1. Bakgrunn Atelier T. Olsen AS, Siv.ing. A. Reinertsen og Pro Nova AS fremmer forslaget på vegne av Kysten Eiendom AS.

Transkript

1 Planbeskrivelse Plan nr Dato , rev Bakgrunn Atelier T. Olsen AS, Siv.ing. A. Reinertsen og Pro Nova AS fremmer forslaget på vegne av Kysten Eiendom AS. Kysten Eiendom AS er eiere av tomt 96/526 der det er etablert dagligvarebutikk, og ønsker å føre opp et nytt bygg for forretning/kontorvirksomhet på nabotomt 96/710. Dette området har blitt regulert med utbygging på begge de to nevnte eiendommene flere ganger før, og veisystemet er regulert i forbindelse med utbygging av boligområdene sydover fra planområdet, i retning Dvergsnestangen. Så tidlig som 2005 ble gang/sykkelveitilbudet i området, spesielt med tanke på forbindelse mellom Dvergsnes skole og ny planlagt avdeling av skolen grundig gjennomgått av regulant og kommunens tekniske etat. Dette endte opp med dagens hovedsystem, med gang/sykkelvei langs østsiden av Dvergsnesveien og gang/sykkeltilbud også på vestsiden av Dvergsnesveien, langs dette planområdet. 2. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet Planområdet er lokalisert like ved rundkjøring mellom Dvergsnesveien og Kystveien, like ved Dvergsnes skole, se etterfølgende kartutsnitt som viser varslet planområde. Planbeskrivelse side 1 av 11

2 Hele planområdet er utbygd, i form av forretning, bensinpumper, veier, parkering og trafikkområder. Hoveddelen av varslet planområde eies av utbygger, det gjelder delområdene B1 og B2, i denne plan er områdene benevnt BKB1 og BKB2, samt noe areal vest for B1 (BKB1). Øvrig areal innen planområdet er offentlig trafikkareal, felles adkomstvei vest for B1 (BKB1) samt næringsareal vest for B2 (BKB2) se illustrasjon på neste side. Bydel Dvergsnes er delvis utbygd med nye boligområder, flere boligområder står for tur til å bli utbygd. Det er barneskole og barnehage like ved planområdet. Teknisk infrastruktur som vei, vann, avløpsnett, overvann, nett- og pumpestasjoner er av tilfredsstillende kvalitet i området. Det er tilgang til friområder og idrettsanlegg i nærheten, i Sukkevannsområdet. Barn bruker ikke arealene i planområdet som oppholds/lekeareal. Planområdet er imidlertid viktig for barns aktivitet i planområdet og rundt planområdet. Barn beveger seg mellom to avdelinger av Dvergsnes skole, syd og nord for planområdet, samt andre aktiviteter i området, deriblant innkjøp i eksisterende matbutikk før og etter skoletid. Det er brukbart kollektivtilbud langs Kystveien som tangerer planområdet. Det er gang/sykkelvei langs Kystveien og Dvergsnesveien innen planområdet og utenfor planområdet. Skolevei for mange elever går langs gang/sykkelvei innen planområdet. Elevrådet ved Dvergsnes skole har pekt ut skoleveier/ruter som benyttes av elevene. Det viser seg at gang/sykkeltrafikken i svært stor grad benytter de forbindelser som er planlagt. Det er ett unntak, pekes på at noen elever krysser over Dvergsnesveien fra Dvergsnesbakken, helt nord i planområdet, over til Dvergsnes skole om morgenen. 3. Planstatus Området er avsatt som bebygd område i kommuneplanen. Kommuneplanen har retningslinjer om senterstruktur. Punkt sier at ny handel skal legges til eksisterende senterområder eller forretningsområdet i Sørlandsparken. Kontorarbeidsplasser skal begrenses i Sørlandsparken og næringsområder langt fra sentrum. Regional plan for Kristiansandsregionen legger ned forbud mot å etablere eller utvide handelsvirksomhet på mer enn 3000m2 tillate handel utenfor definerte sentre. Korsvik er ikke definert som senterområde. Planforslaget, med maksimalt 1000 m2 ny forretningsvirksomhet og maksimalt 1000 m2 ny kontorvirksomhet, samt økning av areal for eksisterende forretningsvirksomhet (butikk) med 100m2 er dermed ikke helt på linje med kommuneplanen eller regional plan. Rona er utpekt som kommunesenter på østsiden av byen. Nærmeste områdesenter til Dvergsnes er Søm, ved kryssområdet Vardåsveien x Torsvikkleiva. Det er en betydelig avstand fra Dvergsnesområdet til områdesenter på Søm og kommunesenter i Rona. For de store boligområdene og etablerte næringsområder på Dvergsnes vil det være ønskelig med mindre tilbud i nærområdet som vil kunne tiltrekke seg kunder som går/sykler i stedet for å kjøre til Søm eller Rona. Mindre kontorarbeidsplasser kan tiltrekke seg arbeidstakere fra nærområdet. Kommuneplanen åpner for å tillate mindre virksomheter som kan øke servicemiljøet i tilknytning til boligområder, slik denne planen gjør. Planforslaget bidrar til å realisere kommuneplanens satsingsområde byen som drivkraft ved å legge til rette for bedre tilbud i nærmiljøet til et viktig næringsområde og store boligområder. Et bedret nærtilbud som innbyr til mindre bilkjøring er gunstig i forhold til folkehelse og kvaliteter i nærområdet, og bidrar til satsingsområde byen det er godt å leve i. Planbeskrivelse side 2 av 11

