Saksframlegg. Saksb: Henrik Natvig Arkiv: PLAN 2012p218 17/ Dato: SLUTTBEHANDLING - REGULERINGSPLAN FOR VESTLIA BOLIGOMRÅDE - FÅBERG

Transkript

1 Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Henrik Natvig Arkiv: PLAN 2012p218 17/ Dato: SLUTTBEHANDLING - REGULERINGSPLAN FOR VESTLIA BOLIGOMRÅDE - FÅBERG Vedlegg: 1. Forslag til plankart, Forslag til reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert ROS-analyse, datert Andre saksdokumenter, ikke vedlagt (fås ved henvendelse til administrasjonen) 1. Mottatte innspill på varsel om oppstart 2. Rapport fra arkeologisk registrering, Oppland Fylkeskommune, udatert 3. 3D-illustrasjon for planlagt tiltak, udatert 5. Støyutredning, datert Detaljvurdering av skredfare, datert Mottatte innspill fra offentlig ettersyn Sammendrag: Lillehammer kommune har mottatt et privat forslag til reguleringsplan for prestegårdsskogen på Fåberg, kalt Vestlia boligområde. Forslaget legger til rette for utbygging av boliger. Formålet er i tråd med kommuneplanens arealdel. Rådmannen anbefaler at planen vedtas. Bakgrunn: Planområdet ble lagt inn i gjeldende kommuneplan for Lillehammer , som område for boligbebyggelse. Oppstartsmøte med grunneier, Opplysningsvesnets fond, og plankonsulent ble avholdt Oppstart av planarbeidet ble varslet og planmaterialet ble sendt ut til offentlig ettersyn Med bakgrunn i merknader ved offentlig ettersyn har planmaterialet blitt bearbeidet av forslagstiller, dette gjelder særskilt teknisk utførelse for avkjøring fra fv. 255, som Statens vegvesen hadde innsigelse til. Denne er blitt prosjektert og endelig løsning godkjent av Statens vegvesen ble oversendt kommunen Fakta:

2 Søker Forslagsstiller er Opplysningsvesenets fond. Området reguleres i samarbeid med øvrige grunneiere innenfor planområdet. Formål og plangrunnlag Formål med planarbeidet er å legge til rette for boligutbygging i Fåberg. Området er i dag uregulert, men avsatt til boligformål i kommuneplanens areadel (område 33, Fåberg Prestegardsskog). I kommuneplanens arealdel har området prioritet 1a, det vil si at utbyggingsområdet er videreført fra forrige kommuneplan. Gjennom kommuneplanen er det åpnet for utbygging av småhusbebyggelse, både frittliggende og konsentrert. Reguleringsplanen legger til rette for begge utbyggingstypene, avhengig av markedssituasjon. Planområdet ligger innenfor hensynssone landskap og fareområde ras/skred i kommuneplanens arealdel. Beskrivelse av planforslag Planområdet omfatter et areal på 211 daa som i dag består av skog, beite og dyrka mark. Planforslaget legger opp til utbygging av frittstående eneboliger, totalt 76 enheter. Dersom det er etterspørsel etter det, kan deler av området bygges ut med konsentrert småhusbebyggelse. Dette vil kunne gi en økning i antall boenheter. Eneboligtomtene har varierende størrelse, fra ca. 625 m2 til ca m2. Tillatt bebygd areal er satt til 30 %. I tillegg til boligområdet er det avsatt arealer for lekeplasser, friområder og turveier. Deler av området avsettes til LNF-formål, og viderefører her dagens situasjon. Det er i tillegg avsatt et område til grønnstruktur naturområde, hvor formålet er å bevare edelløvskog. Planprosess