Reguleringsplan for Holbergs plass i Verdal kommune. Planbeskrivelse

Transkript

1 Reguleringsplan for Holbergs plass i Verdal kommune Planbeskrivelse

2

3 Tegnforklaring 1 Bakgrunn Hensikten med planen Eiendomsforhold Tidligere vedtak og hendelser i saken Overordnede planer Aktuelle rikspolitiske retningslinjer som berøres Regional plan for arealbruk Fylkesvegplan Kommuneplanens arealdel Kommunedelplan for Verdal byområde Reguleringsplaner Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet Grunnforhold Naturverdier og grønnstruktur Stedets karakter Trafikkforhold Støy Vann og avløp Samråd og medvirkningsprosess Varsel om oppstart Varsel om utvidelse av planområdet Beskrivelse av planforslaget Plandata Planlagt arealbruk Planens avgrensning Planlagte byggeområder Parkering Trafikk Gjennomføring, miljøoppfølging Støyreduserende tiltak Konsekvenser og virkninger av planforslaget Avvik fra overordnede planer Trafikk Nærmiljø og friluftsliv Konkurransemessige forhold Vurdering etter Naturmangfoldloven (nml) Området som helhet - landskapsbildet/bybildet Støy ROS-analyse Økonomiske konsekvenser for kommunen PLAN arkitekter AS I

4 PLAN arkitekter AS II

5 Vedleggsliste: Filer Nr. Tema Dato Plankart 1. Plankart: A3 1:1000 pfd og SOSI Bestemmelser 2. Reguleringsbestemmelser i pdf og word Oversiktskart 3. Oversiktskart 1: pdf Illustrasjonsplan 4. Illustrasjonsplan A3 1:500 pdf Utredninger 5. Risiko- og sårbarhetsanalyse Vegløsning Notat- geoteknisk vurdering for Overordnet ledningskart eksisterende anlegg Varsel om oppstart og innspill Innkomne innspill til varsel om oppstart Varsel om utvidet planområde reguleringsplan 8. VA-kart, Varslingsbrev med planomriss Adresseliste 11. Avisannonse a) Sametinget b) NTFK c) Trygg-Gården AS d) Fylkesmannen i Nord-Trøndelag e) Naturvernforbundet i Verdal Varslingsbrev med planomriss Annet 14. Innspill til kommunedelplan for Verdal sentrum 15. Reguleringsforespørsel Innspill til varsel om oppstart for Halsanvegen Innspill til varsel om oppstart for Fv. 757 x E6 Hamnekrysset i Verdal. PLAN arkitekter AS III

6 PLAN arkitekter AS IV

7 1 Bakgrunn 1.1 Hensikten med planen På oppdrag fra NorgesGruppen Eiendom Midt-Norge AS bistår PLAN arkitekter AS med utarbeidelse av reguleringsplan for området Holbergs plass, i Verdal kommune. Hensikten er å regulere for arealkrevende handel i et område som i dag er regulert for bolig. Grunnet støy fra omliggende veger er området vurdert som lite egent til boligutbygging, rivingstillatelse for eksisterende boligbebyggelse ble gitt , og bebyggelsen er nå revet. 1.2 Eiendomsforhold Området omfatter eiendommen gnr/bnr. 18/36, som eies av NorgesGruppen Eiendom Midt- Norge AS. Planen omfatter også deler av 502/1 (deler av vegareal Hamnevegen x Stiklestad alle), 501/6 18/ 3 (areal for veg og gang/sykkelveg langs Magnus den godes veg) og 18/307 (Trygg-gården). Eiendommene utover 18/36 et inkludert for å sikre tilstrekkelig areal for vegløsning, gang- og sykkelveg og frisikt. 1.3 Tidligere vedtak og hendelser i saken I 2010 ble det av Rådmannen/kommuneadministrasjonen vurdert at området har begrenset egnethet som boligområde på grunn av støy- og støvbelastning fra de to sterkt trafikkerte vegene. Kommunen mente at når området en dag eventuelt skal opphøre som boligområde, kunne det med fordel innlemmes i arealet avsatt til avlastning-/bransjesenter (plasskrevende handel) Innspill til forslag til kommunedelplan for Verdal byområde På vegne av tiltakshaver NorgesGruppen Midt-Norge AS ba PLAN arkitekter AS om at eiendommene gnr/bnr. 18/ 36, 462, 937, og 1054 ble innlemmet i areal avsatt til avlastnings/bransjesenter (plasskrevende varehandel) Reguleringsforespørsel Plan arkitekter sender reguleringsforespørsel for omdisponering av boligbebyggelse til forretning. Hensikten var å få en prinsipiell avklaring på om det kunne åpnes for regulering av Holbergs plass før ny kommunedelplan var klar. Forespørselen gjaldt regulering for detaljhandel Vedtak i Komité for Plan og samfunn Komité for Plan og samfunn tilråder ikke igangsatt detaljregulering av Holbergs plass for detaljhandel før kommunedelplan for Verdal by er vedtatt Innspill til oppstart av regulering av Halsanvegen 7 PLAN arkitekter AS sender innspill til oppstart av regulering av Halsanvegen 7 (tilstøtende tomt). Innspillet sendes tiltakshaver ved Norconsult AS og Verdal kommune, med ønske om at kommunen gjør en samlet vurdering av områdene. Det foreslås også samarbeid om regulering av områdene Oppstartsmøte med Verdal kommune Viktige tema for videre planarbeid ble avklart. Kommunen ville ikke kreve samarbeid om regulering av tilstøtende områder. PLAN arkitekter AS 1