3 Mindre bilkjøring gir mindre ressursbruk og lokal forurensing er med på utvikling av kommunen i satsing mot å bli klimabyen. Figuren over viser kommunens forslag til avgrensing av planområdet med rød stiplet strek lagt oppå gjeldende reguleringsplaner i området. Eksisterende forretning ligger i område B1 (nå BKB1) som er regulert til kontor og forretning med maks bruksareal på 1700m2, herav 1100m2 forretningsareal. Totalt etablert areal er ca 1440m2, alt som forretningsareal. Område B2 (nå BKB2) er regulert til kontor og lett industri. Pågående planarbeid i nærområdet/ influensområdet av direkte betydning for dette planområdet er ikke kjent. Det skjer stadig utbygging av boliger i deler av byen som har veimessig tilknytning til planområdet, eks. Dvergsnes og Holte/Tømmerstø. 4. Planforslaget 4.1 Hovedgrep Utbyggers ønske er å etablere et nytt bygg på område B2, og omregulere formålet til forretning/kontor. Det ønskes å bygge inn mot ny mur mot nabogrense i vest, for å få en god utnyttelse av areal samt å ta opp forskjell i terrengnivå på en funksjonell og estetisk måte. 4.2 Arealbruk Det er foreslått noe reduksjon av planområdet i forhold til varsling. Dette for å unngå unødvendig gjentakelse av allerede regulerte arealer. Utsnitt av plankartet er vist under, plankartet er revidert etter vedtak i by-og miljøutvalget Planbeskrivelse side 3 av 11

