MØTEINNKALLING. Hovedutvalg for teknikk og miljø

Transkript

1 MØTEINNKALLING Hovedutvalg for teknikk og miljø Dato: kl. 18:00 Sted: Lille sal i Ås kulturhus Møtet er åpent for publikum i alle saker med mindre saken er unntatt offentlighet, eller møtet lukkes iht. lovverk. Møtedokumenter ligger til gjennomsyn på rådmannskontoret, servicetorget, bibliotekene, og Saksliste Innkalling og protokoll Side Referatsaker Orientering Drøfting Delegerte vedtak Saker til behandling 50/17 14/ Dimensjoneringsgrunnlag med fortettingsstrategier 3 51/17 16/ Vei- og gateplan for Ås sentralområde 18 52/17 16/ Gnr 54 bnr Sagaveien 38 - Ås Gjestehus - Klage på vedtak om avslag 53/17 16/ R-311 Detaljreguleringsplan for del av Skogveien - Fastsettelse av planprogram /17 17/ Gnr 60 bnr 1 - Haugerudveien 39 - Landingsplass 50 17/00161

2 for helikopter - Søknad om dispensasjon 55/17 17/ R-315 Detaljreguleringsplan for Nordby barnehage 55 56/17 17/ Tolkning/praktisering av 18.1 om utnyttelsesgrad og høyder i kommuneplanens planbestemmelser 57/17 17/ Områdereguleringsplan for frittliggende småhusbebyggelse i Ås 58/17 17/ Bjørnebekk - Behandling av institusjonsbyggene etter avsluttet mottaksdrift Ås, Kjetil Barfelt Leder Eventuelt forfall eller inhabilitet meldes på tlf eller e-post politisk.sekretariat@as.kommune.no v/marianne Thorsen. Vi sender personlig svar på forfall mottatt i e-post. Hvis du ikke får svar innen rimelig tid, må forfall meldes på telefon til sekretariatet. Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. Referatsaker Arkivsak Tittel 17/ Gnr 113 bnr Vedtak i klagesak om takoverbygg - Ås kommune - Nesset terrasse - Fylkesmannens slutning Orientering Statens vegvesen orienterer om arbeidet med regulering av gang- og sykkelvei langs jernbanen til Holstad Drøfting Handlingsprogram Drøfting og konkretisering av utfordringer i de enkelte hovedutvalgene innenfor de respektive ansvarsområdene Delegerte vedtak Arkivsak Tittel 14/ Delegerte vedtak byggesak 25. mai august 2017 Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 2 av 72

3 Saker til behandling HTM-50/17 Dimensjoneringsgrunnlag med fortettingsstrategier Saksbehandler: Magnus Ohren Saksnr.: 14/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 50/ Kommunestyret Rådmannens innstilling: 1. Fortettingsstrategi «Syd/Øst» legges til grunn for det videre arbeidet med områdereguleringsplanen for Ås sentralområde. Strategien legger opp til en utvikling omkring en utvidet sentrumskjerne, og legger opp til utvikling av industriområdet Langbakken i nordøst, Moerjordet og deler av Søråsteigen i syd, og langs Søråsjordet til universitetet i vest. 2. «Kjente prosjekter» innarbeides i det videre arbeidet, herunder utvikling av «studentbyen» på Kaja, «Maxbo»-tomta på Søråsteigen samt bygging av Åsgård skole. Det skal vurderes om idrettsanlegget bevares som i dag. Ås, Trine Christensen Rådmann Ellen Grepperud Plan- og utviklingssjef Avgjørelsesmyndighet: Kommunestyret Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk og miljø Kommunestyret Vedlegg: Dimensjoneringsgrunnlag med fortettingsstrategier for Ås tettsted, datert med vedlegg Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Planprogram for områdereguleringsplan for Ås sentralområde, datert mai 2015 Øvrige utredninger som ligger til grunn for arbeidet med områdereguleringsplanen Saksbehandler sender vedtaket til: Plan- og utviklingssjef Ellen Grepperud Planrådgiver Magnus Ohren Til saksliste Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 3 av 72

4 Saksutredning: Sammendrag: Dimensjoneringsgrunnlag med fortettingsstrategier for Ås tettsted er ett av flere faglige dokumenter som er utarbeidet som kunnskapsgrunnlag for arbeidet med områdereguleringsplanen for sentrum. Rapporten inneholder en vurdering av 26 ulike fortettingsstrategier, hvorav 5 er mer detaljert vurdert. På grunnlag av vurderingene anbefaler Rådmannen å bygge videre på fortettingsstrategien «Syd/Øst» som innebærer en utvikling med en tydelig utvidelse av sentrumskjernen i Ås, som omfatter deler av boligområdet Søråsteigen, deler av boligområdet Kaja, deler av Søråsjordet og de sydlige arealene ved Åsmåsan. Dette i kombinasjon med utvikling av industriområdet ved Langbakken, Moerjordet og kjente prosjekter vil sørge for tilstrekkelige arealer til å håndtere vekst i et langsiktig perspektiv i tråd med overordnede føringer og forventninger. Strategien definerer et tydelig sentrum og at viktige akser sikres mellom sentrum og NMBU, der del av Søråsjordet langs fylkesvei 152 anbefales utviklet på sikt for å sikre fysisk forbindelse til Campusområdet i vest, og mellom sentrum og Moer langs Brekkeveien mot syd. Fakta i saken: Ås kommune opplever stor vekst. For å være rustet til å møte veksten er det satt i gang et arbeid med en områdereguleringsplan for Ås sentralområdet. Planprogrammet for områdereguleringsplanen, som ble vedtatt av kommunestyret , angir hvilke utredninger som skal gjennomføres som grunnlag for reguleringsplanen. Dimensjoneringsgrunnlag med fortettingsstrategier for Ås tettsted er en av flere faglige utredninger som er utarbeidet som kunnskapsgrunnlag for arbeidet med områdereguleringsplanen. Utredningen er utarbeidet av Asplan Viak i nært samarbeid med kommunen. Formålet med utredningen er å gi et grunnlag for valg av fortettingsstrategi for sentralområdet. Det er utarbeidet en rekke alternative strategier for utvikling av de mest sentrumsnære områdene i Ås tettsted med anbefalinger om framtidig arealutnyttelse i ulike delområder. Alternativene undersøker mulighet for utbygging av opp mot 5000 boliger og 2300 arbeidsplasser innenfor området som omfattes av områdereguleringsplanen. Alternativene er beskrevet som trinnvis utvikling med ulike mål for boligantall. Forventet vekst og befolkningsframskrivinger frem mot år 2040 Ås kommune står i de nærmeste årene foran utfordringer knyttet til forventet befolkningsvekst. Oslo og Akershus er blant de raskest voksende byregionene i Europa. I henhold til statistisk sentralbyrås hovedmodell (middelalternativet) forventes en befolkningsvekst på nye innbyggere i regionen frem mot år 2040, alene i Oslo kommune. Årsakene til befolkningsframskrivingene er sammensatt. Særlig nasjonale og internasjonale trender med økt urbanisering og tettere konsentrasjon av arbeidsplasser i byregioner er av betydning. Overordnede politiske mål om mer Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 4 av 72

5 konsentrert bosetningsmønster for å sikre konkurransedyktige byregioner, i tillegg til politiske mål om reduksjon av miljøutslipp er også vesentlige årsaker. For Ås er betydelige statlige investeringer i Follobanen og Campus Ås trukket frem som lokale eksempler på konkrete årsaker til at kommunen vil oppleve press på arealressursene i fremtiden. Det er rimelig å forvente at Ås vil fremstå mer attraktivt både å bosette seg i og for å etablere nye arbeidsplasser i fremover, og da særlig i sentrale områder med nærhet til handel-, service- og kollektivtilbud. Statistisk sentralbyrå framskriver i sin hovedmodell for befolkningsvekst om lag bosatte i Ås kommune i Det tilsvarer ca nye innbyggere i perioden, en årlig vekst på 2,1 %. Kommunen har ambisjoner om å håndtere veksten på en forsvarlig måte, og har som utgangspunkt et mål om 2 % befolkningsvekst i året. Kommuneplan, boligprogram men ikke minst styring av arealpolitikken gjennom reguleringsplaner er vesentlige verktøy for å kontrollere befolkningsveksten. Med bakgrunn i forventede befolkningsframskrivinger og kommunens ambisjoner er det i arbeidet med fortettingsstrategier for de sentrale områdene i Ås lagt til grunn tre scenarier for bolig og arbeidsplassvekst. Scenariene tar utgangspunkt i SSBs befolkningsframskrivinger som et ytterpunkt, i tillegg til aktuelle politiske mål om kontrollert vekst. Som utgangspunkt er et ytterpunkt en befolkningsvekst på opp mot nye personer i de sentrale områdene i Ås frem til år Med et antatt snitt på to personer per husstand, tilsvarer dette om lag 5000 nye boliger. Dette tilsvarer om lag 3,2 % årlig vekst med utgangspunkt i tettstedets nåværende befolkning. Dette utgangspunktet er nyansert med to alternativer med 3000 og 2000 boliger i området, som de ulike strategiene tar høyde for gjennom prioritering av ulike utviklingstrinn. Det er knyttet stor usikkerhet til befolkningsframskrivinger, og betraktninger om fremtidig utvikling i det hele tatt. Utgangspunktet for utredningen er å vurdere muligheter for fremtidig utvikling av tettstedet, for å kunne foreta forsvarlige valg i dag som ikke legger begrensninger på muligheter for å kunne videreutvikle tettstedet på en bærekraftig måte også for fremtidige generasjoner. Sånn å forstå er spørsmålet om den forventede veksten kommer i løpet av de neste 20 årene eller senere ikke avgjørende for planarbeidet. Det vesentlige er at kommunen har en overordnet plan for framtidig tettstedsutvikling i et lengre, strategisk perspektiv. Metode og prosess Arbeidet har bestått av å produsere en rekke ulike strategiske tilnærminger til problemstillingen i en innledningsfase. Aktuelle delområder innenfor planavgrensningen som er vurdert som aktuelle for fortetting er kartlagt, og strategiene er fullverdige forslag til hvordan Ås tettsted kan utvikle seg i fremtiden hvilke områder som bør få boligvekst, hvilke som bør få arbeidsplassvekst og hvor høy arealutnyttelsen i de ulike områder bør være. Målsettingen har vært å tilstrebe en nesten uttømmende samling forslag til alternative tilnærminger som i etterkant er evaluert og tilpasset. Tanken er at alle strategiene skal være etterprøvbare med et fastsatt sett evalueringskriterier. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 5 av 72

6 I arbeidet med å produsere og evaluere alternativer er det avholdt fire politiske medvirkningsmøter hvor formålet har vært å bidra med forslag til fortettingsstrategier og evalueringskriterier, og senere bidra i arbeidet med å vurdere strategiene. Resultatet er 26 ulike strategier, hvorav 21 er vurdert i den innledende fasen og fem som er vurdert som særlig aktuelle er vurdert i detalj i en senere fase. Virkningene av de ulike strategiene er evaluert etter fastlagte kriterier som er diskutert på medvirkningsmøtene. Kriteriene er valgt ut og definert etter en målsetting om en bærekraftig tettstedsutvikling, med blant annet lavt transportbehov, god tilgang på kollektivtransport og et godt lokalt tilbud av handels- og servicetjenester, som sentrale punkter. I tillegg er tema som samfunnssikkerhet, og konfliktpotensial med tanke på gjennomføring og stedsidentitet vurdert. Den innledende evalueringen av de 21 fortettingsstrategiene er kort oppsummert i kapittel 4 i rapporten og mer omfattende med kart og tekst i vedlegg 1 til rapporten. Etter evalueringen av de 21 fortettingsstrategiene ble sentrale elementer fra disse bearbeidet og samlet i fem nye fortettingsstrategier. Disse fortettingsstrategiene ble evaluert mer inngående og presentert og diskutert på ett av de politiske medvirkningsmøtene. Premissavklaringer Strategiene har kun vurdert aktuelle områder disponert til utbygging i kommuneplan for Ås , og som i all hovedsak er innenfor planavgrensningen til områdereguleringsplanen. I dette ligger at alternativer med utvikling på for eksempel Dysterjordet eller større deler av Søråsjordet enn hva som er avsatt til utvikling i gjeldende kommuneplan ikke er medtatt i vurderingene. I hovedsak innebærer dette at strategiene først og fremst vurderer potensialet i fortetting av etablerte bebygde områder, eller i ubebygde områder som allerede er disponert for utbygging i kommuneplanens arealdel. Det er enkelte avvik fra premisset, herunder at deler av «Åsmåsan vest» nord for Kaja også er vurdert i enkelte strategier, i tillegg til arealer ved idrettsbanen ved Ås ungdomsskole. Alternativene er i stor grad i tråd med regionale føringer og nasjonale forventninger til arealplanlegging i kommunene. Disse føringene angir retningslinjer som innebærer at det i sentrale områder i utvalgte steder i Akershus skal legges til rette for høy arealutnyttelse i nær tilknytning til viktige kollektivforbindelser. Herunder gjelder at vern av dyrka mark kan nedprioriteres i sentrale områder og at det skal etableres en «langsiktig grønn grense» for å begrense ytterligere spredt arealutvikling. Videre skal fortettingspotensialet i bebygde områder være tatt i bruk før det omdisponeres dyrka mark i sentrale områder eller ubebygde arealer i mindre sentrale områder. Et alternativ som i større grad vurderer nedbygging av dyrka mark utover arealer avsatt i kommuneplanens arealdel som alternativ til fortetting er ikke vurdert i dette arbeidet. En slik vurdering kan bli aktuelt som alternativ eller supplement til utstrakt fortetting om kommunen på sikt skal etablere langsiktig grønn grense i tråd med de nasjonale forventningene. Områdeutnyttelse Et sentralt begrep i operasjonaliseringen av fortettingsstrategiene er områdeutnyttelse. Områdeutnyttelse uttrykkes i prosent og viser forholdet mellom arealet på området som undersøkes og bruksarealet i det samme området. Et Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 6 av 72