8 Innspill til oppstart av regulering av Hamnevegen PLAN arkitekter AS sender innspill til oppstart av regulering av Hamnevegen (tilstøtende vegareal). Innspillet sendes med ønske om å tidligst mulig få avklart hvordan Holbergs plass blir påvirket av tiltaket Varsel om utvidelse av planområdet For å få en sammenhengende gang og sykkelveg med tilstøtende plan i sør ble planområdet utvidet for å sikre nødvendig areal. Dette innebar i hovedsak eksisterende areal for veg og gang/sykkelveg (nr/bnr. 18/3 og 501/6), men også deler av gnr/bnr. 18/307 (Trygg-Gården). Utvidelsen utgjør ingen store endringer av planen, utover økt areal til samferdsel. Skriftlig varsel ble sendt Trygg-Gården AS og Vegvesenet, som grunneiere for berørte eiendommer, men frist for innspill på to uker ( ) Vegløsning Møte ved Vegkontoret hvor Vegvesenet, Norconsult og oppdragsgiver drøftet vegløsning for planforslaget. Det ble utformet et forslag på bakgrunn fra møtet, som ble oversendt vegvesenet SVV ved Ola Belsaas gir uttalelse til skissert vegløsning. Hovedtrekkene i løsningen: - Bare innkjøring fra nord og utkjøring mot sør - Trafikkøy i fv Utvidelse av kjøreareal skjer vestover - Avkjørsel er dimensjonert for lastebil uten henger - Ny avkjørsel til trygg-gården etableres i samme avkjørsel Vegvesenet uttalte at de kunne tillate løsningen som prinsipp, med forutsetning om at alle endringer av fylkesvegen ble gjort på vestsida av vegen. Det ble også satt krav om lengden på deleøy, radius for atkomst til Trygg-gården og plassering av gang-/sykkelveg SVV ved June Stubmo Det ble i samråd med SVV enighet om siktkrav ved rundkjøringen skal ivaretas i pågående regulering av FV. 757 x E6 Hamnekrysset. SVV vurderte det samtidig som riktig å regulere midt-deleren med formålet annen veggrunn -tekniske anlegg. I dialog med SVV framkom det at plangrensen for Holbergs plass vil endres som følge av pågående regulering av Hamnekrysset. Da SVV plan ikke er ferdig utarbeidet velger forslagsstiller å sende inn planen før grensen mot Hamnevegen er endelig avklart. Det forventes innspill i høringsrunden som avklarer hvilke endringer som må gjøres før planen kan vedtas. 2 Overordnede planer 2.1 Aktuelle rikspolitiske retningslinjer som berøres Samordnet areal- og transportplanlegging, forskrift Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging Klima og energiplanlegging, forskrift Statlige planretningslinjer for klima- og energiplanlegging i kommunene. PLAN arkitekter AS 2

9 2.2 Regional plan for arealbruk Regionalplan for arealbruk Nord Trøndelag, vedtatt i fylkestinget Planen inneholder blant annet regionalpolitiske retningslinjer for lokalisering av kjøpesenter. Retningslinje 6. Avlastningsområder. Handel med plass- og transportkrevende varegrupper skal lokaliseres i avlastningsområder definert i kommuneplanens arealdel. 2.3 Fylkesvegplan Fylkes veg 757 er en såkalt B-veg, veg mellom kommunesenter og veger som har regional funksjon (næringstrafikk og/eller felles bo- og arbeidsmarked). Byggegrensa langs fylkesveger i funksjonsklasse B skal ha avstand på 30 meter fra veg midte. 2.4 Kommuneplanens arealdel Kommuneplanens arealdel , vedtatt av Verdal kommunestyre Hovedvekten av næringsvirksomhet i Verdal kommune ligger på Ørin. Det var forventet en knapphet på attraktive næringsareal tidlig i planperioden. Etter kommunens definisjon inngår både industri-, forretnings- og kontorvirksomhet eller kombinasjoner av disse innenfor næringsvirksomhet. Mål for næringsvirksomhet: Det skal sikres tilgjengelige næringsarealer ut fra markedets behov med hensyn til volum og kvalitet. Det skal innenfor kommunene avklares lokalisering av et større sammenhengende næringsområde. Gjennom utviklingen av nye næringsområder skal det legges vekt på tiltak for å bedre arealeffektiviseringen. 2.5 Kommunedelplan for Verdal byområde I kommunedelplan Verdal by, vedtatt , er området avsatt til boligformål Kommunedelplan for Verdal byområde, forslag til planprogram Prosessen med utarbeidelse av ny kommunedelplan for Verdal byområde er igangsatt, og planprogram ble vedtatt av Verdal kommunestyre Reguleringsplaner Reguleringsplan Vegføring riksveg Ørmelen syd del 1 Reguleringsplanen ble vedtatt , med tilhørende bestemmelser i tilknytning til reguleringsplan for Ørmelen, søndre del, Verdal kommune, vedtatt Området er i planen regulert for Boliger - svak utnytting Reguleringsplan for Ørin industriområde Ørin industriområder, endelig vedtatt Nordvestre del av planområder berøres av reguleringsplan for Ørin industriområder, hvor deler av området er regulert til Boligområde svak utnyttelse. 3 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 3.1 Beliggenhet Planområdet ligger på Ørnmelen i Verdal kommune, og omfatter eksisterende boligområde og noe vegareal. Området har en eksponert beliggenhet ved Havnekrysset, mellom Hamnevegen og Magnus den godes veg, to trafikkerte fylkesveger. Det er ca. 500 meter fra avkjøring av E6 til tomtas avkjørsel. I henhold til Kommunedelplanen for Verdal sentrum grenser området til PLAN arkitekter AS 3

