Byggesak, kart og oppmåling Namsos. Vedtatt reguleringsplan for Peter Øiensgate 1 i Namsos kommune

Transkript

1 Byggesak, kart og oppmåling Namsos Prodev A/S Verftsgata NAMSOS Melding om vedtak Vår ref: 2012/ Deres ref Saksbehandler Kjeld Erik Sandbakken Dato Vedtatt reguleringsplan for Peter Øiensgate 1 i Vedlagt følger utskrift av saksdokument med vedtak i ovennevnte sak; Behandling i styre Plan, byggesak og teknisk drifts innstilling enstemmig vedtatt av kommunestyret Vedtak i styre styre vedtar i medhold av Plan- og bygningsloven, reguleringsplan for Peter Øiens gate 1" i datert , sist revidert med reguleringsbestemmelser av samme dato, sist revidert I reguleringsplan for Peter Øiensgate 1 gis følgende tillegg i bestemmelsene: Nytt pkt. 3.3 Geoteknisk dokumentasjon "Geoteknisk dokumentasjon skal legges til grunn for videre planlegging og utbygging i planområdet. Før byggetillatelse kan gis skal det foreligge geoteknisk prosjektering av pelearbeider/ fundamentering. Nytt pkt 4.2 Lekeplass "Område avsatt til lekeplass er felles for alle boligene i planen. Utformingen skal sikre god adkomst og bruksmuligheter for alle brukergrupper. Lekeplassen skal sikres med gjerde mot tilstøtende arealer. styre oppfordrer til at Barn- og unges representant blir dialogpartner når lekeplassen skal utformes. Rekkefølgekrav, nytt pkt 5.1 Lekeplass " Lekeplass innenfor planområdet skal være ferdigstilt før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for bebyggelse innenfor planområdet. Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven Postadresse Postboks 333 Sentrum 7801NAMSOS E-post: postmottak@namsos.kommune.no Besøksadresse Carl Gulbransonsgt. 4, 7800 Namsos Telefon Telefaks Kontonr Bank: Skatt: Org.nr

2 Side 2 av 11 Klageadgang Vedtaket kan påklages til. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dagen da brevet kom fram til påført adressat. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner du vil anføre for klagen. Dersom du klager så sent at det kan være uklart for oss om du har klaget i rett tid, bes du også oppgi når denne melding kommer frem. Vår ref. 2012/ bes oppgitt ved henvendelse Med hilsen Kjeld Erik Sandbakken faglig leder Byggesak, kart og oppmåling Vedlegg: Vedtatt reguleringsplan og bestemmelser. Kopimottakere: Astor Hasfjord Postboks NAMSOS Irene og Steinar Johansen Peter Øiens gate NAMSOS Jarle Sjursen Verftsgata NAMSOS Ullvaren Eiendom AS Th Sommerschields gate NAMSOS Lavika Velforening v/ Aage Aakervik Lensmann Havigs gate NAMSOS Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Nord-Trøndelag fylkeskommune Norges vassdrags- og energidirektorat NTE Nett Statens vegvesen Region midt Telenor Servicesenter for nettutbygging Arbeidsgruppa for trafikksikkerhet v/ A. Aglen Barns representant v/ Knut Storeide Eldres råd v/ Marit Grøtan Brann- og redning v/ Olav Skaret Terje Adde Morten Sommer Namsos bydrift v/ Nils Hallvard Brørs Per Erik Arnø Rådet for funksjonshemmede v/ Marit Grøtan Svein-Arild Rye Ungdomsrådet v/ Tor S. Moltu