7 område som er helt dekket med bygg på én etasje, vil ha en områdeutnyttelse på 100 %. Det samme vil et område hvor halve arealet er dekket av et bygg på to etasjer. Uttrykket områdeutnyttelse er beslektet med begrepet prosentvis bruksareal (%BRA) som uttrykker forholdet mellom arealet av en tomt eller eiendom og størrelsen på bygningsmassen på samme tomt eller eiendom. Områdeutnyttelse måler et tilsvarende forhold, men for et større areal. Arealet som da måles vil inneholde alt av veier, friområder og offentlige rom innenfor avgrensingen. Områdeutnyttelsen vil dermed som regel ligge lavere enn %BRA for eiendommene innenfor samme område. Som sammenligningsgrunnlag inneholder rapporten kartlegging av eksisterende områdeutnyttelse i kjente deler av Ås, og eksempler fra sammenlignbare steder. Til orientering er forventningen for regionale byer i Akershus at områdeutnyttelsen i sentrale deler innenfor to kilometer fra kollektivknutepunkt bør ligge på mellom 75 og 110 %. Figur 1 under viser områdeutnyttelse og prosentvis bruksareal (%BRA) for Rustadfeltet. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 7 av 72

8 Fig 1: Områdeutnytting og prosentvis bruksareal (%BRA) eksempel fra Rustadfeltet. Figur 2 og 3 viser områdeutnyttelsen i Ås sentrum og et nyere boligområde på Moer. Fig 2: Ås sentrum, 73 % områdeutnyttelse Fig 3: Moer, 24 % områdeutnyttelse Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 8 av 72

9 De fem fortettingsstrategiene Under presenteres de fem fortettingsstrategiene som ble prioritert å gå videre med. Utvikling på Campus Øst er likt i alle strategiene og i tråd med universitetets ambisjoner om utviklingen av området. Lokalisering og dimensjonering av arbeidsplasser er holdt likt i de tre første fortettingsstrategiene. Arbeidsplassene er anbefalt lagt til de mest sentrumsnære områdene og på Campus Øst for å støtte opp om Ås sentrum og Campus Øst som viktige områder for nye arbeidsplasser. Vist utvikling på Campus Øst beskriver en forventning om økt arealutnyttelse i området i tråd med NMBUs egne strategiske planer, uten arealene nord for Utveien. 1) Fortettingsstrategi «Syd/Vest» Fig 4: Fortettingsstrategi «Syd/Vest». Mørkere farge indikerer høyere tetthetsgrad. Strategien legger opp til en utvikling fra Moer via sentrum og til universitetsområdet. Nordre Moerjordet utvikles med høy tetthet (110 % områdeutnyttelse) og området nordvest for Brekkeveien fra Maxbotomta til sentrum transformeres til 85 % områdeutnyttelse. Sentrale deler av Søråsteigen boligområdet transformeres med en tetthet på 60 % områdeutnyttelse, som gir rom for å bevare viktige bygg og utvikle andre. I dagens sentrumsområde er pågående og forventede prosjekter som erstatning av eldre forretingsgårdsbebyggelse og allerede regulerte kvartaler med i strategien. Dette inkluderer regulerte kvartaler langs Moerveien og Brekkeveien, som «Moerveien 10», Mattilsynets kontorbygg og «Brekkeveien 16 og 18», samt «Europankvartalet». Sørlige deler av Langbakken og Sentrum Øst anbefales transformert med høy tetthet ( % områdeutnyttelse) og blir en naturlig utvidelse av sentrumskjernen mot øst. For å sikre en ny robust hovedakse mellom sentrum og universitetet transformeres deler av Kaja langs fylkesveien, Skogveien, Høyskoleveien og Utveien med varierende tetthet ( % områdeutnytting). Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 9 av 72

10 Strategien legger også opp til transformasjon av Esso-tomta og et kvartal nord for denne eiendommen med en tetthet på % områdeutnyttelse. Strategien legger også opp til noe utbygging på Åsmåsan vest med en tetthet på 60 % områdeutnyttelse. Av hensyn til sammenhengende tettstedsstruktur og gode forbindelser inn mot sentrum anbefaler Asplan Viak at områdene nord og sør for sentrum bygges ut først, etterfulgt av fortetting på Søråsteigen direkte sør for dagens sentrumskjerne og området nord på Kaja. Dette området antas å være lettere gjennomførbart enn områder lengere sør på Kaja, som bør prioriteres i siste periode. Strategien gir rom for ca nye boenheter totalt. 2) Fortettingsstrategi «Nord/Vest» Fig 5: Fortettingsstrategi «Nord/Vest». Mørkere farge indikerer høyere tetthetsgrad. I denne strategien er tyngden av ny utvikling foreslått lokalisert nord for dagens fylkesvei. Strategien legger opp til en utvikling fra Langbakken i Øst via sentrum til universitetsområdet i vest. Deler av de absolutt sydligste delene av Langbakken transformeres med høy tetthet ( % områdeutnyttelse), men med synkende tetthet mot nord og øst (ned mot 60 %). Strategien legger opp til boligbygging i idrettsparken ved Ås ungdomsskole. I dagens sentrumskjerne er kun pågående og forventede prosjekter med i strategien, tilsvarende strategi 1. For å sikre en ny hovedakse mellom sentrum og universitetet, legges det opp til transformasjon av deler av Kaja langs fylkesveien, Skogveien, Høyskoleveien og Utveien med tetthet opp mot 85 % områdeutnyttelse. Strategien legger også opp til transformasjon av Esso-tomta og større deler av Åsmåsan øst, og legger også opp til noe utbygging på Åsmåsan vest med en tetthet på 60 % områdeutnytting. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 10 av 72

11 Av hensyn til sammenhengende tettstedsstruktur og gode forbindelser mellom sentrum og campus anbefaler Asplan Viak at områdene nord og øst for sentrum utvikles først, etterfulgt av fortetting nord på Kaja. Området ved idrettsparken er gitt siste prioritet. Strategien gir rom for ca nye boenheter totalt. 3) Fortettingsstrategi «Syd/Øst» Fig 6: Fortettingsstrategi «Syd/Øst». Mørkere farge indikerer høyere tetthetsgrad. Strategien innebærer utvikling av industriområdet ved Langbakken, sørlige deler av Åsmåsan, dagens sentrumskjerne, nordlige deler av Søråsteigen, og deler av Søråsjordet langs fylkesveien. Sørlige deler av Langbakken foreslås transformert med høy tetthet ( % områdeutnyttelse), men med synkende tetthet mot nord og øst (ned mot 60 % områdeutnyttelse). Strategien legger opp til boligbygging i idrettsparken ved Ås ungdomsskole. I sentrumsområdet er kun pågående og forventede prosjekter med i strategien, tilsvarende øvrige strategier. Forbindelsen mellom sentrum og universitetet styrkes langs fylkesvei 152, med en anbefaling om en områdetetthet på opp mot 85 % områdeutnyttelse for arealene langs strekningen, som inkluderer en anbefaling om å utvikle deler av Søråsjordet sør for fylkesveien med en tilsvarende utnyttelsesgrad. Sentrumsnære nordre deler av boligområdet Søråsteigen anbefales videre transformert med en tetthet på opp mot 85 % områdeutnyttelse. Asplan Viak anbefaler at områdene i umiddelbar nærhet til sentrumskjernen, samt Moerjordet utvikles først. Deretter prioriteres en videreføring av sentrumsnær utvikling på Åsmåsan og Langbakken. Området ved idrettsparken og Søråsjordet er gitt siste prioritet. Strategien gir rom for ca nye boenheter totalt. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 11 av 72

12 4) Fortettingsstrategi «Kjente prosjekter» Fig 7: Fortettingsstrategi «Kjente prosjekter». Mørkere farge indikerer høyere tetthetsgrad. Innenfor avgrensingen av områdereguleringsplanen er det kartlagt en rekke områder der utbygging er planlagt, igangsatt eller som med stor sannsynlighet vil bli gjennomført de nærmeste årene. Denne fortettingsstrategien viser disse utbyggingsprosjektene sett i sammenheng. Prosjektene omfatter foreslått studentboligutbygging i Skogveien/Utveien (opp mot 110 % områdeutnyttelse), sentrumsprosjektene som i de øvrige fortettingsstrategiene (bl.a. Europankvartalet), Maxbotomta (85 %), Moerjordet ( % områdeutnyttelse), sydlige arealer i Langbakken (110 % områdeutnyttelse, avtrappende til 60 % områdeutnyttelse mot nord) og de sydligste delene av Åsmåsan inkludert Esso-tomta ( % områdeutnyttelse). Asplan Viak anbefaler at utbygging som kan bygge opp under et sammenhengende sentrum bør prioriteres først. Det betyr at områdene nord og sør for sentrum bør utvikles først. Dette styrker forbindelsene inn mot sentrum fra områdene lenger ut. Strategien gir rom for ca nye boenheter totalt. 5) «Kommuneplanalternativet» Kommuneplanalternativet viser fremtidig utnyttelse av arealer slik de er avsatt til bebyggelse i gjeldende kommuneplan innenfor planavgrensningen. Alternativet er ikke tegnet ut med volumillustrasjoner som de øvrige fortettingsstrategiene og er å regne som et sammenlikningsgrunnlag for de andre strategiene. Kommuneplanalternativet innebærer «eplehagefortetting» i deler av Kaja, Langbakken og Søråsteigen med utnyttelse som dagens kommuneplan legger opp til Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 12 av 72

13 som innebærer omkring 15 % områdeutnyttelse. Alternativet legger videre opp til boligutvikling på Åsmåsan (ca. 40 % områdeutnyttelse) og nordlige deler av Søråsteigen avsatt med hensynssone for omforming og fornying (antatt % områdeutnyttelse), samt «Maxbotomta» i tråd med kommuneplanens boligprogram. Kjente prosjekter i dagens sentrumskjerne er medregnet, i tillegg til avsatte arealer til sentrumsutvikling på østsiden av jernbanen. I tillegg legger strategien opp til foreslått boligutvikling i industriområdet langs Langbakken. Strategien gir rom for ca boliger totalt. Asplan Viaks faglig tilrådning På grunnlag av evalueringene anbefaler Asplan Viak å bygge videre på fortettingsstrategi 1) «Syd/vest» som innebærer en utvikling i aksen fra Moer langs Moerveien og Brekkeveien i syd mot sentrum og videre mot vest til universitetsområdet nord på Kaja, langs Høgskoleveien, Utveien og Skogveien. Denne strategien definerer et tydelig sentrum og sikrer det som vurderes som viktige akser mellom sentrum og NMBU, og mellom sentrum og Moer. Dermed underbygges gode sammenhenger mellom bolig- og arbeidsmarkedsområder. Rådmannens vurdering: Utredningen Dimensjoneringsgrunnlag med fortettingsstrategier for Ås tettsted er på et overordnet nivå og skal bidra til å gi god innsikt i problemstillinger kommunen står ovenfor for å kunne diskutere ulike tilnærminger til å møte forventet befolkningsvekst både på kort og lang sikt. Utredningen er i den forstand et viktig grunnlag for det videre arbeidet med områdereguleringsplanen for sentralområdet, og danner med øvrige utredninger et godt beslutningsgrunnlag for det videre arbeidet med områdereguleringsplanen. Rådmannen mener det er gjort et omfattende og grundig arbeid der Asplan Viak og kommunens planavdeling har samarbeidet nært, og der politikerne har vært involvert gjennom flere medvirkningsmøter. Fem strategier har vært gjennom detaljerte evalueringer. Disse har alle sine styrker og svakheter som blir presentert under. Fortettingsstrategi 1) «Syd/Vest» + Styrker Strategien definerer et tydelig sentrum og viktige akser sikres mellom sentrum og universitetet og mellom sentrum og Moer. Med dette grepet underbygges gode sammenhenger mellom bolig- og arbeidsplassområder. Alternativet gir åpning for mange boliger på sikt, og styrker sentrum på en balansert måte. Strategien legger ikke opp til utbygging av Åsmåsan i betydelig grad. - Svakheter Forslaget innebærer en omfattende transformasjon av småhusbebyggelsen på Kaja og Søråsteigen. Dette er velfungerende etablerte bomiljøer og områder der deler er Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 13 av 72

14 vurdert å være verdifulle i «Kulturhistorisk analyse inkludert grøntstruktur for Ås sentralområde». Omfattende transformasjon kan bidra til å redusere disse stedlige kvalitetene. Fortettingsstrategi 2) «Nord/Vest» + Styrker Strategien legger opp til at hovedtyngden av fremtidig utvikling av Ås skjer nord for dagens sentrum, og styrker romlige sammenhenger mellom dagens sentrum og universitetet, og mellom dagens sentrum, sentrum Øst og Langbakken. Samlet sett gir dette gode sammenhenger mellom bolig- og arbeidsplassområder. Forslaget definerer et tydelig sentrum med utstrakt boligvekst i umiddelbar nærhet og har et tydelig potensial for å kunne løses innenfra og ut. Strategien legger ikke opp til transformasjon av boligområdet Søråsteigen, som i større grad kan bevares. Kollektivaksen langs fylkesvei 152 styrkes til en viss grad. Strategien innebærer ikke nedbygging av noe dyrka mark. - Svakheter Til gjengjeld innebærer forslaget at store deler av det etablerte boligområdet på Kaja fortettes eller transformeres, i tillegg til større deler av den sørligste delen av Åsmåsan. Områdene har i dag verdi både som vellykkede bomiljøer, der deler i lokal sammenheng har kulturminne- og grønnstrukturverdi. Forslaget omfatter også utbygging av Ås stadion, noe som betyr at dagens idrettsanlegg må flyttes på sikt. Fortettingsstrategi 3) «Syd/Øst» + Styrker Forslaget styrker et sammenhengende utbyggingsmønster i tre korridorer fra sentrum mot universitetet, mot Langbakken og mot Moer. Det definerer dermed et tydelig sentrum og styrker sammenhengen mellom viktige arbeidsplassområder og tilgrensende boligområder. Forslaget har et tydelig potensial for å kunne løses innenfra og ut, og styrker også kollektivaksen langs fv Store deler av etablerte boligområder på Kaja og Søråsteigen skjermes for omfattende utvikling. Alternativet samsvarer i størst grad med gjeldende kommuneplan. - Svakheter Forslaget innebærer bolig- og byutvikling på Søråsjordet, Åsmåsan og Moerjordet som gir konsekvenser for det landskapsmessige særpreget i dagens Ås. Utbygging på Søråsjordet antas å være særlig konfliktfylt, både på grunn av nedbygging av dyrka mark og på grunn av endring av det landskapsmessige særpreget. Videre innebærer forslaget en transformasjon på nordlige deler av Søråsteigen og i mindre deler av Kaja, som kan være krevende gjennomføringsmessig og kan bidra til å Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 14 av 72