10 boligareal i sør og næringsareal i vest. Lengre sør ligger et nedlagt industriområde hvor det er regulert for blandet formål med bolig, forretning og kontor. Figur 1 Bearbeidet kartutsnitt fra gulesider.no og kartinnsyn for Verdal kommune. Planområdet har et samlet areal på 6,4 daa. Planområdet bestod av 3 boliger med tilhørende uthus (det ble gitt rivingstillatelse for eksisterende bebyggelse , og denne er nå revet). Området grenser til et idrettsområde på motsatt side av Magnus den godes gate, og til et næringsområde i vest (det er påbegynt regulering for plasskrevende varehandel av dette området). På nordsiden av Hamnevegen og Stiklestad allè ligger etablerte boligområder. 3.2 Grunnforhold Området ligger i henhold til NGUs løsmassekart i bresjø/innsjøavsetning. Området ligger i følge NVEs skrednett ikke i nærhet av kjente kvikkleireforekomster. De nærmeste forekomstene er ved Vinnesmo og Leirfald sørøst og ved Svedjan i Øst, alle forekomstene er omtrent 3 km fra planområdet. I følge NVEs flomsonekart for 100-årsflom ligger planområdet i Kjellerfri sone område som ligger mindre enn 2,5 meter høyere enn flomsonen (fare for vann i kjeller). Området berøres ikke av 10-årsflom. I forbindelse med reguleringsplan for Magnus den godes veg ble det utført kartlegging av geotekniske grunnforhold, utført av Multiconsult ( ). Området ble funnet til å ha stabile grunnforhold som er egnet til byggeformål. Multiconsult anser i geoteknisk vurdering (datert ) grunnforholdene med grusig sand som er påvist i nærområdet som representative for Holbergs plass Forurensning i grunnen Det er ikke utført undersøkelser av grunnen med tanke på forurensning. Det ble imidlertid utført miljøgeologiske undersøkelser i forbindelse med regulering av Magnus den godes veg (Planid.: ), et areal for boliger og tidligere industrivirksomhet. Det ble ikke påvist PLAN arkitekter AS 4

11 konsentrasjoner av metaller som overstiger tillatte nivå, men i 6 av 25 prøvepunkter ble det påvist oljeforbindelser som setter krav om opprydding etter Forurensningsforskriften. Funnene ses i sammenheng med tidligere industrivirksomhet i det aktuelle området. Det er ikke kjent at det er drevet aktivitet som tilsier forurensning i grunnen ve Holbergs plass. 3.3 Naturverdier og grønnstruktur Grønnstruktur Grønnstrukturen består i hovedsak av plen med i beplantning og noen større trær. Samt noe beplantning langs gateløpet Naturverdier I Naturbase er området vist som en del av verneplan for Verdalsvassdraget. Verneplanen omfatter 1371 km 2 i Verdal, Snåsa og Steinkjer, og består av Verdalselva med flere elver og vann i tilknytting til vassdraget som har utløp i Verdalsøra. Søk i Naturbase viser ingen øvrige registrerte naturverdier i, eller i tilknytting til, planområdet Vilt Området vurderes til ikke å inneha viltinteresser Rekreasjonsverdi Området regnes ikke for å ha rekreasjonsverdi. Uteromskvaliteten svekkes av støv og støy fra tilgrensende veger. Øst for planområdet, på motsatt side av vegen, ligger et idrettsanlegg. 3.4 Stedets karakter Bebyggelse Bebyggelsen i planområdet ble revet i På sørsiden av Hamnevegen er det blandet bebyggelse med store næringsområder og innslag av boligbebyggelse, samt et stor og åpent idrettsområde. Næringsområdet har bygg i 1-2 høye etasjer med flate tak, disse er omgitt av store åpne grusflater som benyttes til oppstilling og lagringsareal. På nordsiden av Hamnevegen ligger boligområder med variert boligbebyggelse, hovedsakelig i 1-2 etasjer med saltak Landskapets estetiske og kulturelle verdi Skråfoto fra 1961 på kommunens kartløsning viser et spredt bebygget jordbruksområde dominert av 1.5 etasjes hus med saltak, typiske gjenreisningsbygg fra etterkrigstida. Det var også innslag av noen eldre gårdsbygninger med uthus og låver. I dag er området transformert, mye av jordbruksarealene er bygget ned og inneholder større næringsareal, samt tettere og mer variert boligbebyggelse. Det er lite som minner om det åpne jordbruksarealet en så 50 år tilbake. Næringsarealene setter sitt preg, og gir område et rotete og uorganisert uttrykk Landskap og topografi Planområdet ligger i et lavtliggende og flatt område avgrenset av Verdalselva i øst og Trondheimsfjorden i vest. Lengre sør er det store og åpne jordbruksarealer, men de nærliggende områdene preges av blandet næring/industri og boligbebyggelse. PLAN arkitekter AS 5

12 3.4.4 Sol og vindforhold Planområdet er flatt og vurderes til å ha gode solforhold. Området er ikke spesielt vindutsatt Kulturminner og kulturmiljøer Det er foretatt søk i kulturminnedatabasen Askeladden, det er ikke registrert automatisk freda kulturminner eller nyere tids kulturminner innenfor planområdet. 3.5 Trafikkforhold Planområdet ligger mellom to trafikkerte fylkesveger. Hamnevegen er innfartsåre fra E6 til Verdal sentrum og har en ÅDT på ved planområdet. Magnus den godes veg, hvor innkjørselen til planområdet ligger, har en ÅDT på Slik avkjørselen ligger per i dag er den felles for planområdet, Trygg gården i sør og NTEs bygg i vest Figur 2 Dagens veisituasjon. ÅDT hentet fra vegvesenets vegkart, registrert i Gang- og sykkeltilbud, skoleveg Det er gang- og sykkelveg langs tilstøtende veger, med overganger over Magnus den godes veg, Hamnevegen og Stikklestad alle (i forbindelse med rundkjøringa), samt markert overgang ved avkjørselen til tomta. Det er noe spredt boligbebyggelse sør for planområdet, hvilket tilsier at gangvegene kan benyttes av skolebarn Kollektivtilbud Ørmelan i nord og Kjærhaugveien i sør er nærmeste holdeplasser. Flere skoleruter og noen regionale ruter benytter holdeplassene. De regionale rutene går morgen og ettermiddag, og muliggjør arbeidspendling Parkering Boligbebyggelsen hadde biloppstillingsplasser på tomtene og i garasjer. 3.6 Støy Hamnevegen og Magnus den godes veg er hovedstøykildene til planområdet. Støysonekartet under viser at den indre delen av tomta ligger i gul sone (55-65 db), men grunnet nærhet til PLAN arkitekter AS 6

