Revidert reguleringsplan for Fledda - Plan ID: 0540R065

Transkript

1 Revidert reguleringsplan for Fledda - Plan ID: 0540R065 PLANBESKRIVELSE VEDLEGG 3 1. BAKGRUNN 1.1 Oppdragsgiver for planarbeidet Planen fremmes som en privat reguleringsplan for følgende grunneiere: 85/2 Harald Grøv 86/2 Harald Arne Haugen 86/6 Håkon O. Haug 86/7 Gunnar Heiene 1.2 Planfremstiller Planen er utarbeidet av Sivilarkitekt MNAL Jon Haug, Huk aveny 37 B, 0287 Oslo. 1.3 Formålet med planforslaget planprogram Den forrige reguleringsplan for Fledda ble godkjent i Planområdet var den gang allerede bebygget med en del fritidsbebyggelse, spesielt på 85/2 i sørhellinga opp mot Busukollen, og på 86/2 rundt Hallfastputten. Det ble i planen foretatt noe fortetting på 85/2, samtidig med at det ble foretatt en vesentlig utvidelse av fritidsbebyggelsen for de øvrige eiendommer. Siden den gang er de fleste av de tomtene som den gang ble regulert inn bebygget. Et unntak gjelder for søndre del av 86/6 og 86/7 der bare få av tomtene er bebygget. Et problem med utbyggingen siden reguleringsplanen ble vedtatt, har vært at den i mange tilfeller ikke er gjort i samsvar med plankartet. Mange tomter, adkomstveier og parkeringsarealer ligger forskjøvet i forhold til regulert plassering, fordi planen var basert på et ufullstendig underlagskart. I tillegg er en rekke av tomtene gitt gårds- og bruksnummer uten å være oppmålt. Fra kommunens side har det derfor vært et ønske om å få oppdatert planen etter de faktiske forhold, samtidig som grunneierne har et ønske om en noe bedre utnyttelse av sine arealer, i tråd med den økende etterspørsel etter hyttetomter i kort avstand fra byene i Østlandsområdet. Den etablerte fritidsbebyggelsen i området lar seg ikke så lett fortette uten vesentlige ulemper for eierne av eksisterende bebyggelse. Derfor har det vært nødvendig å undersøke om det innen planområdet finnes arealer som kan egne seg til plassering av ny fritidsbebyggelse. En forutsetning er at dette skjer uten vesentlige ulemper for naturmangfold, samt allmenhetens og de eksisterende eiernes bruk og opplevelse av landskapet. Samtidig må arealene kunne gi tilstrekkelig attraktive tomter til at de er interessante nok for potensielle tomtekjøpere. Fritidsbebyggelsen innen planområdet, som er preget av årenes utbyggingsmønster har en forholdsvis spredt karakter. Det er ikke regnet med at det vil bli ført frem strøm i planområdet. Markedet for tomter uten tilknytning til nettet, 1

2 vil i tiden fremover være begrenset, og det er derfor nærliggende å fortsette den eksisterende bebyggelseskarakter, for å kompensere for dette. Omfanget av ny bebyggelse i planområdet vil dermed også bli begrenset. Målsettingen vil være at man gjennom reguleringbestemmelsene for planen skal sørge for at ny bebyggelse føyer seg til karakteren i den eksisterende bebyggelse; med beskjedne dimensjoner, farger og materialbruk. Det er også et mål at planen skal fastlegge og sikre de naturverdier som planområdet inneholder, til glede for alle som bruker området. 2. EKSISTERENDE FORHOLD 2.1 Overordnede planer I kommuneplanens arealdel for Sør-Aurdal er reguleringsområdet fastsatt som område for fritidsbebyggelse. 2.2 Beskrivelse av planområdet A. Beliggenhet Planområdet ligger på åsen syd for Hedalen kirke, og i en avstand av ca. 6 km fra denne. Det består av deler av fire eiendommer, 85/2, 86/2, 86/6 og 86/7. Samlet areal er vel 7200 mål.. B. Topografi Hoveddelen av planområdet, Fledda, ligger som navnet antyder som et forholdsvis flatt, lett småkupert, parti i ca 890 meters høyde. I syd skråner terrenget jevnt oppover mot snaufjellet. Denne skråningen heter Tubbegarden. Mot nord skråner området opp mot Busukollen, et karakteristisk fjellparti opp til 1058 m, som reiser seg mellom Fledda og Hedalen, og som er et populært utsiktsområde. I vest utenfor planområdet ligger Trevasskollen (1056 m), og i øst fortsetter Fledda ut over planområdet bortover mot Onsknatten 997 m. Gjennom planområdet renner det flere vassdrag. Fra vest renner Vesterbusua østover til planområdets grense, som den så følger nordover. På sin vei tar den opp flere vassdrag som kommer ned Tubbegarden fra syd. De viktigste er bekken fra Tubba, Osterbekken og Vestre Storebekk. De to siste løper sammen før de renner ut i Vesterbusua. Vesterbusua renner i bue videre mot øst til planområdets grense. Den svinger så mot nord og danner planområdets østgrense. I deler av løpet ligger denne elva i nedsenkede partier i landskapet. C. Vegetasjon Den skrånende Tubbegarden i syd er i for det meste uten høyere vegetasjon, med unntak for noen partier med bjerkeskog, og enkelte mindre grupper med gran, samt en 2

