Vestby kommune Solhøy omsorgsboliger - Planprogram Fastsatt av plan- og miljøutvalget

Transkript

1 Vestby kommune Solhøy omsorgsboliger - Planprogram Fastsatt av plan- og miljøutvalget Planområdet Solhøytomten ligger i Son like ved Grevlingen skole- og kultursenter og nye Son skole med kort vei til kollektivtransport og servicefunksjoner. Adkomst er fra Deør vei. Gamle Solhøy skole ligger godt eksponert på den sydlige delen av tomten mot Sonsveien og er omgitt av store trær. Området omfatter hele gnr. 135 bnr. 3 på kvm og kvm av gnr. 135 bnr. 1, til sammen kvm. Begge eiendommer eies av Vestby kommune. Formål Befolkningsprognoser for Vestby kommune viser at det vil bli et stort behov for omsorgsboliger med heldøgns omsorg i årene som kommer. Det er derfor ønskelig å planlegge for bygging av flere omsorgsboliger på Solhøy enn gjeldende reguleringsplan fra 2012 legger opp til. Ny detaljregulering skal gi mulighet for etablering av i alt 120 heldøgns omsorgsboliger fordelt på to byggetrinn. Bakgrunn Solhøytomta i Son ble i 2012 regulert med tanke på å legge til rette for enten boliger eller institusjon eller en kombinasjon av disse. Med institusjon ble det ment sykehjem, aldersboliger eller omsorgsboliger. Den eldste delen av gamle Solhøy skole ble regulert til bevaring i tillegg til at et område rundt bebyggelsen ble regulert med hensynssone bevaring av kulturmiljø. Området med store trær sørøst på tomta ble regulert med hensynssone bevaring av naturmiljø. 1

2 Kommunestyret vedtok blant annet at Solhøytomta skulle planlegges for 96 plasser med heldøgns omsorg og samlokalisering av helse og omsorgstjeneste i sydområdet. Administrasjonen har i tillegg foreslått å utrede et alternativ med 120 omsorgsboliger definert som omsorg pluss (omsorg +). Byggekomitéen for Solhøy omsorgsboliger ga sin tilslutning til dette. OPAK AS leverte i september 2016 en mulighetsstudie for Solhøytomta med utredning av alternativ bruk av eiendommen iht. kommunestyrets vedtak og med føringer fra byggekomiteen. Utredningen viser at alternativene vanskelig lar seg realisere innenfor gjeldende regulering. Kommunestyret fattet vedtak om at Solhøytomta skal planlegges for 120 omsorgsboliger med heldøgns omsorg og at administrasjonen starter opp et reguleringsarbeid med sikte på å oppheve vernesoner på tomta. Rammer og retningslinjer for området Kommunale føringer Vestby kommuneplan, Området er i dag avsatt til offentlig/privat tjenesteyting i kommuneplanens arealdel. Reguleringsplan for Solhøy, Området er regulert til bolig/tjenesteyting i reguleringsplan for Solhøy, vedtatt av kommunestyret Den eldste skolebygningen er regulert til bevaring. Det er i tillegg to hensynssoner innenfor planområdet. Hensynssone H560_1 gjelder bevaring av naturmiljø og hensynssone H570_2 gjelder bevaring av kulturmiljø. Regionale føringer Fylkesdelplan for kulturminner og kulturmiljøer i Akershus, , Spor for framtiden Regionale mål for kulturminnepolitikken i Akershus er å ta vare på og bruke kulturminner og kulturmiljøer som en positiv ressurs i Akershus, og derigjennom bidra til økt kulturforståelse, identitet og tilhørighet, trivsel og verdiskaping. Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus, Utbyggingsmønsteret i Oslo og Akershus skal være arealeffektivt basert på prinsipper og flerkjernet utvikling og bevaring av overordnet grønnstruktur. Økt trafikkvekst skal tas med kollektivtrafikk, sykkel og gange Strategi A4 (Arealbruk i regionen) innebærer at hensynet til bevaring av viktige arealverdier utenfor de prioriterte vekstområdene skal styrkes. Viktige arealverdier er jordbruksarealer, kulturminner og kulturmiljø, og regional grønnstruktur for biologisk mangfold og friluftsliv. Strategi R10 (Rett virksomhet på rett sted) innebærer at lokalisering av alle typer arbeidsplasser skal følge prinsippene i regional plan om rett virksomhet på rett sted Nasjonale føringer Kulturminner Nasjonale mål for kulturminneforvaltningen er blant annet å stoppe frafallet og tapet av viktige kulturminner, samt å forvalte og ta vare på kulturminnene som bruksressurser og som 2