13 vegene ligger deler av tomta i rød sone (over 65 db). Dette er en av grunnene til at området er blitt vurdert som uegnet for bolig. Figur 3 Støynivå i planområdet, kilde Statens vegvesen Vann og avløp Det går vannledning, spillvann og overvannsledning både langs Magnus den godes veg og til vestre del av tomta. Det er mulig å koble seg til ved flere kummer. Teknisk drift opplyste ved oppstartsmøte at det er god kapasitet i vann og avløpssystemet. PLAN arkitekter AS 7

14 4 Samråd og medvirkningsprosess 4.1 Varsel om oppstart Oppstartsmøte med Verdal kommune ble avholdt Oppstart ble varslet , med frist for innspill til planarbeidet Det kom fire offentlige og ett privat innspill innen fristen. Innspillene er oppsummert under, og følger som vedlegg Offentlige Fylkesmannen i Nord-Trøndelag (FM) datert Landbruksavdelingen FM råder kommunen i første omgang til å vurdere arealbruken i området ved revisjon av kommunedelplan for Verdal sentrum. Miljøvernavdelingen - Dersom ny næring forårsaker støy må det gjøres støyvurdering for nærliggende boliger. - Da området er nært sentrum må planforslaget legge til rette for effektiv arealutnyttelse - Bestemmelsene til kommunedelplan for Verdal by må følges opp i planforslaget - I hht. Regionalpolitiske retningslinjer for byene i Nord-Trøndelag bør parkering legges under bakken eller i p-hus. - Prinsippene Figur 4om Utsnitt universell fra VA-kart, utforming Verdal kommune må ligge til grunn for planforslaget, og sikre god tilgjengelighet for alle. - Planen må vurderes etter prinsippene i 8-12 i naturmangfoldloven. Kommunalavdelingen Minner om at det må foretas ROS-analyse i forbindelse med planarbeidet, og at det må vurderes om ny aktivitet i området kan gi negative konsekvenser for eksisterende virksomheter/boliger, samt trafikksituasjonen og sikkerhet knyttet til dette. Forslagsstillers beskrivelse av hvordan innspillet er ivaretatt Landbruk Forslagsstiller har levert innspill til rullering av kommunedelplan for Verdal byområde, datert , med ønske om at planområdet ble innlemmet i areal avsatt til avlastnings/ bransjesenter. Området ble i 2010 vurdert av Rådmannen til å ha begrenset egnethet som boligområde på grunn av støy- og støv belastningen fra de to sterkt trafikkerte vegene. Kommunen mente området med fordel kunne innlemmes i areal avsatt til avlastnings/bransjesenter. Planområdet grenser i vest til et større næringsområde. Omregulering til næring vil i så måte skape en forlengelse av eksisterende næringsområde, noe som bidrar til å gi området helhet. Dette vil også være i tråd med målsettingen i kommuneplanens arealdel, hvor kommunen fokuserer på å danne større sammenhengende næringsområde. Det er igangsatt regulering for plasskrevende handel på tilstøtende tomt, Halsanvegen 7, varslet på kommunens hjemmesider Tiltakshaver leverte innspill til denne planen, med ønske om at kommunen foretar en helhetlig vurdering av områdene. Det ble også fremmet forslag om samarbeid om regulering, for å sikre en helhetlig utvikling av området. PLAN arkitekter AS 8

15 Forslagsstiller ønsker å fremme forslaget før kommunedelplanen er ferdig behandlet. En regulering av området til plasskrevende handel vil være i tråd med øvrig regulering av området, og en regulering samtidig med øvrige deler av området vil gi kommunen mulighet til å gjøre en helhetlig vurdering av utviklingen i området. Miljøvernavdelingen Tomten blir utnyttet innenfor de rammer kommunen har gitt signaler for at de kan godkjenne, og gjeldende bestemmelser i overordnede planer vil bli fulgt opp i planforslagets bestemmelser. Etablering av plasskrevende handel forventes ikke å medføre betydelig støy for naboer, men støy vil følges opp både i anlegges- og driftsperioden. Da området ligger innen faresonen for 100årsflom, og derav i kjellerfri sone, blir ikke parkeringskjeller utredet som et alternativ. Retningslinjer til kommunedelplanen sier også at arealbehov for nye parkeringsplasser fortrinnsvis skal søkes løst ved bygging av parkeringskjeller/hus. Planforslaget innebærer kun parkering på terreng, som er nok for å dekke tiltakets parkeringsbehov. Med tanke på at området ligger i kjeller fri sone i NVEs flomkart vil en løsning med parkeringskjeller være lite aktuell. Det stilles i planens bestemmelser krav til at kjeller må være en vanntett konstruksjon. En vanntett kjellerkonstruksjon på et tiltak av denne størrelsen vil medføre så store merkostnader at tiltaket vil være lite gjennomførbart. Prinsippene for universell utforming vil ligge til grunn for planarbeidet, og planen vurderes etter prinsippene i 8-12 i naturmangfoldloven (jmf. kapittel. 6.5) Kommunalavdelingen Det utarbeides ROS-analyse i forbindelse med planarbeidet. Det er avholdt møte med Vegvesenet for å komme fram til en god trafikkløsning i forbindelse med tiltaket. Ny trafikkløsning opprettes for å få en god trafikkflyt i området, og for å sikre trafikksikkerheten både for harde og myke trafikanter i forbindelse med tiltaket. Samediggi- Sametinget datert Sametinget kjenner ikke til registrerte automatisk freda samiske kulturminner i det planområdet, og har derfor ingen spesielle kulturminnefaglige merknader til planforslaget. De minner om det generelle aktsomhetskravet, og foreslår følgende tekst til reguleringsbestemmelsene: Kulturminner og aktsomhetsansvaret. Skulle det under bygge- og anleggsarbeid i marken komme fram gjenstander eller andre spor som viker eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget og Nord-Trøndelag fylkeskommune omgående, jf. lov 9 juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) 8 annet ledd. Kulturminnemyndighetene forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken. Forslagsstillers beskrivelse av hvordan innspillet er ivaretatt Innspillet er tatt inn bestemmelsene for å ivareta kulturminnefaglige hensyn. Nord-Trøndelag Fylkeskommune datert Planfaglig uttalelse: Arbeidet med rullering av kommunedelplan for Verdal byområde er satt i gang, og planprogram for arbeidet er fastsatt. Inntil ny plan er vedtatt, er det imidlertid dagens plan som gjelder. Planlagt regulering til forretningsformål er klart i strid med vedtatt kommunedelplan. NTFK mener at utstrekning av avlastningssenter/bransjesenter og arealformål i dette området bør avklares i den prosessen som nå foregår med rullering av PLAN arkitekter AS 9