3 og annen furu. Gress, starr- og mosearter preger grunnen, bortsett fra en del rabber med lyng. Selve Fledda er preget av en blanding av myrpartier med myrputter og tørre rabber. Rabbene er bevokst med grupper av gran og bjerk, samt enkelte furuer. Nedre del av lia opp mot sydsiden av Busukollen er preget av den samme blandingen av gran, bjerk og noe furu. Her er det bare mindre myrpartier. De høyere partiene er snaue. D. Verneinteresser Innenfor planområdet er det ingen arealer klassifisert som områder som ikke skal ha inngrep, såkalte INON-områder. Imidlertid er det ønskelig at de områder som er mest nyttet som turområde for beboerne i området holdes mest mulig uberørt av inngrep. Dette gjelder hele den sørvestlige del av planområdet, med sine vassdrag, myrputter og blandingsskog. Denne delen nyttes i dag for turgåere som inngangsområde til fjellet i syd og vest, og er meget attraktivt landskapsmessig. Andre områder som bør være fri for inngrep er Vesterbusuas løp mot øst og senere nord langs planområdets grense, og Osterbekken/Storbekkens nedre løp. Disse elveløp går i lange partier i en spennende canyon -aktig utgravning i landskapet som er ganske særegent og i kontrast til det rolige landskapet for øvrig. l henhold til artsdatabankens kart inneholder planområdet bare to funn av henholdsvis en sårbar og en nær truet planteart. begge i LNFR-område i god avstand fra allerede regulerte veier og byggeområder i planområdets sydøstre del. Det finnes langs Osterbekken et mindre skogområde som er karakterisert som en nøkkelbiotop, og som bør skjermes for inngrep. E. Biologisk mangfold Fra skogbruksavdelingen i kommunen er det opplyst at kantsonen av planområdet mot nord, vest og syd er leveområde for lirype. Planområdet kan være trekkområde for hjortevilt, men det er ikke kjent at det er leveområde for hjortevilt. F. Eksisterende bebyggelse Innen planområdet er det bare fritidsbebyggelse. På 85/2 i sydskråningen langs foten av Busukollen på hver side av Fleddavegen, er det 29 bebygde tomter, og 15 ubebygde hvorav to er solgt. På selve Fledda, langs Dølavegen, på 86/2, ligger det tre tomtegrupper, med til sammen 39 bebygde og 7 ubebygde solgte tomter. På 86/7 i øst, langs Slettevegen, er det 2 bebygde og 11 ubebygde tomter, hvorav 2 er solgt. Lengst i øst, på 86/6, er det 5 bebygde og 12 ubebygde tomter hvorav 3 er solgt. Årsaken til at så få tomter er solgt i den øvre delen her, er at det er en klausul på tomtene slik at kjøreveg ikke kan føres frem, og at adkomst via sti er bratt. 3

