Revidert reguleringsplan for H16-17 ved Søbekkseter i Hedalen Plan ID: 0540R074

Transkript

1 Revidert reguleringsplan for H16-17 ved Søbekkseter i Hedalen Plan ID: 0540R074 PLANBESKRIVELSE VEDLEGG 3 1. BAKGRUNN 1.1 Oppdragsgiver for planarbeidet Planen fremmes av Hedda Hytter AS som en privat reguleringsplan på vegne av følgende grunneiere: 83/115 Øyvind Bakke, Ellen Marie Heiene m. flere 89/6 Arne Nerby 1.2 Planfremstiller Planen er utarbeidet av Sivilarkitekt MNAL Jon Haug, Huk aveny 37 B, 0287 Oslo. 1.3 Formålet med planforslaget planprogram Den forrige reguleringsplan for H16-17 ble godkjent i Planområdet var den gang allerede bebygget med 25 hytter, spesielt langs Søbekkseter-vegen, men også med flere hytter oppe i vesthellinga mot Høgbrenna. Disse siste hytter hadde ikke veg fram. I planen fra 2002 ble det regulert inn fire nye hyttegrupper med til sammen 46 hytter. Under planbehandlingen i 2002 var det enkelte som mente at planområdet ble for dårlig utnyttet. I tiden etterpå er behovet for tomter økt, og det ble derfor av planlegger og Hedda Hytter AS foretatt en vurdering med tanke på en bedre utnyttelse av planområdet. Kommunedelplan for Teinevassåsen / Søbekkseter ble vedtatt i 2015, der H planen var angitt som eksisterende byggeområder for fritidsbebyggelse. Ved forespørsel i kommunen om en fortetting i planområdet, vurderte kommunen at en revisjon av planen med innregulering av noen flere nye tomter kunne aksepteres. 1

2 Formålet med revisjonen er å øke tomteantallet med til sammen 8 tomter. Dessuten er formålet å oppdatere planen og reguleringsbestemmelsene i forhold til dagens Sosistandard og den reviderte kommunedelplanens bestemmelser. En målsetting er også at man gjennom reguleringbestemmelsene for planen skal sørge for at ny bebyggelse føyer seg til karakteren i den eksisterende bebyggelse; med beskjedne dimensjoner, farger og materialbruk. Likeledes at ny bebyggelse skal plasseres i tilknytning til tidligere regulerte tomtegrupper. Det er også et mål at planen skal fastlegge og sikre de naturverdier som planområdet inneholder, til glede for alle som bruker området. 2. EKSISTERENDE FORHOLD 2.1 Overordnede planer Kommunedelplan for Teinevassåsen/Søbekkseter, vedtatt , der reguleringsområdet er avsatt til fritidsbebyggelse. 2.2 Beskrivelse av planområdet A. Beliggenhet Planområdet ligger på østsiden av Helsenningen, på oversiden av Søbekksetervegen, som danner vest- og sørgrense for planområdet. Fra områdets sydligste punkt ved Søbekksetervegen går plangrensen først 200 m østnordøst, og deretter i en rett linje mot nord til 200 m forbi toppen av Skurveknatten. Fra dette punkt går nordgrensen i en bue mot vestsydvest tilbake til Søbekksetervegen. Samlet areal er vel 1070 mål.. B. Topografi Områdets høyeste del ligger langs østgrensen mellom toppene Høgbrenna (963 m) i syd til Skurveknatten (930 m) i nord.fra denne østgrensen skråner området jevnt ned mot Søbekksetervegen (ca 860 m) i vest og syd. Den eneste bekk av noen betydning er bekken fra Ivarsputtene øst for planområdet som renner gjennom området vestover til Søbekksetervegen. Øst i planområdet ligger et par småputter. Bortsett fra ved Høgbrenna og Skurvenatten er det ikke synlig fjell i planområdet. Grunnen består av jord- og grusmasser og enkelte myrområder. C. Vegetasjon Området er preget av grupper av gran og bjerk med tilhørende undervegetasjon av gress, lyng og mose. Det er også enkelte større, og flere mindre myrpartier. I det høyeste partiet i øst er det noen mindre trebare områder med mose og lyng. D. Verneinteresser Innenfor planområdet er det ingen arealer klassifisert som områder som ikke skal ha inngrep, såkalte INON-områder. 2