16 kommunedelplan for byområdet. NTFK anbefaler å avvente ny kommunedelplan for byområdet før konkret forslag til reguleringsplan fremmes for behandling. Planområdet har en framskutt plassering ved innkjøringen til Verdal sentrum, ut mot rundkjøringen i krysset mellom Hamnevegen og Magnus Den Godes veg. Det må legges vekt på å oppføre bymessig bebyggelse med fasader ut mot Hamnevegen og Magnus Den Godes veg. Trafikkforhold må avklares og samordnes med tilstøtende område på sørsida. Kulturminnefaglig uttalelse: NTKF finner ingen konflikt med kulturminner i planområdet, jf. kml 8.4, og har derfor ingen innvendinger til planen på dette punktet. NTFK minner likevel om aktsomhets- og meldeplikten etter kml 8.2. Forslagsstillers beskrivelse av hvordan innspillet er ivaretatt Angående planfaglig uttalelse vises det til argumentasjon fra svar til Fylkesmannens landbruksavdeling. Ang trafikk: Vegløsningen med avkjøring fra Magnus den godes veg omreguleres for å skape en god trafikal løsning i forbindelse med tiltaket. Avkjørselen blir felles for tomta i sør 18/307 og tomta i vest 18/935 (jf. kapittel 6.2) Ang bymessig preg: Det tilstrebes en god arkitektonisk kvalitet for tiltaket. Det stilles krav til byggets plassering på tomta, samt til lokalisering av renovasjon. Dette skal sikre fasade mot Hamnevegen og hindre at skjemmende renovasjon blir synlig fra vegene. Angående kulturminner og aktsomhetsansvaret: Bestemmelser for å ivareta kulturminnefaglige hensyn inngår i planbestemmelsene. Naturvernforbundet i Verdal datert Naturvernforbundet påpeker at det er stor ferdsel av myke trafikanter i området, og at det er viktig å tilrettelegge for disse, f. eks ved å sikre sykkelparkering i reguleringsplanen. Forslagsstillers beskrivelse av hvordan innspillet er ivaretatt Krav til sykkelparkering er tatt inn i bestemmelsene til planen, og sikrer minimum 1,5 sykkelparkering per 100 m 2 BRA Private Trygg-Gården AS datert Trygg-Gården AS forventer som nærmeste nabo å få tilsendt alle saksdokumenter vedrørende saken. De viste også til tidligere møte med NorgesGruppen hvor det ble stilt krav om støyisolering av nordsiden av Trygg-Gården. Forslagsstillers beskrivelse av hvordan innspillet er ivaretatt Alle naboer og berørte parter får alle saksdokumenter oversendt ved høring av saken. PLAN arkitekter AS 10

17 Ang. støyisolering av Trygg-Gården ble Trygg-Gården AS anbefalt å kontakte NorgesGruppen direkte, da avtalen ikke vil være en del av reguleringsplanen. Det stille i planens bestemmelser krav til anlegget som helhet skal tilfredsstille grenseverdier for støv og støy i henhold til Miljøverdepartementets retningslinjer T-1442 og T1520. Tiltaket sal støyutredes i forbindelse med byggesak. Forslagsstiller videreformidler kravet til oppdragsgiver. 4.2 Varsel om utvidelse av planområdet For å sikre tilstrekkelig areal for å få en gjennomgående gang og sykkelvei i området ble det behov for å utvide planområdet. Varsel om utvidet planområde ble sendt , med frist for innspill Trygg-Gården AS datert Trygg-gården viser til tidligere møter med NorgesGruppen hvor de har stilt krav om støyisolering av nordside av Trygg-Gården og ingen kostnader for Trygg-Gården AS i forbindelse med omreguleringen. Forslagsstillers beskrivelse av hvordan innspillet er ivaretatt Forslagsstiller videreformidler kravet til oppdragsgiver. PLAN arkitekter AS 11

18 5 Beskrivelse av planforslaget 5.1 Plandata Arealbruksformål i planen Forretning/kontor Samferdsel/ teknisk infrastruktur Sum grunnareal 4,1 daa 2,3 daa Utnytting planlagt bebyggelse maks 66 % BYA - Arbeidsplasser Ja antall ukjent Planlagt arealbruk Planforslaget er på totalt ca. 6,4 daa. I henhold til Plan- og bygningslovens 12-5, arealformål i reguleringsplanen, er planen foreslått til følgende formål: PBL 12-5 punkt 1 Bebyggelse og anlegg Forretninger/kontor (1810) PBL 12-5 punkt 2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur PBL 12-6 Hensynssone Veg (2010) Gang/- sykkelveg (2015) Annen veggrunn teknisk anlegg (2018) Annen veggrunn- grøntareal (2019) Frisikt(140) PLAN arkitekter AS 12