4 G. Adkomst Adkomsten til området skjer ved avkjøring ved Hedalen kirke fra fylkesveg 243 og på privat veg, Dølavegen, 6 km frem til planområdets nordøstre hjørne. Videre mot sydvest deler veien seg. Venstre vei mot syd, Slettevegen, betjener 86/6 og 86/7 og er ca. 2,2 km frem til siste parkering. Dølavegen fortsetter vel en km mot sydvest til den deler seg ved en større parkeringsplass. Høyre vei, Fleddavegen, går i Busukollens sydskråning ca 1,2 km med en avgrening på ca 700 m opp langs Busukollens østskråning. Vegen gir adkomst til alle tomter på 85/2. Dølavegen fortsetter i 86/2 mot sydvest vel en kilometer frem til parkeringsplass. Dette er den gamle farleden fra Vassfaret til Hedalen kirke, og den fortsetter videre sydover ut av planområdet som sti. Alle veier er vinterbrøytet. H. Tekniske anlegg Det er i dag ingen felles tekniske anlegg i området. De fleste tomter har tilgang til borevann. Eventuelle avløpsløsløsninger for gråvann er ikke kartlagt. Utedo og komposteringstoalett er vanligste løsninger. Solcellepaneler er ganske utbredt. I. Klimaforhold Området ligger gunstig til med gode solforhold og er lite utsatt for vind. J. Sikkerhet I henhold til NGO sine registreringer i planområdet vil det i deler av Busukollens sydskråning, på grunn av topografien, potensielt kunne være fare for snøskred. Det er i følge grunneierne imidlertid ikke registrert skred med fare for bebyggelsen i dette området i den tid det har vært bebyggelse her (slutten av 60-årene). Tre eksisterende fritidshus lengst vest i området ligger innenfor eller i kant av NGO s forventede areal for mulig utløpsområde for snøskred. Det er heller ikke registrert flomfare som kan medføre sikkerhetsrisiko. K. Kulturminner Det er ikke kjente spesielle verneinteresser for kulturminner, bortsett fra Dølavegen som sti i den sørlige del av planområdet. Kulturminneavdelingen i fylket skal befare området våren 2014, og eventuelle funn skal inntas i planen før 2.gangs behandling kan skje. 3. PLANPROSESS 3.1 Oppstart Oppstartsmøte med kommunen avholdt Gjennomgang av den kommunale sjekkliste for oppstart. 4

5 3.2 Forhåndsvarsling Varsel om oppstart av planleggingsarbeidet til berørte parter ble sendt ut 2.november 2011, med svarfrist 16. desember Annonse ble rykket inn i avisene Oppland Arbeiderblad og Valdres, samt i kommunens hjemmeside på nettet. Kopi av varslingsbrev legges ved. Alle tomteeiere i området fikk eget varsel i brev. 3.3 Innspill til planvarslingen Det kom inn i alt tre innspill til varslingen: A. Brev fra Fylkesmannen av Fylkesmannen henviser til Stortingsmelding nr.26 ( ) Regjeringens miljøvernpolitikk og rikets miljøtilstand, og anbefaler at Miljøverndepartementets veileder Planlegging av fritidsbebyggelse (T-1450) legges til grunn for planarbeidet. Likeledes peker fylkesmannen på regjeringens skriv av juni 2011; Nasjonale forventninger til nasjonal og regional planlegging som også bør vektlegges i planarbeidet. Dersom det skal legges ut store nye byggeområder i det som i dag er LNF-områder, forventer fylkesmannen at det gjøres en vurdering av hvilke virkninger dette vil få for ulike hensyn, spesielt med tanke på biologisk mangfold,vassdrag, og hensynet til at INON-kartets inngrepsfrie soner ikke blir redusert ytterligere. Kommentar: Regelverk og anbefalinger vil bli innpasset i størst mulig grad i planarbeidet. B. Brev fra Valdres Kommunale Renovasjon IKS av Det må i planen innarbeides areal for plassering av avfallsbeholdere for husstander. Arealet bør plasseres ved utkjøringen fra området og ha helårs fremkommelighet for transportbil. Kommentar: Det er i dag plassert avfallsbeholdere for planområdets beboere nede ved Hedalselven, dvs utenfor planområdets grense. Denne ordningen forutsettes opprettholdt, evt med nødvendig tilleggsareal og utrustning. C. Brev fra Norges Vassdrags- og energidirektorat av NVE krever at flom og skredfare i planområdet må utredes og det må kunne dokumenteres tilfredsstillende sikkerhet mot dette. NVE påpeker at nedslagsfeltet til Hedalselva/Urula er varig vernet, og de rikspolitiske retningslinjer av 1994 krever da at et 100-metersbelte langs vannstrengen blir vernet. 5