4 Planbeskrivelse side 4 av 11

5 Planområdets størrelse er på 8109m2. Arealet er foreslått regulert til; Forretning / kontor 5553m2 G/s-vei 567m2 Annet veiareal 726m2 Veiareal 1017m2 Vegetasjonsskjerm 246m2 Veiareal fordeler seg på 33m2 offentlig areal og 984m2 felles veiareal. 4.3 Bebyggelse, struktur og tiltak Nytt bygg for forretning/kontorvirksomhet i 2 etasjer er plassert inn til eksisterende regulert byggegrense mot Dvergsnesveien. Byggegrense er lagt i fra grense mot naboeiendom 96/682 i vest. Bygging inn til grensen kan ta opp nivåsprang mellom planområdet og høyereliggende parkeringsareal på eiendom 96/682. Areal mot nabogrense i vest kan utnyttes til overbygd sykkelparkering for kontorvirksomhet i byggets 2. etasje, samt til innebygget avfallsrom. Bygget gis en tilnærmet trekantform der langsiden mot øst er parallell med Dvergsnesveien, og langsiden mot vest er parallell / i eiendomsgrense. Det er valgt å plassere bygget nær Dvergsnesveien og Valsvigveien, og å samle parkering mellom nybygg og eksisterende forretningsbygg i nord framfor å legge bygget i bakkant av tomta og parkering helt ut mot Dvergsnesveien. Byggets fasader brytes opp for å skape variasjon i uttrykk. Forretningslokale i byggets 1. etasje skal ha vindusfelt mot nord (parkeringsplassen) og øst (Dvergsnesveien). Bygget er regulert med maksimal gesimshøyde på kote 21,5, likt med regulert maksimalhøyde for eksisterende bygg. Bygget får flatt tak, med sedumoverflate som har en oppsamlende/fordrøyende effekt i forhold til kraftig nedbør. Inngangspartiet til forretning i nytt bygg legges til det nordøstre hjørne av bygget. Inngangen henvender seg både mot g/s-veien og mot parkeringsplassen. Det legges også opp til gjennomgang fra søndre del av g/s-vei langs byggeområdet til forretningsarealet. Det vises til illustrasjoner og snitt som vedlegg til dette notat, samt til illustrasjonsplan som er vist på neste side. Illustrasjonen viser utbyggers forslag, ikke justert etter by-og miljøutvalgets vedtak. 4.4 Grønnstruktur Planområdet er opparbeidet med asfaltflater, bortsett fra trafikkdelere/øyer mellom kjørebane og g/s-vei samt mellom g/s-vei langs Dvergsnesveien og byggeareal. Det ønskes å anlegge trerekker og buskbeplantning. Dette skal vises i situasjonsplan og er sikret i plankart og bestemmelser. 4.5 Samferdselsanlegg/ trafikk Veisystem endres ikke i forhold til gjeldende regulering. Parkering for bil og sykkel avviker fra kommunale normer for begge byggeområdene. Det er angitt krav til maksimal bilparkering for forretningene, med maksimum 3 p-plasser pr. 100m2 forretningsareal. Normalkravet i kommuneplanen er her 3-5 p-plasser pr. 100m2 forretningsareal. Krav til sykkelparkering er økt i forhold til kommuneplanen. Det kreves minimum 1 plass pr. 100 m2 forretningsareal (normalkrav 0,5), samt at plassene skal være overbygde (ikke normalkrav). For kontorareal kreves det minimum 2 overbygde plasser pr. 100m2 kontorareal, mens normalkravet er 1,5 overbygde plasser. Planbeskrivelse side 5 av 11

6 Dette er også beskrevet i mobilitetsplan som er vedlagt denne planbeskrivelse. Planbeskrivelse side 6 av 11

7 Skisse av parkering over er justert etter vedtak i by- og miljøutvalget Det er brukbart kollektivtilbud til området med betjening av rutene 17 og 18, med busslommer langs Kystveien, ca 200 meter fra planområdet. På dagtid passeres planområdet av 3 busser pr. time. Kjøreveinett og gang- og sykkelveinettet er godt utbygd. Det vises til vedlagt trafikknotat. 4.6 Teknisk infrastruktur Tekniske infrastruktur for området er utbygd, med tanke på vannforsyning og strømtilførsel/nettstasjoner. Avrenningsforhold fra området vil bli noe gunstigere etter utbygging av denne plan. Det antas å være unødvendig med endringer av hovedsystem i området. Planbeskrivelse side 7 av 11

