Osterøy kommune Loftås. Gnr.1 bnr. 1 m.fl.

Transkript

1 K O M P A S Osterøy kommune Loftås. Gnr.1 bnr. 1 m.fl. Forslag til utbyggingsplan med planskildring og føresegner Oppdragsgjevar:... Eiendomvest AS Oppdragsgjevars representant:... Ove Haaland Kompas AS prosjektleiar:... Kjetil Tepstad Kompas AS medarbeidarar:... Vibeke Weglo Prosjekt nummer Dokument nummer Arkiv fil....doc Rev. nr.... A, Dato Rapport antal sider Appendix antal sider... 7 Utarbeidd... KT Kontrollert... VW Godkjent... KT Signert rapport original fins i arkivet til Kompas AS KOMPAS as Kompetansesenter for Arealplanlegging og Samferdsel Fortunen 1, 5013 Bergen Foretaksregisteret: NO MVA Tlf firmapost@kompas.as Faks

2 Side 2 (14) INNHALD 1. PLANOMRÅDET Oppstart av planarbeidet Eksisterande planforhold Skildring av området Service, offentlege tenester Vegsystemet Kulturminne FRAMLEGG TIL PLAN Bustader Grøntområde / leikeområde Tilkomst Gang- og sykkelvegar. Interne gangvegar og stiar Vatn og avløp Geologi El-kraft ROS FRAMLEGG TIL REGULERINGSFØRESEGNER FIGURAR Figur 1: Avgrensing av planområde...3 Figur 2: Hellingskart... 5 Figur 3: Sefrak-registrerte bygningar.6 APPENDIX Oppsummering av og kommentarar til innkomne merknadar ved oppstart Oppsummering av og kommentarar til innkomne merknadar etter 1.gongs handsaming Reguleringsplan 1, 1:1000 (A3) Reguleringsplan 2, 1:1000 (A3) Illustrasjonsplan 1, 1:1000 (A3) Illustrasjonsplan 2, 1:1000 (A3) SEPARATE VEDLEGG Merknader til oppstart Merknader etter 1.gongs handsaming Reguleringsplan 1, 1:500 (A1) Reguleringsplan 2, 1:500 (A1) Illustrasjonsplan 1, 1:500 (A1) Illustrasjonsplan 2, 1:500 (A1) Snitt 1, 1:500 (A1) Snitt 2, 1:500 (A1)

3 Side 3 (14) 1. Planområdet. 1.1 Oppstart av planarbeidet Oppstart av planarbeidet vart varsla i dagspressa (Bygdanytt og Bergens Tidende) Naboar og grunneigarar vart varsla med eige brev datert Utviding av planområdet til også å omfatte gangbru over Kringastemma, vart varsla i dagspressa (Bygdanytt og Bergens Tidende) Berørte grunnegarar vart varsla med eige brev datert Ved merknadsfristens utløp var det komme inn totalt 13 uttaler/merknader til planoppstarten. Figur 1: Avgrensing av planområdet. 1.2 Eksisterande planforhold Eigedomane gnr./bnr 1/1, 1/2, 1/3 og 1/5 på Loftås er regulert til bl.a. bustadføremål i reguleringsplan som vart godkjent av heradstyret i Osterøy kommune og stadfesta av fylkesmannen i Hordaland Denne utbyggingsplanen omfattar delfelta B1, B2 og B4 i den gjeldande reguleringsplanen for Loftås, som i hovudsak ligg innanfor gnr1/bnr2. Totalt utgjer felta B1, B2 og B4 49,9daa som er regulert til bustadføremål. I tillegg kjem areal for gangbru med tilhøyrande gangveg.

4 Side 4 (14) 1.3 Skildring av området Planområdet ligg i både innmark og utmark. Det har ikkje vore gardsdrift på bruket på ein del år og landskapet er prega av dette. Felt B1 og B2 ligg i innmarksdelen av gnr.1 bnr.2. Felt B1 dekker i tillegg to eksisterande einebustader. Felt B4 ligg i utmarksdelen av området. B4 er eit sidebratt skogsterreng med blandingsskog som skrår ned mot Kringastemma. Det vert vist til helningskart for heile det regulerte området på Loftås, jf. fig. 2. Planområdet har gode lystilhøve heile året. Dei mest austvendte areala vil ha lite sol midt på vinteren. Figur 2: Hellingskart for heile Loftås. 1.4 Service, offentlege tenester Området høyrer til Hauge skule som ligg ca 3 km frå planområdet. Daglegvarebutikk, kafé, pub osb finn ein i dag på Valestrandsfossen, ca.1,5km frå planområdet. I næringsområda på Hauge ligg det også fleire servicebedrifter. 1.5 Vegsystemet Rv 567 frå Valestrandsfossen til Lonevåg går forbi i utkanten av planområdet. Hannisdalslinja vart opna i Det er og gjort vedtak om ny veg frå Hauge til Lonevåg. Dette er dei nye riksvegane som skal knytte Hauge, Valestrandsfossen og Lonevåg til Osterøybrua. Den nye riksvegen gjer at Hauge blir liggjande sentralt på Osterøy. Frå Valestrand er det planlagd gang- og KOMPAS as Loftås. Forslag til utbyggjingsplan