3 Side 3 av 11 Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2012/ Saksbehandler: Kjeld Erik Sandbakken Saksframlegg 2. gangs behandling av reguleringsplan for Peter Øiensgate 1 i Namsos kommune. Utvalg Utvalgssak Møtedato Rådmannens innstilling styre vedtar i medhold av Plan- og bygningsloven, reguleringsplan for Peter Øiens gate 1" i datert , sist revidert med reguleringsbestemmelser av samme dato, sist revidert I reguleringsplan for Peter Øiensgate 1 gis følgende tillegg i bestemmelsene: Nytt pkt. 3.3 Geoteknisk dokumentasjon "Geoteknisk dokumentasjon skal legges til grunn for videre planlegging og utbygging i planområdet. Før byggetillatelse kan gis skal det foreligge geoteknisk prosjektering av pelearbeider/ fundamentering. Nytt pkt 4.2 Lekeplass "Område avsatt til lekeplass er felles for alle boligene i planen. Utformingen skal sikre god adkomst og bruksmuligheter for alle brukergrupper. Lekeplassen skal sikres med gjerde mot tilstøtende arealer. Rekkefølgekrav, nytt pkt 5.1 Lekeplass " Lekeplass innenfor planområdet skal være ferdigstilt før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for bebyggelse innenfor planområdet. Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven

4 Side 4 av 11 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat U Forespørsel om erverv av tomteareal Prodev A/S m. m. I Søknad om erverv av tilleggstomt Prodev AS med tilhørende fradeling for gnr 65 bnr 1427 I Vedrørende anmodning om kjøp av Irene og Steinar Johansen kommunalt areal grensende opp til Peter Øiens gate 1 I Vedr regulering for området gnr 65, Prodev AS Prosjektutvikling bnr 1427, deler av 1692, 1375 og 65/6 I Referat fra oppstartsmøte - reguleringsendring av Jarle Sjursen og Gunnar Strømhylden reguleringsplan Lavika I Uttalelse Statens vegvesen Region midt I Uttalelse Nord-Trøndelag fylkeskommune I Uttalelse fra fylkesmannen Fylkesmannen i Nord-Trøndelag I Reguleringsforslag "Vikatunet" Prodev AS I Kopi av møtereferat datert Kjeld Erik Sandbakken (Reguleingsplan for 65/844 og 1427 i Vika) S Privat forslag til reguleringsplan for "Vikatunet" Gnr. 65 bnr. 1427, 1692, 1375 og 6 i X Reguleringsplankart X Reguleringsbestemmelser X Oversiktskart U Melding om vedtak - Privat forslag Prodev A/S til reguleringsplan for "Vikatunet" Gnr. 65 bnr. 1427, 1692, 1375 og 6 i U Annonse - 1. gangs behandling av Frantz annonseservice as privat forslag til reguleringsplan for "Vikatunet" i X Naboliste Kjeld Erik Sandbakken U gangs behandling av privat forslag Adresseliste til reguleringsplan "Vikatunet" X Fotomontasjer U gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan "Vikatunet" i Adresseliste I Norges vassdrags- og energidirektorat bekrefter mottak av din melding Norges vassdrags- og energidirektorat X Annonse I gangs behandling av privat forslag Kommuneoverlegen i Midtre

5 Side 5 av 11 til reguleringsplan "Vikatunet" i Namdal U Melding om vedtak- Privat forslag Helge Guntvedt til reguleringsplan for "Vikatunet" Gnr. 65 bnr. 1427, 1692, 1375 og 6 i I Høringsuttalelse - reguleringsplan Nord-Trøndelag fylkeskommune Vikatunet I Uttalelse til offentlig ettersyn, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag reguleringsplan Vikatunet U Viser til samtale - oversendelse Prodev AS merknader etter offentlig ettersyn I Peter Øiens gate 1, Namsos - Jarle Sjursen geoteknisk rapport etter justeringer I Reviderte bestemmelser og Prodev AS beskrivelse etter off ettersyn I Revidert plankart etter off ettersyn Prodev AS I Beskrivelse av endringer etter off Prodev As ettersyn S gangs behandling av reguleringsplan for Peter Øiensgate 1 i I Reguleringsbestemmelser Prodev AS I Reguleringsplan som A3 oppdatert Prodev AS U Melding om vedtak - 2. gangs styre behandling av reguleringsplan for Peter Øiensgate 1 i Namsos kommune U Annonse vedtatt reguleringsplan Frantz annonseservice as X Særutskrift - 2. gangs behandling av reguleringsplan for Peter Øiensgate 1 i U Annonse vedrørende vedtatt Frantz annonseservice as reguleringsplan "Peter Øiensgate 1" i U gangs behandling av reguleringsplan for Peter Øiensgate 1 i Prodev A/S Vedlegg 1 Oversiktskart 1_ Reguleringsplan datert rev Reguleringsbestemmelser datert rev Planbeskrivelse datert ROS-analyse datert Geoteknisk rapport datert rev Innkomne merknader etter offentlig ettersyn