6 Det må gå frem av planen hvordan vassdraget vil bli berørt av planen, og eventuelle tiltak må ikke komme i konflikt med verneformålet. Det vil være behov for kantsoner langs vassdrag med årssikker vannføring. Utføres i planen som hensynssoner. Kommentar: Tas til etterretning og innarbeides i planen så godt det lar seg gjøre under de eksisterende forhold. D. Brev fra eiere av 5 hytter på 85/2 av (etter fristen) Brevskriverne hevder at det i sin tid ble satt et tak på antall nye hytter i Fledda. Det hevdes at nyere lovverk med sin miljøvinkling, og formuleringer i gjeldende kommuneplan, vil være til hinder for en økning av bebyggelsen i Fledda. Karakteren av spredt hyttebygging med lav standard og bevaring av eksisterende turlandskap er ønsket beholdt. Det anføres at fuglelivet i området etter hvert er blitt vesentlig redusert som følge av den utbygging som er foretatt. Kommentar: I forbindelse med reguleringsplanen for Fledda som jeg laget i tiden , var det ikke, snakk om et tak for antall tomter. Revisjonen av planen i 2002 ble gjort for å skape mer samsvar med de generelle kommuneplan-bestemmelsene for hyttebygging inklusive en økt utnyttelsesgrad for tomtene. Det gjøres oppmerksom på at i gjeldende kommuneplan er hele planområdet avsatt som byggeområde for fritidshus. Som nevnt i planprogrammet for revisjonen vil det være et formål å beholde bebyggelsens spredte karakter og fortsette med lav teknisk standard. Det vil likevel etter planleggers oppfatning være rom for enkelte fortetningstomter uten å ødelegge bebyggelsens eksisterende karakter, Det er for øvrig et nasjonalt vedtatt prinsipp at eksisterende byggeområder bør fortettes før nye områder tas i bruk. E. Brev av fra eiere av hytte på 86/103 og tomt 86/107 Hege Bogfjellmo og Per Henrik Hjartøy Haug Hytteeierne valgte å bygge i dette området fordi det var åpent med god avstand mellom tomtene og få hytter i området (9 på denne eiedommen (86/7) og 10 på naboeiedommen (86/6). De mener at når man velger hyttetomt må man kunne forutsette at det kan være forutsigbart hvordan forholdene skal være i fremtiden. Kommentar; Planlegger har i planleggingsfasen vært i kontakt med tomteeier ved flere anledninger, og den beskjedne fortetning som er foretatt, med tre tomter i tillegg i alt i denne gruppen på 18 tomter, er foreslått under hensyn til dette. Tomteeier får ingen nye naboer til sine tomter, og nærmeste nyregulerte tomt er slik plassert at det blir ca 150 meter til bygning på denne, og med opprinnelige regulerte tomter mellom. 6