5 Side 5 (14) sykkelveg fram til stemma ved Halland. Delar av denne er utbygd. I reguleringsplanen for Loftås er denne planlagt kopla direkte til bustadfeltet på Loftås. Utbygging på Loftås skjer under føresetnad av at kryss mot Rv.567 vert utbetra, og at Loftås bru med fortau er ferdig opparbeidd. Det er og i samband med utbygging på Loftås planlagt ny gangbru over Kringastemma som kortar inn gangavstanden mellom utbyggingsområda på Loftås og Valestrandsfossen. 1.6 Kulturminne Kultur-og idrettsavdelinga i Hordaland fylkeskommune har utført arkeologisk registrering av planområdet og har ikkje registrert automatisk freda kulturminne innanfor planområdet. Gnr. 1. Bnr. 2 på Loftås er eit typisk tun etter utskiftinga. Bustadhuset er bygd i 1909, flor og løe er frå I tillegg står det fleire småhus i tunet som alle er typisk for denne tida; vognhus, skytje og hønsehus. Dette tunet er regulert som bevaringsområde. Av SEFRAK-registeret går det fram at fleire bygningar og ruinar som ligg innanfor eller i nærleiken av planområdet er registrerte. Figur 3 viser alle registrerte bygningar og ruinar som ligg innanfor det regulerte området på Loftås. Figur 3: Oversikt over Sefrak registrerte bygningar på Loftås.

6 Side 6 (14) 2. Framlegg til plan Felt B1 og B2 vert føreslege regulert til 26 nye bustader. Områda består av einebustader, tomannsbustader og fleirmannsbustader. Dei nye bustadene får tilkomst via ny veg som delvis følgjer eksisterande veg til Loftås. Den nye vegen er planlagt med fortau. Det kan ikkje setjast i gang utbygging av nye bustader etter utbyggingsplanen før vegkrysset mot Rv.567 og Loftås bru med fortau er ferdig opparbeidd/utbetra. Det vert regulert til følgjande føremål på plankart 1: Føremål Felt nr Areal (daa) Antal bustader Byggeområde for bustader Einebustadar B1-1, B1-2 2,08 2 Tomannsbustadar B1-3, B1-4, 7,48 12 B1-5, B1-6, B1-7, B1-8 Fleirmannsbustadar B2-1 1,26 12 Totalt antal bustader 10,82 26 Offentleg trafikkområde Kjøreveg Veg 1,Veg 2, 2,70 Veg 4. Fortau Veg 1,Veg 4 0,56 Spesialområde Nettstasjon(trafo) S1 0,03 Frisiktsone 0,22 Privat veg 0,17 Fellesområde Leikeplass Fe2, Fe10, 0,67 Fe12 Grøntområde Fe1,3,5,6 og 7 4,05 Køyreveg Veg 3 0,94 Parkering Fe9, Fe11 0,66 Anna fellesareal (post/boss) Fe4, Fe8 0,14

7 Side 7 (14) Det vert regulert til følgjande føremål på plankart 2: Føremål Felt nr Areal (daa) Antal bustader Byggeområde for bustader Einebustadar B4-5, B4-6, 8,61 11 B4-7, B4-8, B4-9, B4-10, B4-11, B4-12, B4-13, B4-14, B4-16. Tomannsbustadar B4-15 0,97 2 Fleirmannsbustadar B4-1, B4-2, B4-3, B4-4, B ,1 1,5 1,7 1,2 1, Terrassehus B ,1 36 Totalt antal bustader 22,64 74 Offentleg trafikkområde Kjøreveg Veg 4, veg 5. 2,8 Fortau Veg 4 0,16 Spesialområde Nettstasjon(trafo) S2 0,02 Frisiktsone 0,04 Friområde F1, F2 11,4 Fellesområde Leikeplass Fe14, Fe17, Fe18, Fe19, Fe20, Fe21 2,41 Gangveg G/S-1, G1 1,91 Grøntområde Fe13, Fe15, 4,55 Fe22, Fe25. Adkomstveg Veg 6. 0,23 Anna fellesareal (post/boss) Fe16, Fe23, Fe24. 0,3