6 Side 6 av 11 Saksopplysninger Reguleringsplanen ble til 1. gangs behandling fremmet med navnet "Vikatunet". Av hensyn til at et annet område i Vika har samme navn er navnet på denne reguleringsplanen endret i samråd med forslagsstiller til "Peter Øiens gate 1". Området ligger i vestre del av Namsos sentrum, begrenset av Sverres gate og Peter Øiens gate. Området er totalt på m².gnr. 65 bnr. 844 benyttes som boligtomt med parkering. Gnr. 65 bnr.1427 har vært bebygd medbolig, som har stått fraflyttet i mange år, og som nå er fjernet. Mellom disse to eiendommer erdet et areal tilhørende, som utbygger har søkt ervervet (brev til Namsoskommune av og samtaler repr. for bydrift).søndre del av er kjøpt av Prodev AS. Statens vegvesen har godkjent omregulering av dettearealet til boligformål. I forhold til den strenge kvadratur og eneboliger i Lavika ligger området noe klemt mellomullvarens forretningsbygg og det nye veisystemet langs Sverres gate / Vikatunellen. Vestsiden av området danner en bratt skråning opp mot Storfjellet som er Lavikas grense mot vest. Dette området er vanskelig bebyggbart.ullvaretomta er i dag bebygget med forretninger uten historiske trekk opp motgjenreisningsbyens form. Mot sør ligger et bilverksted og et fraflyttet industribygg. Industribygget erplanlagt revet og erstattet av et moderne boligbygg kombinert med forretning/næring. Dettebygget planlegges som et høybygg i lokal målestokk, tilsvarende som det nye hotellet.vest for bilverkstedet tomten ligger en 4- ½ etasjes boligblokk bygd ca Tomten bebygges med leiligheter i det nye bygget samt at den eksisterende boligen Peter Øiens gt. 1 beholdes uendret. Totalt planlegges det for 12 enheter.det avsettes plass til i alt 18 parkeringsplasser, hvorav 11 stk i garasjer/carport. Det etableres 2atkomster fra Peter Øiens gate. Atkomstene er de samme som for Peter Øiens gate 1 i dag, og itillegg innkjøring til det nye boligbygget i krysset Peter Øiens gate / Th. Sommerschields gate(den gamle traseen til det nedlagte steinknuseriet).i tomtens nordende avsettes lekeareal ca.130 m2. Lekeareal inngjerdes. Forøvrig bemerkes atdet er en kommunal lekeplass 50 m unna. Tomtas beliggenhet er utenfor området som omfattes av Formingsveileder og utforming av bygninger i gjenreisningsområdet i Namsos sentrum. En har istedet tatt utgangspunkt i fremtredende og nylig ferdigstilte prosjekter på nabotomta som består av Ullvaren/Rema 1000, Rock City Hotel Rica som er i 8 etasjer + teknisk rom i 9. etasje, og planer for bebyggelse avden resterende del av det gamle industribygget. Alle disse byggene har flate tak og er vesentlig høyere enn den øvrige bebyggelse i Lavika, hvor byggene i hovedsak er trebygg i 2-3 etasjer. På tomta vil eksisterende bygg Peter Øiens gate 1 bestå, mens det planlegges et nytt bygg i sørdelen av tomta i stil med omkringliggendebebyggelse mot øst og sør. Dette bygget vil danne en overgangssone mellom høybebyggelsen mot sør (Rica og Rock Garden) og trebebyggelsen i Lavika forøvrig.i og med at den nye bebyggelsen ligger inn mot fjellskråningen blir byggets fasadeinntrykkvesentlig modifisert i relasjon til høyde og blikkfang. Øvre etasje trekkes tilbake frafasadeveggene forøvrig. Opplysninger om dette går fram av reviderte reguleringsbestemmelser datert Området inngår ikke i konsesjonsområdet for fjernvarme. Kommunale vann- og avløpsanlegg samt el-kraft finnes i umiddelbar nærhet av tomten.