7 F. Brev av fra Statens vegvesen Statens vegvesen gjør oppmerksom på at det vil bli stilt krav til avkjøringen til reguleringsområdet fra fylkesvegen, selv om den ligger utenfor planområdet. De vil komme tilbake til dette i en høringsuttalelse i forbindelse med offentlig ettersyn. Kommentar: Tas til etterretning. Det vil bli laget eget prosjekteringsmateriale for denne avkjøringen for godkjenning i vegvesenet før byggetillatelser for nye hytter blir sendt inn. Planlegger har i tillegg fra varslingstidspunktet løpende mottatt og besvart e-poster fra hytteeiere som ønsker å holde seg oppdatert om planarbeidet. 3.4 Planarbeidet videre Det er siden oppstart av planarbeidet vært holdt løpende kontakt mellom planlegger og kommunen, både i telefon og ved e-post, der forhold av planteknisk karakter er vurdert. Siste møte i kommunen, der forslag til plankart øvrige plandokumenter ble gjennomgått og kommentert, ble avholdt 7.januar PLANFORSLAGET 4.1 Planforslagets innhold Planforslaget består av planbeskrivelsen (word) med følgende dokumenter: Reguleringsbestemmelser (word) Plankart (SOSI format) Plankart (pdf) Planskjema (pdf) Varslingsbrev og annonsetekst (word) ROS-analyse (pdf) Kommunen forutsettes å ha kopi av innspillene som er omtalt i planbeskrivelsen. 4.2 Planområdets avgrensning Planområdet avgrenses av teig-grensene for de fire eiendommene 85/2, 86/2, 86/6 og 86/7. Planområdet er i plankartet datert avgrenset med reguleringsgrense. 4.3 Planformål Planen er utarbeidet etter 12-3 som detaljert reguleringsplan, der planområdet er delt i arealer med følgende formål: 7

8 A. Etter 12-5: Områder for bebyggelse og anlegg: Fritidsbebyggelse Ny bebyggelse er regulert så langt mulig som fortetting i de eksisterende tomtegrupper og i to tilfeller som nye tomtegrupper. Etter omfattende vurderinger av de ulike arealer i planområdet for lokalisering av ny tomtegruppe, foreslås det at den østre delen av Tubbegarden i en totalvurdering er best egnet ut fra de hensyn som bør tas. Dette området er svært lite benyttet som turområde for de som skal innover fjellet mot syd. Det berører ikke de to turstiene fra bebyggelsen og opp gjennom Tubbegarden mot fjellet. Området har en slak helling mot nord, slik at alle tomtene vil få utsikt. Den nye tomtegruppen er gitt en åpen bebyggelsesform i tråd med karakteren i den eksisterende bebyggelsen i planområdet. Det er i planområdet foreslått regulert inn følgende nye tomter for fritidshus: På 85/2: 11 tomter i fortetning i eksisterende bebyggelse, merket G1-G11. På 86/2: 31 tomter i ny gruppe, merket A1-A7, B1-B8, C1-C11, D1-D5. På 86/6: 4 tomter i fortetning, merket F1-F4. På 86/7: 4 tomter i ny gruppe, merket E1-E4, 7 tomter i fortetning, merket E5-E11. Alle tomter i planområdet skal ha utnyttelsesgrad i henhold til reguleringsbestemmelsene som tidligere ble vedtatt av kommunen Ingen nye tomter skal være over 2 mål. Reguleringsbestemmelsene inneholder krav til plassering på eiendommen, høyder, takform, utvendige materialer og fargesetting. Bebyggelsen skal underordne seg landskapet og plasseres lavt i terrenget. Bebyggelse som sees i sammenheng skal ha felles hovedkarakter Områder for Samferdsel og teknisk infrastruktur: Kjøreveg Adkomstveien til planområdet og videre til endepunkt ved Dølavegen reguleres i 7 m bredde og med inntil 5 meters kjørebane. Slettevegen og Fleddavegen reguleres i 6 meters bredde, med inntil 4 m kjørebane. Det er regulert inn en ny adkomstveg fra Dølavegen og opp i den nye tomtegruppen i Tubbegarden, Tubbegardsvegen. Denne veien er lagt så langt øst som terrenget tillater for ikke å komme i konflikt med eksisterende fritidsbebyggelse på 86/2, og er regulert i 6 meters bredde med inntil 4 meter kjørebane. Veg Adkomstveger til enkelttomter og internt i bebyggelsesgrupper reguleres i 3,5 m bredde, og kan opparbeides etter behov som kjøreveg eller gangveg. 8