8 Side 8 (14) 2.1 Bustader Plankart 1 for B1 og B2 viser 2 tomter for einebustader, 6 tomter for tomannsbustader og 1 tomt for fleirmannsbustadar, totalt 10,82 daa. Tomtestørrelse og TU er vist på plankartet. Det er vist oppstillingsplass for søppel og felles postkassestativ på to plassar i planområdet. Dei er plassert sentralt ved hovudvegen gjennom området. Plankart 2 for B4 viser 11 tomter for einebustader, 1 tomt for tomannsbustad og 5 tomter for fleirmannsbustader. I tillegg viser det 1 tomt for terrasseblokker. 2.2 Grøntområde / leikeområde I framlegget til plan er det teke omsyn til dei grøntområde og friluftsområde som ligg inne i reguleringsplanen for Loftås. I denne planen er det regulert ei sone langs vatnet til friluftsområde. Gjennom dette området er det nå lagt inn ein gangveg frå bustadområda til ny bru over Kringastemma. Det er tilrettelagt slik at friområda og felles grøntområda er tilgjengelig for bebuarane. I tillegg til felles grøntanlegg er det plassert 1 leikeplass sentralt i felt B1, 2 leikeplassar i felt B2 og totalt 6 leikeplassar i felt B4. Det er i felt B1 og B2 vist 670m² leikeplass, dvs. 26m² pr. bustad. I felt B4 er det totalt vist 2410m² leikeplass, dvs. 33m² pr. bustad. Leikeplassane skal vere ferdig opparbeidd ved innflytting i felta. Dei fleste leikeareala ligg slik at dei har gode soltilhøve. I felt B1 er det totalt sett av i alt 2,45 daa til felles grøntareal utanom leikeområdet og tilstøytande grøntområde og friluftsområde. Totalt utgjer felles leikeområde og felles grøntområde 2,89 daa for felt B1. I felt B2 er det sett av 1,6daa felles grøntområde. Totalt utgjer felles leikeområde og felles grøntområde 1,83 daa. I felt B4 er det sett av 2,3daa felles grøntområde. Totalt utgjer feller leikeområde og felles grøntområde 4,7daa. For å skjerme eksisterande bustader er det planlagt ein vegetasjonsbuffer langs grensa for felt B Tilkomst Hovudtilkomst til bustadfelta er frå Rv 567 via eit utbetra kryss på same stad som ein i dag har tilkomst til området. Det vert bygd nytt fortau over Loftås bru på Rv 567 før det vert bygd nye bustader i området. Tilkomstvegen inn i felt B1 er regulert som offentleg veg med ein breidde på 3 meter pluss 0,5 meter skulder inn til snuhammaren som er dimensjonert for lastebil. Frå krysset med riksvegen og langs heile hovudadkomsten er det regulert inn fortau som har ein breidde på 2 meter. Det er også regulert inn fortau inn til der veg4 og veg5 deler seg i felt B4. Tilkomstvegen til felt B4 har ein breidde på 4 meter pluss 0,5 meter skulder. Alle skjeringar og vegfyllingar skal terrengformast med mest mogleg naturlege overgangar til tilstøytande terreng, tilsåast og elles handsamast på ein tiltalande måte.

9 Side 9 (14) 2.5 Gang- og sykkelvegar. Interne gangvegar og stiar I felt B4 er det lagt opp til at det skal opparbeidast gangveg/sti gjennom leikeområdet Fe21. Det skal og opparbeidast gangveg gjennom friluftsområdet til ny gangbru over Kringastemma som kortar inn gangavstanden til Valestrandsfossen. 2.6 Vatn og avløp Det er ein føresetnad at leidningsnettet i planområdet vert knytt til eksisterande offentlege leidningar som ligg i Kringastemma og langs elva vest, nord og aust for området. 2.7 Geologi Det er utarbeidet ein geologisk rapport for området som er vedlagt denne rapporten. Denne konkluderar med at verken lausmassar eller fjell gjev grunnlag for rasfare i planområdet El-kraft Det er ein føresetnad at høgspentkabel inn i området vert lagt i bakken (i ny veg). Trafoar er foreslått plassert sentralt mellom felt B1 og B2, og sentralt i felt B4. Begge trafoane er foreslått nær offentleg veg og i god avstand til næraste bustadhus. 2.9 ROS I planarbeidet er det gjennomført ROS-analyse etter Askøy kommune si sjekkliste for planlegging. Det er utarbeidd eigen geologi-rapport (sjå punkt 2.7). Det er ikkje andre forhold i planen verken når det gjeld naturbasert sårbarhet, virksohetsbasert sårbarhet eller infrastruktur som er aktuelt i dette planområdet.