Detaljregulering for Thora Meyers gate 9

Transkript

1 PlanID: 2166 Detaljregulering for Thora Meyers gate 9 Dato: Sist revidert: VEDTATT

2 Oppdragsgiver: Mobo Helgeland AS Oppdragsgivers kontaktperson: Morten Sæterhaug Rådgiver: Norconsult AS, Halvor Heyerdahlsv. 4, NO-8626 Mo i Rana Oppdragsleder: Kari Røsstad Stokke Fagansvarlig: Tuva Cathrine Daae Andre nøkkelpersoner: Stine Alm Lerstad Planbeskrivelse rk-hmm Planbeskrivelse, revidert AKU tucda karst tucda Planbeskrivelse tucda karst tucda Versjon Dato Beskrivelse Utarbeidet Fagkontrollert Godkjent Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult. Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i større utstrekning enn formålet tilsier. Side 2 av 25

3 Sammendrag Planforslaget tilrettelegger for ombygging av eksisterende bygg i Thora Meyers gate 9 fra kontorer til boliger. Tillatte byggehøyder er angitt som kotehøyder og tillatt utnyttingsgrad tar høyde for at parkering på bakkeplan inngår i bebygd areal. Planområdet vurderes å være godt egnet for å etablere boliger. Innspill ved varsling om oppstart av reguleringsarbeidet viser at det ikke er noen interessemotsetninger vedrørende planforslaget, men naboer på østsiden av Thora Meyers gate ber om at det ikke bygges bredere eller høyere enn eksisterende bygg. I planforslaget er dette ivaretatt ved at det er regulert inn formål for uteoppholdsareal mot nord. Tillatte kotehøyder samsvarer med høyder for nabobygg mot nord, Strandgata 14, marginalt høyere enn eksisterende bygg i planområdet. Sør for planområdet er det regulert et område med verneverdig bebyggelse fra tidlig 1900-tall. Det er stilt krav til materialbruk og fasadeuttrykk for å ivareta naboskapet. Forurensning i form av støv og støy er aktuelt i området. Dette må ivaretas i henhold til teknisk forskrift ved byggesak. Støyberegninger viser at det er behov for skjerming av altaner og uteområde. Støyskjerm mot Thora Meyers gate er regulert i plan. Planforslaget vurderes ikke å medføre økt risiko eller ulempe. Dersom det blir aktuelt å erstatte eksisterende bygg med ny bebyggelse vil eiendommen mest sannsynlig måtte reguleres på nytt. Byggegrenser for å ivareta gatestruktur, byggehøyder og krav til utforming for å ivareta verneverdig bebyggelse er aktuelle tema for en ny regulering. Side 3 av 25

4 Innhold 1 Planfakta og bakgrunn Hensikt med planen 5 Krav om konsekvensutredning Planprosess Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, evt. planprogram 6 Innspill til oppstart varsel 6 Planstatus og rammebetingelser Overordnede planer, gjeldende regulering og naboplaner 10 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet 12 Dagens bruk av området og tilgrensende områder 12 Stedets karakter, struktur og estetikk/byform 13 Topografi og landskap, grunnforhold 14 Kulturminner og kulturmiljø 14 Barns interesser 15 Trafikkforhold 15 Teknisk infrastruktur 15 Støyforhold og luftforurensning 15 Beskrivelse av planforslaget Planlagt arealbruk 16 Bebyggelsens plassering og utforming, uteoppholdsareal 16 Bomiljø/bokvalitet 17 Barn og unges interesser 17 Trafikkløsning, kjøreadkomst, parkering 18 Støy 18 Risiko og sårbarhet 18 Avbøtende tiltak 22 Virkninger av planforslaget Bosetting 23 Stedets karakter, struktur og estetikk/byform 23 Trafikkforhold 23 Barns interesser 23 Støy/miljø 23 ROS 23 Interessemotsetninger 24 Vedlegg 25 Side 4 av 25

5 THORA MEYERS GATE STRANDGATA Planbeskrivelse vedtatt Detaljregulering for Thora Meyers gate 9 PlanID Planfakta og bakgrunn Plan-ID: 2166 Kommunens saksnr: 2016/1216 Stedsangivelse: Thora Meyers gate 9, Mo i Rana Plankonsulent: Norconsult AS, Postboks 237, 8601 MO I RANA Forslagsstiller: Mobo Helgeland AS, Postboks 1013, 8601 MO I RANA Grunneier: Mobo Helgeland AS Eiendommer: Gnr/bnr 20/ Hensikten med planen Hensikten med omregulering er å legge til rette for ombygging av eksisterende kontorbygg til boligbygg med åtte leiligheter. Kartutsnitt som viser planens utstrekning 1.2 Krav om konsekvensutredning Planen innebærer en endring i forhold til overordnet plan ved at området er regulert til næring i kommuneplanens arealdel. Planen faller dermed inn under Forskrift om konsekvensutrednings 3 b). Planen vurderes ikke å ha vesentlig virkning for miljø og samfunn jfr pkt i vedlegg III, og utløser derfor ikke krav om konsekvensutredninger etter plan- og bygningslovens 2-4. Side 5 av 25