3 E. Biologisk mangfold Fra skogbruksavdelingen i kommunen er det opplyst at kantsonen av planområdet mot nord, vest og syd er leveområde for lirype. Planområdet kan være trekkområde for hjortevilt, men det er ikke kjent at det er leveområde for hjortevilt. F. Eksisterende bebyggelse Innen planområdet er det bare fritidsbebyggelse. Den eldste bebyggelsen fra før reguleringen i 2002 ligger langs Søbekksetervegen, men direkte adkomst til denne. Her ligger det i alt 14 slike eldre hytter. I tillegg er det 11 eldre hytter oppe i skråningen mot Høgbrenna, Disse hadde tidligere ikke veiadkomst. I reguleringsplanen av 2002 ble det regulert inn fire nye tomtegrupper med avkjøring fra Søbekksetervegen, i skråningen mellom Høgbrenna og Skurveknatten med i alt 46 tomter. Av disse tomter er 21 tomter nå bebygget. Den nye bebyggelsen, som er oppført av den lokale hytteprodusenten Hedda-hytter, har høstet anerkjennelse for god terrengtilpasning og utforming. G. Adkomst Adkomsten til området skjer fra enden av fylkesveg 223 og videre på privat veg, Søbekksetervegen, ca 2,7 km frem til planområdets nordvestre hjørne. Søbekksetervegen fortsetter videre langs hele planområdets vest- og sydgrense. H. Tekniske anlegg Strømforsyning: Det er ført frem strøm til området, og de fleste tomter langs Søbekkseterveien fra før 2002 har strømforsyning. Alle tomter fra utbyggingen etter 2002 har, eller forutsettes å få, strømtilknytning. Vann og avløp: Den opprinnelige bebyggelsen fra før 2002 har individuelle løsninger for hver tomt. Ved utbyggingen etter 2002 er det etablert 2 godkjente renseanlegg for denne bebyggelsen, ett i nord, og ett i syd, begge ved Søbekksetervegen. Anlegget i nord vil bli oppdimensjonert ved senere videre utbygging her. De fleste tomter har tilgang til borevann. Fellesløsninger er etablert for bebyggelsen anlagt etter I. Klimaforhold Området ligger gunstig til med gode solforhold og er lite utsatt for vind. J. Sikkerhet Det er for området ikke registrert fare for verken flom eller snøskred. 3

4 K. Kulturminner Kulturminnemyndighetene i Oppland har i brev av svart at det ikke er behov for kulturminnegranskning i reguleringsområdet. 3. PLANPROSESS 3.1 Oppstart Oppstartsmøte med kommunen avholdt Gjennomgang av den kommunale sjekkliste for oppstart. 3.2 Forhåndsvarsling Varsel om oppstart av planleggingsarbeidet til berørte parter ble sendt ut 28.januar 2016, med svarfrist 28. februar Annonse ble rykket inn i avisen Valdres, samt i kommunens hjemmeside på nettet. Kopi av varslingsbrev legges ved. Alle tomteeiere i området fikk eget rekommandert varsel i brev. 3.3 Innspill til planvarslingen Det kom inn i alt fire innspill til varslingen: A. uttalelse fra Oppland fylkeskommune av Merknad fra Regionalenheten: Planområdet er i grove trekk sammenfallende med reguleringsplan for H16 H17 Søbekksæter fra 2001, og som er vist som gjeldende regulering i kommunedelplan for Teinevassåsen / Søbekkseter, godkjent i desember Det er opplyst at kommunens foreløpige vurdering er at planforslaget ikke krever ny konsekvensutredning. Vi tar dette til etterretning. Ut fra kartskissen som er vedlagt, ser det ut til at planarbeidet tar sikte på noen mindre utvidelser av byggeområder for fritidsbebyggelse, og noen justeringer av tomter som er regulert, men ikke utbygd. Det samlede omfanget av ny utbygging ser ut til å være relativt beskjedent. Planbestemmelsene i kommunedelplanen er detaljerte og gir gode føringer for innholdet i reguleringsplanen. Vi forventer at disse blir lagt til grunn for arbeidet videre. Merknad fra Kulturarv: Ut fra våre arkiv har vi ikke kjennskap til at det foreslåtte tiltaket kommer i konflikt med kulturminner. Det er ikke allerede kjente kulturminner innenfor området. H16 og H17 ble befart Områdene som ble befart da er mindre enn området som nå er lagt ut som planområde. Området er Lidar-skannet i svært høy kvalitet. Det er ikke funnet synlige kulturminner ved gjennomgangen av skanningen for området. Når det gjelder potensialet for ikke synlige kulturminner vurderes det som lavt i 4