3 grunnlag for kunnskap, opplevelse og verdiskapning (St.meld. nr. 16, Leve med kulturminner, St. meld. nr. 26, Regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand, St. meld. nr. 35, Framtid med fotfeste - Kulturminnepolitikken). Naturmiljø/biologisk mangfold Nasjonale må ler å bidra til å stanse tapet av biologisk mangfold ved å ha god tilstand i økosystemene, ta vare på truet natur, bevare et representativt utvalg av naturområder som viser variasjonsbredden i norsk natur (St.meld. nr. 58, , Miljøvernpolitikk for en bærekraftig utvikling, St.meld. nr. 42, , Biologisk mangfold Sektoransvar og samordning, St.meld. nr. 14, , Natur for livet Norsk handlingsplan for naturmangfold, Forskrift om utvalgte naturtyper etter Naturmangfoldloven, 2011). Krav om konsekvensutredning Etter plan- og bygningslovens 4-1 skal det utarbeides planprogram for reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Kommunen har vurdert planen i henhold til Forskrift om konsekvensutredning av , bokstav f) der det slås fast at bygg for offentlig eller privat tjenesteyting med et bruksareal på mer enn kvm eller som omfatter et planområde på mer enn 15 dekar alltid skal konsekvensutredes. Ny forskrift om konsekvensutredning trådte i kraft Siden arbeidet med denne planen startet opp før ny forskrift trådte i kraft, vil videre saksgang følge den gamle forskriften. Ny reguleringsplan for Solhøy omsorgsboliger vil på det meste kunne omfatte 120 omsorgsboliger, med et samlet bruttoareal på kvm. (inkl. parkeringskjeller). Planprosess Planen gjennomføres som en kommunal detaljregulering. Planarbeidet ledes av planavdelingen i samarbeid med eiendomsavdelingen. Plan for Solhøy omsorgsboliger har fått høyeste prioritet i Prioriterte planoppgaver , vedtatt av kommunestyret , og forventes vedtatt innen utgangen av Prosess detaljregulering med KU Milepæl Frist Ansvarlig Varsel om oppstart av planarbeid og offentlig ettersyn av forslag til planprogram Juni 2017 Planavdelingen Åpent møte September 2017 Eiendomsavdelingen og planavdelingen Fastsettelse av planprogram i plan- og Oktober 2017 miljøutvalget Endelig planforslag klar til førstegangsbehandling i plan- og miljøutvalget Februar/mars 2018 Eiendomsavdelingen og planavdelingen Offentlig ettersyn av planforslag og informasjonsmøte Mai 2018 Eiendomsavdelingen og planavdelingen Sluttbehandling endelig vedtak i kommunestyret Etter sommeren 2018 Planavdelingen 3