6 2 Planprosess 2.1 Medvirkningsprosess Oppstart av planarbeidet er varslet i brev av og i annonse i Rana Blad Se kap. 2.2 for oppsummering av innspillene, med tiltakshavers kommentarer. Høring og offentlig ettersyn av planen var Naboer, gjenboere, interne avdelinger i kommunen og regionale myndigheter ble varslet med brev. Det ble også varslet i Rana Blad og på kommunens nettsider. Kommunen mottok tre merknader, se saksframlegg ved sluttbehandling (2016/ ) for en oppsummering av de innkomne merknadene. På grunn av krav om støyskjerm/ gjerde et stykke mot Thora Meyers gate, ble direkte berørte naboer varslet i brev av , med frist innen Vi mottok ingen merknader. 2.2 Innspill til oppstart varsel Innspill til varsel om oppstart er oppsummert og merknadsbehandlet i tabellen under. Innkomne forhåndsuttalelser følger som egne vedlegg. Person/etat Dato Innspill Kommentarer Sametinget Sametinget vurderer at det ikke er fare for at tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner og har ingen spesiell merknader til planforslaget. Statens vegvesen Sametinget opplyser om lovverkets bestemmelser om automatisk fredete kulturminner og rutine dersom det skulle komme fram gjenstander i marken. Statens vegvesen uttaler seg som fagmyndighet med sektoransvar. Statens vegvesen opplyser om mål for transportpolitikk i Nasjonal transportplan Målet er å tilby et effektivt, tilgjengelig, sikkert og miljøvennlig transportsystem som dekker samfunnets behov for transport og fremmer regional utvikling. Vedrørende trafikksikkerhet er det en visjon om at det ikke skal forekomme ulykker med drepte eller hardt skadde i transportsektoren. Statens vegvesen har ingen innspill ved planoppstart, men vil vurdere om Side 6 av 25

7 planforslaget har trafikale konsekvenser og om gående og syklende hensyntas. Fylkesmannen i Nordland Fylkesmannen forutsetter at en i planarbeidet har fokus på hvilke virkninger en formålsendring her vil få, og da særlig med tanke på bomiljø og barn og unges interesser. Fylkesmannen i Nordland gir innspill om tema barn og unge, krav til planprosess, medvirkning og planvurderinger, og krav til at areal og anlegg som brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. Arealer avsatt til barns lek og aktivitet skal være egnet og trafikksikre. Det henvises til rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging med miljøverndepartementets rundskriv, barnekonvensjonen og krav i byggteknisk forskrift. Vi mener at de punkter som Fylkesmannen i Nordland tar opp i sitt innspill er ivaretatt i plan og planprosess. Det er ikke kommet innspill fra barnerepresentanten i forbindelse med varsling av oppstart. Planens konsekvenser for barn og unge må i det videre planarbeidet vurderes og kravene til planleggingsprosessen og fysisk utforming i de rikspolitiske retningslinjene for barn og planlegging må oppfylles i prosjektet. Fylkesmannen i Nordland viser til statlige retningslinjer for samordnet bolig-, arealog transportplanlegging som tilsier at det i byområder bør legges vekt på høy arealutnyttelse, fortetting og transformasjon. I områder med stort utbyggingspress bør det legges til rette for arealutnyttelse utover det som er typisk. Samtidig bør hensynet til gode uteområder, lysforhold og miljøkvalitet tillegges vekt, i tråd med statlige normer og retningslinjer. Effektiv og sikker trafikkavvikling må vektlegges i planleggingen. Fylkesmannen minner om at Klima- og miljødepartementets veileder T- 1442/2012 «Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging» skal legges til grunn i planarbeidet. Det vises til Miljødirektoratets veileder M- 128/2014 og det som er sagt på miljøkommune.no om behandling av støy i reguleringsplaner for nærmere veiledning. Naboer Naboer er positive til at eksisterende bygg omgjøres til boliger, men ønsker ikke et Planen for området er å bygge om eksisterende bygg til boliger, og Side 7 av 25