19 Figur 5 Forslag til plankart, uten målestokk 5.3 Planens avgrensning Som følge av behov for å endre trafikksituasjonen inkluderer planområdet deler av Magnus den godes veg. Vegvesenet har påbegynt regulering av Fv. 757 x E6 Hamnekrysset i Verdal, gang og sykkelareal nord for tomta vil sikres gjennom den planen. For å få gjennomgående gang- og sykkelveg på vestre side av Magnus den godes veg ble planområdet utvidet for å sikre tilstrekkelig areal for dette. 5.4 Planlagte byggeområder All eksisterende bebyggelse er revet, og det etableres et nybygg på inntil 2 etasjer eller gesims maks. 8 meter fra planert terreng. Det er ønskelig å plassere bygget nord på tomta. Dette gir en fasade mot innfartsvegen til Verdal sentrum, samtidig som innganger kan henvende seg inn på tomta. Det er ønskelig å skjule varelevering og renovasjon fra vegene Høyder og utnyttelsesgrad Det åpnes for framtidig etablering av forretning med maksimalt 66 % BYA. I bestemmelsene er det lagt inn høydebegrensning med maks gesimshøyde satt til 8 meter over planert terreng. Laveste tillatte gulvhøyde er på kote + 4,0, det er stilt krav til at kjeller under dette nivået må være en vanntett konstruksjon. PLAN arkitekter AS 13

20 5.5 Parkering Parkering anleggs på terreng, det beregnes 1 plass per 50 m 2 BRA, beregnet av full utnyttelse av tomta. 5 % av parkeringsplassene skal være dimensjonert for bevegelseshemmede. Det stilles også krav til at det skal etableres minimum 1,5 sykkelparkeringer per 100 m 2 BRA. 5.6 Trafikk I forbindelse med regulering av Magnus den godes veg og utvikling av industriområdet i sør, ble det regulert for en trafikkløsning med to rundkjøringer. For å samordne trafikkløsningen med denne planen planlegges det midtdeler fra hamnekrysset og forbi innkjøring til planområdet. Etablering av midtdeler er en forutsetting for gjennomføring av planen, og skal opparbeides i samsvar med detaljplan godkjent av kommunen og overordnede vegmyndigheter. Dette betyr at planområdet får innkjøring fra nord og utkjøring mot sør. Dette innebærer at en må kjøre via rundkjøringen i Hamnevegen x Magnus den godes veg om en kommer fra sør og skal inn til området, og via rundkjøringen i Magnus den godes veg x Halsanvegen om en skal kjøre ut fra planområdet i nordlig retning. Dette bidrar til å hindre kødannelse på fylkesvegen, samt at det gir en mer oversiktlig og mer trafikksikker situasjon både for harde og myke trafikanter Adkomst og infrastruktur Figur 6 Illustrert geometri for avkjørsel fra Magnus den godes veg, Norconsult. Avsatt parkering kan ses bort i fra. Adkomst for gående og syklende Gangadkomst er via offentlig gangveg. Hovedgangadkomsten er via gang- og sykkelveg langs Magnus den godes veg og Hamnevegen. Adkomst til forretningsbygget vil gå fra gang- og sykkelvegen over parkeringsareal. Myke trafikanter ledes i egne traseer for å sikre sikker ferdsel inne på området. Adkomst for personbiler. Dagens avkjørsel fra Magnus den godes veg beholdes, men flyttes noen meter lengre sør. Kryssløsningen utformes for å unngå trafikkavviklingsproblemer som kan følge av mertrafikk inn til området. Varelevering Varelevering planlegges med samme adkomst som personbiltrafikk. PLAN arkitekter AS 14

21 Renovasjon Renovasjon plasseres i forbindelse med varelevering for å konsentrere ferdsel av tyngre trafikk i et område. 5.7 Gjennomføring, miljøoppfølging Det er ikke utført geotekniske og miljøtekniske undersøkelser i planområdet, men Multiconsult har utarbeidet et geoteknisk notat. Det framgår at det ikke er fare for at byggetomta ligger i løsmasse område for skred. Det anbefales geoteknisk prosjektering, dette skal etter planens bestemmelser foreligge før igangsettingstillatelse gis. Geoteknisk rapport for nærliggende områder viser stabile grunnforhold i området, notatet Miljøgeologiske undersøkelser i forbindelse med regulering av Magnus den godes veg, et areal for boliger og tidligere industrivirksomhet. Det ble ikke påvist konsentrasjoner av metaller som overstiger tillatte nivå, men i 6 av 25 prøvepunkter ble det påvist oljeforbindelser som setter krav om opprydding etter Forurensningsforskriften. Funnene ses i sammenheng med tidligere industrivirksomhet i området. Det er ikke kjent at det er drevet aktivitet ved Holbergs plass som tilsier forurensning i grunn, men den selvstendige undersøkelsesplikten er gjeldende. 5.8 Støyreduserende tiltak Behov for eventuelle støybeskyttende tiltak vil bli utredet i forbindelse med byggesak. Dersom tiltaket medfører støy som overskrider verdiene i Miljøverndepartementets retningslinje T1442 eller senere vedtatte forskrifter må støyskjerming vurderes. 6 Konsekvenser og virkninger av planforslaget 6.1 Avvik fra overordnede planer Avvik fra arealformål I planforslaget reguleres området for forretning/kontor, området er i overordnende planer avsatt til bolig. Planområdet er ansett for å være uegnet til boligformål grunnet støv og støy fra omliggende veger. Planområdet grenser i vest til et næringsområde, hvor det er varslet oppstart av regulering for plasskrevende handel. I januar 2014 ble reguleringsplan for Magnus den godes veg (Planid: ) vedtatt, hvor et større område like i sør ble regulert for blandet formål forretning/kontor og bolig. En omregulering til forretning vil i så måte skape en forlengelse av eksisterende næringsområde, noe som bidrar til å gi området helhet. Dette vil også være i tråd med målsettingen i kommuneplanens arealdel, hvor kommunen fokuserer på å danne større sammenhengende næringsområder. Lokalisering av handel og tjenester skal skje etter fylkesplanens retningslinjer, tiltak under 3000 m 2 kan vurderes utenfor vedtatte sentrumssoner på grunnlag av fylkesplanens lokaliseringskriterier. Planforslaget åpner for etablering av plasskrevende handel, med maks BYA satt til 66 %, som er likt for øvrige næringsareal i området. Forslaget vil være i tråd med regulering i området for øvrig, og bruksområdet tilpasses det som tillates under avlastningssenter i bestemmelsene til kommuneplanen Avvik fra byggegrense mot fylkesveg Langs Fv. 757 er byggegrensen satt til 20 meter, langs Fv. 72 er byggegrensen satt til 15 meter. På kostbart areal (bynært) ønsker man en effektiv arealutnyttelse, dette kan blant annet skje ved å redusere krav til byggegrense gjennom regulering. Dette må vurderes opp mot bygge PLAN arkitekter AS 15