4 Medvirkning Plan- og bygningsloven har bestemmelser om medvirkning i planprosesser. Hensikten med medvirkningen er å sørge for dialog og informasjonsutveksling med berørte parter, både offentlige myndigheter og andre berørte. Registrerte grunneiere og festere, samt naboer som blir berørt, tilskrives direkte ved varsel om oppstart av reguleringsarbeid/offentlig ettersyn av planprogram, og offentlig ettersyn av planforslaget. Forskjellige brukergrupper skal også tilskrives og inviteres til å komme med innspill. I tillegg planlegges det to åpne folkemøter; ett i forbindelse med oppstart av planarbeidet og ett mens planen ligger ute til offentlig ettersyn. Når det gjelder utarbeidelse av byggeprogrammet skal det avholdes møter med representanter for ansatte som, når bygget står klart, vil ha bygget som sin arbeidsplass. I denne interne gruppa sitter representanter fra resultatområder som Hjemmetjenesten og Eiendom. Eiendomsavdelingen skal også sørge for å sikre medvirkning fra relevante eksterne brukergrupper. For brukergrupper som vanskelig kan representere seg selv, kan dette gjøres av pårørende, eksterne fagpersoner eller ansatte som kjenner brukerbehovene godt. Alternativer På bakgrunn av kommunestyrets vedtak og mulighetsstudien fra september 2016, vurderes disse tre alternativene som realistiske: Nullalternativet Nullalternativet innebærer å videreføre dagens reguleringsplan. Dette innebærer også å utrede hva som kan tåles av tiltak innenfor hensynssonene for kulturmiljø og for naturmiljø etter gjeldende bestemmelser. Hvilke konsekvenser dette kan få for kommunens muligheter til å møte de lovpålagte tjenestene innenfor eldreomsorgen må utredes. Alternativ 1 Alternativ 1 vil være å legge til rette for 120 omsorgsboliger innenfor planområdet. For å stå friere til disponering av tomten, innebærer dette alternativet at hensynssone H560_1 bevaring av naturmiljø, og hensynssone H570_2 bevaring av kulturmiljø fjernes. Det forutsettes da at gamle Solhøy skole kan rives og de verneverdige trærne hugges. Det må utredes hvilke konsekvenser en høyere utnyttelse av eiendommen får hva gjelder tomtens arrondering, de bebygde omgivelsene, plassering i landskapet, sol- og skyggeforhold o.l. Hvilke konsekvenser fjerning av hensynssone får for natur- og kulturmiljøet må utredes. Alternativ 2 Alternativ 2 innebærer å justere en eller begge hensynssoner for å finne en løsning slik at den eldste delen av Solhøy skole og en så stor del som mulig av det bevaringsverdige naturmiljøet kan bevares. Det må utredes om den gamle skolen på hensiktsmessig vis kan restaureres og integreres i prosjektet og om den kan bli en ressurs for kommunen, lokalmiljøet og de framtidige beboerne i omsorgsboligene. Det må utredes hvilke fordeler og ulemper dette har for prosjektet, spesielt når det kommer til framdrift, kostnader, klima- og energi og brukervennlighet (drift). 4