8 2016 bredere eller høyere bygg enn eksisterende bygg. Naboene er spesielt opptatt av at de har bevart noe utsikt mot fjorden mellom eksisterende bygg og nabobygg. bestemmelsene er tilpasset dette prosjektet. Rana trafikksikkerhetsutvalg Rana trafikksikkerhetsutvalg har ingen merknader eller innspill. Nordland fylkeskommune Fylkeskommunen henviser til Fylkesplan for Nordland. Det er uttalt klare mål for arealpolitikken i perioden som bes hensyntatt. Fylkeskommunen vil på generelt grunnlag bemerke at: Nasjonal politikk pålegger også kommunen å planlegge med tanke på en utforming som er tilrettelagt for alle grupper. Dette vil blant annet si at interessene til personer med funksjonsnedsettelser må ivaretas. Hensyn til barn og unge må ivaretas i planleggingen. Sikker skolevei samt god tilgang til lekearealer og andre uteområder er viktige hensyn som bør være fokus i planleggingen. Sikring av områder der barn og unges ferdsel og tilstedeværelse kan utgjøre en særlig risiko for liv og helse. Eventuell ny bebyggelse og rom mellom bebyggelsen må vise hensyn til de estetiske forhold. Planprosessen skal legge opp til en medvirkning i tråd med planog bygningslovens bestemmelser. Det vil si at berørte parter i området må trekkes aktivt inn i prosessen. Det vises til naturmangfoldlovens 7. Alternative energikilder bør alltid vurderes. Det bes om at bygninger og tiltak oppføres med tanke på fremtidige klimaendringer, og med tanke på å redusere energibehov og klimagassutslipp. Krav i teknisk forskrift ivaretar tilgjengelighet for personer med funksjonsnedsettelser. Det er flere boliger i området og skolevei er vurdert å være trygg. Det er krav om felles uteoppholdsareal på tomta og det er ulike arealer for barn og unge i nærområdet. Hensyn til estetikk og spesielt med tanke på bevaringsverdige bygninger inntil planområdet er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene. Planoppstart er varslet. Det er ingen naturverdier som berøres av planforslaget og planforslaget medfører ikke økt forurensning. Oppvarming bebyggelsen er allerede fjernvarme, og tomta ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Det vurderes at området ikke er spesielt utsatt for konsekvenser av klimaendringer. Det er et krav i reguleringsbestemmelsene om redegjørelse for hvordan fysiske tiltak skal oppføres med tanke på framtidige klimatiske forhold. Det ligger et bevaringsregulert område sør for planområdet. Nordland fylkeskommune ber om at en beskrivelse av konsekvensene for kulturmiljøet inngår Side 8 av 25

9 i planbeskrivelsen ved offentlig ettersyn av planforslaget. Side 9 av 25

10 3 Planstatus og rammebetingelser 3.1 Overordnede planer, gjeldende regulering og naboplaner I Kommunedelplan for Mo og omegn er området regulert til næringsformål. Området ligger tett mot boligformål i overordnet plan. Planområdet tilhører i dag reguleringsplan 2065 Strandgata der formål er kombinert forretning/kontor. Tillatt utnyttingsgrad er BYA 40 % og maksimalt etasjetall er 3. Tillatt byggehøyde er 14,5 m over gjennomsnittlig terrengnivå, og maksimal gesimshøyde er 11 m over gjennomsnittlig terrengnivå. Byggegrense er ca 3,3 m fra Strandgata. Utsnitt av kommunedelplan for Mo og omegn og reguleringsplan 2065 Strandgata. Hentet fra Polarsirkelportalen. Planområdet vist med stiplet linje. Naboplan mot øst er 2034 Endret reguleringsplan for området mellom Ranheimgata, Brannklokkeveien og jernbanen. 3.2 Statlige og regionale planretningslinjer Det er foretatt en samlet vurdering av tiltaket mot statlige retningslinjer, rammer og føringer og funnet at tiltaket ikke er i strid med disse. Relevante retningslinjer/rammer/føringer i forbindelse med planforslaget er listet opp nedenfor: Fylkesplan for Nordland : Gjennom arealplanleggingen og enkeltsaksbehandling skal trusler mot liv, helse, miljø og viktige samfunnsfunksjoner forebygges slik at vi bygger et tryggere og mer robust samfunn. Alle planer bør påpeke og vurdere spesielle forhold som kan ha konsekvenser for helse og tilgjengelighet for alle/universell utforming. Barn og unges Side 10 av 25