5 området. Totalt sett anses potensialet for funn av synlige eller ikke synlige automatisk fredete kulturminner som så lavt at det ikke er behov for registrering, jf. Kulturminneloven 9. Vi vil imidlertid gjøre oppmerksom på at dersom det i forbindelse med tiltak i marka blir funnet automatisk fredete kulturminner som ikke er kjent, skal arbeidet straks stanses i den grad det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter, jf lov om kulturminner 8. Melding skal snarest sendes til kulturminnemyndighetene i Oppland fylkeskommune slik at vernemyndighetene kan gjennomføre en befaring og avklare om tiltaket kan gjennomføres og eventuelt vilkårene for dette. Kommentar Regelverk og anbefalinger vil bli innpasset i størst mulig grad i planarbeidet og bestemmelsene.. B. Brev fra Valdres Kommunale Renovasjon IKS av Det ønskes regulert inn containerplass ved krysset Helsenningsveien/Søbekksetervegen. Dette området ligger utenfor områdets plangrense. Kommentar: Kan ikke reguleres inn fordi stedet ligger utenfor planområdet. C. Brev fra Norges Vassdrags- og energidirektorat av NVE har ikke kapasitet til å kontrollere planer av denne typen, og henviser til at planlegger selv må sjekke området med hensyn til skred og flomfare. Det henvises til NVE Atlas på nett. Kommentar: Ved sjekk er det ikke funnet områder med flom- eller skredfare innen planområdet. D. Brev av Fylkesmannen i Oppland av Fylkesmannen viser til og forventer generelt at nasjonale og regionale interesser omtalt i Planskjemaet og presisert i Fylkesmannens forventninger til kommunal planlegging i Oppland kap. 2 og 3, blir ivaretatt i det videre planarbeidet. Så langt vi kan se av oppstartvarselet, kan følgende kapitler være spesielt aktuelle: kap , Samfunnsikkerhet og beredskap, kap , Naturmangfold, kap 3.2.6, Friluftsliv og kap.3.2.7, Vassdrag. Vi forventer ellers at kap. 1 om prosess og planforberedelse blir fulgt opp. Fylkesmannen er ikke kjent med hvorvidt det foreligger plan for vann og avløp i planområdet. Dersom dette ikke foreligger vil vi oppfordre til at plan for vann- og avløp utarbeides samtidig med reguleringsplanen. Fylkesmannen vil tilrå kommunen å sette dette som et krav, for å sikre at den mest optimale løsningen for vann og avløp legges til grunn for planen. Det forutsettes at den planlagte utbyggingen ikke påvirker 5