8 Avfall fra nytt bygg samles i dunker i innebygget avfallsrom i passasje vest for nybygget, og settes ut ved vei på tømmedager. Det er krav om ladestasjon for el/hybridbil for 10% av p-plasser for kontor. Det betyr 1 ladestasjon i denne plan. 4.7 Veinavn Planforslaget medfører ikke behov for nye veinavn Universell utforming Det er ingen boliger i planforslaget. Trafikkarealer og inngang til næringsvirksomhet blir tilrettelagt med flater og innganger tilrettelagt for tilgjengelighet for alle. Nybygg skal være universelt utformet slik det følger av bestemmelser i TEK Barn og unges interesser Planen påvirker barn- og unges interesser indirekte, leke/oppholdsareal bygges verken ned eller kommer til, men gjennom planområdets lokalisering i forhold til skoler og lekeareal samt gang/sykkelruter som passerer utbyggingsområdene i planen. Planen vil medføre en bedre regulert og organisert parkering i utbyggingsområdene. Kontakt mellom gang/sykkelveier og forretninger vil bli bedre tilrettelagt med inngang til næringsareal i syd. Trafikkstrømmer i og langs planområdet vil fremdeles bli ledet naturlig til gang/sykkelvei og fortau, og til kryssingspunkter av Dvergsnesveien ved rundkjøring i nord og til opphøyd gangfelt i syd, like ved kryss Dvergsnesveien / Valsvigveien. Det vises her også til vedlagt trafikknotat samt til reaksjon på planideen fra elevråd ved Dvergsnes skole. Elevrådet har listet opp noe fordeler og ulemper for ny plan, men har tatt utgangspunkt i at nybygg skal inneholde en ny dagligvarebutikk. Dette er enda ikke avklart, det kan bli dagligvarebutikk, eller det kan bli andre typer av forretning. Som ulemper listes det opp at det blir flere av de yngste som går på butikken før og etter skolen, det blir større press til å kjøpe ting til deg og andre, trafikken øker, vi har ikke behov for to butikker og at det blir farligere for elever med økt trafikk. Som fordeler listes opp at de ønsker en billigere butikk samt at det vil bli brukt mindre penger av de yngste hvis det er en billigere butikk. Elevrådet har tegnet inn trafikkstrømmer til/fra skolen, morgen og ettermiddag/kveld. De inntegnede rutene går via g/s-kulvert og g/s-veier med kryssing av veier i gangfelt, bortsett fra en strøm om morgenen som krysser Dvergsnesveien ved Dvergsnesbakken, like nord for planområdet. Den er markert kun om morgenen. Dette er et uønsket kryssingspunkt som skolen bør advare mot, selv om kryssingspunktet er forholdsvis oversiktlig. Det er ikke mulig å hindre denne kryssingen uten omfattende ombygging av veinettet Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse og satt merknad ved tre punkter. Det gjelder mulighet for sulfidholdige bergarter, radon og eventuell forurensing fra eksisterende drivstoffpumper på området. Kommuneplanen angir at deler av planområde ligger i område med stor risiko for sulfidsoner. Dette er undersøkt i løpet av planfasen. Det er ikke påvist sulfid i skadelige konsentrasjoner, området er «friskmeldt». Planbeskrivelse side 8 av 11

