomta skal delast frå eigedomsnr. 55/4, ein relativt liten landbrukseigedom på vel 130 daa. der ca. 13 daa. er fulldyrka jord, snautt 7 daa. innmarksbeite og ca. 60 daa. produktiv skog (opplysningar frå landbruksregisteret). Arealet som søkjast delt frå ligg på innmarksbeite mellom to teigar med fulldyrka mark. Tiltenkt eigar av tomta er Åsa Gjerde Røssland. Oversiktskart. Staden søknaden gjeld er markert med pil. I delingssøknaden er det søkt om dispensasjon frå kommuneplanen, men det er ikkje gitt noko grunngjeving slik plan- og bygningslova krev. side 3

4 Det vart i 2004 søkt om frådeling av to hyttetomter på garden, den eine av dei var tiltenkt same eigar som i føreliggjande søknad. Søkjaren viste til at hans tre sysken gjennom skøytet fekk rett til å skilja frå til saman tre dekar frå garden. Søknaden vart avslege av forvaltningskomiteen med dette vedtaket: Forvaltningskomiteen i Kvinnherad viser til saksframstillingen og gir ikkje Jakob Gjerde dispensasjon frå arealføremål Landbruk, Natur og Friområde i gjeldande kommunedelplan til å dele frå to tomtar av sin eigedom gnr/bnr 55/4 i Nordrepollen. Vedtaket er gjort med heimel i plan- og bygningslova 7. Frådeling av eigedommen må sjåast i heilskap for området og kan etter søknad takast opp til ny vurdering når endeleg trasevalg er på plass for tilførselsveg til Jondalstunnelen. Kart frå søknaden som viser plassering av tiltaket. Søkjaren tok opp att saka i brev til kommunen og med ny søknad dagsett Arealstatus og strandsone For dette området er det Kommunedelplan for Maurangerområdet , vedteke , som er gjeldande arealplan. Arealet har status som landbruks-, natur og friluftsområde (LNF) med ei retningsline som seier at dette er eit område der landbruk er dominerande interesse. Tomta ligg ca. 700 m. frå sjøen og med m. avstand til Øyreselva som er hovudvassdrag i dalen. Nabovarsel Det er sendt nabovarsel til to heimelshavarar på naboeigedomar (55/2 og 55/6). Eigedomane 54/1, 54/2, 54/3, 54/4 og 54/6 har også grense til 55/4, men avstanden til tiltaket er så stor at rådmannen meiner deira interesser i liten grad vert råka, og at varslingsplikta etter pbl og 21-3 er oppfylt. Ortofoto (vertikalt flybilete). Tiltaket markert med raud ring. Arealplankart. Kommunedelplan for Mauranger-området og reguleringsplan for Jondalstunnelen. Tiltaket markert med raud ring. Uttale frå regionale og statlege styresmakter Saka vert lagt fram med innstilling om avslag på søknaden, og har difor ikkje vore sendt på høyring. side 4 Naturmangfaldlova Det er ikkje registrert viktige naturtypar, sjeldne arter eller spesielle geologiske fenomen på eller nær ved arealet. Næraste registrering er ein edellauvskog om lag 140 meter nord for tomta (

5 Området har landskapsmessige verdiar er på det jamne for dei midtre bygdene på Vestlandet. Vegetasjonen og jordbruksmarka i Nordrepollen vert gitt nok høgare verdi enn landskapsformer, vatn/vassdrag og tekniske anlegg ved vurdering av kvalitetane for området ( Landskapet i Mauranger, landskapsanalyse 2004). Rådmannen meiner området er tilstrekkeleg undersøkt gjennom tidlegare registreringsarbeid og at kunnskapsnivå og utgreiingskrav etter naturmangfaldlova 7 12 er oppfylt. Kulturminne Det er ikkje registrert faste kulturminne på eller ved tiltaket. Næraste Sefrak-objekt ligg om lag 250 meter frå tomta. Arealressurskart. Kartet viser landbruksressursar i området. Reguleringsplan for Jondalstunnelen er teke med for å supplera eldre kartdata. Tiltaket markert med raud ring. Støy Næraste støykjelde er fylkesvegen, men avstanden er så stor (ca. 160 m.) at rådmannen ikkje reknar dette som eit problem. Klimatilpassing Det omsøkte arealet ligg innafor NGI sitt aktsemdkart for snø- og steinsprang. Arealet er såleis potensielt rasfarleg. Søkjar har ikkje opplyst om det er gjort eller tenkt utført geofaglege vurderingar. Avstand til Øyreselva er meter. Det er ikkje opplyst om mogleg flaumfare i søknaden. Terrenget har terrasseform mot Aktsemdkart for snø- og steinskred. Område markert med raudt har elva med ein høgdeskilnad på 5 mogleg skredfare. Kjelde: NVE/Skrednett. Tiltaket markert med raud 10 meter og rådmannen reknar ring. såleis flaumfaren som liten, men saknar ei fagleg vurdering av tilhøva. Dette gjeld også evt. fare for flaum-, jord- og sørpeskred. Veg, vatn og avløp Søkjaren er i ferd med å skaffa seg avtale om vegrett og tilkomst. Vatn skal i følgje søknaden hentast frå eit gamalt vassleidningsnett som går forbi tomta og det skal installerast biotoalett i hytta. Aktuelle lovheimlar Den planlagde frådelinga krev dispensasjon etter pbl frå LNF-føremålet i arealdelen til kommuneplanen. Dersom det skal gjevast dispensasjon må omsyna bak reglane det vert dispensert frå, eller omsyna i føremåla til lova, ikkje verta vesentleg sette til side. I tillegg må fordelane ved å gi dispensasjon vere klart større enn ulempene etter ei samla vurdering. Vurdering I arealdelen til kommuneplanen og i reguleringsplanar er det ikkje sett av areal til framtidig bygging av bustadhus, fritidsbustader, næringsføremål eller liknande i Nordrepollen. Det meste av arealet i bygda er rekna som verdifullt landbruksområde, og det er potensiell skredfare innunder fjella. Sjølv om bygging av Jondalstunellen har ført til storre landskapsinngrep med ny veg og massedeponi, er det framleis kulturlandskapsverdiar til stades i området det er søkt om. Tomta er plassert i munninga av Øyresdalen ein side 5