22 avstand for eksisterende bebyggelse på strekningen og behovet for framtidig utvidelse av vegen. Byggegrensen for eksisterende bebyggelse på strekningen ligger i hovedsak på 20 meter. 6.2 Trafikk Trafikkveksten som følger av tiltaket vil i hovedsak være tilknyttet kundeparkering. Den foreslåtte vegløsningen skal ivareta trafikkavvikling og trafikksikkerhet i forbindelse med tiltaket. I forbindelse med endring av vegsystemet må det utarbeides en plan for trafikkavvikling som skal sendes til Vegvesenet for godkjenning. Planforslaget fremmes uten at det er fastsatt en aktør for utbyggingen. Dette gjør det vanskelig å gjøre konkrete beregninger av trafikkveksten som følger av tiltaket. Hvilken type handel, og hvor publikumsrettet denne er, vil ha stor betydning for trafikkproduksjonen. Vegvesenets håndbok 146 angir tall for turproduksjon for ulike bruksformål, men disse må brukes og tolkes med forsiktighet, da det er stor bransjevis spredning i kategoriene, og verdiene er basert på et begrenset datagrunnlag. For en enkel beregning av økt trafikkproduksjon gjøres det beregninger med et forretningsbygg på 2000 m 2 (hvilket utgjør BYA på ca. 60 %, inkludert arealer til parkering). I håndbok 146 beregnes det 45 bilturer (variasjonsområde ) per 100 m 2 for handel. Hvilket tilser en økning på 900 ( ) turer per døgn. Normalt har områder med handelsvirksomhet makstimen om ettermiddagen, med 17 % av døgntrafikken. Dette utgjør 153 (51-357) kjørerturer i sum inn/ut i makstimen. Det er stor variasjon i tallene, og en avklaring av hvilken type forretning som skal inn vil gi en mer realistisk beregning av trafikkmengde. Til sammenligning er det gjort en beregning av dagens trafikktall, basert på oppgitte opplysninger om antall boliger og ansatte ved eksisterende bebyggelse. Bebyggelsen i planområdet er nå revet, men det stod tidligere 3 bolighus på tomta. I tillegg kommer trafikk fra Trygg-gården og NTE bygget Det beregnes 3,5 bilturer per bolig. 3 boliger x 3,5 bilturer per døgn = 10,5 bilturer Det beregnes 2,5 bilturer per ansatt for industri. Ca. 20 ansatte x 2,5 bilturer per døgn = 50 bilturer.i Trygg-gården er det 9 små leiligheter og 6 hybler. Siden dette er mindre enheter brukes 2.5 bilturer per døgn, mindre enn for det som beregnes for bolighus.15 enheter x 2,5 = 37,5 bilturertotalt utgjør dette 98 bilturer per døgn. Det forventes dermed en betydelig økning i antall bilturer til tomta, sammenlignet med dagens situasjon. Området er sterkt støybelastet grunnet omliggende veger allerede, og trafikkøkningen forventes ikke å endre støyprofilen betraktelig. Dette vil imidlertid utredes i forbindelse med byggesaken, og nødvendige støytiltaket på tomta og mot naboer må vurderes etter planlagt tiltak. Det kan også nevnes at det er igangsatt regulering for tomta like i vest. Det er opplyst at det vurderes en internatkomst for denne bebyggelsen, slik at ferdselen forbi tomta og til NTE forventes å opphøre. Inntil en slik plan foreligger forutsettes det at forbindelsen til NTEbygget opprettholdes som i dag. Ny avkjørsel for Trygg-gården bidrar også til et mer oversiktlig trafikkbilde. Per i dag har denne tomta avkjørsel fra Magnus den Godes veg. Denne mangler tydelig markering, og i PLAN arkitekter AS 16