9 Ved eventuell påvisning av radon, skal det settes i verk nødvendige tiltak. Eventuell forurensing fra drivstoffpumper vil bli kontrollert og eventuelt ryddet opp i av selskapet som driver denne virksomheten. Dette er nedfelt i avtale mellom grunneier og oljeselskap Overvannshåndtering og blågrønne løsninger Avrenningsforhold i planområdet endres noe som følge av utbyggingen. I dagens situasjon består så godt som hele arealet i det nye byggeområdet BKB2 av harde arealer, med avrenning til lukket overvannsystem. Det eneste lille arealet som er grønt er en trafikkdeler mellom g/s-vei og Dvergsnesveien (o_svg4). Utbyggingen vil gi noe gunstigere avrenningsforhold for overvann. Etablering av vegetasjonsskjerm mellom g/s-vei og næringsareal på BKB2 bidrar med grønn overflate med trerekker, med en samlet overflate på 269m2. Sedummatte på tak av nybygg på BKB2, med overflate m2 vil bidra til redusert styrtbelastning av overvannsnettet. Disse forhold vil bli utdypet i tekniske planer Miljøkonsekvenser Etablering av en nytt bygg for forretning/kontor i dette området, med store boligfelt innen gang/og sykkelavstand, påregnes å føre til redusert bilbruk i dette området. Gang/sykkelveinett er godt utbygd, og det legges opp til god og trafikksikker kontakt mellom gang/sykkelveinett og innganger til forretningsareal. Eventuelle tiltak dersom det skulle vise seg at det er sulfidholdige bergarter i byggegrunn er omtalt i punkt Kontroll av mulig forurensing og eventuelle tiltak i forbindelse med drivstoffanlegg er også omtalt i punkt Naturmangfold Planområdet er helt utbygd, alle overflater er asfaltert, bebygd, fjell eller trafikkdelere med overflate av betongstein eller gress. Det er ingen registreringer på eiendommen Kulturminner Det er ingen registreringer i planområdet Folkehelse Det skal legges bedre til rette for gange og bruk av sykkel til butikkene i planområdet. Nytt forretningsareal i et område med mange boliger i gang- og sykkelavstand fra butikker antas å føre til en liten reduksjon i bilkjøring. Tiltaket forventes å ha en svak positiv effekt for folkehelsen Lyd og Støy Det er kun næringsareal innen planområdet, det settes ikke krav til utendørs støynivå. Ved eventuell etablering av kontorareal innenfor gul hensynsynssone støy, skal det dokumenteres at innendørs støynivå tilfredsstiller normkrav til støy. Varelevering til områdene er plassert slik at det skal være trafikksikkerhetsmessig gunstig, samt at det skal være til liten sjenanse for omgivelser. Kjøleanlegg skal plasseres og skjermes slik at det er lite støyende for omgivelser Anleggsfasen Det vil bli satt krav til maksimal arbeidsperiode samt til bruk av arbeidsmetoder som ikke medfører stor støybelastning ved utbygging innen området Kriminalitetsforebygging Planbeskrivelse side 9 av 11

10 Utbygging som hjemlet i denne plan ventes å gi noe økt aktivitet til/fra planområdet, i åpningstid for kontor og butikker. Nytt bygg i område BKB2 vil få en avstand fra langsgående gang/sykkelvei på minimum 5 meter. Byggegrense ved hjørne, overgang fra g/s-vei til fortau ved Valsvigveien er trukket enda mer tilbake. Det gir god oversikt og burde ikke gi grunn til reell eller følt fare Forurensning, energiforbruk og lukt Regulerte virksomheter, forretning og kontor, er lite forurensende. Den største oppgaven i så måte blir å organisere og plassere avfall slik at det blir lite sjenerende og ikke gir luktplager verken for ansatte, besøkende/kunder eller omgivelser. Avfall fra ny virksomhet i BKB2 vil bli plassert i innelukket rom i området vest for nytt bygg. Nytt bygg i område BKB2 blir bygget etter nye byggeregler som medfører mindre behov for energi til oppvarming av bygg.. 5. Gjennomføring av plan og økonomiske konsekvenser for kommunen Gjennomføring av planen vil ikke føre til kostnader for kommunen. 6. Planprosess og medvirkning Oppstartsmøte Det ble avholdt oppstartsmøte I oppstartsmøtet ble det vist til at reguleringsforslaget ikke støtter opp under kommuneplanens senterstruktur. Det ønskes ikke virksomhet som kan svekke Rona som bydelssenter. Kommuneplanen åpner likevel for at «mindre virksomheter som kan øke servicenivået i tilknytning til boligområder tillates.» Forslått ny bebyggelse er beskjeden i areal, og øker service i området. Ny bebyggelse er innen gang og sykkelavstand fra mange boliger. Busstilbudet er også akseptabelt, og er i ferd med å bli bedre. Et annet hovedpoeng fra oppstartsmøtet var registrering av barn- og unges bevegelser i området samt trafikkforhold. Det ble oppfordret til medvirkning fra barn og unge. Tidlig i planarbeidet ble det tatt kontakt med elevrådet ved Dvergsnes skole via rådgiver for medvirkning i Kristiansand kommune. Det er utarbeidet et trafikknotat som ser på trafikkavvikling og gang/sykkelbevegelser i området, tilbakemelding fra elevrådet ved Dvergsnes skole er lagt ved denne beskrivelse sammen med nevnte trafikknotat. Varsel om oppstart av planarbeid Oppstart av planarbeid ble varslet ved bred utsendt samt ved annonse i Fædrelandsvennen Det kom inn 5 merknader til planoppstart. Kortversjon med utbyggers kommentar følger; Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder viser til at kommuneplanen angir planområdet som nåværende bebyggelse og anlegg, og næringsbebyggelse. Det vises til at planområdet er omfattet av hensynssone støy i kommuneplanen, og at dette skal tas hensyn til i planleggingen og innarbeides i plankart og bestemmelser. Fylkesmannen minner om at det skal gjennomføres en risiko- og sårbarhetsanalyse for planområdet, samt at det stilles krav til universell utforming av bygninger, anlegg og uteområder rettet mot allmenheten ifølge planog bygningsloven. Planbeskrivelse side 10 av 11