7 Side 7 av 11 Det anlegges felles avfallsanlegg med kildesortering plassert i skur. Planforslaget ble 1. gangs behandlet av Namsos plan, byggesak og teknisk drift i møte den hvor det ble fattet følgende vedtak: "Behandling i Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt av Plan, byggesak og teknisk drift. Vedtak i Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Privat forslag til reguleringsplan for Vikatunet Gnr. 65 bnr m.fl. datert og reguleringsbestemmelser av samme dato, plan og bestemmelser sist revidert , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i perioden " Det har mottatt3 uttalelser til etter fristens utløp for offentlig ettersyn. E.post fra kommuneoverlegen datert Brev fra Nord-Trøndelag fylkeskommune datert Brev fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert Uttalelse fra kommuneoverlegen "Kommuneoverlegen i MNS har ingen merknader til reguleringsplan for "Vikatunet" Uttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune "Vi viser til tilsendt materiale med forslag til reguleringsplan for Vikatunet gårdsnummer 65 bruksnummer 1427 med flere, datert , og reguleringsbestemmelser av samme dato, plan og bestemmelser sist revidert Planområdet, på cirka 1,9 dekar, ligger i vestre del av Namsos sentrum, avgrensa av Sverres gate og Peter Øiens gate. Planen legger til rette for et nytt leilighetsbygg med 11 enheter og at den eksisterende boligen Peter Øiens gt. 1 beholdes uendret. Det gir totalt 12 boligenheter, 18 parkeringsplasser og etablering av 2 atkomster fra Peter Øiens gate. Det er satt av cirka130 m2 til felles leikeareal i nordenden av tomta. Dette er over kommunens minstekrav. I tillegg er det en kommunal lekeplass like ved. Planområdet omfattes ikke av Formingsveileder og utforming av bygninger i gjenreisningsområdet i Namsos sentrum. Området er i dag prega av småhusbebyggelse mot nord og øst, med unntak av et større næringsbygg på østsida. Boligbebyggelse på 4 etasjer vil til en viss grad bryte med omgivelsene, men reguleringsbestemmelsene slår fast at byggets hoved-retninger skal følge områdets gatestruktur. Dette er viktig for sammenhengen i det overordna gateløpet. Planlagt bebyggelse ligger inn mot en høy fjellskråning, noe som vil dempe uttrykket av det nye bygget. Plan: I planbeskrivelsen fra forslagstiller, og i kommunens vedtak, refereres det til at 4. etasje i bebyggelsen BB skal være tilbaketrukket. Vi kan ikke se å finne igjen dette i planbestemmelsene, og gjør oppmerksom på om en tilbaketrukket 4. etasje er vesentlig for å godkjenne et bygg i 4 etasjer må det være nedfelt i reguleringsbestemmelsene for å være rettslig bindende.