11 interesser skal være en av premissleverandørene i kommunenes plan- og enkeltsakbehandling. Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442/2012) Retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging (2012) Rikspolitiske retningslinjer for universell utforming (2008) Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barns og unges interesser i planleggingen (1995): Barn og unges interesser skal synliggjøres og ivaretas gjennom planlegging og byggesaksbehandling Side 11 av 25

12 4 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 4.1 Beliggenhet Planområdets adresse er Thora Meyers gate 9 og Strandgata 12. Området ligger rett nord for Biskop Bangs gate. Planområdets størrelse er ca 1,1 dekar. Planområdets beliggenhet Mo sentrum Planutsnitt fra Polarsirkelportalen 4.2 Dagens bruk av området og tilgrensende områder Planområdet er i dag bebygd med et kontorbygg for Mobo Helgeland AS. Det er innkjøring både fra Strandgata og Thora Meyers gate. Planomra det er bebygd med et kontor/forretningsbygg i betong, utført med saltak og arker. Det er to fulle etasjer over Thora Meyers gate, samt sokkel og innredet loftsetasje. Mønet er ca 12 m over gjennomsnittlig terrengnivå og gesims er ca 8 m over gjennomsnittlig terrengnivå. Gesims er ca 3 m lavere enn det som gjeldende plan tillater, og totalhøyde ca 2,5 m lavere. Høydene tilsvarer ca kote 15 og 18,9 på henholdsvis gesims og største mønehøyde. Side 12 av 25

13 Strandgata med planområdet midt i bildet 4.3 Stedets karakter, struktur og estetikk/byform Planområdet ligger mellom Strandgata og Thora Meyers gate. Gateløpene ga r i retning nord/sør, og strøket har en uensartet bebyggelse. Strandgata framsta r til dels som en urban bygate der det aller meste av besta ende bebyggelse er plassert i forma lsgrensa. Selve gata er regulert til gatetun. Thora Meyersgt er ogsa ei bygate, men har en noe mer a pen karakter enn Strandgata, som følge av en mer spredtbygd østside og varierende plassering av bebyggelsen pa vestsiden. Sørover fra krysset med Brannklokkeveien er det flere bygninger - boligbygg sa vel som næringsbygg - som er plassert helt ut mot gata. Byggegrensa mot Thora Meyersgt varierer. I planomra det er byggegrensa 3,3 m fra Thora Meyers gate, mens eksisterende bebyggelse er plassert m fra gata. Rett nord for planområdet ligger byggegrensa i fasaden til bebyggelsen, ca 2-2,5 m fra gata. Videre nordover er byggegrensa 5 m fra regulert gate. På motsatt side av Thora Meyers gate ligger bebyggelsen i varierende avstand fra formålsgrensa. Bebyggelse pa naboeiendommer rett nord for planområdet er et større kontor- og undervisningsbygg med flatt tak. Det er også boliger i denne bebyggelsen. Bebyggelsen har gesimshøyde ca kote 17,9 mot Thora Meyers gate, i avstand 2,5-3 m fra formålsgrensa. Bebyggelsen ligger i formålsgrensa mot Strandgata og er oppført i 3 etasjer med tilbaketrukket 4.etasje. Total byggehøyde er til kote 19,5 og gesims på 3.etasje mot Strandgata er på kote 16,5. Thora Meyers gate i krysset med Biskop Bangs gate Side 13 av 25