6 vannmiljøet negativt, og at mulig belastning på vannmiljøet vurderes i forhold til vannforskriftens 12. Kommentar: Tas til etterretning. Vil bli fulgt opp i planarbeidet. Planlegger har i tillegg fra varslingstidspunktet mottatt og besvart e-poster fra enkelte hytteeiere som ønsker å holde seg oppdatert om planarbeidet. 3.4 Planarbeidet videre Det er siden oppstart av planarbeidet vært holdt løpende kontakt mellom planlegger og kommunen, både i telefon og ved e-post, der forhold av planteknisk karakter er vurdert. 4. PLANFORSLAGET 4.1 Planforslagets innhold Planforslaget består av følgende dokumenter: 0540R074 Planskjema V1-0540R074 Annonsevarsel V2-0540R074 Plankart (1:1000 pdf) V3-0540R074 Plankart (A3 pdf) V4-0540R074 Planbeskrivelse (word) V5-0540R074 Planbestemmelsen (word) V6-0540R074 SOSI-fil (sos) V7-0540R074 ROS-skjema (pdf) Kommunen forutsettes å ha kopi av innspillene som er omtalt i planbeskrivelsen. 4.2 Planområdets avgrensning Planområdets avgrensning er identisk med reguleringsplanen av Planområdet er i plankartet, datert , avgrenset med reguleringsgrense. 4.3 Planformål Planen er utarbeidet etter 12-3 som detaljert reguleringsplan, der planområdet er delt i arealer med følgende formål: A. Etter 12-5: Områder for bebyggelse og anlegg: Fritidsbebyggelse: 6

7 Ny bebyggelse, 8 nye tomter, er regulert som fortetting/tillegg til de eksisterende tomtegrupper. Disse fordeler seg slik i området: Trr nye tomter, B13-15, er innpasset nederst, lengst syd i tilhørende hyttegruppe regulert i Fem nye tomter, C14-18, er innpasset som fortetting i hyttegruppen lengst i nord regulert i 2002, der ingen tomter enda er bygd ut. I denne forbindelse er det foretatt en omlegging av den adkomstvegen til gruppen som ble regulert i 2002, men ikke bygd enda, og noen av de tidligere regulerte tomtene er litt forskjøvet for å tilpasses de nye tomtene Alle tomter i planområdet skal ha utnyttelsesgrad i henhold til Kommunedelplanen for Teinevassåsen/Søbekkseter. Reguleringsbestemmelsene inneholder krav til plassering på eiendommen, høyder, takform, utvendige materialer og fargesetting. Bebyggelsen skal underordne seg landskapet og plasseres lavt i terrenget. Bebyggelse som sees i sammenheng skal ha felles hovedkarakter Områder for Samferdsel og teknisk infrastruktur: Kjøreveg Søbekksetervegen er regulert i 15 meters bredde, og med 6 meters kjørebane. Adkomstveiene til de ulike tomtegrupper i planområdet er regulert i 8 meters bredde og med 4 meters kjørebane. Veg Adkomstveger til enkelttomter og internt i bebyggelsesgrupper reguleres i 3 m bredde, og kan opparbeides etter behov som kjøreveg eller gangveg. Parkering Det er beregnet 2 parkeringsplasser for hver eiendom med parkering på egen grunn Områder for landbruk, natur og friluftsformål LNFR areal for nødvendig tiltak for landbruk og reindrift mm Området disponeres av grunneier, men benyttes som tur- og friluftsområde der det ikke er i konflikt med reguleringsformålet forøvrig. I området kan det tillates graving for ledningstraseer og oppsetting av trafoer og pumpehus for vannforsyning etter plan godkjent av grunneier og kommunen. Etter gravearbeid skal vegetasjon tilbakeføres i traseene, Andre konstruksjoner og anlegg som ikke samsvarer med reguleringsformålet er ikke tillatt. 7