11 Utbyggers kommentar; Fylkesmannens merknader vil bli innarbeidet i planforslaget. Agder Energi har bestående lavspent jordkabelnett i planområdet, og minner om at eventuell omlegging/flytting av anleggene må bekostes av utbygger. Utbyggers kommentar; Tas til etterretning. Statens vegvesen uttaler at de vil fokusere på oppstartmeldingens varsling om belysning av problemstillinger som barn og unges bevegelser i forhold til kjøretrafikk, trafikkforhold i et større område enn planavgrensningen samt trafikkforhold generelt. Utbyggers kommentar; Tas til etterretning. Vest-Agder fylkeskommune uttaler at momenter som er beskrevet i oppstartsmøtereferat er dekkende for fylkeskommunens interesser i området nå. Utbyggers kommentar; Tas til etterretning. Nils Nilsen representerer eierne av gnr. 96 bnr. 111, Valsvigveien 1 med tilhørende arealer. Det er eiernes oppfatning at Agder Energi samt naboer urettmessig har tatt i bruk arealer som hører til eiendommen, utenfor tomt som er vist i kartet. Det menes at vist tomt er på ca. 2800m2 og at tilleggsarealer, ikke vist i kart, er på ca. 1500m2. Eierne ønsker å medvirke i planprosessen. Utbyggers kommentar; Det har vært telefonisk kontakt med Nilsen. Spørsmål om avgrensning av eiendommen, og om det finnes evt. tilleggsarealer må tas opp som egen sak med kommunen. Spørsmålet som stilles berører ikke denne reguleringsplan Medvirkning Som nevnt er det tidlig i planprosessen tatt kontakt med Dvergsnes skole, elevrådet, som har gitt tilbakemelding med sine synspunkt vedrørende planforslaget. Videre er det avholdt flere møter med kommunens administrasjon der flere varianter både av planavgrensning og reguleringsformål har vært diskutert. 7. Forslagsstillers vurdering av planforslaget Forslagsstillere mener at planforslaget er en mindre justering av eksisterende regulering av området. Foreslått kontorareal er mindre enn det som hjemles i vedtatt plan. Foreslått areal til forretning er lite, gir et bedre tilbud til beboere i nærområdet, og kan ikke ses å svekke grunnlaget for Rona som bydelssenter. VEDLEGG: ROS-analyse Illustrasjoner av mulig utbygging Trafikknotat Tilbakemelding fra elevråd ved Dvergsnes skole Mobilitetsplan Sulfidundersøkelser - notat Planbeskrivelse side 11 av 11