14 Sør for planområdet er det et kvartal med eldre bybebyggelse som er noe tilfeldig plassert i forhold til gateløpene. Kvartalet er med i Kommunedelplan kulturminner, vedtatt som et helhetlig område med et bevaringsverdig bymiljø fra rundt århundreskiftet 1900, bebyggelse oppført i sveitserstil. Dagens bebyggelse i planområdet er tilpasset verneverdig bebyggelse i form og fargebruk. 4.4 Topografi og landskap, grunnforhold Terrenget i planområdet stiger fra ca kote 5 i sørvestre hjørne til kote 10 i nordøstre hjørne. Eksisterende bebyggelse har adkomst fra både Strandgata og Thora Meyers gate. Ved bruk av støttemurer er terrenget rundt bebyggelsen forholdsvis flatt både på øst- og vestsiden av bygget. Bebyggelsens hovedfasader vender mot øst og vest. Det er liten skyggeeffekt av nabobebyggelse. Omra det er bebygd og byggearbeider i området tilsier at det ikke er spesielt vanskelige grunnforhold eller rasfare. 4.5 Kulturminner og kulturmiljø I planområdet er det ingen kulturminner. Kvartalet sør for planomra det er regulert til bevaringsomra de. I Strandgata 8 og Lars Meyersgt 1 og 3 er bebyggelsen regulert til bygg som skal bevares. Ved behandling av gjeldende reguleringsplan ble det uttalt at disse byggene representerer miljømessige og antikvariske verdier. Det beskrives at disse byggene er ført opp i sveitserstil. Bebyggelsen i kvartalet benyttes som boliger, kontorer, restaurant og aktivitetshus. Strandgata 8 har vært folkeskole, kommunehus, museum og tilhører nå Ranen Husflidslag. På vestsiden av Strandgata, nord for planområdet, er det også regulert inn et bevaringsverdig område, bestående av Strandgata 13, 15 og 17, der bebyggelsen består av forsamlingslokale og boliger. Boligbyggene er regulert til bygg som skal bevares. Begge bevaringsverdige områder er med i Kommunedelplan kulturminner, vedtatt som et helhetlig område. Det beskrives at det i dette området fremdeles er igjen såpass mye av det opprinnelige at man får et godt inntrykk av den gamle bybebyggelsen. Bygningene utgjør samlet et miljø hvor vi kan se både datidens forretningsbygg, boliger, verksted/småindustri og hvordan disse ofte var samlokalisert. Strandgata 8 (Kommunehuset) midt i bildet. Litt av gavlveggen på Lars Meyers gate 1 (Murbræckhuset) vises bak i bildet. Side 14 av 25

15 4.6 Barns interesser Barn har ingen interesser innenfor planområdet i dag. 4.7 Trafikkforhold Strandgata er ei blindgate med trafikkmengde ca 500 A DT og den er regulert til gatetun. I Thora Meyersgt er det gjennomgangstrafikk og det er ikke gjort trafikktelling i denne gata. Trafikken har en "blandet" karakter; noe er næringstrafikk og noe er knyttet til boligbebyggelsen. Fartsgrense 30 km/t. Omra det er ikke registrert som trafikkulykkesbelastet. Gangtrafikken til planomra det kommer ba de fra Strandgata og Thora Meyersgt. Næringsvirksomhet i eksisterende bebyggelse benytter parkering pa egen tomt både mot Thora Meyers gate og Strandgata. 4.8 Teknisk infrastruktur Bebyggelsen er knyttet til offentlig vann- og avløp, samt fjernvarme. 4.9 Støyforhold og luftforurensning Planområdet ligger i et sentrumsområde med noe trafikkstøy fra jernbane, Lars Meyers gate og Ole Tobias Olsens gate. Støyberegninger i henhold til T-1442 viser at bebyggelsen ligger i gul sone for vegtrafikkstøy. I sentrum i Mo i Rana er det generelt høy luftforurensning fra svevestøv. Side 15 av 25

16 Detaljregulering for Thora Meyers gate 9 PlanID 2166 Planbeskrivelse vedtatt Beskrivelse av planforslaget 5.1 Planlagt arealbruk Eksisterende bebyggelse er planlagt ombygd til boliger med 8 boenheter. Planforslaget er utformet for planlagt ombygging i eksisterende bebyggelse. En del av tomta reguleres til uteoppholdsareal. A B C D D C B A SØR 1: : VEST Bebyggelsens plassering og utforming, uteoppholdsareal I planforslaget er byggegrense mot Thora Meyers gate beholdt, mens mot Strandgata og mot sør vil det være mulig å bygge i formålsgrensa. Planlagt ombygging av eksisterende bebyggelse vil ikke medføre endring i byggehøyde. Gjeldende regulering tillater bebyggelse som er høyere enn dagens bebyggelse. 1:150 ØST SKISSE I planforslaget er byggehøyde satt som maksimal kotehøyde, tilsvarende kotehøyde på gesims og møne i eksisterende bygg i Strandgata 14. Dette er ca 0,6 m høyere enn Mobo-bygget på mønet og 1,4 m høyere på gesims. 1:150 NORD Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som fremgår nedenfor. Opphavsretten tilhører Norconsult AS. Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i større utstrekning enn formålet tilsier. PROSJEKT SAK STRANDGATA 6 SAKSB. - TEGNER - KONTR. OPPDRAGSGIVER se k sjo n t egnev er k et FORESLÅTT MØNEHØYDE NB! Alle mål til konstruksjon. Utsparinger for dører og vinduer er målsatt med modulmål. NY PLAN Behov for ekstra utsparingsbredde/ -høyde vurderes på byggeplassen! A MOBO MÅL 1:150 TEGNINGSTITTEL DATO FASADER 21,40 TILLATT GESIMSHØYDE GJELDENDE PLAN 19,50 18,88 17,90 17,85 16, FORESLÅTT GESIMSHØYDE NY PLAN REV TILLATT MØNEHØYDE GJELDENDE PLAN TEGN.NR. KR - VKA/HS - KR ,00 THORA MEYERS GATE 10,50 GJENNOMSNITTLIG TERRENGNIVÅ 6,90 STRANDGATA 5,42 Parkering på bakkeplan skal inngå i beregnet utnyttingsgrad etter gjeldende regelverk. Regulert tomt for byggeformål er vesentlig redusert som følge av at deler av eiendommen reguleres til formål uteoppholdsareal. Tillatt utnyttingsgrad på byggeformål foreslås derfor økt fra 40 til 77%. Dette ivaretar eksisterende bebyggelse, utendørs gjesteparkering og altaner som understøttes fra terreng. Side 16 av 25