15 forringe den etablerte stedsidentiteten. Forslaget omfatter også utbygging av Ås stadion, noe som betyr at dagens idrettsanlegg må flyttes på sikt. Fortettingsstrategi 4) «Kjente prosjekter» + Styrker Strategien er sammenlignbar «enkel» å gjennomføre og ivaretar verdiene som er synliggjort i den kulturhistoriske stedsanalysen. Den begrenser i utgangspunktet utbygging på Åsmåsan og bygger ut områder som er modne for transformasjon. - Svakheter Strategien styrker ikke et sammenhengende utbyggingsmønster eller sentrumsutviklingen i særlig grad, fordi viktige utbyggingsområder er løsrevet fra sentrum og ikke bidrar til å knytte områdene sammen. Forslaget er for fragmentert og bygger ikke opp under en helhetlig sentrumsutvikling. I tillegg er strategien i stor grad basert på kjent informasjon om pågående prosjekter, og vurderer ikke andre delområder som kan være modne for transformasjon uten at det per i dag er lansert forslag om utbygging. Fortettingsstrategi 5) «Kommuneplanalternativet» Strategien vil bidra til et noe mer kompakt tettsted, men tilrettelegger for et uforholdsmessig lavt antall sentrumsnære boliger. Strategien er derfor lite egnet til å møte vekstutfordringene som Ås står overfor. Strategien styrker ikke et sammenhengende utbyggingsmønster eller sentrumsutviklingen i særlig grad, fordi viktige utbyggingsområder er løsrevet og ikke bidrar til å knytte områdene sammen. Miljømessige konsekvenser Kompakt tettstedsutvikling gir både muligheter og utfordringer, som alle strategiene er eksempler på. Kompakt utvikling bidrar til lavere transportbehov, lavere energiforbruk og reduserte klimautslipp fordi daglige gjøremål kan nås til fots eller med sykkel. I tillegg reduseres kostnader til teknisk og sosial infrastruktur der færre store investeringer fordeles på flere brukere. Høy tetthet av mennesker utløser mulighet for økt funksjonsinnhold i sentrum, større potensial for et rikt mangfoldig folkeliv og med nye møteplasser samt et bedre handels-, service- og kollektivtilbud. Kompakt tettstedsutvikling kan imidlertid også være utfordrende. Etablerte og gode bomiljøer vil måtte endre karakter, og det vil sannsynligvis være behov for tiltak for å sikre overordnede blågrønne strukturer og biologisk mangfold i nye mer fortettede områder. Selv om enkelte av strategiene legger til grunn at noe jordbruksareal tas i bruk til utbygging, vil dette på sikt redusere presset på dyrka mark og andre grønne områder i mindre sentrale områder. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 15 av 72

16 I det videre planarbeidet er det derfor viktig å tilrettelegge for en utvikling hvor både sosiokulturell-, miljømessig- og økonomisk bærekraft ivaretas. Karakteristiske landskap, kulturmiljø og blågrønne strukturer må integreres og bevares som et grunnlag for den videre veksten av sentrumsområdet. Transformasjon og fortetting i sentrumsnære boligområder vil være utfordrende. Slike prosesser blir ofte drevet frem av utbyggere som kjøper opp eiendommer over tid, for så å transformere et større område. De sentrumsnære boligområdene i Ås kjennetegnes av en fragmentert eiendomsstruktur, med mange og varierende grunneierinteresser, og en utbyggerdrevet transformasjon risikerer dermed å bli en tidkrevende prosess med stort potensiale for konflikt. Kommunen ønsker i det videre arbeidet med områdereguleringsplanen å utrede hvordan kommunen kan spille en mer aktiv rolle i transformasjonsprosesser. Det er søkt om midler fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet, i samarbeid med Ski og Frogn kommuner, til en utredning av virkemidler og gjennomføringsmodeller som kan benyttes. Konklusjon med begrunnelse: De tre prioriterte strategiene «Syd/Vest», «Nord/Vest», og «Syd/Øst» har alle positive og negativer sider, men alle tre representerer likevel gunstige og faglig forsvarlige tilnærminger til videre langsiktig utvikling av tettstedet. De to øvrige strategiene kartlegger pågående prosjekter i planområdet og kommuneplanens arealdel slik den foreligger. Sett opp mot hverandre vurderer Rådmannen de to strategiene «Syd/Øst» og «Syd/Vest» å være de mest aktuelle tilnærmingene for Ås. Begge gir mulighet for gode helhetlige grep for fremtidig sentrumsutvikling i de mest sentrale områdene i Ås på sikt, og sørger for gode sammenhenger mellom nåværende og fremtidige boligområder og arbeidsplassmarkeder. Av de to vurderer Rådmannen at strategien «Syd/Øst» har større potensial for gjennomføring enn strategien «Syd/Vest». Transformasjon av industriområdet Langbakken som strategien tar i bruk vurderes å være mindre konfliktfylt gjennomføringsmessig enn alternativer med mer utstrakt transformasjon av etablerte boligområder. Strategien legger som følge opp til at de etablerte og velfungerende boligområdene Kaja og Søråsteigen i større grad kan bevares enn i øvrige strategier. I strategien er kun enkelte strategisk viktige delområder, som bebyggelsen langs fylkesveien sydøst på Kaja samt nordre deler av Søråsteigen og langs Brekkeveien mot Moer anbefalt transformert. Samlet sett vil disse områdene kunne utgjøre en sammenhengende ny «bydel» i forlengelse av dagens sentrumskjerne. Utvikling på Åsmåsan er holdt på et moderat nivå, der hensikten i hovedsak er å sørge for god fysisk sammenheng mellom etablerte områder mot vest og ny utvikling langs Langbakken. Utviklingen omfatter arealer ved dagens Esso-stasjon og nord for denne i begrenset utstrekning. Til gjengjeld foreslår strategien utvikling ved Ås Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 16 av 72

17 stadion som vurderes å være krevende gjennomføringsmessig, med få tydelige erstatningsalternativer. Strategien vurderes likevel å være et godt utgangspunkt også dersom dette området skal bestå som i dag. Romlig sammenheng mellom sentrumsområdet og universitetsområdet i vest langs fylkesvei 152 med bebyggelse på deler av Søråsjordet på lang sikt, vurderes å være å foretrekke fremfor alternativer langs Høgskoleveien, Utveien og Skogveien på Kaja. Utvikling langs fylkesveien vil være et stort bidrag til å omforme dagens fylkesvei til å ha et mer gatemessig preg, som en sentral allé som i større grad kan utformes med beplantning og oppholdskvaliteter, og med redusert hastighet for kjørende der syklende, gående og kollektivtrafikk i større grad kan prioriteres. Strategien er også i stor grad i tråd med gjeldende kommuneplans arealdel, der forskjellen i all hovedsak innebærer en ny vurdering av utnyttelse i allerede avsatte utviklingsområder med unntak av Langbakken industriområde. Det vurderes å være mulig å finne tilfredsstillende erstatningsarealer til den arealkrevende næringsvirksomheten industriområdet Langbakken består av i dag til områder utenfor sentrumskjernen med færre arealkonflikter. Industriområdet fremstår i dag som modent for fornying med uttalt konkret interesse om dette fra både utviklere og grunneiere i området, jfr. brev til kommunen av I en samlet vurdering anbefaler Rådmannen derfor at en videreutvikling av fortettingsstrategi «Syd/øst» legges til grunn i det videre arbeidet med områdereguleringsplanen for Ås sentralområde. Strategien legger opp til en utvikling omkring en utvidet sentrumskjerne, og legger opp til utvikling av industriområdet Langbakken i nordøst, sydlige deler av Kaja i nordvest, Moerjordet og deler av Søråsteigen i syd, og langs Søråsjordet til universitetet i vest. «Kjente prosjekter» er i stor grad ivaretatt i strategien, med unntak av «Maxbotomta» og studentboligprosjektet på Kaja. Rådmannen anbefaler at også disse områdene innlemmes i det videre arbeidet dersom pågående arbeid med reguleringsplan for disse områdene vedtas. Videre bør det i det videre arbeidet legges opp til at arealene for Ås stadion og Åsgård skole opprettholdes med arealbruk som i dag. Åsgård skole er vedtatt utvidet til 4-parallell skole, og en ny vurdering av lokaliseringsalternativer for skolen er ikke ønskelig. For Ås stadion kan det bli aktuelt å vurdere lokaliseringsalternativer på sikt. Uten disse arealene vil boligantallet fortettingsstrategien kan gi rom for bli redusert til om lag 3900 nye boliger i området. Dersom det blir behov for å kartlegge ytterligere arealer til utbygging i sentrale områder, vil Rådmannen anbefale at dette kartlegges i forbindelse med rullering av kommuneplan og fastsetting av «langsiktig grønn grense» slik regionale føringer legger til grunn. I den forbindelse kan ubebygde områder som del av Dysterjordet, som anbefalt i Veg- og gateplan for Ås, og eventuelt andre aktuelle mer perifere områder kunne vurderes som alternativer. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 17 av 72

18 Alternativer: Bygge videre på en av de øvrige strategiene i utredningen Dimensjoneringsgrunnlag med fortettingsstrategier for Ås sentralområde, dvs. enten fortettingsstrategi «Syd/Vest», «Vest/Øst», «Kjente prosjekter» eller «Kommuneplanalternativet». Kan vedtaket påklages? Nei Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 18 av 72

19 HTM-51/17 Vei- og gateplan for Ås sentralområde Saksbehandler: Mari Olimstad Saksnr.: 16/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 51/ Kommunestyret Rådmannens innstilling: 1. Mål og egenskaper beskrevet i kapittel 2 i vei- og gateplan for Ås sentralområde, legges til grunn for det videre arbeidet med områdereguleringsplan for Ås sentralområde. 2. Det utarbeides en teknisk utredning for løsningsforslagene beskrevet i kapittel 5 i vei- og gateplan for Ås sentralområde, som kan gjennomføres på kort og mellomlang sikt. Disse er: - Hovedtraseer for syklende: Ekornveien, Brekkeveien, Skoleveien, Rådyrveien, Søråsveien, Herumveien, Høgskoleveien, Hogstvetveien, Langbakken, Von Øtkens vei og Solfallsveien. - Hovedtraseer for gående: Ekornveien, Moerveien, Skoleveien, Høgskoleveien og Langbakken. - Hovedgate for bil gjennom sentrum: Moerveien og Raveien - Ny kryssing av jernbanen for bil, fotgjengere og syklister sør for sentrum, fra Brekkeveien til Hogstvetveien. - Ny kryssing av jernbanen for fotgjengere og syklister nord for fylkesveien, mellom Åsmåsan og Langbakken. - Senking av Raveien og nytt kryss fra Raveien til fylkesveien - Utforming av fv. 152 fra vei til gate 3. Det avsettes byggegrenser i områdeplanen som gir tilstrekkelig areal til at følgende tiltak kan opparbeides på lang sikt, dersom det blir ønskelig: - Bussgate over Rådhusplassen og ny bussundergang under jernbanen. - Kollektivfelt langs fv Ny kryssing av jernbanen for fotgjengere og syklister sør for stasjonen. Ås, Trine Christensen Rådmann Ellen Grepperud Plan- og utviklingssjef Avgjørelsesmyndighet: Kommunestyret Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 19 av 72

20 HTM Kommunestyret Vedlegg: 1. Vei- og gateplan for Ås sentralområde, datert Uttalelse, Statens vegvesen 3. Uttalelse, Akershus fylkeskommune Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Planprogram for områdereguleringsplan for Ås sentralområde, datert mai 2015 Øvrige utredninger som ligger til grunn for arbeidet med områdereguleringsplanen Saksbehandler sender vedtaket til: Plan- og utviklingssjef Ellen Grepperud Planrådgiver Mari Olimstad Planrådgiver Magnus Ohren Til saksliste Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 20 av 72

21 Saksutredning Sammendrag: Vei- og gateplan for Ås sentralområde er ett av flere faglige dokumenter som er utarbeidet som kunnskapsgrunnlag for arbeidet med områdereguleringsplan for Ås sentralområde. Rapporten inneholder mål og prinsipper, samt strategiske grep for utvikling av gatenettet i Ås. Fakta i saken: Vei- og gateplanen er utarbeidet av Norconsult As, i samarbeid med Ås kommune og en prosjektgruppe bestående av Akershus fylkeskommune, Statens vegvesen, Ruter og Bane Nor. Det er gjennomført to medvirkningsmøter i løpet av planarbeidet med politikere, næringsliv, NMBU, velforeninger, statlige og regionale myndigheter og andre ressurspersoner. Avgrensning av studieområdet Hensikten med denne saken er å forankre hovedprinsippene i vei- og gateplanen, som bør ligge til grunn for utarbeidelse av områdeplanen, samt avklare hvilke løsningsforslag som skal utredes videre. Rådmannen gjør oppmerksom på at dette ikke er et vedtak om hvilke konkrete tiltak som skal reguleres inn i selve områdeplanen. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 21 av 72

22 Mål og prinsipper i vei- og gateplan Vei- og gateplanens kapittel 2 redegjør for målene for planen og egenskaper ved gatenettet som støtter opp om disse målene. Overordnede mål Vei- og gateplanen skal bidra til å utvikle Ås til en fremtidsrettet by, med urbane og grønne kvaliteter, og sterk stedsidentitet. Vei- og gatenettet i Ås skal skape attraktive og effektive hverdagsreiser, ved å prioritere gange, sykkel og kollektiv. For å oppfylle behovene til de ulike trafikantgruppene, bør gatenettet så langt det er mulig utformes med følgende egenskaper: Gående Et sammenhengende finmasket nettverk. Mange krysningspunkter. Brede fortau med plass til møbleringssoner og gatetrær i sentrum. Syklende Sammenhengende og effektivt nettverk med god atkomst til sentrum, stasjonsområdet og andre viktige målpunkt. Sykkelnettet må både være og oppfattes som trygt. Sammenhengende løsninger som er enkle å forstå, med få systemskifter. Kollektiv God fremkommelighet for bussen. Mest mulig effektive bytter mellom buss og tog Synlig og lesbart kollektivsystem. Bilister Bilen skal gis god tilgjengelighet til sentrum, men må kjøre på gående, syklende og kollektivreisendes premisser. Det skal finnes parkeringsmuligheter i sentrumsgatene med høy sirkulasjon. Langtidsparkering etableres utenfor sentrumskjernen. Gjennomkjøring med lav hastighet For utfyllende beskrivelse av egenskapene, se vei- og gateplan s. 10. Strategiplan for vei- og gatenettet Vei- og gateplanen foreslår konkrete tiltak for å utvikle gatenettet i tråd med målene og egenskapene i kapittel 2. Hovedtrekkene er redegjort for under, og er beskrevet mer detaljert i kapittel 5 i vei- og gateplanen. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 22 av 72