8 Side 8 av 11 Reguleringsbestemmelsenes Universell utforming slår fast at tomten skal utformes slik at den tilfredsstiller krav til universell utforming. I planbeskrivelsens 4.12 Universell tilgjengelighet opplyser at det ikke er gjort spesielle tiltak for universell tilgjengelighet, bortsett fra i tilknytning til de nye trafikkanlegg. Her vil vi påpeke at blokkbebyggelse i 4 etasjer, slik det er skissert i illustrasjonsmaterialet, utløser krav til heis, og at boligene i BB dermed må utformes som tilgjengelig boenhet. Kulturminner: Vi viser til vår tidligere uttalelse i forbindelse med oppstart av planarbeidet. Vi har undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) 3. (Denne uttalelsen gjelder automatisk freda kulturminner). Gjennom søk i arkiv, askeladden.ra.no og vurdering av terrenget finner vi at det ikke foreligger slik konflikt, jfr også KML 8.1. Vi har derfor ingen innvendinger til planen. Det kan likevel fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet. Vi vil videre be om en korrigering av tekst til reguleringsbestemmelsene 3.2 Kulturminner. Vi ber om at følgende tekst blir satt inn i stedet for den som står der i dag: «Lov om kulturminner gjelder uavkortet innen hele planområdet, jfr. Lov om kulturminner, 3, 1.ledd og 8 og 9. Dersom det i forbindelse med tiltak i marken oppdages ikke-registrerte automatisk fredete kulturminner, skal arbeidet stanses i den utstrekning det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter. Det er viktig at også de som utfører arbeidet i marken gjøres kjent med denne bestemmelse. Melding om funn skal straks sendes fylkeskommunens kulturavdeling, jfr. Lov om kulturminner 8, annet ledd.» Vi gjør forøvrig oppmerksom på at denne uttalelsen ikke gjelder samiske kulturminner. Når det gjelder slike, viser vi til egen uttalelse fra Samisk kulturminnevern." Uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag "Fylkesmannen viser til oversendelse av Saken er forelagt fylkesmannens fagavdelinger som har følgende merknader: Landbruksavdelingen: Landbruksavdelingen har ut fra regionale og nasjonale landbruksinteresser ingen merknader til planforslaget. Miljøvernavdelingen: Miljøvernavdelingen har ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøinteresser ingen merknader til planen.

9 Side 9 av 11 Kommunalavdelingen - samfunnssikkerhet Det er gjennomført en ROS-analyse for tiltaket som analyserer risiko knyttet til reguleringsplanen, og håndterer dette gjennom bestemmelser og oppfølgingspunkt til planen. Når det gjelder radon er det gitt i planbeskrivelsen at det skal «måles eller iverksettes tiltak for å hindre oppstiging av gass» Fylkesmannen vil bemerke til dette at alle nybygg som er beregnet for varig opphold skal bygges med radonforebyggende tiltak, bl.a. med radonsperre jf. TEK Det forutsettes derfor at hensyn til radon ivaretas iht. dette." Kommentar fra planlegger "Med bakgrunn i oversendelser tilknyttet 1 gangs behandling fra kommuneoverlegen, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag og Nord-Trøndelag fylkeskommune kan det opplyses at vi har avgitt tilleggsopplysninger i planbeskrivelsens pkt 4.12 og 5.3 vedr. universell utforming/ arkitektur og regulerings bestemmelsene vedr. utforming. Revisjonene omhandler: Universell utforming tomteforhold Spesifikasjon tilknyttet inntrukket 4 etg. Tekniske installasjoner som heis ansees som å reguleres av plan og bygningsloven med forskrifter TEK10 og kommenteres ikke i plansaken." Geoteknikk har mottatt geoteknisk rapport utarbeidet av Multiconsult AS rapporten er datert og oppsummerer i følgende sammendrag: "Det er planlagt oppføring av leilighetsbygg i Peter Øiens gate l, Namsos. Grunnundersøkelser viser at løsmasselaget i borpunktene er 3 til 5 meter tykt. Iskråninga på vestsida av byggeområdet er bergoverflata dekka av et tynt vegetasjonslag eller løsmasselag. Byggeområdet står ikke i fare for å rase ut eller bli truffet av rasmasser fra eventuelt ras høyere oppe i terrenget. Bygget kan fundamenteres på peler til berg. Det må utføres geoteknisk prosjektering av pelearbeidene." Vurdering Planprosessen har fulgt lovverket. Formålet med planen er å regulere området til boliger med tilhørende utearealer og parkering. Forslaget er utarbeidet av Prodev AS på eget initiativ. Bakgrunnen er at Prodev AS har kjøpt eiendommen gnr.65, bnr. 1427, og fått håndgitt eiendommen gnr. 65, bnr. 844 som idag tilhører Irene og Steinar Johansen.