8 Område for kulturmiljø og kulturminner De deler av den gamle setervegen mellom bygda og Søbekkseterområdet som ikke brukes som adkomst til fritidsbebyggelse i området, skal bevares i uendret stand. B. Etter 12-6: Angitt Hensynssone Område for bevaring kulturmiljø Området omfatter deler av den gamle setervegen til Søbekkseter 4.4 Arealoppgave Planområdet omfatter i alt vel 1070 mål. 4.5 Tekniske anlegg Bebyggelse i planområdet har tilgang til strømforsyning. De nye regulerte byggeområdene i planen forutsettes opparbeidet med full teknisk standard med vann og avløp. 4.6 Renovasjon For fritidshus ordnes renovasjon med bruk av containere. Lokalisering av containere foretas av kommunen og vil skje utenfor planområdet. 4.7 Konsekvenser av planen Med en så beskjeden økning i antall tomter i planen, vil dette ikke føre til en særlig økt belastning på nærmiljøet i planområdet, verken i trafikkmengde på veier eller med trafikk og slitasje landskapet. Bruken av området vil dessuten erfaringsmessig sannsynligvis fortsatt skje i høst og vintermånedene, når slitasjen i landskapet blir minst. For de eksisterende regulerte tomtegrupper kan det ikke sies å være sjenerende fortetting som er foretatt. De nye tomtene er lagt slik at de ikke skal ligge for tett på eksisterende bebyggelse, Det er i planen tatt hensyn til at naturområdene i planområdet skal bevares mest mulig urørt for inngrep. 4.8 Vurdering av planforslaget i forhold til naturmangfoldlovens 8-12: 8 Kunnskapsgrunnlaget: Opplysninger fra 8

9 samt kommunens egne viltregistreringer, viser at det ikke er registrert utvalgte naturtyper eller arter som er klassifisert som truet eller nær truet innenfor planområdet. Det er heller ikke fremkommet opplysninger som tyder på at er sannsynlig at det finnes andre slike naturverdier i området. I følge naturmangfoldsloven 8 skal kunnskapsgrunnlaget stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. I veileder T-1514 står følgende: «Innhenting av mer og ny kunnskap vil særlig være aktuelt i oppstartsfasen av en sak der man har lite eller ingen kunnskap om naturmangfoldet og tiltakets effekter på naturen i det aktuelle området. Når en sak er i sluttfasen, vil det normalt ikke være rimelig å be om mer kunnskap, men vurdere saken slik den står ut fra eksisterende og tilgjengelig kunnskap.» Denne reguleringsplanen medfører ikke inngrep som utløser behov for innhenting av ny kunnskap, spesielt ikke sluttfasen av saksbehandlingen. Kravet til kunnskapsgrunnlaget anses som oppfylt. 9 Føre-var-prinsippet: Det vurderes som lite sannsynlig at tiltaket vil medføre alvorlig eller irreversibel skade på naturmangfoldet. 10 Økosystemtilnærming og samlet belastning: Veileder T-1514: «Formålet med 10 er å hindre gradvis forvitring eller nedbygging av landskap, økosystemer, naturtyper og arter ved å se summen av tidligere, nåværende og framtidig påvirkning på dette naturmangfoldet i sammenheng. I dette inngår også å se på effekten av tiltaket på landskap, økosystemer, naturtyper og arter på kommunenivå, fylkesnivå og på landsbasis.» Belastningen ved gjennomføring av revidert reguleringsplan for H16-17 vurderes å være svært liten i en større kontekst. 11 Kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver: Problemstillingen er lite aktuell i denne saken. 12 Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder: Eksisterende avløpsanlegg er anlagt i samsvar med reguleringsbestemmelsene. Det legges til grunn at de mest miljøforsvarlige teknikker vil bli benyttet ved utbyggingen av hyttefeltet, for øvrig er problemstillingen lite aktuell i denne saken. Helse-/miljø og beredskapsforhold: Ingen vesentlige konsekvenser. Økonomiske konsekvenser: Ingen kjente økonomiske konsekvenser for kommunen. 9

10 Oslo 15.februar 2017 Sivilarkitekt MNAL Jon Haug, Huk aveny 37 B, 0287 Oslo 10