Det ble varslet planoppstart den Det er også gitt en oppsummering av innspillene til varsel om oppstart i planbeskrivelsen, hvor konsulenten også kommenterer de enkelte innspillene. Planforslaget ble lagt ut til offentlig høring Det er mottatt syv innspill ved offentlig ettersyn. Nedenfor følger en kort oppsummering av alle innspill. - Fåberg Vestside beitelag Påpeker behovet for inngjerding av havnehager i området for å skille inn- og utmark. Inngjerding og gjerdeplikten er viktig for videre bruk av tilgrensende områder til beite. - Sigmund K. Sollien Påpeker manglende kapasitet på stikkrenner under fv. 255, og økt fare for erosjon på mark nedstrøms ved økte vannmengder til stikkrenner. - Hans Bernhard Jahren Avklaring av gjerding mot beiteområder bør avklares i planen, kommunens beitebruksplan bør følges opp i forbindelse med utbygging mot beiteområder. - Statens vegvesen

3 Påpeker viktigheten av å ivareta hensyn til myke trafikanter og støy innenfor planområdet. Statens vegvesen fremmet innsigelse til foreslått kryssløsning mot fv Oppland fylkeskommune Henviser til tidligere uttalelse til saken. Påpeker viktigheten av universelt utformede boenheter og anbefaler at det stilles krav til antall. Påpeker viktigheten av at ny bebyggelse tilpasses kulturlandskapet. - Fylkesmannen i Oppland Mener barn og unge er godt ivaretatt i planen. Påpeker viktigheten av universelt utformede boenheter og anbefaler at det stilles krav til antall i bestemmelsene. Krav til inngjerding mot omkringliggende beitemark bør innarbeides som rekkefølge bestemmelse, med bakgrunn i at dette er en konflikt som vil berøre hele området ikke bare den enkelte grunneier. Etterlyser bedre redegjørelse for dyrkamark beslag og vurdering av naturmangfold. - NVE Det må innarbeides bestemmelse som sikrer tilstrekkelig håndtering av overflatevann oppstrøms i henhold til rapport utarbeidet av Asplan Viak. Endringer etter offentlig ettersyn: På bakgrunn av innkommende merknader er det gjort noen endringer i planmaterialet etter offentlig ettersyn. Den største endringen knyttes til Statens vegvesens innsigelse til avkjøringsløsning. Utbygger har prosjektert ny løsning for utforming av kryss, og denne er innarbeidet i plankartet. Det har vært dialog med Statens vegvesen om adkomstløsning, og endelig løsning er godkjent. NVE påpeker at de tiltak som er påpekt i Asplan Viaks rapport angående håndtering av overflatevann bør innarbeides i bestemmelsene. Bestemmelsene er revidert i samsvar med denne merknaden. Når det gjelder merknader til inngjerding mot beiteområder og naturmangfold endrer det ikke kommunens vurdering av planforslaget slik det var fremlagt til offentlig ettersyn. Rådmannen vurderer ikke disse endringene til å være av en slik karakter at det er nødvendig med nytt offentlig ettersyn. Vurdering: Hensynssone landskap/kulturlandskap Deler av området ligger i dag innenfor hensynssone landskap/kulturlandskap i kommuneplanens arealdel. Av retningslinjen i kommuneplanens arealdel følger det; all virksomhet i disse områdene skal ta hensyn til at de skal bevares som LNF-områder under særlig hensyn til kulturlandskapet / landskapsestetiske hensyn.