23 Gatetypologi Vei- og gatenettet i sentralområdet er foreslått delt opp i 6 ulike kategorier: Hovedveier (mest trafikkerte veier utenfor sentrum) Hovedgate (fv.152) Sentrumsgater Boliggater/-veier Gårdsvei Annen vei-/gateforbindelse Kategoriene får betydning for hva slags utforming som anbefales for de ulike gatene. Antallet sentrumsgater er utvidet i forhold til dagens situasjon, og omfatter blant annet et foreslått gatenett rundt Ås vgs. Fylkesveien utformes også som en bygate. Det er tegnet forslag til gatenett på deler av de sentrumsnære jordene, som viser hvilke muligheter disse områdene gir for et sammenhengende sentrum, dersom man på sikt ønsker utbygging. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 23 av 72

24 Prioritert for gående Gående skal ha tilgjengelighet i hele sentrumsområdet gjennom et finmasket gatenett. I sentrum skal gatene spesielt prioritere fotgjengere, opphold og byliv foran andre transportformer. Det er også pekt ut noen særlig viktige gangforbindelser der tilrettelegging for gående skal prioriteres høyt, b.la. Moerveien, Ekornveien, Langbakken, Solfallsveien, Rådhusplassen og deler av fv 152. Det foreslås flere kryssinger under jernbanen for fotgjengere og syklister. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 24 av 72

25 Prioritert for syklende Syklende skal prioriteres på flere traseer inn til og gjennom sentrum fra omkringliggende bebygde områder. Kartet viser traseer som foreslås prioritert for sykkel, bl.a. Brekkeveien, Hogstvedtveien, Langbakken, Rådhusplassen, og fv 152. Langs fylkesveiene og på andre særlig trafikkerte strekninger vil dette bety adskilte sykkeltraseer, mens det andre steder kan være tilstrekkelig med sykling i blandet trafikk. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 25 av 72

26 Prioritert for buss Fremtidig busstilbud i Ås vil gå på omtrent samme trasé på fv. 152 som i dag. Ved sentrum foreslås det at bussen svinger av fra fylkesveien, og føres i egen trasé over Rådhusplassen. Videre føres bussen under jernbanen i en utvidelse av dagens gangog sykkelundergang. Holdeplassene Ås vgs og Ås stasjon slås sammen til en ny sentrumsholdeplass i jernbaneundergangen, med god tilgjengelighet til sentrum og togstasjonen. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 26 av 72

27 Tilgjengelighet for bil Det skal fortsatt være god tilgang til sentrum med bil, selv om gange, sykkel og kollektivtransport prioriteres. Det foreslås at hovedgaten for bil i sentrum blir aksen Raveien Moerveien, med påkobling til fv. 152 gjennom et nytt kryss i nord. Rådhusplassen stenges for biltrafikk, med unntak av innkjøring til p-hus. Brekkeveien stenges for biltrafikk slik at området ved stasjonen kan opparbeides som et bilfritt stasjonstorg. Gjennomgangstrafikk fra sør vil i hovedsak ledes utenom sentrum, enten via Søråsveien eller i en ny undergang til Hogstvetveien. Denne undergangen må være på plass før Brekkeveien kan stenges for biltrafikk. Sentrumsgatene utformes med lav hastighet, gateparkering og mange fotgjengerkrysninger, slik at de ikke blir attraktive for gjennomgangstrafikk. På lang sikt foreslås det restriksjoner for å hindre gjennomgangstrafikk på strekninger som er særlig viktige for syklister, herunder Ekornveien, Langbakken, Solfallsveien og Høgskoleveien. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 27 av 72

28 Parkering for sykkel Det tilrettelegges for sykkelparkering utenfor alle større målpunkt og i de fleste sentrumsgatene. På Ås stasjon anlegges fire hovedparkeringsplasser for sykkel, slik at de syklende lett har tilgang til parkering fra alle retninger. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 28 av 72

29 Parkering for bil Gateparkering foreslås i hovedgatene for bil i sentrum. For å sikre høy utskifting, som er gunstig for handelsstanden, blir gateparkering avgiftsbelagt og begrenset til korttidsparkering. Gateparkering for bil legges ikke i gatene som er viktige for sykkel. Det tilrettelegges for langtidsparkering i dagens parkeringshus, samt et foreslått nytt p-hus øst for jernbanen som kan opparbeides ved behov. Mesteparten av dagens innfartsparkering på stasjonen avvikles, og kan om ønskelig flyttes inn i nytt parkeringshus. Uttalelser: Statens vegvesen, Akershus fylkeskommune, Ruter og Bane Nor har deltatt i en prosjektgruppe som har kommet med innspill gjennom hele planarbeidet. Prosjektgruppa fikk også anledning til å uttale seg til siste utkast av vei- og gateplanen. Det er kommet inn uttalelser fra Statens vegvesen og Akershus fylkeskommune, som redegjort for under. Statens vegvesen Statens vegvesen påpeker at Akershus er i sterk vekst og at det er hard konkurranse om midlene i fylket. Vegvesenet har bidratt med faglige råd i prosjektgruppa, men understreker at deres deltakelse ikke kan oppfattes som et løfte om finansiering og Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 29 av 72

30 realisering av tiltak. Spesielt påpeker de at den foreslåtte kollektivtraséen gjennom Rådhusplassen, med ny undergang under jernbanen, vil være svært kostbar og arealkrevende, og at det kan bli utfordrende å finne statlige eller fylkeskommunale midler til realisering av en slik busstrasé. I tillegg mener de en slik trasé vil båndlegge verdifullt sentrumsareal som kan benyttes på annen måte. Statens vegvesen har på dette tidspunktet ingen prinsipielle innvendinger mot å etablere nytt kryss mellom Fv.152 og Raveien. Statens vegvesen mener foreslått omfang parkeringsplasser er svært romslig, og frykter at en liberal parkeringspolitikk vil føre til unødig mye biltrafikk inn i området, og vil kunne redusere de bymessige kvalitetene man ønsker å oppnå. Akershus fylkeskommune Fylkeskommunen mener samlet sett at vei- og gateplan inneholder mange gode grep som ivaretar føringer i Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus. De påpeker at planen er resultat av en god og inkluderende prosess. For fylkeskommunen er et sentralt anliggende hensynet til kollektivframkommeligheten i Ås. I følge Ruter er framkommeligheten i dag tilfredsstillende, men når Ås i årene fremover skal vokse betydelig, er det grunn til å forvente økte utfordringer. Det vises til at planen foreslår å opparbeide en bussgate gjennom Ås sentrum, i forbindelse med en fremtidig ombygging av jernbanestasjonen. Dette vil først være aktuelt 20 år frem i tid eller mer, og fylkeskommunen mener det trolig vil være behov for tiltak for å sikre bussfremkommeligheten gjennom Ås sentrum før den tid. De påpeker også viktigheten av å få belyst kostnadene ved foreslått løsning, sammenlignet med et alternativ med opprusting og bussfelt på hele fv.152. Fylkeskommunen anbefaler videre at kommunen bør ha et robust parkeringssystem. Rådmannens vurdering: Mål og egenskaper ved gatenettet Vei- og gateplan vurderes å være et godt og grundig faglig dokument. Målene og egenskapene i planen vil bidra til å gjøre Ås sentralområde i stand til å ta i mot en betydelig økning i andel reisende, styrke attraktiviteten til kollektivtransport, sykkel og gange, tilrettelegge nye gaterom for byliv og styrke Ås som et regionalt sentrum. Rådmannen mener derfor at målene og egenskapene bør legges til grunn for det videre arbeidet med områdereguleringsplanen. Det bør tilstrebes å utforme gatenettet med de egenskapene som beskrives i kapittel 2. Strategiplan for vei- og gatenettet Rådmannen mener de foreslåtte hovedtraseene for gående, syklende, kollektivtransport og biltrafikk bør videreføres i områdereguleringsplan for Ås sentralområde, og tilpasses til fortettingsstrategien som til slutt prioriteres. Traseene tar hensyn til de viktigste behovene til de ulike trafikantgruppene, som bl.a. behovet for sammenhengende sykkelløsninger og flere kryssinger av jernbanen. Forslaget om å senke Raveien og opparbeide et nytt kryss til fylkesveien, anbefales videreført i områdereguleringsplanen dersom det teknisk sett lar seg gjennomføre. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 30 av 72

31 Både dette tiltaket og en ny jernbaneundergang for biltrafikk mellom Moer og Hogstvetveien, bør søkes gjennomført på kort/mellomlang sikt. Tiltakene frigjør Brekkeveien for biltrafikk foran stasjonen, som gjør det mulig å opparbeide et bilfritt stasjonstorg og skape en god kobling til sykkelveien langs jernbanen mot Ski. Vei- og gateplan foreslår at bussens framkommelighet gjennom sentrum sikres med kollektivfelt på fylkesveien og en ny bussgate gjennom sentrum. Tiltakene foreslås realisert på lang sikt, i forbindelse med en større ombygging av Ås stasjon og nytt dobbeltspor til Halden. Rådmannen ser imidlertid behov for å påpeke at bussens fremkommelighet kan sikres på to alternative måter. Det bør settes byggegrenser i områdeplanen som sikrer nok areal til at begge mulighetene holdes åpne. Alternativ 1: Ny bussgate over rådhusplassen og ny bussundergang under jernbanen Skissert løsning i vei- og gateplan innebærer at fylkesveien opparbeides med kollektivfelt fram til sentrum. Ved sentrum svinger bussen av fra fylkesveien, og føres i egen trasé over Rådhusplassen. Videre føres bussen under jernbanen i en utvidelse av dagens gang-/ og sykkelundergang, og med en ny sentral bussholdeplass i undergangen. Som Statens vegvesen påpeker i sin uttalelse vil løsningen med ny kollektivundergang trolig være svært kostbar, og det er også usikkerhet knyttet til teknisk gjennomførbarhet, samt konsekvensene for utforming av Rådhusplassen. Dersom forslaget skal vurderes bør det derfor utredes i en teknisk plan på et senere tidspunkt, og kostnadsberegnes opp mot alternativ 2. Alternativ 2: Kollektivfelt på fylkesveien langs dagens trasé nord for sentrum Bussfremkommelighet gjennom sentrum kan også sikres ved at det opparbeides kollektivfelt langs hele dagens trasé på fylkesveien. Ny holdeplass kan i dette alternativet anlegges på «trekanttomten» nord for stasjonen, eller som kantstopp ved dagens innkjøring til Langbakken. Forslaget vil i noe mindre grad enn alternativ 1 bidra til et konsentrert knutepunkt, men har som fordel at Rådhusplassen kan frigjøres til andre formål. Alternativet innebærer at undergangen nord for sentrum må utvides. Det er usikkert hvor teknisk omfattende og kostnadskrevende en slik løsning vil være. Rådmannen mener derfor at forslaget bør utredes samtidig med alternativ 1, slik at fordeler og ulemper kan veies opp mot hverandre. Alternativ 3. Nullalternativet I tillegg til de to alternativene med kollektivfelt foreligger også et nullalternativ, som innebærer at det ikke gjøres endringer i dagens løsning for buss på fylkesveien. Så lenge biltrafikken holder seg på dagens nivå vil dette trolig være tilstrekkelig, ettersom det er få køproblemer på strekningen i dag. Det er imidlertid usikkert hvor langt fram i tid dette vil være gjeldende, noe også fylkeskommunen påpeker i sin uttalelse. Rådmannen mener derfor at sentrumsplanen må legge til rette for at de foreslåtte kollektivløsningene kan innføres på lang sikt, dersom trafikkbildet i Ås endrer seg. Konsekvensene av å ikke tilrettelegge for kollektivfelt langs fylkesveien Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 31 av 72

32 vil på sikt kunne være store begrensninger i fremkommelighet og attraktivitet for bussen i rushtid, så vel som for bilen. Behovet for en teknisk utredning Løsningene som foreslås i vei- og gateplan innebærer til dels omfattende endringer av dagens gatenett. Forslagene er kun prinsipielle, og det er ikke gjort vurderinger av teknisk gjennomførbarhet, kostnadsberegninger eller tegnet detaljerte gatesnitt. Rådmannen ønsker derfor kommunestyrets tilbakemelding på hvilke tiltak det er ønskelig å utrede videre i arbeidet med områdereguleringsplan for Ås sentralområde. Rådmannen mener at det bør utarbeides en teknisk utredning for å avklare gjennomførbarhet, arealbeslag, gategeometri og byggegrenser for utvalgte løsningsforslag. Det er flere grunner til at en slik utredning vil være viktig. For det første er det usikkerhet knyttet til den tekniske gjennomførbarheten for noen av tiltakene, og det er også usikkert hvor stort areal løsningene vil legge beslag på. Å avklare dette vil være viktig i vurderingen av om det er ønskelig å gå videre med de foreslåtte tiltakene. For det andre vil en teknisk utredning gjøre det mulig å sette nøyaktige formålsgrenser og byggegrenser for de ulike gateløsningene i områdeplanen. Alternativet er å sette romslige byggegrenser til gatene, slik at nye gater og kryss kan detaljeres på et senere tidspunkt. Denne løsningen kan være aktuell for tiltak som ligger svært langt fram i tid. Man risikerer imidlertid at unødvendig store arealer båndlegges av byggegrensen, og at man senere blir sittende igjen med restarealer uten bestemte funksjoner. Noen av tiltakene kan det også bli aktuelt å innlemme som rekkefølgekrav i områdeplanen, og følge opp med utbyggingsavtaler. Det er derfor avgjørende å ha en teknisk utredning som gir grunnlag for å lage realistiske kostnadsanslag for ny infrastruktur. Til sist vil en teknisk utredning gi grunnlag for å vurdere konsekvensene av et nytt gatesystem for trafikkbildet i Ås. Rådmannen mener at det i første omgang er viktigst å få utredet tiltak som kan gjennomføres på kort og mellomlang sikt, herunder: - Hovedtraseer for syklende: Ekornveien, Brekkeveien, Skoleveien, Rådyrveien, Søråsveien, Herumveien, Høgskoleveien, Hogstvetveien, Langbakken, Von Øtkens vei og Solfallsveien. - Hovedtraseer for gående: Ekornveien, Moerveien, Skoleveien, Høgskoleveien og Langbakken. - Hovedgate for bil gjennom sentrum: Moerveien og Raveien - Ny kryssing av jernbanen for bil, fotgjengere og syklister sør for sentrum, fra Brekkeveien til Hogstvetveien. - Ny kryssing av jernbanen for fotgjengere og syklister nord for fylkesveien, mellom Åsmåsan og Langbakken. - Senking av Raveien og nytt kryss fra Raveien til fylkesveien - Utforming av fv. 152 fra vei til gate Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 32 av 72