17 Private altaner skal etableres med minimumsareal på 10 m2 pr boenhet. Disse er planlagt på vestsiden av bygningen, og vil ha gode solforhold. For å sikre tilfredsstillende støyforhold på uteplass og innendørs i stue/oppholdsareal må altanene ha tett rekkverk i høyde 1,2 m. Enkelte altaner mot sør må ha høyere sidevegger. Det må monteres lydabsorberende himling på altaner. Vinduer må også tilfredsstille lydisolerende krav. Området som reguleres til uteopphold er ca 230 m2. Dette kreves opparbeidet til bruk for ulike grupper, blant annet med lekeplass. Gårdsplass foran garasjer er tenkt å kunne sambrukes til adkomst for biler og uteareal for aktiviteter. Uteplass må støyskjermes med støyskjerm i 20 m lengde og 1,2 m høyde mot Thora Meyers gate. Det er stilt krav om at støyskjerm utføres i materialer og farger som harmonerer med omgivelsene. Det er lagt inn rekkefølgebestemmelse på at uteoppholdsareal med støyskjerm skal være opparbeidet før det kan gis ferdigattest til bolig. Planområdet ligger nord for Biskop Bangs gate, mens bevaringsområdet ligger sør for denne gata. Eksisterende kontorbygg på tomta forholder seg til den verneverdige bebyggelsen ved å ha en tradisjonell utforming med saltak og arker, mens størrelsen på bygget er i samme skala som nabobebyggelsen mot nord som er kombinasjonsbygg oppført i 3 etasjer med tilbaketrukket 4.etasje og flatt tak. Dersom det blir aktuelt å erstatte eksisterende bebyggelse i planområdet med ny bebyggelse, er det forutsatt at tomta må reguleres på nytt. Det må da gjøres vurderinger om byggegrenser/byggelinjer mot gateløp, høyder og utforming for å ivareta blant annet nærhet til verneverdig bebyggelse og gatestruktur. 5.3 Bomiljø/bokvalitet Planområdet utgjøres av en sentrumsnær tomt i et forholdsvis rolig og etablert strøk med både boliger og næring. På østsiden av Thora Meyers gate er det eneboliger og ett flerbolighus, mens det i Strandgata er flere boligbygg som framstår som boligblokker og flerbolighus. Det er etablert grøntanlegg rundt eksisterende bebyggelse som planbestemmelsene ivaretar i størst mulig grad. Planforslaget stiller krav om både romslige private altaner med gode solforhold, tilfredsstillende støynivå og felles uteoppholdsareal med muligheter for ulike typer aktivitet. Vi anser at det ligger godt til rette for etablering av boliger i planområdet, både med de gitte bygningsmessige forhold, utearealer med etablert vegetasjon, adkomst og omkringliggende omgivelser. Området ligger nært sentrum og offentlig buss- og togstasjon. Teknisk forskrift stiller krav om tilgjengelighet for boliger og universelt utformet adkomst og uteområder. I henhold til teknisk forskrift er det ikke krav om heis i et bygg der det er maksimalt en etasje høydeforskjell fra inngang til boenheter. Det er imidlertid allerede heis i bygget og trinnfri adkomst både fra Strandgata og Thora Meyers gate. Eksisterende bygg legger godt til rette for etablering av boliger som er tilgjengelige for alle i henhold til gjeldende regelverk. 5.4 Barn og unges interesser Avstand til Mo ungdomsskole og Lyngheim barneskole er henholdsvis under 1 km og knapt 2 km. Det er ingen spesielt trafikkfarlige punkter på skoleveien. Gjennom formål uteoppholdsareal vil det ligge til rette for lekeareal for små barn på østsiden av bebyggelsen. Det antas at trafikken til og fra parkeringsgarasjene ikke vil være så stor at ikke arealet på gårdsplassen i tillegg kan benyttes til andre formål. Plassen vil kunne benyttes av større barn og unge til ballspill, sykling eller annen litt mer arealkrevende aktivitet. Det er flere offentlige utearealer i nærområdet. Pa østsiden av Thora Meyersgate ved krysset med Brannklokkeveien, ca 150 m fra planområdet, ligger et offentlig friomra de pa over 2 daa. Omra det er Side 17 av 25