5 Det foreslås at alle tre alternativer utredes i konsekvensutredningen og at det utarbeides skisser for hver av dem som viser maksimal utnyttelse. Utredninger Det vil bli gjennomført en konsekvensutredning som etter plan- og bygningsloven 4-2 skal gi en særskilt beskrivelse og vurdering av planens virkninger for miljø og samfunn. Konsekvensutredningen vil bli utført etter retningslinjer gitt i Forskrift om konsekvensutredninger og vil bli en del av planmaterialet som skal legges fram for politisk behandling. Som bakgrunn for konsekvensutredningen skal det redegjøres nærmere for begrunnelse av antall nødvendige plasser/omsorgsboliger, en vurdering av om det finnes alternative lokaliseringsmuligheter, samt en avklaring av botilbud, behov, kvalitet og omfang av tjenestene som skal tilbys. I tillegg skal følgende sentrale tema utredes nærmere: Kulturminnevern Konsekvenser for gamle Solhøy skole som er regulert til bevaring, og hensynssonen for bevaring av kulturmiljø, må synliggjøres. Hvilke tiltak som kan tåles innenfor hensynssonene må utredes. Det må ses på om det finnes muligheter for å benytte den gamle skolebygningen som en ressurs for prosjektet. Råd fra Akershus fylkeskommune skal tas med. Naturmangfold Planens virkninger for naturmangfold skal beskrives, i hovedsak forholdet til gjeldende hensynssone for bevaring av naturmiljø og en registrert hul eik av regional verdi. Dette skal gjøres gjennom en kartlegging av det biologiske mangfoldet. Det må vurderes hvordan det biologiske mangfoldet kan ivaretas. Forholdet til Naturmangfoldlovens kapittel II må avklares. Det må fremgå hvordan man kan hindre spredning av svartelistede planter som er registrert i området. Kulturlandskap og estetikk Tomta ligger i et skrånende terreng rett ved Sonsveien, og er en del av et eldre bygningsmiljø. Planens virkninger for kulturlandskap og estetikk skal beskrives. Det må utredes hvilke virkninger forskjellig tomteutnyttelse og byggehøyder gir med tanke på tomtens arrondering, plassering i landskapet, de bebygde omgivelsene, sol- og skyggeforhold o.l. Det skal utarbeides illustrasjoner og 3D-modeller for å vise konsekvensene av de forskjellige alternativene. Kommunens økonomi Befolkningsprognoser for Vestby kommune viser at det vil bli et stort behov for omsorgsboliger med heldøgns omsorg i årene som kommer. Prognosene viser at antall eldre over 80 år er vesentlig høyere enn tidligere og at andelen av disse som har behov for heldøgns omsorg øker. LEON-prinsippet, også kalt Omsorgstrappen, omhandler prinsippet om at omsorgsbehovet skal tas hånd om på laveste effektive omsorgsnivå, og det er viktig at kommunen har et godt 5

6 og variert tjenestetilbud i tråd med denne. Vestby mangler det nest øverste trinnet som representerer «Omsorgsbolig med heldøgns bemanning» Ved å utnytte Solhøytomta maksimalt kan kommunen sørge for at hele behovet for omsorgsplasser i Vestby syd dekkes på samme sted. Det må utredes hvilke konsekvenser det får for kommunens økonomi dersom ikke hele behovet kan dekkes ved å utnytte Solhøytomta. Trafikk Planens virkninger for trafikk skal beskrives. Det må utarbeides en trafikkanalyse som skal beskrive dagens trafikksituasjon hva gjelder trafikkvolum, reisevaner og trafikksikkerhet, og beskrivelse av situasjon i framtida med tanke på tiltakets trafikkløsning og atkomst, kjøremønster, trafikkvolum (kapasitetsvurdering) samt parkering. Dette kan bygge videre på trafikkanalysen som ble utarbeidet i forbindelse med reguleringen av Skoglundkollen. Råd og krav fra Statens vegvesen tas med. Støy og annen forurensning Ifølge Vegvesenets støyvarselkart for området ligger deler av Solhøytomten innenfor rød og gul sone. Den røde sonen ligger som et belte helt sør i planområdet, der den bredeste delen er på ca. 16 meter og den smaleste på ca. 5,5 meter. Den gule sonen ligger innenfor den røde og brer seg omtrent helt opp til eksisterende fløy fra Planens virkninger for støy og annen forurensning skal beskrives. Det skal alltid gjøres mer nøyaktige støyberegninger dersom det er aktuelt med utbygging innenfor rød og/eller gul støysone. Det skal derfor utarbeides støysonekart og støyanalyse. Registreringer, støyberegninger og beskrivelse av støyberegningene skal vurderes opp mot retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442/2016). Når det gjelder luftkvalitet skal anbefalte luftforurensingsgrenser legges til grunn for planleggingen, jf. retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging (T-1520). Sikkerhet og beredskap For alle planer for utbygging skal det foretas en risiko- og sårbarhetsanalyse. Risiko for mennesker, miljø og materiell skal beskrives. Sjekkliste fra NVE skal benyttes. Risikoegenskaper med arealet skal vurderes og beskrives, herunder grunnforhold og stabilitet. Endret risiko ved lokalisering av nye objekter i området skal beskrives. Eventuelle skadeforebyggende eller skadebegrensende tiltak skal innarbeides i planforslaget. Barn og unge Planens virkninger for barn og unge skal beskrives. Det må utredes hvilke konsekvenser utbyggingen vil få for brukere av barnehagen i nord og om prosjektet på hensiktsmessig vis kan opprettholde muligheten for å gå gjennom området. Det bor mange barn i området rundt Solhøy, og man må også forvente at det kommer barn på besøk. Det må ses på mulighetene for å utarbeide uteområder på en slik måte at også barn finner uteområdene spennende. Dette vil innby til lek for barn som besøker beboere og være fint for de eldre å følge med på både innen- og utenfra. Med en barnehage, barneskole 6