33 For løsninger som først kan bli aktuelle på lang sikt mener rådmannen det ikke er behov for en teknisk utredning på nåværende tidspunkt. For disse tiltakene er det viktigst å avsette nok areal i områdeplanen til at endringer kan gjennomføres på sikt, dersom det skulle bli ønskelig. Disse tiltakene er: - Bussgate over Rådhusplassen og ny bussundergang under jernbanen. - Kollektivfelt langs fv Ny kryssing av jernbanen for fotgjengere og syklister sør for stasjonen. For mindre sentrumsgater som blir liggende innenfor et transformasjonsområde, kan det utarbeides teknisk plan i forbindelse med detaljregulering. Forholdet mellom vei- og gateplan og utredning av fortettingsstrategier Arbeidet med vei- og gateplan har foregått parallelt med utredning av fortettingsstrategier, og det har vært god kontakt mellom konsulentteamene gjennom hele prosessen. Rådmannen vurderer at løsningsforslagene i vei- og gateplan stort sett vil være aktuelle i alle de anbefalte fortettingsstrategiene. Valg av fortettingsstrategi kan likevel få innvirkning på hvilke tiltak som bør prioriteres først. Ny kryssing av jernbanen nord for fylkesveien vil være mest aktuelt dersom strategi øst/vest eller strategi syd/øst velges. Omgjøring av fv. 152 til en gate blir viktigst dersom strategi syd/øst, med utbygging på Søråsjordet, videreføres. I vei- og gateplan er det tegnet inn forslag til gatenett på deler av Dysterjordet. Dette må regnes som et innspill som ligger utenfor mandatet til områdereguleringsplan for Ås sentralområde, og området er derfor utelatt i rapporten om fortettingsstrategier. Rådmannens innstilling er at den foreslåtte nye kryssingen av jernbanen for fotgjengere og syklister sør for stasjonen, ikke prioriteres som et tiltak på kort/mellomlang sikt. Denne kryssingen vil først bli viktig ved en eventuell fremtidig utbygging på Dysterjordet. Økonomiske konsekvenser: Administrasjonen har forespurt Akershus fylkeskommune om midler til å utarbeide en teknisk utredning. Søknaden skal behandles i forbindelse med fylkeskommunens handlingsprogram for samferdsel, i løpet av høsten Konklusjon: Vei- og gateplan vurderes å være et godt og grundig utarbeidet faglig dokument, hvor prosessen har inkludert et utstrakt samarbeid mellom kommunen, konsulent og relevante myndigheter. Rådmannen mener mål og prinsipper, som beskrevet i kapittel 2, bør legges til grunn for det videre arbeidet med områdereguleringsplan for Ås sentralområde. Det anbefales at løsningsforslagene som kan gi større endringer i gatenettet på kort og mellomlang sikt utredes videre, og innarbeides i forslag til områdeplanen dersom de lar seg gjennomføre. Kan vedtaket påklages? Nei Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 33 av 72

34 HTM-52/17 Gnr 54 bnr Sagaveien 38 - Ås Gjestehus - Klage på vedtak om avslag Saksbehandler: Silje Marie Raad Saksnr.: 16/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 52/ Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) har vurdert klagen i medhold av fvl. 33. HTM finner at klagers anførsler utgjør momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av vedtak datert HTM omgjør vedtak om avslag på dispensasjonssøknaden av , dok. 16/ , sak 42/17. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-3 jf innvilger HTM midlertidig dispensasjon på ubestemt tid fra regulert boligformål og tillatt boligtype i kommuneplanens arealdel. Kommunen kan når som helst kreve av gjestehusdriften opphører dersom man finner at tiltaket likevel ikke oppfyller dispensasjonsvilkårene i pbl. 19-2, eller dersom tiltaket medfører ulemper for omgivelsene. Midlertidig dispensasjon gis på følgende vilkår, jf. pbl. 19-2: Det tillates kun korttidsutleie av rommene. Langtidsutleie av boligen i form av eksempelvis hybelhus tillates ikke. Dispensasjonen opphører dersom eierne flytter, slik at de ikke lenger vil kunne ha det samme tilsynet med gjestehuset som de har i dag. Gjestehuset må da søkes bruksendret tilbake til enebolig. Dispensasjonen opphører dersom gjestehuset selges til nye eiere. Bygget må da bruksendres tilbake til enebolig. Begrunnelse følger av saksutredningen. Rådmannen gis delegert fullmakt til å behandle søknad om bruksendring iht. pbl. 20-3, jf Det forutsettes at alle tekniske krav til overnattingssted oppfylles. Dette skal kunne dokumenteres ved tilsyn. Søknaden skal oversendes Follo Brannvesen og Arbeidstilsynet. Ås, Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Etatsjef teknikk og miljø Avgjørelsesmyndighet: Hovedutvalg for teknikk og miljø Til saksliste Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 34 av 72

35 Vedlegg: 1. Saksutskrift Hovedutvalg for teknikk og miljø Redegjørelse (detaljer unntatt offentlighet) 1.2. Pålegg om opphør av bruk 1.3. Søknad om tillatelse til bruksendring 1.4. Søknad om dispensasjon 1.5. Plantegning 1. etasje 1.6. Plantegning 2. etasje 1.7. Siste godkjente plantegninger 1.8. Situasjonskart - nytt revidert Situasjonskart - eksisterende 2. Klage på vedtak om avslag av Innspill fra Nofima v/grete Borge 2.2. Innspill Pilegrimssenter Oslo v/ola Rønne 2.3. Innspill Line Sekkingstad 2.4. Innspill Astrid og Kjetil Samnøy 2.5. Innspill Julia Frisk Brendehaug og Carina Frisk 2.6. Innspill Mari Nordvik 2.7. Innspill Krosser Årringene v/cathrine Glende 2.8. Innspill Vivi Solli 2.9. Innspill Inger M. Frette Innspill Bodil Uv Ramsli Innspill Ulrika Jansson Innspill Valgeraur Dtefansdottir Innspill Elisabeth Aune Innspill fra Katja Rugaas Kommentarer fra Facebook Uttalelse fra eierne Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Samtlige dokumenter i saken Saksbehandler sender vedtaket til: Frykman Kramer Advokatfirma v/advokat Christian A. Kramer Ås Gjestehus v/mette Skaland og Ole Jakob Rugaas Proplan Prosjekt Planung AS v/martin Håskjold Larsen Saksutredning: Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 35 av 72

36 Sakens bakgrunn: Hovedutvalg for teknikk og miljø fattet den følgende vedtak i sak 42/17 om Ås Gjestehus (vedlegg 1): «Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 avslår Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) søknad om dispensasjon fra regulert boligformål og tillatt boligtype i kommuneplanens arealdel. HTM finner at hensynene bak boligformålet og tillatt boligtype vil bli vesentlig tilsidesatt ved at dispensasjon innvilges i denne saken. I tillegg vurderes ikke fordelene ved å gi dispensasjon for å være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Vedtaket ble meddelt partene den Eierne varslet klage på vedtaket den og fikk utsatt klagefrist til Frykman Kramer Advokatfirma ble deretter engasjert av eierne i saken og det ble avholdt et kort avklaringsmøte vedrørende vilkårene for dispensasjon og klagemuligheter med advokat Kramer den Klagefristen ble deretter forlenget ytterligere til grunnet ferieavvikling. Klage på vedtak om avslag ble mottatt fra advokat Kramer (heretter klager) den , klagen er således fremmet rettidig. Hjemmelsgrunnlag: HTM skal som underinstans foreta forberedende klagebehandling av saken, jf. fvl. 33. Dersom HTM velger å opprettholde vedtaket av skal saken deretter sendes videre til klageinstansen Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Begrunnelse for klagen: Innledningsvis viser klager til at det foreligger en dispensasjonsadgang som kommunen står nokså fritt til å benytte for å unngå at planen i et enkelttilfelle får virkninger som er uheldige og urimelige for den enkelte borger eller for lokalsamfunnet, og som man ikke nødvendigvis hadde i tankene da planen ble utarbeidet. Klager mener at man i denne saken står ovenfor nettopp et slikt tilfelle. Klager viser til nylig vedtatt søknadsplikt for etablering av hybelhus i HTM-sak 34/17, og presiserer at dette vedtaket ikke skal fungere som et forbud, men som et hjelpemiddel for kommunen til å kontrollere hyblifiseringsforholdet på en bedre måte. Klager peker på at eiendommen ligger ca. 40 meter fra etablert næringsområde, med blant annet verksted, byggevare og andre virksomheter. Videre ligger Moer sykehjem på andre siden av Brekkeveien, og eiendommen ligger få minutters gange fra jernbanestasjonen. Klager mener således at Gjestehuset ikke vil medføre noen desentralisering av næringsvirksomheten i Ås sentrum. Klager bestrider også at Gjestehuset ikke vil bidra til et stabilt bomiljø langs Sagaveien, all den tid huset utad fortsatt fremstår som en enebolig. Boligens ytre eller eiendommen som sådan bidrar ikke etter klagers syn til at området endrer karakter og fremstår mindre som et villastrøk. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 36 av 72

37 Klager bestrider også at gjestehuset, sammenlignet med et normalt hybelhus, vil medføre enda hyppigere utskifting av beboere, da også studenter har lav flytteterskel. Klager er heller ikke enig i at studenter eller andre leietakere nødvendigvis har noen større tilknytning til boligen sin enn kortidsleietakere, og peker på at virksomheten ikke har noen synbare og konkrete uheldige konsekvenser for miljøet eller samfunnet for øvrig. Klager mener det ikke kan utelukkes at et gjestehus kan bidra til et hyggeligere og mer stabilt sosialt miljø enn et hybelhus. I kjølvannet av den pågående hyblifiseringsproblematikken i Ås kommune mener klager det er viktig å fremheve enkelte vesentlige forskjeller mellom Ås Gjestehus og et alminnelig hybelhus, og har listet opp følgende ulikheter: Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 37 av 72

38 Klager peker også på at et Gjestehus i motsetning til et alminnelig hybelhus er underlagt spesielle krav til brannsikkerhet og personsikkerhet, som kommunen når som helst kan kontrollere. Klager nevner også at en fortsatt drift av gjestehuset vil gi økonomisk trygghet for at eierne fremdeles kan bli boende i huset ved siden av. Sammen med klagen er det vedlagt innspill fra naboer, familie, samarbeidspartnere, tidligere gjester og lokalsamfunnet (vedlegg ). I tillegg er det vedlagt utskrift fra Facebook (vedlegg 2.15) med et stort antall støtteerklæringer. Siste vedlegg (vedlegg 2.16) er et brev fra eierne som takker for støtten. Klager mener ovennevnte illustrerer at Ås Gjestehus er et ønsket tiltak i Ås kommune som lokalsamfunnet ønsker og behøver og denne uttrykte folkeviljen bør etter klagers syn vektlegges i saken. Klager peker på at Ås Gjestehus dekker et aktuelt og faktisk behov i lokalsamfunnet som per dags dato er helt udekket og dette bør vektlegges som et sentralt moment i HTM s vurdering. Klager presiserer at dersom det skulle bli aktuelt med hotell eller annet overnattingstilbud i sentrum, vil Ås Gjestehus neppe by på særlig konkurranse eller virke avskrekkende for andre aktører som ønsker å etablere seg i kommunen. Klager viser til at Ås Gjestehus sørger for at besøkende blir værende i Ås, i stedet for å reise til Ski eller Drøbak, noe som igjen har miljømessige gevinster og gir positive ringvirkninger for andre lokale virksomheter slik som serveringssteder og butikker. Klager peker avslutningsvis på at eierne av gjestehuset er initiativrike og ressurssterke mennesker som har identifisert en mulighet og et behov for lokalsamfunnet og som har klart å etablere en løsning for seg og for publikum. Klager mener det gir viktige signaleffekter, og det styrker lokaldemokratiet når det offentlige anerkjenner betydningen av det private initiativ til å løse fellesskapets behov ved å legge til rette for slike krefter heller enn å hindre og stanse positive tiltak på formalistisk grunnlag. På dette grunnlag er det klagers overbevisning at hensynene bak boligformålet og tillatt boligtype, eller lovens formålsbestemmelse ikke vil bli vesentlig tilsidesatt ved at dispensasjon innvilges i denne saken. Videre mener klager at det foreligger fordeler ved tiltaket som klart veier tyngre enn ulempene etter en samlet vurdering. Klager ber primært om at avslaget omgjøres slik at det kan innvilges dispensasjon fra gjeldende bestemmelser i medhold av pbl Dersom HTM motsetter seg dette anmodes det om at tidsbegrenset dispensasjon innvilges i medhold av pbl Klager anmoder om at det avholdes en befaring på eiendommen i forkant av møtet den 24. august. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 38 av 72