4 I kommuneplanens arealdel er landskap og kulturlandskap skilt i hver sine temakart. Området Vestlia/Prestegårdsskogen blir her bare berørt av kulturlandskapssonen, hvor deler av Vestlia ligger i randsonen til et større kulturlandskapsområde rundt Jørstadhøgda. Hensynssona rundt Jørstadhøgda stammer fra en analyse av natur- og kulturlandskapet i Lillehammer, sammenfattet i rapport datert Området ligger ikke inne som kulturlandskapsområde i miljødirektoratets naturbase. Når området er avsatt som fremtidig utbyggingsområde for boliger et det tenkt at området kan bygges ut, men utbyggingen bør ta hensyn til den kulturlandskapssonen som er vist på kartet. Terrenget legger sterke føringer til veg- og tomteplassering og dette må avveies i forhold inngrep som blir i kulturlandskapssonen. Adkomsten fra Gausdalsvegen legger også føringer for videre trasévalg innover i planområdet. Det er utarbeidet 3D illustrasjoner som viser området etter utbygging av de foreslåtte veiene. Boliger er ikke tatt med i illustrasjonen. Naturmangfold Naturmangfoldlovens prinsipper i 8-12 skal legges til grunn som retningslinjer ved offentlig beslutningstaking. Dette innebærer en vurdering av arter og naturtyper og deres tilstand og utbredelse i området, samt tiltakets konsekvens i forhold til dette. Det skal også vurderes hvorvidt kunnskapsgrunnlaget i området er tilfredsstillende. Det er en eldre registrering (1973) av edelløvskog i området. Registreringen er kategorisert som viktig i naturbase. Registreringen er av eldre dato og det foreligger derfor en viss usikkerhet rundt tilstanden og avgrensningen av forekomsten. Det er imidlertid ingen grunn til å tro at naturtypen er forsvunnet. I Skog og landskaps MiS-registrering er deler av området kartlagt med rik bakkevegetasjon. Det er også registreringer av nyere dato (artsdatabanken) av varmekjære treslag som alm og hassel. Utbyggingen vil få negative konsekvenser for naturtypen, og deler av den. Slik avgrensningen er skissert i naturbase, vil denne bli borte som følge av utbyggingen. Terrenget legger store føringer knyttet til fremføring av vei, og dermed også plassering av boliger. Det er vanskelig å utnytte området til boligformål uten at dette får negative konsekvenser for edelløvskogen eller øvrig naturmangfold. Det er som avbøtende tiltak avsatt et areal til grønnstruktur-naturområde med tilhørende bestemmelser hvor formålet er å sikre biologisk mangfold knyttet til edelløvskog. Det er ikke tillatt med massedeponering eller terrenginngrep i dette området. Arealet som er avsatt til grønnstruktur - naturområde overlapper med deler av det området som ble registrert som edelløvskog i 1973, samt det området som i MiS-registret er markert med rik bakkevegetasjon. Området grenser for øvrig til et større område avsatt til friområdet. Dette arealet skal heller ikke benyttes til utbygging, men etter bestemmelsene bevares som naturområde med stedegen vegetasjon. Det er foretatt flere artsregistreringer i området i nyere tid. Dette fremgår av artsdatabanken. Det er mange registreringer av arter som i rødlisten er kategorisert som livskraftige. Flere av disse vil bli berørt som følge av utbyggingen uten at dette medfører store negative konsekvenser for det generelle naturmangfoldet. Det er videre gjort registreringer av to arter som er kategorisert som nær truet. Dette gjelder alm (Ulmus glabra) og hengepiggfrø (Lappula deflexa). Alm er blant treslagene som inngår i naturtypen edelløvskog. Begge disse registreringene ligger utenfor områdene avsatt til utbyggingsformål. Registreringene ligger i område avsatt til landbruks-, natur- og friluftformål, som er en videreføring av dagens situasjon. Dette vil kunne driftes som et ordinært jord- og skogbruksområde og eventuelle