6 stad der det ikkje er bygd hytter eller bustadhus frå før. Det aktuelle arealet ligg midt i eit område med fulldyrka mark og beite, og tiltaket vil såleis ha negativ effekt på kulturlandskapsverdiane og jordbrukstilhøva. Rådmannen meiner såleis at tiltaket det er søkt om er i konflikt med jordbruk, tryggleik og landskapsverdi. Søkjaren har i ein tidlegare søknad tidlegare opplyst om at frådelinga botnar i eit eigedomsskifte på garden, og kommunen gjorde da vedtak om at frådeling må sjåast i heilskap for området. Søknaden som no ligg føre gir ingen andre grunnar enn dei reint private, og det er difor vanskeleg å sjå at fordelane ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene slik lova krev. Søkjaren opplyser heller ikkje om det vil koma fleire søknader frå han, slik det tidlegare har vore meldt. Rådmannen kan såleis ikkje sjå at denne tomta passar inn i ei heilskapleg løysing for området. Med mykje mogleg skred- og flaumfare og verdiar knytt til jordbruk og landskap er dei avgrensande faktorane så store at rådmannen meiner det ikkje er ønskjeleg å handsama bygge- og delingssaker i Nordrepollen ein og ein utan at det er sett av anten reine byggeområde eller gitt større område med høve til spreidd utbygging i ein arealplan. Det vil truleg vere mogleg å finne eigna område for utbygging gjennom arealplanlegging, men det er diverre ikkje gitt at dette vil omfatta areal på 55/4. Grunngjeving Grunna konflikt med jordbruk, tryggleik og landskapsverdiar rår rådmannen frå å gje dispensasjon frå arealdelen til kommuneplanen. Omsyna bak arealplanen for området og omsyna bak plan- og bygningslova sine føremål innan desse område vert sett vesentleg til sides. Fordelane ved tiltaket vert vurdert som mindre enn ulempene tiltaket vil gje. Saksutgreiing: På bakgrunn av forvaltningskomiteens tilsegn om dispensasjon vart saka sendt på høyring til Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland fylkeskommune. Av desse er det berre Fylkesmannen som har gitt uttale; den føljer her: Vi viser til kommunen sitt brev datert Saka gjeld søknad om dispensasjon for deling av eigedom på gnr. 55, bnr. 4. Tiltaket ligg i eit område som i kommuneplanen sin arealdel er synt med arealføremålet landbruks-, natur og friluftsområde (LNF), med ei retningsline som seier at dette er eit område kor landbruk er dominerande interesse. I LNF-område skal areala nyttast til jordbruk og skogbruk, og/eller som natur- og friluftsområde. Her er det berre tiltak som er naudsynte for landbruk og gardstilknytta næringsverksemd som er tillate, i tillegg til enkle tilretteleggingstiltak for friluftslivet. Fylkesmannen meiner at det omsøkte tiltaket er i strid med omsyna bak LNF-føremålet. Det er ikkje driftsmessige omsyn som ligg til grunn for ønskje om frådeling, og tiltaket vil vere med på å bygge ned jordbruksarealressursar på garden. Fylkesmannen kan ikkje sjå at deling av eigedomen til bygging av ein fritidsbustad er ein sterk nok samfunnsinteresse målt opp mot dei ulempene som delinga vil føre med seg. Vurdering Jf. plan- og bygningslova 19-2 fjerde avsnitt bør ikkje kommunen gi dispensasjon når ein direkte berørt statleg eller regional myndigheit har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Fylkesmannen si vurdering er parallell med deler av rådmannen sine tidlegare vurderingar, og saka vert på bakgrunn av dette lagt fram med same innstilling som ved første gangs behandling. Vedtaket sendast til: Fylkesmannen i Hordaland, justis og forvaltningsavdelinga for endeleg avgjerd, evt. klagevurdering. side 6 Kopi til: Partane

7 Vedlegg: 1. Søknad 2. Klage 3. Uttale frå Fylkesmannen i Hordaland side 7