39 Rådmannens vurdering av klagen: Hensynet bak boligformålet er som tidligere nevnt å skape helhetlige boligområder med funksjoner som er godt tilrettelagt for sin konkrete bruk. Bestemmelsen om tillatt boligtype skal blant annet sikre en konkret bruk av arealene og bygningene i området. Målet er å sikre en enhetlig bebyggelse i området hvor man har adkomst- parkerings- og utearealer som er tilpasset disse funksjonene. I sak 42/17 uttrykte rådmannen at selv om omsøkt tiltak vurderes som et godt tilbud til besøkende i kommunen kan gjestehuset ikke sies å bidra til et stabilt bomiljø i boligfeltet langs Sagaveien. Rådmannen uttrykte at gjestehuset vil medføre enda hyppigere utskifting av beboere enn et normalt hybelhus. Klager bestrider dette og peker på at studenter også har høy flyttefrekvens og at huset utad fortsatt fremstår som en enebolig. Rådmannen slutter seg til at det nok ikke er så stor forskjell på flyttefrekvensen i gjestehus og hybelhus. Likevel vil det utvilsomt bli en større gjennomtrekk av mennesker i området enn det ville vært om en alminnelig familie bodde i huset, noe som igjen vil medføre at bomiljøets stabilitet svekkes. At boligen utad fortsatt fremstår som en enebolig er heller ikke et moment som kan tillegges særlig vekt, da hybelhus og andre liknende overnattingsbygg også har et eneboligpreget eksteriør. Det er imidlertid følgene av selve bruken som er problematisk. Rådmannen slutter seg likevel til at eiernes tilstedeværelse er unik i denne saken, og nok må tillegges større vekt enn gjort ved første behandlingsrunde. Som klager påpeker vil eierne av gjestehuset alltid selv være til stede for å ivareta virksomhetens og gjestenes interesser. I tillegg er eierne nærmeste nabo, noe som medfører at de også er i nærheten om natten og ellers når selve virksomheten ikke krever det. Eierne er ansvarlige for å holde orden og vil umiddelbart gripe inn dersom det forekommer brudd på ordensreglementet. Dette betyr at dersom gjester parkerer til ulempe for trafikk eller naboer må det forutsettes at eieren straks tar affære. Det samme gjelder ved støy eller andre forhold til ulempe for naboene. Gjestehuset er altså, i motsetning til et hybelhus hvor eierne ikke er til stede, være underlagt en større kontroll som medfører at sjansen for trafikk- og støyulemper begrenses tilsvarende. Eiernes tilstedeværelse vil også gjøre at viktigheten av gjestenes tilknytning til boligen begrenses, da eieren selv innehar denne interessen. Eierne vil som klager påpeker selv ta ansvar for vedlikehold av både hus og hage og tar selv ansvar for avfallshåndtering på eiendommen. Rådmannen har også vurdert tiltakets beliggenhet på nytt. Omsøkt eiendom ligger helt i enden av Sagaveien, med kun eiernes egen eiendom mellom gjestehuset og Brekkeveien. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 39 av 72

40 Gjestehuset kan altså ikke anses for å ligge midt i et boligfelt, men heller noe avskjermet i utkanten, retning Moer. Foruten eiernes egen eiendom er det altså kun to naboer på nordsiden som direkte grenser til gjestehustomta, og husets hage er plassert på sørsiden, kun tilgrensende eiernes egne utearealer. I tillegg er det tett vegetasjon ut mot Sagaveien og gjenboere, som skaper god skjerming mot disse eiendommene. Dette er utelukkende positivt etter rådmannens syn. Rådmannen mener således at selv om de hensyn regulert planformål- og bestemmelser er ment å ivareta nok blir noe tilsidesatt i denne saken, kan de ikke anses for å bli vesentlig tilsidesatt ved at gjestehuset får fortsette. Dette fordi tomten ligger skjermet og eiernes tilstedeværelse vil skape en sikkerhet og stabilitet på eiendommen til forskjell fra et hybelhus hvor eier ikke selv bor i boligen eller i naboboligen. På bakgrunn av ovennevnte mener rådmannen således at første vilkår for å få innvilget dispensasjon etter pbl er oppfylt i denne saken. Det andre vurderingstemaet er om det foreligger en kvalifisert overvekt av fordeler ved å innvilge dispensasjon i denne saken. Rådmannen kom i sak 42/17 til at slik overvekt ikke forelå, men anser det nødvendig å vurdere dette på nytt. Det er i hovedsak de samfunnsmessige hensyn (allmenne interesser) av planfaglig og arealdisponeringsmessig karakter som her skal tillegges vekt og som må avveies når fordeler og ulemper skal drøftes. Klager peker på at en fortsatt drift av gjestehuset vil gi økonomisk trygghet for at eierne fremdeles kan bli boende i huset ved siden av. Rådmannen minner om at det i NOU 2005: 12 er presisert at man vanskelig kan se at «individuelle forhold kan eller Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 40 av 72

41 skal tillegges vekt.». Videre er det i Sivilombudsmannens årsmelding 1994 side 270 flg. lagt til grunn at det er svært tvilsomt om det er rettslig adgang til å legge avgjørende vekt på hensynet til byggesøkerens økonomiske tap i dispensasjonsvurderingen. Eiernes økonomiske situasjon vil derfor ikke bli vektlagt i denne vurderingen. Rådmannen finner likevel å kunne se nærmere på de samfunnsmessige hensynene i denne saken. Det er utvilsomt mangel på overnattingstilbud i Ås sentrum. Ås gjestehus er således et godt tiltak som vil kunne bidra til å lette på presset i boligmarkedet, spesielt for korttidsbesøkende. Rådmannen slutter seg til at Ås Gjestehus vil dekke et aktuelt behov i lokalsamfunnet som per dags dato er helt udekket. Både alminnelig besøkende i kommunen og korttidsansatte ved NMBU, samt studenters familier m.v. har behov for å bo i nærheten av universitetet når de er på besøk. Ås Gjestehus vil kunne dekke dette behovet slik at de slipper å reise helt til Ski eller Drøbak. Dette er både en sosial og miljømessig fordel som klart må tillegges vekt i vurderingen. Ås gjestehus ligger i tillegg ca. 750 meter (10 minutters gåavstand) fra Ås stasjon, og har altså en nokså sentral beliggenhet som er enkelt å komme seg til også for de uten bil. Rådmannen er derfor av den oppfatning at de allmenne interessene i denne saken må tillegges mer vekt enn de ble ved første behandlingsrunde, spesielt på grunn av gjestehusets beliggenhet og de manglende overnattingstilbudene i Ås sentrum. At gjestehuset kan dekke dette behovet må anses som en fordel i saken. Rådmannen mener at de først anførte ulempene knyttet til parkerings og støyproblematikk også faller bort som følge av eiernes tilstedeværelse. En tillatelse etter plan- og bygningsloven er i en viss grad basert på et tillitsforhold, og det må forutsettes at eierne tar sitt ansvar alvorlig mht. både ro, orden og vedlikehold på eiendommen. Etter dette finner rådmannen at det foreligger en kvalifisert overvekt av fordeler ved å innvilge dispensasjon i denne saken. Konklusjon: Rådmannen finner at klagers anførsler utgjør momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av vedtak datert Rådmannen anbefaler derfor at vedtak om avslag på dispensasjonssøknaden av , dok. 16/ omgjøres og at klager dermed gis medhold. Varig eller midlertidig dispensasjon: For å sikre en viss kontroll på situasjonen mener rådmannen det er nødvendig at dispensasjon kun innvilges midlertidig, men på ubestemt tid. Det kan i fremtiden oppstå nye forhold på eiendommen som tilsier at et gjestehus ikke lenger egner seg på tomta. På dette grunnlag anbefaler rådmannen at det med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-3 innvilges midlertidig dispensasjon fra regulert boligformål og tillatt boligtype i kommuneplanens arealdel, på ubestemt tid. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 41 av 72

42 Kommunen vil dermed når som helst kunne kreve av gjestehusdriften opphører dersom man finner at tiltaket likevel ikke oppfyller dispensasjonsvilkårene i pbl. 19-2, eller dersom tiltaket medfører ulemper for omgivelsene. Da eiernes tilstedeværelse anses som et avgjørende moment i saken foreslår rådmannen at tidsubestemt dispensasjon innvilges på følgende vilkår: Det tillates kun korttidsutleie av rommene. Langtidsutleie av boligen i form av eksempelvis hybelhus tillates ikke. Dispensasjonen opphører dersom eierne flytter, slik at de ikke lenger vil kunne ha det samme tilsynet med gjestehuset som de har i dag. Gjestehuset må da søkes bruksendret tilbake til enebolig. Dispensasjonen opphører dersom gjestehuset selges til nye eiere. Bygget må da bruksendres tilbake til enebolig. Vilkårene står i saklig sammenheng med dispensasjonen, og ikke urimelig tyngende etter rådmannens syn, jf. Økonomiske konsekvenser for kommunen: Når et vedtak blir endret til gunst for en part, skal han tilkjennes dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få endret vedtaket, herunder utgifter knyttet til advokatbistand. Ut over dette vil vedtaket ikke medføre økonomiske konsekvenser for kommunen Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart Kan vedtaket påklages? Vedtaket kan påklages til fylkesmannen, jf. forvaltningslovens kap. VI og pbl Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kom frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket. Den skal være undertegnet, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner man vil anføre for klagen. Forvaltningsloven 18 gir partene rett til å se sakens dokumenter, dersom ikke annet følger av 19. Alternativ innstilling 1: Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) har vurdert klagen i medhold av fvl. 33. HTM finner at klagers anførsler utgjør momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av vedtak datert HTM omgjør vedtak om avslag på dispensasjonssøknaden av , dok. 16/ , sak 42/17. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-3 innvilger HTM midlertidig dispensasjon fra regulert boligformål og tillatt boligtype i kommuneplanens arealdel. Dispensasjon gis med en varighet på 5 år fra dags dato. Midlertidig dispensasjon gis på følgende vilkår, jf. pbl. 19-1: Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 42 av 72

43 Det tillates kun korttidsutleie av rommene. Langtidsutleie av boligen i form av eksempelvis hybelhus tillates ikke. Når dispensasjonen utløper eller dersom eierne flytter før fristens utløp, skal bygget bruksendres tilbake til enebolig. Eventuell søknad om forlengelse av dispensasjonen skal omsøkes i god tid før fristens utløp. Dersom gjestehuset selges før 5årsfristens utløp, må bygget bruksendres tilbake til enebolig. Rådmannen gis delegert fullmakt til å behandle søknad om bruksendring iht. pbl. 20-3, jf Det forutsettes at alle tekniske krav til overnattingssted oppfylles. Dette skal kunne dokumenteres ved tilsyn. Søknaden skal oversendes Follo Brannvesen og Arbeidstilsynet. Begrunnelse for 5 års dispensasjon: Det kan i fremtiden oppstå nye forhold på eiendommen som tilsier at et gjestehus ikke lenger egner seg på tomta. HTM mener derfor det er nødvendig å vurdere saken på nytt etter 5 år. Økonomiske konsekvenser for kommunen: Når et vedtak blir endret til gunst for en part, skal han tilkjennes dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få endret vedtaket, herunder utgifter knyttet til advokatbistand. Ut over dette vil vedtaket ikke medføre økonomiske konsekvenser for kommunen Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart Kan vedtaket påklages? Vedtaket kan påklages til fylkesmannen, jf. forvaltningslovens kap. VI og pbl Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kom frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket. Den skal være undertegnet, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner man vil anføre for klagen. Forvaltningsloven 18 gir partene rett til å se sakens dokumenter, dersom ikke annet følger av 19 Alternativ innstilling 2: Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) har vurdert klagen i medhold av fvl. 33. HTM finner at klagers anførsler utgjør momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av vedtak datert HTM omgjør vedtak om avslag på dispensasjonssøknaden av , dok. 16/ , sak 42/17. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 innvilger HTM varig dispensasjon fra regulert boligformål og tillatt boligtype i kommuneplanens arealdel. Dispensasjon gis på følgende vilkår, jf. pbl. 19-1: Det tillates kun korttidsutleie av rommene. Langtidsutleie av boligen i form av eksempelvis hybelhus tillates ikke. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 43 av 72

44 Begrunnelse følger av saksutredningen. Rådmannen gis delegert fullmakt til å behandle søknad om bruksendring iht. pbl. 20-3, jf Det forutsettes at alle tekniske krav til overnattingssted oppfylles. Dette skal kunne dokumenteres ved tilsyn. Søknaden skal oversendes Follo Brannvesen og Arbeidstilsynet. Økonomiske konsekvenser for kommunen: Når et vedtak blir endret til gunst for en part, skal han tilkjennes dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få endret vedtaket, herunder utgifter knyttet til advokatbistand. Ut over dette vil vedtaket ikke medføre økonomiske konsekvenser for kommunen Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart Kan vedtaket påklages? Vedtaket kan påklages til fylkesmannen, jf. forvaltningslovens kap. VI og pbl Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kom frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket. Den skal være undertegnet, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner man vil anføre for klagen. Forvaltningsloven 18 gir partene rett til å se sakens dokumenter, dersom ikke annet følger av 19. Alternativ innstilling 3: Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) har vurdert klagen i medhold av fvl. 33. HTM finner at klagers anførsler ikke utgjør momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av vedtak datert HTM opprettholder vedtak om avslag på dispensasjonssøknad av , dok. 16/ , klagen tas således ikke til følge. HTM fastholder sin begrunnelse for avslaget av Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Økonomiske konsekvenser for kommunen: Dersom Fylkesmannen i Oslo og Akershus endrer HTM s vedtak til gunst for partene, skal han tilkjennes dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få endret vedtaket, herunder utgifter knyttet til advokatbistand. Ut over dette vil vedtaket ikke medføre økonomiske konsekvenser for kommunen. Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart Kan vedtaket påklages? Vedtaket kan ikke påklages. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 44 av 72

45 HTM-53/17 R-311 Detaljreguleringsplan for del av Skogveien - Fastsettelse av planprogram Saksbehandler: Magnus Ohren Saksnr.: 16/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 53/ Rådmannens innstilling: I henhold til plan- og bygningslovens 12-9 fastsetter Hovedutvalg for teknikk- og miljø planprogram for R-311 detaljreguleringsplan for del av Skogveien, datert Ås, Trine Christensen Rådmann Ellen Grepperud Plan- og utviklingssjef Avgjørelsesmyndighet: Hovedutvalg for teknikk- og miljø Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk- og miljø Vedlegg: R-311 Detaljreguleringsplan for del av Skogveien - Fastsettelse av planprogram 1. Forslag til planprogram for del av Skogveien, datert Sammendrag høringsuttalelser 1.2 Sammendrag høringsuttalelser Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Møtereferat fra oppstartsmøte Saksbehandler sender vedtaket til: Studentsamskipnaden i Ås Dyrø Moen Arkitekter Sweco AS Til saksliste Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 45 av 72