23 praksis er det inn og utkjøring langs hele tomta. Med ny vegløsning kanaliseres alle kjøretøyer via samme avkjørsel, og det avsettes separat areal for gående og syklende. Av planen følger det at det opprettes arealer for gjennomgående gang- og sykkelveger i området. 6.3 Nærmiljø og friluftsliv Tiltaket bidrar til å bedre trafikkforholdene for myke trafikanter i området. Opprydding av trafikksituasjonen, med fastsatt inn og utkjøringsretning, samt utbedring av gang- og sykkelveger og overganger i forbindelse med vegarbeidet, vil kunne bidra til et mer trafikksikkert område for myke trafikanter. 6.4 Konkurransemessige forhold Planområdet legger til rette for arealkrevende handel, bygget dimensjoneres for en aktør med tilhørende lager og varelevering. Forretningsvirksomheten skal være i henhold til det som defineres som avlastnings-/bransjesenter i kommunedelplan Verdal by ( ). Avlastningsområde kan i følge Regional plan for arealbruk for Nord-Trøndelag (vedtatt ) omfatte handel med varegrupper som regnes som plass- eller transportkrevende, det inkluderer følgende varegrupper: - Motorkjøretøy - Landbruksmaskiner - Trelast og andre byggevarer - Varer fra planteskoler/hagesenter - Lystbåter - Møbler - Hvitevarer - Brunevarer Ved utarbeidelse av reguleringsplan for Magnus den godes veg (Plan id: , Planbeskrivelse datert , s ) ble det foretatt registrering av eksisterende handel og servicevirksomheter i tilknytting til Verdalsøra. Disse registreringene ble gjort for et år siden, og antas å være representativt også i dag. Inkludert i registreringene var publikumsrettede handelsbedrifter, virksomheter knyttet opp mot offentlig aktivitet var ikke inkludert. 59 bedrifter ble registrert, hvorav 6 ble vurdert til å kunne være konkurranseutsatt som følge av utbygging i Magnus den godes veg (hvor det planlegges for 3-8 bedrifter med plasskrevende handel). Reguleringsplanen for Holberg plass åpner for etablering av 1 bedrift. Det konkluderes med at tiltaket ikke vil gi nevneverdig konkurranse, men at området som helhet heller være en katalysator til økt vekst i handelen totalt. Påbegynt regulering langs Halsanvegen og Holbergs plass underbygger dette, og kan bidra til å gjøre området til et etablert senter for plasskrevende handel i Verdal kommune. 6.5 Vurdering etter Naturmangfoldloven (Nml) I følge bakgrunnssjekk i Naturbase og kommunens temakart er det ingen forekomster av verdi i planområdet. Utbyggingen, både tiltaket i seg selv og bygge- og driftsmetoder, vurderes til ikke å ha betydning for naturmangfold. Området faller inn under verneplan for Verdalsvassdraget, men tiltaket er vurdert til ikke å påvirke vassdraget eller verneområdet negativt. Kunnskapsgrunnlaget (jf. nml 8) vurderes til å være tilstrekkelig for å belyse hensyn som skal vurderes sammen med plan- og bygningsloven. Tiltaket medfører, etter tiltakshavers vurdering, ikke risiko for alvorlige eller irreversibel skade på naturmangfold (jf. nml 9). Tiltaket vurderes til ikke å medføre skade på naturmangfold som må hindres eller begrenses på en slik måte at tiltakshaver må dekke kostnadene (jf. Nml 11). Tiltaket PLAN arkitekter AS 17

24 innebærer ikke bruk av teknikker eller driftsmetoder som kan skade naturmangfoldet i en slik grad at det kreves særlige tiltak (jf. Nml 12). Forslagsstiller vurderer planforslaget til ikke å være i strid med prinsippene i Nml Området som helhet - landskapsbildet/bybildet Tomtas framskutte plassering ved et sentralt kryss i innfarten til Verdal sentrum gjør tiltaket godt synlig, og en god disponering av tomta vil være viktig for å gi området er løft. Planområdet har en eksponert beliggenhet, med nærhet til E6 og mellom to viktige lokalveger. Endret disponering og utvikling av planområdet kan bidra til å gi området et helhetlig preg. Området like i sør er nylig regulert for blandet formål, og området i vest har igangsatt regulering mot bransjesenter. Regulering for samme formål på Holbergs plass bidrar dermed til å gi en helhet i området. Om tomta blir stående brakk oppnår en ikke annet en et visuelt sår i området, som trekker opplevelsen av området, og innfarten til Verdal sentrum, ned. For å sikre at tiltaket medfører en oppgradering av området stilles det krav til plassering av bygg, og utforming av fasader og beplantning langs veger. Det stilles også krav til plassering og skjerming av varelevering og renovasjon. 6.7 Støy Av framdriftsmessige årsaker vil det utarbeides støyutredning i forbindelse med byggesak. Dette er nødvendig da støynivå er sterkt linket til hvilken aktør som skal inn på planområdet, og dette er ikke avklart ved regulering av planområdet. 6.8 ROS-analyse Det som framstår som risikoforhold ved Holbergs plass er i hovedsak knyttet til trafikkforhold og flom. Komplett ROS-analyse følger som vedlegg, under følger et sammendrag. Planområdet ligger i krysset mellom to sterkt trafikkerte veger, i tillegg er det en del ferdsel av myke trafikanter forbi tomta. Som del av reguleringen gjøres det en omregulering av veisituasjonen som hindrer avkjørsel til nord ut fra tomta, og fra sør inn til tomta. I tillegg avsettes det tilstrekkelig areal for gang- og sykkelveg, som sikrer trygg ferdsel forbi og inn til tomta. Grunnvannsstand sammen med prognoser for havnivåstigning, nærhet til Verdalselva og flomfare i forbindelse med denne, har lagt føringer for planarbeidet. I planens reguleringsbestemmelser er det tatt det inn bestemmelse om minimum tillatte gulvhøyde på kote + 4,0. Dersom kjeller skal etableres under dette nivået må det gjøres som en vanntett konstruksjon. Grunnforholdene består av sand til stor dybde. Bygninger kan fundamenteres på banketter og enkeltfundamenter direkte på mineralsk grunn eller på kvalitetsfylling utlagt på mineralsk grunn. Eventuelle humusholdige masser må fjernes. Ved grunnarbeider bør det forsikres at tidligere konstruksjoner i grunnen er fjernet. Krav til geoteknisk prosjektering av fundamentering er tatt inn i planens bestemmelser. 7 Økonomiske konsekvenser for kommunen Det anlegges nytt offentlig vegareal. Drift av vegarealet får økonomiske konsekvenser for kommunen. Det er i hovedsak en mindre traseendring av eksisterende vegareal, og den økonomiske konsekvensen for kommunen forventes å være liten. PLAN arkitekter AS 18