5 biologisk viktige lokaliteter innenfor dette området vil være ivaretatt gjennom aktuelt regelverk, som eksempelvis levende skog standarder. Kunnskapsgrunnlaget vedrørende naturmangfoldet i området er vurdert som tilfredsstillende. Støy Etter støyretningslinjen T-1442 skal kommunen kreve støyfaglig vurdering som synliggjør støynivået ved ulike fasader på de aktuelle bygningene og på uteoppholdsareal, dersom det skal bygges i gul sone. Utredningen skal gjøres for å vurdere alternative løsninger for plassering av bebyggelse, aktuelle avbøtende tiltak samt tilgang til egnete uteoppholdsareal med tilfredsstillende støyforhold. Det er for Vestlia boligområde utarbeidet en støyvurdering som viser at flere boliger vil ligge helt eller delvis innenfor gul støysone. Dette gjelder tomtene nærmest fv Med bakgrunn i rapporten er det tatt inn rekkefølgebestemmelser som sikrer etablering av støyskjerm langs de utsatte tomtene før disse kan bebygges. Støyskjermen er markert i plankartet. Støyrapporten viser at enkelte eksisterende boliger mellom planområdet og fv. 255 ligger på grensen til rød støysone. Disse boligene ligger utenfor planområdet, men vil være utsatt for refleksjonsstøy fra de planlagte støyskjermene. For å ivareta disse boligene er det i planbestemmelsene stilt krav om at nye støyskjermer skal være absorberende (dvs. ikke reflektere støy). Ras og flom Deler av planområdet har vært markert i NVEs aktsomhetskart for løsmasseskred, snøskred og steinsprang. Med bakgrunn i dette har det blitt gjort en detaljvurdering av faren for de ulike skredtypene. Vurderingen er gjort med bakgrunn i sikkerhetskrav stilt gjeldende teknisk forskrift. Vurderingen konkluderer med at det foreligger sannsynlighet for steinsprang lengst vest i planområdet. Faresonen er tatt inn i plankartet, og ingen boliger vil etter skredvurderingen ligge innenfor fareområdet for ras. Når det gjelder flomskred/løsmasseskred vurderes sannsynligheten for slike skredtyper å være så lav at det aktuelle området tilfredsstiller sikkerhetskrav i teknisk forskrift. Allikevel er det en viss usikkerhet rundt slike vurderinger, og det anbefales derfor at det ikke legges boliger i disse områdene. Dette gjelder to steder (forsenkninger i terrenget), en i vest og en i øst. Plankartet er justert i henhold til rapporten og det ligger ingen boliger i disse områdene i dag. På grunn av den lave sannsynligheten er disse forsenkningene ikke markert som eget fareområde på plankartet, men de kan sees i figur 1 i vedlagt rapport. Sikringstiltak for håndtering av overflatevann slik det er beskrevet i rapport, er innarbeidet i bestemmelsene. Kulturminner Potensialet for funn av kulturminner i området er stort, og med bakgrunn i dette har Oppland fylkeskommune varslet og gjennomført kulturminneregistrering i planområdet. Det er ikke gjort funn av automatisk freda kulturminner, men en rekke nyere kulturminner i form av bl.a. tufter, steinbrudd, rydningsrøyser mm. Disse er ikke fredet.

6 Det er innenfor planområdet et SEFRAK-registrert bygg. I SEFRAK registeret (matrikkelen) er dette bygget beskrevet som rester (ruin) etter ei løe. Bygget, som må ha hørt til en av gardene i nærheten, har vært brukt til lagring av stråfor. Det er ikke tatt spesielle hensyn til kulturminner i planen. En del av de kulturminnene fra nyere tid og SEFRAK-bygget ligger innenfor areal avsatt til utbyggingsformål og vil således gå tapt. Kulturminner som ligger innenfor regulert grønnstruktur vil bli tatt vare på. Tilgjengelig boenhet/universell utforming Etter teknisk forskrift skal felles uteareal for større boligområde være universelt utformet. Dette boligområde er her vurdert til å være større og det er således stilt krav om universell utforming av alle lekeområdene. Barn og unge Planforslaget legger opp til fem lekeplasser for barn og unge. En lekeplass (LEK 5) skal utformes som en større kvartals-lekeplass. De øvrige er nærlekeplasser. I reguleringsforslaget er det lagt inn et færre antall nærlekeplasser enn hva som kreves etter Kommuneplanens