10 Side 10 av 11 Oppstartsmøte ble avholdt med. Planarbeidet ble annonsert i en lokalavis Samtidig ble alle naboer tilskrevet pr. brev og i tillegg bleplanarbeidet kunngjort på kommunens nettside. Etter 1. gangs behandling ble planforslaget lagt ut til offentlig ettersyn i perioden , med frist for uttalelser som var satt til Det kom inn 3 merknader innen fristen. Innkomne merknader og uttalelser er kommentert av planlegger. Rådmannen slutter seg til devurderinger og svar som er gitt. Geotekniske undersøkelser utført av Multiconsult AS konkluderer med at byggeområdet ikke står i fare for å rase ut eller bli truffet av rasmasser fra eventuelt ras høyere oppe i terrenget og at bygget kan fundamenteres på peler til berg. Rapportens sammendrag konkluderer til slutt med at det må utføres geoteknisk prosjektering av pelearbeidene. Rådmannen foreslår følgende tillegg/ endring av reguleringsbestemmelsene: Nytt pkt. 3.3 Geoteknisk dokumentasjon "Geoteknisk dokumentasjon skal legges til grunn for videre planlegging og utbygging i planområdet. Før byggetillatelse kan gis skal det foreligge geoteknisk prosjektering av pelearbeider/ fundamentering. Nytt pkt 4.2 Lekeplass "Område avsatt til lekeplass er felles for alle boligene i planen. Utformingen skal sikre god adkomst og bruksmuligheter for alle brukergrupper. Lekeplassen skal sikres med gjerde mot tilstøtende arealer. Rekkefølgekrav, nytt pkt 5.1 Lekeplass " Lekeplass innenfor planområdet skal være ferdigstilt før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for bebyggelse innenfor planområdet. Miljømessig vurdering Rådmannen legger til grunn de planfaglige vurderinger og innspill som ligger i saken og kan ikke se at planforslaget fører til vesentlige negative virkninger for miljø, naturressurser og samfunn. Konklusjon: Rådmannen anbefaler utvalget for Plan, byggesak og teknisk drift og styre å fatte følgene vedtak: styre vedtar i medhold av Plan- og bygningsloven, reguleringsplan for Peter Øiens gate 1" i datert , sist revidert med reguleringsbestemmelser av samme dato, sist revidert I reguleringsplan for Peter Øiensgate 1 gis følgende tillegg i bestemmelsene:

11 Side 11 av 11 Nytt pkt. 3.3 Geoteknisk dokumentasjon "Geoteknisk dokumentasjon skal legges til grunn for videre planlegging og utbygging i planområdet. Før byggetillatelse kan gis skal det foreligge geoteknisk prosjektering av pelearbeider/ fundamentering. Nytt pkt 4.2 Lekeplass "Område avsatt til lekeplass er felles for alle boligene i planen. Utformingen skal sikre god adkomst og bruksmuligheter for alle brukergrupper. Lekeplassen skal sikres med gjerde mot tilstøtende arealer. Rekkefølgekrav, nytt pkt 5.1 Lekeplass " Lekeplass innenfor planområdet skal være ferdigstilt før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for bebyggelse innenfor planområdet. Hjemmel for vedtaket er plan- og bygningsloven