18 per i dag noksa overgrodd. Nærmeste tilrettelagte ballplass ligger i Vika, i gangavstand (600 m). Det er gangavstand til Talkvikparken (ca 400 m) og til lekeplass i sentrum (ca 400 m). 5.5 Trafikkløsning, kjøreadkomst, parkering Det reguleres adkomst til planområdet fra både Thora Meyers gate og Strandgata. Med dagens bebyggelse er det kjøreadkomst fra begge gater, mens det i reguleringsplan for bolig er et ønske å redusere kjøring fra Thora Meyers gate til eiendommen. Det er lagt opp til gjesteparkering og en HCplass med innkjøring fra Thora Meyers gate. Hovedinngang og gangadkomst er fra Thora Meyers gate og adkomsten vil være innenfor område regulert til uteopphold. Det stilles krav om tydelig og fysisk skille mellom parkeringsområde og gangadkomst. I planlagt ombyggingsprosjekt er det avsatt plass i garasjekjeller for sykkelparkering. 5.6 Støy Planområdet ligger i gul sone for trafikkstøy, men beregninger viser at det kan oppnås tilfredsstillende støyforhold både ute og inne ved å etablere støyskjermer og benytte lydisolerende vinduer. Det stilles krav til maksimale støynivå i reguleringsbestemmelsene, og aktuelle tiltak må detaljprosjekteres og ivaretas i byggesak. Kartutsnittet viser støyberegning for situasjon med støyskjerm mot Thora Meyers gate vist med turkis strek. 5.7 Risiko og sårbarhet Emne Forhold eller uønsket hendelse Vurdering Naturgitte forhold Er området utsatt for snø-, is-, jord-, fjell- eller steinskred? Er området geoteknisk ustabilt/er det fare for utglidning? Har det tidligere gått skred i eller nær området, er det identifisert skredvifter i området? Er planområdet utsett for flom eller flomskred, også når en tar Nei Merknad Side 18 av 25

19 hensyn til økt nedbør som følge klimaendringer? Problemer med overflatevann, avløpssystem, lukkede bekker, oversvømmelse i kjellere osv? Er området utsatt for flom i elv eller bekk/ lukket bekk? Er området utsatt for springflo i sjø, også når en tar hensyn til havnivåstigning som følge av klimaendringer? Er området utsatt for bølgepåvirkning eller oppstuving av flomvann (elveutløp) i kombinasjon med stormflo? Er området spesielt utsatt for sterk vind eller store nedbørsmengder eks. snø? Er området utsatt for tørke eller spesiell brannrisiko som følge av toglinje, veier, lynnedslag mm? Er det radon i grunnen? Fra er det lovpålagt krav om radonsperre i alle nye bygninger hvor det oppholder seg mennesker. Annet (spesifiser)? Infrastruktur Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportnett, utgjøre en risiko for området? Hendelser på veg/bru/tunnel Hendelser på jernbane Hendelser på sjø/vann/elv/havneanlegg Hendelser i luften Kan området bli isolert som følge av blokkert transportnett, eks som følge av naturhendelser? Er det transport av farlig gods i området? Er det kjente ulykkespunkter på transportnettet i området? Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og Side 19 av 25

20 kjørende innenfor området? Til skole/barnehage Til nærmiljøanlegg (idrett etc.) Til forretning Til busstopp Ligger tiltaket i eller nær nedslagsfeltet for drikkevann eller drikkevannskilde? Vil planlagt tiltak /virksomhet kunne medføre behov for å styrke /sikre vannforsyningen i området? Vil planlagt tiltak /virksomhet kunne medføre behov for å styrke avløpsnettet i området, eks overflatevann og tette flater? Er utslipp, avfallshåndtering, spillvann, renovasjon osv. ei problemstilling? Det stilles krav om at det etableres avfallsrom integrert i bebyggelsen, nedgravd eller i egnet bygg på tomta. Avfallshåndtering anses ikke å medføre noen risiko. Vil tiltaket endre (styrke/svekke) forsyningssikkerheten for elkraft i området? Er området påvirket av magnetfelt fra høyspentlinjer? Er det spesiell klatrefare i forbindelse med master? Vil tiltaket endre (styrke/svekke) forsyningssikkerheten for teletjenester i området? Medfører bortfall av tilgang på følgende tjenester spesielle ulemper for området? Elektrisitet Teletjenester Vannforsyning Renovasjon/spillvann Virksomheter som representerer Medfører planen etablering av virksomhet (produksjon, lagring eller transport av farlige stoffer) som innebærer spesiell risiko? Side 20 av 25