46 Saksutredning: Fakta i saken: Forslag til planprogram for regulering av del av Skogveien omfatter et område nord for Utveien i boligområdet Kaja nær Ås sentrum. Området er i dag bebygd med studentboliger for studentsamskipnaden i Ås. Det foreslåtte planområdet utgjør om lag 39 dekar i utstrekning. Den største delen av planområdet er avsatt til boligformål i gjeldende kommuneplans arealdel, mens i underkant av 5 dekar i nord er avsatt til LNF-område med hensynssone for bevaring av kulturmiljø for del av Åsmåsan. Områdene avsatt til boligformål er i dag regulert til boligbebyggelse i reguleringsplan for Kajajordet (1957), del av Kajajordet (1973) og endret reguleringsplan for østre del av Kajaområdet (2011). Deler av planområdet i nord er uregulert. Initiativtaker for forslaget er studentsamskipnaden i Ås (SiÅs). Samskipnaden driver i dag 210 studentboliger i området. Den foreslåtte planavgrensningen omfatter eiendommene med gårds- og bruksnummer 41/1/245, 42/1/192, 42/1/106, 41/1/105 og deler av 42/1. Alle eiendommene er eid av NMBU. Samskipnaden har engasjert Dyrø Moen arkitekter og Sweco AS til å utføre oppdraget på vegne av SiÅs. SiÅs ønsker å fremme forslag til regulering av området til boligformål, med hensikt å utvide tilbudet av studentboliger i Ås. Som følge har samskipnaden fått utarbeidet er forslag til planprogram for området. Forslag til planprogram angir rammene for det videre arbeidet med regulering av området, og beskriver bakgrunn for forslaget, formål, overordnede føringer, planprosess med fremdriftsplan og opplegg for medvirkning, samt et omfattende utredningsprogram. Utredningsprogrammet omfatter temaene landskapsbilde, kulturminner og kulturmiljø, nærmiljø og friluftsliv, naturmangfold, trafikkforhold, støy, vann-, avløp og overvannshåndtering, risiko og sårbarhet, og miljøoppfølging i anleggsperioden. Videre skal tema som forhold til overordnede planer og mål, universell utforming, barn og unges interesser, bomiljø og energiløsninger redegjøres for. Planprogrammet legger opp til detaljregulering av området. Forslagsstiller ser for seg en betydelig økning av studentboligtilbudet i området, som samlet sett vil kunne omfatte om lag 1000 studentboliger. Planprosess: Varsel om oppstart Berørte naboer og myndigheter ble varslet oppstart av planarbeid , med forslag til planavgrensning. Varsel om oppstart mottok 30 merknader. Som følge av flere bemerkninger ble det gjennomført ny vurdering av krav om konsekvensutredning for et eventuelt planforslag. I hovedsak var det usikkerhet om sårbare trearter i tilgrensende områder som var utslagsgivende for nytt krav om konsekvensutredning. I tillegg er nå også andre tema foreslått utredet med metodikk fra konsekvensutredningsforskriften fremfor beskrivelse av virkninger som del av planbeskrivelsen. Høring av planprogram Forslag til planprogram ble sendt på høring i perioden til , og Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 46 av 72

47 det ble mottatt 5 merknader. Høringsuttalelser fra begge varslingsperioder er gjennomgått og besvart enkeltvis i egne vedlegg til forslag til planprogram. De fleste av uttalelsene peker på bekymringer knyttet til trafikkproduksjon, omfang av bebyggelsen, og sjenanse for nabobebyggelse og for området for øvrig. Forslaget til planprogram er revidert etter høringsperioden for å imøtekomme merknader der det har vært hensiktsmessig. Rådmannen har ingen videre bemerkninger til de innkomne merknadene. Vurdering: Et forslag om betydelig økt tilbud av studentboliger sentralt på Kaja er ikke uten utfordringer. Samtidig har kommunen som vertskommune for universitetet i Ås et særlig ansvar for å tilrettelegge for studentboliger i kommunen. Et universitet med sterk vekst av studieplasser vil naturlig nok prege tettstedet fremover både med tanke på behov for økt tilbud av studentboliger, og i det øvrige private boligmarkedet. I den forbindelse vil innsikt i studentsamskipnadens ambisjoner og vurdering av muligheter og begrensninger for deres virksomhet være nyttig for beslutningstakere i kommunen. Rådmannen vurderer det som positivt at dette foreslås beskrevet som del av bakgrunnen for et eventuelt reguleringsforslag. Rådmannen forventer samtidig at alle virkninger av et eventuelt planforslag dokumenteres grundig for å sikre et godt beslutningsgrunnlag for den videre prosessen. Det forelagte forslaget til planprogram beskriver utfordringene for planarbeidet godt, og legger opp til et omfattende utredningsprogram for å belyse disse. Utredningstema som er vurdert som særlig vesentlig for det videre planarbeidet er gjennomgått enkeltvis nedenfor Vei, trafikk og infrastruktur Planprogrammet legger opp til at det skal utarbeides en trafikkanalyse som følger et eventuelt planforslag. Rådmannen forventer at trafikkanalysen vil inneholde en grundig beskrivelse av antatte virkninger for det overordnede veinettet på Kaja og fylkesvei 152, samt en vurdering av en antatt rekke tiltak som kan bli aktuelle for å møte eventuelle utfordringer for fremkommelighet og trafikksikkerhet i området. Blant aktuelle tiltak kan nevnes krav om lav parkeringsdekning, vurdering av alternative atkomstløsninger, mulighet for enveiskjøringer i veisystemet, og øvrige hastighetsbegrensende tiltak i området. Fortrinnsvis bør trafikkanalysen undersøke alternativer i tråd med anbefalinger i vei- og gateplan for Ås der det er aktuelt. Utover tiltak for biltrafikk i området vil det være særlig viktig å sørge for god tilgjengelighet til og i planområdet for gående og syklende, og det forventes at det beskrives eventuelle tiltak for å sikre dette. Det forventes også at planforslaget redegjør for muligheten for å sikre allmenn ferdsel gjennom planområdet, samt muligheten for utbedrede tilkoblinger til det omkringliggende turstinettverket i Åsmåsan. Forhold til øvrig teknisk infrastruktur forventes videre kartlagt og beskrevet. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 47 av 72

48 Rådmannen vurderer at foreslått metode for å beskrive forhold til eksisterende og forslått ny infrastruktur for biltrafikk, gående og syklende i området er tilfredsstillende slik det er beskrevet i utredningsprogrammet. Arealbruk, utnyttelse og gjennomføring Rådmannen forventer at virkninger av økt utnyttelse i planområdet blir grundig beskrevet. Her inngår tydelige fjernvirkingsanalyser som viser virkning på omkringliggende landskap og det etablerte bomiljøet på Kaja. Dette vil kunne gi et godt beslutningsgrunnlag når et planforslag skal behandles. I vurderingene bør foreslått antall nye studentboliger og sammensetning av disse beskrives, samt at det skal gis innsikt i bakgrunnen for overordnet lokaliseringsvalg. Her bør det også inngå en vurdering av alternativer for omfang av ny bebyggelse i planområdet, med beskrivelse av eventuelle virkninger for det øvrige tilbudet av studentboliger i Ås. Etter all sannsynlighet vil trinnvis gjennomføring av utbygging i området være aktuelt, med oppførelse av studentboliger i området på relativt lang sikt. De eventuelle ulike utbyggingstrinnene forventes redegjort for, og bør inkludere tidsperspektiv for utbyggingen. Det kan bli aktuelt med rekkefølgekrav for å sikre trinnvis utbygging av området. Foreslått metode for å vise hvordan fremtidig bebyggelse i området vil fremstå i landskapet og i boligområdet virker tilfredsstillende slik det er beskrevet i utredningsprogrammet. Forhold til kulturminner Det skal gjennomføres arkeologiske undersøkelser, samt samles inn kjent kunnskap om kulturminner i planområdet og i tilgrensende boligområder, med vekt på nyere tids kulturminner og eldre veifar. Tiltak for å sikre kulturminner i planområdet forventes redegjort for, samt virkning på omkringliggende landskap. Temaet vil bli redegjort for som særskilt konsekvensutredning. Dette vurderes som tilfredsstillende. Anleggsfasen Forslag til planprogram legger opp til at miljømessige påvirkninger på omgivelsene under anleggsfasen skal beskrives, og at det skal utarbeides en egen anleggsplan som følger forslag til reguleringsplan. Her inngår en beskrivelse av håndtering av anleggstrafikk inn og ut av området som en sentral del, og en beskrivelse av eventuelle avbøtende tiltak for å begrense sjenanse og skade på nærmiljøet under anleggsfasen. Det vil videre stilles krav om miljøoppfølgingsplan for anleggsfasen, som skal sikre forsvarlige rutiner for anleggsarbeidet og minst mulig miljømessig påvirkning på omgivelsene, herunder håndtering av avrenning og overvannshåndtering, støy og støv, m.m. Rådmannen vurderer dette som tilfredsstillende for det videre arbeidet med reguleringsplan for området. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 48 av 72

49 Omdisponering av LNF-område Deler av planområdet er avsatt til LNF-område i kommuneplanens arealdel Dispensasjon fra kommuneplanens arealformål vil bli aktuelt i behandlingen av planforslaget. Samlet sett utgjør dette et areal på i underkant av 5 dekar, der langt største del var avsatt til eget byggeområde for boligformål i forrige kommuneplanperiode. Opplegg for medvirkning Medvirkningsopplegget planprogrammet foreslår legger først og fremst opp til saksbehandling etter plan- og bygningsloven med lovpålagte høringsrunder og frister. Det ble til gjengjeld holdt informasjonsmøte i oppstartsfasen av planarbeidet Etter Rådmannens vurdering fremstår dette opplegget i en såpass omfattende sak nokså tynt, og vil anmode om at det også holdes informasjonsmøte for involverte parter også opp mot og ved offentlig ettersyn av et eventuelt planforslag. Konklusjon med begrunnelse: Samlet sett vurderer Rådmannen forslag til planprogram som grundig utarbeidet, der de fleste relevante utredningstema er beskrevet godt med forslag til metodikk for hvert tema. Utredningsprogrammet bør være et godt utgangspunkt for den videre planprosessen, både med tanke på innhold og foreslått metodebruk. Rådmannen vurderer at det foreslåtte planprogrammet angir presise rammer for det videre planarbeidet, og anbefaler derfor at forslag til planprogram for del av Skogveien fastsettes. Kan vedtaket påklages? Nei Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 49 av 72

50 HTM-54/17 Gnr 60 bnr 1 - Haugerudveien 39 - Landingsplass for helikopter - Søknad om dispensasjon Saksbehandler: Mari Olimstad Saksnr.: 17/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 54/ Formannskapet 50/ Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 avslår Ås kommune søknad om dispensasjon fra Kommuneplan for Ås kommune Det foreligger ikke en klar overvekt av fordeler ved å innvilge dispensasjon som må veie klart tyngre enn ulempene. Ås, Trine Christensen Rådmann Ellen Grepperud Plan- og utviklingssjef Avgjørelsesmyndighet: Formannskapet Behandlingsrekkefølge: HTM Formannskapet Vedlegg: 1. Søknad om dispensasjon 2. Situasjonsplan C 3. Situasjonsplan C Dagens_situasjon_Haugerud_Vestre 5. Regulert_situasjon_Haugerud_Vestre 6. Informasjonsnotat Nor Aviation i ÅS 7. Støyrapport Sintef, datert Nabomerknad, Annie og Halvard Aasen 9. Nabomerknad, Tronsmo 10. Nabomerknad Slørstad, Dale, Moe, Storaunet 11. Forslagsstillers kommentarer til nabomerknader Saksbehandler sender vedtaket til: Helge Andreas Thirud, Haugerudveien 39, 1434 ÅS, Norge Arkitekthuset Knut H. Knudtsen, Postboks 117, 1431 ÅS, Norge Mari Olimstad, her Til saksliste Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 50 av 72

51 Saksutredning: Sammendrag: Ås kommune har mottatt søknad om dispensasjon fra LNF-formålet i Kommunedelplan for Ås kommune Formålet med dispensasjonen er å etablere en landingsplass for helikopter på tomten gnr/bnr 60/1. Søker er Arkitekthuset Knut H. Knudtsen, på vegne av Helge Thirud som er tiltakshaver. Fakta i saken: Arealet er i dag uregulert og er i kommuneplanens arealdel disponert til landbruks-, natur-, og friluftsområde (LNF), underformål A. Formålet tillater kun at det oppføres nødvendige tiltak for landbruk og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag. Helikopterdrift faller ikke inn under gårdstilknyttet næringsvirksomhet, og tiltaket fordrer således dispensasjon fra kommuneplanen. Tiltakshaver har i dag en landingsplass på eiendommen og har drevet med helikopterdrift i en skala som ikke krever konsesjon. Han ønsker nå å formalisere driften og vil søke om konsesjon for bevegelser per uke (én tur med letting og landing telles som to bevegelser). Landingsplassen ønskes i tillegg flyttet til et område noe øst for dagens landingsplass, som vist på vedlagte illustrasjon. Før Luftfartstilsynet kan innvilge konsesjon, må det aktuelle området reguleres til «landingsplass for helikopter», eller det må foreligge dispensasjon fra LNF-formålet i kommuneplanen. En vedtatt dispensasjon betyr ikke at landingsplassen er godkjent av luftfartstilsynet, men er en forutsetning for konsesjonsbehandling. I henhold til Forskrift om konsesjon for landingsplasser skal konsesjonssøknad inneholde en utredning av miljømessige konsekvenser, risiko- og sårbarhetsanalyse, samt støyutredning, og søknaden skal sendes på høring, bl.a. til kommunen. Prosessen kan føre frem til godkjenning, eventuelt med vilkår og begrensninger. Konsesjon gis vanligvis for 10 år av gangen. Selskapet som i dag opererer fra landingsplassen, og som planlegger å operere fra plassen i fremtiden, er Nor Aviation. Selskapet tilbyr tjenester til kunder som bl.a. forsvaret/forsvarets forskningssenter (FFI), energiprodusenter/kraftselskaper, telekomselskaper, film og foto, entreprenører, utbygging av nødnett for redningsetaten og bistand ved brann og redning. Forslagsstiller argumenter for at området er godt egnet for en helikopterbase, ettersom det i dag er en del av et etablert gårdstun, og ikke berører dyrket mark eller friluftsområder. Det argumenteres videre med at landingsplassen vil bli liggende rett over tunnelåpning til ny E18, og at inn-/ og utflyvning stort sett vil skje i støysonen til E18. Søknaden ble varslet samtlige 38 berørte naboer. Det er innkommet tre nabomerknader til søknaden. Naboene som har uttalt seg er negative til tiltaket, og påpeker at de til tider opplever dagens helikopterdrift som plagsom. De mener at en dispensasjon for flere flyvninger vil føre til store ulemper for naboene, i form av Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 51 av 72