9 Gangareal Der den eksisterende bebyggelse har etablert parkering ved kjøreveg, og i dag har adkomst langs sti til tomten, er denne stien regulert inn som gangareal. Dersom det senere skulle være et ønske om å opparbeide kjøreadkomst til tomta, kan det, dersom det ikke forutsetter vesentlige terrenginngrep, og naboene samtykker, gis dispenasjon for dette etter søknad,. Viktige turstier i planområdet er også regulert inn som gangareal. Parkering Det er beregnet 2 parkeringsplasser for hver eiendom For de fleste tomter kan det i planområdet hht topografien anlegges parkering på egen grunn. Imidlertid er det av hensyn til besøksparkering og snørydding regulert inn forslag til egne felles plasser som dekker parkeringsbehovet. Skiløype Eksisterende trase for Hedalen løypelags løypenett innen planområdet er inntatt i planen. Løypetrase som i dag går over tomt 86/42, er i planen justert til å ligge utenfor denne tomten. Areal for vannforsyning I området kan det bores etter vann. Det kan oppsettes et lite isolert pumpehus på maksimalt 3 m2 BRA for pumpeutstyr Områder for landbruk, natur og friluftsformål LNFR areal for nødvendig tiltak for landbruk og reindrift mm Området disponeres av grunneier, men benyttes som tur- og friluftsområde der det ikke er i konflikt med reguleringsformålet forøvrig. B. Etter 12-6: Angitt Hensynssone Område for hensyn landskap Området omfatter et landskapsområde langs Vesterbusua med deler av tilgrensende bekker. Området skal bevares fritt for tekniske inngrep. Den del av arealet som ligger langs Vestre Storbekken inneholder en verdifull nøkkelbiotop. 9

10 Fareområde I Busukollens sørskråning har NGO avmerket tre områder der det kan være fare for snøskred. Disse er avmerket i planen som fareområde. Det er tre eksisterende fritidshus i nedkanten av det ene området. 4.4 Arealoppgave Planområdet omfatter i alt ca mål. 4.5 Vann og avløpsanlegg All bebyggelse i planområdet har i utgangspunktet lav teknisk standard. Det tillates som hovedregel ikke lagt inn vann i bebyggelsen, og vannforsyning skal skje ved borehull og oppføring av små pumpehus sentralt i hver hyttegruppe. Der grunnforholdene er tilfredsstillende, og ikke kommer i konflikt med vannkilder kan avløp for gråvann tillates. Avløpsløsninger må i hvert tilfelle godkjennes av kommunen etter søknad. Det skal benyttes komposteringstoalett. Etter søknad kan eventuelt andre miljøvennlige, ikke vannkrevende toalettløsninger som kan godkjennes av kommunen benyttes. 4.6 Renovasjon For fritidshus ordnes renovasjon med bruk av containere. Lokalisering av containere foretas av kommunen og vil skje utenfor planområdet. 4.7 Konsekvenser av planforslaget for naturmiljø og biologisk mangfold Med en økning av antall tomter i planen, vil dette føre til en økt belastning på nærmiljøet i planområdet, både i trafikkmengde på veier og med trafikk og slitasje landskapet. Bruken av området vil imidlertid sannsynligvis fortsatt skje i høst og vintermånedene, når slitasjen i landskapet blir minst. Fordi den nye fritidsbebyggelsen vil bli oppført i lav standard, vil landskapet heller ikke bli belastet med andre terrengarbeider enn adkomstveiene. For de eksisterende tomtegrupper kan det ikke sies å være sjenerende fortetting som er foretatt. De nye tomtene er lagt slik at de ikke skal ligge for tett på eksisterende bebyggelse, og slik at den åpne bebyggelseskarakteren er opprettholdt. Det nye tomteområdet vil delvis komme i konflikt med en mindre del av det angitte leveområde for lirype. Ellers ser det ikke ut til at det er konflikter i forhold til det øvrige dyreliv. 10

11 Tamreinen som sesongmessig oppholder seg i fjellområdet, trekker aldri så langt ned som til planområdet, så det vil ikke være noen konflikt her. Siden det ikke er påvist mer enn et par små lokaliteter med sjeldne planter i et lite berørt område i øst, er det liten fare for at disse skal bli ødelagt. Det er i planen tatt hensyn til at naturområdene i planområdet skal bevares mest mulig urørt for inngrep. Ovennevnte konflikter er vurdert å ikke være så alvorlige at de er til hinder for at planen kan gjennomføres slik den er foreslått. Oslo 20.mars 2014 Sivilarkitekt MNAL Jon Haug Huk aveny 37 B, 0287 Oslo 11