arealdel Etter nevnte bestemmelse skal nærlekeplasser ligge maks. 50 meter fra inngangsdør. Vestlia boligområder er på grunn av helling og terrengtilpassing et langstrakt og smalt boligområde. Dersom kravet til maksimal avstand fra inngangsdør skal oppfylles vil det i følge forslagsstiller være nødvendig å etablere minimum 12 lekeplasser innenfor planområdet. Dette tilsvarer seks boliger per lekeplass. Rådmannen mener det her vil være uhensiktsmessig å kreve et så stort antall lekeplasser. Vestlia boligområde er planlagt med store gjennomgående grøntområder, hvor det er god plass til lek utenom nærlekeplassene. De planlagte lekeplassene ligger godt fordelt mellom boligområdene, skjermet og utenfor beregnede støysoner. Det er gitt rekkefølgebestemmelser som sikrer at lekeplassene skal opparbeides ettersom de ulike boligfeltene utbygges. Rådmannen mener at lekeplasser er sikret godt nok i det fremlagte planforslaget. Vestlia boligområde vil ligge innenfor Jørstadmoen skolekrets. Dagens kapasitet her er god, og en større boligutbygging i området vil derfor være uproblematisk med tanke på skoledekning. Det er gang- og sykkelveg langs fv. 255 fra Jørstadmoen og frem til planområdet. Beitedyr og gjerde Det er i forbindelse med varsel om oppstart og offentlig ettersyn kommet inn merknader knyttet til beitedyr. Det bes her om at det etableres gjerde rundt planområdet for å hindre konflikter mellom boligeiere og beitedyr. Forslagsstiller kommenterer merknadene (i planbeskrivelsen) med at utbyggingen er planlagt i gamle havnehager som ikke inngår i utmarka, og at det ikke er planlagt en inngjerding av området. Rådmannens vurdering er at dette er privatrettslige forhold, og håndteres gjennom annet lovverk, blant annet grannegjerdelova. Ønsket fra beitelaget, samt to øvrige grunneiere, om inngjerding av hele planområdet, tilsvarer noe som har vært praksis på Nordseter. I enkelte hytteområder på Nordseter har inngjerding vært et tema i reguleringssaken, og det har vært satt inn rekkefølgebestemmelser i planen. Dette sikrer at større hyttefelt blir gjerdet inn i forbindelse med utbygging. Disse tilfellene skiller seg dog noe fra Vestlia boligområde. Nordseter er, i tillegg til å være et hytteområde, et viktig friluftsområde hvor det er viktig å sikre fri ferdsel for allmennheten. På Nordseter er det heller ikke tillatt eller ønskelig fra kommunens side å gjerde inn de enkelte hyttene. Et alternativ er derfor å gjerde inn større

7 hyttefelt, og at dette skjer gjennom en helhetlig gjerdeplan. På denne måten kan man blant annet sikre tilgang og gjennomgang til området for allmenheten. Dette er forhold som ikke gjør seg gjeldende innenfor planområdet til Vestlia. Rådmannen vil i dette området ikke ha innvendinger til at de enkelte boligtomtene gjerdes inn, og at dette må være fritt opp til den enkelte huseier. Konklusjon: I denne reguleringssaken er det hensynet til kulturlandskapet og ivaretagelse av flom og skredproblematikk som har vært sentrale tema. Hensynet til disse forholdene er innarbeidet i planmaterialet og ivaretatt på en god måte i planmaterialet og utredninger. Området er godt utformet og ivaretar barn og unge på en tilfredsstillende måte, det stilles også krav til universell tilgjengelighet til lekearealer. Ved offentlig ettersyn har det innkommet merknader når det gjelder utforming av veikryss og håndtering av overflatevann av teknisk karakter, som er innarbeidet i planmaterialet. Rådmannen mener at planforslaget er godt gjennomarbeidet, og anbefaler at reguleringsplanen godkjennes. Rådmannen legger saken fram med slikt forslag til I N N S T I L L I N G / V E D T A K : 1. Forslag til reguleringsplan for Vestlia boligområde, Fåberg, med plankart datert , bestemmelser datert , og planbeskrivelse, datert godkjennes. 2. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven Lillehammer, Tord Buer Olsen Rådmann Lars Rudi Kommunalsjef