21 spesiell fare Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende virksomheter (industriforetak etc.) utgjøre en risiko for området? Fare for utslipp av farlige stoffer, kjemikalier, gasser eller væsker? Fare for brann og eksplosjon? Virksomheter med kritiske samfunnsfunksjoner Tidligere bruk Faller virksomheten innenfor storulykkesforskriften? Ligger planområdet innenfor en dambruddssone? Berøres planområdet av militært eller sivilt skytefelt? Medfører planen etablering av samfunnsviktig virksomhet (helseog omsorgsinstitusjon, skole, barnehage osv.) som er spesielt sårbar for bortfall av kritisk infrastruktur (samferdsel, vann og avløp, kraftforsyning, ekom mm)? Er planlagt virksomhet sårbar for andre forhold? Er området påvirket/forurenset fra tidligere virksomhet? Forurenset grunn/sjøbunn/sediment Industrivirksomhet, herunder avfallsdeponering Gruver: åpne sjakter, steintipper etc. Militære anlegg: fjellanlegg, piggtrådsperringer etc. Annet (spesifiser) Farlige omgivelser Er det regulerte vannmagasiner i nærheten, med spesiell fare for usikker is? Finnes det naturlige terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup etc.)? Annet (spesifiser) Ulovlig Er tiltaket i seg selv et sabotasje- Side 21 av 25

22 virksomhet /terrormål? Brannberedskap Finnes det potensielle sabotasje- /terrormål i nærheten? Omfatter området spesielt brannfarlige anlegg? Har området tilstrekkelig brannvannforsyning (mengde og trykk)? Ja Utrykningstid, spesielle brannobjekt i området? Har området tilstrekkelig adkomst for utrykningskjøretøy? Ja 5.8 Avbøtende tiltak Det er ikke avdekket risiko og sårbarhet som følge av planforslaget som krever avbøtende tiltak. Side 22 av 25

23 6 Virkninger av planforslaget 6.1 Bosetting Planen vil øke tilgangen på bynære boliger. 6.2 Stedets karakter, struktur og estetikk/byform Strandgata er en blindgate, regulert til gatetun, og med den utviklingen som har vært de senere a rene skulle det ikke være konfliktfylt a etablere nye boliger i omra det. Planforslaget medfører en fortetting i sentrumsnære omra der, og øker tilgangen til tilgjengelige boliger i sentrum. Planforslaget innebærer lavere byggehøyde enn det gjeldende plan a pner for. For å ivareta tilfredsstillende støynivå på uteoppholdsarealer er det regulert inn en støyskjerm mot Thora Meyers gate. Denne må utformes som et tett gjerde i høyde 1,2 m over gateplan. Støyskjermen vil redusere visuell kontakt mellom lekeplass og gate noe, men med en høyde på 1,2 m over gateplan mener vi at gjerdet ikke vil lukke området mot gata. 6.3 Trafikkforhold Planen antas ikke a medføre vesentlig trafikkøkning i verken Strandgata eller Thora Meyersgt. 6.4 Barns interesser Planforslaget vil ikke endre pa fysiske forhold som har betydning for barn og unges oppvekstmiljø i sentrumsnære omra der. Planforslagets krav til MUA i planen sikrer beboerne tilstrekkelige uteoppholdsarealer i tillegg til de eksisterende leke- og grøntarealer i nærmiljøet som er beskrevet. Planforslaget medfører ingen endring i trafikksikkerheten for barn og unge. 6.5 Støy/miljø Økt innslag av boliger i Strandgata vurderes ikke a generere trafikkstøy. 6.6 ROS Arealformålet som inngår i reguleringsplanen tilsier at planen ikke vil medføre endring i risiko og sårbarhet i området eller naboområder. Side 23 av 25

24 6.7 Interessemotsetninger Ut fra innspill til oppstart av planarbeid, samt ved det offentlige ettersynet, har det ikke vært noen interessemotsetninger som følge av planforslaget. Side 24 av 25

25 Vedlegg Utomhusplan M 1:150 Notat vedrørende støy, datert Støysonekart X01-X03 Side 25 av 25