52 forringet livskvalitet og bomiljø, og redusert eiendomsverdi. De frykter også økt trafikk på boligveien inn til deres boligområde. Forslagsstiller har svart på nabomerknadene i eget brev, vedlagt saken. Det nevnes at tiltakshaver vil strekke seg langt for å bedre forholdene for naboer, og samarbeide om støyskjerming av eiendommene. Orientering i HTM, HTM ble i møte orientert om at tiltakshaver ønsker å utvide helikopterdriften på eiendommen. Signalet fra HTM var at saken burde behandles som en del av neste rullering av kommuneplanen. Vurdering: Dispensasjon Dispensasjonssøknaden er vurdert etter dispensasjonsregelen i plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 andre ledd som sier følgende: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Det legges opp til en samlet interessevurdering der hensynet bak kommuneplanbestemmelsen tillegges stor vekt. Det må således vurderes om de hensyn som bestemmelsen er ment å ivareta blir skadelidende dersom dispensasjon gis. Det er ikke tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt. Det må være en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon før dette kan gis, jf. Ot.prp.nr.32 ( ). Kommuneplanen er styrende for eiendommen, og formålet med denne er å skape langsiktighet, stabilitet og forutberegnelig saksbehandling i kommunen. Kommuneplanen er et juridisk bindende dokument, og dispensasjon fra denne vil alltid kunne bidra til å undergrave planens styringsverdi. Hensynet bak LNF-A-formålet i kommuneplanen er først og fremst å forhindre at verdifulle landbruks- og skogsarealer nedbygges, samt forhindre en «bit for bit utbygging» i mindre sentrale områder av kommunen. Til dette påpeker søker at basen vil bli liggende i et etablert gårdstun og ikke vil berøre områder som i dag er dyrket mark eller friluftsområder. Søker mener derfor at hensynet bak LNF-formålet ikke vil tilsidesettes i dette tilfellet. Rådmannen er enig i at arealet som foreslås brukt til helikopterlandingsplass ikke kan regnes som et verdifullt landbruks- og friluftsareal, og at hensynet bak arealformålet således ikke vil bli tilsidesatt. Landbrukskontoret påpeker at arealet ikke er registrert som dyrket eller dyrkbar jord, og at bruk av arealet til helikopterlandingsplass dermed ikke vil medføre omdisponering etter jordloven. Eventuell bruk av eiendommens landbruksbygninger til helikoptervirksomheten vil kreve tillatelse til bruksendring. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 52 av 72

53 I henhold til pbl må det også foreligge en klar overvekt av fordeler for at dispensasjon skal kunne innvilges. Dispensasjonssøknaden er i hovedsak begrunnet med at det er behov for en helikopterlandingsplass i området. Det argumenteres med at tomten vil gi en gunstig lokalisering for helikopterplassen, ettersom plassen vil bli liggende i rød støysone fra ny E18. Forslagsstiller mener helikopterstøyen dermed vil drukne i støy fra motorveien som vil gå rett under ut- og innflyvings-traseen. Det er innkommet tre nabomerknader, der det uttrykkes bekymring for at en utvidelse av helikopterdriften vil lede til plagsom støy ved deres boliger. En av boligene blir liggende innenfor gul sone for støy fra helikoptertrafikk fra ny landingsplass. Dette må anses som en betydelig ulempe. Rådmannen anerkjenner også at øvrige naboer som har levert klage på støy kan oppleve helikoptertrafikken som belastende, selv om de er utenfor støysonen. Det er imidlertid riktig, som forslagsstiller påpeker, at ny plassering av helikopterbase vil skjerme naboene i større grad en dagens plassering. Til gjengjeld øker antallet helikopterturer, hvilket må anses som en ulempe. I vedlagte støyrapport, utført av Sintef , er det beregnet at den totale støyen for de nærmeste naboene ikke vil øke som følge av utvidet helikopterdrift, ettersom trafikkstøy fra ny E18 vil være høyere for disse boligene. Rapporten medgir imidlertid at flystøy lett kan skilles ut fra annen trafikkstøy, og ofte kan høres selv om støynivået ikke beveger seg over nivået på bakgrunnsstøyen. Det er derfor grunn til å tro at støy fra helikoptertrafikk kan oppleves som en dobbelt belastning for de som berøres av trafikkstøy fra E18. For å kunne gi dispensasjon må fordelene være klart større enn ulempene. Som plan- og bygningsmyndighet skal kommunen vektlegge de forhold som har positiv innvirkning på overordnede samfunnsinteresser. Helikopterlandingsplassen som søkes etablert skal benyttes til privat næringsbruk, men har også oppdrag som må anses som samfunnsnyttige, herunder brann- og redningstjenester. Det kan også regnes som en fordel at driften formaliseres, noe som vil gi større forutsigbarhet for alle berørte parter. Rådmannen er imidlertid usikker på om ønsket lokalisering er mer hensiktsmessig enn andre mulige plasseringer, som vil kunne vurderes i en kommuneplanprosess. Blant annet anses nærhet til bolig- og friluftsområder som en ulempe. Det legges vekt på at flere av naboene i dag opplever helikopterdriften som støyende, og at tiltakshaver ønsker å søke konsesjon for en større andel flyvninger enn i dag. Rådmannen mener fordelene i dette tilfellet ikke er klart større enn ulempene, og minner om at det ikke er tilstrekkelig med en alminnelig interesseovervekt. Rådmannen anbefaler derfor at det ikke innvilges dispensasjon i denne saken. Videre prosess og utredningsbehov Vedlegg II til forskrift om konsekvensutredning nevner Helikopterlandingsplass som et tiltak som skal vurderes konsekvensutredet, dersom det kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Tiltakshaver driver i dag helikoptervirksomhet uten konsesjon, og dispensasjonssøknaden legger opp til en utvidelse av dagens drift, samt endret lokalisering av landingsplassen. Rådmannen mener at konsekvensene av en slik utvidelse er utilstrekkelig utredet på nåværende tidspunkt, og anbefaler at Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 53 av 72

54 forslaget behandles i forbindelse med rullering av kommuneplanen. En påfølgende reguleringsprosess vil gi det nødvendige kunnskapsgrunnlaget med ROS-analyse, trafikkvurdering, miljøutredning og evt. konsekvensutredning. Ved å behandle tiltaket i forbindelse med rullering av kommuneplanen kan hele kommunen ses under ett, og det kan vurderes om andre lokaliseringer er bedre egnet, eller om området er hensiktsmessig for annen arealbruk. Kommunen unngår å gi signaler om at utvidelse av helikopterdriften i dette området er ønskelig, før det er gjennomført videre utredninger. Helikopterdriften kan fortsette som i dag, uten konsesjon, fram til saken vurderes i forbindelse med kommuneplanrulleringen. Alternativet Alternativet er å innvilge dispensasjon og overlate til fagmyndigheten Luftfartstilsynet, gjennom en konsesjonsprosess, å vurdere om området er egnet for helikopterdrift. Søknad om konsesjon skal også inneholde faglige utredninger av støy, miljømessige konsekvenser og risiko- og sårbarhetsanalyse. Kommunen vil være høringsinstans i en slik prosess, sammen med fylkeskommunen og fylkesmannen. På bakgrunn av høringen, vil en konsesjon være belagt med restriksjoner og bevegelsesbegrensninger når det gjelder flyretninger, start- og landingstider, værforhold og sikkerhetsrutiner. Konsesjon til denne type kommersiell drift er dessuten underlagt streng loggføring av og tilsyn med enhver flybevegelse, som sikrer at de vilkår og regler som er satt overholdes. Konklusjon Rådmannen har foretatt en helhetsvurdering der forslagsstillers begrunnelse er veiet opp mot de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta. Rådmannen mener at hensynet bak LNF-A-formålet i kommuneplanen ikke vil bli vesentlig tilsidesatt dersom dispensasjon innvilges i denne saken. Det vurderes likevel at konsekvensene av utvidet helikopterdrift best vil kunne vurderes i forbindelse med neste rullering av kommuneplanen. Fordelene knyttet til tiltakshavers mulighet til å formalisere og utvide helikopterdriften anses ikke å være klart større enn ulempene knyttet til økt støy for naboene. Rådmannen mener derfor at søknad om dispensasjon fra LNF A-formålet bør avslås med hjemmel i pbl Kan vedtaket påklages? Vedtaket kan påklages til fylkesmannen, jf. forvaltningslovens kap. VI og plan - og bygningsloven 1-9. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kom frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket. Den skal være undertegnet, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner man vil anføre for klagen. Forvaltningsloven 18 gir partene rett til å se sakens dokumenter, dersom ikke annet følger av 19. Ikrafttredelse av vedtaket: Vedtaket trer i kraft etter klagefristens utløp. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 54 av 72

55 HTM-55/17 R-315 Detaljreguleringsplan for Nordby barnehage Saksbehandler: Greta Elin Løkhaug Saksnr.: 17/ Saksgang Møtedato 1 Hovedutvalg for teknikk og miljø 55/ Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningslovens vedtar Hovedutvalg for teknikk og miljø å legge ut til offentlig ettersyn forslag til reguleringsplan for Nordby barnehage, som vist på kart datert , med reguleringsbestemmelser datert , med følgende tillegg: - Punkt 8.a rekkefølgebestemmelser: Atkomstvei/kjørevei (V2) skal asfalteres. Krysningspunktet skal belyses tosidig i henhold til krav i belysningshåndbok V124. Planforslaget sendes til aktuelle offentlige myndigheter og andre berørte parter til uttalelse. Ås, Trine Christensen Rådmann Ellen Grepperud Plan- og utviklingssjef Avgjørelsesmyndighet: Kommunestyret Behandlingsrekkefølge: Forhåndsvarslet: Hovedutvalg for teknikk og miljø, 1. gang: Offentlig ettersyn Hovedutvalg for teknikk og miljø, 2. gang Kommunestyret Vedlegg: 1. Reguleringskart, datert Reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, inkludert ROS-analyse, datert Illustrasjon, datert Terrengprofil, datert Geoteknisk notat, datert Detaljtegning for veikryss, plan og profil, datert Detaljtegning for veikryss, krysstegning, datert Detaljtegning for veikryss, normalprofiler, datert Saksbehandler sender vedtaket til: Adressater i følge liste Til saksliste Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 55 av 72

56 Saksutredning: Sammendrag: I gjeldende kommuneplan, vedtatt , er ca. 9,7 dekar avsatt til offentlig eller privat tjenesteyting (områdenavn O1). Planområdet er totalt på ca. 15,7 dekar. Søndre del av planområdet er avsatt til idrettsanlegg. Grunnen til at det er behov for et større areal til ny barnehage, enn det som er avsatt i kommuneplanen, er økt behov for flere barnehageplasser. I gjeldende reguleringsplan for Nordby idrettslag, vedtatt 1986, er området regulert til boliger, idrettspark, offentlig bebyggelse, felles avkjørsel og kjørevei. Planforslaget legger til rette for en ny barnehage med plass til 8 avdelinger, med mulighet for utvidelse til 10 avdelinger. Målet er at Nordby barnehage skal stå klar til å ta imot barn høsten Planforslaget er utarbeidet av Rambøll Norge AS, på vegne av Prosjektavdelingen i Ås kommune. Utsnitt fra gjeldende kommuneplan vedtatt Fakta i saken: Planområdet på ca. 15,7 dekar er lokalisert sørvest for bebyggelsen på Nordby, sør for Askehaugveien og øst for Askehaugtjernet med et skogsbelte mellom, i tilknytning til idrettsanlegget på Nordby. Reguleringsplanen ble forhåndsvarslet og det redegjøres for planens innhold i vedlagte planbeskrivelse (vedlegg 3). Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for utbygging av en ny barnehage på Nordby, med plass til 8 avdelinger, med mulighet for utvidelse til 10 avdelinger. Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 56 av 72

57 Ortofoto av planområdet ROS-analyse Risiko- og sårbarhetsanalysen (se side i planbeskrivelsen) viser at det er 4 hendelser der risiko er til stede: - Radongass ikke kartlagt, det avklares i byggesak - Vassdragsområder det går en mindre bekk gjennom området. Vanntilførselen til Askehaugtjernet, som er en viktig naturtype, bør opprettholdes. Dette ivaretas i plan og bestemmelser - Vei, bru, knutepunkt krysset ved Askehaugveien har ikke tilstrekkelig standard som vil kreves ved etablering av ny barnehage. Krysset må utbedres og opparbeides i henhold til veiplan godkjent av Statens vegvesen. Dette ivaretas i plan og bestemmelser - Ulykke med gående/syklende det er ikke tilrettelagt for gående og syklende langs atkomstveien inn til ny barnehage og ikke for kryssing over Askehaugveien. Det må etableres før barnehagen tas i bruk. Dette ivaretas i plan og bestemmelser I tillegg er virkningene av planforslaget på en rekke andre temaer vurdert. Se side i planbeskrivelsen. Sammendrag av forhåndsuttalelser: Det vises til planbeskrivelsen side der innkomne bemerkninger er oppsummert og kommentert. Følgende offentlige og private berørte parter har kommet med bemerkninger: Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 57 av 72

58 - Fylkesmannen i Oslo og Akershus ( ) - Akershus fylkeskommune ( ) - Statens vegvesen ( ) - Hafslund Nett AS ( ) - Thor A. Lundh ( ) - Naboer ( ) - Kirsti H. Bjørbæk ( ) Naboene er opptatt av trafikkavvikling og -sikkerhet, hvor og hvordan barnehagen blir utformet og av miljøkonsekvensene for dyreliv og vegetasjon. Bemerkningene fra private og offentlige parter er i stor grad blitt imøtekommet og er blitt innarbeidet i plan, bestemmelser og planbeskrivelse. Statens vegvesen krever at det foreligger detaljtegning(er) for kryssløsning og godkjenning av denne, før planen legges ut til offentlig ettersyn. Det er ikke stilt krav om konsekvensutredning for denne reguleringsplanen. Virkningene av planforslaget er kun beskrevet i planbeskrivelsen. Det er blitt vurdert at formålet er i henhold til gjeldende kommuneplan, med unntak av det sørligste arealet. Det er imidlertid tatt høyde for at planforslaget, for det utvidete arealet, ikke vil ødelegge for framtidig mulighet for at det kan brukes til utvidelse av idrettsanlegget, hvis det skulle bli behov for det. Det forutsetter imidlertid at barnehagen kan få utvidet utearealet i vest. Forslag til detaljreguleringsplan for Nordby barnehage Hovedutvalg for teknikk og miljø Side 58 av 72