7 og ungdomsskole i umiddelbar nærhet ligger forholdene til rette for å skape møter og relasjoner mellom barn/unge og eldre. Dette er også i samsvar med prinsippet om normalisering og integrering. Næringsliv og sysselsetting Reguleringsplanen vil legge til rette for flere arbeidsplasser i kommunen. Planens virkninger for næringsliv og sysselsetting skal beskrives. Offentligrettslige virkninger Planens offentligrettslige virkninger må beskrives. Lov om kommunale helse- og omsorgstjenester m.m. omtaler kommunens plikt til å tilby heldøgns omsorg. I 3-2 a. Kommunens ansvar for tilbud om opphold i sykehjem eller tilsvarende bolig særskilt tilrettelagt for heldøgns tjenester heter det at: «Kommunen skal tilby opphold i sykehjem eller tilsvarende bolig særskilt tilrettelagt for heldøgns tjenester dersom dette etter en helse- og omsorgsfaglig vurdering er det eneste tilbudet som kan sikre pasienten eller brukeren nødvendige og forsvarlige helse- og omsorgstjenester.» Dette tilbudet beskrives nærmere i Forskrift for sykehjem og boform for heldøgns omsorg og pleie. Privatrettslige og privatøkonomiske virkninger Planens virkninger for privatrettslige og privatøkonomiske forhold skal beskrives. Klima, energi og miljø Det må redegjøres for hvordan ønsket prosjekt kan bidra til oppnåelse av samfunnsmålene om å redusere klimagassutslipp og energibruk. Det må vurderes om det å rive eksisterende bygningsmasse er hensiktsmessig i et klimaperspektiv. Vestby kommune bør gå foran med et godt eksempel og planlegge for å bygge miljøvennlige, energieffektive bygninger av høy kvalitet, som ikke bidrar til skadelig miljøpåvirkning. Det må beskrives hvordan planen kan legge til rette for lokal overvannshåndtering slik at avrenningen fra området ikke overstiger ca. 1 års flomvannsføring og at inntil 200 års flomvannsføring blir fordrøyd. Innenfor planområdet må overvannsystemet dimensjoneres for 200 års flomvannsføring. Det må beskrives hvordan trygge flomveier kan sikres innenfor planområdet. Universell utforming Planens virkninger for universell utforming skal beskrives. TEK10 sine minimumskrav skal følges. Folkehelse Planens virkninger for folkehelse skal beskrives. Det må utredes hvordan planen skal bidra til å fremme befolkningens helse, trivsel, gode sosiale og miljømessige forhold og til å forebygge sykdom, skade og lidelse. Planen må oppfylle strategier om folkehelse i Vestby kommuneplan , herunder utvikling av et variert boligtilbud tilpasset mennesker i 7

8 ulik alder og livsfase og god estetisk utforming av boliger og omgivelser. Planens konsekvenser for framtidige beboere og deres pårørende må beskrives. 8